1.
CONTRATOS
NOMINADOS – Compra e Venda – CLÁUSULAS ESPECIAIS
1.
RETROVENDA
- Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no
prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.
- É a faculdade que se reserva o vendedor, de
reaver o imóvel vendido, devolvendo ao comprador o preço, as despesas havidas
por este e os melhoramentos introduzidos no imóvel;
- Natureza Jurídica: Direito pessoal, com eficácia
real. Pacto acessório, adjeto à compra e venda, por meio do qual o vendedor
guarda a prerrogativa de resolver o negócio;
- Trata-se de condição resolutória, podendo o
vendedor reaver a coisa com quem quer que se encontre, ainda que o terceiro não
conheça a cláusula de retrato.
- Pressupostos:
- Que recaia sobre bem imóvel;
- Que o direito de retrato se perfaça dentro do
prazo de três anos.
- Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o
vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
- Parágrafo
único. Verificada a insuficiência
do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e
enquanto não for integralmente pago o comprador.
- Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e
legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
- Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo
imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele
acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito,
contanto que seja integral.
- Depósito
judicial do preço se o comprador se recusar a receber as quantias a que
faz jus;
- Direito de retrato é cessível e transmissível e
pode ser objeto de penhor, arresto, penhora, execução e dação em pagamento;
- A retrovenda não pode ser utilizada para a
instituição de pacto acessório em simulação de mútuo usuário;
- Condomínio:
- Na hipótese de caber o direito de retrato sobre o
imóvel a mais de uma pessoa, todas ou algumas ou somente uma poderá exercê-lo;
- Um só pode consolidar a propriedade, desde que
deposite o valor integral do preço;
- Pode surgir condomínio entre o vendedor que
exerceu o direito de retrato e o comprador do bem.
2.
VENDA
A CONTENTO
- Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sobcondição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará
perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
- É a venda que depende da aprovação do comprador,
de forma que esse recebe a coisa como comodatário;
- Condição ligada ao gosto ou satisfação do
comprador.
- Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição
suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja
idônea para o fim a que se destina.
- Venda sujeita a prova: tem por objeto gêneros que
se costumam provar, medir, pesar, experimentar;
- Condição suspensiva ligada à circunstância da
coisa ser ou não idônea para o fim que se destina;
- Em regra, o comprador recebe a coisa sem que
tenha havido a venda, a qual somente ocorrerá com a sua manifestação de aceitação;
- Necessária a concordância expressa do comprador;
- Cláusula meramente ou simplesmente potestativa,
fato de agradar.
- Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador que recebeu sobcondição
suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não
manifeste aceitá-la.
- Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor
terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em
prazo improrrogável.
- O recebimento da coisa opera efeitos de comodato,
enquanto não houver manifestação do comprador;
- O contrato deve consignar o prazo para
manifestação de vontade do comprador, se não houver, o vendedor deverá promover
a intimação judicial do comprador;
- O prazo é decadencial convencional.
3.
PREEMPÇÃO
OU PREFERÊNCIA
- Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer
ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este
use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
- Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de
preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou
a dois anos, se imóvel.
- É a cláusula que impõe ao comprador de
determinada coisa móvel ou imóvel a obrigação de, quando vendê-la, oferecer
primeiramente ao vendedor, nas mesmas condições.
- Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o
comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
- Art. 515. Aquele que exerce a preferência está sobpena de a perder, obrigado a
pagar em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
- Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a
coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo
nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o
vendedor.
- o comprador deve dar ciência ao vendedor da sua
intenção de vender a coisa, devendo o vendedor manifestar seu interesse no
prazo de três dias se o bem for imóvel e sessenta dias de imóvel.
- 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais
indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se
alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito,
poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
- Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter
dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem.
Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
- Natureza Jurídica: direito pessoal, assim o
descumprimento implica em responder o comprador por perdas e danos caso não
ofereça a coisa vendida.
- Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública,
ou por interesse social, não tiver o destino para o qual se desapropriou, ou
não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito
de preferência, pelo preço atual da coisa.
- Retrocessão na desapropriação: cabe quando o
poder público não der ao imóvel a utilidade para a qual fez a desapropriação;
- É obrigatório na locação (lei 8245/91, art. 27);
- Preferência do condômino (art. 504).
- Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder, nem passa aos herdeiros.
- Trata-se de um direito personalíssimo e,
portanto, não pode ser cedido aos seus herdeiros.
4.
VENDA
COM RESERVA DE DOMÍNIO
- Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a
propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
- Cláusula pela qual o comprador recebe somente a
posse direta do bem, permanecendo a propriedade reservada ao vendedor;
- Nesse caso a tradição não transfere propriedade.
- Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende
de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
- Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa
insuscetível de caracterização perfeita, para extremá-la de outras congêneres.
Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
- Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o
preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o
comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
- Condição Suspensiva: Porque a aquisição da propriedade
fica suspensa até que o pagamento do preço seja efetivado;
- Objeto: Coisa móvel, certa e determinada;
- Riscos da coisa: O comprador responde pelos
riscos da coisa, embora de propriedade do vendedor, até o pagamento do preço.
- Só se aplica ao bem móvel durável, aos
consumíveis não é possível aplicar esse instituto;
- Finalidade: garantir o cumprimento do contrato de
comporá e venda quando o pagamento do preço é feito parcelado;
- Validade contra terceiros: a cláusula de reserva
de domínio não poderá ser contratada de forma livre, devendo obedecer a forma
escrita e, para ter validade em relação a terceiros, deverá ser registrada no
domicílio do comprador.
- Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio
após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou
interpelação judicial.
- Em caso de descumprimento, o vendedor – na
verdade proprietário do bem – deverá constituir o comprador em mora, mediante o
protesto do título ou interpelação judicial.
- Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a
competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que
lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
- Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor
reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa,
as despesas feitas e o mais de direito lhe for devido. O excedente será
devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei
processual.
- O
vendedor poderá propor ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e
tudo o mais que for devido (art. 1.070, CPC), ou reaver a posse da coisa
vendida – ação de busca e apreensão;
- Nesta hipótese, o vendedor pode reter os valores
pagos para o pagamento da desapropriação, as despesas e tudo o mais que lhe for
devido em razão do descumprimento do contrato.
- Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante
financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os
direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A
operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro
do contrato.
- Financiamento: se o vendedor receber à vista o
preço, decorrente do negócio celebrado com instituição financeira, esta se
sub-rogará nos direitos do vendedor, para todos os efeitos, na reserva do
domínio inclusive.
5.
VENDA
SOBRE DOCUMENTO
- Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela
entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo
contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
- Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode
o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do
estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
- Conceito: cláusula que substitui a tradição da
coisa pela entrega de seu título representativo;
- O vendedor, entregando os documentos, libera-se
da obrigação e tem direito ao preço. O comprador, na posse justificada de tais
documentos, pode exigir ao transportador ou depositário a entrega da
mercadoria.
- Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na
data e no lugar da entrega dos documentos.
- Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro
que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se,
ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da
cosa.
- Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário,
caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de
verificar a coisa vendida, pela qual não responde.
- Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do
estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo,
diretamente do comprador.
6.
PACTO
DE MELHOR COMPRADOR
- Conceito: Cláusula em que se estipula que a venda
de um bem imóvel ficará desfeita se, dentro de certo prazo, não superior a um
ano, apresentar-se outro comprador oferecendo maiores vantagens (Código Civil
de 1916, art. 1.158 a 1.162).
- Cláusula resolutiva;
- Características:
a) Só pode ter por objeto coisa imóvel;
b) O comprador tem preferência de adquirir o bem
pelo mesmo preço da melhor proposta apresentada, em igualdade de condições;
c) Se o vendedor não aceitar melhor proposta no
prazo fixado, a venda será considerada definitiva.
7.
PACTO
COMISSÓRIO
- Conceito:
É a cláusula resolutiva específica na comporá e venda em que, ante o não
pagamento do preço pelo comprador, faculta ao vendedor desfazer a venda ou
pleitear o pagamento do preço (art. 1.163, Código Civil de 1916);
- Pode ser considerada uma cláusula abusiva.
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