Direito Civil Comentado - Art. 579, 580, 581 - continua - Do Empréstimo – Do Comodato - VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 579, 580, 581 - continua

- Do Empréstimo – Do Comodato - VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo VI – Do Empréstimo - Seção I –

Do Comodato - vargasdigitador.blogspot.com -

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Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.

Na linguagem vulgar, como aponta Nelson Rosenval, o termo empréstimo compreende a entrega de um objeto a alguém, que assume a obrigação de restituí-lo em determinado prazo. No sentido jurídico, o contrato de empréstimo é um modelo que acolhe duas modalidades contratuais: o comodato e o mútuo.

Apesar da finalidade idêntica, no comodato há um empréstimo de uso, pois a restituição da coisa móvel ou imóvel infungível se faz (in natura), já o mútuo é um empréstimo de consumo, transmitindo-se a propriedade de coisa fungível, com a obrigação do mutuário de restituir coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (CC 85), já que as coisas fungíveis não podem ser utilizadas sem que isso implique em perecimento.

O comodato é um negócio jurídico gratuito. A gratuidade deriva do próprio nome commodum datum, importando em uma comodidade ou proveito para o beneficiário. Porém difere da doação, diante da temporariedade que lhe é ínsita, já que o bem infungível e inconsumível será objeto de restituição após determinado tempo de uso. Se houvesse retribuição em favor do comodante, estaríamos diante de uma locação. Mesmo que incida um encargo sobre o comodato (v.g., ter o comodatário de entregar 10 litros de leite semanais a uma creche) ou deva o comodatário arcar com determinadas despesas, mantém-se a gratuidade, eis que tais gastos não configuram contraprestações, mas meras restrições à liberalidade.

Também é contrato unilateral, eis que só há obrigação para o comodatário, qual seja: restituir a coisa. Não há obrigação para o comodante de entregar o bem, pois, sendo contrato real, a tradição é elemento constitutivo do negócio jurídico, verdadeiro pressuposto de existência do comodato. Assim, a promessa de comodato será considerada como contrato preliminar, cujo descumprimento da obrigação de entregar ensejará indenização por perdas e danos, à luz do CC 465. Parece-nos inviável a execução específica do contrato preliminar, diante da gratuidade e pessoalidade do negócio jurídico.

Da gratuidade se infere ainda o caráter intuitu personae do comodato, tendo em vista que o comodante celebra o empréstimo em atenção às qualidades pessoais do comodatário. Por isso, não se transfere aos herdeiros, nem pode ser objeto de cessão sem o consentimento do comodante.

Outrossim, o fato de o comodato ser gratuito provoca consequências em nível de responsabilidade civil. Conforme se infere do CC 392, o comodante – a quem o contrato não aproveita – só responde por danos causados a terceiros emanados do imóvel se houver agido dolosamente e não culposamente, como nos contratos onerosos.

O contrato de comodato é informal e não solene, admitindo-se mesmo a forma verbal, apesar de ser aconselhável que se reduza à forma escrita – ad probationem – até mesmo para que não existam dúvidas sobre a realização de um contrato e não uma mera permissão ou tolerância, o que retiraria do comodatário a condição de possuidor, convertendo-o em mero detentor (CC 1.208). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 624- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 21/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Tratando-se de mera repetição do artigo 1.248 do CC de 1916, Ricardo Fiuza aponta em sua doutrina, que os contratos de empréstimo são dois, nas suas espécies: comodato e mútuo. São contratos reais, i.é, aperfeiçoam-se pela entrega do objeto ou da coisa mutuada. A dissimilitude entre eles, para melhor ideia conceitual, é exposta, com acuidade, por Darcy Arruda Miranda. Diz ele: “o comodato é empréstimo de uso, abrangendo coisas móveis e imóveis, e o mútuo é empréstimo de consumo, que exige a transferência da propriedade ao mutuário, que fica com a faculdade de consumi-la. o mutuante deve ser dono da coisa mutuada para poder transferir o domínio. O mútuo pode ser gratuito ou oneroso e o comodato e sempre gratuito”. Na precisa lição, recolhe-se a distinção específica. Enquanto no comodato, é a própria coisa emprestada que deve ser devolvida; no mútuo efetua-se a devolução em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (CC 586). Anote-se, por ouro lado, a análise feita por Agostinho Alvim em sua Exposição Complementar, destacando haver o CC/2002 alterado a presunção de gratuidade do mútuo, “atendendo a que o anteprojeto regula a matéria civil e também a comercial”. Nesse sentido, conferir o CC 591.

O comodato (commodum datum, ou seja, dado para cômodo e proveito), empréstimo de uso, é o contrato unilateral, essencialmente não oneroso, pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa móvel ou imóvel infungível, para que dela disponha em proveito, por período determinado ou não, devendo retomá-la ao comodante, quando findo o prazo do contrato ou ele tenha o seu término. É o que deflui da definição de Clóvis Beviláqua: “... contrato gratuito, pelo qual alguém entrega a outrem alguma coisa infungível, para que dela se utilize, gratuitamente, e a restitua, depois”.

Contrato gratuito reclama a entrega da coisa infungível por objeto, nele contida a obrigação de restituí-la ao depois, e realizado sem forma solene é, de regra, intuitu personae. (Darcy Arruda Miranda, Anotações ao Código Civil brasileiro, 4ª ed., São Paulo, Saraiva, 1995, v. 3 (p. 352); Clóvis Beviláqua, Código Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado, Rio de Janeiro, Francisco Alves, 1917, v. 4 (p. 433); Arnaldo Marmitt, Comodato, Rio de Janeiro, Aide, 1991; Maria Helena Diniz, Curso de direito civil brasileiro; teoria das obrigações contratuais e extracontratuais, 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2001, v. 3; Ney de Melo Almada, Comodato, in Contratos inominados – doutrina e jurisprudência, coor. Youssef Said Cahali, São Paulo, Saraiva, 1995 (p. 401-30); Arnoldo Wald, Curso de direito civil brasileiro; obrigações e contratos, 14 ed., São Paulo, revista dos Tribunais, 2000; Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de direito civil, 4ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1978, v. 3; José Lopes de Oliveira, Contratos, Recife, Livrotécnica,, 1978; Silvio Rodrigues, Direito civil; dos contratos e das declarações unilaterais da vontade, 27 ed., São Paulo, Saraiva, 2000, v. 3., Washington de Barros Monteiro, Curso de direito civil; direito das obrigações, 4ª ed., São Paulo, Saraiva, 1965, v. 2; AH Ferreira de Queiroz, Direito civil; direito das obrigações, Goiânia, Editora Jurídica IEPC, 1999. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 309 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 21/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Seguindo os ensinamentos de Marco Túlio de Carvalho Rocha, comodato é o empréstimo de coisas infungíveis. É contrato unilateral, gratuito, real e de duração. São partes o comodante e o comodatário.

Tal como na locação, o comodante não precisa ser proprietário da coisa, basta que possua o direito de uso e não lhe seja vedado transferi-lo. Os administradores de bens de incapazes não podem dá-los em comodato, salvo autorização judicial. As pessoas casadas dependem de autorização conjugal para dar em comodato bens comuns (CC 1.663, § 2º)

Por ser contrato real, somente se aperfeiçoa com a entrega da coisa ao comodatário. Antes da entrega, o contrato tem força de contrato preliminar (pactum de commodando). Somente bens infungíveis, moveis ou imóveis, podem ser objeto de comodato, pois o tomador desta modalidade de empréstimo obriga-se a devolver a própria coisa recebida do comodante. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 21.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.

Conforme ensinamentos de Nelson Rosenvald, só poderá figurar na condição de comodante aquele que possuir capacidade de fato, i.é, aptidão pessoal para a prática de negócios jurídicos patrimoniais. Os absoluta e relativamente incapazes (CC 3º e 4º) serão representados e assistidos.

Todavia, para o comodato não é suficiente que a capacidade fática seja suprida pela representação. Pede-se também a legitimação, que significa a aptidão para dispor em determinado negócio jurídico. Aqui, os tutores e curadores necessitarão de autorização judicial para a configuração da legitimação. A exigência de alará judicial (e da oitiva do MP como custos legis) se explica pela preservação da indenidade patrimonial do incapaz.

À primeira vista, os CC 1.749, II e 1.781, inviabilizariam o comodato, mesmo com autorização judicial. Todavia, impedem eles apenas a disposição gratuita de bens do incapaz (e do pródigo por extensão do CC 1.782). no comodato, ao contrário da doação, não há disposição, mas empréstimo, cujo traço distintivo é a temporariedade aliás, muitas vezes o empréstimo pode servir aos interesses do hipossuficiente, beneficiando um parente ou aliviando os seus gastos com a conservação da coisa.

Por fim, lembre-se de que não apenas o proprietário pode dar a coisa em comodato como também é lícita a iniciativa por parte de um detentor de direito real ou obrigacional sobre o bem, como um usufrutuário (CC 1.393), superficiário (CC 1.372) ou locatário (art. 13 da Lei n. 8.245/91). Em tais casos, o desdobramento da posse se acentuará, pois haverá uma só posse direta (comodatário) e duas ou mais posses indiretas (proprietário e comodantes). Contudo, acreditamos que o comodatário não poderá desdobrar o comodato, não apenas pela ausência de autorização legal como pela própria índole personalíssima da relação originária. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 625- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 21/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo a doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, os cuidados da lei pretendem prevenir exorbitância de atribuições daqueles a quem são os bens confiados à sua guarda por força de um múnus legal ou convencional. Os administradores de bens alheios não podem, por isso, cede-lo em comodato, cujo exercício apenas favorece o comodatário. Arnaldo Marmnútt salienta a teleologia da norma explicando decorrer da vedação, sem o assentimento judicial, do caráter de gratuidade de que se reveste o comodato. De fato. A não-onerosidade importa em vantagem quase sempre exclusiva daquele que recebe a coisa por empréstimo gratuito. Desse modo, limitada a administração em geral aos atos a ela inerentes, deles não se cuidando a outorga de comodato, resulta uma inabilitação legal do administrador para a cessão aqui tratada. (Arnaldo Mamnútt, Comodxtto, Rio de Janeiro, Aide, 1991 (p. 44) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 310 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 21/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No magistério de Marco Túlio de Carvalho Rocha, comodato é contrato que, em geral, somente beneficia uma das partes, a que recebe a coisa, para usá-la durante algum tempo. A princípio, do comodato não surgem vantagens para o comodante e, por esta razão, a lei veda que administradores de bens alheios realizem o comodato destes bens “sem autorização especial”. A autorização especial pode ser declaração autônoma daquele cujos bens são administrados ou autorização judicial, quando se tratar de bens de incapazes. Há inúmeras circunstâncias que tornam o contrato vantajoso para o comodante, como a transferência de despesas de manutenção da coisa e a vigilância da mesma em virtude do próprio contrato. Tais benefícios são indiretos e não configuram contraprestação, razão pela qual o contrato é sempre unilateral e gratuito. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 21.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.

Como aponta Nelson Rosenvald, nos comodatos com prazo, não há controvérsias. Alcançado o termo contratual, a devolução se impõe sob pena de transformação da posse direta e justa em injusta pela precariedade (CC 1.200). Incidindo o esbulho pela recusa da restituição da coisa, poderá o comodante ajuizar ação de reintegração de posse. É de bom alvitre que seja ajuizada ação até trinta dias após o alcance do prazo, pois, sendo o mesmo superado, presumir-se-á que houve a prorrogação da avença, sendo necessária a interpelação do comodatário para a propositura de demanda.

Já nos contratos sem prazo, poderia em princípio parecer simples a retomada da coisa, sendo bastante a interpelação do comodatário pelo princípio da satisfação imediata (CC 331). Todavia, se imaginarmos o comodato de um imóvel rural, concedido em atenção às necessidades econômicas do comodatário, alcançaríamos o absurdo se admitíssemos a possibilidade de resilição unilateral do contrato a qualquer tempo.

Por isso, a norma enfatiza que, na ausência do prazo convencional, o termo moral será o necessário para o alcance das finalidades do uso concedido. Voltando ao exemplo da fazenda, no mínimo um ano para o plantio e a colheita da safra. Tempo de restituição inferior implicaria lesão ao princípio da boa-fé objetiva pelo abuso do direito potestativo de resilição contratual. Temos, portanto, uma hipóteses que lembra aquela genericamente prevista para o exercício da denúncia (CC 473, parágrafo único), com a diferença de que o comodatário não precisa demonstrar que efetuou “investimentos consideráveis” para a execução do contrato, o que atentaria contra a própria lógica do instituto.

Todavia, a parte final do dispositivo excepciona a regra geral quando o comodante demonstrar uma necessidade imprevisível e urgente para a retomada, que convença o magistrado a suspender o uso e gozo da coisa emprestada. Poderíamos cogitar do comodante que perde o emprego, provando que a única forma de sustento será a obtenção dos frutos do imóvel concedido em comodato. Aqui o juiz antecipará a tutela em ação de denúncia do comodato. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 626- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 21/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Repetindo a mesma redação do projeto, de acordo com Ricardo Fiuza, o artigo repete o artigo 1.250 do CC de 1916. Necessidade imprevista e urgente permita todavia, o comodante demandar a coisa sob empréstimo, antes do tempo próprio, quer o convencional, quer o que se determine pelo uso outorgado. A recuperação antecipada funda-se, a rigor, em razões sérias e supervenientes, imprevisíveis ao tempo da outorga sujeita a uma cognição judicial como tal proclamadas. Em se tratando de prazo indeterminado, porém, tem a jurisprudência se inclinado a entender dispensável a justificativa de necessidades imprevistas e urgentes. Nesse sentido: STI, 4~ 1., REsp 236.454-MG, DI de 11-6-2001.

“Aqui colidem dois interesses. O do comodatário, que gratuitamente utiliza a coisa de outrem, e o do comodante, que, por não poder prever uma necessidade urgente, deu de empréstimo coisa que agora lhe faz falta. É evidente que a lei deve preferir o interesse do comodante, que é dono” (Silvio Rodrigues, Direito ei vil; dos contratos e das declarações unilaterais da vontade, 27 ed., são Paulo, Saraiva, 2000, v. 3, p. 247-8).

 Jurisprudência: 1. “O comodato com prazo certo de vigência constitui obrigação a termo, que dispensa qualquer ato do credor para constituir o devedor em mora (mora ex re), nos termos do que dispõe o CC 960” (STJ, 4~T., REsp 71.172-SP); 2. “Tratando-se de comodato por prazo indeterminado, para a restituição do bem é suficiente a notificação do comodatário” (STJ, 4 – T., REsp 236.454-MG). 3. “O comodato sem prazo convencional, presumidamente pelo tempo necessário para o uso concedido, pode ser extinto nos casos de necessidade imprevista e urgente (CC 1.250). A necessidade de prova das condições em que foi celebrado o contrato, ainda que verbal, para que se possa definir o tempo de sua concessão, e da existência dos pressupostos estipulados no CC 1.260, para o caso de sua suspensão antes de findo o prazo, justificam a realização de audiência. Nesse caso, o julgamento antecipado causa cerceamento de defesa. Recurso conhecido e provido” (STJ. 4~T., REsp 72.821). 4. “Comodato. Extinção. Prazo indeterminado. Coisa de uso por tempo indefinido. O comodante que pretenda a retomada da coisa emprestada por prazo indeterminado deve provar ou que o prazo presumido, de acordo com as circunstâncias do contrato, já transcorreu, ou a necessidade imprevista e urgente. AI. CC 1.250” (STJ. 4~ T., REsp 54.000-PE). 5. “Não importa em tornar perpétuo o comodato a decisão que, aplicando o CC 1.250, estabelece que o mesmo deverá demorar pelo tempo necessário para o ouso concedido, com base em prova de que a situação de fato não indica necessidade imprevista e urgente, para a suspensão do contrato, pelo comodante, tanto mais quando a situação perdurará, no máximo, até a morte da comodatária” (STJ, 3Q T., REsp 3.267-RS). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 311 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 21/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No raciocínio de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o comodato por prazo indeterminado pode ser rescindido por qualquer das partes a qualquer tempo. Segundo o princípio da boa-fé objetiva, concretizado no dispositivo comentado, deve ser respeitado prazo razoável para que o comodatário possa usufruir a coisa.

Se por prazo determinado, ambas as partes devem respeitá-lo. Por se tratar de contrato benéfico, que favorece o comodatário, o dispositivo permite que o comodante retome a coisa antes de vencido o prazo em caso de necessidade imprevista e urgente. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 21.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 577, 578 - Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 577, 578

- Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo V – Da Locação de Coisas

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Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.

Utilizando os conhecimentos de Nelson Rosenvald, em princípio, o contrato de locação não é intuitu personae, sendo passível de transmissão aos herdeiros do locador e do locatário até que se alcance o prazo estipulado (CC 1.784). Trata-se de uma sub-rogação contratual, pela qual os herdeiros assumem a posição econômica do de cujus. Mas, caso as forças da herança não suportem a locação, não poderá o locador exigir débitos vencidos do locatário (CC 1.792).

Outrossim, se eventualmente o contrato assumir conotação personalíssima, poderão os sucessores imediatamente desconstituir a relação, sem que tenham de assumir as cláusulas penais previstas para as partes originárias (v.g., locação de automóvel para anúncio de espetáculo musical, quando o artista-locatário falece). Se o contrato não possuir prazo, os herdeiros poderão denunciá-lo da mesma forma que as partes originárias, mediante interpelação. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 622- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 17/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Correspondendo ao art. 1.198 do CC de 1916, a doutrina de Ricardo Fiuza aponta que a alteração das partes contratantes por sub-rogação objetiva, decorre desta previsão legal. As partes ao substituídas por seus sucessores enquanto em vigor o contrato de locação (REsp 167.978). A regra versa sobre efeito obrigacional, e por não ser a obrigação personalíssima, cabível é a transferência da relação jurídica, com todas as suas implicações, direitos e deveres, aos herdeiros do locador ou do locatário, falecendo estes. O evento morte de um dos contratantes acarreta a sucessão contratual da parte em um dos polos da relação ex locato, mantendo-se-lhe a incolumidade da locação. Para esse efeito, obrigam-se ambas as partes, a saber do contrato de prazo determinado. Entenda-se a referida sucessão operada automaticamente ar lege, assim se aperfeiçoando sem dependência de qualquer procedimento ou formalidade. A matéria está, por igual, regulada pelos arts. 11 e 12 da Lei n. 8.245/91. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Resumindo a intenção do artigo diz Marco Túlio de Carvalho Rocha que, por ser a locação um contrato impessoal, os herdeiros do locador ou do locatário assumem a posição contratual do sucedido e devem respeitar o prazo avençado caso a locação tenha sido contratada por prazo determinado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 17.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias uteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Como explica Nelson Rosenvald, no silêncio do contrato, o locatário será indenizado pelas benfeitorias necessárias e também pelas úteis, com a ressalva quanto às últimas, desde que haja o consentimento expresso do locador.

As benfeitorias necessárias são aquelas que propiciam a conservação física da coisa (CC 96), daí se prescinde de prévia autorização para a atuação do locatário, pois sua necessidade é patente e o locador certamente a assumiria caso estivesse com o poder imediato sobre a coisa. Já as benfeitorias úteis aumentam ou facilitam o uso do bem. Portanto, só serão indenizadas se o referido acréscimo qualitativo foi objeto de permissão pelo locador. No particular, altera-se a regra geral do CC 1.219, na qual as benfeitorias úteis são sempre indenizáveis, sendo bastante a boa-fé do possuidor.

A norma permite que o locatário exercite o direito de retenção sobre o bem, até que seja indenizado pelas aludidas benfeitorias que se incorporam ao patrimônio do locador. A retenção é forma pela qual o locatário exercita a pretensão decorrente da violação do direito subjetivo ao pagamento e, ainda, meio coercitivo capaz de coibir o locador ao adimplemento, sob pena de não ingressar na coisa, mesmo após o êxito da demanda de desocupação em juízo. Em princípio, o direito de retenção não só é dirigido ao proprietário como também é oponível perante eventuais adquirentes. Todavia, o adquirente do imóvel locado não está obrigado pelas benfeitorias realizadas pelo locatário (Súmula n. 158 do STF).

Seguindo a linha da Lei do Inquilinato (Art. 35 da Lei n. 8.245/91), o Código Civil de 2002 inovou substancialmente em relação ao seu predecessor, permitindo que a autonomia privada dos contratantes excepcione a regra geral, a ponto de o locatário renunciar ao direito de indenização sobre qualquer forma de benfeitoria, mesmo as necessárias. Poder-se-ia cogitar da igualdade dos contratantes em uma relação estritamente privada, porém algumas ponderações merecem reflexão.

Primeiro, mesmo nas relações puramente civil, normalmente os contratos de locação se realizam sob a forma da adesão, pela qual o locatário apenas subscreve o contrato sem prévia discussão de conteúdo. Nesse ponto, é claro o art. 424, ao dispor que: “Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”. Tratando-se eventualmente de uma relação de consumo, como a locação de apartamentos em apart-hotéis, haverá a proteção própria das relações de consumo (CDC, 51, XVI).

Segundo, a inserção da cláusula desnatura o próprio dever de cooperação das partes, derivado do princípio da boa-fé objetiva, pois o locatário se furtará a realizar as benfeitorias necessárias – sabendo que não será indenizado -, permitindo que o bem seja desvalorizado e mesmo que venha a perecer. Isso impede ao locatário o cumprimento da obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu, conforme impõe o CC 569, IV, e, mais importante, elide a possibilidade de tratar a coisa como se sua fosse (CC, 569, I). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 623- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 17/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Seguindo o diapasão de Ricardo Fiuza em sua doutrina, na sua clássica obra Direito de retenção, Arnoldo Medeiros da Fonseca afirma categórico: “Sob a denominação específica de direito de retenção, e como figura jurídica autônoma, o que se compreende é a faculdade assegurada ao credor, independente de qualquer convenção, de continuar a deter a coisa a outrem devida até ser satisfeita, ou ficar extinta, uma obrigação existente com ele”. Nesse passo, conforme assevera Carvalho de Mendonça, o direito de retenção é “um meio de obrigar o devedor a executar a obrigação contraída, i.é, um remédio defensivo, um meio de vincular a coisa alheia ao cumprimento da obrigação relativa a essa mesma coisa; é um favor ao crédito, uma proteção a boa-fé e um expediente econômico, poupando as despesas e evitando as lentidões de um duplo processo”.

Benfeitorias necessárias (impensae necessariae) são as indispensáveis, que se destinam a conservar a coisa ou a impedir o seu perecimento. Obriga-se o locador a indenizá-las, sob pena de enriquecimento sem causa. Benfeitorias úteis (impensae utiles) são as proveitosas, que prestam à coisa o seu melhor uso, dando-lhe comodidade e acrescentando-lhe valor, ou, no particular, aquelas essenciais à própria utilização da coisa ao uso a que se destina. A pretensão de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis não obriga o locatário a outro aluguel que não o avençado, não se aplicando à hipótese o disposto no art. 575. Cláusula contratual pode ser incluída em que o locatário renuncie ao respectivo direito de retenção ou de indenização.

Jurisprudência: 1. “A doutrina e a jurisprudência exigem a existência de cláusula específica prevendo a obrigação do locador ressarcir ao locatário pelas despesas com benfeitorias feitas. 2. Inexistindo cláusula nesse sentido, não há direito a indenização, motivo pelo qual não há de se falar em direito de retenção do imóvel” (STJ, 6~ T., REsp 36.584-BA, rel. Min. Anselmo Santiago, DJ de 10-11-1997). 2. “Locação. Benfeitorias. Lícito convencionarem as partes não ser devida indenização por benfeitorias, ainda que necessárias” (STJ, 3 ~ 1., REsp 9.0067-SE rel. mm. Eduardo Ribeiro, DJ de 9-9-1991). (J. X. Carvalho de Mendonça, Tratado de direito comercial, Rio de Janeiro, Tip. Bernard Frêres, 1917, v. 8 (p. 172); Arnoldo Medeiros da Fonseca, Direito de retenção, 2, ed., Forense. 1944 (p. 100) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 308 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo ensinamento de Marco Túlio de Carvalho Rocha, direito de retenção é o de manter a coisa consigo, enquanto não sobrevier o pagamento devido. No caso, a lei somente defere direito de retenção ao locatário que tiver realizado benfeitorias necessárias ou úteis que tiverem sido autorizadas pelo locador. Vale dizer: não há direito de retenção por benfeitorias voluptuárias; as benfeitorias úteis somente conferem esse direito se o locador as houver autorizado.

Durante o período em que o locatário continuar na posse da coisa com base no direito de retenção, o contrato continua em vigor, persistindo a obrigação do locatário de arcar com o aluguel e demais encargos da locação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 17.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 575, 576, - continua - Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 575, 576, - continua

- Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo V – Da Locação de Coisas

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Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

Seguindo os ensinamentos de Nelson Rosenvald, como sanção pelo inadimplemento da obrigação de restituir a coisa após a notificação, o locatário será atingido de duas maneiras preconizadas nesse dispositivo.

Primeiramente, o locador arbitrará uma espécie de aluguel-pena, que se estenderá até a devolução do bem. Cuida-se de uma cláusula penal cuja finalidade é inibir a inexecução do dever de restituição pelo constrangimento financeiro e, ao mesmo tempo, ajustar um valor indenizatório independente da realidade dos danos que o locador tenha sofrido. Aliás, inexiste dispositivo semelhante a esse no que se refere a locação urbana (Lei n. 8.245/91).

Aqui houve uma inovação por parte do legislador, eis que o parágrafo único permite a redução judicial da cláusula penal pelo seu caráter manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio jurídico. Mas, além de seguir a letra do CC 413, a norma acresce a necessidade de o magistrado observar a natureza de penalidade do aluguel. Vale dizer: aplicar a redução de valores descomunais, mas mantendo um acréscimo razoável sobre o valor normal de locação, sem retirar o caráter coercitivo do aluguel, sob pena de estimular a inadimplência do locatário no sentido de desconsiderar o dever de restituição.

A recusa à restituição da coisa, findo o prazo da interpelação, também implica agravamento dos riscos do locatário. Aqui não há novidade, pois, pelo fato de incorrer em mora, assumirá até mesmo a responsabilidade patrimonial pelos danos decorrentes do fortuito que acarretem a perda do bem. O CC 399 adverte que a única possibilidade de isenção de riscos pelo locatário decorre da demonstração de que o evento extraordinário acarretaria a perda da coisa mesmo se restituída no prazo correto. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 620-621 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 16/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

A forma como é diluído pelo nobre Ricardo Fiuza, em face da sistemática introduzida pela lei inquilinária, reguladora da locação predial urbana, restou revogado o art. 1.196 do Código Civil de 1916. Neste sentido: REsp’s 2.900-SP; 17.068-5?: 16.982-SP, 13.781-SI’, 13.453-SP; entre outros. Assim sendo, a norma ali referida, ensejando ao locador arbitrar novo aluguel, não mais se compatibiliza com a sistemática legal daquelas locações. Contudo, trazendo o  CC/2002 idêntica norma, o arbitramento unilateral resulta cabível na espécie de locação regida por este, assumido o aluguel no período da retenção ilícita, pela resistência do locatário ao recobramento da coisa, caráter de penalização, a par da verba indenizatória pelos danos que a coisa venha a sofrer, inclusive os sucedidos de caso fortuito.

Acresce considerar que o arbitramento não pode se ressentir de sua razoabilidade, sob pena de constituir enriquecimento sem causa do locador. O controle da moderação é cometido ao juiz, autorizado pelo parágrafo único do presente dispositivo, verificando este se a imposição conforta-se em patamar justo e adequado às circunstâncias do caso. Impõe-se a redução do valor estipulado quando, em contrário, importar excessiva onerosidade ao locatário renitente em devolver a coisa, sem perda, todavia, de o aluguel representar sanção pela infringência contratual. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 16/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na batida de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o locatário que, notificado, não devolver o bem ao locador, sujeita-se a dois ônus: arcar com a responsabilidade pela perda ou deterioração por caso fortuito ou força maior, que ao primeiro se equipara para efeitos civis, e ao pagamento do aluguel que for arbitrado pelo locador. A liberdade do locador é ampla, mas o valor pode ser reduzido pelo juiz se o julgar excessivo. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 16.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

§ 1º. O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicilio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

§ 2º. Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.

Seguindo no diapasão de Nelson Rosenvald, temos aqui uma das mais tradicionais maneiras de distinguir os direitos obrigacionais dos direitos reais. Aqueles se caracterizam pela relatividade, produzindo efeitos entre as partes, não sendo extensíveis os deveres especiais a terceiros estranhos à relação jurídica. Já os direitos reais são absolutos no sentido da oponibilidade erga omnes dos deveres de abstenção perante toda a coletividade.

Portanto, no contrato de locação – como em qualquer relação obrigacional -, a venda do bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o imediato acesso à posse do bem, já que a transferência da titularidade é acompanhada da ampla possibilidade de exploração econômica da coisa. Daí que o novo proprietário exercitará a denúncia vazia contra aquele com quem não contratou locação.

Todavia, se o locatário cuidou de ajustar cláusula de vigência do contrato para o caso de alienação do bem, sendo esta registrada no Cartório de Títulos e Documentos (bem móvel) ou no RGI (bem imóvel), o contrato de locação adquire eficácia real perante eventuais adquirentes, submetendo-se estes ao aguardo do término do prazo estipulado para o negócio jurídico. Não se cuida de uma conversão em direito real, apenas do acréscimo a um direito obrigacional de oponibilidade coletiva em razão da publicidade do registro e inserção de cláusula contratual.

Mesmo que o locatário não tenha se acautelado com o registro da cláusula de vigência – submetendo-se ao direito potestativo de resilição por parte do novo proprietário -, cuidando-se de bens imóveis, impõe-se a notificação do prazo de noventa dias para a desocupação.

Assim, o brocardo “venda rompe a locação” tem a sua eficácia condicionada ao exercício da interpelação pelo novo proprietário, sob pena de prosseguimento da relação locatícia. O Código Civil não trata da matéria, mas é imperativo que o locatário não fique eternamente à mercê do exercício da denúncia pelo novo proprietário.

Por último, não obstante o silencio do Código, o locatário deverá ser convocado para exercitar o direito de preferencia para a aquisição do imóvel locado em condições de igualdade com a proposta do terceiro. não se trata de aplicar analogicamente o art. 27 da Lei n. 8.245/91 – pois aqui não se adota a norma especial -, mas de resguardar o exato cumprimento do negócio jurídico de locação sem que tal medida acarrete prejuízos ao locador, já que receberá do locatário idêntico valor que auferiria do terceiro. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 622- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 16/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na linha de raciocínio de Ricardo Fiuza, o proprietário apesar de não ter a posse direita, não perde a disponibilidade dominial da coisa locada, podendo aliená-la, no curso do contrato, conforme o seu interesse. Entretanto, para que a locação não prossiga até o seu término, a ela não se rendendo o terceiro adquirente, forçoso é a falta de cláusula de vigência no caso de alienação ou em sua presença, não esteja o contrato registrado. O registro, no cartório competente (conforme a natureza da coisa, móvel ou imóvel), obriga o adquirente a respeita r o contrato de prazo determinado. Não havendo a cláusula vigorativa de permanência ou em se achando o contrato por prazo indeterminado, situa o § 2º do artigo em comento, a respeito da alienação de coisa imóvel, casos em que o adquirente obriga-se à notificação de retomada, concedido o prazo lega de trinta dias a contar do aviso.

Outro silêncio da lei aqui se faz detectado. Mais uma vez, o Código não aborda situações típicas da relação locacional, merecedoras de fomento ou proteção legal, como é o caso do direito de preferência do locatário ~ aquisição do bem, embora trate do direito de retenção de benfeitorias (Art. 518), quando a ele o CC de 1916 não se refere. A Lei n. 8.245 no seu Art. 27 dispõe assim: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Loco adiante, estabelece a caducidade de tal direito, se não manifestada pelo locatário, de modo incontroverso, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trina dias. Diante disso, é ponderável pensar que a preferência se opera, como direito do locatário inerente à natureza da relação locacional, no mesmo feitio do Art. 515, e somente quando não a exercida, estará o locador permitido à alienação livre. Dúvida não resta da necessária ciência das condições do negócio ao locatária como dever do locador para aquele preferir o bem em igualdade de condições com terceiros. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 16/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No diapasão de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o contrato de locação, ordinariamente, somente vincula as partes contratantes e, por isso, aquele que adquire a coisa por ato inter vivos não está obrigado a respeitar o contrato, podendo requerer a posse da coisa imediatamente. Se isso ocorre, o locador fica obrigado a indenizar ao locatário os prejuízos sofridos uma vez que se obrigou por prazo certo, que não terá sido atingido por ato de sua responsabilidade.

A lei prevê, no entanto, a possibilidade de se dar eficácia ao contrato contra terceiros mediante o registro do contrato no registro de títulos e documentos do domicílio do locador, se se tratar de bem móvel, ou no registro de imóveis respectivo, no caso de bem imóvel.

O dispositivo prevê, ainda, em consonância com a legislação especial, que o locatário somente possa ser despejado 90 dias após ser notificado pelo adquirente, no caso de bem imóvel. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 16.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 572, 573, 574 - continua - Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 572, 573, 574 - continua

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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo V – Da Locação de Coisas

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Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixa-la em bases razoáveis.

Na visão de Nelson Rosenvald, o legislador deve ser aplaudido pela inovação, segundo ele, uma expressa previsão da função social do contrato (CC 421), do abuso do direito (CC 187) e da vedação ao enriquecimento injustificado (CC 884).

Em princípio, não há ilegalidade no fato de as partes ajustarem que a obrigação de pagar o aluguel alcançará o período restante do contrato desfeito. De fato, o CC 412 adverte que a cláusula penal compensatória não excederá o valor da obrigação principal. Portanto, o locatário não pagará um centavo a mais do que arcaria, caso a locação prosseguisse.

Nada obstante, cláusulas de tal teor praticamente inviabilizam a autonomia privada e, por via oblíqua, esvaziam o próprio exercício do direito potestativo à resilição. Afinal, quem desejará se subtrair a um negócio jurídico sabendo que terá de arcar com as prestações sucessivas, mesmo sem a fruição do bem?

Ora, cláusulas de tal jaez representam violações ao espirito do direito, pois ultrapassam os limites éticos do ordenamento. O sistema jurídico, em boa hora, intervém nos referidos contratos para aplicar o princípio constitucional da proporcionalidade e reduzir a cláusula penal para valores que efetivamente representem a realidade do negócio jurídico e preservem sua função social, impedindo que a liberdade de uma das partes seja sacrificada pela opressão do outro contratante. A expressão “bases razoáveis” é um conceito jurídico indeterminado, que será preenchido em vista à ética da situação às evidências reais da natureza do contrato e à consecução de seus objetivos. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 619 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na pauta de Ricardo Fiuza, o dispositivo resultou mantido, não obstante a alteração feita ao artigo anterior, por emenda que ofereceu fórmula mais justa, afastando do desmedido rigor do pagamento do aluguel pelo tempo restante do contrato dissipado. O referido CC 571 teve a sua redação final em harmonia com o art. 42 da Lei n. 8.245, de 18-10-1991, onde a consequência da devolução prévia do bem locado impõe apenas ao locatário o dever de pagar a multa pactuada, de forma proporcional. Logo, não há mais cogitar de pagamento do aluguel pelo tempo que faltar, devendo a norma ater-se unicamente ao problema do valor da cominação imposta, tendo em conta a mens legistoris, o que, em verdade, repete a inteligência do CC 413. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Como lembra Marco Túlio de Carvalho Rocha, ao contratar por prazo determinado, o locatário obriga-se ao pagamento ao locador de alugueis por todo o prazo contratado. Cuida-se de obrigação líquida e certa, passível de execução, se o contrato contiver os demais requisitos de um título executivo extrajudicial. O dispositivo atribui ao juiz a faculdade de mitigar o rigor da regra, se a indenização for julgada excessiva. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito vindo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Para o magistério de Nelson Rosenvald, o artigo alude à cessação de pleno direito dos efeitos do contrato de locação com prazo. Alcançado o termo contratual, dispensa-se interpelação do locatário, pois haverá uma espécie de cláusula resolutiva expressa (CC 474), que impõe ao locatário a obrigação imediata de restituir a coisa, sob pena de sofrer ação de reintegração de posse, pelo fato de a posse se tornar injusta pelo vício da precariedade (CC 1.200).

Contudo, tratando-se de contrato sem prazo, deverá o locador interpelar o locatário, a fim de constituí-lo em mora ex persona (CC 397, parágrafo único), assinalando um tempo razoável para devolução da coisa. Naturalmente, parece-nos que o poder do locador de submeter o locatário a um prazo de restituição da coisa é sujeito ao transcurso de um período razoável para que o locatário tenha obtido considerável retorno da finalidade almejada com o contrato de locação. A título ilustrativo, a locação de uma vaga de garagem sem prazo não poderá ser desconstituída no mês seguinte à contratação, caso em que se instalaria o abuso do direito à interpelação. Aplica-se aqui o disposto no parágrafo único do CC 473.

Deve ser lembrado que, na locação de imóveis urbanos, a legislação especial enfatiza que a extinção do contrato se sujeita ao ajuste por escrito de um prazo não inferior a trinta meses de locação (art. 46 da Lei n. 8.245/91), caso em que a resistência à devolução permitirá que a pretensão restituitória seja resguardada pela denúncia vazia. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 619 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Como cientifica Ricardo Fiuza, a extinção da locação pelo seu termo final é fenômeno do tempo do contrato. Ele surgiu por vontade das partes e o decurso do prazo nele demarcado põe fim à relação jurídico-contratual. Encerrado o prazo, está finda a locação, obrigando-se o locatário a restituir a coisa (CC 569, IV) e a razão pela qual cessa a avença locatícia de pleno direito, torna prescindível notificação ou aviso. A devolução não se resume, porém a uma obrigação do locatário, certo que ilícito retê-la, salvo sob os reclamos de benfeitorias (CC 578) ou do ressarcimento (CC 571, parágrafo único). O locatário tem, por igual, direito a devolver o bem locado, ao término do prazo, não prevalecendo exigência do locador em recebe-lo somente após a realização de qualquer reparo, o que caracterizaria condição potestativa. Eventual prejuízo deverá ser discutido em ação própria. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 305 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na mesma esteira Marco Túlio de Carvalho Rocha. Nos contratos por prazo determinado o término do prazo extingue a locação, de pleno direito, independentemente de notificação, salvo se houver prorrogação tácita (CC 574).

Parte da doutrina entende que a notificação é necessária para que o silêncio não seja interpretado como prorrogação tácita, por prazo indeterminado (por todos: Silvio Rodrigues. Direito Civil, v. 3, p. 234). Se o locador age de imediato, a notificação não é necessária. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Seguindo na esteira de Nelson Rosenvald o vertente dispositivo prossegue a leitura do artigo precedente. Caso o contato alcance o seu termo, e o locador não se manifeste acerca da devolução do bem, haverá uma presunção de prorrogação da locação, mas doravante sem prazo.

Na prática, o artigo inviabiliza a parte final da norma pregressa. Com efeito, o locador está dispensado de interpelar o locatário para a restituição do bem nos contratos com termo, mas se não agir será penalizada pela manutenção da locação, agora sem novo prazo. Em síntese, a interpelação acaba se tornando um ônus para o locador, sob pena de suportar um prejuízo para si: submeter-se à prorrogação indefinida do contrato.

Em verdade, o legislador enunciou uma espécie de aplicação da teoria da supressio, pois a omissão do locador por um prazo razoável gera no locatário a legítima expectativa de confiança na manutenção da locação, impedindo que tardiamente possa aquele reaver a coisa para si. Melhor seria se o legislador tivesse adotado regra semelhante à Lei do Inquilinato (art. 46. § 1º, da Lei n. 8.245/91) e fixasse em trinta dias o prazo de exercício de oposição por parte do locador, como condição de prorrogação contratual. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 620 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

No estender da lei apontada por Ricardo Fiuza, presume-se prorrogada a locação, por tempo indeterminado, ante a falta de declaração contrária do locador, dentro dos trinta dias imediatos ao término do prazo contratual, permanecendo o locatário de posse da coisa por mais de um mês, sem dita oposição do locador. Diante da relação jurídica de trato sucessivo, continuada a cada mês, uma atitude expressiva de oposição, obstáculo de continuidade contratual, por parte do locador, é pressuposto necessário a afastar a presunção de prorrogação. Dar-se-á, em princípio, pela notificação para a entrega do bem e ao denunciar o término, no exercício de direito material que o locador obtém, mediante o comunicado de conhecimento, a efetiva extinção da locação.

Mas é preciso seja o aviso premonitório, que guarda forma livre, expedido em tempo hábil no sentido de produzir os seus efeitos jurídicos a elidir a presunção. O posicionamento jurisprudencial é exato, a conferir eficácia no plano do direito material decorrente da vontade contida na notificação. O aviso basta em si mesmo; a sentença que vier declarar o direito de o locador reaver a coisa, apenas o pronuncia, pois locação já não mais existe. Outro obstáculo de oposição, inequívoco a evidenciar não prorrogada a relação ex locato, é o manejo imediato da ação cabível para o locador reaver a coisa (cf. RT 530/288: “a propositura da ação de despejo por término do prazo contratual é a mais expressiva oposição do locador à prorrogação tácita da locação...”);

Insta observar que o Código Civil não situa a prorrogação presumida no tempo. A presunção exige prova manifesta do desinteresse do locador, admitindo a manutenção continuativa da locação por permanecer o locatário na posse do bem. Entretanto, há de observar quando se tornará ilesa a locação por falta de oposição do autor, como afirma a norma. Lembre-se as locações residenciais, onde findo o prazo estipulado, a presunção ocorre, “se o locatário permanecer por mais de trinta dias, sem oposição do locador” Lei n. 8.245/91, 56, parágrafo único). O decurso de tempo certo faz presumir ipso legis a prorrogação da locação. Tal ocorrerá, sem dúvida alguma, na locação que aqui se trata, embora o dispositivo em comento omita o prazo. A inserção do lapso temporal é recomendável, para aclarar a norma.

Saliente-se, porém, uma vez prorrogada a locação por tempo indeterminado, permanecendo as condições antes pactuadas, esta vencerá mês a mês, cabendo, a qualquer tempo, a notificação, para cessar a indeterminação temporal e, de consequência, romper a locação ampliada. Cumpre assinalar, nesse aspecto, não cogitar a norma codificada prazo para a desocupação do bem objeto da locação posta sob tempo indeterminado. A afastar a concordância na manutenção, a parte locadora há de conceder, logicamente, prazo de aviso prévio, mediando o período entre a denúncia e a efetiva restituição da coisa. O parágrafo 2º do art. 46 da Lei n. 8.245/91, com propriedade, refere à concessão do prazo de trinta dias, o que se compatibiliza com o sistema. No mesmo sentido, tratou o art. 1.209 do CC/1916, sem mais correspondente. De qualquer sorte, apesar da antedita disposição análoga, é indispensável menção ao prazo, contado da notificação, para a locação de coisa regida pelo novo Código. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Corroborando com ambos os comentários acima Marco Túlio de Carvalho Rocha, a permanência da coisa na posse do locatário, sem oposição do locador, firma presunção de que as partes anuíram com a prorrogação do contrato. Prorrogam-se todas as cláusulas que não forem incompatíveis com a continuidade do contrato. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).