Direito Civil Comentado - Art. 568, 569, 570 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 568, 569, 570
- Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

O dispositivo apresentado, segundo Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 568, p. 302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado, fala da posse direta do locatário sobre o bem locado não poder ser molestada, inclusive pelo locador, cumprindo este resguardá-la, notadamente de terceiros que tenham, aleguem dispor ou pretendam haver direitos sobre o objeto da locação. A coisa alugada haverá de permanecer incólume e desembaraçada, durante o tempo do contrato, como deflui da obrigação cometida ao locador pelo inciso II do art. 566 e por tal comando submete-se ele ao dever de proteger a coisa contra terceiros que pratiquem atos de embaraços ou turbativos de direito. O locador sujeita-se, ainda, a responder pelos vícios redibitórios ou pela evicção da coisa locada.

Na qualidade de possuidor direto, o locatário poderá manejar as ações possessórias para resguardar o estado de fato e o seu direito de uso contra turbações de fato, isto é, aquelas praticadas por terceiro sem qualquer pretensão de direito e sobre as quais o locador não se obriga pôr a salvo. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 568, p. 302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Na lição de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 568, p. 607: O dispositivo em relato é partido cm três enfoques acautelatórios do locatário: quanto à evicção, tutela possessória e vícios redibitórios.

Sendo a evicção a perda de um bem em virtude de uma decisão que conceda o direito sobre ele a um terceiro, poderá ela se traduzir não apenas na perda da propriedade, mas na posse do bem locado. Nesse caso, será o locatário ressarcido dos prejuízos decorrentes pelo locador, caso desconhecesse o fato de a posse da coisa ser alheia ou litigiosa (art. 457 do CC).

O locatário é o possuidor direto do bem em virtude de relação obrigacional em que o locador mantém a posse indireta. Destarte, ele é legitimado ao ajuizamento de ação possessória autônoma perante qualquer um que pratique ameaça, turbação ou esbulho à posse (art. 1.210 do CC), sem se olvidar do exercício da autodefesa, pelos meios necessários c proporcionais à agressão. Vale dizer: tratando-se de posses paralelas, qualquer dos possuidores poderá defender o poder fático sobre a coisa, sem a necessidade de concurso processual com o outro possuidor.

Por fim, faz-se menção aos vícios redibitórios, como aqueles ocultos e anteriores à tradição, que tornem a coisa imprópria ao uso a que é destinada. Exemplificando: uma pessoa loca uma vaga de garagem autônoma cm julho e, no período de chuvas de dezembro, descobre uma grave infiltração que lhe acarreta dificuldades na utilização do próprio espaço.

Além das medidas peculiares de acautelamento da posse, é facultado ao locatário pleitear a própria resolução do negócio jurídico quando o vício redibitório for extenso ou a agressão à posse importar em esbulho. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 568, p. 607, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No esclarecimento de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 568: Se terceiro alegar ser detentor de qualquer direito que venha a prejudicar a plena fruição da coisa pelo locatário tem o locador o dever de defender este. Desse dever deriva a responsabilidade do locador pela reparação dos danos que vier a sofrer o locatário por tais atos de terceiros. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 568, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 569. O locatário é obrigado:

I — a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II— a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III— a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV — a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Segundo esclarecimento do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 569, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: As obrigações estatuídas por lei ao locatário impõem: a) a fiel observância ao uso convencionado ou presumido da coisa locada, restrito aos fins colimados no contrato; b) a guarda da coisa com responsabilidade e diligência idênticas às que teria o seu proprietário, ou seja, como se lhe pertencesse; c) o dever de pontualidade, no implemento da obrigação em prazo acordado ou, este não ajustado, conforme o costume local; d) o dever de fazer ciente o locador sobre as turbações de direito por pretensão de terceiros, perante as quais obriga-se aquele resguardar o locatário; e) a restituição da posse da coisa ao locador por término da locação, apresentado o bem as suas condições, eximindo-se, porém , o locatário, das deteriorações decorrentes de sua utilização normal. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 569, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 608-609: O inciso I guarda simetria com o disposto no art. 566, I. Sendo o locador obrigado a entregar ao locatário a coisa em estado de servir ao uso a que se destina, naturalmente incumbirá ao locatário usar e fruir do bem em atenção ao uso convencionado pelas partes ou, na falta de disposição expressa, presumido pela natureza do imóvel e atividade a ser exercitada pelo locatário. Destarte, ele atuará como bonus pater familiae, conservando a coisa como se fosse sua, a fim de que possa cumprir a derradeira obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu (inciso IV).

Prosseguindo, o inciso II remete à obrigação que caracteriza o próprio modelo da locação: o pagamento do preço. O aluguel se traduz em uma obrigação de dar quantia certa, em prestações sucessivas, na época convencionada no contrato. Todavia, no silêncio da convenção, o legislador remete ao costume do lugar do pagamento. Mais ponderada, nesse sentido, parece-nos a Lei do Inquilinato (art. 23 da Lei n. 8.245/91), que estabelece o prazo legal supletivo do sexto dia útil do mês seguinte ao aluguel vencido. Mas, nas locações regidas pelo Código Civil, será necessário buscar os usos e práticas do local do pagamento, que será o do local do imóvel (art. 328 do CC) ou, tratando-se de bem móvel, o domicílio do inquilino, salvo se as partes convencionarem o contrário - dívida portável (art. 327 do CC).

O inadimplemento conduz à ação de despejo na Lei n. 8.245/91. No Código Civil, a inexecução do pagamento de prestações relativas a bens móveis gera a pretensão à resolução contratual cumulada com pedido sucessivo de reintegração de posse. A pretensão de cobrança é sujeita a três prazos: a) três anos - prédios urbanos e rurais (Lei n. 8.245/91 e art. 206, § 3º, I, do CC); b) cinco anos - dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular (art. 206, § 5º, I, do CC); e c) dez anos - dívidas ilíquidas ou não tituladas, conforme o prazo geral do caput do art. 205 do Código Civil.

O inciso III traz nova hipótese de aplicação de regra de simetria. De acordo com o art. 566, II, incumbe ao locador garantir ao locatário o uso pacífico da coisa. Ora, essa tutela só será plenamente satisfeita se o locatário levar ao conhecimento do locador as agressões pra ticadas por terceiros contra a posse, sejam elas de direito, sejam fáticas (apesar de o dispositivo só se referir àquelas). Caso o locatário se olvide de atender à referida obrigação e houver prejuízo decorrente da agressão possessória, será lícito ao locador o pleito de desconstituição da relação jurídica, acompanhado de indenização. Em suma, não obstante possa o possuidor de direito manejar de forma autônoma os interditos possessórios, isso não exclui o dever de informação - aqui não apenas ligado ao princípio da boa-fé, mas inserido como obrigação acessória.

Por fim, o inciso IV caracteriza a obrigação última do locatário: restituir a coisa locada no estado em que a recebeu. Caso não se devolva a coisa, a posse se converte de justa a injusta pelo vício da precariedade (art. 1.200 do CC), legitimando o ajuizamento de ação de reintegração cie posse. Outrossim, não basta a restituição em si, mas que a coisa mantenha dentro do possível as suas características, caso contrário o locatário será indenizado pelos prejuízos decorrentes da conduta negligente ou dolosa do locatário, excetuando-se os prejuízos provenientes do próprio desgaste normal da coisa. Em vez de perquirir perdas e danos, podem as partes ajustá-los previamente por cláusula penal (art. 411 do CC), dispensando a quantificação dos prejuízos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 608-609, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Grosso modo, como leciona (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 569: A prestação assumida pelo locatário no contrato é a de pagar o aluguel. Além deste dever, a lei o obriga a empregar a coisa conforme o uso ajustado, a conservá-la, a reparar os danos anormais que causar a ela, a dar conhecimento ao locador das turbações e a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo deterioração advinda do uso normal, sob pena de sofrer ação possessória.

Se a turbação da posse por terceiros materializar-se por meio de ação judicial, é obrigado o locatário denunciar a lide ao locador, sob pena de responder por eventuais danos que este vier a sofrer em virtude da ação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 569, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

Por via de regra, como apontado no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 570, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O desvio de uso da coisa locada implica modificar a destinação compatível que lhe seria dada em razão da avença e configura infração legal e contratual a permitir a rescisão do contanto, autorizando, ainda, indenização por perdas e danos. O mesmo ocorrerá por abuso de gozo do locatário que provoque danos à coisa, e que se obriga restituir no estado em que foi recebida. Trata-se de deterioração culposa, respondendo o locatário por infringência ao disposto no inciso IV do art. 569. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 570, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No entendimento de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 609: A norma é desnecessária, haja vista que apenas reitera a obrigação do locatário já assinalada no art. 569, I, do Código Civil. Se ele não conceder ao bem a destinação que lhe é inerente em razão do ajuste contratual ou da própria finalidade para a qual foi concebido, permitir-se-á o exercício da ação de resolução contratual pelo locador. A norma equivocadamente utiliza o termo “rescisão”, apenas cabível aos casos em que o contrato é desfeito por um vício no objeto, já existente na origem do negócio jurídico (v. g., vício redibitório ou evicção).

De qualquer modo, a norma é uma boa amostragem da teoria do abuso do direito, na medida em que a ilicitude da conduta do locatário não deriva do exercício de uma atividade ilegal, mas da desconformidade do exercício de seu direito subjetivo com a finalidade (resultado) para a qual ele deveria ser orientado. A ilegitimidade da destinação econômica do bem revela o abuso do direito a teor do art. 187 do Código Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 570, p. 609, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No mesmo sentido Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 570: Utilizar a coisa de modo diverso daquele que consta no ajuste configura descumprimento contratual. Todo e qualquer descumprimento grave dá à parte prejudicada o direito de rescindir o contrato. Mesmo que não seja grave, o descumprimento dá ao prejudicado o direito de cobrar indenização ao infrator. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 570, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Seguindo as novidades no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 565, p. 300-301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O contrato de locação no CC-02, em suas modalidades básicas, é agora tratado, na espécie, em capítulos próprios. Versa o presente sobre o da locação de coisas — locatio rerum — (arts. 565 a 578). No tocante ao de serviços — locotio operarwn — (arts. 1.216 a 1.235 do CC de 1916), passou este constituir novo contrato nominado, o de prestação de serviços (arts. 593 a 609), e o de execução de trabalho determinado, locação de obra ou empreitada, tem sua disciplina nos arts. 610 a 626.

A locação predial urbana é regida pela Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato). A de prédios rústicos é regulada pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64, arts. 92 e s.). O Decreto-Lei n. 9.760/46, disciplina a locação dos próprios nacionais.

Pelo contrato de locação de coisas, uma parte transfere a posse do bem à outra, por prazo certo ou indeterminado, mediante retribuição ajustada. Trata-se de contrato oneroso, de relação continuativa, não exigindo forma solene.

Coisa não fungível ou infungível é aquela que não pode ser substituída por outra, ainda que da mesma espécie, qualidade e quantidade, a exemplo de uma obra artística. A retribuição ou remuneração, certa e determinada, pelo uso e gozo da coisa cedida é chamada de aluguel ou aluguer.  As partes que integram o contrato são denominadas locador ou locutor (o que cede a coisa) e locatário ou conductor (o que a usa e usufrui). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 565, p. 300-301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Estendendo-se pelos saberes de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 565, p. 603-605: No Direito romano eram conhecidas três formas de locação: locatio conductio rei (locação de coisa); locatio conductio operarutwn (locação do trabalho humano); e locatio conductio operis (locação de obra).

 

Nesse sentido, o Código Civil de 1916, sob a rubrica “ Da locação”, cuidava das três modalidades milenares de locação. Mas, com terminologia própria e adequada, o Código Civil de 2002 afasta as duas primeiras espécies de locação, convertendo-as aos contratos de prestação de serviço e empreitada.

 

Ademais, houve a unificação das locações civil e mercantil - esta anteriormente situada no Código Comercial de 1850 -, pois toda a matéria é agora versada no Capítulo V, do Título VI, do Livro “ Do Direito das Obrigações”, relativo às várias espécies contratuais.

 

Significativa é a advertência do art. 2.036 do Código Civil: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”. Nesse ponto, há uma curiosidade. A norma geral remete à lei especial e essa, novamente, conduz ao Código Civil. Basta perceber que a locação de imóveis urbanos é tratada na Lei n. 8.245/91, sendo que logo em seu art. Iº, parágrafo único, adverte acerca das modalidades de locação que serão regidas pelo Código Civil e leis especiais (norma de reenvio).

 

Destarte, o Código Civil regula a locação de vagas autônomas de garagem; espaços destinados à publicidade; locação de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados (além da aplicação de normas do CDC); e formas de locação que não tenham sido objeto de regulamentação por legislação própria.

 

Além de estabelecer normas genéricas para o tratamento de espaços legislativos olvidados por microssistemas - sobretudo quanto à locação de bens móveis em que não exista relação de consumo -, não se olvide de que subsidiariamente a lei civil também será aplicada àqueles casos de omissão na norma de regência específica.

 

Outrossim, excluem-se do Código Civil as locações de imóveis rurais (arrendamento rural, Lei n. 4.504/64 - Estatuto da Terra); locação de bens públicos (Decreto-lei n. 9.760/46); e o arrendamento mercantil (leasing), posto que é submetido à Lei n. 6.099/74 e resoluções do Banco Central.

 

Contudo, o Código Civil cuidou de delimitar o prazo prescricional trienal para o exercício da pretensão relativa ao pagamento de aluguéis de prédios rústicos ou urbanos (art. 206, § 3º, I).

 

Afastando-se da acepção ampla de locação tanto a prestação de serviço como a empreitada, restou conceituada no presente dispositivo a locação como o contrato pelo qual uma das partes, mediante contraprestação, concede à outra em caráter temporário o uso e gozo de coisa infungível.

 

Trata-se de contrato bilateral gerando obrigações para ambas as partes (uso e gozo do bem em troca de retribuição pecuniária); oneroso, eis que os sacrifícios e vantagens são recíprocos; comutativo, sendo as prestações conhecidas e pré-estimadas pelas partes; e consensual, aperfeiçoando-se com o acordo de vontades, na medida em que a entrega da coisa não é pressuposto de existência, e sim fase de execução. Por fim, é contrato de duração, com execução sucessiva e renovada de prestações de dar quantia certa a cada período.

 

Como pressupostos de existência da locação temos: consenso dos sujeitos, coisa, temporariedade, remuneração, consensum, res, tempum, pretium.

 

Os sujeitos do contrato são o locador (senhorio) e o locatário (inquilino). Em regra, o proprietário transmite a posse direta do bem ao locatário, reservando-se a posse indireta em razão da relação de direito obrigacional. Necessariamente não há coincidência entre a posição de locador e a de proprietário, pois mesmo um não proprietário poderá ceder o uso e gozo da coisa em locação (sublocação) se não houver proibição contratual. Nesse caso, a posse será tripartida, cabendo a posse direta ao sublocatário e a posse indireta ao proprietário e àquele que cedeu a posse (v. g., usufrutuário que cede o exercício do usufruto a um terceiro - art. 1.393 do CC).

 

No condomínio, nenhum dos condôminos isoladamente poderá locar a coisa comum para terceiros sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único, do CC). A restrição é coerente com a natureza do modelo jurídico: cada comproprietário detém uma fração ideal da coisa, que permite a sua disposição com exclusividade, mas a posse comum é de fruição de todos os condôminos, daí a necessidade do consentimento geral.

 

Cuidando-se de contrato consensual, é suficiente o acordo de vontades no tradicional esquema proposta/aceitação, sendo a tradição da coisa uma obrigação de dar coisa certa que recai sobre a pessoa do locador. Já no comodato, mútuo e depósito, a entrega da coisa é elemento de formação do negócio jurídico, tratando-se de contratos reais.

O objeto do contrato de locação será um bem móvel ou imóvel, consistente em coisa infungível e inconsumível, tendo em vista a necessidade de sua restituição ao locador, ao término do contrato, com a manutenção de sua substância, preservando-se a essência. Ora, sendo os bens fungíveis e consumíveis passíveis de exaurimento, a sua cessão descaracterizaria a locação, conforme a acepção a eles conferida pelos arts. 85 e 86 do Código Civil.

 

A locação será contratada por prazo ou sem prazo. Em qualquer dos casos, a temporariedade é fundamental, pois a perpetuidade conduziria a uma espécie de enfiteuse, que não pode mais ser constituída a partir de 11 de janeiro de 2003 (art. 2.038 do CC).

O preço é um dos elementos essenciais da locação. Ao contrário da compra e venda, a vontade das partes quanto ao preço não importa em transmissão da propriedade, mas em cessão de posse. O aluguel é a contraprestação fundamental do locatário, a mais importante de suas obrigações. Se não houvesse a onerosidade, instalar-se-ia o comodato. A retribuição é explicada como compensação pecuniária ao proprietário que é privado da posse imediata da coisa e da percepção de seus frutos naturais e industriais. Daí servirem os pagamentos em dinheiro ou bem de outra espécie - como frutos civis, pouco importando se o locatário utiliza a coisa efetivamente ou não. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 565, p. 603-605, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Da parte de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 565: se nos oferece, segundo Orlando Gomes “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa não fungível” (Contratos, n. 210, p. 305).

A locação do direito romano, deu origem aos seguintes contratos típicos, além da locação de coisas: a) prestação de serviços (art. 593 a 609 do Código Civil); b) empreitada (arts, 610 a 626 do Código Civil); c) contrato de trabalho (consolidação das Leis trabalhistas – CLT); d) transporte (arts. 730 a 756 do Código Civil).

Atualmente, o termo é utilizado para designar, exclusivamente, a locação de coisas: a) móveis (arts. 565 a 578 do CC); b) imóveis urbanos (Lei n. 8.245/91); c) Imóveis rústicos ou rurais (Lei n. 4.504/64 – Estatuto da Terra, art. 95).

Locação é contrato bilateral, oneroso, consensual, impessoal, de duração.

As regras sobre o contrato de locação, estabelecidas no Código Civil, valem, na íntegra, para a locação de bens móveis. Com relação aos bens imóveis, as referidas regras valem em caráter supletivo, i.é, vigoram na ausência de disciplina diversa na legislação especial.

Partes na locação são locador e locatário (nas locações de imóveis urbanos empregam-se, igualmente, senhorio e inquilino). O locador não precisa ser proprietário da coisa, basta que seja possuidor, com direitos de uso e gozo.

O adquirente da coisa, por ato inter vivos só é obrigado a respeitar a locação se houver previsão contratual e se o contrato tiver sido levado a registro (art. 576, § 1º, Código Civil).

A locação por prazo determinado transmite-se aos herdeiros das partes (art. 577 do Código Civil). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 565, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 566. O locador é obrigado:

I — a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II — a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacifico da coisa.

Por via de regra, diante da bilateralidade contratual, confrontando-se com o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 566, p. 301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: impondo deveres jurídicos recíprocos às partes da relação jurídica (composto contratante), a norma institui e especifica os deveres de prestação do locador, i.é, aqueles básicos defrontados com a coisa locada e os inerentes do vínculo locatício diante do locatário. Em relação ao bem objeto da locação, obriga-se o locador a entregá-lo hábil a servir à utilidade designada (RT, 771/331) e a conservá-lo estável nesse fim, enquanto o contrato vigorar. Perante o locatário, assume a garantia de prover e tornar efetivo o uso tranquilo da coisa tocada (posse mansa e pacífica), privando-se de qualquer conduta que venha arriscar o uso assegurado do bem alugado, respondendo, inclusive, pelos vícios ou defeitos do objeto, preexistentes à locação (art. 568. Iª parte).

A segurança do uso pacífico da coisa envolve cinco categorias, segundo J. M. de Carvalho Santos, arrimado em Manzini e conforme registro feito por Villaça Azevedo e Laura Tucci (Rogério Laura Tucci e Álvaro Villaça Azevedo. Tratado da locação predial urbana, São Paulo, Saraiva, 1980, v. 1 (p. 196-7), clássica obra jurídica sobre o tema: “a) abstenção de todo fato que possa privar o locatário da totalidade ou de uma pane mais ou menos considerável do gozo da coisa locada; b) não mudar a forma da coisa locada; c) garantir o locatário por todos os defeitos e vício da coisa locada que impeçam o seu uso; d) responder pelos impedimentos advindos ao uso e gozo por ato da administração, ou por ato de terceiro; e) defender o locatário das turbações causadas por terceiro à coisa locada”.

Cláusula contratual pode afastar a incidência da obrigação versada no primeiro inciso, enquanto o segundo inciso aponta obrigação legal não suscetível de ser excepcionada, isto porque pertinente à segurança da efetividade do próprio contrato. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 566, p. 301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No seguimento Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 566, p. 605-606: Tratando-se a locação de contrato consensual, a entrega da coisa consiste em obrigação de dar coisa certa a cargo do locador. Descumprindo-se a referida obrigação, abrem-se duas opções ao locatário. Poderá pleitear a resolução do contrato por inadimplemento, ou insistir na tutela específica da obrigação de dar (art. 498 do CPC). A inexecução do contrato também será viabilizada quando a entrega da coisa for desacompanhada das pertenças, que lhe concedem utilidade e serviço (art. 93 do CC). Se as partes não convencionarem em sentido diverso, haverá uma exceção à regra do art. 94 do Código Civil, ao preceituar que os negócios jurídicos sobre o bem principal não alcançam as pertenças.

O princípio da boa-fé objetiva indica que não é suficiente a entrega da coisa, mas sim o dever instrumental de cooperação com o locatário, aqui traduzido na necessidade de entregar a coisa em condições de cumprir perfeitamente a sua destinação, resguardando-se as legítimas expectativas do possuidor direto.

Se, em princípio, as despesas de conservação da coisa incumbem ao locador, tal obrigação poderá ser transferida ao locatário, em razão de cláusula expressa em contrário.

Ademais, o locador garantirá ao locatário o uso pacífico da coisa. Isso importa em afirmar que, durante a locação - antes do advento de seu termo ou, não havendo termo, antes do prazo da interpelação - qualquer tentativa de retomada da coisa será infrutífera, sendo certo que o locatário ajuíze ação possessória para a tutela de sua posse direta, perante o proprietário que desrespeitar a temporariedade da relação obrigacional (art. 1.197 do CC). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 566, p. 605-606, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Desfrutando do conhecimento de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 566: a entrega da coisa ao locatário em estado de servir ao uso a que ela se destina é cumprimento da obrigação contratual a cargo do locador. Além disso, é dever do locador mantê-la nesse estado e reparar os danos normais.

O locador não deve garantir o uso pacífico da coisa contra atos próprios e de terceiros (art. 568 deste Códex). Obriga-se, ainda, o locador, a indenizar ao locatário as benfeitorias necessárias, as uteis que tiverem sido feitas com seu consentimento e as voluptuárias a que se houver obrigado (art. 568 do Código Civil). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 566, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Via de regra, seguindo orientação do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 567, p. 301-302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A redução proporcional do aluguel é assegurada por lei se a coisa locada sofrer deterioração, sem culpa do locatário, cabendo-lhe, por este modo, o direito de minimizar o preço da locação como forma compensatória das restrições do uso, ou, alternativamente, rescindir o contrato pelo desproveito absoluto à finalidade daquele uso. Essa opção do locador é permissivo legal, não podendo o locador objetar tal direito.

Jurisprudência: “Não tem incidência a norma prevista no art. 1.190 do Código Civil, que autoriza ao locatário requerer a redução proporcional do aluguel ou a rescisão do contrato, na hipótese em que a reparação do imóvel deteriorado, objeto da locação, baseou-se em responsabilidade contratual. — Não agride o art. 1.206 do Código Civil a previsão contratual que impõe ao inquilino a conservação do prédio locado, porquanto as obras a que aludem referida cláusula referem-se à deterioração natural do imóvel, não sendo decorrentes de fato alheio a sua conduta, como no caso do incêndio ocorrido no prédio. — Recurso especial não conhecido” (STJ, 6ª T., REsp 85.929-SP, rel. Min. Vicente Leal, DJ de 20-8-2001).

Ressalva Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 567, p. 606-607: O artigo não cuida de vícios redibitórios do bem locado (art. 441 do CC), pois faz alusão à deterioração da coisa em momento posterior à contratação, gerando a perda do sinalagma funcional do contrato que nasceu equilibrado cm suas prestações.

Outrossim, a deterioração sofrida pelo bem locado decorre do fortuito, pois, em havendo culpa do locador pelo evento, ao locatário será lícita a cumulação de qualquer das alternativas assinaladas no dispositivo com uma pretensão indenizatória pelos danos causados.

Em princípio, a leitura do artigo sugere que diante da depreciação da coisa seja outorgado ao locatário o direito potestativo de reduzir proporcionalmente o valor locatício, ou resolver o contrato, extinguindo a relação contratual. Mas isso poderia implicar o abuso do exercício desse poder, quando a resolução fosse exigida diante de uma insignificante avaria no bem, causada pelo decurso do tempo. Preservando o princípio da proporcionalidade, a parte final do artigo condiciona o direito potestativo extintivo à deterioração que retire da coisa “o fim a que se destinava”. Assim, somente uma significativa depreciação material da coisa ameaça a aplicação do princípio da conservação do negócio jurídico.

Não obstante o silêncio do Código Civil, aplicando-se o princípio da simetria, o locador também poderá obter a revisão judicial do preço a fim de resgatar o sinalagma funcional, demonstrando que o decurso do tempo gerou desproporção manifesta entre prestação e contraprestação (art. 317 do CC), do mesmo modo que se facultou na Lei n. 8.245/91, que cuida da locação de imóveis urbanos (art. 19). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 567, p. 606-607, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Se o locador, completa Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 567, violar o dever de realizar os reparos relacionados à deterioração normal da coisa, pode o locatário resolver o contrato, desde que a deterioração torne inservível ao uso a que se destina, ou pedir redução proporcional do aluguel. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 567, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).