CPC LEI 13.105 e LEI 13.256 - COMENTADO – Art 895 a 903 Da Alienação - continuação VARGAS, Paulo. S. R.

CPC LEI 13.105 e LEI 13.256 - COMENTADO – Art 895 a 903

Da Alienação -  continuação VARGAS, Paulo. S. R.

LIVRO II – DO PROCESSO DE EXECUÇÃO

 TÍTULO II – DAS DIVERSAS ESPÉCIES DE EXECUÇÃO – CAPÍTULO IV –

DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA -  Seção IV – Art 879 a 903

Da expropriação de bens – Subseção II – Da Alienação

– vargasdigitador.blogspot.com

Art 895. O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito:

I – até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação;

II – até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil.

§ 1º. A proposta conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis.

§ 2º. As propostas para aquisição em prestações indicarão o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo.

§ 3º. (vetado).

§ 4º. No caso de atraso no pagamento de qualquer das prestações incidirá multa de dez por cento sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas.

§ 5º. O inadimplemento autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação ou promover, em face do arrematante, a execução do valor devido, devendo ambos os pedidos ser formulados nos autos da execução em que se deu a arrematação.

§ 6º. A apresentação da proposta prevista neste artigo não suspende o leilão.

§ 7º. A proposta de pagamento do lance à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado.

§ 8º. Havendo mais de uma proposta de pagamento parcelado:

I – em diferentes condições o juiz decidirá pela mais vantajosa, assim compreendida, sempre, a de maior valor;

II – em iguais condições, o juiz decidirá pela formulada em primeiro lugar.

§ 9º. No caso de arrematação a prazo, os pagamentos feitos pelo arrematante pertencerão ao exequente até o limite de seu crédito, e os subsequentes, ao executado.

Correspondência no CPC/1973, art. 690 (...), na seguinte ordem e redação:

Art 690. § 1º. (Este para o caput do art 895 caput e inciso I do CPC/2015, ora analisado). Tratando-se de bem imóvel, quem estiver interessado em adquiri-lo em prestações poderá apresentar por escrito sua proposta, nunca inferior à avaliação, com oferta de pelo menos 30% (trinta por cento) à vista, sendo o restante garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel.

Repete-se a redação para o § 1º do art 895, do CPC/2015, ora analisado.

§ 2º. As propostas para aquisição em prestações que serão juntadas aos autos, indicarão o prazo, a modalidade e as condições de pagamento do saldo.

§ 3º. (Este referente ao art 895 inciso I do CPC/2015, ora analisado). O juiz decidirá por ocasião da praça, dando o bem por arrematado pelo apresentante do melhor lanço ou proposta mais conveniente.

§ 4º. (Este referente ao § 9º do art 895 do CPC/2015, ora analisado). No caso de arrematação a prazo, os pagamentos feitos pelo arrematante pertencerão ao exequente até o limite de seu crédito, e os subsequentes ao executado.

Demais itens, sem correspondência no CPC/1973.

1.    PROPOSTA POR ESCRITO ANTES DO LEILÃO

A alternativa à arrematação imediata é prevista no art 895 do CPC, que exige do interessado em adquirir o bem penhora em prestações a exibição de uma proposta por escrito. Caso a proposta venha antes do início do primeiro leilão, o valor da aquisição não poderá ser inferior ao valor da avaliação, exigência não repetida se a proposta for apresentada antes do início do segundo leilão judicial, quando se admitirá qualquer valor que não seja considerado vil.

A forma da proposta está prevista no § 1º do artigo comentado: mínimo de 25% do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 meses, garantido por caução idônea no caso de bem móvel e por hipoteca do próprio bem no caso de imóvel. A idoneidade e a suficiência dessa caução são matérias de competência do juiz, e não do responsável material pelo leilão público. Além disso, o § 2º exige a indicação de prazo, modalidade e indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.418.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

2.    LEILÃO NÃO É SUSPENSO

Mesmo sendo exigida a apresentação da proposta sempre antes do início do leilão judicial, não haverá sua suspensão, nos termos do art 895, § 6º, do CPC, até porque a oferta de pagamento à vista prefere à proposta de pagamento a prazo. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.418.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

3.    ATRASO NO PAGAMENTO

No caso de atraso no pagamento de qualquer das prestações o art 895, § 4º. Do CPC, prevê a incidência de multa de dez por cento sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vencidas. Esse percentual é o mínimo legal, podendo haver previsão na proposta de pagamento parcelado de uma sanção ainda mais severa, embora não faça muito sentido o proponente proceder nesse sentido. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.418.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

4.    INADIMPLEMENTO

Havendo o inadimplemento o § 5º do dispositivo legal ora comentado autoriza o exequente a escolher entre a resolução da arrematação ou a promoção, em face do arrematante, da execução do valor devido. O dispositivo deve ser analisado em conjunto com o art 897, do atual Código, que prevê outra consequência para o inadimplemento: a perda da caução, voltando os bens a novo leilão, do qual não serão admitidos a participar o arrematante e o fiador remissos. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.418.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

5.    PAGAMENTO IMEDIATO E A PRAZO

Sendo as propostas apresentadas antes de iniciado o leilão judicial, é possível que algum interessado em arrematar o bem faça um lance no leilão judicial. Nesse caso, sendo o lance do valor da avaliação superior, não há dúvida de que se prefere a proposta de pagamento imediato; sendo por valor inferior, caberá ao juiz decidir o que se mostra mais interessante para os fins buscados pela execução.

É verdade que o art 895, § 7º, do CPC, prevê expressamente que a proposta de pagamento à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado, mas o legislador não foi feliz em prever tal solução de forma tao peremptória. A realidade e que, a depender do valor oferecido para a arrematação e o número de parcelas para o pagamento do valor restante, a proposta a prazo pode ser mais interessante que a proposta à vista. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.419.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

6.    MAIS DE UMA PROPOSTA ESCRITA

Havendo mais de uma proposta de pagamento parcelado o § 8º do art 895 do CPC resolve qual deverá ser escolhida. Se forem elaboradas em diferentes condições, o juiz decidirá pela mais vantajosa, assim compreendida, sempre, a de maior valor, enquanto sendo elaborada em igualdade de condições, o juiz decidirá pela formulada em primeiro lugar.

Novamente é difícil elogiar a opção do legislador, em especial na hipótese de propostas em diferentes condições, já que nem sempre aquela de maior valor será a mais interessante para a execução. Basta imaginar que a proposta de menor valor tenha um parcelamento muito menor para o pagamento do valor restante do que a proposta de maior valor, sendo a diferença de valores pequena. Nesse caso fica claro que a regra criada pelo legislador não foi feliz. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.419.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

7.    PAGAMENTO

Sendo admitido o pagamento parcelado, os valores depositados mês a mês pelo arrematante serão entregues, imediatamente, para o exequente, até se chegar ao valor da execução, ou seja, até se satisfazer plenamente o direito exequendo. Havendo ainda valores a serem depositados pelo arrematante eles serão destinados ao executado, já que nesse caso a alienação judicial terá um valor superior ao da execução, e tudo que a supere pertence ao executado. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.419.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

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Art 896. Quando o imóvel de incapaz não alcançar em leilão pelo menos oitenta por cento do valor da avaliação, o juiz o confiará à guarda e à administração de depositário idôneo, adiando a alienação por prazo não superior a 1 (um) ano.

§ 1º. Se, durante o adiamento, algum pretendente assegurar, mediante caução idônea, o preço da avaliação, o juiz ordenará a alienação em leilão.

§ 2º. Se o pretendente à arrematação se arrepender, o juiz impor-lhe-á multa de vinte por cento sobre o valor da avaliação, em benefício do incapaz, valendo a decisão como título executivo.

§ 3º. Sem prejuízo do disposto nos §§ 1º e 2º, o juiz poderá autorizar a locação do imóvel no prazo do adiamento.

§ 4º. Findo o prazo do adiamento, o imóvel será submetido a novo leilão.

Correspondência no CPC/1973, art 701, com a redação no mesmo sentido, somente o § 4º fazendo menção à forma prevista no artigo 686, VI.

1.    IMÓVEL DE INCAPAZ

Como forma de proteção especial de incapaz, o art 896, caput, do CPC prevê que o seu imóvel não será alienado judicialmente se os lances no leilão judicial não atingirem 80% do valor da avaliação. Trata-se de interessante previsão que cria um preço vil específico em razão do titular do imóvel penhorado. Não ocorrendo a arrematação por falta de interessados em arrematar o imóvel por pelo menos 80% do valor da avaliação o juiz confiará o bem à guarda e à administração de depositário idôneo, sendo adiada a alienação pelo prazo não superior a um ano.

Ultrapassado o prazo de adiamento da alienação e não tendo sido o direito do exequente satisfeito o § 4º do art 896 do CPC prevê que o imóvel do incapaz será submetido a novo leilão. Apesar da omissão legislativa tudo leva a crer que nesse segundo leilão judicial o valor mínimo para arrematação continua sendo de 80% do valor da avaliação. Caso não haja interessados será o caso, sempre que possível, de se buscar a penhora de outros bens ou de o exequente optar pela adjudicação do bem, pelo valor da avaliação. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.420.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

2.    PERÍODO DE ADIAMENTO

Durante o período de adiamento da alienação, que não poderá superar um ano, admite-se que interessados na aquisição do bem assegurem o juízo, por meio de caução idônea, o preço da avaliação. Com a garantia prestada, o juiz designará novo leilão público, no qual obviamente se espera a arrematação do prestador da garantia. Como ainda não houve qualquer aquisição, mas a prestação de mera garantia, o pretendente que assegurou o juízo poderá se arrepender e não arrematar o bem em leilão judicial. Nesse caso o § 2º do art 896 do CPC prevê a imposição de multa de 20% sobre o valor da avaliação, servindo a decisão como título executivo apto a permitir o cumprimento de sentença por parte do incapaz, que será o credor da multa.

Outra possibilidade para o período de adiamento é a locação do imóvel, sendo os valores obtidos revertidos para a satisfação do direito do exequente. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.420/1.421.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

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Art 897. Se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo estabelecido, o juiz impor-lhe-á, em favor do exequente, a perda da caução, voltando os bens a novo leilão, do qual não será admitido a participar o arrematante e o fiador remissos.

Correspondência no CPC/1973, art 695, no mesmo sentido.

1.    PERDA DA CAUÇÃO

A regra consagrada no art 897 do CPC tinha lógica no sistema de arrematação a prazo, no prazo de 15 dias, consagrado no art 690, caput, do CPC/1973. Diante do sistema criado pelo CPC, no qual há o pagamento imediato e o parcelado, a regra ficou absolutamente deslocada. É natural que a perda de caução e novo leilão com proibição de participação do fiador remisso só seria cabível na alienação parcelada de bem móvel, já que na aquisição judicial de bem imóvel a garantia é a hipoteca do próprio bem, nos termos do art 895, § 1º, do CPC.

Caso o exequente opte em promover, em face do arrematante, a execução do valor devido, a caução será utilizada para saldar o valor em aberto, já descontado o valor pago pelo executado. Caso o exequente peça a resolução da arrematação, dando continuidade à execução contra o executado, a caução prestada também servirá para a satisfação do direito, já descontada do valor da dívida o valor já quitado pelo arrematante. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.421.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

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Art 898. O fiador do arrematante que pagar o valor do lance e a multa poderá requerer que a arrematação lhe seja transferida.

Correspondência no CPC/1973, art 696, com a mesma redação.

1.    FIADOR DO ARREMATANTE

Diante da omissão do arrematante em pagar o valor do lance, seu fiador se sub-roga no direito à arrematação, sendo esse o sentido de transferência da arrematação ao fiador prevista no art 989 do CPC. Nesse caso, pela absoluta ausência de qualquer prejuízo ao exequente e a execução, não haverá aplicação de multa de 10% e muito menos de perda da garantia em favor do exequente. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.421/1.422.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

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Art 899. Será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens for suficiente para o pagamento do credor e para a satisfação das despesas da execução.

Correspondência no CPC/1973, parágrafo único do art 692: Será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens bastar para o pagamento do credor.

1.    “SUSPENSÃO” DA ARREMATAÇÃO

O art 899 do CPC, ao prever que será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens for suficiente para o pagamento do credor e para a satisfação das despesas da execução se aplica somente quando houver mais de um bem penhorado e a arrematação de um ou de algum deles já for suficiente para a satisfação do direito do exequente e para o pagamento das despesas da execução.

O dispositivo legal mantém a mesma imprecisão terminológica do parágrafo único do art 692, parágrafo único, do CPC/1973, porque o caso não será de suspensão da arrematação, mas sim de seu encerramento. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.422.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

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Art 900. O leilão prosseguirá no dia útil imediato, à mesma hora em que teve início, independentemente de novo edital, se for ultrapassado o horário de expediente forense.

Correspondência no CPC/1973, art. 689, com a seguinte redação: Sobrevindo a noite, prosseguirá a praça ou o leilão no dia útil imediato, à mesma hora em que teve início, independentemente de novo edital.

1.    PROSSEGUIMENTO DO LEILÃO

Caso o leilão ultrapasse o horário de expediente forense ele prosseguirá no dia útil imediato, tendo início à mesma hora em que teve início originariamente, não sendo necessária a elaboração de novo edital. Naturalmente a regra se limita ao leilão presencial porque os atos por meio eletrônico podem ser praticados até as 24 horas do último dia de prazo, nos termos do art 213 deste CPC. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.422.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

LIVRO II – DO PROCESSO DE EXECUÇÃO

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Art 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.

§ 1º. A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.

§ 2º. A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com emissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.

Correspondência no CPC/1973, art 693 caput e parágrafo único, e art 703, na seguinte ordem e redação:

Art 693. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato, nele mencionadas as condições pelas quais foi alienado o bem.

Parágrafo único. (Este referente ao § 1º, do art 901, do CPC/2015, ora analisado). A ordem de entrega do bem móvel (ou a carta de arrematação do bem imóvel será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante.

Art 703. (Por óbvio, referente ao § 2º, do art 901, do CPC/2015, ora analisado). A carta da arrematação conterá:

I – a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros;

II – a cópia do auto de arrematação; e

III – a prova de quitação do imposto de transmissão.

1.    AUTO DE ARREMATAÇÃO

A arrematação se encerra com a elaboração de um auto, instrumento apto a documentar os atos praticados oralmente no leilão judicial, que será lavrado de imediato, mencionando as condições pelas quais foi alienado o bem. Não é mais necessário o intervalo de 24 horas para a assinatura do auto de arrematação em razão da extinção, desde a Lei 11.382/2006, do fenômeno da remição de bens. Também não é mais o escrivão o responsável pela elaboração do auto, que passa a ser atribuição do agente que realizou o leilão público. Referido auto será assinado pelo juiz, arrematante, serventuário de justiça ou leiloeiro, e a partir desse momento a arrematação será considerada acabada e irretratável, inclusive com a proteção do arrematante na hipótese de eventual acolhimento de embargos à execução oferecidos pelo executado. Mesmo quando não ocorre a arrematação, é indispensável a elaboração do auto de arrematação, que nesse caso é conhecida na praxe forense como auto negativo. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.423.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

2.    CARTA DE ARREMATAÇÃO

O auto de arrematação não se confunde com a carta de arrematação, prevista no art 901, § 2º, do CPC. O próprio art 901, § 1º, do CPC expressa essa diferença ao prever que a ordem de entrega do bem imóvel ou a carta de arrematação deste será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.

Significa dizer que, tendo a arrematação como objeto um bem móvel, é dispensável a expedição de carta, bastando que após a elaboração do auto já seja expedida ordem judicial para a imediata entrega da coisa. Na hipótese de bem imóvel, o registro da arrematação junto ao Cartório de Imóveis demandará a expedição de uma carta de arrematação, nos termos do art 901, § 2º, do CPC. O dispositivo prevê que a carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventuais ônus real ou gravame. O dispositivo consagra entendimento doutrinário de que na carta de arrematação exige-se tão somente a comprovação da quitação do imposto de transmissão, sendo que os demais encargos tributários serão retirados do produto da arrematação, ou seja, serão abatidos do valor pago pelo arrematante. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.423/1.424.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

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Art 902. No caso de leilão de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de arrematação, oferecendo preço igual ao do maior lance oferecido.

Parágrafo único. No caso de falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição previsto no caput defere-se à massa ou aos credores em concurso, não podendo o exequente recusar o preço da avaliação do imóvel.

Correspondência no CPC/1973, art 651, com a seguinte redação: Antes de adjudicados ou alienados os bens, pode o executado, a todo tempo, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, mais juros, custas e honorários advocatícios.

Demais item sem correspondência no CPC/1973.

1.    BEM HIPOTECADO

Tratando-se o bem penhorado de bem hipotecado o art 902, caput, do CPC permite ao executado remi-lo até a assinatura do auto de arrematação, desde que ofereça preço igual ao do maior lance oferecido. O dispositivo deve ser interpretado em conjunto com o art 1.482 do CC, que ao tratar do mesmo tema estende o direito de remir o bem ao cônjuge (apesar da omissão legal não há como se excluir o companheiro), descendentes ou ascendentes do executado.

No caso de falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição previsto no caput defere-se à massa ou aos credores em concurso, não podendo o exequente recusar o preço da avaliação do imóvel. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.424.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

LIVRO II – DO PROCESSO DE EXECUÇÃO

 TÍTULO II – DAS DIVERSAS ESPÉCIES DE EXECUÇÃO – CAPÍTULO IV –

DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA -  Seção IV – Art 879 a 903

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Art 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado u a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

§ 1º. Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:

I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;

II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art 804;

III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

§ 2º. O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1º, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação.

§ 3º. Passado o prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1º, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.

§ 4º. Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário.

§ 5º. O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:

I – se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;

II – se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º;

III – uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.

§ 6º. Considera-se ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante, devendo o suscitante ser condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem.

Correspondência no CPC/1973, art 694 caput, § 1º, I e V, III, II; art 694 (...) § 1º, III e art 601, nesta ordem e com a seguinte redação:

Art 694. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado.

§ 1º. A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito:

I – por vício de nulidade;

V – quando realizada por preço vil (art 692)

III – (Este referente ao inciso II do art 903, do CPC/2015, ora analisado). Quando o arrematante provar nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame (art 686, inciso V) mencionado no edital;

II - (Este referente ao inciso III do art 903, do CPC/2015, ora analisado). Se não for pago o preço ou se não for prestada a caução;

Art 694, (...) § 1º. (Este referente ao inciso I do § 5º do art 903, do CPC/2015, ora analisado). A arrematação poderá no entanto, ser tornada sem efeito:

III – quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame (art 686, inciso V) não mencionado no edital;

Art 601. (Este referente ao § 6º do art 903, do CPC/2015, ora analisado). Nos casos previstos no artigo anterior, o devedor incidirá em multa fixada pelo juiz, em montante não superior a 20 (vinte) por cento sem prejuízo de outras sanções de natureza processual ou material, multa essa que reverterá em proveito do credor, exigível na própria execução.

1.    ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL

Conforme o art 903, caput do CPC, a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro torna perfeita, acabada e irretratável a arrematação. Essa norma visa conferir estabilidade à arrematação, protegendo o arrematante e impondo-lhe obrigação, como também buscando reduzir os fiscos do negócio jurídico, propiciando efetivas condições para que os bens levados ao leilão público recebam melhores ofertas em benefício das partes do feito executivo e da atividade jurisdicional na execução. Dessa forma, após esse momento será indispensável a propositura de ação anulatória, nos termos do § 4º do art 903 do CPC (Informativo 5ª/STJ, 4ª Turma, REsp 1.313.053-DF, rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 04.12.2012, DJe 15.03.2013). (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.426.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

2.    INVALIDADE, INEFICÁCIA E RESOLUÇÃO

O art 903, § 1º, do CPC prevê em seus incisos as hipóteses de invalidade, de ineficácia e de resolução da arrematação: (I) invalidada, quando realizada por preço vil ou contaminada por qualquer vício; (II) ineficaz, se não observado o disposto no art 804. (III) resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

A arrematação por preço vil é uma das causas de ineficácia da arrematação, vício que naturalmente não poderá ser alegado pelo próprio arrematante, uma vez que caracterizaria hipótese de direito o arrependimento da arrematação, o que se admite após a lavratura do auto de arrematação. Caberá às partes na execução, em especial, mas não exclusivamente ao exequente, tal alegação. A segunda causa de invalidade da arrematação é a existência de qualquer outro vício. Trata-se de dispositivo legal bastante amplo em termos de aplicação, porque a nulidade prevista pode ser da própria execução, em atos anteriores ao leilão judicial, ou da própria arrematação. Entre tantos exemplos possíveis, a doutrina lembra a inobservância dos requisitos de publicidade, falta de intimação do executado, impedimento do arrematante para licitar. Lembre-se de que as nulidades de que trata o dispositivo legal ora comentado podem tanto ser substanciais, referentes ao próprio negócio em si, como também processuais, referentes ao processo ou aos aspectos procedimentais da arrematação.

A arrematação será ineficaz caso não haja a intimação do leilão judicial nos termos exigidos pelo art 804 deste Código. Segundo o art 804, caput, do CPC, a alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético que não houver sido intimado. Além do caput, o dispositivo tem seus parágrafos que preveem a ineficácia da alienação de bem quando determinados sujeitos não são intimados: bem objeto de promessa de compra e venda ou cessão registrada será ineficaz em relação ao promitente comprador ou cessionário (§ 1º; bem sobre o qual tenha sido instituído direito de superfície, seja do solo, da plantação ou da construção, será ineficaz em relação ao concedente ou ao concessionário (§ 2º; direito aquisitivo de bem objeto de promessa de venda, de promessa de cessão u de alienação fiduciária será ineficaz em relação ao promitente vendedor, ao promitente cedente ou ao proprietário fiduciário (§ 3º); imóvel sobre o qual tenha sido instituída enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso será ineficaz em relação ao enfiteuta ou ao concessionário (§ 4º; direitos do enfiteuta, do concessionário de direito real de uso ou do concessionário de uso especial para fins de moradia serão ineficazes em relação ao proprietário do respectivo imóvel (§ 5º); bem sobre o qual tenha sido instituído usufruto, uso ou habitação será ineficaz em relação ao titular desses direitos reais (§ 6º).

São motivos para a resolução da arrematação o não pagamento do preço ou da não prestação de caução. A ausência de pagamento poderá ocorrer tendo sido prestada a caução, hipótese na qual se aplicará o art 897 do CPC, ou na hipótese de pagamento por meio de cheque que não seja compensado pelo banco sacado. A ausência de prestação de caução somente se explica se o auto tiver sido indevidamente assinado sem o prévio oferecimento de garantia, o que mostra a absoluta inutilidade do dispositivo legal nesse sentido, considerando-se que a lavratura de auto sem prestação de garantia para pagamento a prazo é causa de nulidade da arrematação, situação já prevista pelo inciso I do dispositivo legal ora analisado. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.427.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

3.    AÇÃO AUTÔNOMA

A corrente doutrinária afirma que os vícios da arrematação têm natureza de matéria de ordem pública, de forma que o seu conhecimento poderá ocorrer de ofício. Sendo matéria de ordem pública, é incompatível logicamente condicionar a alegação dessas matérias por um dos sujeitos processuais a uma determinada forma, sendo lícito concluir que o vício poderá ser alegado a qualquer momento do processo, por meio de mera petição. A alegação de matéria de ordem pública não pode ser limitada por aspectos formais. A exceção a essa regra fica por conta da previsão do § 4º do art 903 do CPC ao exigir uma ação autônoma para invalidar a arrematação após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ, 2ª Turma, AgRg no REsp 1.454.444/SE, rel. Min. Humberto Martins, j. 26/05/2015, DJE 02/06/2015) na qual o arrematante participará como litisconsortes unitário.

Registre-se, por fim, que, uma vez alegado o vício incidentalmente na própria execução com decisão desfavorável ao requerente, haverá uma decisão de mérito transitada em julgado que impedirá a parte de discutir novamente a mesma questão em outra demanda. Dessa forma, a ação anulatória somente se justificará quando não existir tal decisão no caso concreto, porque, caso contrário, a única forma do sujeito que entende ter sido prejudicado por um vício passível de tornar a arrematação ineficaz será o ingresso de ação rescisória contra a decisão interlocutória de mérito proferida na própria execução. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.428.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

4.    DESISTÊNCIA PELO ARREMATANTE

Ainda que não exista qualquer vício formal no ato de arrematação, que poderia levar a anulação ou ineficácia do ato, nos termos do art 903, § 1º, do CPC, o § 5º do art 903 do CPC permite que o arrematante desista da arrematação, quando então os valores depositados lhe serão imediatamente devolvidos. A desistência da arrematação poderá ser fundamentada em três motivos, previstos pelos incisos do § 5º do art 903, do CPC.

Caso o arrematante prove, nos 10 dias seguintes à arrematação, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital, poderá desistir. Outra hipótese de desistência é a alegação, antes de expedida a carta de arrematação ou de entrega, de alguma das situações previstas pelo § 1º do art 903 do CPC. Finalmente, poderá desistir ao ser citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º do artigo ora comentado, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.428.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).

5.    ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA

O art 903, § 6º do CPC tipifica como ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante. Constada a postura tipificada o suscitante deve ser condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem. (Daniel Amorim Assumpção Neves, p. 1.428.  Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo – 2016. Ed. Juspodivm).