Código Civil Comentado – Art. 516, 517, 518 Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Preempção ou Preferência VARGAS, Paulo S. R. - digitadorvargas@outlook.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

Código Civil Comentado – Art. 516, 517, 518
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
Preempção ou Preferência
VARGAS, Paulo S. R. - digitadorvargas@outlook.com 
Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção III – Da preempção ou preferência
(Arts. 513 a 520)

 

Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes a data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

Trazendo à luz, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 516, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O parágrafo único do art. 513 estabelece o prazo mínimo para o exercício do direito de preferência, a partir de quando afrontado o vendedor. Não existindo, todavia, prazo estipulado na cláusula de preempção, reduz-se, sensivelmente, o tempo para a caducidade do direito de prelação a partir de quando o comprador tiver notificado o vendedor.

 

A não manifestação no prazo correspondente. i.é, não se operando dentro dele, a aceitação, implica renuncia tácita ao direito de preferência. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 516, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Consoante a ilustração acima, Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 516, p. 568: Se as partes não ajustarem prazo convencional de decadência e houver intenção do comprador em vender a coisa antes do tempo fixado no parágrafo único do art. 513, deverá ele notificar o vendedor com a concessão de prazo para exercício da preferência de três dias, se móvel, ou sessenta dias, se imóvel. Caso não exista manifestação nesses prazos, subentende-se a renúncia ao direito.

 

Esses prazos são os que a lei entendeu como razoáveis, oferecendo-os supletivamente em caso de a interpelação do comprador ao vendedor não assinalar termos mais amplos ou mais restritos. Contudo, se o vendedor demonstrar, pelas peculiaridades do caso, que a complexidade da proposta demanda maior tempo para o exercício da prelação, poderá o magistrado reputar como abusiva a interpelação que conceda prazo exíguo. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 516, p. 568, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na mesma toada Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 516, acessado em 09/08/2022: O artigo 513 estabelece os prazos máximos de eficácia de cláusula de preferência; o presente dispositivo estabelece o prazo que tem o titular do direito de preferência para manifestar o interesse na aquisição do bem depois de notificado: se se tratar de bem móvel, a resposta deve ser dada em 3 dias; se o bem for imóvel, a resposta deve ser dada em 60 dias.

 

Estes prazos são supletivos, isto é, negocialmente, podem as partes estabelecer outros maiores ou menores do que estes.

 

Vencido o prazo de resposta, sem que o titular do direito de preferência tenha se manifestado positivamente quanto ao exercício dela, fica livre o proprietário para vende-la a terceiros nas mesmas condições previstas na notificação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 516, acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, somente pode ser exercido em relação à coisa no seu todo; se alguma das pessoas a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

 

Dessa forma, segundo o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 517, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Quando a clausula de preempção estabelecer preferência conjunta a dois ou mais vendedores (então condôminos), o direito de prelação terá de ser exercido considerando a coisa vendida no seu todo, tal como fora alienada. Desse modo, cada um o exercerá sobre o bem considerado em sua integralidade, nada importando a proporção do quinhão que dispunha ao tempo da venda, não podendo incidir a preferência sobre quotas ideais correspondentes, o mesmo sucederá, à falta do não exercício do direito, ou de suas perdas por parte de qualquer um dos preferentes, ficando os demais com o exercício conjunto pelo total da coisa preempção desde que igualmente tenham exercido a preferência no prazo.

 

Verificada a preferência uniforme, o exercício dos preferentes haverá de ser concomitante ou simultâneo, i.é, dentro do único prazo e atinente. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 517, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na mesma linha de raciocínio, contudo exemplificando, Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 517, p. 568-569: Caso a coisa tenha sido vendida por condôminos com cláusula de preempção, provavelmente a dita preferência tocará a todos. Nesse caso, se um ou alguns não manifestam o desejo de comprar o bem, veda-se a um dos condôminos a aquisição de apenas uma parte do bem divisível ou de uma fração ideal do bem indivisível, pois a lei impõe uma indivisibilidade atendendo à própria razão determinante do negócio jurídico (art. 258 do CC).

 

Em outras palavras, se A, B e C vendem um terreno a D e, ao tempo em que este deseja vender o imóvel ao terceiro E, por RS 90.000,00, apenas o condômino A manifesta o desejo de exercitar a preferência, não será lícito que A adquira apenas um terço do terreno, pois privará D de realizar um negócio jurídico sobre a totalidade do imóvel com E.

 

Mas, se o condômino A, isoladamente, exercitar o direito de preferência sobre o total do imóvel, será bem-sucedido em sua empreitada, com arrimo na permissão da parte final do dispositivo. Enfim, não se admite a prelação parcial por qualquer dos condôminos, somente a prelação total. Hipótese distinta se dá quando o comprador tenha adquirido cotas dos vendedores; nesse caso, o vendedor poderá comprar a sua parte e não necessariamente o imóvel. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 517, p. 568-569, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Mastigando para digerir mais rápido Sebastião de Assis Neto et al, 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.080. Comentários ao CC 517: Outro fator de importância é a passagem na qual se assentou que “não há falar em retrocessão ao bem expropriado for dada destinação que atende ao interesse público, ainda que adversa da inicialmente prevista no decreto expropriatório”, revelando que, ainda que não se dê ao imóvel a destinação específica contida no decreto expropriatório, não haverá direito à retrocessão se for ele utilizado para alguma outra finalidade de interesse público.

 

O art. 517 fixa o princípio da indivisibilidade da preempção, ao dizer que “quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou   mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita”. Vale dizer que: o direito de preempção é indivisível. Ainda que concedido a mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto, e ainda que este seja divisível, a preferência deve ser exercida sobre o todo. Ainda que um dos seus titulares perca ou deixe de exercer o direito, os demais devem fazê-lo na forma sobredita, ou seja, sobre o todo.

 

O comprador responderá por perdas e danos se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

 

Enfim, além de indivisível, o direito de preferência é intransmissível, pois na forma do art. 520, não se pode ceder nem passa aos herdeiros. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.080. Comentários ao CC 517. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

 

Confere credibilidade argumentativa o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 518, p. 276-277 apud Maria Helena Diniz Código Civil: A Responsabilidade por perdas e danos dimana do evento alienação (ou a ele equipado), quando, ocorrido este, o comprador não houver ao vendedor dado ciência do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, preterindo o favorecido pela cláusula de preempção. A Previsão legal confirma o direito da preempção como direito pessoal, cabendo ao vendedor apenas reclamar perdas e danos, provando-se os prejuízos decorrentes da não inobservância ao seu direito preferente.

 

Se o terceiro adquirente tinha conhecimento prévio da preempção, responderá solidariamente pela obrigação de indenizar, por ter agido de má-fé juntamente com o comprador, responsabilizando pelo inadimplemento da obrigação de dar preferência ao vendedor para readquirir a coisa preempta. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 518, p. 276-277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Segundo argumentação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 518, p. 569-570: Essa norma desperta polêmica. Ao contrário do que se observa no pacto de retrovenda (art. 505 do CC), na venda de fiação ideal de bem indivisível em condomínio (art. 504 do CC) e na locação (art. 33 da Lei n. 8.245/91), a inobservância do direito de preferência por parte do comprador não outorga ao vendedor o poder de desfazer o negócio jurídico mediante o depósito da quantia paga pelo terceiro.

 

Mantendo a solução do Código Bevilaqua, optou o legislador por responsabilizar o comprador por perdas e danos, no prazo prescricional do art. 205 do Código Civil, porém sem o desfazimento da compra e venda lesiva ao direito de preempção. Em termos doutrinários, vê-se que a opção da lei foi contemplar o pacto de preempção com efeitos meramente obrigacionais e restritos a comprador e vendedor, sem alcançar terceiros. Trata-se de hipótese contrária àquelas elencadas no tópico pregresso, em que as relações contratuais possuem eficácia real - mesmo que não sejam direitos reais -, em razão de sua oponibilidade erga omnes.

 

A única novidade é a permissão para acionar o adquirente com solidariedade passiva com o comprador, caso tenha procedido de má-fé, ou seja, caso sabidamente tivesse noção da existência da cláusula e mesmo assim praticasse o negócio jurídico. Aliás, em sede de bens imóveis, o registro do contrato e a publicidade da cláusula de preempção geram presunção absoluta de má-fé.

 

A nosso viso, segue Rosenvald, mesmo diante do silêncio do Código Civil, será possível o comprador adjudicar a coisa no caso de demonstração da alienação a terceiro com ciência da existência da cláusula por parte deste. Trata-se de uma concretização do princípio da função social externa do contrato (art. 421 do CC), que impede uma pessoa de ofender, conscientemente, um contrato do qual não faça parte, sabotando a sua normal execução.

 

O terceiro lesa o contrato entre comprador e vendedor quando, conhecedor da cláusula de preempção, simplesmente a ignora e realiza um novo contrato com o comprador. Em suma, a sociedade não pode se portar de modo a ignorar a existência de contratos firmados. Isso explica uma tendência em prestigiar a oponibilidade erga omnes das relações contratuais, com a imposição de um dever genérico de abstenção por parte de terceiros da prática de relações contratuais que possam afetar a segurança e a certeza dos contratos estabelecidos.

 

Não se trata aqui de revogar a tradicional relatividade dos contratos, pois os seus efeitos obrigacionais compreendem apenas os seus protagonistas, mas de atenuar os seus efeitos perante a coletividade, prestigiando-se uma oponibilidade geral, à maneira pela qual tradicionalmente vislumbramos nos direitos reais.

Assim, sendo a função social uma cláusula geral, na qual o magistrado delibera pelas consequências mais adequadas à concretude do caso, sua mobilidade permitirá que seja oxigenado o rigor do art. 518 e que se obtenha a invalidação do segundo contrato caso o vendedor tenha ciência da alienação e deposite o preço em iguais condições. Não se olvide de que a cláusula geral é norma de ordem pública, sendo aplicável de ofício pelo magistrado (art. 2.035, parágrafo único, do CC). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado,

 comentários ao art. 518, p. 569-570, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo as estratégias argumentativas de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 518: Se o comprador não respeitar o direito de preferência do vendedor, responderá por perdas e danos que causar a este. Uma vez que o vendedor tenha alienado a coisa a terceiro, este, se tiver agido de má-fé, ficará solidariamente obrigado pela indenização devida ao vendedor lesado.

O dispositivo não menciona, mas, tal como numa promessa de compra e venda, tem o titular o direito à adjudicação compulsória do bem, uma vez que pague o respectivo valor. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 518, acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção III – Da preempção ou preferência
(Arts. 513 a 520)

 

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, e a dois anos, se imóvel.

A relatoria do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 513, p. 274 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado, fala: A preempção ou preferência é cláusula especial à compra e venda garantidora ao vendedor do direito de recomprar a coisa vendida, se o adquirente resolver vendê-la ou oferecê-la à dação em pagamento. Diferencia-se da retrovenda, porque nesta última o vendedor da coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la, independente da vontade do comprador, e por versar também sobre coisa móvel, consoante explicita o parágrafo introduzido.

 

Desatendida a preferência, sujeita-se o comprador que alienou a coisa ou deu-a em pagamento a responder por perdas e danos, não resolvendo, como no direito de retrato, a venda ao terceiro adquirente (art. 507). Eis o magistério de João Alves da Silva: “A cláusula de preempção não é uma condição suspensiva, nem resolutiva: não suspende a plena aquisição do domínio pelo comprador nem faz resolver a venda, como no pacto de retrovenda ou de melhor comprador. É uma simples promessa unilateral de revender ao vendedor, em condições iguais às aceitas pelo comprador, oferecidas por terceiro. Por isso, só assegura ao vendedor um direito pessoal, que se resolve em perdas e danos, pelo inadimplemento da obrigação do comprador”. A alienação da coisa sem a prévia ciência ao vendedor, acerca do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem, acarretará, contudo, responsabilidade solidária ao terceiro adquirente, se este tiver procedido de má-fé (Art. 518).

 

A oferta ao vendedor primitivo, titular da preempção, para que exercite o seu direito de preferência, será feita mediante notificação judicial ou extrajudicial. Cumpre notar que ela deverá conter todas as condições do negócio (novo contrato), dispondo sobre preço, forma de pagamento, vantagens oferecidas por terceiro e outros elementos integrativos da proposta.

 

Os prazos decadenciais, conforme o objeto, para o exercício do direito de prelação são modificados significativamente, em confronto com o ditado pelo art. 1.153 do CC de 1916 (v. art. 516). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 513, p. 274 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em conformidade com Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 513, p. 566-567: A preempção ou preferência é uma espécie de pacto adjeto à compra e venda, que assegura ao vendedor o direito de prelação, em igualdade de condições com terceiros, caso o comprador do bem móvel ou imóvel queira futuramente vendê-lo ou dá-lo em pagamento.

 

Aproxima-se da retrovenda, mas sem extremado rigor, pois não submete o comprador ao poder de recompra do vendedor, mas somente obriga aquele a lhe conceder preferência caso tenha o desejo de vender a coisa a terceiros. Ademais, na retrovenda a opção pela recompra gera a resolução da propriedade, enquanto no direito de preferência surge uma nova aquisição.

 

Aliás, cremos que não existe condição suspensiva ou resolutiva nesse instituto. O negócio é perfeito e acabado, mas o comprador realiza uma promessa unilateral de contratar (art. 466 do CC), em que surgem dois requisitos determinantes: o desejo do comprador de vender (condição resolutiva) e a vontade do vendedor de recomprar (condição suspensiva). Faltando uma delas, não se concretiza a cláusula.

 

O artigo em comento impõe ao comprador a obrigação de franquear a coisa ao vendedor para que ofereça, se quiser, igual preço e idênticas condições àquelas dispensadas por terceiro. A notificação consubstanciará somente o valor e as vantagens oferecidas pelo terceiro (art. 518 do CC).

 

O parágrafo único concebeu um prazo decadencial de 180 dias para bens móveis (contados da tradição) e de dois anos para imóveis (a contar do registro) para o exercício do direito de preferência. Superado esse prazo, o comprador ficará livre para vender a quem bem entender, sucumbindo a prelação. Nada impede que as partes ajustem prazo decadencial convencional inferior ao descrito na norma.

 

A outro giro, infere-se da leitura do artigo que a preempção não poderá ser utilizada em outro negócio jurídico a não ser a compra e venda e como modo indireto de adimplemento na dação em pagamento. Apesar de usualmente cogitarmos de bem imóvel, não há restrições à prelação de bens móveis e também incorpóreos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 513, p. 566-567, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Definindo a coisa Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 513: Preempção, preferência ou prelação é a cláusula especial de contrato de compra e venda que obriga o comprador a dar preferência ao vendedor para adquirir a coisa nas mesmas condições ofertadas a terceiros, quando o comprador pretender vende-la ou dá-la em pagamento. Recai sobre bens móveis ou imóveis.

 

Por limitar o direito de disposição que tem o proprietário sobre a coisa adquirida, a lei estabelece prazo máximo de eficácia da cláusula: 180 dias, no caso de a preferência recair sobre bem móvel; 2 anos, caso tenha por objeto bem imóveis. Vencidos tais prazos, o comprador não mais estará obrigado a dar a preferência ao antigo proprietário. Tais limites são de ordem pública, não podem ser aumentados por disposição contratual. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 513, acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

 

De conformidade com Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 514, p. 274 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O dispositivo cuida da iniciativa da prelação pelo antigo vendedor, uma vez bastante ciente que o atual proprietário pretenda vender a coisa (ou dá-la em pagamento). Utiliza-se de faculdade ao exercício do seu direito de preferência sobre a coisa em venda ou ilação, antecipando-se à oferta obrigatória que haveria de ser feita pelo vendedor potencial a ele preferente. A intimação serve para evidenciar o seu interesse de recomprar a coisa, tanto por tanto (art. 515). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 514, p. 274 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em harmonia Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 513, p. 567: Assim como o comprador fica obrigado a oferecer a coisa ao vendedor quando desejar negociá-la, caberá ao vendedor que desconfie da intenção do comprador em vender e exercer o direito de prelação, intimando o comprador para lhe conceder o direito de preferência.

 

Se realmente existia o intuito de vender - que pode ser aferido por diversas maneiras, o comprador, quando intimado -, não mais poderá desistir de oferecer a coisa ao vendedor, sob pena de ser condenado a indenizar pelo abuso do direito na modalidade do venire contra factum proprium, eis que a conduta ativa de oferecer a coisa a terceiros, que atraiu a legítima confiança do vendedor na possibilidade de recompra, foi traída pela segunda conduta, na qual o comprador retirou a proposta injustificadamente. Trata-se de evidente afronta ao princípio da boa-fé objetiva, tutelada como ato ilícito pelo art. 187 do CC. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 514, p. 567, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em concordância com os demais comentários acima, Sebastião de Assis Neto, et al. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.078-1079. Comentários ao CC 514, remete-se desde ao dispositivo anterior e segue: A preempção, preferência ou direito de prelação é o direito intransmissível que se pode estipular, expressamente, entre as partes contratantes, de o comprador dar preferência ao vendedor, quando for revender a coisa, desde que se pague tanto por tanto (o mesmo preço que terceiro pagaria).

 

A lei estipula dois prazos no capítulo próprio do direito de preferência (arts. 513, parágrafo único e 516) mas para efeitos diversos.

 

O primeiro prazo (art. 513, parágrafo único – 180 dias para móveis e 2 anos para imóveis) é de validade da cláusula de preempção, ou seja, o contrato de compra e venda que previr a preferência só pode fazê-lo pelo prazo máximo de centro e oitenta dias, em se tratando de bens móveis e de dois anos, em se tratando de bens imóveis. Após esse prazo, se o comprador intentar revender a coisa, não há mais que se falar em preferência do vendedor. Importante frisar que, por se tratar de prazo máximo, as partes podem convenciona-lo a menor no contrato, mas nunca a maior.

 

O segundo prazo (três dias para móveis e sessenta dias para imóveis) é o prazo para exercício do direito de preferência convencional. Assim, se o comprador quiser revender a coisa, o vendedor terá prazo de 3 dias (coisa móvel ou 60 dias (coisa imóvel), contados da data em que o comprador lhe notificar, para exercitar o direito de preempção.

 

Tem o comprador, portanto, a obrigação de notificar o vendedor de que pretende alienar a coisa, sob pena de, posteriormente, responder por perdas e danos. Não obstante, se o comprador não notificar o vendedor, diz o art. 514 que o vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

 

Neste caso, que é de preferência convencional, diferentemente da preferência legal estabelecida em favor dos condôminos, fala-se de direito meramente pessoal, cujo descumprimento obriga o comprador ao pagamento de perdas e danos.

 

Assim, em casos como o da locação (Lei n. 8.245/91, art. 33) e na venda de propriedade condominial proindiviso (art. 504), trata-se de obrigação com eficácia real, porquanto o locatário ou o condômino, depositando o preço, pode haver a coisa para si, em caso de descumprimento de seu direito de preferência. No caso de locação, no entanto, para valer contra terceiros, o contrato deve estar averbado no Registro de Imóveis. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.078-1079. Comentários ao CC 513 e 514. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar; em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

 

Em harmonia com o dispositivo Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 515, p. 275 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O exercício do direito de prelação na compra pelo antigo proprietário da coisa (preemptor) obriga-o a concorrer com terceiros em igualdade de condições, sujeitando-se a pagar, tanto por tanto, o preço exibido ou ajustado, para fazer valer a preferência. De conseguinte, havendo o comprador (atual proprietário) oferecido, em precedência, ao vendedor (exproprietário) a coisa que aquele vai vender (Art. 513), cumpre-lhe manifestar o interesse de exercer ou não o seu direito. Caso o exercite, o preferente aceitante obriga-se a pagar o preço nas mesmas condições ajustadas pelo vendedor com eventual terceiro interessado, constituindo essa obrigação a substância do instituto da preempção.

 

O exercício da preferência, no prazo ajustado ou no prazo legal (ausente a estipulação de prazo convencional) apresenta-se como um ato complexo. Não é suficiente a pretensão manifesta evidenciando o interesse real de o vendedor readquirir a coisa vendida, preço por preço, ou em iguais condições. Assim, é necessário que, no termo fixado, seja pago o preço da coisa, sob pena da perda da preferência. Pondera João Luiz Alves, comentando o CC de 1916: “Declarando que quer exercer a preferência, i.é, que aceita a coisa — tanto por tanto — (Art. 1.149), assume o vendedor a obrigação de comprar, ou seja, de pagar o preço na forma ajustada. O inadimplemento dessa obrigação determina contra o vendedor não só a perda do direito de preferência, para o futuro, na hipótese de não se realizar a compra pelo terceiro, com quem fora ajustada, mas ainda a responsabilidade por perdas e danos que, no caso ocorram, como as que resultam do fato de não poder o comprador realizar o negócio com o terceiro, afastado pela declaração do vendedor, de que entendia exercer a preempção e aceitar o contrato nas condições ajustadas, etc.

 

Augusto Zenun é afirmativo: “A preferência tem de ser exercida por meio de depósito do preço e da efetivação da escritura dentro do prazo legalmente fixado, começando tão logo seja afrontado, vale dizer, estiver um frente ao outro; prazo que não se estica, pois é de caducidades não de prescrição”. O entendimento está conforme a jurisprudência ‘Na venda de imóvel vinculado ao instituto jurídico da preempção, o preço a ser depositado pelo comprador, ‘quando afrontado’, corresponderá ao valor do bem conforme a oferta. (...)“ (grifo nosso) (STJ — REsp 2.223-RS).

 

A oferta ao preferente, compreendendo todos os elementos da proposta (preço, prazo, condições) ou das vantagens oferecidas ao proponente pela coisa, exige seriedade e correção, não podendo ser alterada perante terceiros, sob pena de o antigo comprador, obrigado à oferta preferencial, responder por perdas e danos.

 

A Lei n. 8.245, de 18-10-1991, dispondo sobre as locações de imóveis urbanos, cuidou do direito de preferência do inquilino, ditando-o como preferência legal (art. 27). Nesse passo, a jurisprudência assinala: “(...) Direito de preempção ou perdas e danos. Não levado a registro o contrato de locação, não é exercitável o direito de preferência pelo locatário. Cabendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos. Art. 313. Lei n. 8.245/9 1” (STJ, 9T., REsp l30.008-SP, Rei. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJ de 15-9-1997).

 

A jurisprudência tem orientado: “Preempção. Exercício do direito. Distinção entre preço para depósito e preço para pagamento. Na venda de imóvel vinculado ao instituto jurídico da preempção, o preço a ser depositado pelo comprador, quando afrontado, corresponderá ao valor do bem conforme a oferta. Para efeito de conceituação, distingue-se depósito do preço, como manifestação da preferência na pré-compra, e pagamento do preço na compra e venda definitiva, nesta incluindo-se os acessórios ao preço e a correção monetária do valor do depósito” (STJ, 31 T., REsp 2.223-RS, rei. Mm. Gueiros Leite, DJ de 1~-1O-199O). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 515, p. 275 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

 

No entender de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 515, p. 567-568: O artigo especifica que, além da vontade do comprador de vender e do vendedor de comprar, essencial é que se mantenha uma paridade entre as posições do terceiro e do vendedor, de modo que este só tenha êxito na recompra cm caso de oferecer idênticas condições de pagamento, tanto nos valores como nos prazos e demais vantagens que são oferecidas ao comprador.

 

Uma primeira leitura da parte final do dispositivo poderia gerar contradições. As expressões “preço encontrado” e “preço ajustado” podem não significar a mesma coisa. A primeira expressão dá a ideia de equivalência entre o que oferecem o vendedor e o terceiro. Porém, “preço ajustado” poderia exprimir aquilo que comprador e vendedor fixaram como preço de recompra, independentemente de qualquer oferta de terceiros.

 

Contudo, tal interpretação literal não resiste à finalidade do instituto, que pretende resguardar a preferência, termo que sempre traz uma ideia de comparação com outro, jamais de exclusão. Outrossim, a ideia do “ tanto por tanto” que encerra o art. 513 demonstra que sempre será observada a paridade entre o terceiro e o vendedor.

 

Por fim, a referência direta ao pagamento de um preço afasta a possibilidade de admissão do direito de preferência nos contratos de troca e permuta, que se aproxima do direito na venda, mas dispensa o pressuposto do preço. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 515, p. 567-568, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No mesmo sentido, mas resumindo Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 515: Conforme dispõe o artigo 513, o direito de preferência é o de adquirir a coisa nas mesmas condições em que ela é ofertada a terceiros, “tanto por tanto”. As condições dizem respeito ao valor total, ao prazo de pagamento, ao número de parcelas e tudo o mais que condicione o pagamento do preço. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 515, acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Código Civil Comentado – Art. 509, 510, 511, 512 Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova VARGAS, Paulo S.R. - digitadorvargas@outlook.com – Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

Código Civil Comentado – Art. 509, 510, 511, 512
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
VARGAS, Paulo S.R. - digitadorvargas@outlook.com –
Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção II – Da venda a contento e da sujeita a prova
 (Arts. 509 a 512)

 

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar se agrado.

Pensando a subseção II – relativa às cláusulas especiais de compra e venda – conforme diz Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 509, p. 564, traz inovação ao inserir na disciplina da venda a contento o pacto de venda sujeita a prova.

O artigo ora enfocado dispõe sobre a tradicional venda a contento (pactum displicentiae), caracterizada pela subordinação a uma condição suspensiva, qual seja aquela em que o comprador aprecia as qualidades da coisa que lhe foi entregue. Temos então uma situação em que o vendedor se sujeitará a um evento futuro e incerto, que se relaciona ao puro arbítrio do comprador, excepcionando-se aqui a proibição às condições puramente potestativas (art. 122 do CC). Com efeito, a devolução do bem não se prende em nenhum momento a uma apreciação objetiva acerca das características materiais da coisa, mas simplesmente ao desejo do comprador. Nesse ponto discordamos daqueles que acreditam se tratar de cláusula simplesmente potestativa e não meramente potestativa, pois o arbítrio não seria ilimitado. Muito pelo contrário, temos que a opção do comprador poderá se basear em um simples capricho sem que se possa questionar tal aspecto subjetivo.

 

O comprador não é proprietário, porém mero titular de um direito eventual, portanto dele não se exigirá nenhuma espécie de pagamento até que se decida adquirir o bem. Todavia, poderá reclamar a entrega da coisa, pois sem a posse direta do objeto não terá condições de avaliar se o negócio jurídico se lhe mostra satisfatório.

 

Não se olvide de que a cláusula será expressa no contrato, caso contrário não se poderá presumir que o comprador apenas adquiriu para experimentar. Já nas relações de consumo, em que a compra ocorre fora do domicílio do fornecedor, o consumidor exercerá o direito de arrependimento no prazo de reflexão de sete dias (art. 49 do CDC). Ao contrário do exposto no Código Civil, a devolução não decorre da autonomia privada, mas da tutela ao vulnerável que adquire bens por meio de pressão psicológica, sem a necessária ponderação acerca da real utilidade da compra. Outrossim, no Código de Defesa do Consumidor a aquisição não se faz por condição suspensiva; ela é perfeita e acabada, mas subordina-se ao direito potestativo de resilição unilateral (art. 473 do CC).

 

Diversamente do Código Civil de 1916, a norma em apreciação silencia no que concerne à possibilidade de a venda a contento ser realizada mediante cláusula resolutiva para o comprador. Entendemos que nada impede a fixação da resolução, com base na autonomia privada das partes, eis que não há proibição expressa da norma ou ofensa à ordem pública. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 509, p. 564, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na réplica do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 509, p. 272 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado, sugere: A condição suspensiva da venda feita a contento está clausulada pela subordinação do negócio à circunstância da satisfação do adquirente. Enquanto o comprador não aceitar a coisa (no sentido de aprová-la), ainda não colhido o manifesto do aprazimento por quem ela foi entregue, não se terá a venda como perfeita e obrigatória. Da declaração da ‘vontade do comprador’ depende a eficácia do negócio.

 

A venda a contento (pactum displicentiae) é, conforme ensina Clóvis Beviláqua, “a que se conclui sob a condição de ficar desfeita, se o comprador não se agradar da coisa vendida”. Por conseguinte, a tradição da coisa não corresponde à transferência do domínio, resumindo-se a transferir a posse direta, visto que efetuada a venda sob condição suspensiva. A presunção de a venda feita a contento do comprador ser sempre realizada sob condição suspensiva afasta a hipótese de poder o contrato dar-lhe o caráter de condição resolutiva, antes referida pelo art. 1.444, parte final, do CC 1916. A proposito não há mais de se falar de condição resolutiva e, sim de cláusula resolutiva.

 

Carlos Alberto Dabus Maluf reconhece a venda feita a contento como um contrato sujeito a condição potestativa, que o Código Civil admite e disciplina minuciosamente. Enfatiza, porém, entender a doutrina que tal condição não é meramente potestativa, mas simplesmente potestativa, (como já apontado, acima, por Rosenvald, Nota VD), não infringindo o princípio do art. 115 do CC de 1916 (v. art. 122 do novo CC). O arbítrio do comprador não é, por isso, ilimitado. Ele fica constrito a um fato ou circunstância, a do agrado, não incidindo um mero capricho. Desse modo, constitui exceção à regra do mencionado artigo. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 509, p. 272 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Conceituando Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 509: A venda a contento é a cláusula que permite ao comprador não se vincular à compra e venda se a coisa vendida não o satisfizer. Tal cláusula consiste numa condição suspensiva: o contrato somente produzirá seus efeitos após a confirmação do comprador quanto à sua satisfação quanto à coisa. A satisfação do comprador implica o direito potestativo deste confirmar ou não o contrato.

 

Embora não haja qualquer restrição legal, a doutrina ensina que “comporta gêneros que se costumam provar, medir, pesar e experimentar antes de aceitar” (Caio Mario da Silva Pereira, Instituições de direito civil, VIII. Rio de Janeiro: Forense).

 

No Código de 1916, entendia-se ser direito personalíssimo do comprador, pelo uso do termo ‘pessoal’ no art. 1.148, segundo Beviláqua). A restrição não tem correspondente no Código Civil de 2022.

O art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, concede ao consumidor o direito de ‘desistir’ do contrato em 7 dias, quando a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial o que conforma espécie de venda a contento por força de lei. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 509, acessado em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

 

Em conformidade com Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 510, p. 564: A inovação do legislador nesse ponto foi a criação da cláusula de “venda sujeita a prova”. Aqui, a eficácia do negócio jurídico compra e venda se subordinará à objetiva constatação das qualidades que foram asseguradas pelo vendedor. Difere, portanto, da venda a contento, em que a satisfação do comprador é avaliada em nível subjetivo, da estima pela coisa.

 

Mas a distinção não para por aí. Na medida em que o desagrado do comprador se prende à própria desconformidade externa entre o que se prometeu e o que se pretende adquirir realmente, pergunta-se se o comprador deverá provar a existência do alegado déficit qualitativo.

 

Parece-nos que a resposta é positiva, caso contrário cairíamos nas mesmas consequências da venda a contento, ou seja, do arbítrio do comprador. Em outras palavras, a condição suspensiva da compra é sujeita à demonstração da veracidade das alegações do comprador, sob pena de ser levada à apreciação do magistrado para os fins do art. 375 do Código de Processo Civil (sugere VD).

 

Caso o desnível qualitativo seja oculto, deverá o comprador se socorrer das normas relativas aos vícios redibitórios (arts. 441 a 446 do CC). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 510, p. 565, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Harmonizado em Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 510, p. 273 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O parágrafo único do art. 1.144 do CC de 1916 dispunha: “Nesta espécie de venda, se classifica a dos gêneros, que se costumam provar, medir, pesar, ou experimentar antes de aceitos”. Revela, no exemplo, o característico determinante do pacto adjeto a tal espécie de compra e venda, já citado no dispositivo anterior por Marco Túlio de Carvalho Rocha, em alusão a Caio Mario da Silva Pereira, (Instituições de direito civil, VIII. Rio de Janeiro: Forense – Nota VD).

 

O legislador do CC-02 deu novo tratamento à venda sujeita a prova ou experimentação, também realizada sob condição suspensiva, disciplinando-a em dispositivo próprio. A coisa vendida submete-se ao exame do adquirente, na apuração das qualidades que lhes são inerentes e asseguradas pelo vendedor, como condição ao aperfeiçoamento do contrato. Quer dizer que, tendo a coisa as qualidades afirmadas como certas, abonadas pelo vendedor, e reconhecida adequada para o fim a que se destina, não poderá o comprador, feita a experimentação, recusá-las por puro arbítrio, sem a devida motivação, o que importaria em potestatividade pura, defesa por lei. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 510, p. 273 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na toada de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 510: A venda sujeita a prova é cláusula de sentido próximo ao da venda a contento, desta se diferenciando, no entanto, porque a recusa do comprador somente pode ser manifestada caso a coisa vendida não possua as qualidades asseguradas pelo vendedor ou não sirva ao vim a que ela se destina.

É, tal como a venda a contento, uma condição suspensiva: o contrato somente produzirá efeitos se a coisa vendida possuir as qualidades prometidas e servir à finalidade a que destinada. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 510, acessado em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.

 

Consoante Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 511, p. 273 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Enquanto não manifestada a declaração de vontade do comprador (pacto ad gustum) ou aceita a coisa comprada pela confirmação de suas qualidades e aptidão para o fim a que se destina, o possuidor direto e pretenso adquirente equipara-se ao comodatário, onde inato o dever de restituí-la, com as obrigações de conservá-la como se ela lhe fora dada em empréstimo. Pela condição suspensiva, a coisa comprada tem sua tradição provisória, implicando uma relação jurídica assemelhada ao comodato. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 511, p. 273 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em harmonia Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 511, p. 565-566: O dispositivo é de índole meramente explicativa. Evidentemente, se na venda a contento e na sujeita à prova o comprador é mero titular de direito eventual em razão da  condição suspensiva (art. 125 do CC), a eficácia aquisitiva se sujeita ao evento futuro e incerto do contentamento com o bem ou da constatação de suas virtudes materiais.

 

Enquanto a condição não se verifica, o comprador é mero comodatário, pois surge apenas um desdobramento da posse: a posse indireta se mantém com o vendedor - ainda remanescente na posição de proprietário - e a posse direta é transferida ao comprador, em virtude de uma relação de direito obrigacional.

 

Caso o comprador não queira adquirir a coisa, sua obrigação consistirá na devolução imediata, sob pena de conversão da posse em injusta - pela precariedade se, interpelado pelo vendedor, recusar-se a restituir no prazo assinalado. Diante do esbulho, a saída será o ajuizamento da ação de reintegração de posse.

 

Todavia, a parte final do dispositivo se refere à manifestação do comprador em aceitar a coisa. Qual a natureza de tal manifestação? A nosso viso, normalmente será expressa, mas admite a forma tácita, como pelo pagamento do preço ou a prática de qualquer comportamento concludente ou socialmente típico que demonstre a sua satisfação com a aquisição. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 511, p. 565-566, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No mesmo embalo segue Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 511, para quem: O contrato de compra e venda tem seus efeitos suspensos enquanto não se verificar as respectivas condições suspensivas previstas para a venda a contento e para a venda sujeita a prova. Em razão disso, pode-se indagar a que título a posse da conta seria transferida ao comprador ou quais os direitos e deveres dele e do vendedor enquanto não operada a condição. O dispositivo esclarece que o comprador exerce a posse na qualidade de mero comodatário. Disto decorre, ipso facto, que a transferência da posse direta sobre a coisa não transfere a propriedade ao comprador e que, se sobrevier a perda da coisa por caso fortuito ou por força maior, a regra res perit domino implica a perda da propriedade para o vendedor. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 511, acessado em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.

Finalizando a subseção II em Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 512, p. 273 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A declaração do comprador acerca da aceitação da coisa é pressuposto necessário para reputar-se perfeita a venda feita a contento (art. 509, parte final) ou ainda sujeita a prova, visto que, sem embargo, como vendas condicionais, a eficácia do ato fica na dependência daquela manifestação. Não avençado o prazo para a declaração, é natural cumprir ao vendedor intimá-lo para que exprima seu agrado ou aquiescência, e, no caso, o prazo será fixado de modo unilateral. Nesse sentido: “Na venda a contento, se no próprio contrato não ficou estabelecido prazo para aceitação do negócio pelo comprador, é necessária sua interpelação para os fins constantes do art. 1.147 do Código Civil” (RT, 445/1 80).

O novo texto inclui a intimação extrajudicial, adotando a prática comum dos avisos de conhecimento por meio do Registro de Títulos e Documentos. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 512, p. 273 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na conformidade de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 512, p. 566: Tanto na venda a contento como na venda sujeita a prova, o Código Civil abdicou da possibilidade de fixar prazos decadenciais ao exercício do direito potestativo de restituição da coisa.

Duas soluções se impõem. Primeiro, as partes ajustam prazo convencional de decadência. Superado o lapso temporal, a compra e venda se aperfeiçoa em caráter definitivo. Segundo, não havendo fixação de prazo pelas partes, o vendedor deverá interpelar o comprador - judicial ou extrajudicialmente - para o exercício da opção, assinalando prazo para manifestação, sob pena de, no silêncio, concretizar-se a  compra e venda. Cuida-se de uma forma de aceitação presumida da compra e venda.

Nada obstante ser conhecida a regra que disciplina a satisfação imediata do credor nos contratos sem prazo (art. 331 do CC), há casos em que se demanda um prazo tácito (art. 134 do CC), quando suas próprias particularidades evidenciarem a necessidade de um período para o cumprimento da obrigação. Aqui estamos diante de tais situações, pois seria abusiva a conduta do vendedor em exigir imediatamente o adimplemento, sem que ao comprador seja concedido tempo razoável - mediante interpelação - para constatar as qualidades da coisa possuída. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 512, p. 566, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Seguindo o ritmo, Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 512: Diferentemente do que faz em relação a outros institutos, a lei não demarca um prazo para que o comprador manifeste o interesse na confirmação ou não do negócio na venda sujeita a prova e na venda a contento, salvo nas vendas a consumidor fora do estabelecimento comercial, em que vigora o prazo de 7 dias.

Desse modo, o prazo para o comprador manifestar a aceitação da coisa deve ser estabelecido contratualmente e, caso não seja, o limite temporal será estabelecido por meio de interpelação do vendedor ao comprador. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 512, acessado em 06/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).