sexta-feira, 13 de setembro de 2019

Direito Civil Comentado - Art. 505, 506, 507, 508 - Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda – VARGAS, Paulo S. R.


Direito Civil Comentado - Art. 505, 506, 507, 508
- Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda
VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
 (art. 481 a 853) Capítulo I – Da Compra e Venda
Seção II – Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda –
Subseção I – Da Retrovenda - vargasdigitador.blogspot.com

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Viajando com Nelson Rosenvald, tem-se que o negócio jurídico da compra e venda possui vastíssimo campo de aplicação, não apenas pelo fato de ser o modo mais democrático de realização do tráfego jurídico em qualquer estrato social, mas também por possibilitar a conjugação de cláusulas especiais que flexibilizam o contrato sem sacrificar a sua natureza bilateral e onerosa.

Dentre as cláusulas especiais, uma das mais ricas é a de retrovenda. Cuida-se de pacto adjeto à compra e venda, pelo qual vendedor e comprador estipulam que aquele possuirá o direito potestativo de recobrar a propriedade em certo prazo, sujeitando o adquirente a tanto, desde que deposite o preço acrescido de despesas realizadas pelo comprador.

Destarte, o núcleo da retrovenda é exatamente o direito potestativo, o poder do comprador de submeter o vendedor ao exercício unilateral da desconstituição do negócio jurídico, sem que possa a isso se por. Basta que o direito seja exercitado no prazo decadencial e fatal de três anos, a contar no registro do título aquisitivo da propriedade imóvel. Ademais, não havendo um novo contrato de compra e venda, mas apenas um desfazimento do anterior, não se pode questionar de hipótese de incidência de imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI).

Note-se que o prazo decadencial descrito na norma é o máximo, nada impedindo que as partes convencionem um período inferior, observando-se o disposto no CC. 211. Aliás, seria ofensivo ao direito de propriedade permitir a convenção de prazo maior, diante da insegurança que a cláusula provocaria nas relações patrimoniais do proprietário e de terceiros que com ele negociem. Caso as partes silenciem quanto ao prazo, a qualquer momento poderá ser exercitada a retratação mediante interpelação do comprador, mas com a devida atenção à observação do parágrafo único do CC. 473, a fim de evitar o abusivo exercício do direito potestativo que seja lesivo à economia do contrato e à sua função social.

A retrovenda é, a priori, uma nítida manifestação do princípio da autonomia privada, pois só nos negócios jurídicos as partes podem inserir elementos acidentais (termo, condição e encargo) a ponto de inovar dentro dos limites impostos pelo sistema.

Todavia, atualmente a autonomia privada é ponderada com princípios como o da função social do contrato e da boa-fé objetiva. Na espécie, isso implica a impossibilidade de o ordenamento ser complacente com a cláusula de retrovenda que seja utilizada como modo de garantia de um mutuante contra o mutuário diante do eventual inadimplemento da obrigação.

Em outas palavras, o Código Civil veda a cláusula comissória (CC. 1,365 e 1.428), que permitiria ao credor ficar com o bem dado em garantia em caso de inexecução da obrigação ao tempo do vencimento. A norma possui evidente aspecto ético, pois impede a usura. A título ilustrativo, caso a dívida fosse de trinta mil reais, a cláusula comissória permitirá ao credor adjudicar um imóvel de cem mil reais diante do inadimplemento.

Portanto, a retrovenda serviria como acordo simulatório, no qual o negócio jurídico compra e venda seria uma fachada para encobrir a real causa da contratação: a garantia ilícita de um empréstimo. A sanção para a simulação será a nulidade do negócio, nos termos do CC. 167. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 569-570 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 13/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo o histórico apresentado pelo Deputado Ricardo Fiuza, o dispositivo foi alterado pela Câmara dos Deputados no período inicial de tramitação do projeto apenas para inclusão do advérbio “máximo” após o substantivo prazo. Inovando em parte o sistema ora vigente, o art. 505, talvez por defeito de redação, aparenta que o prazo de recompra seja sempre, em todo e qualquer caso, fixado em três anos. Ora, não deve ser esta, sem dúvida a mens legis, porque vai contra a tradição do instituto e os ditames do art. 1.141 do CC de 1916. Embora se saiba que o instituto se prestou e ainda se presta ao abuso de poder econômico e a acobertar a prática da agiotagem, o prazo de três anos deve ser entendido como máximo, não único. Mais precisamente:  não estipulado prazo menor, prevalecerá o máximo, para o direito de retrato ou de resgate, tal como dispõe a parte final do art. 1.141 do CC de 1916: “(...) presumindo-se estipulado o máximo do tempo, quando as partes não o determinarem”.

A Doutrina mostra que a retrovenda (pactum de retrovendendo) é pacto adjunto à compra e venda, cláusula especial e resolutiva pela qual o vendedor reserva-se o direito de adquirir de novo o imóvel vendido, mediante a devolução do preço recebido com reembolso das despesas do comprador, inclusive das despendidas durante o período de resgate, por sua autorização ou decorrentes da realização de benfeitorias necessárias. Findo o prazo de resgate, sem que dele o vendedor o exercite, ter-se-á por irretratável o negócio da compra e venda, deixando a propriedade de ser resolúvel. A propriedade resolúvel também se extinguirá em exercendo o alienante o seu direito de resgate sobre o imóvel alienado. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 270 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 12/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na esteira do Maestro Marco Túlio de Carvalho Rocha, retrovenda ou pactum de retrovendendo é a cláusula especial do contrato de compra e venda que permite ao vendedor readquirir o bem imóvel mediante o reembolso do preço, das despesas e indenização das benfeitorias necessárias.

O prazo máximo de eficácia de cláusula é de 3 anos. É prazo máximo inderrogável pelas partes, uma vez que o limite é de ordem pública, pois visa a segurança jurídica de terceiros, uma vez que a cláusula torna a propriedade resolúvel para o comprador (sobre propriedade resolúvel: CC 1.359 e 1.360)

Somente em contratos de compra e venda de bens imóveis a cláusula pode ser inserida, pois a resolutividade do domínio que ela cria subordina terceiros e, portanto, depende da publicidade assegurada pelo registro de imóveis.

O critério para o exercício do direito de recompra do imóvel, ao contrário, é de ordem privada e, portanto, pode ser alterado pelas partes contratantes. Nada obsta, portanto, que prevejam a correção monetária do preço e a incidência de juros, respeitados os limites legais. O caso fortuito e a força maior extinguem o direito para o vendedor e a coisa para o comprador. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 13.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.

Como alerta Nelson Rosenvald, a recusa do vendedor em se submeter à desconstituição da compra e venda permite que o comprador proponha ação de consignação em pagamento, a fim de exercer o direito potestativo de resgate.

No particular, entendemos que houve um lapso do legislador ao não permitir o depósito em estabelecimento bancário da quantia devida, como permite o CC 334 e o CPC/1973, 890, § 1º, com correspondência no CPC/2015, art. 539, § 1º.

Já o parágrafo único disserta sobre o óbvio. Se a recusa do comprador em receber é justificada, pelo fato de a quantia oferecida não exaurir suas despesas – inserindo-se aquelas elencadas na parte final do art. 505 -, o vendedor somente poderá adjudicar a coisa quando complementar o preço, seguindo os trâmites do CPC/1973, 899, com correspondência no CPC/2015, art. 545. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 570 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 13/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, o depósito judicial, com efeito de pagamento, das quantias da devolução do preço pago, acrescido das despesas, é o procedimento do vendedor para reaver o imóvel vendido, se o comprador se recusar receber as quantias a que faz jus, para o efeito de ser exercido o direito de resgate da coisa.

A disposição do parágrafo único merece revisão, para ajustá-la aos termos da hipótese do depósito carecedor de integralidade suficiente. Ao empregar a expressão “até e enquanto não for integralmente pago para o comprador”, no sentido de obstar a restituição do imóvel ao vendedor resgatador, o texto culmina por não considerar prazo assinado e peremptório para a faculdade da complementação do depósito, quando arguida a insuficiência, e mais ainda, o fato juridicamente relevante de, não completado o depósito, a não-integralidade conduzir à improcedência do pedido originado no direito de retrato. Ora, em casos que tais, haverá um limite temporal para a oblação real, com a conclusão inarredável de implicar o deposito incompleto e não integralizado, no prazo, a falta de êxito da pretensão, devendo aplicar-se supletivamente a regra do caput do art. 899 do CPC/1973, com correspondência no CPC/2015, art. 545.

Assim, se o resgatante não aproveita o benefício processual da complementação do depósito, deixando de fazê-lo e certo que depositou quantia inferior ao quantum, a insuficiência dou a não-complementação retira-lhe o pressuposto necessário ao exercício do resgate, qual seja, o depósito correspondente à devolução do preço recebido com reembolso das despesas do comprador (CC 505). De sorte que caducará o direito de reaver o bem. Nesse sentido, pontifica a jurisprudência: “Direito civil. Preferência. Condomínio. Direitos hereditários. Cessão. Depósito não corrigido. Oferta insuficiente. Exigência do CC 139, desatendida. Recurso desprovido. Inacolhe-se a adjudicação, fundada em direito de preferência, quando a oferta não se faz atualizada pela correção monetária, restando desatendida a norma do CC 1.139, sequer se valendo o condômino da complementação a que alude o art. 899 do CPC/1973 vide correspondência no CPC/2015, art. 545.” (STJ, 4’ I., REsp 5.430-MO, rel. Miii. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 4-11-1991).

Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, a não integralização do valor, no prazo de dez dias, acarreta a improcedência do pedido importando ao vendedor a perda do seu direito de resgate. (Aderbal da Cunha Gonçalves. Da propriedade resolúvel, São Paulo, Revista dos Tribunais, 1979) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 270 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 13/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na revisão de Marco Túlio de Carvalho Rocha, a cláusula de retrovenda equivale a uma promessa de compra e venda feita pelo adquirente ao antigo proprietário do imóvel. Tal como o promissário comprador, o titular do direito de retrovenda faz jus à adjudicação compulsória do imóvel uma vez que tenha pago ao comprador o preço acertado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 13.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

Na visão de Nelson Rosenvald, o dispositivo em comento possui grande abrangência, pois relata a eficácia real da retrovenda, tanto em nível de sucessão inter vivos como em causa mortis, seja pelo ângulo do vendedor, seja pelo do comprador.

Quanto à titularidade para o exercício do direito potestativo, observa-se não se tratar de direito personalíssimo, sendo objeto de cessão a terceiros por negócio jurídico gratuito ou oneroso, além de transmissível aos herdeiros e legatários em razão de sucessão legítima ou testamentária.

Aliás, tratando-se o sucessor de absolutamente incapaz, suspende-se a contagem do prazo decadencial, como expressamente veicula o CC 208 – ao fazer remissão ao CC 198, I.

Mais importante. Pelo fato de a compra e venda ser registrada no ofício imobiliário, qualquer adquirente do imóvel se sujeitará à eventual e futura adjudicação do bem por parte do vendedor ou sucessores, no prazo decadencial legal ou convencional.

O registro provoca o direito de sequela contra quem quer que esteja na posição de proprietário. Certamente o proprietário não poderá alegar a boa-fé subjetiva, pois o registro acarreta a indispensável publicidade do ato. Daí, quando ocorrer a resolução da propriedade, a retrovenda operará efeitos ex tunc, desconstituindo-se todos os direitos reais concedidos no período (CC 1.359).

Apesar da existência de dissidio doutrinário, não consideramos a retrovenda como direito real. Trata-se de mero direito obrigacional, que gera uma obrigação ao proprietário de restituir, caso provocado o direito potestativo de retratação. Os direitos reais no Código Civil de 2002 são aqueles taxativamente elencados no art. 1.225. Em verdade, o pacto adjeto de retrovenda produz um direito obrigacional com eficácia real, assim como o direito de preferência em favor do locatário que averba o contrato de locação no registro imobiliário, tornando a prelação oponível em face de eventuais adquirentes (art. 33 da Lei n. 8.245/91). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 571 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 13/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na doutrina apresentada, a ulterior alienação da coisa retrovendida por parte do comprador não inibe o primitivo vendedor, em cujo favor se opera o direito de retrato, de exercitá-lo, dentro do prazo decadencial, promovendo a ação cabível contra o terceiro adquirente. Isso decorre da existência da propriedade resolúvel, cujo conceito nos é oferecido por Aderbal da Cunha Gonçalves, fixada pela “possibilidade de uma predeterminação de revogabilidade, independente da vontade de seu atual titular”, ou ainda, “quando adquirida em virtude de um título sujeito à resolução”. A alienação feita a terceiros adquirentes será resolvida pelo exercício do direito de resgate, ainda que eles não conheçam a cláusula de retrato. Esse direito do vendedor, clausulado no negócio jurídico, torna-se transmissível, podendo ser cedido ou transmitido a herdeiros e legatários. Aderbal da Cunha Gonçalves, Da propriedade resolúvel, São Paulo, Revista dos Tribunais, 1979 (p.67-8) Maria Helena Diniz, Curso de direito civil brasileiro, 16. cd. São Paulo, Saraiva, 2001, v. 3 (p. 176-8).
Sob o prisma de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o dispositivo assegura aos sucessores a título universal do antigo proprietário o direito que a cláusula de retrovenda assegura a este. Por exclusão, o direito à reaquisição do imóvel não pode ser cedido a terceiros a título singular.

De outro lado, a cláusula de retrovenda possui eficácia erga omnes e, por isso, vincula terceiros que venha a adquirir o imóvel. Frise-se: a cláusula de retrovenda não impede a alienação do imóvel pelo adquirente, mas, por instituir propriedade resolúvel, direito real, tem eficácia perante terceiros. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 13.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

Na esteira de Nelson Rosenvald, o Código Civil adotou aqui posição oposta à da legislação revogada. Entendia-se anteriormente que, se a compra e venda com cláusula de retrovenda fosse pactuada por vendedores condôminos e apenas um deles tivesse interesse em readquirir a coisa posteriormente, caducaria o direito de todos (art. 1.143, § 1º, do CC/1916).

A solução era equivocada, pois não se pode conceber um direito potestativo pela “metade”, ou seja, que dependa da atuação de um terceiro para a sua efetivação, uma vez que deixaria de ter essa característica e se tornaria um direito subjetivo como outro qualquer, em que se pede uma conduta de outrem.

Assim, foi feliz técnico o legislador ao preconizar que, por medida de cautela, poderá o comprador convocar os demais condôminos quando apenas um deles exercer o direito de retrato. A retrovenda prevalecerá em favor daquele condômino que efetue o deposito integral, i. é, pague o preço acrescido das despesas do comprador. Contudo, não sendo realizado o pagamento integral por nenhum dos condôminos, caducará o direito comum ao resgate.

O condomínio poderá também surgir quando o vendedor for apenas um proprietário, que venha a falecer ao curso do prazo de recompra ou que tenha cedido o direito de retratação a duas ou mais pessoas, como permite o CC 507. Caso todos os vendedores concordem na divisão do preço, a retrovenda acarretará o nascimento de um condomínio, seja o bem divisível, seja indivisível. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 571-572 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 13/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Há um histórico. “Se duas ou mais pessoas tiverem direito ao retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral”. Esta era a redação original do dispositivo no anteprojeto. Com as alterações empreendidas pelo iminente Senador Josaphat Marinho temos a composição atual. Melhorar a linguagem do texto, tal foi a justificativa apresentado pelo Senado, tratando-se aqui, mais uma vez, de mero aperfeiçoamento redacional, dispensando-se maiores considerações. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 272 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 13/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo Marco Túlio de Carvalho Rocha o dispositivo cuida de cláusula de retrovenda instituída em favor de alienantes condôminos. Neste caso, o direito de retrato pode ser exercido por apenas um ou por alguns dos condôminos, desde que paguem o valor integral avençado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 13.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

quinta-feira, 12 de setembro de 2019

Direito Civil Comentado - Art. 502, 503, 504 - Da compra e Venda - Disposições Gerais – VARGAS, Paulo S. R.


Direito Civil Comentado - Art. 502, 503, 504
- Da compra e Venda - Disposições Gerais –
VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
 (art. 481 a 853) Capítulo I – Da Compra e Venda
Seção I – Disposições Gerais –
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Art. 502. O vendedor, salvo convecção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.

Para Nelson Rosenvald o dispositivo é um consectário lógico da própria posição dos contratantes diante da compra e venda: antes da tradição ou do registro a propriedade é do vendedor; após, transfere-se ao comprador (CC 1.245 e 1267). Assim, é natural que todos os débitos que onerem os bens moveis e imóveis sejam de exclusiva responsabilidade do seu titular. Nada obstante, a ressalva do caput indica que os contraentes podem dispor da norma, convencionando uma forma diversa de distribuição dos débitos, capaz de melhor atender aos seus interesses particulares.

Existe uma categoria que não se enquadra perfeitamente entre os direitos reais e os direitos obrigacionais. São as obrigações propter rem ou obrigações mistas. Como diz a própria denominação, são obrigações que recaem sobre uma pessoa pelo fato de ser titular de um direito real, sendo transferidas imediatamente a quem quer que lhes suceda nessa posição. Daí também serem conhecidas como obrigações ambulatórias. Adimplir o imposto predial urbano, imposto territorial rural, imposto de propriedade de veículos e o condomínio do prédio é uma obrigação que recai sobre o titular da propriedade. Todavia, em caso de tradição do bem móvel ou registro do bem imóvel, eventuais débitos anteriores recairão sobre o novo proprietário, pois as ditas obrigações incidem sobre a coisa em si e não sobre as pessoas que contraíram os débitos. Certamente haverá o direito de regresso perante o alienante sobre os valores relativos ao período anterior à tradição.

Aliás, a nosso viso, caso o comprador entre na posse efetiva do imóvel e esse fato seja de conhecimento dos demais condôminos, assumirá os débitos condominiais mesmo que não tenha efetivado o registro. Não seria justo manter a responsabilidade do vendedor – que já transferiu todas as faculdades da propriedade ao comprador – simplesmente em razão da recusa do comprador de se desincumbir do ônus do registro. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 566 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 11/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sob o viso de Fiuza, o dispositivo torna indene o comprador quanto aos débitos que gravem a coisa, antes de recebe-la. Dissipa controvérsias jurisprudenciais, a exemplo da que admite obrigação ao promitente-comprador de imóvel no tocante às despesas condominiais preexistentes à tradição. A responsabilidade somente lhe será atribuída havendo cláusula contratual adversa. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 269, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No enfoque de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o dispositivo sobre a responsabilidade dos contratantes pelo pagamento de dívidas relativas ao bem e tomada do momento da tradição como aquele que encerra a responsabilidade do vendedor é que determina o início da responsabilidade do comprador.

O referido dispositivo não tem eficácia perante terceiros, em razão do princípio da relatividade do contrato. Em razão disso, o comprador pode vir a ser cobrado por dívidas propter rem, i. é, aquelas que acompanham a coisa e que obrigam o adquirente, tais como os débitos condominiais e as dívidas tributárias relativas ao bem. Do mesmo modo, o imóvel continua a garantir dívidas que o gravem como garantia real. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 11.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma nãoautoriza a rejeição de todas.

A expressão “coisas vendidas conjuntamente”, sob o viso de Nelson Rosenvald, pode ser entendida de duas formas: isoladamente ou em conexão com o restante da norma. Vista isoladamente, traduziria a impossibilidade de aplicação do modelo do vício redibitório para qualquer situação em que uma pessoa compra vários bens conjuntamente quando singularmente poderiam ser adquiridos de forma separada. Assim, se alguém compra trinta garrafas de vinho e uma delas é visivelmente impropria para o consumo, somente aquela será rejeitada e não as demais.

A interpretação não é equivocada, até mesmo pelo fato de o vício não desvalorizar ou inutilizar os demais objetos que foram adquiridos na mesma ocasião. Contudo, parece-nos que o legislador quis se referir aos bens alienados em conjunto como universalidades.

A universalidade do direito é o complexo de relações jurídicas de uma pessoa, dotado de valor econômico (CC. 91), como a cessão de herança (CC 1.793). já a universalidade de fato é um conjunto de bens homogêneos e indivisíveis pela sua própria natureza econômica (CC. 258). Seria o caso da aquisição de um rebanho ou de uma biblioteca.

Em todos esses casos, a causa da compra e venda está ligada ao conjunto de bens e não individualmente a cada um dos objetos que compõem o acervo. A aquisição conjunta da universalidade não se deu acidentalmente, mas é a própria razão determinante do negócio jurídico, que provavelmente não se realizaria caso os objetos fossem fracionados.

Essa interpretação se coaduna com a vedação da parte final do dispositivo à reclamação pelos vícios redibitórios. Com efeito, o vendedor garantirá a existência da universalidade, mas não a qualidade jurídica ou material de cada um dos objetos que integram o conjunto, inexistindo garantia contra a evicção ou vícios redibitórios.

Contudo, se os bens defeituosos se avultam ou se o vício de um deles provoca efetivamente uma depreciação significativa do conjunto, entendemos que poderá o comprador rescindir o negócio jurídico com base na ação redibitória ou postular o abatimento do preço (ação quanti minoris) sob pena de lesão ao princípio da proporcionalidade. de fato, sendo a razão da compra a própria importância do conjunto, caso os vícios se mostrem substanciais, toda a finalidade do negócio será desvirtuada. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 567 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 11/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na posição apresentada por Ricardo Fiuza, o dispositivo complementa os preceitos do CC 441 e seguintes. O vício redibitório nas coisas vendidas em conjunto não autoriza a rejeição de todas, se apenas uma apresenta o defeito oculto, em se tratando de coisa singular e individualmente considerada. Mas se o defeito de uma comprometer o complexo das coisas que formem um todo incindível, pela interdependência entre elas (v.g., uma obra com sua unidade ideológica em vários tornos, um par de sapatos), o vendedor responderá integralmente pelo vício. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 269, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No dizer de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o dispositivo cuida das vendas conjuntas, i. é, quando o objeto da venda é composto de uma multiplicidade de bens com individualidade própria. Exemplo: vários animais, produtos agrícolas, ou bens industriais. Assim, o fato de haver uma laranja estragada na venda de uma dúzia não justifica a rejeição das 11 restantes que não apresentem defeito. O comprador tem direito à resolução contratual ou ao abatimento do preço proporcionalmente ao valor do bem defeituoso em relação ao todo.

Solução diversa impõe-se no caso de vendas coletivas, que ocorrem quando as coisas vendidas constituem um todo. Exemplos: parelha de cavalos, junta de bois, par de botinas (Beviláqua, Código Civil, v. 4, p. 315). Desse modo, a falta de uma única peça de um jogo de jantar para muitas pessoas autoriza o pedido de resolução contratual, pois o defeito de uma prejudica todo o conjunto. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 11.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de centro e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida aos comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

No entendimento de Nelson Rosenvald, qualquer condômino pode alienar a sua parte ideal da propriedade, tendo em vista a sua condição de exclusiva titularidade de uma fração ideal da coisa, que lhe permite agir soberanamente. Mesmo nos bens indivisíveis, essa faculdade de disposição é preservada, eis que a propriedade sobre uma parte abstrata concede ao titular o poder de exercer todas as prerrogativas compatíveis com a indivisão, apenas com a inerente limitação quanto à posse, uso e gozo da coisa (CC 1.314, parágrafo único).

Todavia, ao conceder aos demais condôminos o direito de preferencia para o ato da venda da fração ideal, o legislador pretendeu conciliar os objetivos particulares do vendedor com os da comunidade de coproprietários. Certamente será mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimentos com a entrada de um estranho no grupo. Os consortes serão interpelados para o exercício da preferência.

Entretanto, vulnerado o direito de preferência, adiante da imediata alienação do bem ao terceiro adquirente, sobejará aos condôminos prejudicados o exercício do direito potestativo à adjudicação da fração alienada, sendo suficiente o depósito do valor correspondente ao preço da venda, no prazo decadencial de cento e oitenta dias. Nesse prazo a propriedade adquirida pelo terceiro terá natureza resolúvel, pois estará sujeita à atuação dos demais condôminos (CC 1.359).

Caso dois ou mais condôminos ofereçam o preço ajustado, prevalecerá a aquisição em favor daquele que preencher os requisitos sucessivos descritos no parágrafo único do artigo. Caso nenhum dos licitantes possua vantagens sobre os outros, a solução do legislador será a aquisição equitativa por todos os interessados qe realizarem o depósito, provocando a ampliação do condomínio.

O CPC/1973, art. 1.112, V, correspondendo hoje ao art. 725 no CPC/2015, regula a ação do condômino que deseja vender a sua fração ideal facultando o exercício, antes da venda, do direito de preferência. Nesse procedimento especial de jurisdição voluntária, as mesmas regras quanto ao exercício da preferência são respeitadas (CPC/1973, art. 1.118, sem correspondente no CPC/2015).

Considerando a natureza da herança de bem indivisível (CC 1.791, parágrafo único), o Código Civil de 2002 dirimiu antiga controvérsia e se posicionou abertamente pela necessidade de concessão de direito de preferência ao coerdeiro em caso de cessão de direitos hereditários, com fixação de prazo decadencial de cento e oitenta dias para o exercício do direito potestativo à desconstituição do negócio jurídico (CC 1.794 e 1795).

Por fim, insta acentuar que o Código nada especifica sobre a espécie de invalidade do ato resultante da alienação do imóvel a terceiro sem a observância do direito de preferência. A nosso aviso, cuida-se de anulabilidade, pois o negócio jurídico será objeto de ação desconstitutiva, de iniciativa exclusiva dos demais condôminos, com fixação de prazo decadencial sob pena de sanação do vício.

Contudo, há aqueles que defendem a existência de um tertium genus, intermediário entre a nulidade e anulabilidade, que seria a nulidade relativa. Com base na antiga lição de Gondim Filho, defende-se que seria ela uma infração à norma de ordem cogente, em relação à qual só estariam legitimadas para atacar o ato determinadas pessoas indicadas pela norma, em prazo decadencial fixado em lei. A lição se adaptaria à hipótese em apreço, pois temos uma norma cogente de caráter impositivo ao proprietário, que adota a expressão “não pode”. Seria algo distinto da anulabilidade, que não se refere a normas imperativas, mas somente àquelas de natureza dispositiva.

Apesar de estarmos diante de uma norma imperativa – pois o proprietário deverá seguir a exigência do legislador -, penso que não há a menor necessidade de recorrer a uma nova espécie de invalidade para qualificar situações que não se adaptem totalmente aos quadros teóricos da nulidade e da anulabilidade. Ora, utilize-se a nomenclatura nulidade relativa ou anulabilidade e as consequências serão as mesmas e sempre distintas daquelas atribuíveis à nulidade. Por isso, adotando a diretriz da operabilidade, tão cara a Miguel Reale, só haverá necessidade de construção de teorias e contribuições doutrinárias que possuam efetividade e vigor para a solução das demandas reais da sociedade. Qualquer raciocínio que se mantenha no plano das abstrações não poderá ser referendado pelo sistema. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 568 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 12/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

No discorrer de Ricardo Fiuza, a regra atenta ao condomínio pro indiviso, assegura ao condômino o direito de preferência à aquisição de parte da coisa indivisível. Condomínio pro indiviso é aquele onde a coisa pertencente a mais de uma pessoa, por indivisão de direito, não é suscetível de divisão cômoda, por indivisão de fato, tendo cada condômino direito ideal e idêntico sobre a coisa, no seu todo e em cada parte. O condômino preterido em seu direito (~ P) exercerá ação de preferência ou de preempção, com depósito de valor do preço, no prazo decadencial, para anular a alienação a terceiro e alcançar a coisa para si. Resolve-se a concorrência condominial de interesses em favor do condômino que tiver benfeitorias de maior valor ou, inexistindo as daquele com maior quinhão. Possuindo os condôminos interessados quinhões iguais, todos haverão a parte vendida, depositando o valor correspondente ao preço. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 269, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 12/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Estudando com Marco Túlio de Carvalho Rocha, o dispositivo cuida do direito de preferência do condômino na venda da fração ideal de condomínio comum ou ordinário. O referido direito de preferência não se aplica ao condomínio especial, extraordinário ou edilício. O direito de preferência do condômino somente existe na venda, não se aplica à doação nem à troca, sendo este um dos principais aspectos que justificam a distinção entre venda e troca.

O vendedor deve notificar os demais condôminos antes da venda a terceiro para que exerçam o direito de preferência. A notificação deve conter todos os dados do negócio, o preço e a forma de pagamento. A lei não demarca prazo para a resposta do condômino notificado. Deve lhe ser assegurado prazo razoável. Para imóveis, é costume o prazo de 30 dias. O prazo de 180 dias para o requerimento de adjudicação da fração pelo condômino preterido ou não notificado conta-se da data do negócio. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 12.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

quarta-feira, 11 de setembro de 2019

Direito Civil Comentado - Art. 499, 500, 501 - Continua - Da compra e Venda - Disposições Gerais – VARGAS, Paulo S. R.


 Direito Civil Comentado - Art. 499, 500, 501 - Continua
- Da compra e Venda - Disposições Gerais –
VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
 (art. 481 a 853) Capítulo I – Da Compra e Venda
Seção I – Disposições Gerais –
vargasdigitador.blogspot.com

Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

Vivenciando com Nelson Rosenvald, a partir do instante em que se rompe com o sistema privado patriarcal no qual a esposa era hipossuficiente e relativamente incapaz (até a edição do Estatuto da Mulher Casada de 1962), nada impede que duas pessoas iguais em direitos e obrigações possam manejar a sua autonomia privada e praticar o negócio jurídico de compra e venda com relação a todos os bens excluídos da comunhão.

Destarte, no regime da comunhão universal de bens não se cogitará em regra da compra e venda, pois, sendo o patrimônio total comum, não poderia o cônjuge adquirir aquilo que já lhe pertencesse em frações abstratas, nas quais cada comunheiro já poderia agir sobre o todo. Excepcionalmente, é possível a aquisição dos bens elencados no CC. 1.668. a título ilustrativo, o marido pode comprar da esposa os bens que ela recebeu da herança paterna com cláusula de incomunicabilidade.

No regime legal da comunhão parcial, a aquisição é possível sobre todos os bens que não se incluam nos aquestos. Estes são os bens adquiridos a título oneroso após o matrimonio (CC. 1.658). será livre a aquisição onerosa por qualquer dos cônjuges dos bens excluídos do acervo comum.

Já no regime de separação de bens há absoluta liberdade de aquisição de patrimônio pelos cônjuges, como se denota da leitura do CC. 1687.

No novel regime da participação final nos aquestos, um cônjuge não poderá adquirir do outro todos aqueles bens que foram obtidos pelo esforço do casal após o matrimonio (CC. 1.672). Já aqueles adquiridos isoladamente por qualquer dos cônjuges, mesmo que a título oneroso, pertencem ao patrimônio particular do cônjuge e podem ser objeto de alienação ao outro cônjuge (CC. 1673). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 563 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 10/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo Ricardo Fiuza, o dispositivo põe termo à antiga controvérsia doutrinária, originada da omissão do CC de 1916 a respeito da possibilidade da venda entre cônjuges. Excetuado o regime de comunhão universal de bens (Art. 1.667), pela obviedade do acervo comum, a demonstrá-la desarrazoada e sem qualquer préstimo, a lei considera lícita a venda, com a identidade de razões que de há muito admitiu a sociedade comercial entre os cônjuges. A crítica formulada por Caio Mário da silva Pereira fundou-se na circunstância de se constituir tal venda uma transgressão ao princípio leal da imutabilidade do regime de bens, hoje, aliás, atenuada pelo CC 1.639, § 2º) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 267, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 Estudando com Marco Túlio de Carvalho Rocha, bens comuns somente existem no regime da comunhão universal e no da comunhão parcial de bens. No regime da separação de bens, cada cônjuge conserva seu patrimônio e, portanto, estão autorizados a vender e comprar bens um do outro. No regime da participação final nos aquestos, igualmente, cada cônjuge conserva seu próprio patrimônio até a dissolução da sociedade conjugal, quando se faz a apuração dos valores a serem pagos por um ao outro como compensação pelas aquisições que obteve durante o matrimonio. Neste regime, portanto, não há bens comuns e os cônjuges estão autorizados a vender e a comprar bens um do outro.

A estrutura patrimonial de ambos os regimes de comunhão é a mesma: tanto na comunhão universal quanto na comunhão parcial, os cônjuges conservam um acervo patrimonial próprio, incomunicável. Entre os dois acervos patrimoniais privativos de cada cônjuge há uma interseção em que se localizam os bens comuns. O dispositivo refere-se a esses bens. Somente eles não podem ser objeto de compra venda entre os cônjuges, uma vez que pertencem em igualdade de condições a ambos. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 10.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato, ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3º. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

No frescor da sabedoria de Nelson Rosenvald o caput do artigo se refere à alienação onerosa de bens imóveis – terrenos – pela sua medida de extensão, com precisa determinação da área vendida. Trata-se da venda ad mensuram (conforme medida). Caso a medida real seja inferior àquela noticiada pelo vendedor quando da contratação, poderá o comprador exigir a complementação da área, a fim de obter a diferença entre o que lhe fora prometido e o efetivamente alienado. A actio empto é uma ação real que segue o rito comum.

Todavia, em certas circunstâncias a complementação não será viabilizada, eis que a área do imóvel terminou ou o excedente é de titularidade de outra pessoa. Nesses casos, abrem-se duas alternativas subsidiárias ao comprador: poderá exercitar o direito potestativo à resolução contratual com a devolução de todas as quantias pagas, além de indenização pelos danos decorrentes do negócio, ou então pleitear o abatimento proporcional no preço, mantendo o negócio jurídico sobre a área a menor.

Porém, se a falta de adequação entre as medidas originárias e a medição realizada posteriormente concluir pelo excesso de área do terreno, sendo provado que o equivoco foi proveniente de ignorância acerca do tamanho real do terreno, surgirão duas medidas alternativas ao alvedrio do comprador: poderá complementar o preço ou devolver o excesso. Ou seja, não se cogita de invalidação por erro, pois o ordenamento jurídico deseja a preservação do negócio. Cuida-se de inovação significativa, eis que no regime anterior o vendedor nada recebia, prevalecendo o enriquecimento injustificado.

Prosseguindo, o § 3º trata da venda ad corpus (de corpo inteiro). Aqui a metragem é dada de forma meramente enunciativa, pois o bem lhe foi vendido como área certa e precisamente individualizada por marcos geográficos e confrontações. Exemplificando: A vende uma fazenda a B anunciando que se trata de uma “área de 300 alqueires, confrontando os terrenos do Sr. Pedro da Silva e o córrego dos Macacos”. As confrontações sinalizadas demonstram o que se quis realmente alienar. Portanto, caberá ao magistrado interpretar as cláusulas dúbias com recurso aos métodos do CC 112 e 113.

Voltando à venda ad mensuram, preservando-se o que já expressava o Código Civil de 1916, o legislador entendeu que uma diferença de medição que acuse uma área menor de no máximo um vinte avos da área total não será motivo para a adoção das medidas expostas no caput, presumindo-se que a menção à metragem no corpo do contrato foi meramente enunciativa. Assim, se A vende a B uma área de 500 hectares e a real dimensão do terreno é de 475 hectares, o inadimplemento mínimo não justificaria a adoção de medidas judiciais desproporcionais.

De qualquer forma, é nítido que a diferença inferior a 5% da área total gere uma presunção de que a venda foi ad corpus. Todavia, inovando com relação ao Código Beviláqua, a presunção não é mais absoluta, e sim, relativa. Com efeito, poderá o comprador provar que, se fosse devidamente informado sobre a área do terreno, não teria realizado o negócio jurídico. Parece-nos que a solução é sábia, haja vista acautelar a boa-fé do comprador que precisava de uma área específica para realizar determinado investimento e possui condições de provar que mesmo uma pequena diferença é fundamental naquela situação. O legislador, mais uma vez, adotou a diretriz da concretude, para retratar a pessoa em suas circunstâncias, buscando considera-la em seu contexto e realidade específica.

O art. 500, tanto no que tange à venda ad mensuram como à ad corpus, não se aplica às alienações em hasta pública. De acordo com a doutrina, a garantia em arrematações e adjudicações seria restrita ao fenômeno da evicção (CC 477), pois nas vendas de terrenos com alterações de dimensões incidiria regime semelhante ao dos vícios redibitórios, mas normatizado por disciplina especial.

Todavia, poderíamos indagar se o art. 500 aplicar-se-ia às alienações em hasta pública. Entendemos que sim, a despeito da larga publicidade existente ao redor da hasta pública, permitindo ao interessado, inclusive, a feitura de um minucioso exame do bem antes da venda, diminuindo consideravelmente a possibilidade de o vício do imóvel permanecer oculto. Não obstante o silêncio do legislador no que tange ao CC 447, aduzindo tão somente a evicção, a imperiosa se faz uma interpretação ampliativa, a fim de abarcarmos o vício redibitório. De fato, justamente em virtude da ampla publicidade da hasta pública, existe uma presunção de conhecimento do comprador quanto às reais dimensões do imóvel. Mas trata-se de uma presunção relativa. Ao adquirente, no caso concreto, incumbe o ônus probatório do desconhecimento das dimensões do terreno. É da alçada do poder público, tendo como norte os princípios da legalidade, publicidade e moralidade, praticar atos condizentes com a realidade, a fim de preservar a segurança das relações jurídica realizada com particulares. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 563 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 10/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Buscando na doutrina de Ricardo Fiuza, encontra-se que o dispositivo cuida da compra e venda de imóveis, na modalidade ad mensuram ou seja, quando o preço é fixado por medida de extensão ou se determinada a respectiva área. Há uma relação proporcional entre o preço e a dimensão atribuída ao imóvel. Verificada a inexatidão, compete ao comprador o direito de reclamar o complemento da área (ação ex empto), e, não sendo isso possível, o de promover a resolução do contrato (ação redibitória) ou requerer o abatimento proporcional ao preço (ação quanti minoris).

Excetuam-se os casos de referência às dimensões como meramente enunciativas, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ou quando o imóvel for vendido como coisa cheia e discriminada, mesmo não constando, de modo expresso, ter sido a venda realizada ad corpus ( ~ P e 32). A primeira exceção é presunção juris tantum e não valerá se o comprador provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio, operando-se a regra geral (caput do artigo). A segunda tem o escopo da lucidez de Augusto Zenun, quando refere ser inadmissível entender-se como venda ad mensuram aquela em que o preço não for unitário, a compreender o seu resultado final, a quantidade, optando-se pela venda ad corpus quando contenha o contrato as divisas e confrontações do imóvel (ou seja, coisa ceia e discriminada).

Diversamente, a venda ad corpus é aquela que para a fixação do preço considera o imóvel em sua totalidade (corpus), um todo concebido por suas confrontações ou limites, sem o concurso influente do significado de sua extensão.

O § 2º é inovação relevante, sob inspiração do CC italiano, suprimindo a omissão do CC de 1916, a considerar o excesso de área e a não-ciência do vendedor sobre a medida exata da área vendida. Como elementos fáticos autorizadores para a completude do preço ou da devolução do excesso, a inibir, assim, o enriquecimento sem causa, como elementos fáticos autorizadores para a completude do preço ou da devolução do excesso, a inibir, assim, o enriquecimento sem causa do adquirente. Vence, por igual, a dissensão doutrinária, repelindo a tese de o comprador não obrigar-se a repor o preço correspondente, diante de a declaração de quantidade constituir garantia para o comprador (ad utilitatem emptoris) e não para o vendedor, defendida por Washington de Barros Monteiro. (Augusto Zenun. Da compra e venda e da troca. Rio de Janeiro, Forense, 2001 (p. 34-5) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 268, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na relevância de Marco Túlio de Carvalho Rocha, a venda de imóvel se faz em uma das duas modalidades: ad corpus ou ad mensuram conforme a relevância que se dê à sua área.

Na venda ad corpus o imóvel é vendido segundo suas características, confrontações ou denominação. A referência às dimensões não descaracteriza a venda ad corpus se não tem a função de condicionar o preço (referência meramente enunciativa – art. 500, §§ 1º e 3º).

Na venda a mensura: a área do imóvel é o elemento determinante do preço. Exemplos: venda de área determinada de terreno; contrato no qual o preço é proporcional às dimensões do terreno vendido (ex.: R$ 100,00 por metro quadrado).

Interesse prático da diferenciação: na venda ad corpus a diferença entre as dimensões reais do imóvel e as que o comprador presumiu que ele tivesse não lhe conferem direito de ação, salvo se configurado erro ou lesão. Na venda ad mensuram, se a diferença for superior a 1/20 (art. 500, § 1º), o comprador tem as seguintes alternativas: a) resolver o contrato; b) exigir o complemento da área; c) pedir o abatimento proporcional do preço (art. 500, caput). Se, ao invés de falta, houver excesso de área, o comprador deverá completar o preço ou devolver a parte excedente (art. 500, § 2º). (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 10.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Na esteira de Nelson Rosenvald, respeitando a diretriz da operabilidade, em que se apresentam os prazos de prescrição situados nos CC 205 e 206 e os prazos decadenciais espalhados por todo o corpo do diploma, o legislador enfoca um novo prazo de decadência: um ano a contar do registro de compra e venda. Trata-se da perda pelo comprador do direito potestativo de exigir a complementação da área, da resolução contratual e do abatimento do preço. O mesmo prazo de caducidade é fatal para o comprador optar entre a complementação do preço e a devolução do excesso nas hipóteses de aquisição ad mensuram a maior.

O parágrafo único disciplina que o início da contagem do prazo decadencial será transferido para a data da imissão de posse pelo comprador quando o vendedor for o responsável pela demora na entrega da coisa àquele que adquiriu e já havia registrado a propriedade. Cuida-se de hipótese de impedimento ao curso da decadência (CC. 207), de claro cunho eticizante, pois o proprietário só poderá conhecer as reais dimensões do imóvel a partir do momento em que ingressar em sua posse. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 566 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 11/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Há um histórico apresentado por Ricardo Fiuza. Diz que o presente dispositivo foi objeto de emenda, por parte da Câmara dos Deputados no período inicial de tramitação do projeto para inclusão do parágrafo único, ausente na redação do anteprojeto elaborado pelo professor Agostinho de Arruda Alvim. Os prazos de decadência devem ser contados, em regra, a partir de fatos ou atos determinados ou facilmente determináveis no tempo. O registro preenche esse requisito, razão pela qual é a partir dele que o dispositivo faz fluir o prazo de decadência, enquanto que a imissão de posse pode estar sujeita a dúvidas, gerando dificuldades ao aplicador da norma.

Na apresentação de sua doutrina, expõe Fiuza ser o prazo decadencial o estabelecido para as ações referidas no artigo antecedente. Bem assinalou o Prof. Miguel Reale, em sua Exposição de Motivos do Anteprojeto (16.1.1975): “Prescrição e decadência não se extremam segundo rigorosos critérios lógico-formais, dependendo sua distinção, não raro, de motivos de conveniência e utilidade social, reconhecidos pela política legislativa. Para pôr cobro a uma situação deveras desconcertante, optou a Comissão por uma fórmula que espanca quaisquer dúvidas. Prazos de prescrição, no sistema do Projeto, passam a ser, apenas e exclusivamente, os taxativamente discriminados na Parte Geral. Título IV, Cap. I, sendo de decadência todos os demais, estabelecidos, em cada caso, i. é, como complemento de cada amigo que rege a matéria, tanto na Parte Geral como na Especial”. A propósito, o presente artigo, ao estabelecer o prazo decadencial de um ano, rompe o sistema antigo do CC de 1916, que tratava da matéria em sede do art. 177 (prazo prescricional das ações pessoais em vinte anos).

O parágrafo único constitui exceção ao prazo decadencial contado a partir do registro do título. Tem lugar a exceção, quando, por inexecução da obrigação ou por qualquer atraso da parte do alienante, demorar o comprador a imitir-se na posse no imóvel, situação fática comprometedora daquele prazo apurado pelo registro do título aquisitivo. Regra-se, desse modo, o cômputo do prazo decadencial, a partir da imissão de posse no imóvel. Miguel Reale, O Projeto do Novo Código Civil, 2. ed. rev. e atual., São Paulo, Saraiva, 1999 (p. 67). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 268, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Os comentários de Marco Túlio, recaem, exclusivamente sobre o artigo anterior, art. 500, onde o prazo para o exercício das ações previstas é de um ano, a contar do registro do título, salvo se houver atraso da imissão da posse atribuível ao alienante. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 11.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).