Direito Civil Comentado - Art. 1.317, 1.318, 1.319 Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.317, 1.318, 1.319

Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.314 a 1.322) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio Voluntário – Subseção I – Dos direitos e Deveres dos Condôminos

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Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

No lecionar de Francisco Eduardo Loureiro o artigo em estudo recebeu apenas alteração mínima em sua redação, preservando, porém, a substância da regra anterior. A regra é clara e não suscita maior dúvida. Trata da dívida contraída por todos os condôminos, sem discriminação da responsabilidade de cada um deles nem cláusula expressa de solidariedade. Em tal caso, a responsabilidade de cada condômino será proporcional ao seu respectivo quinhão. Note-se que não se divide per capita o montante da dívida, mas de modo proporcional às quotas. Nada impede, dada a natureza dispositiva da norma, que as partes convencionem com o credor de modo diverso, ou que estabeleçam por convenção cláusula de solidariedade. Em determinadas situações jurídicas, a solidariedade decorrerá diretamente da lei, como no caso de locações prediais urbanas. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.326. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sob o enfoque de Ricardo Fiuza, se a dívida for feita por todos os condôminos, e não houver solidariedade, a lógica manda que cada um dos condôminos assuma sua parte no débito na proporção de sua fração ideal (o mesmo que parte ideal, que é a fração abstrata pertencente, na propriedade em comum, a cada condômino ou partícipe). É o artigo idêntico ao art. 626 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Visando uma completude ao assunto em pauta, buscou-se no artigo de Tônia de Oliveira Barouche e Diego Antônio Perini Milão, em artigo publicado  na Revista Âmbito Jurídico nº 95, em outubro/2011, intitulado “A responsabilidade no condomínio edilício”, discutir-se os aspectos polêmicos a respeito da responsabilidade (objetiva, subjetiva) do condomínio edilício frente aos objetos lançados dos apartamentos, bem como no caso de roubo ou furto nas áreas comuns do mesmo e também nas áreas particulares, de forma generalizada, sem evitando a jurisprudência, focando na doutrina e nos comentários de autores consagrados.

Nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves: “Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à ideia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio”. Desse modo, o condomínio é modalidade de comunhão específica do direito das coisas (direitos reais). Assim, para que haja condomínio é necessário que o objeto do direito seja uma coisa, não necessitando, porém, que haja entre pessoa e coisa uma relação de propriedade, podendo ocorrer condomínio também entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação.

Segundo as modalidades, o condomínio pode ter origem voluntária (ou convencional), quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem (CC 1.314 e ss), ou origem forçada (necessária ou eventual), quando do recebimento de coisa indivisa por vários herdeiros, quando da ocorrência de comistão, confusão, muros, cercas e valas comuns (CC 1.327 e ss), ou edilício (CC 1.331 e ss).

 A indivisibilidade hereditária estabelece uma comunhão eventual, forçada e transitória. Se o bem hereditário é divisível, desaparece a transitoriedade com a partilha. Se o bem hereditário é indivisível, a  partilha estabelece o condomínio. Nesse sentido, ainda esclarece Silvio de Salvo Venosa que a comunhão hereditária estabelecida pela morte do autor da herança diferencia-se do condomínio. Seu objeto é  uma universalidade, todo o patrimônio do falecido. O condomínio deve recair sobre coisa determinada, divisível ou não. Ademais, a comunhão hereditária é transitória, sua finalidade é terminar com a partilha. Apenas a indivisibilidade do bem atribuído a mais de um herdeiro com a partilha pode estabelecer o condomínio, tratando-se de hipótese na qual o estado de comunhão transforma-se em condomínio.

Tendo em vista a pluralidade de proprietários sobre a mesma coisa, seus direitos e deveres devem ter em mira suas próprias relações internas, i.é, direitos e deveres entre si, bem como as relações externas, aquelas que afetam o condomínio e terceiros. Desta forma o vigente Código Civil sintetizou os direitos dos condôminos no CC 1.314 in verbis: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisa, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Nesse sentido, a utilização livre da coisa, conforme sua destinação é corolário do direito de propriedade, que encontra limitação apenas no direito dos demais consortes. Compete à maioria decidir o destino da coisa. O exercício do direito do condômino deve sujeitar-se e harmonizar-se com o interesse da maioria, não obstante, porém, os atos conservatórios e de mera administração podem ser praticados, em princípio, livremente.

No dizer de Luiz Edson Fachin: “A destinação é de teor pétreo. O condômino não pode alterar a destinação a coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o assentimento dos outros. Eis aí o exemplo de  limitação que deriva da natureza da comunhão”. Importante ressaltar, porém, que a maioria dos condôminos será calculada de acordo com o valor do quinhão, ou quota parte ideal de cada um, somente presumindo-se partes iguais no silêncio do ato constitutivo do condomínio. Entende-se também que as obrigações foram contraídas proporcionalmente às quotas de cada um, se não houve discriminação nos gastos ou não se estipulou solidariedade, como dispõe o CC 1.317. (Tônia de Oliveira Barouche e Diego Antônio Perini Milão, em artigo publicado  na Revista Âmbito Jurídico nº 95, em outubro/2011, intitulado “A responsabilidade no condomínio edilício”. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Corroborando com todo os comentários acima escrito, o lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira: Caso uma determinada obrigação seja realizada em benefício de todos os coproprietários, e não restar especificada a responsabilidade individual pela quitação do valor desta dívida total, presume a lei que cada condômino ficará obrigado proporcionalmente ao seu quinhão, e não de forma isonômica entre todos. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

 

O preceito é similar ao do Código Civil de 1916, apenas com supressão do parágrafo único então existente. Versa a norma sobre hipótese inversa à do artigo antecedente, ou seja, a dívida contraída por apenas um ou alguns dos condôminos, mas em proveito de todos e durante a comunhão. Nascem daí duas relações jurídicas distintas, uma externa e outra interna. A primeira, do condômino que se obrigou diante de terceiro credor. Não tem o credor, a princípio, direito contra os demais condôminos, que não se obrigaram. Caso, porém, o condômino que se obrigou seja insolvente, nasce a obrigação dos demais, tendo como fonte o enriquecimento indireto sem causa. A segunda, de regresso do condômino que pagou perante os demais, que se beneficiaram com a dívida, na proporção dos respectivos quinhões. O regresso, todavia, está sujeito a duplo requisito: o proveito comum, decorrente da obrigação assumida, e que a obrigação nasça na persistência da comunhão. A situação se assemelha à gestão de negócio, de modo que somente a necessidade ou utilidade em proveito geral é que geram direito de regresso. Assim, dívidas contraídas por coproprietário para fazer frente a benfeitorias úteis ou necessárias permitem voltar-se contra os demais comunheiros. O mesmo, porém, não ocorre em relação às benfeitorias voluptuárias, salvo se os demais condôminos com ela assentiram. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.326. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

No artigo da Professora Gisele Leite, publicado em jornaljurid.com.br, em 03 de abril de 2008, “Esclarecimentos sobre condomínio”, tem-se, na boa dicção de Caio Mário da Silva Pereira o conceito de condomínio: “Dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. Evidencia-se que o poder de disposição sobre a coisa se materializa simultaneamente em várias pessoas, e se encontra reciprocamente limitado no exercício dos direitos concorrentes, compensando-se as vantagens e sacrifícios dos condôminos. Encarado em seu aspecto objeto, é mesmo a indivisão, correspondendo ao estado em que se encontra uma coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes. Já no aspecto subjetivo traduz-se por comunhão. Comunhão pro diviso só existe de direito, não de fato, pois cada condômino se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exercem sobre uma fatia ou fração concreta todos os atos de proprietário singular. Comunhão pro indiviso é a que perdura de fato e de direito, permanecendo a coisa em estado de indivisão perante os condôminos, e estes não se localizam, per se, na coisa. A comunhão voluntária é de origem negocial tal como a aquisição, doação e destinação em comum de bem para duas ou mais pessoas podendo estas usá-lo e fruí-lo. O casamento em regime de comunhão universal de bens a estabelece e provoca a conversão da propriedade individual de um dos cônjuges em condomínio. Há na sistemática jurídica pátria diferenças marcantes entre o sistema de comunhão e o sistema de condomínio. Embora que em nosso direito de família, sobreviva resquícios de conceito de condomínio germânico, que prevê a comunhão universal dos bens existentes entre os cônjuges. Enquanto  que a comunhão legal divide-se didaticamente em comunhão forçada e comunhão fortuita. A forçada resultante de inevitável estado de indivisão dos bens, quer por imposição da ordem jurídica (ex.: módulo rural) quer por cercas e muros. Essa comunhão pode ser passageira ou perene. No primeiro caso a lei tem razoes pragmáticas para defender o tempo todo sua extinção. Será permanente enquanto sobreviver a causa. O CC 1.314 disciplina as relações intestinas entre os condôminos, e ainda com terceiros. Perante a terceiros, por mais ínfima e abstrata que seja a cota do condômino, este tem direito de ser respeitado. Para prevenir conflitos entre os coproprietários, ou perante a estranhos, enumera Cristiano Chaves cinco formas de composição: a) utilização do bem conforme sua destinação econômica, as decisões da maioria de certa forma cerceará e definirá qual sua destinação econômica; impossibilidade de condômino alterar sozinho a destinação natural ou convencional da coisa; b) exercícios de todos os direitos compatíveis com a indivisão; cada condômino encontra em seu consorte o limite exato de seu direito de propriedade, vide o parágrafo único do CC 1.314, que ressalta as limitações ao exercício do domínio; c) direito de reivindicar a coisa, ou seja, de exercer a pretensão reivindicatória do bem contra terceiros que violam o dever genérico de não ofender ao direito subjetivo de propriedade. Poderá a referida ação ser intentada também contra outro condômino. Nenhum dos consortes poderá opor propriedade sobre a totalidade da coisa, pois esta se encontra fracionada; d) direito de exercer as ações possessórias da mesma forma que qualquer possuidor, está autorizado a ajuizá-las.. a reintegração da posse mediante o esbulho, a manutenção da posse frente à turbação e o interdito proibitório em face da iminente agressão dirigida à posse (CC 1.210). Para o manejar dos interditos possessórios não basta ter a titularidade do direito de propriedade, deverá mostrar que exerce a condição de possuidor. Defende Cristiano chaves de farias e Nelson Rosenvald, que propriedade e posse estão em planos distintos; e) direito de alienar e gravar a parte ideal é um corolário do direito de dispor a coisa pode ocorrer individualmente desde que incidir em parte autônoma. O CC 1.314 permite que cada condômino possa sozinho alhear sua parte indivisa sem o consentimento dos demais. Não há como os demais consortes impedirem a venda da fração ideal a terceiros. O CC 504 autoriza ao condômino a alienação da sua parte, apenas com o condicionante da concessão do direito de preferência aos demais condôminos, sob pena de ineficácia relativa, e não de nulidade. Assim, o condômino traído em seu direito de preferência terá 180 dias (prazo decadencial) para desconstituir a alienação mediante o exercício potestativo de depositar idêntico valor praticado àquela época e que fora pago por estranho. O referido procedimento seguirá a jurisdição voluntária, conforme o art. 1.112 do CPC/1973, correspondendo ao art. 725 no CPC/2015. A norma em comento não opera distinção sobre a possibilidade de constituição de ônus reais em bens divisíveis ou indivisíveis, permitindo-se genericamente a constrição de bens que se encontrem em estado de indivisão. A indivisão é situação jurídica daqueles que possuem propriedade em comum de um bem, sem comportar divisão material de suas partes, seja por sua natureza, ou seja, por causa da lei ou convenção das partes. O CC 1.420, § 2º, impede veemente que a coisa comum seja dada em garantia na sua totalidade sem o consentimento de todos, porém, permite que cada consorte possa dar sua fração ideal em garantia, independentemente de sua natureza divisível ou não. As obrigações propter rem como, por exemplo, as despesas condominiais devem ser rateados entre os condôminos. E, o CC 1.315, parágrafo único se não houver estipulação expressa entre condôminos, presume-se a igualdade das cotas abstratas. Inova tremendamente o CC 1.316, ao permitir a renúncia à propriedade por parte do condômino que queira eximir-se do pagamento dos débitos comuns. A abdicação da parte ideal é a saída indicada pelo legislador pátrio para o condômino que não deseje participar do rateio das despesas. Indispensável, no entanto, como em qualquer caso de renúncia que esta esteja devidamente formalizada em instrumento e registrado no ofício imobiliário, hipótese bastante similar da renúncia à herança. Condiciona-se, no entanto, que a eficácia da renúncia dependa do fato de um ou mais condôminos assumam as despesas condominiais. Mas, se nenhum dos demais condôminos assumir tais encargos, só restarão duas vias: a visão amigável (por meio de escritura pública entre maiores e capazes), ou a divisão judicial (em caso de incapazes, ou falta de acordo dos capazes). Todavia, sendo indivisível o bem, proceder-se-á alienação do referido bem, com a divisão proporcional do preço obtido. Outro busílis entre os condôminos ocorre se um deles assume isoladamente as dívidas, sem consentimento dos demais,, mas em proveito da comunhão. Aí, para evitar o locupletamento indevido, o CC 1.318, que é o foco e artigo em pauta, permite ao proprietário que adiantou as despesas em beneficio geral possa ajuizar a ação regressiva contra os demais condôminos que responderão à medida da extensão de suas respectivas cotas, ressarcindo-se ainda das obras como benfeitores necessárias e úteis. Mas não se inclui a indenização pelas benfeitorias voluptuárias não-autorizadas. (Professora Gisele Leite, publicado em jornaljurid.com.br, em 03 de abril de 2008, “Esclarecimentos sobre condomínio”. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Concluindo o comentário em relação ao CC 1.318 em sua doutrina Ricardo Fiuza, o condômino não é representante dos demais condôminos, nem está autorizado por eles a realizar despesas em proveito comum. Pôr isso, obriga-se individualmente. Ora, como o benefício é de todos, o novo Código Civil dá-lhe ação regressiva. O dispositivo é idêntico ao art. 625 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

 

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, frutos colhidos ou percebidos são os frutos que foram separados do principal, ou seja, os que já foram repassados à esfera de poder do possuidor, não estando mais junto à coisa, mas em local separado, para que sejam armazenados e separados.

 

De acordo com o preceito, cada condômino responderá aos outros pelos danos que vier a causar ao bem comum. Caso venha a causar dano material num determinado bem, ou tiver percebido frutos, deverá indenizar o outro condômino no valor de sua fração ideal, caso o bem tenha perecido. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Como entende Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo disciplina dois aspectos ligados ao condomínio: o rateio dos frutos recebidos e a reparação dos danos causados por um dos condôminos à coisa comum. Quanto ao primeiro aspecto, viu-se, no comentário ao CC 1.316, que uma das faculdades do dono - e também do condômino - é tirar da coisa o seu proveito, extrair dela os frutos. Caso um dos condôminos receba com exclusividade os frutos da coisa comum, responde perante os outros pela quota-parte proporcional aos quinhões dos comunheiros. De igual modo, se um dos condôminos usa com exclusividade a coisa comum, deve indenizar os demais comunheiros pelos frutos que a eles a coisa geraria, abatida a porção cabente ao próprio usuário. Como acentua Marco Aurélio S. Viana, porém, o condômino que utiliza com exclusividade o imóvel, em detrimento dos demais, “não está ali na condição de locatário, mas de proprietário, razão pela qual não se lhe aplica a legislação locatícia” (Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. XV I, p. 340). Podem os demais condôminos ajuizar ação possessória para garantir a utilização geral da coisa, ou, então, pedir ao juiz a fixação de retribuição pelo indevido uso integral da coisa comum por um dos coproprietários. O tema já foi tratado no comentário ao CC 1.314, supra, ao qual se remete o leitor. A regra, todavia, de natureza dispositiva, incide somente sobre o condomínio pro indiviso. No caso de condomínio pro diviso, em que localizaram as partes a sua posse no solo por mútuo consenso, não tem sentido o rateio dos frutos produzidos ou a fixação de aluguel pela porção de ocupação exclusiva. A parte final do artigo dispõe que responde o condômino perante os outros pelos danos que causou à coisa comum, também na medida de suas frações ideais. Esses danos podem ser causados pela utilização exclusiva, em detrimento dos demais, ou pela própria deterioração ou perda culposa da coisa comum. Também o administrador da coisa comum responde aos demais coproprietários não somente pelos frutos recebidos com exclusividade como também por aqueles que culposamente deixou de perceber. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.327. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Sucintamente em sua doutrina, Ricardo Fiuza entende que os frutos pelos quais responde o condômino são os da coisa em comum, seja uma casa, seja um terreno, uma loja, um apartamento pertencente a vários donos. Se o imóvel está alugado, os frutos civis (aluguéis) dividir-se-ão entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais. O texto do artigo é idêntico ao do art. 627 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).