terça-feira, 4 de março de 2014

CONTRATOS NOMINADOS - COMPRA E VENDA– CLÁUSULAS ESPECIAIS - RETROVENDA - VENDA A CONTENTO - PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA - VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO - VENDA SOBRE DOCUMENTO - PACTO DE MELHOR COMPRADOR - PACTO COMISSÓRIO -

1.                   CONTRATOS NOMINADOS – Compra e Venda – CLÁUSULAS ESPECIAIS

1.                   RETROVENDA

- Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

- É a faculdade que se reserva o vendedor, de reaver o imóvel vendido, devolvendo ao comprador o preço, as despesas havidas por este e os melhoramentos introduzidos no imóvel;
- Natureza Jurídica: Direito pessoal, com eficácia real. Pacto acessório, adjeto à compra e venda, por meio do qual o vendedor guarda a prerrogativa de resolver o negócio;
- Trata-se de condição resolutória, podendo o vendedor reaver a coisa com quem quer que se encontre, ainda que o terceiro não conheça a cláusula de retrato.

- Pressupostos:
- Que recaia sobre bem imóvel;
- Que o direito de retrato se perfaça dentro do prazo de três anos.

- Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
­- Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
- Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
- Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

- Depósito  judicial do preço se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus;
- Direito de retrato é cessível e transmissível e pode ser objeto de penhor, arresto, penhora, execução e dação em pagamento;
- A retrovenda não pode ser utilizada para a instituição de pacto acessório em simulação de mútuo usuário;

- Condomínio:
- Na hipótese de caber o direito de retrato sobre o imóvel a mais de uma pessoa, todas ou algumas ou somente uma poderá exercê-lo;
- Um só pode consolidar a propriedade, desde que deposite o valor integral do preço;
- Pode surgir condomínio entre o vendedor que exerceu o direito de retrato e o comprador do bem.

2.                   VENDA A CONTENTO

- Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sobcondição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

- É a venda que depende da aprovação do comprador, de forma que esse recebe a coisa como comodatário;
- Condição ligada ao gosto ou satisfação do comprador.

- Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

- Venda sujeita a prova: tem por objeto gêneros que se costumam provar, medir, pesar, experimentar;
- Condição suspensiva ligada à circunstância da coisa ser ou não idônea para o fim que se destina;
- Em regra, o comprador recebe a coisa sem que tenha havido a venda, a qual somente ocorrerá com a sua manifestação de aceitação;
- Necessária a concordância expressa do comprador;
- Cláusula meramente ou simplesmente potestativa, fato de agradar.

- Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador que recebeu sobcondição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
- Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.

- O recebimento da coisa opera efeitos de comodato, enquanto não houver manifestação do comprador;
- O contrato deve consignar o prazo para manifestação de vontade do comprador, se não houver, o vendedor deverá promover a intimação judicial do comprador;
- O prazo é decadencial convencional.

3.                   PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA

- Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
- Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

- É a cláusula que impõe ao comprador de determinada coisa móvel ou imóvel a obrigação de, quando vendê-la, oferecer primeiramente ao vendedor, nas mesmas condições.

- Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
- Art. 515. Aquele que exerce a preferência está sobpena de a perder, obrigado a pagar em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
- Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

- o comprador deve dar ciência ao vendedor da sua intenção de vender a coisa, devendo o vendedor manifestar seu interesse no prazo de três dias se o bem for imóvel e sessenta dias de imóvel.

- 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

- Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

- Natureza Jurídica: direito pessoal, assim o descumprimento implica em responder o comprador por perdas e danos caso não ofereça a coisa vendida.

- Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para o qual se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.

- Retrocessão na desapropriação: cabe quando o poder público não der ao imóvel a utilidade para a qual fez a desapropriação;
- É obrigatório na locação (lei 8245/91, art. 27);
- Preferência do condômino (art. 504).

- Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder, nem passa aos herdeiros.

- Trata-se de um direito personalíssimo e, portanto, não pode ser cedido aos seus herdeiros.

4.                   VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

- Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

- Cláusula pela qual o comprador recebe somente a posse direta do bem, permanecendo a propriedade reservada ao vendedor;
- Nesse caso a tradição não transfere propriedade.

- Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
- Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para extremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
- Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

- Condição Suspensiva: Porque a aquisição da propriedade fica suspensa até que o pagamento do preço seja efetivado;
- Objeto: Coisa móvel, certa e determinada;
- Riscos da coisa: O comprador responde pelos riscos da coisa, embora de propriedade do vendedor, até o pagamento do preço.
- Só se aplica ao bem móvel durável, aos consumíveis não é possível aplicar esse instituto;
- Finalidade: garantir o cumprimento do contrato de comporá e venda quando o pagamento do preço é feito parcelado;
- Validade contra terceiros: a cláusula de reserva de domínio não poderá ser contratada de forma livre, devendo obedecer a forma escrita e, para ter validade em relação a terceiros, deverá ser registrada no domicílio do comprador.

- Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

- Em caso de descumprimento, o vendedor – na verdade proprietário do bem – deverá constituir o comprador em mora, mediante o protesto do título ou interpelação judicial.

- Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
- Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.

- O vendedor poderá propor ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e tudo o mais que for devido (art. 1.070, CPC), ou reaver a posse da coisa vendida – ação de busca e apreensão;
- Nesta hipótese, o vendedor pode reter os valores pagos para o pagamento da desapropriação, as despesas e tudo o mais que lhe for devido em razão do descumprimento do contrato.

- Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.

- Financiamento: se o vendedor receber à vista o preço, decorrente do negócio celebrado com instituição financeira, esta se sub-rogará nos direitos do vendedor, para todos os efeitos, na reserva do domínio inclusive.

5.                   VENDA SOBRE DOCUMENTO

- Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
- Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.

- Conceito: cláusula que substitui a tradição da coisa pela entrega de seu título representativo;
- O vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigação e tem direito ao preço. O comprador, na posse justificada de tais documentos, pode exigir ao transportador ou depositário a entrega da mercadoria.

- Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.
- Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da cosa.
- Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde.
- Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.

6.                   PACTO DE MELHOR COMPRADOR

- Conceito: Cláusula em que se estipula que a venda de um bem imóvel ficará desfeita se, dentro de certo prazo, não superior a um ano, apresentar-se outro comprador oferecendo maiores vantagens (Código Civil de 1916, art. 1.158 a 1.162).
- Cláusula resolutiva;
- Características:
a) Só pode ter por objeto coisa imóvel;
b) O comprador tem preferência de adquirir o bem pelo mesmo preço da melhor proposta apresentada, em igualdade de condições;
c) Se o vendedor não aceitar melhor proposta no prazo fixado, a venda será considerada definitiva.

7.                   PACTO COMISSÓRIO

- Conceito: É a cláusula resolutiva específica na comporá e venda em que, ante o não pagamento do preço pelo comprador, faculta ao vendedor desfazer a venda ou pleitear o pagamento do preço (art. 1.163, Código Civil de 1916);

- Pode ser considerada uma cláusula abusiva.

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CONTRATOS NOMINADOS – COMPRA E VENDA - LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DEVIDO À FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES

1.                CONTRATOS NOMINADOS – COMPRA E VENDA

- Conceito: É o contrato pelo qual uma pessoa – vendedor – se obriga a transferir a outra – comprador – o domínio de um bem corpóreo ou incorpóreo, mediante o pagamento do preço correspondente.

- Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o  outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

- Características:
1) Bilateral ou sinalagmático: porque cria obrigações para ambos os contratantes que serão, a um tempo, credores e devedores;
2) Oneroso: porque ambos os contratantes auferem vantagens patrimoniais, o vendedor por receber o preço e o comprador por receber a coisa;
3) Cumulativo ou aleatório: porque o seu objeto pode ser certo e seguro (que é o mais comum); ou pode depender de um evento incerto, como ocorre na compra de safra agrícola;
4) Consensual ou solene: Dependendo das exigências da lei, poderá ser consensual ou solene.

ELEMENTOS:

- 1) COISA:
- Deverá estar no comércio, ou seja, a coisa deverá estar apta a ser transferida;
- Está fora do comércio a coisa que não puder ser negociada por razão legal ou por estar gravada da cláusula de inalienabilidade, ou por razão natural (por exemplo, estão fora do comércio o ar e a água);
- A coisa tem que ser lícita;
- deverá ser individuada, ou seja, devidamente discriminada, determinada ou determinável quando indicada pelo gênero e quantidade;
- Venda de coisa alheia: a coisa deve ser passível de transferência ao comprador, ou seja, deve pertencer ao vendedor;
- Ninguém pode comprar coisa que já lhe pertence e nem vender propriedade de terceiro;
- É possível a venda de coisa alheia desde que, no momento da transferência, a coisa seja de propriedade do devedor;
- Venda de coisa atual ou futura: deverá ter existência material – real ou potencial- no momento da realização do contrato. Se a coisa não vier a existir, o contrato é nulo, salvo se for aleatório.

- 2) PREÇO:
- Em regra: moeda corrente de curso forçado;
- O preço pode ser representado por títulos de crédito ou moeda estrangeira quando a legislação permitir.

- Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
- Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
- Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
- Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se nãohouver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
- Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
- Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

- Fixação do preço: Em regra é de acordo com a vontade das partes, mas também pode ser:
Por terceiro; mercado ou bolsa; índices ou parâmetros; preço corrente do vendedor.

- 3) CONSENSO:
- O contrato de compra e venda tem natureza pessoal, gerando para ao vendedor a obrigação de entregar a coisa e para o comprador de pagar o preço;
- Não transfere propriedade do bem, a qual se dá somente com a tradição – bem móvel – ou pelo registro do título aquisitivo – bem imóvel;

- Obrigações do vendedor:
- a) Entregar a coisa: quer pela tradição, quer pelo registro em escritura pública;

- Obrigações do comprador:
- a) Pagamento do preço, no lugar e força avençados no contrato. Normalmente a entrega da coisa é feita antes do pagamento do preço;

- Obrigações acessórias:
- a) O vendedor responde pelos vícios que a coisa apresentar (aparente e oculto) bem como pela evicção, mesmo quando a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos;

- Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
- Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

- b) Momento e lugar da tradição: a tradição deve ser feita imediatamente no prazo avençado no contrato. Não sendo venda a crédito o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. Não havendo previsão contratual, a tradição deverá ser procedida no lugar onde se encontrava a coisa antes da venda.

- Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
- Art. 493.  A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.

- c) O vendedor pode se recusar a entregar a coisa se o comprador cair em insolvência, salvo se ele prestar caução;
- d) As despesas decorrentes da tradição correm: no caso da escritura por conta do comprador e as da tradição por conta do vendedor;
- e) Débitos que gravam a coisa: segundo o disposto no art. 502, o vendedor responde pelos débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.

- Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
- Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

- f) Riscos da coisa: Até o momento da tradição, os riscos serão suportados pelo vendedor e os do preço pelo comprador. Os casos fortuitos que ocorrem quando a coisa já foi colocada à disposição do comprador durante a contagem ou a pesagem, correm por conta deste, quando estiver em mora.

- Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

§ 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DEVIDO À FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES

- É anulável a venda de ascendente a descendente, caso não haja concordância expressa dos demais descendentes (herdeiros necessários) e do cônjuge, salvo se o regime de bens for o da separação obrigatória. Esse preceito busca manter a igualdade dos quinhões hereditários.

- Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
- Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

- Discute-se se esse prazo é de decadência ou prescrição. Adotando-se o mesmo raciocínio do código anterior, o prazo seria de prescrição, mas a natureza do direito é de decadência e, nesse caso, seria imprescritível;
- O regime de bens da separação obrigatória diz com os casos em que a lei obriga determinado regime de bens. Esse regime gera efeitos no que tange, antes do casamento, a separação absoluta;
- O art. 497 regula outros casos nos quais a compra é proibida, salvo no caso do art. 498.

- Art. 497. Sobpena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direita ou indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda, estejam encarregados.
- Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-0se à cessão de crédito.
- Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.
- Art. 499. É lícito a comporá e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

- Coisa havida em condomínio: se a coisa for indivisível, não poderá o condômino vendê-la sem antes oferecê-la aos demais condôminos pelo mesmo preço.

REGRAS ESPECIAIS SOBRE A VENDA:

- Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
- § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
- § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
- § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

- Venda “ad mensuram”: a venda é feita sobmedida de extensão ou área determinada;
- A não correspondência da área possibilita o pleito de complementação da área, redução proporcional do preço ou resolução do contrato:
1) Ação “ex empto”: complementação de área – ação real;
2) Ação redibitória ou estimatória: ações supletivas – ação pessoal.

- Presume-se enunciativa a referência às medições quando não superior a 1/20, ressalvado ao comprador o direito de provar que não teria celebrado o negócio se soubesse a diferença;

- Venda “ad corpus”: ocorre quando não há descrição de área vendida (como certa e discriminada) ou descrição meramente enunciativa;
- “É a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico” (NELSON NERY JR.).

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