Código
Civil Comentado – Art. 56
Das
Associações – Disposições
gerais – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte
Geral – Livro I – Das Pessoas
Art. 56. A qualidade de associado é
intransmissível, se o estatuto não dispuser o contrário.
Parágrafo
único. Se o associado for titular de quota ou fração ideal
do patrimônio da associação, a transferência daquela não importará, de per si,
na atribuição da qualidade de associado ao adquirente ou ao herdeiro, salvo
disposição diversa do estatuto.
A
Lei é tão clara a respeito da transmissibilidade de patrimônios pós mortem
que chega ser inconcebível que alguém que não a entenda trabalhe em prol dos
registros naturais – que deveriam ser na maioria dos casos, para aqueles que
ficam. Não se trata tão somente do quantum burocrático, mas do pleno
desconhecimento, para não se falar da má vontade encontrada burocraticamente na
solução do problema garantidor do “detentor do prêmio”. Como “todos não
podem saber tudo o todo tempo”, pode ser
esse o sentimento do jargão “A Justiça não socorre aos que dormem”. Embora
a obrigatoriedade de se agir sem dolo, ou por conveniência. Nota VD.
Nos
comentários, a doutrina do relator Ricardo Fiuza, fala a respeito da “Intransmissibilidade
da qualidade de associado a terceiro: A qualidade de associado somente
poderá ser transferida a terceiro com o consenso da associação ou com permissão
estatutária.
Transferência
de quota ideal do patrimônio da associação: Se, p. ex., por morte, falência,
interdição ou retirada de associado que tenha uma fração ideal do patrimônio da
associação houver transferência de sua quota, tal fato não importará,
obrigatoriamente, na atribuição da qualidade de membro da associação ao seu
sucessor (adquirente ou herdeiro), a não ser que haja, no estatuto, convenção
nesse sentido. (Direito Civil - doutrina,
Ricardo Fiuza – Art. 56, (CC 56), p. 49, apud Maria Helena Diniz Código
Civil Comentado já impresso pdf 16ª
ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 25/11/2021, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Em
suas atualizações, Claudia Mara de Almeida Rabelo Viegas, comenta em artigo a
respeito do art. 56 do CC, com o título “Multipropriedade Imobiliária – Lei
nº 13.777/2018”, sobre as Peculiaridades da multipropriedade imobiliária, lecionando:
Multipropriedade é a possibilidade jurídica de constituir
um regime de condomínio especial, pelo qual cada um dos proprietários se torna
titular de fração de tempo de um imóvel comum, podendo usar e gozar, com
exclusividade, a totalidade do bem, durante determinado lapso temporal
previamente registrado na matrícula do imóvel. Seria basicamente a aquisição de
propriedade de bem imóvel fracionada no tempo, permitindo, por exemplo, que
cada multiproprietário adquira a sua casa de campo ou de praia para uso e gozo
por determinado período do ano, desembolsando quantia consideravelmente menor
que exigiria na compra da totalidade do imóvel. Os custos de manutenção e
segurança do imóvel também são reduzidos e proporcionais à fração de tempo
adquirida pelo proprietário.
Gustavo Tepedino, em 1993, definiu a multipropriedade como
sendo a “relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou
imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares
possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de
maneira perpétua” (Tepedino, 1993, p. 01).
Ou seja, trata-se da relação jurídica cível que
materializa a aquisição de fração de utilização temporal do bem comum a vários
sujeitos, visando ao maior aproveitamento econômico e social da propriedade
imóvel. Assim, entende-se por multipropriedade, o exercício temporal
fracionado, exclusivo, do direito de propriedade comum a múltiplos sujeitos,
exercido em período pré-determinado, renovado anualmente, de modo cíclico.
No Brasil, a multipropriedade imobiliária foi
regulamentada pela lei nº 13.777 de 20/12/2018, que alterou o
art. 1358 do Código Civil Brasileiro e a lei de
Registros Públicos. No entanto, a relação jurídica já vinha sendo praticada no
Brasil há tempos, todavia, de forma tímida, calcada nas regras do condomínio em
geral, que não era capaz de regulamentar todas as peculiaridades do exercício
temporal do direito de propriedade. Antes da lei, na prática, havia muita
dificuldade para realização dos registros e averbações pertinentes em cartórios
do Registro de Imóveis.
Como a autonomia privada daqueles que procuravam
alternativa à crise econômica imobiliária se antecipou ao legislador, no
Brasil, a controvérsia sobre a natureza jurídica da multipropriedade foi
dissipada pelo STJ, em 2016, por meio do julgamento do REsp 1.546.165/SP,
antes mesmo do advento da Lei nº 13.777/2018. De um lado, adeptos do seu
enquadramento na classe direito pessoal ou obrigacional defendiam a existência
de verdadeiro direito real atípico, espécie que não poderia existir, por violar
o princípio da taxatividade dos direitos reais, previsto no art. 1225 do Código
Civil. Assim, ante a impossibilidade de criação de um direito real por
convenção privada, conferia-se ao instituto da multipropriedade natureza
jurídica de caráter pessoal. (BRASIL. STJ. RE n.
1.546.165-SP/2014 – Voto Vencedor do Ministro João Otávio de Noronha. Portal do riocom.br/wp-content/uploads/2016/09/ac%c3%93rd%c3%83o-noticia-sexta-23.09.pdfAcesso em 29 jan. 2019). (Tepedino,
Gustavo. A multipropriedade e a retomada do mercado imobiliário.
Disponível em conjur.com.br/2019-jan-30/tepedino-multipropriedade-retomada-mercado-imobiliario>. Acesso em 31 jan. 2019).
Lado outro, defendia-se o entendimento de que os direitos
reais decorrem dos poderes exercidos pelo multiproprietário sobre o imóvel -
usar, gozar, dispor e reivindicar, em virtude de direito próprio, perpétuo, no
entanto, limitado ao período de tempo anual preestabelecido. Pois bem. Seguindo
essa linha de raciocínio, em 2016, o STJ reformou a decisão do Tribunal de
Justiça de São Paulo (TJSP), que havia admitido a penhora de uma casa no
condomínio Praia das Caravelas, no Município de Búzios, Rio de Janeiro BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil),
e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da
multipropriedade e seu registro. Publicada DJE de 21/12/2018.:planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato20152018 /2018/L13777.htm>. Acesso em 31 jan. 2019). O imóvel, registrado em nome de uma incorporadora –
executada em ação judicial –, é dividido em 52 quotas de propriedade no sistema
de multipropriedade, as quais dão a seus titulares o direito de utilização em
semanas específicas (Tepedino, Gustavo. A
multipropriedade e a retomada do mercado imobiliário. Disponível em conjur.com.br/2019-jan-30/tepedino-multipropriedade-retomada-mercado-imobiliario>.
No julgamento do Recurso Especial 1.546.165/SP (Por meio
da anticrese, pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao
credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e
rendimentos (art. 1.506) 96. A
dinâmica deste direito é simples: o devedor anticrético transfere a posse do
imóvel ao seu respectivo credor para que este aufira os seus frutos. Gagliano
Pablo Stolze, Pamplona Filho. Rodolfo. Manual de Direito Civil. V.
único. São Paulo: Saraiva, 2016), a 3ª Turma do Superior Tribunal de
Justiça decidiu, por maioria, que a multipropriedade tem natureza de direito
real e, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento, o coproprietário
pode se valer de Embargos de Terceiro para proteger sua quota-parte.
O Relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em seu
voto, defendeu a natureza de direito pessoal para multipropriedade,
argumentando que: "trata-se de situação jurídica complexa e atípica que
envolve relações obrigacionais específicas interligadas por diversas fontes de
interesses – os multiproprietários entre si, e entre estes e a administração do
empreendimento – em colaboração recíproca para a satisfação na utilização do bem"
(Oliveira, Carlos Eduardo Elias de. Considerações
sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível em < https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB-artigo.pdf>. Acesso em 31 jan. 2019). Concluiu o Relator
que a multipropriedade é direito pessoal, uma vez que se trata de contrato
regulando condutas de propriedade pertencente a terceiros.
No entanto, o Ministro João Otávio de Noronha apresentou
entendimento divergente e foi acompanhado pela maioria da turma. Fundamentou
que aquele "que detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre
fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos
multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo” – é possuidor de um
direito real e prossegue: A multipropriedade imobiliária, nada obstante ter
feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da
propriedade, se não for a sua própria expressão, como já vem proclamando a
doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia
da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade
dos direitos reais e do sistema de numerus clausus (BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. RE n.
1.546.165-SP/2014 – Voto Vencedor do Ministro João Otávio de Noronha.
Disponível em: <http://www.portaldori.com.br/wp-content/uploads/2016/09/ac%c3%
%93rd%c3%83o-noticia-sexta-23.09.pdf>Acesso
em 29 jan. 2019..).
Por conseguinte, o colegiado reconheceu que os atributos
dos direitos reais se harmoniza ao vínculo jurídico de aproveitamento econômico
compartilhado do imóvel, objeto de controvérsia, julgando procedentes os
Embargos de Terceiro e declarando insubsistente a penhora sobre a totalidade do
imóvel. Nesse cenário, conclui-se que a multipropriedade é uma espécie de
propriedade, instituída sob a forma de "condomínio especial" (O art. 1358-O da Lei nº 13.777/2018 regulou a multipropriedade como unidade autônoma,
delimitada no tempo e no espaço, inserida no regime de condomínio especial.
Justificando a utilização do condomínio especial, argumenta-se que, no
condomínio civil, “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou
gravá-la.” (art. 1.314 do Código Civil). Como não existe regra para a
quantificação ou aferição da parte ideal de cada condômino, inclusive, sendo
habitual, nas práticas notarial e registrária, a utilização de fração ou
porcentagem para expressar a quota ideal de cada coproprietário, não há
proibição, no ordenamento jurídico brasileiro, para representar a quota-parte
de um condomínio em frações de tempo, como, por exemplo, a primeira quinzena do
mês de janeiro ou, ainda, a terceira semana do mês de julho. Silva Filho já
defendia a utilização da multipropriedade no Brasil, aplicando-se
analogicamente a Lei 4591/64. Silva Filho, Elvino. Questões
de Condomínio no Registro de Imóveis. São Paulo: Editora Malheiros, 1999,
p. 139), enquadrando-se no
rol dos direitos reais previsto no art. 1.225, I do Código Civil Brasileiro, devendo ser
registrada na matrícula do imóvel, a peculiaridade de fracionamento do tempo de
utilização do imóvel por cada um dos coproprietários.
Dos requisitos para que
a multipropriedade seja constituída é necessário: (a) um ato inter vivos, um
contrato, ou causa mortis, um testamento, registrado na matrícula do imóvel;
(b) ato de instituição deverá regulamentar: os poderes e deveres dos
multiproprietários; o número máximo de pessoas que podem ser proprietários
simultaneamente do imóvel; as regras de acesso do administrador condominial ao
imóvel; a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção do imóvel; o
regime aplicável em caso de perda ou destruição; regular as multas aplicáveis
aos multiproprietários em caso de descumprimento de seus deveres (art. 1.358-G);
(c) cada fração de tempo de utilização do imóvel seja indivisível de, no
mínimo, 7 (sete) dias “seguidos ou intercalados” (art. 1.358-E).
A fração de tempo poderá ser a) fixa e determinada,
correspondente ao mesmo período de cada ano (ex. primeira semana de fevereiro,
dias 10 a 16 de abril etc.); (b) flutuante, variável de tempos em
tempos, respeitada a objetividade e a transparência do procedimento de escolha
e o tratamento isonômico entre os diversos multiproprietários; ou (c) mista,
combinando características do sistema fixo e do sistema flutuante.
É possível aplicar a Multipropriedade para bens móveis, Sim.
Nos Estados Unidos e em alguns países Europeus é possível instituir a Multipropriedade de bens móveis, aviões,
navios, helicópteros etc. No Brasil, todavia, o legislador restringiu o regime
aos bens imóveis (art. 1358-C da Lei 13.777/2018).
O registro da multipropriedade será realizado na matrícula do imóvel, ou seja, o regime de multipropriedade deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo obrigatório constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. (art. 1358-F da Lei 13.777/2018 e Lei 6.015/1973, art. 176, parágrafo 10). (BRASIL. STJ. RE n. 1.546.165-SP/2011-Min.Ricardo Villas Bôas Cueva-Voto-Vencido.www.portaldori.com.br/wp-cotent/uplads Acesso em 29 jan. 2019.
Segundo Carlos Eduardo Elias de Oliveira: "do
ponto de vista registral, haverá uma matrícula-mãe, na qual será registrada a
instituição do condomínio multiproprietário com a criação de novas
matrículas-filhas para as unidades periódicas. É semelhante ao que acontece com
o condomínio edilício: a matrícula-mãe recebe o registro da instituição do
condomínio edilício e, assim, gera matrículas autônomas para cada unidade
autônoma" Oliveira, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre
a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível
em < https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB-artigo.pdf>.
Acesso em 31 jan. 2019.
No caso de cessão da multipropriedade, não há direito de
preferência dos demais coproprietários: Ao contrário do direito de
preferência aplicável ao regime geral de condomínio, nos termos do art. 1358-
L do CC, a transferência do direito de multipropriedade e a sua produção
de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão
da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.
O parágrafo primeiro estabelece expressamente que não
haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se
estabelecido no instrumento de instituição da multipropriedade ou na convenção
de condomínio. Dessa forma, o legislador, acertadamente, explicitou que os
multiproprietários não terão direito de preferência quando da alienação de
qualquer outra fração de tempo do mesmo imóvel, não sendo necessária a
comunicação ou concordância dos demais. Destarte, fica ressalvada a
possibilidade de se prever a preempção, em favor do instituidor do condomínio
ou entre os diversos multiproprietários, no título constitutivo ou na convenção
de condomínio, privilegiando o livre exercício da autonomia privada das partes.
Dos efeitos do inadimplemento das despesas de custeio da
multipropriedade instituída em condomínio edilício, a rigor, cada multiproprietário responde individualmente
pelo custeio das obrigações de sua fração temporal, não havendo solidariedade
entre os diversos multiproprietários.
É o caso do IPTU, obrigação propter rem que
recai sobre a fração periódica do devedor, não sendo possível responsabilizar
os demais multiproprietários por uma dívida própria. Até porque, no caso de
inadimplemento, o Fisco poderá executar a unidade periódica do devedor para
quitação da dívida tributária, sem alcançar ou prejudicar os demais
multiproprietários. Tepedino complementa: por se tratar de unidade autônoma,
o IPTU há de ser individualizado e cobrado de cada multiproprietário, assim
como as despesas de luz, gás e água próprias da respectiva unidade, sendo
repartidas por cada multiproprietário as taxas condominiais que, como
obrigações propter rem, oneram o patrimônio pessoal de cada titular.
Essa questão se torna relevante na medida em que o presidente da República
vetou dispositivos (parágrafos 3º, 4º e 5º do artigo 1.358-J do Código
Civil) em cuja dicção se lia: parágrafo 3º: “Os multiproprietários
responderão, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento dos tributos,
contribuições condominiais e outros encargos que incidam sobre o imóvel”; e
parágrafo 4º: “Cada multiproprietário de uma fração de tempo responde
individualmente pelo custeio das obrigações, não havendo solidariedade entre os
diversos multiproprietários”. Tal veto, contudo, não altera a autonomia das
matrículas, devendo ser afastada, portanto, qualquer interpretação que
pretendesse atribuir ao conjunto dos multiproprietários de um mesmo apartamento
a responsabilidade solidária das referidas despesas individuais.
Assim, sendo a multipropriedade vinculada à unidade
autônoma, não há como atribuir ao conjunto dos multiproprietários de um mesmo
apartamento, a responsabilidade solidária das referidas despesas individuais. Por
outro lado, cabe aos coproprietários ratear as despesas comuns,
proporcionalmente, a sua fração temporal. Nessa hipótese, em caso de
inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das
despesas ordinárias ou extraordinárias, o art. 1.358-S do CC autoriza
a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente, na
forma prevista no CPC.
Ou seja, na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade
ser parte integrante de empreendimento, em que haja sistema de locação das
frações de tempo, por meio de uma administração única, repartindo entre si as
receitas das locações, independentemente da efetiva ocupação de cada unidade
autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício estabelecer que em caso de
inadimplência: o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a
integral quitação da dívida; a fração de tempo do inadimplente passe a integrar
o pool da administradora; a administradora do sistema de locação fique
automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do
inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o
inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do
condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral
quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao
multiproprietário.
Tepedino entende que a adjudicação é drástica e
complementa: Tal medida temporária, que caracteriza uma espécie de anticrese
legal, perdurará “até a quitação integral da dívida”, proibindo-se
ao multiproprietário a utilização do imóvel enquanto persistir a inadimplência.
Tal providência, bastante drástica, terá que ser regulada na convenção,
assegurando-se o amplo direito de defesa de cada titular, podendo o condomínio
inserir a respectiva unidade no pool hoteleiro, desde que haja
previsão, nos termos da convenção, de tal destinação econômica.
Seguindo essa linha, se o multiproprietário estiver
inadimplente e o imóvel sujeito a um regime de pool, poderá ele ser
proibido de usar sua unidade periódica, até que a dívida seja quitada, por meio
da exploração de sua fração temporal. Vale dizer que deve ser considerado o
lucro líquido obtido para o pagamento da dívida (art. 1.358-S, parágrafo
único, do CC).
O dispositivo prevê, portanto, a anticrese legal da
unidade periódica para o pagamento das contribuições condominiais, que deve ser
interpretada com cautela, pois, deve ser precedida de um procedimento em que
envolva notificação prévia do multiproprietário inadimplente para: purgar a
mora por aplicação analógica do art. 404 do CC ou
apresentar defesa com direito a recurso por aplicação analógica do art. 56 do CC.
Fato é que tal providência não pode ocorrer sem aviso prévio, sob pena de
violação ao princípios do contraditório e ampla defesa.
Aspecto não menos importante é a possibilidade de
incidência de gravames sobre o bem imóvel objeto de multipropriedade, e a forma
de sua execução. Considerando ser a multipropriedade enquadrada no rol dos
direitos reais, é legítima a incidência de gravame sobre a coisa, desde que o
ônus incida apenas na quota-parte do devedor multiproprietário, sob pena de
violação do direito de propriedade dos demais cotitulares, disposto no
art. 5º, XXII, da Constituição da República de 1988.
Conclui-se, portanto, que é admissível a incidência de
gravames no bem compartilhado, nos limites da fração do executado.
Por consequência, a Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça, no julgamento do REsp 1.526.125, reconheceu que, no caso
de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal, o
multiproprietário tem nos Embargos de Terceiro, o instrumento judicial
protetivo de sua fração ideal do bem constrito.
Das vantagens do imóvel em multipropriedade: (a)Divisão
proporcional de custos e despesas; (b) Mais liquidez financeira; (c) Otimização
da utilidade do bem e de sua função social; (d)Acesso a bens de valor elevado;
(e) Desembolso proporcional ao tempo de utilização do bem em questão; (f) Direito
de usufruir do bem em períodos determinados; (g) Possibilidade de remunerar o
tempo em que o imóvel não é usufruído; (h) Geração de riqueza para outros
investimentos; (i) Direito à propriedade; (j) Segurança jurídica. (Claudia
Mara de Almeida Rabelo Viegas, comenta em artigo a respeito do art. 56, no site
claudiamaraviegas.jusbrasil.com.br/artigos, publicado há 2 anos, com o
título “Multipropriedade Imobiliária – Lei nº 13.777/2018”, acessado em 27/11/2021,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Inserindo os comentários da equipe Guimarães e Mezzalira,
como bem observado por Renan Lotufo, as associações refletem uma comunhão de
ideais de certas pessoas, criando, por isso, um vínculo de caráter pessoa. É
justamente esse caráter pessoal que marca o vínculo existente entre os
associados que justifica a regra da intransmissibilidade da condição de
associado. (Renan Lotufo, Código Civil comentado, Vol. I, 2ª ed., São Paulo,
saraiva, 2004, p. 161). Todavia, como todo direito disponível, essa regra
pode ser afastada pela vontade dos interessados, a qual deverá ter ido
manifestada no estatuto.
Quanto a transferência de quota do patrimônio da
associação. Novamente evidenciando o caráter pessoa do vínculo que use os
associados, o parágrafo único do artigo 56 do Código Civil expressamente afirma
que a transmissão de quota ou fração ideal do patrimônio da associação não
confere ao adquirente ou ao herdeiro a condição de associado, o vínculo é de
natureza pessoal, não patrimonial. Mais uma vez, contudo, a regra comporta
exceção por expressa disposição estatutária. (Luiz Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira et al, apud Direito.com, nos comentários
ao CC 56, acessado em 27/11/2021, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
