Direito Civil Comentado - Art.
1.257, 1.258, 1.259
Da Avulsão, Do Álveo Abandonado,
Das Construções e Plantações
- VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial - Livro
III – Título III – Da
Propriedade (Art. 1.248 ao 1.259) Capítulo II – Da Aquisição da Propriedade
Imóvel
Seção III
– Da
Aquisição por Acessão – Subseções III, IV e V
– digitadorvargas@outlook.com – vargasdigitador.blogspot.com
Art.
1.257. o
disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as
sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Inicia
o artigo regulando a primeira das relações mencionadas e dispõe que o dono do
solo adquire a propriedade das acessões (aplica-se o que contém o artigo
anterior), mas indeniza o construtor/plantador por seu valor atual, ainda que o
material empregado na obra seja alheio. A indenização a que faz jus o
construtor/plantador, portanto, é pela totalidade da acessão e não apenas pelo
valor da mão de obra. Tal solução se impõe, por dever o construtor/plantador
indenizar o dono do material ou das sementes empregados na acessão. Em termos
diversos, o construtor/plantador recebe a indenização do dono do solo, que se
beneficiou com a aquisição da acessão, mas repassa o valor do material a seu
proprietário.
O
dono do solo, a princípio, não tem relação jurídica direta com o dono do
material. Logo, a responsabilidade primária será do construtor/plantador
indenizar o dono do material. Caso isso não ocorra, nasce, então, a
responsabilidade subsidiária do dono do solo, que se beneficiou com a
incorporação da acessão, frente ao dono do material, como reza o parágrafo
único do art. 549 do Código Civil. Como, porém, alerta Carvalho Santos, este
último nada poderá receber se o proprietário do solo já pagou a indenização
completa ao construtor/plantador. O preceito visa a evitar o enriquecimento sem
causa indireto, que ocorre quando existem duas transmissões sucessivas de valor
econômico; primeiro, do patrimônio do empobrecido para o de um intermediário e,
depois, do intermediário para o beneficiário final. É por isso que, ao
contrário do entendimento da doutrina tradicional, se o construtor/plantador
nada tiver a receber, por estar de má-fé, ainda assim pode o proprietário do
material pedir indenização de seu valor ao dono do solo, que se beneficiou da
acessão. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.258-59. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado
06/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Em
sua Doutrina, Ricardo Fiuza alude a lição de Maria Helena Diniz, “Se terceiro
de boa-fé vier a plantar ou construir com semente ou material de outrem, em
terreno igualmente alheio, o dono da matéria-prima perderá sua propriedade, mas
será indenizado pelo valor dela” (Código Civil anotado, São Paulo,
Saraiva, 1995, p. 421). O artigo é idêntico ao Art. 549 do Código Civil de
1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza
– p. 649, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/10/2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Pouca
acrescenta Alexandre Ferreira simplesmente observando que o parágrafo único,
obriga primeiramente a cobrança do plantador ou construtor, para
posteriormente, caso não consiga receber, cobrar o proprietário. (Alexandre Ferreira, em 21/10/2003, no site www.direitonet.com.br,
Estudos
sobre as diversas formas de aquisição da propriedade móvel, Acessado
em 06/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Seguindo
o parecer dos demais, Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira, hipótese análoga à do artigo anterior, mas em que
são utilizados bens de terceira pessoa em terreno alheio. O agente será
ressarcido do valor das acessões pelo proprietário das sementes ou materiais. (Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso
em 06.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art.
1.258. Se
a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em
proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a
propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa
parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área
perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo
único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o
construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em
proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder
consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem
grave prejuízo para a construção.
Como
ensinam Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel
Mezzalira, ainda que o construtor esteja de má-fé, se invadir área sem
que ultrapasse a vigésima parte do solo alheio, poderá adquirir a propriedade
invadida, pagando em décuplo as perdas e danos. Neste sentido o Enunciado 318
do Conselho da Justiça federal: “O direito à aquisição da propriedade do
solo em favor do construtor de má-fé (art. 1.258, parágrafo único) somente é
viável quando, além dos requisitos explícitos previstos em lei, houver necessidade
de proteger terceiros de boa-fé”.(Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 06.10.2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
No dizer de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não tinha correspondência
no Código Civil de 1916, embora códigos estrangeiros, como, por exemplo, o
italiano (art. 938), já adotassem providência similar. O caput do CC
1.258 é desdobramento do que contém o parágrafo único do CC 1.255,
anteriormente comentado; ou seja, constitui exceção ao princípio superfícies
solo cedit, permitindo ao construtor de boa-fé que construiu em pequena
faixa do imóvel vizinho se tornar dono dela, indenizando o proprietário.
Cuida-se, novamente, de direito potestativo, assegurando ao esbulhado a
alienação compulsória de parte do imóvel invadido. Mais uma vez, procura o
legislador tutelar a função econômica e social da propriedade imóvel, evitando
a demolição da construção feita de boa-fé, com regra especial para a invasão de
pequena monta. A solução legal, de resto, já era adotada pelos tribunais, na
vigência do Código Civil de 1916 (R T 493/107,517/201).
Como
diz Marco Aurélio S. Viana, são requisitos cumulativos da incidência da regra:
"a) a construção se tenha feito parcialmente em solo próprio, mas havendo
invasão de solo alheio; b) a invasão do solo alheio não pode ser superior à
vigésima parte deste; c) a boa-fé do construtor; d) o valor da construção deve
exceder o da parte invadida; d) o construtor indenizará o dono do terreno
invadido, pagando-lhe o valor da área perdida e a desvalorização do
remanescente” (Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro,
Forense, 2003, v. XVI, p. 162).
Note-se
que restringe o legislador a incidência da regra à construção, não abrangendo,
portanto, as acessões por plantação. A construção deve estar parcialmente em
solo próprio e parcialmente em solo alheio, não se aplicando a regra à construção
feita inteiramente em pequena porção do imóvel vizinho. A invasão não pode ser
superior à vigésima parle do imóvel vizinho e deve ser erigida de boa-fé pelo
construtor, sendo, por consequência, determinante o momento no qual tomou este
ciência de que construía em terreno alheio, pois incidirá na regra do parágrafo
único do artigo em exame, com efeitos distintos. O valor da construção deve
exceder o da porção de solo invadido do prédio vizinho, com a ressalva de que
não utiliza o legislador, aqui, a qualificação “consideravelmente”, como fez no
parágrafo único do CC 1.255. Logo, basta, utilizando critério econômico, que o
valor da construção supere o valor da faixa invadida, sem importar a proporção.
Finalmente,
determina o legislador a indenização da faixa invadida, por se tratar, como
dito, de direito potestativo do construtor à aquisição compulsória, ainda que
contra a vontade do vizinho. A indenização engloba o valor da faixa perdida e a
desvalorização do remanescente. No referente à faixa perdida, não se computa na
indenização, como é evidente, o valor da acessão feita pelo adquirente. O valor
é o do solo, contemporâneo à época do pagamento.
Para
a desvalorização do remanescente, deve ser calculada a diminuição de seu
potencial de utilização, levando em conta normas urbanísticas, gabaritos e
coeficientes de aproveitamento. Muitas vezes, o remanescente já não tem a mesma
utilidade do todo, ou sua desvalorização é desproporcional à faixa perdida,
correspondendo tal déficit ao valor complementar a ser indenizado. Pode
ocorrer, finalmente, como alerta Marco Aurélio S. Viana (op. cit., p. 163), de
o remanescente ficar inaproveitável, caso no qual haverá direito de acrescer,
abrangendo a indenização a totalidade do imóvel vizinho, que se transferirá por
inteiro ao construtor. O desmembramento do imóvel é feito contra a vontade de
seu proprietário, por acessão inversa - modo originário de aquisição da
propriedade -, de maneira que o remanescente poderá ter medidas inferiores às
exigidas pela Lei n. 6.766/79 ou legislações municipais, sem que tal fato
impeça o registro imobiliário. A faixa invadida, por seu turno, será unificada
ao prédio vizinho.
O
parágrafo único do artigo em exame trata da construção feita de má-fé, que
invade faixa de até 1/20 da área total do imóvel vizinho. Em caráter
excepcional e cercada de requisitos especialíssimos, admite-se a acessão
inversa, mediante alienação compulsória da faixa invadida ao construtor. Lida o
preceito com dois vetores opostos: de um lado, manter a unidade econômica do
imóvel do construtor, evitando a demolição de parte da construção, que
comprometa o restante da edificação e a própria função social do prédio; de
outro lado, punir o comportamento malicioso do construtor, que erigiu em faixa
do imóvel vizinho, ciente de tal circunstância. Da congruência dos dois
fatores, extraem-se os requisitos para a acessão inversa ao construtor de
má-fé: a faixa invadida não pode superar a vigésima parte do imóvel vizinho; o
valor da construção supera consideravelmente o valor da faixa invadida. Note-se
que voltou o legislador a qualificar o excesso, tal como fez no parágrafo único
do CC 1.255, exigindo desproporção entre os dois valores. Leva-se em conta,
para interpretar o termo aberto consideravelmente, o critério econômico primário
e os critérios subsidiários do grau de malícia do construtor e da função social
dada ao imóvel; a
porção invasora não puder ser demolida, sem grave prejuízo para a construção.
Leva em conta o preceito critério utilitário de que a perda da porção invasora
não comprometa, de modo grave, o restante da construção. Devem-se analisar as
circunstâncias do caso concreto, levando em conta a natureza e características
da porção invasora e sua conexão com o restante da construção. Claro que algum
prejuízo sempre haverá, mas exige o legislador que seja ele grave, ou seja, que
impossibilite a utilização ou provoque desvalorização desproporcional do
restante, em sacrifício que não seria razoável exigir, mesmo do construtor de
má-fé; o pagamento do décuplo das perdas e danos referidas no caput do CC
1.258. Visa a multa a desestimular o comportamento malicioso do construtor,
impondo-lhe pesado ônus. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.259-61. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado
06/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
O Projeto de monografia
de Matheus Pio de Souza, “Acessão Inversa Como Instrumento De Concretização
Da Função Social Da Propriedade Imóvel”, versa sobre o instituto da acessão
inversa e a possibilidade do mesmo se configurar como instrumento de
concretização da função social da propriedade imóvel. A problemática
desenvolvida consistiu na dúvida quanto à concretização do princípio da função
social da propriedade imóvel diante da implementação do instituto da acessão
inversa no ordenamento jurídico Brasileiro. A partir do momento em que o foco
principal nos litígios oriundos do universo das aquisições de propriedades
imóveis se tornou a proteção da função social da propriedade imóvel, devido à
implementação da acessão inversa no ordenamento jurídico, confirmou-se que o
instituto é um instrumento capaz de concretizar tal função social, deixando de
lado o engessamento da legislação e abrindo portas para inovações que de certa
forma acompanham o desenvolvimento da sociedade. O instituto possibilita a
utilização de medida alternativa para solução dos conflitos que tratam sobre as
invasões de propriedade imóvel, resultadas das construções realizadas
parcialmente ou por inteiro em terrenos alheios, levando em consideração uma
série de requisitos e garantindo com que o interesse da sociedade se sobressaia
ao individual. Após apontamentos doutrinários e jurisprudenciais, a hipótese
respondeu afirmativamente ao problema proposto.
Da relevância para a
sociedade estar relacionada com o direito de propriedade e as demolições
antieconômicas causadas pela realização de obras com pequenas invasões. A
construção que invade uma determinada área de um terreno limítrofe não precisa
necessariamente ser demolida, é possível que a área invadida se torne
propriedade do construtor mediante uma indenização ao verdadeiro dono, evitando
assim o dispêndio de recursos econômicos que já foram utilizados para a
construção e também os que necessitariam para a demolição. O instituto traz uma
alternativa social e econômica em que as medidas a serem adotadas visam
beneficiar tanto as partes quanto a sociedade em si. De certa forma o instituto
oferece um amparo para o ordenamento jurídico em situações peculiares,
resultando em uma maior segurança jurídica no universo das aquisições de
propriedades imóveis. A problemática em questão enfrentada se refere às
demolições antieconômicas realizadas devido às construções que por algum motivo
externo a vontade do construtor, invadem certa área do terreno limítrofe
vizinho, causando a destruição da coisa nova e um dispêndio desnecessário de
recursos econômicos, descaracterizando por fim a função social inerente à
propriedade imóvel. Quando há uma invasão de uma construção a um terreno vizinho
limítrofe, a solução para o conflito nem sempre traz consigo o princípio da
função social da propriedade, resultando em um dispêndio desnecessário de
recursos, além de não cumprir com os interesses da sociedade. O artigo em exame
não possuía correspondência no Código Civil de 1.916, embora códigos
estrangeiros já adotassem providências similares, como, por exemplo, o Código
Italiano - em questão se refere a construções realizadas em terrenos limítrofes
que eventualmente invadem o terreno alheio. Ressaltando que há a exigência de
que a construção esteja parcialmente em terreno próprio e também parcialmente
em terreno alheio. Sendo assim, a construção que invade terreno alheio não
sendo ela superior à vigésima parte deste, poderá adquirir a parte invadida o
construtor ornado de boa fé. A indenização neste caso é mais ampla, levando em
consideração o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente,
sendo somadas e devidas ao proprietário do terreno invadido. A função social
presente neste artigo é semelhante a do artigo trabalhado anteriormente, pois
leva em consideração o valor socioeconômico presente na coisa nova e a partir
disso permite que o construtor adquira a propriedade da parte invadida em prol
da não demolição da coisa nova que futuramente poderá atender os interesses
sociais da sociedade. É importante comentar que mesmo que os casos nos artigos
trabalhados sejam diferentes, os proprietários das áreas invadidas ou
construídas não são prejudicados, tem total amparo da legislação para serem
indenizados de maneira proporcional e direta com a lesão sofrida. Ressalta-se
também que a indenização sobre a lesão sofrida é a maneira menos agravada para
a solução do conflito, levando em consideração a função social presente na
coisa nova, inviabilizando assim a demolição. Conforme mencionado
anteriormente, a boa fé seria um pressuposto para que a acessão inversa seja
configurada, entretanto, o parágrafo único do CC 1.258 relata da possibilidade
do instituto agir mesmo que o construtor esteja desprovido da boa fé. A
limitação imposta pelo artigo no que tange ao tamanho da invasão e o valor
consideravelmente excedente da coisa nova ainda são necessários, porém, a boa
fé deixa se ser afirmada como pressuposto e desta forma o parágrafo único
possibilita a aquisição da parte invadida pelo construtor que age de má fé
quando for comprovado que a demolição da parte invasora não poderá ser
realizada sem causar graves prejuízos para a construção. Apesar de a má fé não
ser um empecilho para que o construtor adquira a parte invadida, o mesmo fica
obrigado ao pagamento do décuplo das perdas e danos referidas no caput do CC
1258, visando assim desestimular o comportamento malicioso do construtor,
impondo-lhe um pesado ônus. Mesmo com a má fé registrada, somada ao risco que a
demolição da parte invadida causaria à coisa nova, o valor social econômico
ainda se sobressai sobre o particular, evidenciando cada vez mais a
concretização da função social da propriedade a partir do instituto da acessão
inversa. (Matheus Pio de Souza, “Acessão Inversa Como Instrumento De
Concretização Da Função Social Da Propriedade Imóvel”, do Centro
Universitário de Brasília – UniCEUB,
apresentado em 2017, publicado pela core.ac.uk/download/pdf/. Acessado 06/10/2020.
Revista e atualizada nesta data por VD).
Art. 1.259. se o construtor estiver
de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a
propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que
abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e
o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o
que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devolvidos em
dobro.
No
lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e
Samuel Mezzalira, se a área invadida ultrapassar a vigésima parte do
solo alheio, adquirirá o construtor de boa-fé a propriedade da área invadida,
respondendo por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à
construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente. Caso
o construtor esteja de má-fé, e a invasão ultrapassar a vigésima parte do solo
alheio, deverá demolir a construção, pagando perdas e danos, que serão devidos
em dobro. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud
Direito.com acesso em 06.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
No artigo de Matheus Pio de Souza, “Acessão
Inversa Como Instrumento De Concretização Da Função Social Da Propriedade
Imóvel”, o artigo em questão
aborda algumas alterações nos pressupostos, oportunidade pela qual traz
novamente a boa fé e a limitação quanto ao tamanho da invasão é desnecessária.
O construtor de boa fé adquirirá a propriedade da parte do solo invadido mesmo
que ela ultrapasse o limite imposto, ou seja, a vigésima parte do solo alheio.
No caso em exame, embora não diga expressamente na lei, está implícito dever a
acessão exceder o valor da faixa invadida, para que se inverta o princípio da
gravitação jurídica, passando o solo a ser acessório da construção. A
indenização prevista no artigo é mais complexa devido ao fato da ultrapassagem
dos limites impostos. O construtor fica obrigado ao pagamento de indenização
pelo valor da faixa perdida, pela desvalorização do remanescente e a sobrevalia
da construção que corresponde à valorização desproporcional do imóvel do
construtor. O final da disposição do CC 1259 relata o caso mencionado acima,
porém com a configuração da má fé do construtor. Neste caso não há o que ser
feito e o instituto da acessão inversa fica inerte levando em consideração a
total desídia do construtor quanto aos pressupostos. A ausência da boa fé
implica a demolição da coisa nova e o pagamento de indenização em dobro pelo
construtor neste caso em específico. Apesar do CC 1259 em seu final recorrer
pela demolição da coisa nova, tendo em vista ao desrespeito aos pressupostos
necessários, em sua maioria acompanha os artigos mencionados anteriormente no
quesito de que a função social presente na propriedade é superior aos desejos
privados, sendo de uma clareza solar a concretização da função social da
propriedade quando configurado o instituto da acessão inversa. (Matheus Pio de
Souza, “Acessão Inversa Como Instrumento De Concretização Da Função Social
Da Propriedade Imóvel”, do Centro Universitário de Brasília – UniCEUB, apresentado em 2017,
fls. 30-32, publicado pela core.ac.uk/download/pdf/. Acessado 06/10/2020.
Revista e atualizada nesta data por VD).
Finalizando
o Capítulo na lição de Francisco Eduardo Loureiro, cuida-se, novamente, de
variante do parágrafo único do CC 1.255, permitindo a acessão inversa no caso
de invasão parcial decorrente de construção no imóvel vizinho. A peculiaridade,
aqui, está na dimensão da invasão, que supera a vigésima parte do imóvel
vizinho, comportando soluções diversas daquelas previstas no artigo anterior.
Note-se que a construção deve situar-se parte em terreno do próprio construtor e
parte no terreno vizinho. Duas situações são possíveis: a construção de boa-fé
e a construção de má-fé que invadem parcialmente o terreno vizinho. No caso da
construção de boa-fé, embora não diga expressamente a lei, está implícito dever
a acessão exceder o valor da faixa invadida, para que se inverta o princípio da
gravitação jurídica, passando o solo a ser acessório da construção. Não se
exige, porém, que o excesso seja considerável, diante da falta de qualificação
do legislador. A boa-fé, como frisado no comentário ao artigo anterior, deve
persistir durante todo o período no qual se erigiu a construção, pois no exato
momento em que se converte em má-fé, como se verá, a solução é inversa. A
acessão inversa, do dono do solo ao construtor, está subordinada, ainda, ao
pagamento de indenização cabal, que abrange o valor da faixa perdida, a
desvalorização do remanescente e a sobrevalia da construção. A última verba
constitui a peculiaridade do preceito. A aquisição da propriedade da faixa
invadida pode, em determinados casos, provocar uma valorização desproporcional
do imóvel do construtor, potencializando sua utilização. Em tal caso, esse plus
integra a indenização, como mecanismo destinado a evitar o enriquecimento sem
causa do construtor. O que foi dito sobre o modo de exercício do direito
potestativo e do ingresso do título no registro imobiliário no comentário ao
artigo anterior aqui se aplica. No caso de construção de má-fé no terreno
vizinho, a solução é diametralmente inversa e se assemelha à da parte final do
caput do CC 1.255, já comentado. Diante da maior porção do imóvel vizinho
invadido, já não mais há porque exigir sacrifício do dono do solo em proveito
do construtor malicioso, ainda que este tenha dado aproveitamento econômico à
faixa apossada. Diz a lei que o vizinho esbulhado pode pedir a retomada da
posse da porção invadida, e demolir - se quiser - o que nela se construiu,
arcando o invasor com seu custo, além de perdas e danos, que serão devidos em
dobro. Claro que pode o dono do solo ficar com a acessão, nada pagando por ela,
cm solução semelhante à do CC 1.255, diante da má-fé do construtor. A
peculiaridade da sanção imposta ao construtor está no pagamento das perdas e
danos em dobro, pena não prevista pelo legislador no caso de invasão total do
imóvel vizinho. Há uma nítida incongruência da lei: aquele que constrói de
má-fé na totalidade do imóvel vizinho paga perdas e danos simples, mas o que o
faz parcialmente paga em dobro. É, porém, a solução adotada de modo explícito
pelo legislador, talvez imaginando que a invasão parcial dificilmente permitirá
ao dono do solo aproveitar a acessão ligada funcionalmente ao imóvel vizinho do
invasor. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.261-62. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado
06/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
