DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

1.       DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

- A propriedade é o direito real por excelência. Há, porém, outros direitos reais também que tem a mesma característica de valerem contra todos, mas que são restritos quanto à sua amplitude. Estes são os direitos reais que conferem uma parcela do poder jurídico sobre a coisa, normalmente pertencente ao proprietário, à pessoa outra que não ele, limitando, assim a plenitude da propriedade. (Thomas Marky, p. 93 – 8ª edição).

1.1. Servidões Prediais (Thomas Marky, p. 94 – 8ª edição):

- As servidões são direitos reais que tem por fim proporcionar uma participação na utilidade da coisa a quem não é seu proprietário. A coisa onerada serve, presta utilidade ao titular do direito de servidão.

- As servidões prediais existem sempre entre dois prédios;

- Prédio dominante: favorecido pela servidão;

- Prédio serviente: possui o ônus da servidão;

- A servidão é perpétua, pois está relacionada à propriedade, independente da pessoa do proprietário;

- Ela incide sobre a propriedade inteira, mas as partes podem acordar sobre a conveniência da servidão para o bem de ambos. Caso não haja acordo, o juiz pode determinar;

- Assim, a servidão sempre adiciona utilidade a um imóvel vizinho;

- Liga perpetuamente o prédio serviente e o dominante e faz parte da qualidade jurídica deles;

- É indivisível, pois constitui um direito uno, que não pode ser partilhado;

- Nemini res sua servit – Ninguém tem servidão sobre a própria coisa. Quando os dois imóveis pertencem ao mesmo dono extingue-se a servidão;

- As servidões prediais rústicas consistem em atos do homem, exercidos em intervalos mais ou menos longos. São descontínuas;

- As Servidões rústicas normalmente eram positivas. Autorizam o dono do prédio dominante a fazer alguma coisa, interferindo no uso do prédio serviente;

- São exemplos de servidões prediais rústicas:

1. Iter – Servidão de passagem, a pé ou a cavalo;

2. Actus – Servidão de passagem, com gado ou carroça;

3. Via – servidão de passagem, com duas charretes em sentidos contrários;

4. Haustus -  Servidões a fonte, inclusive com encanamento;

5. Aquaeductus – Aqueduto;

6. Servitus pascendi -  Servidão de pastagem;

7. Servitus pecori ad aquam apellandi – Servidão de água para gado;

- As servidões prediais urbanas impõe estado de fato permanente. São contínuas;

- As servidões urbanas costumavam ser negativas. Proibiam o proprietário do terreno serviente de fazer uma ação que normalmente poderia fazer;

- São exemplos de servidões urbanas:

1. Stillicidii recipiendi – Canais de dejetos; excrementos;

2. Cloacae – esgotos;

3. Fluminis recipiendi – direcionados para o rio;

4. Oneris ferendi – taxa de cobrança de saneamento;

5. Tigni Immittendi – Serviços de conexão de esgoto;

6. Prospicieindi – Direcionar para fora;

7. Altius non Tollendi – Passivo de multa (Quem não se livrar de) dos dejetos;

- Toda vez que surge um terreno encravado, ou seja, “preso” dentro do outro, nasce, por força da lei, uma servidão legal de passagem.

1.2. Servidões Pessoais:

- São direitos reais sobre coisa alheia, estabelecidos em favor de determinada pessoa;

- São diferentes, quanto ao seu caráter, das servidões prediais, porque proporcionam um direito mais amplo ao seu titular;

- São limitadas no tempo e não são perpétuas.

1.2.1.        USUFRUTO  - (Thomas Marky, p. 95 – 8ª edição):

- O direito real fica dividido da seguinte maneira:

1. IUS UTENTI – (Direito de Usar) – Usufrutuário;

2. IUS ABUTENDI – (Direito de Dispor) – Proprietário;

3. IUS FRUENDI – (Direito de Fruir) – Usufrutuário.

- O proprietário recebeu o nome de nuproprietário, pois o seu direito fica despido de suas consequências normais;

- O titular é individualmente determinado, por isso, o direito se extingue, o mais tardar com a morte do usufrutuário, embora possa ser constituído por determinado prazo;

- Se o titular for pessoa jurídica extingue-se depois de 100 anos;

- O usufrutuário tem direito de alugar o bem, pois o aluguel encaixa-se no direito de fruir (são frutos civis);

- Caso o proprietário alugue o bem por certo prazo, porém, faleça antes do término deste, prevalecerá o direito do proprietário de reaver a coisa, pois o direito real é superior ao direito obrigacional.

1.2.2.        DIREITO DE USO:

- É semelhante ao usufruto;

- Conferia ao titular o direito de consumir uma quantidade restrita de frutos, só o necessário à sua manutenção e de sua família;

- O direito real fica dividido da seguinte maneira:

1. IUS UTENDI (Direito de Usar) – Usuário;

2. IUS ABUTENDI (Direito de Dispor) - Proprietário;

3. IUS FRUENDI (Direito de fruir) – Proprietário.

1.2.3.        DIREITO DE HABITAÇÃO:

- É um tipo de uso especial, garante apenas o direito de habitar;

- O direito real fica dividido da seguinte maneira:

1. IUS UTENDI (Direito de Usar) – Usuário- para fins de morada;

2. IUS ABUTENDI (Direito de Dispor) – Proprietário;

3. IUS FRUENDI (Direito de fruir) – Proprietário.

5.2.4. TRABALHO DE ESCRAVOS E DE ANIMAIS:

- É o direito de usar o serviço de escravos ou de animais de carga;

-  O direito real fica dividido da seguinte maneira:

1. IUS UTENDI (Direito de Usar) – Usuário;

2. IUS ABUTENDI (Direito de Dispor) – Proprietário;

3. IUS FRUENDI (Direito de fruir) – Proprietário.

1.3. Enfiteuse:

- Surgiu como direito de usar e gozar, por tempo ilimitado, de um prédio rústico alheio, para cultivo, contra pagamento de um foro anual ao proprietário do terreno;

- O direito real fica dividido da seguinte maneira:

1. IUS UTENDI (Direito de Usar) – Enfiteuta;

2. IUS ABUTENDI (Direito de Dispor) – O proprietário podia dispor da propriedade, nos limites dos direitos que possuía, ou seja, mantinha-se a enfiteuse nesta transferência. O enfiteuta podia também dispor do seu direito de enfiteuse;

3. IUS FRUENDI (Direito de fruir) – Enfiteuta.

- Os direitos do enfiteuta são bem amplos, mais do que os do usufrutuário: são quase iguais aos do proprietário. Pode transformar o terreno, modificando-o substancialmente, mas não o deteriorando; adquire os frutos pela separação; seu direito é alienável e se transfere aos herdeiros; pode gravá-lo por servidão, ou apenhá-lo; e possui o terreno (possessio ad interdicta);

- O direito do proprietário do terreno se restringe à percepção do foro anual e à expectativa de recuperar a inteireza de seu domínio, caso a enfiteuse se extinguir. Tem ele direito também ao chamado laudemium, que era a percentagem de 2% do preço pela alienação do direito da enfiteuse, devida pelo alienante ao proprietário;

- Extinguia-se a enfiteuse pela destruição da coisa; reunião, na mesma pessoa, das qualidades de titular da enfiteuse e do domínio; renúncia; ou, como pena, por não pagar o enfiteuta durante 3 anos o foro anual, ou não avisar o proprietário para que ele pudesse exercer o seu direito de preferência em caso de venda da enfiteuse. Às regras acima, aplica-se também à superfície, com ligeiras modificações.

1.4. Superfície:

- Direito de usar e gozar, por longuíssimo prazo, de um terreno urbano alheio, para fins de construção, contra o pagamento de um foro anual ao proprietário do terreno;

- O direito real fica dividido da seguinte maneira:

1. IUS UTENDI (Direito de Usar) – Titular do direito de superfície;

2. IUS ABUTENDI (Direito de Dispor) – O proprietário podia dispor de seu direito de propriedade, limitado pela superfície, e também a superfície era alienável a título gratuito e oneroso e transferia-se aos herdeiros;

3. IUS FRUENDI (Direito de fruir) – Titular do direito de superfície.

- Originou-se, do arrendamento a particulares, de terrenos pertencentes aos municípios.  Devido à regra superfícies solo cedit, tudo o que foi definitivamente ligado ao terreno pertencia ao proprietário deste (accessio). Assim, a construção feita pelo arrendatário pertencia ao município. Nestes casos, entretanto, para fins práticos, o pretor concedeu uma proteção possessória ao arrendatário construtor sobre a sua construção (interdictum de superficiebus). Estendendo-se tal instituto a terrenos pertencentes a particulares e com a concessão, no direito justinianeu, de uma actio in rem, criou-se um novo instituto de direito real sobre coisa alheia;

- Naturalmente, a construção pertencia sempre ao proprietário do terreno, mas o superficiário tinha um direito real, oponível a todos, autorizando-lhe usar, gozar e dispor daquela construção pertencente a outrem. Por isso era um direito sobre coisa alheia.

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AQUISIÇÃO DE FRUTOS

1.1.1.        AQUISIÇÃO DE FRUTOS  (Thomas Marky, p. 80 – 8ª edição):

- Os frutos, de modo geral, pertencem ao proprietário;

- No caso do enfiteuta, do possuidor de boa fé e do usufrutuário os frutos podem pertencer a pessoa distinta do proprietário;

- A propriedade do fruto é adquirida pelo fato de sua separação da coisa frugífera; exceto pelo usufrutuário que só adquire propriedade pela percepção.

1.2. Modos Derivados ou Convencionais:

- São fundados na transferência de propriedade pelo dono ao adquirente;

- O direito clássico conheceu três atos jurídicos cuja finalidade era transferir a propriedade:

1.2.1.        MANCIPATIO  (Thomas Marky, p. 80 – 8ª edição):

- Destinava-se à transferência das res mancipi;

- Praticando-a, transfere-se a propriedade, independentemente da natureza ou validade do ato jurídico em que se funda;

- Eram res mancipi:

- Os animais de tração e carga; os escravos; fundos itálicos (terrenos localizados dentro de Roma); as 4 servidões prediais rústicas (“ITER – servidão de passagem a pé ou a cavalo; “VIA” – Passagem a pé, a cavalo ou com algum veículo; “ACTUS” – Misto de passagem a pé ou a cavalo ou ainda com veículo; “AQUEDUCTUS” – (Passagem de água).

1.2.2.        IN IURE CESSIO  (Thomas Marky, p. 80 – 8ª edição):

- É um processo simulado;

- As partes, para garantir a propriedade simulam uma reivindicação, mas o réu não se defende, portanto a outra parte adquire a propriedade por sentença.

1.2.3.        TRADITIO  (Thomas Marky, p. 80 – 8ª edição):

- É a cessão da posse com intenção de transferir domínio;

- Gera a propriedade quiritária instantânea de res nec mancipi;

- A transferência tem que se materializar em fatos, pela entrega física da coisa;

- Tradição Simples:

1. Móveis: Verifica-se a entrega real pela apreensão física;

2. Imóveis: Verifica-se a entrega real pelo “ingresso e percurso”; (no caso dos imóveis, por ser coisa nec mancipi, a traditio gerava apenas a propriedade pretoriana;

- Tradição Simbólica:

1. Móveis: Ocorria, por exemplo, uma entrega da parte pelo todo. (ex. entrega das chaves do armazém onde está a mercadoria a ser transferida para a propriedade do adquirente);

2. Imóveis: traditio longa manu (ex: indica-se, do alto do morro, os limites de um terreno que se transfere);

- Tradição Ficta:

1. Traditio Brevi Manu – Admitia-se a ficção da cessão da posse, como se houvesse a real entrega. Porém, o detentor converte-se em possuidor só pela intenção das partes. (Ter a casa em locação e ao comprar a casa para efetuar a transferência da propriedade basta apenas a vontade das partes);

2. Constituto Possessório: O possuidor converte-se em detentor apenas pela vontade das partes. (O proprietário da casa reside nela e vende-a a outra pessoa, mas continua a ocupá-la como locatário).

1.3. Modos Especiais:

- Os modos especiais de aquisição da propriedade fundamentam-se, essencialmente, na posse, por tempo prolongado, que transforma uma situação de fato em direito. (Thomas Marky, p. 82 – 8ª edição);

- Justifica-se pela natural preocupação de eliminar a incerteza nas relações jurídicas fundamentais como a propriedade.

1.3.1.        USUCAPIÃO  (Thomas Marky, p. 82 – 8ª edição):

- Lei das XII Tábuas: Originalmente este instituto aplicava-se a todas as relações de senhoria, inclusive às do poder do pater famílias. Por isso foi possível a usucapião do poder marital. Mais tarde, porém ficou restrito à propriedade.

- Pré-requisitos:

1. POSSE: Sim;

2. TEMPO: Dois anos para terrenos. Um ano para outros bens;

3. RES HABILIS: Exceto res furtiva e res extra commercium;

4. JUSTO TÍTULO: Não; (Justo Título é um ato jurídico precedente em que a posse se baseia e que, por si só, justificaria a aquisição da propriedade. A transferência da propriedade é feita pelos meios de transferência estudados, porém, caso o ato de transferência seja viciado, pode-se adquirir o domínio por usucapião.)

5. BOA-FÉ: Não;

6. EFEITOS: Gera a propriedade quiritária.

- Direito Clássico: Elaborado pela jurisprudência no fim da República.

- Pré-requisitos:

1. POSSE: Sim;

2. TEMPO: Dois anos para terrenos. Um ano para outros bens;

3. RES HABILIS: Exceto res furtiva, res extra commercium e res vi possessae;

4. JUSTO TÍTULO: Sim;

5. BOA-FÉ: Sim;

6. EFEITOS: Gera a propriedade quiritária.

1.3.2.        PRAESCRIPTIO LONGI TEMPORIS (Thomas Marky, p. 84 – 8ª edição):

- A praescriptio é um intuito mais recente que a usucapião e também completamente diferente dele, quanto ao caráter.

-  Antes de Justiniano:

- Pré-requisitos:

- POSSE: Sim;

- TEMPO: 10 anos quando ambas as partes moravam na mesma cidade (inter praesentes) e 20 anos em cão de localidade diferente (inter absentes);

3. HES HABILIS: Terrenos provinciais e bens móveis;

4. JUSTO TÍTULO: Sim;

5. BOA-FÉ: Sim;

6. EFEITOS: Defesa Processual – é uma espécie de exceptio na ação reivindicatória;

- Justiniano:

- Pré-requisitos:

1. POSSE: Sim;

2. TEMPO: 10 anos quando ambas as partes moravam na mesma cidade (inter praesentes) e 20 anos em cão de localidade diferente (inter absentes);

3. HES HABILIS: Terrenos provinciais e bens móveis;

4. JUSTO TÍTULO: Sim;

5. BOA-FÉ: Sim;

6. EFEITOS: Gera a propriedade.

1.3.3.        PRAESCRIPTIO LONGISSIMI TEMPORIS (Thomas Marky, p. 84 – 8ª edição):

- Considerando a evidente negligência do proprietário que, durante tempo excessivo, não usasse do seu direito contra o possuidor, os imperadores do último período entendiam que tal proprietário deixava de merecer a proteção judicial;

- Antes de Justiniano:

1. POSSE: Sim;

- TEMPO: Constantino: 40 anos, Teodósio: 30 anos;

3. HES HABILIS: Não especificado;

4. JUSTO TÍTULO: Não;

5. BOA-FÉ: Não;

6. EFEITOS: Defesa Processual.

- Justiniano:

- Pré-requisitos:

1. POSSE: Sim;

2. TEMPO: 30 anos;

3. HES HABILIS: Não especificado

4. JUSTO TÍTULO: Não;

5. BOA-FÉ: Sim;

6. EFEITOS: Gera a propriedade.

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