Código Civil Comentado – Art. 506, 507, 508 Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda Da Retrovenda - VARGAS, Paulo S. digitadorvargas@outlook.com – paulonattvargas@gmail.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 Código Civil Comentado – Art. 506, 507, 508
Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda
Da Retrovenda - VARGAS, Paulo S.
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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção II – Das Cláusulas Especiais à Compra e
Venda - Subseção I – Da Retrovenda
(Arts. 505 a 508)

 

Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

 

Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.

 Em seu discurso Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 506, p. 562, diz da recusa do vendedor em se submeter à desconstituição da compra e venda permitir que o comprador proponha ação de consignação em pagamento, a fim de exercer o direito potestativo de resgate:

“No particular, entendemos que houve um lapso do legislador ao não permitir o depósito em estabelecimento bancário da quantia devida, como permite o art. 334 do Código Civil e o art. 890, § Iº, do Código de Processo Civil”.

 

Já o parágrafo único disserta sobre o óbvio. Se a recusa do comprador em receber é justificada, pelo fato de a quantia oferecida não exaurir suas despesas - inserindo-se aquelas elencadas na parte final do art. 505 -, o vendedor somente poderá adjudicar a coisa quando complementar o preço, seguindo os trâmites do art. 899 do Código de Processo Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 506, p. 562, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na doutrina apresentada pelo Relator Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 506, p. 270-271 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O depósito judicial, com efeito de pagamento, das quantias da devolução do preço pago, acrescido das despesas, é o procedimento do vendedor para reaver o imóvel vendido, se o comprador se recusar receber as quantias a que faz jus, para o efeito de ser exercido o direito de resgate da coisa.

 

A disposição do parágrafo único merece revisão, para ajustá-la aos termos da hipótese do depósito carecedor de integralidade suficiente. Ao empregar a expressão “até e enquanto não for integralmente pago o comprador”, no sentido de obstar a restituição do imóvel ao vendedor resgatante, o texto culmina por não considerar prazo assinado e peremptório para a faculdade da complementação do depósito, quando arguida a insuficiência, e mais ainda, o fato juridicamente relevante de, não completado o depósito, a não-integralidade conduzir à improcedência do pedido originado no direito de retrato. Ora, em casos que tais, haverá um limite temporal para a oblação real, com a conclusão inarredável de implicar o depósito incompleto e não integralizado, no prazo, a falta de êxito da pretensão. Devendo aplicar-se supletivamente a regra do caput (do art. 545 do CPC. Assim, se o resgatante não aproveita o benefício processual da complementação do depósito, deixando de fazê-lo e certo que depositou quantia inferior ao quantum, a insuficiência dou a não - complementação retira-lhe o pressuposto necessário ao exercício do resgate, qual seja, o depósito correspondente à devolução do preço recebido com reembolso das despesas do comprador (Art. 505 do CC). De sorte que caducará o direito de reaver o bem. Nesse sentido, pontifica a jurisprudência: “Direito civil. Preferência. Condomínio. Direitos hereditários. Cessão. Depósito não corrigido. Oferta insuficiente. Exigência do Art. .139 do CC, desatendida. Recurso desprovido. lnacolhe-Se a adjudicação, fundada em direito de preferência, quando a oferta não se faz atualizada pela correção monetária, restando desatendida a norma do Art. 1.139 do CC, sequer se valendo o condômino da complementação a que alude o Art. 545 do CPC” (STJ, 4’ 1., REsp 5.430-MO, reI. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 4-11-1991). Aderbal da Cunha Gonçalves. Da propriedade resolúvel, São Paulo, Revista dos Tribunais, 1979; Maria Helena Diniz, Curso de direito civil brasileiro, 46. ed. São Paulo, Saraiva, 2001, v. 3 (p. 176-8). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 506, p. 270-271 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

O resumo de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 506, fala da cláusula de retrovenda que equivale a uma promessa de compra e venda feita pelo adquirente ao antigo proprietário do imóvel. Tal como o promissário comprador, o titular do direito de retrovenda faz jus à adjudicação compulsória do imóvel uma vez que tenha pago ao comprador o preço acertado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 506, acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

 

Na lição de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 507, p. 563: O dispositivo em comento possui grande abrangência, pois relata a eficácia real da retrovenda, tanto em nível de sucessão intervivos como em causa rnortis, seja pelo ângulo do vendedor, seja pelo do comprador.

 

Quanto à titularidade para o exercício do direito potestativo, observa-se não se tratar de direito personalíssimo, sendo objeto de cessão a terceiros por negócio jurídico gratuito ou oneroso, além de transmissível aos herdeiros e legatários em razão de sucessão legítima ou testamentária.

 

Aliás, tratando-se o sucessor de absolutamente incapaz, suspende-se a contagem do prazo decadencial, como expressamente veicula o art. 208 do Código Civil - ao fazer remissão ao art. 198, 1, do mesmo Código.

 

Mais importante. Pelo fato de a compra e venda ser registrada no ofício imobiliário, qualquer adquirente do imóvel se sujeitará à eventual e futura adjudicação do bem por parte do vendedor ou sucessores, no prazo decadencial legal ou convencional.

 

O registro provoca o direito de sequela contra quem quer que esteja na posição de proprietário. Certamente o proprietário não poderá alegar a boa-fé subjetiva, pois o registro acarreta a indispensável publicidade do ato. Daí, quando ocorrer a resolução da propriedade, a retrovenda operará efeitos ex tunc, desconstituindo-se todos os direitos reais concedidos no período (art. 1.359 do CC).

 

Apesar da existência de dissídio doutrinário, não consideramos a retrovenda como direito real. Trata-se de mero direito obrigacional, que gera uma obrigação ao proprietário de restituir, caso provocado o direito potestativo de retratação. Os direitos reais no Código Civil de 2002 são aqueles taxativamente elencados no art. 1.225. Em verdade, o pacto adjeto de retrovenda produz um direito obrigacional com eficácia real, assim como o direito de preferência em favor do locatário que averba o contrato de locação no registro imobiliário, tornando a prelação oponível em face de eventuais adquirentes (art. 33 da Lei n. 8.245/91). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 507, p. 563, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na visão do relator em: Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 507, p. 271-272 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A ulterior alienação da coisa retrovendida por parte do comprador não inibe o primitivo vendedor, em cujo favor se opera o direito de retrato, de exercitá-lo, dentro do prazo decadencial, promovendo a ação cabível contra o terceiro adquirente. Isso decorre da existência da propriedade resolúvel, cujo conceito nos é oferecido por Aderbal da Cunha Gonçalves, fixada pela “possibilidade de uma predeterminação de revogabilidade, independente da vontade de seu atual titular”, ou ainda, “quando adquirida em virtude de um título sujeito à resolução”. A alienação feita a terceiros adquirentes será resolvida pelo exercício do direito de resgate, ainda que eles não conheçam a cláusula de retrato. Esse direito do vendedor, clausulado no negócio jurídico, toma-se transmissível, podendo ser cedido ou transmitido a herdeiros e legatários. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 507, p. 271-272 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Conforme a lição resumida de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 507: O dispositivo assegura aos sucessores a título universal do antigo proprietário o direito que a cláusula de retrovenda assegura a este. Por exclusão, o direito à requisição do imóvel não pode ser cedido a terceiros a título singular.

 

De outro lado, a cláusula de retrovenda possui eficácia erga omnes e, por isso, vincula terceiros que venha a adquirir o imóvel. Frise-se: a cláusula de retrovenda não impede a alienação do imóvel pelo adquirente, mas, por instituir propriedade resolúvel, direito real, tem eficácia perante terceiros. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 507, acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma pessoa o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

 

Segundo Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 508, p. 563-564, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores: O Código Civil adotou aqui posição oposta à da legislação revogada. Entendia-se anteriormente que, se a compra e venda com cláusula de retrovenda fosse pactuada por vendedores condôminos e apenas um deles tivesse interesse em readquirir a coisa posteriormente, caducaria o direito de todos (art. 1.143, § 1º, do CC/1916).

 

A solução era equivocada, pois não se pode conceber um direito potestativo pela “metade”, ou seja, que dependa da atuação de um terceiro para a sua efetivação, uma vez que deixaria de ter essa característica e se tornaria um direito subjetivo como outro qualquer, em que se pede uma conduta de outrem.

 

Assim, foi feliz e técnico o legislador ao preconizar que, por medida de cautela, poderá o comprador convocar os demais condôminos quando apenas um deles exercer o direito de retrato. A retrovenda prevalecerá em favor daquele condômino que efetue o depósito integral, i.é, pague o preço acrescido das despesas do comprador. Contudo, não sendo realizado o pagamento integral por nenhum dos condôminos, caducará o direito comum ao resgate.

 

O condomínio poderá também surgir quando o vendedor for apenas um proprietário, que venha a falecer ao curso do prazo de recompra ou que tenha cedido o direito de retratação a duas ou mais pessoas, como permite o art. 507 do Código Civil.

 

Caso todos os vendedores concordem na divisão do preço, a retrovenda acarretará o nascimento de um condomínio, seja o bem divisível, seja indivisível.

 (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 508, p. 563-564, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na contribuição de Sebastião de Assis Neto et al, 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.1. Retrovenda, p. 1.076-1077. Comentários ao CC 508:  “pode-se indagar quanto ao direito de retenção do comprador que faz benfeitorias necessárias e úteis o imóvel objeto da retrovenda. Em verdade, deve-se observar que a retenção em favor do comprador decorrerá sempre da insuficiência do depósito ou do valor oferecido pelo vendedor. Se as benfeitorias forem necessárias, o vendedor não terá a coisa de volta enquanto não oferecer o preço pago mais o valor delas; se forem úteis, a integração do ressarcimento do valor a ser oferecido depende de terem sido autorizadas, assim como pelas voluptuárias que não podem ser fisicamente levantadas”.

 

Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma pessoa o exercer, como já dito acima por Rosenvald, o comprador poderá intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado depósito, contanto que seja integral (art. 508).

 

Por fim, o exercício do direito de retrato, pelo vendedor, nos termos do art. 507, pode ser exercido não só contra o comprador, mas também contra o terceiro adquirente, ou seja, aquele que, eventualmente, tenha adquirido uma coisa sobre a qual pendia a condição resolutiva da retrovenda. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.1. Retrovenda, p. 1.076-1077. Comentários ao CC 508. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na obviedade de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 508, o dispositivo cuida de cláusula de retrovenda instituída em favor de alienantes condôminos. Neste caso, o direito de retrato pode ser exercido por apenas um ou por alguns dos condôminos, desde que paguem o valor integral avençado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 508, acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Código Civil Comentado – Art. 505 Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda Da Retrovenda - VARGAS, Paulo S. digitadorvargas@outlook.com – Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

 

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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção II – Das Cláusulas Especiais à Compra e
Venda - Subseção I – Da Retrovenda
(Arts. 505 a 508)

 

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode conservar.se o direito de recobra-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Assim define Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 505, p. 561-562: O negócio jurídico da compra e venda possui vastíssimo campo de aplicação, não apenas pelo fato de ser o modo mais democrático de realização do tráfego jurídico em qualquer estrato social, mas também por possibilitar a conjugação de cláusulas especiais que flexibilizam o contrato sem sacrificar a sua natureza bilateral e onerosa.

Dentre as cláusulas especiais, uma das mais ricas é a de retrovenda. Cuida-se de pacto adjeto à compra e venda, pelo qual vendedor e comprador estipulam que aquele possuirá o direito potestativo de recobrar a propriedade em certo prazo, sujeitando o adquirente a tanto, desde que deposite o preço acrescido de despesas realizadas pelo comprador.

Destarte, o núcleo da retrovenda é exatamente o direito potestativo, o poder do comprador de submeter o vendedor ao exercício unilateral da desconstituição do negócio jurídico, sem que possa a isso se opor. Basta que o direito seja exercitado no prazo decadencial e fatal de três anos, a contar do registro do título aquisitivo da propriedade imóvel. Ademais, não havendo um novo contrato de compra e venda, mas apenas um desfazimento do anterior, não se pode questionar de hipótese de incidência de imposto de transmissão de bens imóveis (IT BI).

Note-se que o prazo decadencial descrito na norma é o máximo, nada impedindo que as partes convencionem um período inferior, observando-se o disposto no art. 211 do Código Civil. Aliás, seria ofensivo ao direito de propriedade permitir a convenção de prazo maior, diante da insegurança que a cláusula provocaria nas relações patrimoniais do proprietário e de terceiros que com ele negociem. Caso as partes silenciem quanto ao prazo, a qualquer momento poderá ser exercitada a retratação mediante interpelação do comprador, mas com a devida atenção à observação do parágrafo único do art. 473 do Código Civil, a fim de evitar o abusivo exercício do direito potestativo que seja lesivo à economia do contrato e à sua função social.

A retrovenda é, a priori, uma nítida manifestação do princípio da autonomia privada, pois só nos negócios jurídicos as partes podem inserir elementos acidentais (termo, condição e encargo) a ponto de inovar dentro dos limites impostos pelo sistema.

Todavia, atualmente a autonomia privada é ponderada com princípios como o da função social do contrato e da boa-fé objetiva. Na espécie, isso implica a impossibilidade de o ordenamento ser complacente com a cláusula de retrovenda que seja utilizada como modo de garantia de um mutuante contra o mutuário diante do eventual inadimplemento da obrigação.

Em outras palavras, o Código Civil veda a cláusula comissória (arts. 1.365 e 1.428 do CC), que permitiria ao credor ficar com o bem dado em garantia em caso de inexecução da obrigação ao tempo do vencimento. A norma possui evidente aspecto ético, pois impede a usura. A título ilustrativo, caso a dívida fosse de trinta mil reais, a cláusula comissória permitiria ao credor adjudicar um imóvel de cem mil reais diante do inadimplemento.

Portanto, a retrovenda serviria como acordo simulatório, no qual o negócio jurídico compra e venda seria uma fachada para encobrir a real causa da contratação: a garantia ilícita de um empréstimo. A sanção para a simulação será a nulidade do negócio, nos termos do art. 167 do Código Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 505, p. 561-562, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 04/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme aduz Sebastião de Assis Neto, et al em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.1. Retrovenda, p. 1.076. Comentários ao CC 505:

O prazo de três anos previsto pelo art. 505 é o tempo máximo de validade da cláusula de retrovenda. Podem as partes convencionar prazo menor. Ultrapassado o prazo, seja ele o legal ou convencional, sem que o vendedor recobre a coisa, a propriedade do comprador deixa de ser resolúvel e passa a ser plena.

No caso de descumprimento do pacto pelo comprador, ou seja, recusando-se a entregar a coisa de volta ao vendedor que oferece o mesmo preço pago anteriormente, assiste ao vendedor o direito de resgate. Este direito consiste na prerrogativa do vendedor de depositar judicialmente o preço, pedindo, então, ao juiz, que lhe defira a posse da coisa.

Observa-se, portanto, que o retorno da coisa à propriedade do vendedor não depende de celebração de novo contrato de compra e venda: não depende precisamente também do exercício de ação de resgate, pois a mera manifestação de exercício do direito de retrato já faz com que a propriedade retorne, automaticamente, às mãos do vendedor. Com efeito, tal prerrogativa já está explicitamente inserida na cláusula de retrovenda e, por ela, já se prevê esse evento.

O depósito, para ser suficiente ao exercício do direito de resgate, deve conter o preço recebido e o reembolso das despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate (prazo de validade da cláusula), se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Não se agrega ao direito do comprador o recebimento da valorização de mercado do imóvel, mas apenas o acréscimo de atualização monetária e as despesas feitas com a coisa (tributos, despesas ordinárias de conservação etc.).

Quando às benfeitorias, a lei prevê que assiste ao comprador o direito de receber pelas necessárias, independentemente de autorização do vendedor. Com razão o critério é legal, pois a realização de benfeitorias necessárias se dá não só no interesse do comprador, mas do próprio vendedor, no que tange à conservação do imóvel. Com relação às benfeitorias voluptuárias, terá o comprador o direito de levantá-las, desde que sem detrimento da coisa. No que tange às úteis, o seu ressarcimento dependerá da autorização do vendedor, aplicando-se o mesmo princípio às benfeitorias voluptuárias impossíveis de serem levantadas.

Pode-se indagar quanto ao direito de retenção do comprador que faz benfeitorias necessárias e úteis no imóvel objeto da retrovenda. Em verdade, deve-se observar que a retenção em favor do comprador decorrerá sempre da insuficiência do depósito ou do valor oferecido pelo vendedor. Se as benfeitorias forem necessárias, o vendedor não terá a coisa de volta enquanto não oferecer o preço pago mais o valor delas; se forem uteis, a integração do ressarcimento no valor a ser oferecido depende de terem sido autorizadas, assim como pelas voluptuárias que não podem ser fisicamente levantadas. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.1. Retrovenda, p. 1.076. Comentários ao CC 505. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 04/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na conclusão ao dispositivo em pauta, diz Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 505: Retrovenda ou pactum de retrovendo é a clausula especial do contrato de compra e venda que permite ao vendedor readquirir o bem imóvel mediante o reembolso do preço, das despesas e indenização das benfeitorias necessárias.

 

O prazo máximo de eficácia da cláusula é de 3 anos. É prazo máximo inderrogável pelas partes, uma vez que o limite é de ordem pública, pois visa a segurança jurídica de terceiros, uma vez que a cláusula torna a propriedade resolúvel para o comprador (sobre a propriedade resolúvel: arts. 1.359 e 1.360 do Código Civil.

 

Somente em contratos de compra e venda de bens imóveis a cláusula pode ser inserida, pois a resolutividade do domínio que ela cria subordina terceiros e, portanto, depende da publicidade assegurada pelo registro de imóveis.

 

O critério para o exercício do direito de recompra do imóvel, ao contrário, é de ordem privada e, portanto, pode ser alterado pelas partes contratantes. Nada obsta, portanto, que prevejam a correção monetária do preço e a incidência de juros, respeitados os limites legais.

 

O caso fortuito e a força maior extinguem o direito para o vendedor e a coisa para o comprador. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 505, acessado em 04/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Código Civil Comentado – Art. 502, 503, 504 Das Várias Espécies de contrato - VARGAS, Paulo S. digitadorvargas@outlook.com – paulonattvargas@gmail.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

Código Civil Comentado – Art. 502, 503, 504
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Da Compra e Da Venda – Disposições Gerais
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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção I – Disposições Gerais

(Arts. 481 a 504)

 

Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.

Consoante o conhecimento de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 502, p. 558: O dispositivo é um consectário lógico da própria posição dos contratantes diante da compra e venda: antes da tradição ou do registro a propriedade é do vendedor; após, transfere-se ao comprador (arts. 1.245 e 1.267 do CC). Assim, é natural que todos os débitos que onerem os bens móveis e imóveis sejam de exclusiva responsabilidade do seu titular. Nada obstante, a ressalva do caput indica que os contraentes podem dispor da norma, convencionando uma forma diversa de distribuição dos débitos, capaz de melhor atender aos seus interesses particulares.

Existe uma categoria que não se enquadra perfeitamente entre os direitos reais e os direitos obrigacionais. São as obrigações propter rem ou obrigações mistas. Como diz a própria denominação, são obrigações que recaem sobre uma pessoa pelo fato de ser titular de um direito real, sendo transferidas imediatamente a quem quer que lhes suceda nessa posição. Daí também serem conhecidas como obrigações ambulatórias. Adimplir o imposto predial urbano, imposto territorial rural, imposto de propriedade de veículos e o condomínio do prédio é uma obrigação que recai sobre o titular da propriedade. Todavia, em caso de tradição do bem móvel ou registro do bem imóvel, eventuais débitos anteriores recairão sobre o novo proprietário, pois as ditas obrigações incidem sobre a coisa em si e não sobre as pessoas que contraíram os débitos. Certamente haverá o direito de regresso perante o alienante sobre os valores relativos ao período anterior à tradição.

Aliás, a nosso viso, caso o comprador entre na posse efetiva do imóvel e esse fato seja de conhecimento dos demais condôminos, assumirá os débitos condominiais mesmo que não tenha efetivado o registro. Não seria justo manter a responsabilidade do vendedor - que já transferiu todas as faculdades da propriedade ao comprador - simplesmente em razão da recusa do comprador de se desincumbir do ônus do registro. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 502, p. 558, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em harmonia com Rosenvald, Sebastião de Assis Neto, et al em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. Item 2.2. Sobre o objeto, alínea f, responsabilidade pelos gravames da coisa, p. 1.072. Comentários ao CC 502: O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento d tradição (penhores, hipotecas etc.).

Esse dispositivo, no entanto, não derroga no caso da compra e venda, o direito de sequela do titular do direito real de garantia. Significa a norma apenas que o adquirente do imóvel gravado de ônus real acaba por suportar as suas consequências, como a excussão do bem pelo credor, não será o adquirente do imóvel dado em garantia legitimado pra figurar no polo passivo da ação que visa a cobrança do crédito, a não ser que se tenha obrigado pessoalmente por ocasião da celebração da compra e venda.

Aliás, os seguintes dispositivos, constantes do Código Civil de 2002, disciplinam, ad esempio, a situação do adquirente de imóvel hipotecado: Art. 1.479. O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel [...]; art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu. [...] § 4º. Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em consequência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca a importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. Item 2.2. Sobre o objeto, alínea f, responsabilidade pelos gravames da coisa, p. 1.072. Comentários ao CC 502. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme leciona Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 502, o dispositivo dispõe sobre a responsabilidade dos contratantes pelo pagamento de dívidas relativas ao bem e torna o momento da tradição como aquele que encerra a responsabilidade do vendedor e que determina o início da responsabilidade do comprador.

O referido dispositivo não tem eficácia perante terceiros, em razão do princípio da relatividade do contrato. Em razão disso, o comprador pode vir a ser cobrado por dívidas propter rem, i.é, aquelas que acompanham a coisa e que obrigam o adquirente, tais como os débitos condominiais e as dívidas tributárias relativas ao bem.

Do mesmo modo, o imóvel continua a garantir dívidas que o gravem como garantia real. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 502, acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

Segundo apreciação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 503, p. 558-559: A expressão “coisas vendidas conjuntamente” pode ser entendida de duas formas: isoladamente ou em conexão com o restante da norma. Vista isoladamente, traduziria a impossibilidade de aplicação do modelo do vício redibitório para qualquer situação cm que uma pessoa compra vários bens conjuntamente quando singularmente poderiam ser adquiridos de forma separada. Assim, se alguém compra trinta garrafas de vinho e uma delas é visivelmente imprópria para o consumo, somente aquela será rejeitada e não as demais.

A interpretação não é equivocada, até mesmo pelo fato de o vício não desvalorizar ou inutilizar os demais objetos que foram adquiridos na mesma ocasião. Contudo, parece-nos que o legislador quis se referir aos bens alienados em conjunto como universalidades.

A universalidade do direito é o complexo de relações jurídicas de uma pessoa, dotado de valor econômico (art. 91 do CC), como a cessão de herança (art. 1.793 do CC). Já a universalidade de fato é um conjunto de bens homogêneos e indivisíveis pela sua própria natureza econômica (art. 258 do CC). Seria o caso da aquisição de um rebanho ou de uma biblioteca. Em todos esses casos, a causa da compra e venda está ligada ao conjunto de bens e não individualmente a cada um dos objetos que compõem o acervo. A aquisição conjunta da universalidade não se deu acidentalmente, mas é a própria razão determinante do negócio jurídico, que provavelmente não se realizaria caso os objetos fossem fracionados.

Essa interpretação se coaduna com a vedação da parte final do dispositivo à reclamação pelos vícios redibitórios. Com efeito, o vendedor garantirá a existência da universalidade, mas não a qualidade jurídica ou material de cada um dos objetos que integram o conjunto, inexistindo garantia contra a evicção ou vícios redibitórios.

Contudo, se os bens defeituosos se avultam ou se o vício de um deles provoca efetivamente uma depreciação significativa do conjunto, entendemos que poderá o comprador rescindir o negócio jurídico com base na ação redibitória ou postular o abatimento do preço (ação quanti minoris) sob pena de lesão ao princípio da proporcionalidade. De fato, sendo a razão da compra a própria importância do conjunto, caso os vícios se mostrem substanciais, toda a finalidade do negócio será desvirtuada. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 503, p. 558-559, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em harmonia com o dito acima pelo mestre Rosenvald, Sebastião de Assis Neto et al, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. Item 2.2. Sobre o objeto, alínea g, vícios redibitórios da venda de coisas em conjunto, p. 1.072-1073. Comentários ao CC 503, afirmam os autores que: nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

Observe-se que essa regra constante no artigo 503 deve ser interpretada com tempero. De fato, a renda de coisas em conjunto, em alguns casos, autoriza a conclusão de que o adquirente não se interessaria por nenhuma, caso tivesse ciência do vício que inquina uma delas.

O elemento essencial a se considerar, nesse caso, é o direcionamento da declaração de vontade, de tal arte que a rejeição de todas as coisas por defeito de uma só delas pode decorrer, v.g., do fato de que, justamente aquela que se considera mais importante em relação às demais (algo como a cereja do bolo) se encontra com avaria.

Figure-se, pois, a aquisição de uma coleção de discos antigos, como universalidade de fato, na qual se encontra um exemplar raríssimo de obra musical de interesse do comprador, se esse item, considerado o mais importante pelo adquirente, se encontra avariado, é permitido supor que a sua vontade não se dirigiria no sentido de realizar o negócio, autorizando-lhe a rejeição de todas as coisas adquiridas em conjunto. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. Item 2.2. Sobre o objeto, alínea g, vícios redibitórios da venda de coisas em conjunto, p. 1.072-1073. Comentários ao CC 503. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na visão de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 503: O dispositivo cuida das vendas conjuntas, isto é, quando o objeto da venda é composto de uma multiplicidade de bens com individualidade própria. Exemplos: vários animais, produtos agrícolas, ou bens industriais. Assim, o fato de haver uma laranja estragada na venda de uma dúzia não justifica a rejeição das 11 restantes que não apresentem defeito. O comprador tem direito à resolução contratual do preço proporcionalmente ao valor do bem defeituoso em relação ao todo.

 

Solução diversa impõe-se no caso de vendas coletivas, que ocorrem quando as coisas vendidas constituem um todo. Exemplos: parelha de cavalos, junta de bois, par de botinas (Beviláqua, Código Civil, v. 4, p. 315). Desse modo, a falta de uma única peça de um jogo de jantar para muitas pessoas autoriza o pedido de resolução contratual, pois o defeito de uma prejudica todo o conjunto. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 503, acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverá a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Consoante Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 504, p. 559-560: Qualquer condômino pode alienar a sua parte ideal da propriedade, tendo em vista a sua condição de exclusiva titularidade de uma fração ideal da coisa, que lhe permite agir soberanamente. Mesmo nos bens indivisíveis, essa faculdade de disposição é preservada, eis que a propriedade sobre uma parte abstrata concede ao titular o poder de exercer todas as prerrogativas compatíveis com a indivisão, apenas com a inerente limitação quanto à posse, uso e gozo da coisa (art. 1.314, parágrafo único, do CC).

Todavia, ao conceder aos demais condôminos o direito de preferência para o ato da venda da fração ideal, o legislador pretendeu conciliar os objetivos particulares do vendedor com os da comunidade de coproprietários. Certamente será mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimentos com a entrada de um estranho no grupo. Os consortes serão interpelados para o exercício da preferência.

Entretanto, vulnerado o direito de preferência, adiante da imediata alienação do bem ao terceiro adquirente, sobejará aos condôminos prejudicados o exercício do direito potestativo à adjudicação da fração alienada, sendo suficiente o depósito do valor correspondente ao preço da venda, no prazo decadencial de cento e oitenta dias. Nesse prazo a propriedade adquirida pelo terceiro terá natureza resolúvel, pois estará sujeita à atuação dos demais condôminos (art. 1.359 do CC).

Caso dois ou mais condôminos ofereçam o preço ajustado, prevalecerá a aquisição em favor daquele que preencher os requisitos sucessivos descritos no parágrafo único do artigo. Caso nenhum dos licitantes possua vantagens sobre os outros, a solução do legislador será a aquisição equitativa por todos os interessados que realizarem o depósito, provocando a ampliação do condomínio.

O art. 725, V, do Código de Processo Civil 2015 regula a ação do condômino que deseja vender a sua fração ideal facultando o exercício, antes da venda, do direito de preferência. Nesse procedimento especial de jurisdição voluntária, as mesmas regras quanto ao exercício da preferência são respeitadas (art. 1.118 do CPC/1973, considere-se observação do caput do art. 730 no CPC/2015. Nota VG).

Considerando a natureza da herança de bem indivisível (art. 1.791, parágrafo único), o Código Civil de 2002 dirimiu antiga controvérsia e se posicionou abertamente pela necessidade de concessão de direito de preferência ao coerdeiro em caso de cessão de direitos hereditários, com fixação de prazo decadencial de cento e oitenta dias para o exercício do direito potestativo à desconstituição do negócio jurídico (arts. 1.794 e 1.795 do CC).

Por fim, insta acentuar que o Código nada especifica sobre a espécie de invalidade do ato resultante da alienação do imóvel a terceiro sem a observância do direito de preferência. A nosso viso, cuida-se de anulabilidade, pois o negócio jurídico será objeto de ação desconstitutiva, de iniciativa exclusiva dos demais condôminos, com fixação de prazo decadencial sob pena de sanação do vício.

Contudo, há aqueles que defendem a existência de um tertium genus, intermediário entre a nulidade e a anulabilidade, que seria a nulidade relativa. Com base na antiga lição de Gondim Filho, defende-se que seria ela uma infração à norma de ordem cogente, em relação à qual só estariam legitimadas para atacar o ato determinadas pessoas indicadas pela norma, em prazo decadencial fixado em lei. A lição se adaptaria à hipótese em apreço, pois temos uma norma cogente de caráter impositivo ao proprietário, que adota a expressão “não pode”. Seria algo distinto da anulabilidade, que não se refere a normas imperativas, mas somente àquelas de natureza dispositiva.

Apesar de estarmos diante de uma norma imperativa - pois o proprietário deverá seguir a exigência do legislador penso que não há a menor necessidade de recorrer a uma nova espécie de invalidade para qualificar situações que não se adaptem totalmente aos quadros teóricos da nulidade e da anulabilidade. Ora, utilize-se a nomenclatura nulidade relativa ou anulabilidade e as consequências serão as mesmas e sempre distintas daquelas atribuíveis à nulidade. Por isso, adotando a diretriz da operabilidade, tão cara a Miguel Reale, só haverá necessidade de construção de teorias e contribuições doutrinárias que possuam efetividade e vigor para a solução das demandas reais da sociedade. Qualquer raciocínio que se mantenha no plano das abstrações não poderá ser referendado pelo sistema. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 504, p. 559-560, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em conformidade com doutrina do Relator Ricardo Fiuza, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 504, p. 269-270 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A regra, atenta ao condomínio proindiviso, assegura ao condômino o direito de preferência à aquisição de parte da coisa indivisível. Condomínio proindiviso é aquele onde a coisa pertencente a mais de uma pessoa, por indivisão de direito, não é suscetível de divisão cômoda, por indivisão de fato, tendo cada condômino direito ideal e idêntico sobre a coisa, no seu todo e em cada parte. O condômino preterido em seu direito (~ P) exercerá ação de preferência ou de preempção, com depósito do valor do preço, no prazo decadencial, para anular a alienação a terceiro e alcançar a coisa para si. Resolve-se a concorrência condominial de interesses em favor do condômino que tiver benfeitorias de maior valor ou, inexistindo as daquele com maior quinhão. Possuindo os condôminos interessados quinhões iguais, todos haverá a parte vendida, depositando o valor correspondente ao preço. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 504, p. 269-270 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 504: O dispositivo cuida do direito de preferência do condômino na venda da fração ideal de condomínio comum ou ordinário. O referido direito de preferência não se aplica ao condomínio especial, extraordinário ou edilício.

O direito de preferência do condômino somente existe na venda, não se aplica a doação nem à troca, sendo este um dos principais aspectos que justificam a distinção entre venda e troca.

O vendedor deve notificar os demais condôminos antes da venda a terceiro para que exerçam o direito de preferência. A notificação deve conter todos os dados do negócio, o preço e a forma de pagamento.

A lei não demarca prazo para a resposta do condômino notificado. Deve lhe ser assegurado prazo razoável. Para imóveis, é costume o prazo de 30 dias.

O prazo de 180 dias para o requerimento de adjudicação da fração pelo condômino preterido ou não notificado conta-se da data do negócio. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 504, acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).