Direito Civil Comentado
- Art. 575, 576, - continua
- Da
Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
Parte
Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI
– Das Várias Espécies de Contrato
(art. 481 a 853) Capítulo V – Da Locação de
Coisas
- vargasdigitador.blogspot.com
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a
coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar,
e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso
fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente
excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de
penalidade.
Seguindo os ensinamentos de Nelson Rosenvald, como sanção pelo
inadimplemento da obrigação de restituir a coisa após a notificação, o
locatário será atingido de duas maneiras preconizadas nesse dispositivo.
Primeiramente, o locador arbitrará uma espécie de aluguel-pena,
que se estenderá até a devolução do bem. Cuida-se de uma cláusula penal cuja
finalidade é inibir a inexecução do dever de restituição pelo constrangimento
financeiro e, ao mesmo tempo, ajustar um valor indenizatório independente da
realidade dos danos que o locador tenha sofrido. Aliás, inexiste dispositivo semelhante
a esse no que se refere a locação urbana (Lei n. 8.245/91).
Aqui houve uma inovação por parte do legislador, eis que o
parágrafo único permite a redução judicial da cláusula penal pelo seu caráter
manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio jurídico.
Mas, além de seguir a letra do CC 413, a norma acresce a necessidade de o
magistrado observar a natureza de penalidade do aluguel. Vale dizer: aplicar a
redução de valores descomunais, mas mantendo um acréscimo razoável sobre o
valor normal de locação, sem retirar o caráter coercitivo do aluguel, sob pena
de estimular a inadimplência do locatário no sentido de desconsiderar o dever
de restituição.
A recusa à restituição da
coisa, findo o prazo da interpelação, também implica agravamento dos riscos do
locatário. Aqui não há novidade, pois, pelo fato de incorrer em mora, assumirá
até mesmo a responsabilidade patrimonial pelos danos decorrentes do fortuito
que acarretem a perda do bem. O CC 399 adverte que a única possibilidade de
isenção de riscos pelo locatário decorre da demonstração de que o evento extraordinário
acarretaria a perda da coisa mesmo se restituída no prazo correto. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 620-621 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 16/10/2019.
Revista e atualizada nesta data por VD).
A forma como é diluído pelo nobre Ricardo Fiuza, em face da
sistemática introduzida pela lei inquilinária, reguladora da locação predial
urbana, restou revogado o art. 1.196 do Código Civil de 1916. Neste sentido:
REsp’s 2.900-SP; 17.068-5?: 16.982-SP, 13.781-SI’, 13.453-SP; entre outros.
Assim sendo, a norma ali referida, ensejando ao locador arbitrar novo aluguel,
não mais se compatibiliza com a sistemática legal daquelas locações. Contudo,
trazendo o CC/2002 idêntica norma, o
arbitramento unilateral resulta cabível na espécie de locação regida por este,
assumido o aluguel no período da retenção ilícita, pela resistência do
locatário ao recobramento da coisa, caráter de penalização, a par da verba
indenizatória pelos danos que a coisa venha a sofrer, inclusive os sucedidos de
caso fortuito.
Acresce considerar que o arbitramento não pode se ressentir de sua
razoabilidade, sob pena de constituir enriquecimento sem causa do locador. O controle
da moderação é cometido ao juiz, autorizado pelo parágrafo único do presente
dispositivo, verificando este se a imposição conforta-se em patamar justo e
adequado às circunstâncias do caso. Impõe-se a redução do valor estipulado
quando, em contrário, importar excessiva onerosidade ao locatário renitente em
devolver a coisa, sem perda, todavia, de o aluguel representar sanção pela
infringência contratual. (Direito Civil -
doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acesso em 16/10/2019,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Na batida de
Marco
Túlio de Carvalho Rocha, o locatário que, notificado, não devolver o bem ao
locador, sujeita-se a dois ônus: arcar com a responsabilidade pela perda ou
deterioração por caso fortuito ou força maior, que ao primeiro se equipara para
efeitos civis, e ao pagamento do aluguel que for arbitrado pelo locador. A liberdade
do locador é ampla, mas o valor pode ser reduzido pelo juiz se o julgar
excessivo. (Marco Túlio de
Carvalho Rocha apud Direito.com acesso
em 16.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a
locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for
consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de
registro.
§ 1º. O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e
Documentos do domicilio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro
de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2º. Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não
esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão
observado o prazo de noventa dias após a notificação.
Seguindo no diapasão de Nelson Rosenvald, temos aqui uma das mais
tradicionais maneiras de distinguir os direitos obrigacionais dos direitos
reais. Aqueles se caracterizam pela relatividade, produzindo efeitos entre as
partes, não sendo extensíveis os deveres especiais a terceiros estranhos à
relação jurídica. Já os direitos reais são absolutos no sentido da
oponibilidade erga omnes dos deveres de abstenção perante toda a
coletividade.
Portanto, no contrato de locação – como em qualquer relação
obrigacional -, a venda do bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o
imediato acesso à posse do bem, já que a transferência da titularidade é
acompanhada da ampla possibilidade de exploração econômica da coisa. Daí que o
novo proprietário exercitará a denúncia vazia contra aquele com quem não contratou
locação.
Todavia, se o locatário cuidou de ajustar cláusula de vigência do
contrato para o caso de alienação do bem, sendo esta registrada no Cartório de
Títulos e Documentos (bem móvel) ou no RGI (bem imóvel), o contrato de locação adquire
eficácia real perante eventuais adquirentes, submetendo-se estes ao aguardo do
término do prazo estipulado para o negócio jurídico. Não se cuida de uma
conversão em direito real, apenas do acréscimo a um direito obrigacional de
oponibilidade coletiva em razão da publicidade do registro e inserção de
cláusula contratual.
Mesmo que o locatário não tenha se acautelado com o registro da
cláusula de vigência – submetendo-se ao direito potestativo de resilição por
parte do novo proprietário -, cuidando-se de bens imóveis, impõe-se a notificação
do prazo de noventa dias para a desocupação.
Assim, o brocardo “venda rompe a locação” tem a sua eficácia
condicionada ao exercício da interpelação pelo novo proprietário, sob pena de
prosseguimento da relação locatícia. O Código Civil não trata da matéria, mas é
imperativo que o locatário não fique eternamente à mercê do exercício da
denúncia pelo novo proprietário.
Por último, não obstante o
silencio do Código, o locatário deverá ser convocado para exercitar o direito
de preferencia para a aquisição do imóvel locado em condições de igualdade com
a proposta do terceiro. não se trata de aplicar analogicamente o art. 27 da Lei
n. 8.245/91 – pois aqui não se adota a norma especial -, mas de resguardar o
exato cumprimento do negócio jurídico de locação sem que tal medida acarrete
prejuízos ao locador, já que receberá do locatário idêntico valor que auferiria
do terceiro. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 622- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 16/10/2019.
Revista e atualizada nesta data por VD).
Na linha de raciocínio de Ricardo Fiuza, o proprietário apesar de não
ter a posse direita, não perde a disponibilidade dominial da coisa locada,
podendo aliená-la, no curso do contrato, conforme o seu interesse. Entretanto,
para que a locação não prossiga até o seu término, a ela não se rendendo o
terceiro adquirente, forçoso é a falta de cláusula de vigência no caso de alienação
ou em sua presença, não esteja o contrato registrado. O registro, no cartório
competente (conforme a natureza da coisa, móvel ou imóvel), obriga o adquirente
a respeita r o contrato de prazo determinado. Não havendo a cláusula vigorativa
de permanência ou em se achando o contrato por prazo indeterminado, situa o §
2º do artigo em comento, a respeito da alienação de coisa imóvel, casos em que
o adquirente obriga-se à notificação de retomada, concedido o prazo lega de
trinta dias a contar do aviso.
Outro silêncio da lei aqui se faz detectado. Mais uma vez, o Código
não aborda situações típicas da relação locacional, merecedoras de fomento ou proteção
legal, como é o caso do direito de preferência do locatário ~ aquisição do bem,
embora trate do direito de retenção de benfeitorias (Art. 518), quando a ele o
CC de 1916 não se refere. A Lei n. 8.245 no seu Art. 27 dispõe assim: “No caso
de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação
em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do
negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Loco adiante, estabelece a caducidade de tal direito, se não manifestada pelo
locatário, de modo incontroverso, sua aceitação integral à proposta, no prazo
de trina dias. Diante disso, é ponderável pensar que a preferência se opera, como
direito do locatário inerente à natureza da relação locacional, no mesmo feitio
do Art. 515, e somente quando não a exercida, estará o locador permitido à alienação
livre. Dúvida não resta da necessária ciência das condições do negócio ao locatária
como dever do locador para aquele preferir o bem em igualdade de condições com
terceiros. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 307 apud
Maria Helena Diniz Código Civil
Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf,
Microsoft Word. Acesso em 16/10/2019,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
No diapasão de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o contrato de locação,
ordinariamente, somente vincula as partes contratantes e, por isso, aquele que
adquire a coisa por ato inter vivos não está obrigado a respeitar o
contrato, podendo requerer a posse da coisa imediatamente. Se isso ocorre, o
locador fica obrigado a indenizar ao locatário os prejuízos sofridos uma vez
que se obrigou por prazo certo, que não terá sido atingido por ato de sua
responsabilidade.
A lei prevê, no entanto, a possibilidade de se dar eficácia ao contrato
contra terceiros mediante o registro do contrato no registro de títulos e
documentos do domicílio do locador, se se tratar de bem móvel, ou no registro
de imóveis respectivo, no caso de bem imóvel.
O dispositivo
prevê, ainda, em consonância com a legislação especial, que o locatário somente
possa ser despejado 90 dias após ser notificado pelo adquirente, no caso de bem
imóvel. (Marco Túlio de
Carvalho Rocha apud Direito.com acesso
em 16.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
