VARGAS DIGITADOR
CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO
LIVRO III
DO DIREITO DAS COISAS
TITULO VI
DO CONDOMÍNIO GERAL
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Sobre
condomínio: Decreto n. 14.645, de 10 de julho de 1934, art. 148, parágrafo
único (quedas d’água); Decreto-lei n.
3.365, de 21 de junho de 1941, art. 16 (desapropriação);
Lei n. 3.924, de 26 de julho de 1961, art. 9º, parágrafo único (jazida em área de condomínio); Lei n.
4.504, de 30 de novembro de 1964, art. 3º (entidades
privadas, direito à propriedade da terra); Lei n. 4.591, de 16 de dezembro
de 1964 (condomínio em edificações e
incorporações imobiliárias); Lei n. 4.593, de 29 de dezembro de 1964, arts.
20 e 22 (desapropriação, extinção do
condomínio); Decreto n. 55.891, de 31 de março de 1965, arts. 24, 51 e 54 (disposições do regulamento do Estatuto da
Terra); Lei n. 4.728, de 14 de julho de 1965, art. 62 (sociedades imobiliárias); Decreto n. 56.792, de 26 de agosto de
1965, art. 19, I, b, 21, IV, e 28, §§ 1º e 2º (disposições do Regulamento
do Estatuto da Terra); Lei n. 5.869, de 11 de setembro de 1965, art. 17 (loteamento, propriedades rurais); Lei n.
4.864, de 29 de novembro de 1965, arts. 1º, I, e 6º (estímulo à indústria da construção civil); Decreto-lei n. 271, de
28 de fevereiro de 1967, art. 3º, § 2º (loteamento
urbano); Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de 1973 (Código de Processo Civil); arts. 12, IX (representação em juízo do condomínio), 275 (procedimento sumário, cobrança),
585, V (taxas e despesas de condomínio);
Decreto n. 72.105, de 18 de abril de 1973, art. 39 (divisão de condomínio); Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973,
arts. 167, I (registro de imóveis), e
178, III (registro da convenção de
condomínio); Decreto-lei n. 1.381, de 23 de dezembro de 1974, art. 9º, §
3º, a (empresas imobiliárias); Lei n.
6.530, de 12 de maio de 1978, art. 20, V (corretor
de imóveis); Lei n. 6.855, de 18 de novembro de 1980, art. 29, III (empréstimo); Decreto-lei n. 2.251, de 26
de fevereiro de 1985, art. 13, parágrafo único (ocupação de imóvel da União); Decreto n. 93.902, de 9 de janeiro de
1987, art. 5º, parágrafo único, b (locação
pela administração federal); Provimento n. 66, de 20 de dezembro de 1988,
do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, art. 3º (elaboração de
memoriais no âmbito da Lei de Condomínio); Decreto n. 99.266, de 28 de maio de
1990, arts. 35, caput, e 36 (bens imóveis
residenciais da União); Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 22, X
e parágrafo único (despesas de condomínio),
23, X, XIII, § 1º (obrigações do
locatário), 25, caput (cobrança de
despesa ordinária), e 34 (exercício
do direito de preferência); Decreto n. 980, de 11 de novembro de 1993, art.
13, III (imóvel de propriedade da União);
Lei n. 8.981, de 20 de janeiro de 1995, art. 49 (tributação, incorporação de prédio em condomínio); e decreto n.
3.000, de 26 de março de 1999, arts. 15 e parágrafo único, 37, parágrafo único,
50, IV, 122, § 2º, II, § 4º, 123, § 1º, 150, § 1º, III, 534 e 632, IV (imposto de renda).
CAPÍTULO VII
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
ART 1.331 A 1.360
·
Vide
Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispões sobre o condomínio em
edificações e incorporações imobiliárias.
Seção I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art.
1.331. Pode haver, em
edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade
comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de
utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações no solo e nas
outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o
telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
·
Vide
art. 3º da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
§ 3º. A cada unidade imobiliária
caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio.
·
§
3º com redação determinado pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004.
§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode
ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é parte
comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
·
Vide
art. 1.344 do Código Civil.
Art.
1.332. Institui-se o
condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório
de Registro de imóveis devendo constar daquele ato, além do disposto em lei
especial:
I – a discriminação e individualização
das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes
comuns;
II – a determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se
destinam.
·
Vide
art. 2º da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
·
Vide
art. 167, I, n. 17, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).
Art.
1.333. A convenção
que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no
mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para
os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção.
Parágrafo
único. Para ser
oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
·
Vide
Súmula 260 do STJ.
Art.
1.334. Além das
cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem
estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de
pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias
e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias,
forma de sua convocação e quorum exigido
para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos
os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1º. A convenção poderá ser feita por
escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos
proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas.
·
Vide
arts. 286 a 298, 1.417 e 1.418 do Código Civil.
·
Vide
arts. 9º a 11 (convenção de condomínio)
da Lei n. 4.591, de 15 de dezembro de 1964.
Art.
1.335. São direitos
do condômino:
I – usar das partes comuns, conforme a
sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
II – usar das partes comuns, conforme
a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
III – votar nas deliberações da
assembleia e delas participar, estando quite.
·
Vide
art. 19 da Lei n. 4591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.336. São deveres do
condômino:
I – contribuir para as despesas do
condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário
na convenção;
·
Inciso
I com redação determinada pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004.
·
Vide
art 12, § 3º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
II – Não realizar obras que
comprometam a segurança da edificação;
·
Vide
art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
III – não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas;
·
Vide
art. 10, I e II, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
IV – dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
·
Vide
art. 938 do Código civil.
·
Vide
art. 10, III, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
§ 1º. O condômino que não pagar a sua
contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o
débito.
·
A
Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, propôs nova redação para este parágrafo,
porém o texto sofreu veto presidencial.
·
Vide
art. 2.035 do Código Civil.
·
Vide
art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
§ 2º. O condômino, que não cumprir
qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará multa prevista
no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superir a cinco vezes
o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que
se apurarem, não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
multa.
·
Vide
art. 10, § 1º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.337. O condômino,
ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o
condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes,
ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído
à contribuição para as despesas condominiais,conforme a gravidade das faltas e
a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
·
Vide
arts. 402 a 405 do Código Civil.
Parágrafo
único. O Condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com
os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
·
Vide
art. 21 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.338. Resolvendo o condômino
alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais,
qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre toros os possuidores.
·
Da
locação de coisas no Código Civil: vide arts. 556 a 578.
·
Vide
art. 2º, §§ 1º e 2º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.339. Os direitos de
cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva,
são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades
imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º. Nos casos deste artigo é
proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar
parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio,
e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
·
Vide
arts. 2º, §§ 1º a 3º, e 4º da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.340. As despesas
relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles,
incumbem a quem delas se serve.
Art.
1.341. a realização
de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois
terços dos condôminos;
·
Vide
art. 96, § 1º, do Código Civil.
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
·
Vide
art. 96, § 2º, do Código Civil.
§ 1º. As obras ou reparações
necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos
necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua
realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à
assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou
reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser
efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obr4as
ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito
à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de
interesse comum.
·
Vide
art. 12, § 2º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.342. A realização
de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes
facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos
votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns.
Art.
1.343. A construção
de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter
novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos
condôminos.
Art
1.344. Ao
proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação,
de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art.
1.345. O adquirente
de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios.
Art.
1.346. É obrigatório
o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total
ou parcial.
Vide arts. 757 a 7888 do Código Civil.
Vide art. 13 da Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964.
Seção II
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art.
1.347. A assembleia
escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio,
por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
·
Vida
arts. 22 e 23 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.348. Compete ao
síndico:
·
Vide
arts. 22 e 23 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
I – convocar a assembleia dos condôminos;
·
Vide
arts 24 a 27 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
II – representar, ativa e
passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns;
·
Vide
arts. 12, IX, e 275, II, b, e c, do Código de Processo Civil.
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Vide
art. 22, § 1º, da Lei n. 4.592, de 16 de dezembro de 1964.
III – dar imediato conhecimento à
assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a
convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a
guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e
da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas
contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia,
anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1º. Poderá a assembleia investir
outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir a
outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em
contrário, da convenção.
Art.
1.349. A assembleia,
especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente,
poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
Art.
1.350. Convocará o
síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e
alterar o regimento interno.
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Vide
art. 24 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
§ 1º. Se o síndico não convocar a
assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembleia não se reunir, o
juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino.
·
Vide
art. 27 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.351. Depende da
aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção,
a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade dos condôminos.
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Artigo
com redação determinada pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004.
Art.
1.352. Salvo quando
exigido quorum especial, as deliberações
da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo
único. Os votos serão
proporcionais às frações ideais no solo, e nas outras partes comuns,
pertencente a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição
do condomínio.
Art.
1.353. Em segunda convocação,
a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando
exigido quorum especial.
Art.
1.354. A assembleia não
poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art.
1.355. Assembleias
extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
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Vide
art. 25, caput, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.356. Poderá haver
no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela
assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre
as contas do síndico.
·
Vide
art. 23. Da Lei n. 5.591, de 16 de dezembro de 1964.
Seção III
DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art.
1.357. se a edificação
for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão
em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade
mais uma das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a reconstrução,
poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando
os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se
preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será
repartido o apurado entre os condôminos proporcionalmente ao valor das suas
unidades imobiliárias.
·
Vide
art. 14 e parágrafos da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art.
1.358. Se ocorrer
desapropriação, a indenização será repartida na propoção a que se refere o § 2º
do artigo antecedente.
CAPÍTULO VIII
DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL
Art.
1.359. Resolvida a
propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se
também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o
proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do
poder de quem a possua ou detenha.
·
Vide
arts. 127, 128, 507, 513, 547 e 1.953 do Código Civil.
·
A
Lei n. 7.565, de 19 de dezembro de 1986 (Código
Brasileiro da Aeronáutica) dispõe, em seus arts. 148 a 152, sobre a
transferência de domínio resolúvel de aeronave.
Art.
1.360. Se a
propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver
adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário
perfeito, restando á pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra
aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.
