Direito Civil Comentado – Art.
1.492, 1.493, 1.494
Do Registro da Hipoteca - VARGAS, Paulo S. R.
- Parte Especial – Livro III – Capítulo III – DA HIPOTECA
– Seção III – Do Registro da Hipoteca –
(Art. 1.492 a 1.498) –
Parágrafo
único.
Compete aos interessados, exibido o titulo, requerer o registro da hipoteca.
Dando oficialidade à Lei, como Loureiro imprime, o artigo em exame inaugura a seção dedicada ao registro da hipoteca, em grande parte ociosa, por repetir preceitos da Lei n. 6.015/73, lei especial voltada aos registros públicos.
Não mais persiste discussão doutrinária sobre a natureza do registro da hipoteca, se constitutivo do direito real, ou meramente publicitário. O Código Civil de 2002 não reproduziu o art. 848 do Código Civil de 1916, que dispunha: “enquanto não inscritas, as hipotecas subsistem entre os contraentes”.
O art. 1.227 do Código Civil de 2002 é claro ao dispor que o registro é constitutivo dos direitos reais sobre imóveis, adquiridos por atos derivados e inter vivos. Disso decorre, segundo Clóvis Bevilaqua, que “sem inscrição não há hipoteca: o instrumento público pelo qual se constitui é apenas uma declaração de vontade, criadora de um direito que se perfaz, tornando-se real, com a inscrição. Antes da inscrição, a escritura documenta uma obrigação, é título de direito pessoal. A inscrição dá-lhe força contra todos, com direito de sequela e preferência” (Direito das coisas. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1951, v. II, p. 269).
Em resumo, o negócio jurídico da hipoteca gera direito de crédito (iura ad rem) e constitui o título que, levado ao registro imobiliário, converte-se em direito real. Lembrem-se dos princípios do registro imobiliário, estudados nos CC 1.245 e seguintes, já comentados. O registro é causai e não saneador, de modo que invalidado o título, cancela-se o registro. Por outro lado, se anulado o registro por vício de qualificação, o título se mantém hígido.
O art. 167,1, 2, da Lei n. 6.015/73, prevê o registro das hipotecas legais, judiciais e convencionais. O registro se faz no oficial do registro imobiliário da situação do imóvel (art. 169 da Lei n. 6.015/73). Se a hipoteca tiver por objeto vários imóveis, na matrícula de cada um deles. Pode ocorrer dos registros serem feitos em imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, caso em que serão feitos em todas elas, com a ocorrência anotada pelo oficial na prática do ato.
O parágrafo único reza que o requerimento de registro ao oficial compete aos interessados, mediante exibição do título. O maior interessado é o credor hipotecário, nada impedindo, porém, que o devedor, ou o terceiro prestador da garantia, ou adquirente, ou outra pessoa que demonstre legítimo interesse possa fazê-lo. O preceito é mais restritivo que a previsão do art. 217 da LRP (Lei n. 6.015/73), pelo qual “o registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas”. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.599. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 05/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Esclarecendo em poucas palavras, Guimarães e Mezzalira, o direito real nasce com o registro da hipoteca. O registro, por sua vez, deverá ser realizado no cartório do lugar do imóvel. No caso de garantia formada por imóvel situado em mais de uma circunscrição, o registro deverá ser realizado em cada uma delas. Se houver pluralidade de bens, a hipoteca deverá ser registrada na circunscrição de cada um deles. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com, comentários ao CC 1.492, acessado em 05.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Extraído na íntegra, a redação do site normaslegais.com.br, guia/hipoteca-registro.htm. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca.
Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.
Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.
Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência.
Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a dúvida, dentro em noventa dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação; no caso contrário, cancelada esta, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer.
As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas. O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça. As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.
Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada. Base: artigos 1.492 a 1.498 do Código Civil. (HIPOTECA – REGISTRO - Extraído na íntegra, a redação do site normaslegais.com.br, Acessado 05/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Aditamento de escritura pública com garantia hipotecária, colhendo perguntas e respostas do Colégio Registral do Rio Grande do Sul, na íntegra, Consulta: Estamos com a seguinte dúvida com relação a aditamento de escritura de constituição de hipoteca: Foi registada em 26 de março deste ano, uma hipoteca de um imóvel em favor do credor “X”, sociedade empresária. Agora foi apresentada nesta serventia uma “ESCRITURA PÚBLICA DE RETIFICAÇÃO E RATIFICAÇÃO de Escritura Pública de Constituição de Hipoteca Para Garantia de Transações Comerciais”, que tem por objetivo:
RERRATIFICAR e ADITAR aquela Escritura, de modo a ratificar o que não foi aqui abordado, ADITAR para incluir “Fulano LTDA”, sociedade empresarial limitada, como também BENEFICIÁRIA da hipoteca ora constituída, juntamente com os HIPOTECANTES; e, por outro lado, ADITAR para incluir Credor “Y”, sociedade anônima, como CREDORA-HIPOTECÁRIA, igualmente e junto com o Credor “X”. (trecho transcrito da Escritura, sendo suprimida apenas a qualificação e nome das partes).
Nossa dúvida paira com relação à parte do aditamento que inclui mais um credor hipotecário. Assim, buscamos orientação referente à seguinte questão: É possível fazer a inclusão por meio de averbação, dessa nova empresa como credora hipotecária, ou nesse caso o correto seria promover o cancelamento da hipoteca já registrada e concomitantemente registrar nova hipoteca em favor dos dois credores hipotecários? Nesse caso, qual a forma correta de cobrança de emolumentos?
RESPOSTA: O ato registral pretendido assemelha-se à cessão de crédito hipotecário. Portanto, viável será a averbação do aditivo, sem a necessidade de cancelamento do registro da hipoteca originária e dispensada a obrigatoriedade de novo registro de garantia hipotecária. Aliás, há importantes princípios contratuais/constitucionais que o Registrador de Imóveis deve sempre respeitar, tais como: autonomia privada, liberdade contratual e liberdade de contratar, ao exemplo.
Destarte, apareceu um novo credor, que agora se junta ao credor originário. Se pode o mais que é ceder todo o crédito ou parte dele, parece-nos razoável permitir a rerratificação para adicionar mais um credor.
Já quanto aos emolumentos, não se pode tratar como cessão de crédito, porque cessão não é (mesmo que similar), e sabe-se que a lei (inclusive a lei 12.692/06) veda analogia ou paridade em matéria de emolumentos, o que se faz entender que a capitulação emolumentar deve seguir o disposto no item 12, ‘d’, da tabela do Registro de Imóveis, tendo em vista tratar-se de retificação. (Aditamento de escritura pública com garantia hipotecária, colhendo perguntas e respostas do Colégio Registral do Rio Grande do Sul, colegioregistralrs.org.br/Acessado 05/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridos, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo.
Parágrafo
único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre
as hipotecas.
Conforme aduz Loureiro, dispensável enunciação da regra em estudo, mais bem escrita nos arts. 182 e 186 da LRP (Lei n. 6.015/73). Disciplina o princípio da prioridade, já estudado no CC 1.245, que, na expressão de Afrânio de Carvalho, significa que “num concurso de direitos reais sobre um mesmo imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento” (Registro de imóveis, 2. ed. Rio de Janeiro, Forense, 1977, p. 191).
Vigora a máxima prius in tempns, mellior in jus, de modo que o título, que traduz simples relação de crédito, converte-se em direito real e ganha eficácia contra terceiros no exato momento em que é prenotado no registro imobiliário. Entre o protocolo do título e o seu efetivo registro decorre certo tempo para que o oficial faça a qualificação, fixado no máximo de trinta dias no art. 188 da Lei de Registros Públicos. O registro, porém, é feito com a data do protocolo e todos os seus efeitos a ela retroagem, porque a eficácia erga omnes nasce com a prenotação.
Dispõem os arts. 11 e 12 da Lei de Registros Públicos que todos os títulos ingressados no registro serão protocolados para efeito de assegurar a preferência sobre outro eventual direito contraditório. A única exceção a tal regra é a recepção do título para simples exame e cálculo, mediante requerimento expresso do interessado de que não deseja o seu registro e tem ciência dos efeitos jurídicos da ausência da prenotação.
Tem o princípio da prioridade o escopo principal de evitar o conflito de títulos contraditórios, ou seja, aqueles que têm por objeto direitos que não podem coexistir, relativos ao mesmo imóvel, cuja força dependa da ordem de ingresso no registro imobiliário (Orlandi NETO, Narciso. Retificação do registro de imóveis, 2. ed. São Paulo, Juarez de Oliveira, 1999, p. 62). O princípio se aplica às hipotecas, com as exceções dos CC 1.494 e 1.495. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.599-600. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 05/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Na
doutrina do relator Ricardo Fiuza, o protocolo marca a data da apresentação do
título para registro, e o número de ordem que é dado ao título firma sua
prioridade. Prioridade é a preferência entre os direitos reais; assim, a
primeira hipoteca exclui as seguintes. • Esta norma corresponde ao art. 833 do
Código Civil de 1916, devendo a ela ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza
– p. 755, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acessado em
05/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Em Modelo de Escritura de Compra e Venda com Sub-rogação de Ônus Hipotecário, extraído do site contratorecurso.jusbrasil.com.br, na íntegra, apresenta-se:
SAIBAM quantos este público instrumento virem que aos TANTOS, nesta cidade TAL, em Cartório compareceram partes entre si justas e contratadas a saber: de um lado como OUTORGANTE VENDEDORA: a Sra. Fulana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portadora do CPF nº 000000 , e de outro como OUTORGADO COMPRADOR: o Sr. Fulano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000; Os presentes, reconhecidos como os próprios pela Tabeliã que esta subscreve, conforme documentos acima mencionados, do que dou fé. E aí, pela outorgante vendedora, na forma representados, me foi dito, que é Senhora e legítima possuidora, inteiramente livre e desembaraçada de qualquer ônus, impostos, a não ser a hipoteca em favor de TAL, constituído pelo apartamento no 000000, do TAL, situado à Rua TAL, no. 000000 , com a área total de 000000 m², com os demais dados e confrontações constantes na matrícula no 000000, do Cartório de Registro de imóveis da 000000 circunscrição imobiliária desta capital; havido pela outorgante vendedora, por compra aos data TAL, conforme o competente título devidamente registrado na citada matrícula com hipoteca em favor da TAL, conforme registro no TAL e averbação no TAL, lançados na citada matrícula; e assim como o possui, assim dele pela presente escritura e na melhor forma de direito, vende-o como de fato e na verdade vendido o tem, ao outorgado comprador, pelo preço certo e ajustado de R$ 000000 (REAIS), que a outorgante vendedora confessa haver recebido, do outorgado comprador, em moeda corrente e legal do País, que contou, e achou conforme, de cuja quantia, lhe dá a mais ampla, geral e irrevogável quitação; ficando a cargo do oro comprador a obrigação que ora assume em liquidar o saldo devedor dela vendedora relativo a hipoteca supra mencionada, saldo esse que ele outorgado comprador, neste ato assume, com seus juros, correções e demais encargos e se obriga a pagar, na forma e maneira constante do contrato de financiamento, que acha-se registrado sob no 000000 na matrícula 000000 do Cartório de Registro de Imóveis da 000000 Circunscrição desta Capital, ficando desde já sub-rogados em todos os direitos, vantagens e obrigações constantes daquele contrato; que assim sendo, ela outorgante vendedora, desde já cede e transfere na pessoa do outorgado comprador toda a posse jus, domínio, direito e ação que sobre dito imóvel tinha, para que dele ele passe a usar, gozar e livremente dispor, como cousa sua que fica sendo, por força desta escritura, prometendo por si, seus herdeiros e sucessores a todo o tempo, fazer a presente venda, sempre boa, firme, valiosa e isenta de dúvidas e a responder pela evicção de direito se chamada à autoria. Declara a outorgante vendedora que não se acha vinculada como empregadora à nenhuma Instituição de Previdência Social, tendo livre disposição de seus bens. Declara ainda a outorgante vendedora, sob pena de responsabilidade civil e penal, que sobre o imóvel objeto da presente não pesam quaisquer ações reais ou pessoais reipersecutórias, na forma do § ., art. 1o do Decreto 93280, que regulamentou a Lei 7833 de 18.12.85, seguindo orientações contidas no Of. Circular 17/86 da Douta Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná, a não ser a referida hipoteca em favor da TAL, ora assumida pelo outorgado comprador. Pelo outorgado comprador me foi dito que aceita a presente escritura inteiramente como nela se contêm, bem como dispensa a apresentação das demais certidões elencadas no referido Decreto. Declara mais, o outorgado comprador, ter inteiro conhecimento de todas as cláusulas e condições constantes do instrumento de hipoteca, no qual desde já fica sub-rogado em todos os deveres, direitos, vantagens e obrigações. Declaram ainda os contratantes, que a presente escritura é levada a efeito de conformidade com o que lhes faculta os artigos 292 e 293 da Lei 6.015, de 31.12.73, acrescentados ao seus texto pela lei 6981, de 18/09/81 e Provimento 32/88 de 22.02.88 da Corregedoria de Justiça do Estado do Paraná, tendo sido encaminhado notificação ao Agente Financeiro, em Data de 23/11/1989, que fica arquivada nestas notas. Em seguida, foram-me apresentados os documentos seguintes:
a) Bilhete de Distribuição: distribuído ao 000000 Tabelionato;
b) Guia de ITBI no 000000, em nome do outorgado comprador, provando o pagamento do imposto de transmissão inter vivos;
c) Certidão, expedida pela 000000 Circunscrição desta Capital, certificando estar o imóvel objeto esta escritura, livre de quaisquer outros ônus, a não a referida hipoteca em favor da TAL . Declara o outorgado comprador, que foram cumpridas as exigências do § único, do Art. Nº 8, da Lei no 8591, modificada pela Lei no 7183, de 27/03/88, uma vez, que lhes foram entregues os comprovantes de pagamentos de taxas e demais encargos condominiais. Foi emitida por este Cartório e será remetida à SRF a DOI. Assim o disse e dou fé.
A pedido das partes lavrei esta escritura, a qual, feita e lhes sendo
lida, acharam conforme aceitam e assinam, dispensando a presença e assinatura
de testemunhas, na forma do Provimento 356/88, da Corregedoria da Justiça do
Estado TAL, perante mim, Beltrano de Tal , Escrevente Juramentado, que
datilografei. Eu, ASSINADO, Ciclana de Tal, 000000 Tabeliã, a subscrevo e
assino.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO
NOME COMPLETO
ASSINATURAS (Modelo de Escritura de Compra e Venda com Sub-rogação de Ônus Hipotecário, extraído do site contratorecurso.jusbrasil.com.br, Acessado em 05/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 1.494. Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.
Sob a perspectiva de Loureiro, o artigo em exame reproduz, com imperfeição, as regras dos arts. 190 a 192 da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73).
A ideia é a de que não se registrarão no mesmo dia títulos pelos quais se constituam direitos contraditórios sobre o mesmo imóvel (art. 190 da LRP). Ocorrendo tal hipótese, mantém-se, a princípio, a regra geral de que prevalece, para efeito de prioridade, o título prenotado no protocolo com número de ordem mais baixo. O título com número de protocolo mais elevado terá o seu registro postergado pelo prazo correspondente a pelo menos um dia útil (art. 191 da LRP).
O princípio, porém, tem exceção. Consagra a parte final do preceito que no caso de escrituras lavradas na mesma data e apresentadas a registro no mesmo dia, a prioridade é conferida não ao título de protocolo inferior, mas sim àquele lavrado em primeiro lugar, desde que deles conste taxativamente a hora da lavratura (art. 192 da LRP).
Cuida-se de exceção infeliz aos princípios da prioridade e da inscrição. É um caso em que o direito pessoal (momento do contrato) estabelece a preferência, em detrimento do momento do protocolo. Deve constar de modo expresso na escritura a hora cm que foram colhidas as assinaturas das partes, o que é fato incomum nos nossos costumes. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.600. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 05/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Atenta a Doutrina de Ricardo Fiuza, este artigo traz a vedação do registro, no mesmo dia, de duas hipotecas ou de urna hipoteca e outro direito real, de pessoas diferentes. Tal vedação comporta uma única exceção, que é a possibilidade de ser feito o registro se a escritura indicar precisamente a hora de sua lavratura, o que raramente acontece. - • Corresponde ao art. 836 4b Código Civil de 1916, devendo receber o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 755, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 05/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
No destacado comentário de Guimarães e Mezzalira, instituídas duas ou mais hipotecas sobre o mesmo bem, em favor de credores diversos, não serão registradas no mesmo dia, possibilitando a identificação de qual delas é prioritária, ressalvados os casos em que for indicada a hora em que foram lavradas.
A
prioridade e a preferência não decorrem do registro da hipoteca, mas da
prenotação e do número de ordem. O Código não proíbe a constituição de duas
hipotecas no mesmo dia, limitando-se a vedar a realização de dois registros na
mesma data, com a ressalva anteriormente mencionada. Não há primazia entre as
espécies de hipoteca. (Carlos Roberto Gonçalves, V 5, 2010, p. 606). (Luís
Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com,
comentários ao CC 1.494, acessado em 05.02.2021, corrigido e aplicadas as
devidas atualizações VD).
