Direito Civil Comentado
- Art. 572, 573, 574 - continua
- Da
Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
Parte
Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI
– Das Várias Espécies de Contrato
(art. 481 a 853) Capítulo V – Da Locação de
Coisas
- vargasdigitador.blogspot.com
Art. 572.
Se a
obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização
excessiva, será facultado ao juiz fixa-la em bases razoáveis.
Na visão de Nelson Rosenvald, o legislador deve ser aplaudido pela
inovação, segundo ele, uma expressa previsão da função social do contrato (CC
421), do abuso do direito (CC 187) e da vedação ao enriquecimento injustificado
(CC 884).
Em princípio, não há ilegalidade no fato de as partes ajustarem
que a obrigação de pagar o aluguel alcançará o período restante do contrato
desfeito. De fato, o CC 412 adverte que a cláusula penal compensatória não excederá
o valor da obrigação principal. Portanto, o locatário não pagará um centavo a
mais do que arcaria, caso a locação prosseguisse.
Nada obstante, cláusulas de tal teor praticamente inviabilizam a
autonomia privada e, por via oblíqua, esvaziam o próprio exercício do direito
potestativo à resilição. Afinal, quem desejará se subtrair a um negócio jurídico
sabendo que terá de arcar com as prestações sucessivas, mesmo sem a fruição do
bem?
Ora, cláusulas de tal jaez
representam violações ao espirito do direito, pois ultrapassam os limites
éticos do ordenamento. O sistema jurídico, em boa hora, intervém nos referidos
contratos para aplicar o princípio constitucional da proporcionalidade e
reduzir a cláusula penal para valores que efetivamente representem a realidade
do negócio jurídico e preservem sua função social, impedindo que a liberdade de
uma das partes seja sacrificada pela opressão do outro contratante. A expressão
“bases razoáveis” é um conceito jurídico indeterminado, que será preenchido em
vista à ética da situação às evidências reais da natureza do contrato e à
consecução de seus objetivos. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n.
10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e
atual., p. 619 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019. Revista e
atualizada nesta data por VD).
Na pauta de Ricardo Fiuza, o dispositivo resultou mantido, não obstante
a alteração feita ao artigo anterior, por emenda que ofereceu fórmula mais
justa, afastando do desmedido rigor do pagamento do aluguel pelo tempo restante
do contrato dissipado. O referido CC 571 teve a sua redação final em harmonia
com o art. 42 da Lei n. 8.245, de 18-10-1991, onde a consequência da devolução
prévia do bem locado impõe apenas ao locatário o dever de pagar a multa
pactuada, de forma proporcional. Logo, não há mais cogitar de pagamento do
aluguel pelo tempo que faltar, devendo a norma ater-se unicamente ao problema
do valor da cominação imposta, tendo em conta a mens legistoris, o que,
em verdade, repete a inteligência do CC 413. (Direito
Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Como lembra Marco Túlio de
Carvalho Rocha, ao contratar por prazo determinado, o locatário obriga-se ao
pagamento ao locador de alugueis por todo o prazo contratado. Cuida-se de obrigação
líquida e certa, passível de execução, se o contrato contiver os demais
requisitos de um título executivo extrajudicial. O dispositivo atribui ao juiz
a faculdade de mitigar o rigor da regra, se a indenização for julgada
excessiva. (Marco Túlio de
Carvalho Rocha apud Direito.com acesso
em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 573. A locação por tempo determinado
cessa de pleno direito vindo o prazo estipulado, independentemente de notificação
ou aviso.
Para o magistério de Nelson Rosenvald, o artigo alude à cessação
de pleno direito dos efeitos do contrato de locação com prazo. Alcançado o
termo contratual, dispensa-se interpelação do locatário, pois haverá uma
espécie de cláusula resolutiva expressa (CC 474), que impõe ao locatário a obrigação
imediata de restituir a coisa, sob pena de sofrer ação de reintegração de
posse, pelo fato de a posse se tornar injusta pelo vício da precariedade (CC
1.200).
Contudo, tratando-se de contrato sem prazo, deverá o locador
interpelar o locatário, a fim de constituí-lo em mora ex persona (CC
397, parágrafo único), assinalando um tempo razoável para devolução da coisa. Naturalmente,
parece-nos que o poder do locador de submeter o locatário a um prazo de
restituição da coisa é sujeito ao transcurso de um período razoável para que o
locatário tenha obtido considerável retorno da finalidade almejada com o
contrato de locação. A título ilustrativo, a locação de uma vaga de garagem sem
prazo não poderá ser desconstituída no mês seguinte à contratação, caso em que
se instalaria o abuso do direito à interpelação. Aplica-se aqui o disposto no
parágrafo único do CC 473.
Deve ser lembrado que, na locação
de imóveis urbanos, a legislação especial enfatiza que a extinção do contrato
se sujeita ao ajuste por escrito de um prazo não inferior a trinta meses de locação
(art. 46 da Lei n. 8.245/91), caso em que a resistência à devolução permitirá
que a pretensão restituitória seja resguardada pela denúncia vazia. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 619 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019.
Revista e atualizada nesta data por VD).
Como cientifica Ricardo Fiuza, a extinção da locação pelo seu
termo final é fenômeno do tempo do contrato. Ele surgiu por vontade das partes
e o decurso do prazo nele demarcado põe fim à relação jurídico-contratual. Encerrado
o prazo, está finda a locação, obrigando-se o locatário a restituir a coisa (CC
569, IV) e a razão pela qual cessa a avença locatícia de pleno direito, torna prescindível
notificação ou aviso. A devolução não se resume, porém a uma obrigação do locatário,
certo que ilícito retê-la, salvo sob os reclamos de benfeitorias (CC 578) ou do
ressarcimento (CC 571, parágrafo único). O locatário tem, por igual, direito a
devolver o bem locado, ao término do prazo, não prevalecendo exigência do
locador em recebe-lo somente após a realização de qualquer reparo, o que
caracterizaria condição potestativa. Eventual prejuízo deverá ser discutido em ação
própria. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 305 apud
Maria Helena Diniz Código Civil
Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf,
Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Na mesma esteira Marco Túlio de Carvalho Rocha. Nos contratos por prazo
determinado o término do prazo extingue a locação, de pleno direito,
independentemente de notificação, salvo se houver prorrogação tácita (CC 574).
Parte
da doutrina entende que a notificação é necessária para que o silêncio não seja
interpretado como prorrogação tácita, por prazo indeterminado (por todos: Silvio
Rodrigues. Direito Civil, v. 3, p. 234). Se o locador age de imediato, a
notificação não é necessária. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso
em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário
continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á
prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
Seguindo na esteira de Nelson Rosenvald o vertente dispositivo
prossegue a leitura do artigo precedente. Caso o contato alcance o seu termo, e
o locador não se manifeste acerca da devolução do bem, haverá uma presunção de prorrogação
da locação, mas doravante sem prazo.
Na prática, o artigo inviabiliza a parte final da norma pregressa.
Com efeito, o locador está dispensado de interpelar o locatário para a restituição
do bem nos contratos com termo, mas se não agir será penalizada pela manutenção
da locação, agora sem novo prazo. Em síntese, a interpelação acaba se tornando
um ônus para o locador, sob pena de suportar um prejuízo para si: submeter-se à
prorrogação indefinida do contrato.
Em verdade, o legislador
enunciou uma espécie de aplicação da teoria da supressio, pois a omissão
do locador por um prazo razoável gera no locatário a legítima expectativa de
confiança na manutenção da locação, impedindo que tardiamente possa aquele
reaver a coisa para si. Melhor seria se o legislador tivesse adotado regra
semelhante à Lei do Inquilinato (art. 46. § 1º, da Lei n. 8.245/91) e fixasse
em trinta dias o prazo de exercício de oposição por parte do locador, como condição
de prorrogação contratual. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n.
10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e
atual., p. 620 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019. Revista e
atualizada nesta data por VD).
No estender da lei apontada por Ricardo Fiuza, presume-se prorrogada
a locação, por tempo indeterminado, ante a falta de declaração contrária do locador,
dentro dos trinta dias imediatos ao término do prazo contratual, permanecendo o
locatário de posse da coisa por mais de um mês, sem dita oposição do locador. Diante
da relação jurídica de trato sucessivo, continuada a cada mês, uma atitude
expressiva de oposição, obstáculo de continuidade contratual, por parte do
locador, é pressuposto necessário a afastar a presunção de prorrogação. Dar-se-á,
em princípio, pela notificação para a entrega do bem e ao denunciar o término,
no exercício de direito material que o locador obtém, mediante o comunicado de
conhecimento, a efetiva extinção da locação.
Mas é preciso seja o aviso premonitório, que guarda forma livre,
expedido em tempo hábil no sentido de produzir os seus efeitos jurídicos a
elidir a presunção. O posicionamento jurisprudencial é exato, a conferir
eficácia no plano do direito material decorrente da vontade contida na notificação.
O aviso basta em si mesmo; a sentença que vier declarar o direito de o locador
reaver a coisa, apenas o pronuncia, pois locação já não mais existe. Outro obstáculo
de oposição, inequívoco a evidenciar não prorrogada a relação ex locato,
é o manejo imediato da ação cabível para o locador reaver a coisa (cf. RT
530/288: “a propositura da ação de despejo por término do prazo contratual é a
mais expressiva oposição do locador à prorrogação tácita da locação...”);
Insta observar que o Código Civil não situa a prorrogação
presumida no tempo. A presunção exige prova manifesta do desinteresse do
locador, admitindo a manutenção continuativa da locação por permanecer o locatário
na posse do bem. Entretanto, há de observar quando se tornará ilesa a locação por
falta de oposição do autor, como afirma a norma. Lembre-se as locações
residenciais, onde findo o prazo estipulado, a presunção ocorre, “se o
locatário permanecer por mais de trinta dias, sem oposição do locador” Lei n.
8.245/91, 56, parágrafo único). O decurso de tempo certo faz presumir ipso
legis a prorrogação da locação. Tal ocorrerá, sem dúvida alguma, na locação
que aqui se trata, embora o dispositivo em comento omita o prazo. A inserção do
lapso temporal é recomendável, para aclarar a norma.
Saliente-se, porém, uma vez prorrogada a locação por tempo
indeterminado, permanecendo as condições antes pactuadas, esta vencerá mês a mês,
cabendo, a qualquer tempo, a notificação, para cessar a indeterminação temporal
e, de consequência, romper a locação ampliada. Cumpre assinalar, nesse aspecto,
não cogitar a norma codificada prazo para a desocupação do bem objeto da locação
posta sob tempo indeterminado. A afastar a concordância na manutenção, a parte
locadora há de conceder, logicamente, prazo de aviso prévio, mediando o período
entre a denúncia e a efetiva restituição da coisa. O parágrafo 2º do art. 46 da
Lei n. 8.245/91, com propriedade, refere à concessão do prazo de trinta dias, o
que se compatibiliza com o sistema. No mesmo sentido, tratou o art. 1.209 do CC/1916,
sem mais correspondente. De qualquer sorte, apesar da antedita disposição
análoga, é indispensável menção ao prazo, contado da notificação, para a locação
de coisa regida pelo novo Código. (Direito Civil -
doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Corroborando
com ambos os comentários acima Marco Túlio de Carvalho Rocha, a permanência da coisa na
posse do locatário, sem oposição do locador, firma presunção de que as partes
anuíram com a prorrogação do contrato. Prorrogam-se todas as cláusulas que não forem
incompatíveis com a continuidade do contrato. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso
em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
