CPC LEI 13.105 e LEI 13.256 - COMENTADO – Art 895 a 903
Da Alienação - continuação VARGAS, Paulo. S. R.
LIVRO II – DO
PROCESSO DE EXECUÇÃO
TÍTULO II – DAS DIVERSAS
ESPÉCIES DE EXECUÇÃO
– CAPÍTULO IV –
DA
EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA - Seção IV –
Art 879 a 903
Da expropriação de
bens – Subseção II – Da Alienação
– vargasdigitador.blogspot.com
Art 895. O interessado em
adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito:
I – até o início do
primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da
avaliação;
II – até o início
do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja
considerado vil.
§ 1º. A proposta
conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco
por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta)
meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca
do próprio bem, quando se tratar de imóveis.
§ 2º. As propostas
para aquisição em prestações indicarão o prazo, a modalidade, o indexador de
correção monetária e as condições de pagamento do saldo.
§ 3º. (vetado).
§ 4º. No caso de
atraso no pagamento de qualquer das prestações incidirá multa de dez por cento
sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas.
§ 5º. O
inadimplemento autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação ou
promover, em face do arrematante, a execução do valor devido, devendo ambos os
pedidos ser formulados nos autos da execução em que se deu a arrematação.
§ 6º. A
apresentação da proposta prevista neste artigo não suspende o leilão.
§ 7º. A proposta de
pagamento do lance à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento
parcelado.
§ 8º. Havendo mais
de uma proposta de pagamento parcelado:
I – em diferentes
condições o juiz decidirá pela mais vantajosa, assim compreendida, sempre, a de
maior valor;
II – em iguais
condições, o juiz decidirá pela formulada em primeiro lugar.
§ 9º. No caso de
arrematação a prazo, os pagamentos feitos pelo arrematante pertencerão ao
exequente até o limite de seu crédito, e os subsequentes, ao executado.
Correspondência no
CPC/1973, art. 690 (...), na seguinte ordem e redação:
Art 690. § 1º.
(Este para o caput do art 895 caput e inciso I do CPC/2015, ora analisado). Tratando-se
de bem imóvel, quem estiver interessado em adquiri-lo em prestações poderá
apresentar por escrito sua proposta, nunca inferior à avaliação, com oferta de
pelo menos 30% (trinta por cento) à vista, sendo o restante garantido por
hipoteca sobre o próprio imóvel.
Repete-se a redação
para o § 1º do art 895, do CPC/2015, ora analisado.
§ 2º. As propostas
para aquisição em prestações que serão juntadas aos autos, indicarão o prazo, a
modalidade e as condições de pagamento do saldo.
§ 3º. (Este referente
ao art 895 inciso I do CPC/2015, ora analisado). O juiz decidirá por ocasião da
praça, dando o bem por arrematado pelo apresentante do melhor lanço ou proposta
mais conveniente.
§ 4º. (Este
referente ao § 9º do art 895 do CPC/2015, ora analisado). No caso de
arrematação a prazo, os pagamentos feitos pelo arrematante pertencerão ao
exequente até o limite de seu crédito, e os subsequentes ao executado.
Demais itens, sem
correspondência no CPC/1973.
1.
PROPOSTA POR
ESCRITO ANTES DO LEILÃO
A alternativa à arrematação imediata é prevista no art 895 do CPC, que
exige do interessado em adquirir o bem penhora em prestações a exibição de uma
proposta por escrito. Caso a proposta venha antes do início do primeiro leilão,
o valor da aquisição não poderá ser inferior ao valor da avaliação, exigência
não repetida se a proposta for apresentada antes do início do segundo leilão
judicial, quando se admitirá qualquer valor que não seja considerado vil.
A forma da proposta está prevista no § 1º do artigo comentado: mínimo de
25% do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 meses, garantido
por caução idônea no caso de bem móvel e por hipoteca do próprio bem no caso de
imóvel. A idoneidade e a suficiência dessa caução são matérias de competência
do juiz, e não do responsável material pelo leilão público. Além disso, o § 2º
exige a indicação de prazo, modalidade e indexador de correção monetária e as
condições de pagamento do saldo. (Daniel Amorim Assumpção Neves,
p. 1.418. Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo –
2016. Ed. Juspodivm).
2.
LEILÃO NÃO É
SUSPENSO
Mesmo sendo exigida a apresentação da proposta sempre antes do início do
leilão judicial, não haverá sua suspensão, nos termos do art 895, § 6º, do CPC,
até porque a oferta de pagamento à vista prefere à proposta de pagamento a
prazo. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.418. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
3.
ATRASO NO PAGAMENTO
No caso de atraso no pagamento de qualquer das prestações o art 895, §
4º. Do CPC, prevê a incidência de multa de dez por cento sobre a soma da
parcela inadimplida com as parcelas vencidas. Esse percentual é o mínimo legal,
podendo haver previsão na proposta de pagamento parcelado de uma sanção ainda
mais severa, embora não faça muito sentido o proponente proceder nesse sentido.
(Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.418. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
4.
INADIMPLEMENTO
Havendo o inadimplemento o § 5º do dispositivo legal ora comentado
autoriza o exequente a escolher entre a resolução da arrematação ou a promoção,
em face do arrematante, da execução do valor devido. O dispositivo deve ser
analisado em conjunto com o art 897, do atual Código, que prevê outra
consequência para o inadimplemento: a perda da caução, voltando os bens a novo
leilão, do qual não serão admitidos a participar o arrematante e o fiador
remissos. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.418. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
5.
PAGAMENTO IMEDIATO
E A PRAZO
Sendo as propostas apresentadas antes de iniciado o leilão judicial, é
possível que algum interessado em arrematar o bem faça um lance no leilão
judicial. Nesse caso, sendo o lance do valor da avaliação superior, não há
dúvida de que se prefere a proposta de pagamento imediato; sendo por valor
inferior, caberá ao juiz decidir o que se mostra mais interessante para os fins
buscados pela execução.
É verdade que o art 895, § 7º, do CPC, prevê expressamente que a
proposta de pagamento à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de
pagamento parcelado, mas o legislador não foi feliz em prever tal solução de
forma tao peremptória. A realidade e que, a depender do valor oferecido para a
arrematação e o número de parcelas para o pagamento do valor restante, a
proposta a prazo pode ser mais interessante que a proposta à vista. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.419. Novo Código de Processo Civil Comentado
artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
6.
MAIS DE UMA
PROPOSTA ESCRITA
Havendo mais de uma proposta de pagamento parcelado o § 8º do art 895 do
CPC resolve qual deverá ser escolhida. Se forem elaboradas em diferentes
condições, o juiz decidirá pela mais vantajosa, assim compreendida, sempre, a
de maior valor, enquanto sendo elaborada em igualdade de condições, o juiz
decidirá pela formulada em primeiro lugar.
Novamente é difícil elogiar a opção do legislador, em especial na
hipótese de propostas em diferentes condições, já que nem sempre aquela de
maior valor será a mais interessante para a execução. Basta imaginar que a
proposta de menor valor tenha um parcelamento muito menor para o pagamento do
valor restante do que a proposta de maior valor, sendo a diferença de valores
pequena. Nesse caso fica claro que a regra criada pelo legislador não foi
feliz. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.419. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
7.
PAGAMENTO
Sendo admitido o pagamento parcelado, os valores depositados mês a mês
pelo arrematante serão entregues, imediatamente, para o exequente, até se
chegar ao valor da execução, ou seja, até se satisfazer plenamente o direito
exequendo. Havendo ainda valores a serem depositados pelo arrematante eles
serão destinados ao executado, já que nesse caso a alienação judicial terá um
valor superior ao da execução, e tudo que a supere pertence ao executado. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.419. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
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PROCESSO DE EXECUÇÃO
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Art 896. Quando o imóvel de
incapaz não alcançar em leilão pelo menos oitenta por cento do valor da
avaliação, o juiz o confiará à guarda e à administração de depositário idôneo,
adiando a alienação por prazo não superior a 1 (um) ano.
§ 1º. Se, durante o
adiamento, algum pretendente assegurar, mediante caução idônea, o preço da
avaliação, o juiz ordenará a alienação em leilão.
§ 2º. Se o
pretendente à arrematação se arrepender, o juiz impor-lhe-á multa de vinte por
cento sobre o valor da avaliação, em benefício do incapaz, valendo a decisão
como título executivo.
§ 3º. Sem prejuízo
do disposto nos §§ 1º e 2º, o juiz poderá autorizar a locação do imóvel no
prazo do adiamento.
§ 4º. Findo o prazo
do adiamento, o imóvel será submetido a novo leilão.
Correspondência no
CPC/1973, art 701, com a redação no mesmo sentido, somente o § 4º fazendo
menção à forma prevista no artigo 686, VI.
1.
IMÓVEL DE INCAPAZ
Como forma de proteção especial de incapaz, o art 896, caput, do CPC prevê que o seu imóvel não
será alienado judicialmente se os lances no leilão judicial não atingirem 80%
do valor da avaliação. Trata-se de
interessante previsão que cria um preço vil específico em razão do titular do
imóvel penhorado. Não ocorrendo a arrematação por falta de interessados em
arrematar o imóvel por pelo menos 80% do valor da avaliação o juiz confiará o
bem à guarda e à administração de depositário idôneo, sendo adiada a alienação
pelo prazo não superior a um ano.
Ultrapassado o prazo de adiamento da alienação e não tendo sido o
direito do exequente satisfeito o § 4º do art 896 do CPC prevê que o imóvel do
incapaz será submetido a novo leilão. Apesar da omissão legislativa tudo leva a
crer que nesse segundo leilão judicial o valor mínimo para arrematação continua
sendo de 80% do valor da avaliação. Caso não haja interessados será o caso,
sempre que possível, de se buscar a penhora de outros bens ou de o exequente
optar pela adjudicação do bem, pelo valor da avaliação. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.420. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
2.
PERÍODO DE
ADIAMENTO
Durante o período de adiamento da alienação, que não poderá superar um
ano, admite-se que interessados na aquisição do bem assegurem o juízo, por meio
de caução idônea, o preço da avaliação. Com a garantia prestada, o juiz
designará novo leilão público, no qual obviamente se espera a arrematação do
prestador da garantia. Como ainda não houve qualquer aquisição, mas a prestação
de mera garantia, o pretendente que assegurou o juízo poderá se arrepender e
não arrematar o bem em leilão judicial. Nesse caso o § 2º do art 896 do CPC
prevê a imposição de multa de 20% sobre o valor da avaliação, servindo a
decisão como título executivo apto a permitir o cumprimento de sentença por
parte do incapaz, que será o credor da multa.
Outra possibilidade para o período de adiamento é a locação do imóvel,
sendo os valores obtidos revertidos para a satisfação do direito do exequente. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.420/1.421. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
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Art 897. Se o arrematante ou
seu fiador não pagar o preço no prazo estabelecido, o juiz impor-lhe-á, em
favor do exequente, a perda da caução, voltando os bens a novo leilão, do qual
não será admitido a participar o arrematante e o fiador remissos.
Correspondência no
CPC/1973, art 695, no mesmo sentido.
1.
PERDA DA CAUÇÃO
A regra consagrada no art 897 do CPC tinha lógica no sistema de
arrematação a prazo, no prazo de 15 dias, consagrado no art 690, caput, do CPC/1973. Diante do sistema
criado pelo CPC, no qual há o pagamento imediato e o parcelado, a regra ficou
absolutamente deslocada. É natural que a perda de caução e novo leilão com
proibição de participação do fiador remisso só seria cabível na alienação
parcelada de bem móvel, já que na aquisição judicial de bem imóvel a garantia é
a hipoteca do próprio bem, nos termos do art 895, § 1º, do CPC.
Caso o exequente opte em promover, em face do arrematante, a execução do
valor devido, a caução será utilizada para saldar o valor em aberto, já
descontado o valor pago pelo executado. Caso o exequente peça a resolução da
arrematação, dando continuidade à execução contra o executado, a caução
prestada também servirá para a satisfação do direito, já descontada do valor da
dívida o valor já quitado pelo arrematante. (Daniel Amorim Assumpção Neves,
p. 1.421. Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo –
2016. Ed. Juspodivm).
LIVRO II – DO
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Art 898. O fiador do
arrematante que pagar o valor do lance e a multa poderá requerer que a
arrematação lhe seja transferida.
Correspondência no
CPC/1973, art 696, com a mesma redação.
1.
FIADOR DO
ARREMATANTE
Diante da omissão do arrematante em pagar o valor do lance, seu fiador
se sub-roga no direito à arrematação, sendo esse o sentido de transferência da
arrematação ao fiador prevista no art 989 do CPC. Nesse caso, pela absoluta
ausência de qualquer prejuízo ao exequente e a execução, não haverá aplicação
de multa de 10% e muito menos de perda da garantia em favor do exequente. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.421/1.422. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
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Art 899. Será suspensa a
arrematação logo que o produto da alienação dos bens for suficiente para o
pagamento do credor e para a satisfação das despesas da execução.
Correspondência no
CPC/1973, parágrafo único do art 692: Será suspensa a arrematação logo que o produto
da alienação dos bens bastar para o pagamento do credor.
1.
“SUSPENSÃO” DA
ARREMATAÇÃO
O art 899 do CPC, ao prever que será suspensa a arrematação logo que o
produto da alienação dos bens for suficiente para o pagamento do credor e para
a satisfação das despesas da execução se aplica somente quando houver mais de
um bem penhorado e a arrematação de um ou de algum deles já for suficiente para
a satisfação do direito do exequente e para o pagamento das despesas da
execução.
O dispositivo legal mantém a mesma imprecisão terminológica do parágrafo
único do art 692, parágrafo único, do CPC/1973, porque o caso não será de
suspensão da arrematação, mas sim de seu encerramento. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.422. Novo Código de Processo Civil Comentado
artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
LIVRO II – DO
PROCESSO DE EXECUÇÃO
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Art 879 a 903
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Art 900. O leilão
prosseguirá no dia útil imediato, à mesma hora em que teve início,
independentemente de novo edital, se for ultrapassado o horário de expediente
forense.
Correspondência no
CPC/1973, art. 689, com a seguinte redação: Sobrevindo a noite, prosseguirá a
praça ou o leilão no dia útil imediato, à mesma hora em que teve início,
independentemente de novo edital.
1.
PROSSEGUIMENTO DO
LEILÃO
Caso o leilão ultrapasse o horário de expediente forense ele prosseguirá
no dia útil imediato, tendo início à mesma hora em que teve início
originariamente, não sendo necessária a elaboração de novo edital. Naturalmente
a regra se limita ao leilão presencial porque os atos por meio eletrônico podem
ser praticados até as 24 horas do último dia de prazo, nos termos do art 213
deste CPC. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.422. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
LIVRO II – DO
PROCESSO DE EXECUÇÃO
TÍTULO II – DAS DIVERSAS
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Art 879 a 903
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Art 901. A arrematação
constará de auto que será lavrado de imediato e poderá abranger bens penhorados
em mais de uma execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o
bem.
§ 1º. A ordem de
entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo
mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou
prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da
comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.
§ 2º. A carta de
arrematação conterá a descrição do imóvel, com emissão à sua matrícula ou
individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de
pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de
eventual ônus real ou gravame.
Correspondência no
CPC/1973, art 693 caput e parágrafo único, e art 703, na seguinte ordem e
redação:
Art 693. A
arrematação constará de auto que será lavrado de imediato, nele mencionadas as
condições pelas quais foi alienado o bem.
Parágrafo único.
(Este referente ao § 1º, do art 901, do CPC/2015, ora analisado). A ordem de
entrega do bem móvel (ou a carta de arrematação do bem imóvel será expedida
depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante.
Art 703. (Por
óbvio, referente ao § 2º, do art 901, do CPC/2015, ora analisado). A carta da
arrematação conterá:
I – a descrição do
imóvel, com remissão à sua matrícula e registros;
II – a cópia do
auto de arrematação; e
III – a prova de
quitação do imposto de transmissão.
1.
AUTO DE ARREMATAÇÃO
A arrematação se encerra com a elaboração de um auto, instrumento apto a
documentar os atos praticados oralmente no leilão judicial, que será lavrado de
imediato, mencionando as condições pelas quais foi alienado o bem. Não é mais
necessário o intervalo de 24 horas para a assinatura do auto de arrematação em
razão da extinção, desde a Lei 11.382/2006, do fenômeno da remição de bens.
Também não é mais o escrivão o responsável pela elaboração do auto, que passa a
ser atribuição do agente que realizou o leilão público. Referido auto será
assinado pelo juiz, arrematante, serventuário de justiça ou leiloeiro, e a
partir desse momento a arrematação será considerada acabada e irretratável,
inclusive com a proteção do arrematante na hipótese de eventual acolhimento de
embargos à execução oferecidos pelo executado. Mesmo quando não ocorre a
arrematação, é indispensável a elaboração do auto de arrematação, que nesse
caso é conhecida na praxe forense como auto negativo. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.423. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
2.
CARTA DE
ARREMATAÇÃO
O auto de arrematação não se confunde com a carta de arrematação,
prevista no art 901, § 2º, do CPC. O próprio art 901, § 1º, do CPC expressa
essa diferença ao prever que a ordem de entrega do bem imóvel ou a carta de
arrematação deste será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as
garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do
leiloeiro e das demais despesas da execução.
Significa dizer que, tendo a arrematação como objeto um bem móvel, é
dispensável a expedição de carta, bastando que após a elaboração do auto já
seja expedida ordem judicial para a imediata entrega da coisa. Na hipótese de
bem imóvel, o registro da arrematação junto ao Cartório de Imóveis demandará a
expedição de uma carta de arrematação, nos termos do art 901, § 2º, do CPC. O
dispositivo prevê que a carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com
remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto
de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da
indicação da existência de eventuais ônus real ou gravame. O dispositivo
consagra entendimento doutrinário de que na carta de arrematação exige-se tão
somente a comprovação da quitação do imposto de transmissão, sendo que os
demais encargos tributários serão retirados do produto da arrematação, ou seja,
serão abatidos do valor pago pelo arrematante. (Daniel Amorim Assumpção Neves,
p. 1.423/1.424. Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por
artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
LIVRO II – DO
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Art 902. No caso de leilão
de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de
arrematação, oferecendo preço igual ao do maior lance oferecido.
Parágrafo único. No
caso de falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição
previsto no caput defere-se à massa ou aos credores em concurso, não podendo o
exequente recusar o preço da avaliação do imóvel.
Correspondência no
CPC/1973, art 651, com a seguinte redação: Antes de adjudicados ou alienados os
bens, pode o executado, a todo tempo, remir a execução, pagando ou consignando
a importância atualizada da dívida, mais juros, custas e honorários
advocatícios.
Demais item sem
correspondência no CPC/1973.
1.
BEM HIPOTECADO
Tratando-se o bem penhorado de bem hipotecado o art 902, caput, do CPC permite ao executado
remi-lo até a assinatura do auto de arrematação, desde que ofereça preço igual
ao do maior lance oferecido. O dispositivo deve ser interpretado em conjunto
com o art 1.482 do CC, que ao tratar do mesmo tema estende o direito de remir o
bem ao cônjuge (apesar da omissão legal não há como se excluir o companheiro),
descendentes ou ascendentes do executado.
No caso de falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de
remição previsto no caput defere-se à
massa ou aos credores em concurso, não podendo o exequente recusar o preço da
avaliação do imóvel. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.424. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
LIVRO II – DO
PROCESSO DE EXECUÇÃO
TÍTULO II – DAS DIVERSAS
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Art 903. Qualquer que seja a
modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo
leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável,
ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado u a ação
autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de
reparação pelos prejuízos sofridos.
§ 1º. Ressalvadas
outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I – invalidada,
quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II – considerada
ineficaz, se não observado o disposto no art 804;
III – resolvida, se
não for pago o preço ou se não for prestada a caução.
§ 2º. O juiz
decidirá acerca das situações referidas no § 1º, se for provocado em até 10
(dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação.
§ 3º. Passado o
prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação de qualquer das situações
previstas no § 1º, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a
ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.
§ 4º. Após a
expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da
arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o
arrematante figurará como litisconsorte necessário.
§ 5º. O arrematante
poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito
que tiver feito:
I – se provar, nos
10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no
edital;
II – se, antes de
expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar
alguma das situações previstas no § 1º;
III – uma vez
citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde
que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.
§ 6º. Considera-se
ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o
objetivo de ensejar a desistência do arrematante, devendo o suscitante ser
condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de
multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a
vinte por cento do valor atualizado do bem.
Correspondência no
CPC/1973, art 694 caput, § 1º, I e V, III, II; art 694 (...) § 1º, III e art
601, nesta ordem e com a seguinte redação:
Art 694. Assinado o
auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a
arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham
a ser julgados procedentes os embargos do executado.
§ 1º. A arrematação
poderá, no entanto, ser tornada sem efeito:
I – por vício de
nulidade;
V – quando
realizada por preço vil (art 692)
III – (Este
referente ao inciso II do art 903, do CPC/2015, ora analisado). Quando o
arrematante provar nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou
de gravame (art 686, inciso V) mencionado no edital;
II - (Este
referente ao inciso III do art 903, do CPC/2015, ora analisado). Se não for
pago o preço ou se não for prestada a caução;
Art 694, (...) §
1º. (Este referente ao inciso I do § 5º do art 903, do CPC/2015, ora
analisado). A arrematação poderá no entanto, ser tornada sem efeito:
III – quando o
arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou
de gravame (art 686, inciso V) não mencionado no edital;
Art 601. (Este
referente ao § 6º do art 903, do CPC/2015, ora analisado). Nos casos previstos
no artigo anterior, o devedor incidirá em multa fixada pelo juiz, em montante
não superior a 20 (vinte) por cento sem prejuízo de outras sanções de natureza
processual ou material, multa essa que reverterá em proveito do credor,
exigível na própria execução.
1.
ARREMATAÇÃO
PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL
Conforme o art 903, caput do
CPC, a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça
ou leiloeiro torna perfeita, acabada e irretratável a arrematação. Essa norma
visa conferir estabilidade à arrematação, protegendo o arrematante e
impondo-lhe obrigação, como também buscando reduzir os fiscos do negócio
jurídico, propiciando efetivas condições para que os bens levados ao leilão
público recebam melhores ofertas em benefício das partes do feito executivo e
da atividade jurisdicional na execução. Dessa forma, após esse momento será
indispensável a propositura de ação anulatória, nos termos do § 4º do art 903
do CPC (Informativo 5ª/STJ, 4ª Turma,
REsp 1.313.053-DF, rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 04.12.2012, DJe 15.03.2013).
(Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.426. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
2.
INVALIDADE, INEFICÁCIA
E RESOLUÇÃO
O art 903, § 1º, do CPC prevê em seus incisos as hipóteses de
invalidade, de ineficácia e de resolução da arrematação: (I) invalidada, quando
realizada por preço vil ou contaminada por qualquer vício; (II) ineficaz, se
não observado o disposto no art 804. (III) resolvida, se não for pago o preço
ou se não for prestada a caução.
A arrematação por preço vil é uma das causas de ineficácia da
arrematação, vício que naturalmente não poderá ser alegado pelo próprio
arrematante, uma vez que caracterizaria hipótese de direito o arrependimento da
arrematação, o que se admite após a lavratura do auto de arrematação. Caberá às
partes na execução, em especial, mas não exclusivamente ao exequente, tal
alegação. A segunda causa de invalidade da arrematação é a existência de
qualquer outro vício. Trata-se de dispositivo legal bastante amplo em termos de
aplicação, porque a nulidade prevista pode ser da própria execução, em atos
anteriores ao leilão judicial, ou da própria arrematação. Entre tantos exemplos
possíveis, a doutrina lembra a inobservância dos requisitos de publicidade,
falta de intimação do executado, impedimento do arrematante para licitar.
Lembre-se de que as nulidades de que trata o dispositivo legal ora comentado
podem tanto ser substanciais, referentes ao próprio negócio em si, como também
processuais, referentes ao processo ou aos aspectos procedimentais da
arrematação.
A arrematação será ineficaz caso não haja a intimação do leilão judicial
nos termos exigidos pelo art 804 deste Código. Segundo o art 804, caput, do CPC, a alienação de bem
gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor
pignoratício, hipotecário ou anticrético que não houver sido intimado. Além do caput, o dispositivo tem seus parágrafos
que preveem a ineficácia da alienação de bem quando determinados sujeitos não
são intimados: bem objeto de promessa de compra e venda ou cessão registrada
será ineficaz em relação ao promitente comprador ou cessionário (§ 1º; bem sobre
o qual tenha sido instituído direito de superfície, seja do solo, da plantação
ou da construção, será ineficaz em relação ao concedente ou ao concessionário
(§ 2º; direito aquisitivo de bem objeto de promessa de venda, de promessa de
cessão u de alienação fiduciária será ineficaz em relação ao promitente
vendedor, ao promitente cedente ou ao proprietário fiduciário (§ 3º); imóvel
sobre o qual tenha sido instituída enfiteuse, concessão de uso especial para
fins de moradia ou concessão de direito real de uso será ineficaz em relação ao
enfiteuta ou ao concessionário (§ 4º; direitos do enfiteuta, do concessionário
de direito real de uso ou do concessionário de uso especial para fins de
moradia serão ineficazes em relação ao proprietário do respectivo imóvel (§
5º); bem sobre o qual tenha sido instituído usufruto, uso ou habitação será
ineficaz em relação ao titular desses direitos reais (§ 6º).
São motivos para a resolução da arrematação o não pagamento do preço ou
da não prestação de caução. A ausência de pagamento poderá ocorrer tendo sido
prestada a caução, hipótese na qual se aplicará o art 897 do CPC, ou na
hipótese de pagamento por meio de cheque que não seja compensado pelo banco
sacado. A ausência de prestação de caução somente se explica se o auto tiver
sido indevidamente assinado sem o prévio oferecimento de garantia, o que mostra
a absoluta inutilidade do dispositivo legal nesse sentido, considerando-se que
a lavratura de auto sem prestação de garantia para pagamento a prazo é causa de
nulidade da arrematação, situação já prevista pelo inciso I do dispositivo
legal ora analisado. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.427. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
3.
AÇÃO AUTÔNOMA
A corrente doutrinária afirma que os vícios da arrematação têm natureza
de matéria de ordem pública, de forma que o seu conhecimento poderá ocorrer de
ofício. Sendo matéria de ordem pública, é incompatível logicamente condicionar
a alegação dessas matérias por um dos sujeitos processuais a uma determinada
forma, sendo lícito concluir que o vício poderá ser alegado a qualquer momento
do processo, por meio de mera petição. A alegação de matéria de ordem pública
não pode ser limitada por aspectos formais. A exceção a essa regra fica por
conta da previsão do § 4º do art 903 do CPC ao exigir uma ação autônoma para
invalidar a arrematação após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de
entrega, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ, 2ª
Turma, AgRg no REsp 1.454.444/SE, rel. Min. Humberto Martins, j. 26/05/2015,
DJE 02/06/2015) na qual o arrematante participará como litisconsortes unitário.
Registre-se, por fim, que, uma vez alegado o vício incidentalmente na
própria execução com decisão desfavorável ao requerente, haverá uma decisão de
mérito transitada em julgado que impedirá a parte de discutir novamente a mesma
questão em outra demanda. Dessa forma, a ação anulatória somente se justificará
quando não existir tal decisão no caso concreto, porque, caso contrário, a
única forma do sujeito que entende ter sido prejudicado por um vício passível
de tornar a arrematação ineficaz será o ingresso de ação rescisória contra a
decisão interlocutória de mérito proferida na própria execução. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.428. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
4.
DESISTÊNCIA PELO
ARREMATANTE
Ainda que não exista qualquer vício formal no ato de arrematação, que
poderia levar a anulação ou ineficácia do ato, nos termos do art 903, § 1º, do
CPC, o § 5º do art 903 do CPC permite que o arrematante desista da arrematação,
quando então os valores depositados lhe serão imediatamente devolvidos. A
desistência da arrematação poderá ser fundamentada em três motivos, previstos
pelos incisos do § 5º do art 903, do CPC.
Caso o arrematante prove, nos 10 dias seguintes à arrematação, a
existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital, poderá desistir.
Outra hipótese de desistência é a alegação, antes de expedida a carta de
arrematação ou de entrega, de alguma das situações previstas pelo § 1º do art
903 do CPC. Finalmente, poderá desistir ao ser citado para responder a ação
autônoma de que trata o § 4º do artigo ora comentado, desde que apresente a
desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.428. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
5.
ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA
O art 903, § 6º do CPC tipifica
como ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com
o objetivo de ensejar a desistência do arrematante. Constada a postura
tipificada o suscitante deve ser condenado, sem prejuízo da responsabilidade
por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao
exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do
bem. (Daniel
Amorim Assumpção Neves, p. 1.428. Novo Código de Processo Civil
Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).
