Direito Civil Comentado - Art. 574,
575, 576
- Da Locação das
Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
Parte
Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI
– Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo
V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar
na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a
locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
Conforme os
saberes do relator no Direito
Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 574, p.
305-306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Presume-se prorrogada a locação, por tempo
indeterminado, ante a falta de declaração contrária do locador, dentro dos
trinta dias imediatos ao término do prazo contratual, permanecendo o locatário
de posse da coisa por mais de um mês, sem dita oposição do locador. Diante da
relação jurídica de trato sucessivo, continuada a cada mês, uma atitude
expressiva de oposição, obstáculo de continuidade contratual, por parte do
locador, é pressuposto necessário a afastar a presunção de prorrogação.
Dar-se-á, em princípio, pela notificação para a entrega do bem e ao denunciar o
término, no exercício de direito material que o locador obtém, mediante o
comunicado de conhecimento, a efetiva extinção da locação.
Mas é preciso seja o aviso
premonitório, que guarda forma livre, expedido em tempo hábil no sentido de
produzir os seus efeitos jurídicos a elidir a presunção. O posicionamento
jurisprudencial é exato, a conferir eficácia no plano do direito material
decorrente da vontade contida na notificação. O aviso basta em si mesmo; a
sentença que vier declarar o direito de o locador reaver a coisa, apenas o
pronuncia, pois, locação já não mais existe. Outro obstáculo de oposição,
inequívoco a evidenciar não prorrogada a relação ex locato, é o manejo imediato da ação cabível para o locador
reaver a coisa (cf. RT, 530/288: “a propositura da ação de despejo por término
do prazo contratual é a mais expressiva oposição do locador à prorrogação
tácita da locação...”).
Insta observar que o Código
Civil não situa a prorrogação presumida no tempo. A presunção exige prova
manifesta do desinteresse do locador, admitindo a manutenção continuativa da
locação por permanecer o locatário na posse do bem. Entretanto, há de observar
quando se tornará ilesa a locação por falta de oposição do autor, como afirma a
norma. Lembrem-se as locações residenciais, onde findo o prazo estipulado, a
presunção ocorre, “se o locatário permanecer por mais de trinta dias, sem
oposição do locador” (Art. 56, parágrafo único, Lei n. 8.245/91). O decurso de
tempo certo faz presumir ipso legis a prorrogação da locação. Tal ocorrerá, sem
dúvida alguma, na locação que aqui se trata, embora o dispositivo em comento
omita o prazo. A inserção do lapso temporal é recomendável, para aclarar a
norma.
Saliente-se, porém, uma vez prorrogada a locação por tempo indeterminado, permanecendo as condições antes pactuadas, esta vencerá mês a mês, cabendo, a qualquer tempo, a notificação, para cessar a indeterminação temporal e, de consequência, romper a locação ampliada. Cumpre assinalar, nesse aspecto, não cogitar a norma codificada prazo para a desocupação do bem objeto da locação posta sob tempo indeterminado. Ao afastar a concordância na manutenção, a parte locadora há de conceder, logicamente, prazo de aviso prévio, mediando o período entre a denúncia e a efetiva restituição da coisa. O § 2º do Art. 46 da Lei n. 8.245/ 91, com propriedade, refere à concessão do prazo de trinta dias, o que se compatibiliza com o sistema. No mesmo sentido, tratou o Art. 1.209 do CC de 1916, sem mais correspondente. De qualquer sorte, apesar da antedita disposição análoga, é indispensável menção ao prazo, contado da notificação, para a locação de coisa regida pelo novo Código. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 574, p. 305-306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Na distinção de Nelson Rosenvald,
apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 574, p. 612: O vertente
dispositivo prossegue a leitura do artigo precedente. Caso o contrato alcance o
seu termo e o locador não se manifeste acerca da devolução do bem, haverá uma
presunção de prorrogação da locação, mas doravante sem prazo.
Na prática, o artigo
inviabiliza a parte final da norma pregressa. Com efeito, o locador está
dispensado de interpelar o locatário para a restituição do bem nos contratos
com termo, mas se não agir será penalizado pela manutenção da locação, agora
sem novo prazo. Em síntese, a interpelação acaba se tornando um ônus para o
locador, sob pena de suportar um prejuízo para si: submeter-se à prorrogação
indefinida do contrato.
Em verdade, o legislador
enunciou uma espécie de aplicação da teoria da supressio, pois a omissão do
locador por um prazo razoável gera no locatário a legítima expectativa de
confiança na manutenção da locação, impedindo que tardiamente possa aquele
reaver a coisa para si. Melhor seria se o legislador tivesse adotado regra
semelhante à da Lei do Inquilinato (art. 46, § Iº, da Lei n. 8.245/91) e
fixasse em trinta dias o prazo de exercício de oposição por parte do locador,
como condição de prorrogação contratual. (Nelson
Rosenvald, apud Código Civil
Comentado, comentários ao art. 574, p. 612, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord.
Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole,
2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas
as devidas atualizações VD).
Concordemente
Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud
Direito.com, nos comentários ao CC 574: A permanência da coisa na posse
do locatário, sem oposição do locador, firma presunção de que as partes anuíram
com a prorrogação do contrato. Prorrogam-se todas as cláusulas que não forem
incompatíveis com a continuidade do contrato. (Marco Túlio de Carvalho
Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC
574, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Art. 575. Se,
notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu
poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a
sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente
excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de
penalidade.
Em face da sistemática
introduzida pela lei inquilinária, reguladora da locação predial urbana, restou
revogado o art. 1. 196 do Código Civil de 1916. Nesse sentido: REsp 20.900-SP:
17.068-5~: 16.982-SP, 13.781-SI’, 13.453-SP; entre outros: Assim sendo, a norma ali referida, segundo o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários
ao art. 575, p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Ensejando ao locador arbitrar novo aluguel, não
mais se compatibiliza com a sistemática legal daquelas locações. Contudo,
trazendo o NCC idêntica norma, o arbitramento unilateral resulta cabível na
espécie de locação regida por este, assumindo o aluguel no período da retenção
ilícita, pela resistência do locatário ao recobramento da coisa, caráter de
penalização, a par da verba indenizatória pelos danos que a coisa venha a
sofrer, inclusive os sucedidos de caso fortuito.
Acresce considerar que o arbitramento não pode se ressentir de sua razoabilidade, sob pena de constituir enriquecimento sem causa do locador. O controle da moderação é cometido ao juiz, autorizado pelo parágrafo único do presente dispositivo, verificando este se a imposição se comporta em patamar justo e adequado às circunstâncias do caso. Impõe-se a redução do valor estipulado, quando, em contrário, importar excessiva onerosidade ao locatário renitente em devolver a coisa, sem perda, todavia, de o aluguel representar sanção pela infringência contratual. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 575, p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
No lecionar de Nelson Rosenvald,
apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 575, p. 612-613: Como
sanção pelo inadimplemento da obrigação de restituir a coisa após a
notificação, o locatário será atingido de duas maneiras preconizadas nesse
dispositivo.
Primeiramente, o locador
arbitrará uma espécie de aluguel-pena, que se estenderá até a devolução do bem.
Cuida-se de uma cláusula penal cuja finalidade é inibir a inexecução do dever de
restituição pelo constrangimento financeiro e, ao mesmo tempo, ajustar um valor
indenizatório independente da realidade dos danos que o locador tenha sofrido.
Aliás, inexiste dispositivo semelhante a esse no que se refere a locação urbana
(Lei n. 8.245/91).
Aqui houve uma inovação por
parte do legislador, eis que o parágrafo único permite a redução judicial da
cláusula penal pelo seu caráter manifestamente excessivo, tendo em vista a
natureza e a finalidade do negócio jurídico. Mas, além de seguir a letra do
art. 413, a norma acresce a necessidade de o magistrado observar a natureza de
penalidade do aluguel. Vale dizer: aplicar a redução de valores descomunais,
mas mantendo um acréscimo razoável sobre o valor normal de locação, sem retirar
o caráter coercitivo do aluguel, sob pena de estimular a inadimplência do
locatário no sentido de desconsiderar o dever de restituição.
A recusa à restituição da
coisa, findo o prazo da interpelação, também implica agravamento dos riscos do
locatário. Aqui não há novidade, pois, pelo fato de incorrer em mora, assumirá
até mesmo a responsabilidade patrimonial pelos danos decorrentes do fortuito
que acarretem a perda do bem. O art. 399 do Código Civil adverte que a única
possibilidade de isenção cie riscos pelo locatário decorre da demonstração de
que o evento extraordinário acarretaria a perda da coisa mesmo se restituída no
prazo correto. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao
art. 575, p. 612-613, Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Segundo apreciação de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud
Direito.com, nos comentários ao CC 575: O locatário que, notificado
não devolver o bem ao locador, sujeita-se a dois ônus: arcar com a
responsabilidade pela perda ou deterioração por caso fortuito ou força maior,
que ao primeiro se equipara para efeitos civis, e ao pagamento do aluguel que
for arbitrado pelo locador. A liberdade do locador é ampla, mas o valor pode
ser reduzido pelo juiz se o julgar excessivo. (Marco Túlio de Carvalho
Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC
575, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Art. 576. Se a coisa for alienada
durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se
nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não
constar de registro.
§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e
Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel e será o Registro
de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2º Em se
tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a
respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o
prazo de noventa dias após a notificação.
O
conhecimento que se adquire por
meio do estudo e leitura do Direito Civil -
doutrina, Ricardo
Fiuza – comentários ao art. 576, p. 306-307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado:
O
proprietário apesar de não ter a posse direta, não perde a disponibilidade
dominial da coisa locada, podendo aliená-la, no curso do contrato, conforme o
seu interesse. Entretanto, para que a locação não prossiga até o seu término, a
ela não se rendendo o terceiro adquirente, forçoso é a falta de cláusula de
vigência no caso de alienação ou, em sua presença, não esteja o contrato
registrado. O registro, no cartório competente (conforme a natureza da coisa,
móvel ou imóvel), obriga o adquirente a respeitar o contrato de prazo
determinado. Não havendo a cláusula vigorativa de permanência ou em se achando
o contrato por prazo indeterminado, situa o § 2º do artigo em comento, a
respeito da alienação de coisa imóvel, casos em que o adquirente obriga-Se à
notificação de retomada, concedido o prazo legal de trinta dias a contar do
aviso.
Outro
silêncio da lei aqui se faz detectado. Mais uma vez, o Código não aborda
situações típicas da relação locacional, merecedoras de fomento ou proteção
legal, como é o caso do direito de preferência do locatário - aquisição do bem,
embora trate do direito de retenção de benfeitorias (Art. 518), quando a ele o
CC de 1916 não se refere. A Lei n. 8.245 no seu Art. 27 dispõe assim: “No caso
de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação
em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do
negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca. Logo adiante, estabelece a caducidade de tal direito, se não
manifestada pelo locatário, de modo incontroverso, sua aceitação integral à
proposta, no prazo de trinta dias. Diante disso, é ponderável pensar que a
preferência se opera, como direito do locatário inerente à natureza da relação
locacional, no mesmo feitio do Art. 515, e somente quando não a exercida,
estará o locador permitido à alienação livre. Dúvida não resta da necessária
ciência das condições do negócio ao locatário como dever do locador para aquele
preferir o bem em igualdade de condições com terceiros. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 576,
p. 306-307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acesso em
18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Na douta apreciação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao
art. 576, p. 613-614: Temos aqui uma das mais tradicionais maneiras de
distinguir os direitos obrigacionais dos direitos reais. Aqueles se
caracterizam pela relatividade, produzindo efeitos entre as partes, não sendo
extensíveis os deveres especiais a terceiros estranhos à relação jurídica. Já
os direitos reais são absolutos no sentido da oponibilidade erga omnes dos
deveres de abstenção perante toda a coletividade.
Portanto,
no contrato de locação - como em qualquer relação obrigacional -, a venda do
bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o imediato acesso à posse do
bem, já que a transferência da titularidade é acompanhada da ampla
possibilidade de exploração econômica da coisa. Daí que o novo proprietário
exercitará a denúncia vazia contra aquele com quem não contratou locação.
Todavia,
se o locatário cuidou de ajustar cláusula de vigência do contrato para o caso
de alienação do bem, sendo essa registrada no Cartório de Títulos e Documentos
(bem móvel) ou no RGI (bem imóvel), o contrato de locação adquire eficácia real
perante eventuais adquirentes, submetendo-se estes ao aguardo do término do
prazo estipulado para o negócio jurídico. Não se cuida de uma conversão em
direito real, apenas do acréscimo a um direito obrigacional de oponibilidade
coletiva em razão da publicidade do registro e inserção de cláusula contratual.
Mesmo
que o locatário não tenha se acautelado com o registro da cláusula de vigência
- submetendo-se ao direito potestativo de resilição por parte do novo
proprietário -, cuidando-se de bens imóveis, impõe-se a notificação daquele com
a concessão do prazo de noventa dias para a desocupação.
Assim,
o brocardo “venda rompe a locação” tem a sua eficácia condicionada ao exercício
da interpelação pelo novo proprietário, sob pena de prosseguimento da relação
locatícia. O Código Civil não trata da matéria, mas é imperativo que o
locatário não fique eternamente à mercê do exercício da denúncia pelo novo
proprietário.
Por último, não obstante o silêncio do Código, o locatário deverá ser convocado para exercitar o direito de preferência para a aquisição do imóvel locado em condições de igualdade com a proposta do terceiro. Não se trata de aplicar analogicamente o art. 27 da Lei n. 8.245/91 - pois aqui não se adota a norma especial -, mas de resguardar o exato cumprimento do negócio jurídico de locação sem que tal medida acarrete prejuízos ao locador, já que receberá do locatário idêntico valor que auferiria do terceiro. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 576, p. 613-614, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Conforme o
registro de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud
Direito.com, nos comentários ao CC 576: O contrato de locação,
ordinariamente, somente vincula as partes contratantes e, por isso, aquele que
adquire a coisa por ato inter vivos
não está obrigado a respeitar o contrato, podendo requerer a posse da coisa
imediatamente. Se isso ocorre, o locador fica obrigado a indenizar ao locatário
os prejuízos sofridos uma vez que se obrigou por prazo certo, que não terá sido
atingido por ato de sua responsabilidade.
A lei prevê, no entanto, a possibilidade de se
dar eficácia ao contrato contra terceiros mediante o registro do contrato no
registro de títulos e documentos de domicílio do locador, se se tratar de bem
móvel, ou no registro de imóveis respectivo, no caso de bem imóvel.
O dispositivo prevê, ainda, em consonância com a legislação
especial, que o locatário somente possa ser despejado 90 dias após ser
notificado pelo adquirente, no caso de bem imóvel. (Marco Túlio de Carvalho
Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC
576, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
