Direito Civil Comentado - 1.350, 1.351, 1352 Da Administração do Condomínio – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - 1.350, 1.351, 1352

Da Administração do Condomínio – VARGAS, Paulo S. R.

- Parte Especial –  Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.331 a 1.358) Capítulo VII – Do Condomínio Edilício – Seção II – Da Administração do Condomínio - digitadorvargas@outlook.com

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Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Ilustrando a toada de Francisco Eduardo Loureiro, a Lei n. 4.591/64 disciplina a assembleia geral ordinária de modo esparso, nos arts. 24, 25 e 27. Na lição de Nascimento Franco, a “assembleia Geral é o órgão supremo do condomínio, visto que através dela se manifesta a vontade da coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns” (Condomínio, 5. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2005, p. 87). Suas deliberações vinculam todos os condôminos, o síndico e o conselho fiscal. Atua criando novas normas ao votar ou alterar a convenção e o regimento interno, ou, então, como órgão deliberativo, ao decidir matérias de cunho administrativo e ao determinar a efetivação de medidas de interesse comum. Submete-se ela, todavia, às normas cogentes legais, à convenção de condomínio e ao regimento interno, até haver alteração dos dois últimos.

As assembleias, como já mencionado no comentário ao CC 1.348, podem ser ordinárias, extraordinárias ou especiais. O artigo em exame trata da assembleia ordinária, cujo temário é o previsto na cabeça do artigo: aprovação do orçamento das despesas, respectivas contribuições dos condôminos para fazer-lhes frente, prestação de contas do período pretérito, eleição de novo síndico, se já tiver esgotado o prazo do atual, bem como alterações no regimento interno. A periodicidade mínima é anual, por força de norma cogente, nada impedindo, todavia, a convenção de prever periodicidade inferior. Nada impede, inclusive, que outras matérias constem da pauta do dia, ou a realização simultânea de assembleia ordinária e extraordinária, desde que se respeite o quorum necessário para votação dos temas em pauta.

A convocação da assembleia geral ordinária é um dos deveres do síndico. Caso ele se omita, além de responder por prejuízos causados ao condomínio, abre a possibilidade de que condôminos, somando um quarto das frações ideais, efetuem a convocação (§ 1º). Caso persista a omissão, e não se consiga reunir o quorum de convocação, qualquer condômino poderá requerer ao juiz a adoção das medidas cabíveis (§ 2º). Não explicita a lei o alcance da expressão “o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino”. Deve o juiz, a princípio, apenas suprir a omissão e designar data para a realização da assembleia geral. A par dessa providência, pode tomar outras de caráter preventivo para preservar os interesses dos condôminos, como prorrogação do mandato do síndico atual ou designação de síndico judicial. Deve evitar, contudo, a decisão judicial substituir deliberações que seriam tomadas na assembleia, pois se trata de matéria de interesse e conveniência dos condôminos.

Diz a lei que a forma de convocação da assembleia geral é a prevista na convenção, o que está acorde com o contido no CC 1.334, III, já comentado. Prazo de antecedência, forma e convocação - por carta registrada, telefone, aviso no quadro geral, publicação em jornal de grande circulação - devem constar da convenção, desde que garantam mecanismos mínimos eficazes para o conhecimento dos condôminos. Na omissão da convenção, aplica-se por analogia a disciplina das sociedades anônimas. A matéria será melhor esmiuçada no comentário ao CC 1.354.

Não exige o atual Código Civil, ao contrário do art. 24, § 2o, da Lei n. 4.591/64, que as deliberações da assembleia geral sejam comunicadas aos condôminos no prazo de oito dias, em especial previsão orçamentária e forma de rateio. Presume a lei o conhecimento de todos os condôminos regularmente convocados daquilo deliberado em assembleia. Nada impede, porém, que a convenção de condomínio imponha o dever de comunicação posterior, no prazo que estipular. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.391-92. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 20/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente verifica-se o texto original do projeto tal como fora proposto à Câmara dos Deputados: “Convocará o síndico, anualmente, uma reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na escritura de constituição do condomínio, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regulamento interno”. Emenda da lavra do então Senador Itamar Franco modificou a redação do dispositivo com o intuito de tomá-la coerente com os termos da Emenda n. 149, que alterou o CC 1.372. Aqui, nitidamente, houve mais uma emenda de uniformização da linguagem do texto, ao substituir as expressões “regulamento interno” e “atos constitutivos do condomínio” por “regimento interno” e “convenção”. Como não poderia deixar de ser, foi-se pela sua aprovação.

Em sua Doutrina como aponta Ricardo Fiuza anualmente deverá ser convocada assembleia ordinária com o fim de aprovar o orçamento, as contribuições dos condôminos e as contas, bem como eleger o substituto do síndico e alterar o regimento interno.  Este dispositivo está embasado no art. 24 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, que regulamenta o condomínio em plano horizontal. Traz inovações de redação e é de melhor técnica legislativa, modernizando as expressões . No mais, deve ser dado à matéria o mesmo tratamento doutrinário dedicado ao dispositivo já apontado da Lei n. 4.591/64. O § 2º repete a regra do art. 27 da Lei n. 4.591/64. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 692, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 20/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No entendimento de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a assembleia geral ordinária ocorrerá anualmente, nos termos estabelecidos na convenção, oportunidade em que serão deliberadas as matérias mencionadas no dispositivo legal. Garantido o direito da minoria, o legislador previu a possibilidade de que, na inércia do sindico, um quarto dos condôminos poderá convocar a assembleia. Caso a assembleia não se reúna, qualquer condômino poderá provocar a intervenção do Poder Judiciário. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com acesso em 20.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Artigo com redação dada pela Lei n. 10.931, de 02.08.2004).

 

Seguindo a balada de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a convecção poderá ser alterada pela aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Benfeitorias voluptuárias se fazem com a aprovação de dois terços dos condôminos; as úteis com o voto da maioria simples; as necessárias podem ser realizadas pelo síndico, independentemente de autorização e, na omissão, por qualquer condômino.

 

Enunciado 248 do Conselho da Justiça Federal: “O quorum para alteração do regimento interno do Condomínio pode ser livremente fixado na Convenção”. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com acesso em 20.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No histórico, assim era a redação do dispositivo constante do projeto remetido pela Câmara dos Deputados ao Senado da República: “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração dos atos constitutivos do condomínio e do regulamento interno. A mudança da destinação do edifício, ou de unidade imobiliária, depende de ser aprovada pela unanimidade dos condôminos”. A partir das modificações implementadas pelo Senado Federal, no caso por emenda da responsabilidade do então Senador Itamar Franco, recebeu o dispositivo a redação atual tão-só com o mister de uniformizar a linguagem do texto, já revelada e aceita quanto a outros artigos. Foram substituídas as expressões “regulamento interno” e “atos constitutivos do condomínio ” por “regimento interno e convenção”, respectivamente. Fomos pela sua aprovação.  

A doutrina de Ricardo Fiuza aponta neste artigo estarem previstos dois quorum especiais: dois terços para a alteração da convenção e do regimento interno, e unanimidade para mudar a destinação do prédio. Entende-se que a previsão de unanimidade de votos para a mudança de destinação do prédio é de excessivo rigor, pois existem edifícios, principalmente no centro velho da cidade de São Paulo, que não mais se prestam para moradia, e a unanimidade impede a mudança de sua destinação e, consequentemente, a sua comercialização, provocando a desvalorização do bem, com prejuízos incomensuráveis aos proprietários. Tal regra é um paradoxo, pois se para emendar a Constituição da República não se exige unanimidade, por que a mudança de uma regra de direito privado a exigiria?

O dispositivo está embasado no parágrafo único do art. 25 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, que disciplina o condomínio em plano horizontal. Além de trazer inovações de redação, é de melhor técnica legislativa, modernizando as expressões No mais, deve a matéria receber o mesmo tratamento doutrinário dado ao artigo supracitado da Lei n. 4.59 1/64. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 692-93, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 20/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

O art. 25, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64 dispunha que, em assembleia extraordinária, poderia a convenção ser modificada pelo voto mínimo de condôminos representando dois terços do total das frações ideais. A norma, porém, era dispositiva e somente se aplicava em caráter subsidiário, na falta de estipulação diversa contida na própria convenção.

Segundo Francisco Eduardo Loureiro, a atual redação do artigo em estudo foi dada pela Lei n. 10.931/2004, alterando a redação original do Código Civil de 2002, que previa também o quorum qualificado de dois terços para alteração do regimento interno. Foi boa a alteração, pois não havia o menor sentido engessar as regras do regimento interno, que, por sua própria natureza, devem ser maleáveis e adequar-se à dinâmica da vida em condomínio. Em outros termos, a mudança do regimento interno não mais necessita de quorum especial, seguindo a regra geral do CC 1.352, salvo disposição em contrário da convenção. Esse, de resto, é o entendimento consolidado no Enunciado n. 248 da III Jornada de Direito Civil 2004: “O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção”.

A grande novidade da lei é a exigência cogente, prevalecente sobre a convenção, de quorum qualificado para alterar a convenção de condomínio. A regra incide também sobre as convenções anteriores ao atual Código Civil, pois, como já visto, não são elas simples contratos, mas atos-regra geradores de direito estatutário, sujeitos à imediata submissão às normas de ordem pública. Visa a lei a manter maior estabilidade para a convenção, o que se mostra discutível do ponto de vista da dinâmica das relações entre condôminos.

Dispõe o preceito que a alteração depende dos votos de dois terços dos condôminos. A fração se calcula não apenas sobre os condôminos presentes à assembleia, mas sobre a totalidade dos condôminos aptos a deliberar, excluídos, portanto, os inadimplentes. Os votos se calculam de acordo com a regra geral do parágrafo único do CC 1.352, proporcionais às frações ideais no solo e outras partes comuns, salvo disposição em contrário na convenção. Se a alteração da convenção disser respeito a matérias que exijam quorum mais elevado - construção de mais um pavimento, alteração da destinação - prevalecerá ele, em detrimento da regra geral.

A alteração da destinação da unidade autônoma ou do condomínio exige a aprovação da unanimidade dos condôminos. Como anotado no comentário ao CC 1.343, levando em conta a gravidade da alteração, a unanimidade abrange os condôminos aptos a deliberar e os inadimplentes. Haveria manifesta desproporção entre a sanção lateral prevista para o inadimplemento - o alijamento das deliberações - e a magnitude da mudança para todos os condôminos, que implica alteração da destinação da unidade, ou do condomínio. Um só condômino, portanto, pode vetar a alteração. Como, porém, explica Luiz Edson Fachin, em posição afinada com a natureza complexa da relação proprietária, “como não se trata de direito subjetivo impróprio, motivação irrazoável ou contrária ao legítimo e verdadeiro interesse da coletividade condominial, pode ser afastada por suprimento judicial” (Comentários ao Código Civil. Rio de Janeiro, Saraiva, 2003, v. XIV, p. 302). A questão se resolve nos termos do CC 187. O abuso de direito constitui ato ilícito, devendo ser reprimido mediante suprimento judicial. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.392-93. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 20/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

O art. 24, caput e seu § 3º, da Lei n. 4.591/64 disciplinam a mesma matéria. Como menciona Francisco Eduardo Loureiro, a primeira regra é a do estabelecimento de um quorum básico, em primeira convocação, aplicado sempre que lei ou convenção não exigir quorum especial. Esse quorum legal, incidente no silêncio de lei ou convenção, é o da maioria dos votos dos condôminos presentes, se representarem pelo menos metade das frações ideais. Há, portanto, na verdade, duas modalidades de quorum. Um primeiro, de instalação da assembleia, em que se verificará se os condôminos presentes reúnem pelo menos metade do total das frações ideais no terreno e nas coisas comuns aptos a votar, excluídos os inadimplentes. Instalada a assembleia, verifica-se o segundo quorum, o de deliberação, exigindo apenas a maioria dos votos dos condôminos presentes, cada um na força de sua fração ideal e nas coisas comuns.

Algumas dificuldades podem ocorrer, para cálculo do quorum de deliberação e cômputo dos votos. A assembleia delibera e decide, não se admitindo voto por correspondência, pois não participaria o condômino dos debates. Caso uma das unidades seja em condomínio tradicional do Código Civil, os condôminos devem previamente escolher quem vai representá-los. O condômino menor tem representação legal, mas se a deliberação importar em ato de oneração ou alienação da unidade ou de sua fração ideal, exige-se autorização judicial. Admite-se o voto por procuração, mas pode a convenção, para evitar os efeitos deletérios dessa prática, limitar o número de mandantes representados por mandatários. Exige-se a apresentação da procuração, não valendo a invocação de mandato verbal. Pode a procuração ser feita por instrumento particular, com poderes especiais para participar da assembleia, sem necessidade do reconhecimento de firma. Caso, porém, a matéria da ordem do dia importe na alienação ou oneração da unidade, a procuração deverá conter poderes especiais e expressos para a prática do ato. Pode, e é recomendável, a convenção exigir que o mandato tenha poderes relativos a determinada assembleia, evitando que seja utilizado por tempo indeterminado.

Finalmente, na apuração do quorum de deliberação, não se computam as abstenções dos condôminos (votos em branco). Tomem-se dois exemplos, mencionados por Nascimento Franco: “Suponha-se um condomínio de 10 (dez) apartamentos iguais, totalizando 10 (dez) votos iguais. Comparecem 8 (oito) condôminos e 2 (dois) se abstêm; 1 (um) vota por uma proposta; 2 (dois) votam por outra; 3 (três) votam por uma terceira. Excluindo-se os dois votos abstencionistas, restam 6 (seis) votos válidos e, por isso, vence a proposta que reunir 3 (três) votos, porque mais do que cada uma das outras correntes” (Condomínio, 5. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2005, p. 141). Caso se exigisse maioria absoluta (metade mais um), no mesmo exemplo, haveria necessidade de quatro votos para a aprovação da proposta.

O parágrafo único do preceito, norma de caráter dispositivo, diz que cada condômino vota com a força de sua fração ideal no terreno e nas coisas comuns, salvo disposição diversa da convenção de condomínio. Estabelece a lei, portanto, um critério primário (fração ideal de terreno), a ser usado no silêncio da convenção. Nada impede, porém, de adotar a convenção critério distinto, por exemplo a votação per capita, ou seja, cada condômino, um voto. Pode-se, ainda, desde que assim preveja a convenção, adotar-se um sistema misto, no qual se delibera pela maioria das pessoas (per capita), contanto que elas representem, no mínimo, determinada fração ideal de terreno. Por isso, para o cálculo exato da força dos votos, não podem ser eles secretos. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.394-95. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 20/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Como argumenta Américo Angélico em seu artigo “Reflexões sobre o quorum de acordo com o Código Civil”, publicado em 07/11/2006, quorum significa o número mínimo de pessoas presentes exigido por lei ou estatuto para que um órgão coletivo funcione. As disposições gerais relativas ao quorum de deliberações estão previstas nos CC 1.352 e 1.353, estando as demais matérias sujeitas a quorum especial contempladas em vários outros artigos. Quorum especial significa ter o legislador estabelecido bases quantitativas distintas para votação de determinadas matérias. Veja-se então, a tabela de especificação de quorum: 

Situação	Quorum
Para constituição de condomínio	2/3 das frações ideais (CC 1.333)
Para aplicação de multa aos condôminos que contrariam os incisos II a IV do CC 1.336 se a convenção for omissa a respeito	2/3 dos condôminos restantes (CC 1.336, § 2º
Para condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres	3/4 dos condôminos restantes (CC 1.337)
Para realização de obras voluptuárias	2/3 dos condôminos (CC 1.341, I)
Para realização de obras úteis	Maioria dos condôminos (1.341, II)
Para realização de acréscimo às edificações existentes	2/3 dos votos dos condôminos (CC 1.342)
Para construção no solo comum ou de outro pavimento com novas unidades	Unanimidade dos condôminos (CC 1.343)
Para destituição do síndico	1/4 dos condôminos (CC 1.349)
Para convocação de AG ordinária se o síndico não o faz	1/4 dos condôminos (CC 1.350, § 1º)
Para alteração da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno (Alterado pela Lei nº 10.931 de 2.8.2004)	2/3 dos votos dos condôminos (CC 1.351) Regimento Interno – maioria simples dos presentes
Para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária	Unanimidade dos condôminos (CC 1.351)
Para convocação de AG extraordinária pelos condôminos	1/4 dos condôminos (CC 1.355)
Para reconstrução ou venda	Metade mais uma das frações ideais (CC 1.357)

Se nos parece relativamente simples a aplicação e entendimento de especificação de quorum trazido pela lei civil de 2002, nada obstante remanescem dúvidas razoáveis, relativamente ao quorum necessário, quanto à aplicação das multas aos condôminos infratores, inadimplentes e antissociais. Duas são as normatizações legais. A primeira: aos condôminos que contrariam os incisos II a IV, do CC 1336, se a convenção for omissa a respeito. A segunda: ao condômino que. por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais (CC 1337, parágrafo único).

Contudo, no aspecto mais inovador condominial sobre quorum (CC 1336 e 1337), a interpretação do número de presentes exigidos por lei, nos obriga, primeiramente a lembrar que o Código Civil de 2002 é inovador e trouxe um novo perfil de condômino, desdobrando-o em três facetas: reiteradamente inadimplente; infrator e antissocial, atribuindo-lhes constrangimento de multa de 5% até 10 % o valor da taxa ordinária condominial (CC 1336 e 1337).

In casu, o entendimento do quorum necessário para a aplicação dessas multas, nos estimula a dar tratos a bola e registrar primeiramente que o legislador inovou também com o CC 1.354 que diz: “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião” . Representa uma inovação relativamente a lei de 1964 ao exigir a convocação de todos os condôminos. Aqui observa-se a paridade e uma das qualidades da lei civil: todos devem ser convocados, inclusive o reiteradamente inadimplente, o antissocial e o infrator, pois poderão, querendo, comparecer à assembleia e defender-se quanto ao constrangimento da multa trazida pelos CC 1.336 e 1.337.

Então, é com estas ponderações que podemos interpretar o quorum exigido pelos CC 1336, parágrafo 2º, e 1.337. Quando o legislador utiliza o termo restantes, significa dizer que se trata unicamente de quorum, número de presentes à assembleia, totalmente diverso de quorum ligado ao número de condôminos do edifício em questão, bem como das proporções das frações ideais. Trata-se de quorum facilitador das aplicações das inovadoras multas, prevendo o legislador a possibilidade da presença do(s) condômino(s) a ser ou não constrangido por multa em assembleia, podendo este defender-se diante da paridade trazida pela nova lei civil e também pela exigência da sua(s) convocação(s) ante os termos do artigo 1354 do CC. 

Portanto, o termo restante significa excluir o condômino a ser constrangido, se presente estiver, valendo então o número restante presente em assembleia, assim três quartos dos condôminos restantes, excluindo-se o constrangido (se presente estiver), contando-se três quartos dentre os presentes restantes. Trata-se, como já se disse, de quorum facilitador a propiciar a aplicação da especificação de quorum trazida pelo legislador na nova lei civil. (Revista Consultor Jurídico, 7 de novembro de 2006, Américo Angélico em seu artigo “Reflexões sobre o quorum de acordo com o Código Civil”. Acessado em 20/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).