Direito Civil Comentado - 1.357,
1.358-A, B, C, D, E
Da Extinção do Condomínio –
VARGAS, Paulo S. R.
- Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.331 a 1.358) Capítulo VII – Do
Condomínio Edilício – Seção III – Da Extinção do Condomínio - digitadorvargas@outlook.com
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace
ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda,
por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Na doutrina observada por Ricardo Fiuza, extingue-se o condomínio se a construção ruir parcial ou totalmente, e a assembleia decidirá sobre a reconstrução ou venda do imóvel. O quorum para tal desiderato é de metade mais um. Na hipótese de reconstrução, poderá o condômino exonerar-se do pagamento vendendo seus direitos a outros condôminos; ocorrendo a venda, o condômino terá direito de preferência em relação ao estranho. Este dispositivo e seus parágrafos estão embasados no art. 14 e parágrafos da Lei a. 4.591. de 16-12- 1964, que disciplina o condomínio em plano horizontal. Traz inovações de redação e é de melhor técnica legislativa, modernizando as expressões. No mais, deve ser dado à matéria o mesmo tratamento doutrinário dedicado ao dispositivo mencionado da Lei n. 4.591/64. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 695, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 24/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Como ensina Caio Mário da Silva Pereira, ao contrário do condomínio tradicional, passível de extinção a qualquer tempo, a requerimento de qualquer condômino (CC 1.320, já comentado), o condomínio edilício, em razão de sua própria natureza, mesclando propriedade coletiva sobre o solo e partes comuns do prédio e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas, constitui um condomínio indivisível. Apesar de sua indivisibilidade essencial, o condomínio pode cessar por diferentes causas jurídicas, com extinção da propriedade horizontal (Condomínio e incorporações, 10. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2002, p. 211).
Elenca o artigo em exame três situações nas quais o condomínio pode ser extinto por fatos supervenientes: destruição total, destruição parcial ou risco de ruína. Tais fatos acarretam a legitimidade do síndico ou qualquer condômino - sem necessidade do quorum de um quarto - convocar a assembleia extraordinária, na qual se deliberará a persistência do condomínio, com a realização das obras necessárias, ou a venda a terceiros. A deliberação e a votação exigem a maioria absoluta das frações ideais, sem prever disposição em sentido contrário da convenção de condomínio. Logo, é norma cogente, e não dispositiva.
Note-se que o CC 1.346 exige a contratação de seguro para o risco de destruição total ou parcial do edifício. Nada impede, porém, os condôminos de deliberarem pela venda do edifício no estado em que se encontra, já depreciado, recebendo cm pecúnia a indenização do seguro. Caso optem pela reconstrução, o § 1º disciplina a possibilidade de um ou alguns condôminos não arcarem com a cota-parte dos custos. Abre-se a possibilidade aos demais condôminos de promover judicialmente a aquisição compulsória da unidade autônoma dos inadimplentes, mediante avaliação judicial. As regras processuais para tal aquisição, diante da lacuna do atual Código Civil, são ainda as previstas no art. 15 da Lei n. 4.591/64 (Fachin, Edson Luiz. Comentários ao Código Civil. Rio de Janeiro, Saraiva, 2003, v. XIV, p. 15). Deliberada a venda pela maioria, o preço será proporcional ao valor de cada uma das unidades autônomas e respectivas frações ideais de terreno. Note-se que o rateio do preço não se faz por cabeça ou fração de terreno, mas pelo valor da unidade imobiliária, levando em conta sua peculiar situação - andar mais alto, mais baixo, de frente, de fundos -, estado de conservação e benfeitorias introduzidas no imóvel. Se assim não fosse, haveria a possibilidade de enriquecimento sem causa de um condômino em detrimento de outro. A alienação deliberada pela maioria é compulsória e vincula eventuais dissidentes. Faculta-se apenas direito de preferência na aquisição de condôminos em relação a estranhos, sob pena de ineficácia da alienação. Na falta de regra específica sobre o exercício da preferência, aplicam-se por analogia as regras do CC 504 do Código Civil, que trata da venda de coisa indivisível. Pode ocorrer, ainda, de vários condôminos pretenderem exercer a preferência, caso no qual se aplica por analogia a regra do CC 1.322. A primeira preferência será do condômino com maior fração ideal, ou, insuficiente o primeiro critério, abre-se licitação entre os diversos interessados.
Nada impede, porém, que outras causas determinem a extinção do condomínio. A primeira delas é a própria vontade dos condôminos, por votação unânime em assembleia extraordinária, sem necessidade de causa objetiva prevista em lei. Embora não explicite a lei, a unanimidade é exigida, em razão da própria natureza da deliberação. Como anota Edson Luiz Fachin, se a unanimidade é exigida para a mudança de destinação da unidade ou do edifício, com maior dose de razão o é para sua extinção, aí incluídos também os votos dos condôminos inadimplentes. A segunda causa é a desapropriação, regulada no artigo seguinte (op. cit., p. 315). Pode, ainda, em casos extremos, haver determinação da extinção por ordem do Poder Público, quando houver ameaça à salubridade pública. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.399-400. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 24/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Arnaldo Rizzardo, em artigo publicado no site sindicolegal.com.br, publicado em 16 de novembro de 2018, intitulado Extinção do Condomínio Edilício, dá uma panorâmica em relação ao artigo estudado e vai além. Não se aborda, aqui, extinção do condomínio pela divisão da propriedade comum, de modo a se individualizar a porção de cada condomínio. No condomínio por unidades autônomas, há a indivisibilidade da propriedade comum, isto é, das áreas comuns, de uso de todos. Embora se tenha a separação das unidades de cada proprietário, tal não se dá com as partes de uso comum dos condôminos. A extinção que se estudará consiste no desaparecimento do condomínio, ou mais apropriadamente, do edifício dividido em unidades. O condomínio pode ser extinto em caso de alienação do edifício, de aquisição de todas as unidades por uma única pessoa natural ou jurídica, de sua destruição, de ameaça de ruína, de desapropriação do imóvel, de destinação para uma finalidade diversa da estabelecida no seu ato constitutivo, e que não mais comporta a manutenção da propriedade em comum, ou por mera decisão dos condóminos. Sobre a destruição (por fogo, água, desabamento, calamidades, terremoto, tremores de terra, deslizamento de terra, ou por mera decisão dos condôminos), ou ameaça de ruína, o CC 1.357 faculta aos condôminos decidirem quanto à reconstrução ou venda: “Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.” Naturalmente, se a opção for para a venda dá-se a extinção.
Ainda referentemente à destruição, é obrigatória se condenado o edifício pela autoridade pública; ou por motivo de insegurança ou insalubridade. Haverá uma assembleia para a deliberação, desde que convocada especificamente, com a ordem do dia voltada a essa finalidade, devendo todos os condôminos ser cientificados. Torna-se complicada a situação se não alcançado o quórum exigido, pois importará em manter-se o condomínio no estado em que se encontra o edifício, ou seja, destruído, mesmo que parcialmente, ou com ameaça de ruína, inclusive sem possibilidade de uso. Resta aos condôminos a escolha da venda de suas unidades, inclusive judicialmente (venda judicial de coisa comum), como permite o artigo 730 do Código de Processo Judicial, com a observância das disposições do procedimento de jurisdição voluntária, fazendo-se a avaliação e atendendo-se as preferências que se oferecem aos condôminos para a aquisição, em atenção aos artigos 879 a 903 do referido diploma. A venda se fará pelo maior lanço oferecido, ainda que inferior ao valor da avaliação.
Optando pela reconstrução, aos condôminos discordantes e facultada a venda de suas unidades, mediante avaliação judicial, isentando-se eles das despesas respectivas. Vem a previsão no § 1° do CC 1.357: “Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.” Não aparecendo interessados para a compra, nem mesmo estranhos ao condomínio, incumbe que participe das despesas. Se persistir a discordância, a via que resta consiste na venda judicial de coisa comum, com a prévia avaliação judicial, mas inclusive por preço inferior pois se fará pelo maior lanço oferecido.
O valor da venda sujeita-se a avaliação judicial,
seguindo o dispositivo acima. Entretanto, não parece apropriado prever a lei
civil o procedimento processual para determinado ato. Na hipótese, a avaliação
será judicial unicamente se instaurar-se litígio, com o encaminhamento da
matéria a juízo. No mais, várias outras maneiras existem para chegar-se ao
valor, com a deliberação em ata da assembleia, em especial se os condôminos
concordarem; ou recorrer a um juízo arbitral; ou mesmo delegar a uma comissão,
a um corretor ou profissional competente a estimativa do preço da unidade.
Para a reconstrução, submetem-se os projetos de demolição e reconstrução ao procedimento administrativo municipal. Não se trata de nova incorporação, eis que já se encontra consolidada a propriedade. As modificações, relativamente edifício anterior, dependem da aprovação municipal, com consequente averbação no registro imobiliário.
Na venda do edifício, os condôminos terão preferência para a compra frente aos estranhos, na existência de ofertas com preço igual. Após, reparte-se o valor apurado, sempre na proporção do valor das unidades, e não das frações ideais de cada condômino, em atendimento ao estipulado no § 2° do citado artigo: “Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos. Proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.” Justifica-se a divisão em vista do valor das unidades pela razão dos possíveis investimentos realizados por alguns condôminos, aumentando o preço, em detrimento de outros, que nenhum beneficiamento fez na sua unidade. Entretanto, essa diferenciação depende da possibilidade de avaliação. Do contrário, o repartimento terá em conta as frações ideais.
Seguramente, imensas as dificuldades na divisão do valor. Se a venda envolver o prédio inteiro, haverá complicações em definir o preço das diversas unidades, dadas as divergências que surgirão. Por isso, é conveniente que, antes da venda, decidam os condôminos o preço do imóvel e das unidades. Na falta de um denominador comum, pode-se nomear um avaliador em assembleia. Não se encontrando um consenso comum, o único caminho que resta é o judicial, o que importa em antever um descalabro total, posto que sabidos os percalços e a ineficiência da deste caminho.
Esta mesma forma de divisão do preço segue-se em havendo desapropriação pelo Poder Público, diante do ordenado pelo CC 1.358: “Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2° do artigo antecedente.” Daí se depreender que a desapropriação, permitida em caso de necessidade ou utilidade pública, isto é, por exigência do bem comum, também importa em extinção do condomínio, porquanto todas as unidades transferem-se ao Poder Público. Todavia, se o ato expropriatório abranger parte das unidades, a entidade pública simplesmente tornar-se-á condômina do imóvel, já que se torna titular de fração ideal dentro do todo. Essa a solução dada pelo artigo 18 da Lei n. 4.591/1964, em pleno, porquanto omisso o Código Civil sobre a matéria: “A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno”.
A distribuição do valor pago pelo desapropriante se fará na proporção do valor das unidades, se individualizada a avaliação; no caso de a estimativa levar em conta o conjunto transferido, divide-se o preço pela totalidade da metragem, com o pagamento em consonância com a fração ideal de cada titular que foi desapropriado. Arnaldo Rizzardo, em artigo publicado no site sindicolegal.com.br, publicado em 16 de novembro de 2018, intitulado Extinção do Condomínio Edilício, acessado em 24.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
No comentários de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não tem correspondente no Código Civil de 1916. O art. 18 da Lei n. 4.591/64 menciona a hipótese de desapropriação parcial da edificação apenas para estabelecer que o expropriante também se submete, apesar da natureza originária da aquisição, às regras da lei, da convenção e do regimento interno. Não menciona, porém, o critério do pagamento de indenização aos condôminos.
A regra do artigo em exame não tem razão de ser. Caso haja desapropriação integral do edifício em condomínio edilício, réus expropriados serão os condôminos e não o condomínio. Óbvio, portanto, que o preceito constitucional da justa indenização levará em conta o valor de cada uma das unidades autônomas e respectivas frações ideais de terreno, em vez do rateio por cabeça, ou mesmo por frações. O estado de cada unidade, as benfeitorias introduzidas e sua peculiar situação no edifício serão objetos de avaliação judicial. Eventuais direitos de terceiros sobre as unidades - usufrutuários, superficiários e mesmo locatários - serão indenizados na medida dos respectivos valores patrimoniais.
O art. 18 da Lei n. 4.591/64, que trata da situação jurídica relevante da desapropriação de apenas uma ou de algumas unidades autônomas do condomínio edilício, continua em pleno vigor. O expropriante, em que pese seu título originário, submeter-se-á ao regime jurídico do condomínio edilício, inclusive às regras previstas em convenção ou regimento interno, e ao pagamento das despesas condominiais anteriores e atuais, em vista de sua natureza de ônus reais (ver comentário ao CC 1.345). (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.400. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 24/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
No site presrepublica.jusbrasil.com.br, é citado: Seção IV – Do Condomínio de Lotes (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2.017):
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017).
§ 1º. A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Capítulo VII – A – Incluído pela Lei 13.777, de 2.018 (Vigência)
Do Condomínio em Multipropriedade - Seção I - Incluído pela Lei 13.777, de 2.018 (Vigência) – Disposições gerais.
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do consumidor). (Incluído pela Lei n. 13.777, de 2018) (Vigência).
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
II - flutuante,
caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica,
mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os
multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado;
ou (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência).
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência). Reformas no Código Civil, ainda sem comentários. (No site presrepublica.jusbrasil.com.br, é citado: Seção IV – Do Condomínio de Lotes (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2.017: Acessado 24/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
