Direito Civil Comentado - Art. 579, 580, 581 - Do Empréstimo (Do Comodato) – VARGAS, Paulo S. R. - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 579, 580, 581
- Do Empréstimo (Do Comodato) – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo VI – Do Empréstimo Seção I –

Do Comodato - (Art. 579 a 585)

 

Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.

 

O maquinismo, segundo o relator, apoiado no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 579, p. 309 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado, começa com: Os contratos de empréstimo são dois, nas suas espécies: comodato e mútuo. São contratos reais, i.é, aperfeiçoam-se pela entrega do objeto ou da coisa mutuada.

 

A dissimilitude entre eles, para melhor ideia conceitual, é exposta, com acuidade, por Darcy Arruda Miranda. Diz ele: “O comodato é empréstimo de uso, abrangendo coisas móveis e imóveis, e o mútuo é empréstimo de consumo, que exige a transferência da propriedade ao mutuário, que fica com a faculdade de consumi-la. O mutuante deve ser dono da coisa mutuada para poder transferir o domínio. O mútuo pode ser gratuito ou oneroso e o comodato é sempre gratuito” (Darcy Arruda Miranda, Anotações ao Código Civil brasileiro, 4. ed. São Paulo, Saraiva, 1995, v. 3 (p. 352); Clóvis Beviláqua, Código Civil dos).

 

Em precisa lição, recolhe-se a distinção específica. Enquanto no comodato, é a própria coisa emprestada que deve ser devolvida; no mútuo efetua-se a devolução em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (art. 586). Anote-se, por outro lado, a análise feita por Agostinho Alvim em sua Exposição Complementar, destacando haver o NCC alterado a presunção de gratuidade do mútuo, “atendendo a que o anteprojeto regula a matéria civil e também a comercial”. Nesse sentido, conferir o art. 591.

 

O comodato (commodum datum, ou seja, dado para cômodo e proveito), empréstimo de uso, é contrato unilateral, essencialmente não oneroso, pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa móvel ou imóvel infungível, para que dela disponha em proveito, por período determinado ou não, devendo retomá-la ao comodante, quando findo o prazo do contrato ou ele tenha o seu término. É o que deflui da definição de Clóvis Beviláqua: “... contrato gratuito, pelo qual alguém entrega a outrem alguma coisa infungível, para que dela se utilize, gratuitamente, e a restitua, depois”.

 

Contrato gratuito reclama a entrega da coisa infungível por objeto, nele contida a obrigação de restituí-la ao depois, e realizado sem forma solene é, de regra, intuitu personae. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 579, p. 309 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Lecionando Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 579, p. 615-616: Na linguagem vulgar, o termo empréstimo compreende a entrega de um objeto a alguém, que assume a obrigação de restituí-lo em determinado prazo. No sentido jurídico, o contrato de empréstimo é um modelo que acolhe duas modalidades contratuais: o comodato e o mútuo.

 

Apesar da finalidade idêntica, no comodato há um empréstimo de uso, pois a restituição da coisa móvel ou imóvel infungível se faz in natura; já o mútuo é um empréstimo de consumo, transmitindo-se a propriedade de coisa fungível, com a obrigação do mutuário de restituir coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (art. 85 do CC), já que as coisas fungíveis não podem ser utilizadas sem que isso implique em perecimento.

 

O comodato é um negócio jurídico gratuito. A gratuidade deriva do próprio nome cornmodum datum, importando em uma comodidade ou proveito para o beneficiário. Porém, difere da doação, diante da temporariedade que lhe é ínsita, já que o bem infungível e inconsumível será objeto de restituição após determinado tempo de uso. Se houvesse retribuição em favor do comodante, estaríamos diante de uma locação. Mesmo que incida um encargo sobre o comodato (v.g., ter o comodatário de entregar 10 litros de leite semanais a uma cre2che) ou deva o comodatário arcar com determinadas despesas, mantém-se a gratuidade, eis que tais gastos não configuram contraprestações, mas meras restrições à liberalidade.

 

Também é contrato unilateral, eis que só há obrigação para o comodatário, qual seja: restituir a coisa. Não há obrigação para o comodante de entregar o bem, pois, sendo contrato real, a tradição é elemento constitutivo do negócio jurídico, verdadeiro pressuposto de existência do comodato. Assim, a promessa de comodato será considerada como contrato preliminar, cujo descumprimento da obrigação de entregar ensejará indenização por perdas e danos, à luz do art. 465 do Código Civil. Parece-nos inviável a execução específica do contrato preliminar, diante da gratuidade e pessoalidade do negócio jurídico.

 

Da gratuidade se infere ainda o caráter intuitu personae do comodato, tendo em vista que o comodante celebra o empréstimo em atenção às qualidades pessoais do comodatário. Por isso, não se transfere aos herdeiros, nem pode ser objeto de cessão sem o consentimento do comodante.

 

Outrossim, o fato de o comodato ser gratuito provoca consequências em nível de responsabilidade civil. Conforme se infere do art. 392 do Código Civil, o comodante - a quem o contrato não aproveita - só responde por danos causados a terceiros emanados do imóvel se houver agido dolosamente e não culposamente, como nos contratos onerosos.

O contrato de comodato é informal e não solene, admitindo-se mesmo a forma verbal, apesar de ser aconselhável que se reduza à forma escrita - ad probationem - até mesmo para que não existam dúvidas sobre a realização de um contrato e não uma mera permissão ou tolerância, o que retiraria do comodatário a condição de possuidor, convertendo-o cm mero detentor (art. 1.208 do CC). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 579, p. 615-616, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No viger do disposto, o posicionamento de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 579: Comodato é o empréstimo de coisas infungíveis. É contrato unilateral, gratuito, real e de duração. São partes o comodante e o comodatário.

Tal como na locação, o comodante não precisa ser proprietário da coisa, basta que possua o direito de uso e não lhe seja vedado transferi-lo. Os administradores de bens de incapazes não podem dá-los em comodato, sal autorização judicial. As pessoas casadas dependem de autorização conjugal para dar em comodato bens comuns (art. 1.663, § 2º, Código Civil).

Por ser contrato real, somente se aperfeiçoa com a entrega da coisa ao comodatário. Antes da entrega, o contrato tem força de contrato preliminar (pactum de commodando).

Somente bens infungíveis, móveis ou imóveis, podem ser objeto de comodato, pois o tomador desta modalidade de empréstimo obriga-se a devolver a própria coisa recebida do comodante. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 579, acessado em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.

Segundo entendimento do relator em Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 580, p. 309-310 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Os cuidados da lei pretendem prevenir exorbitância de atribuições daqueles a quem são os bens confiados à sua guarda por força de um munus legal ou convencional. Os administradores de bens alheios não podem, por isso, cedê-los em comodato, cujo exercício apenas favorece o comodatário. Arnaldo Marmitt salienta a teleologia da norma explicando decorrer a vedação, sem o assentimento judicial, do caráter de gratuidade de que se reveste o comodato. (Arnaldo Mamnútt, Comodatto, Rio de Janeiro, Aide, 1991 (p. 44). De fato. A não-onerosidade importa em vantagem quase sempre exclusiva daquele que recebe a coisa por empréstimo gratuito. Desse modo, limitada a administração em geral aos atos a ela inerentes, deles não se cuidando a outorga de comodato, resulta uma inabilitação legal do administrador para a cessão aqui tratada. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 580, p. 309-310 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Observa Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 580, p. 616-617: Só poderá figurar na condição de comodante aquele que possuir capacidade de fato, isto é, aptidão pessoal para a prática de negócios jurídicos patrimoniais. Os “absoluta e relativamente incapazes” (arts. 3° e 4º do CC) serão representados e assistidos.

Todavia, para o comodato não é suficiente que a capacidade fática seja suprida pela representação. Pede-se também a legitimação, que significa a aptidão para dispor em determinado negócio jurídico. Aqui, os tutores e curadores necessitarão de autorização judicial para a configuração da legitimação. A exigência de alvará judicial (e da oitiva do MP como custus legis) se explica pela preservação da indenidade patrimonial do incapaz.

À primeira vista, os arts. 1.749, II, e 1.781 do Código Civil inviabilizariam o comodato, mesmo com autorização judicial. Todavia, impedem eles apenas a disposição gratuita de bens do incapaz (e do pródigo por extensão do art. 1.782 do CC). No comodato, ao contrário da doação, não há disposição, mas empréstimo, cujo traço distintivo é a temporariedade. Aliás, muitas vezes o empréstimo pode servir aos interesses do hipossuficiente, beneficiando um parente ou aliviando os seus gastos com a conservação da coisa.

Por fim, lembre-se de que não apenas o proprietário pode dar a coisa em comodato como também é lícita a iniciativa por parte de um detentor de direito real ou obrigacional sobre o bem, como um usufrutuário (art. 1.393 do CC), superficiário (art. 1.372 do CC) ou locatário (art. 13 da Lei n. 8.245/91). Em tais casos, o desdobramento da posse se acentuará, havendo uma só posse direta (comodatário) e duas ou mais posses indiretas (proprietário e comodantes). Contudo, acreditamos que o comodatário não poderá desdobrar o comodato, não apenas pela ausência de autorização legal como pela própria índole personalíssima da relação originária. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 580, p. 616-617, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Para a defesa de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 580: Comodato é contrato que, em geral, somente beneficia uma das partes, a que recebe a coisa para usá-la durante algum tempo. A princípio, do comodato não surgem vantagens para o comodante e, por esta razão, a lei veda que administradores de bens alheios realizem o comodato destes bens “sem autorização especial”. A autorização especial pode ser declaração autônoma daquele, cujos bens são administrados ou autorização judicial, quando se tratar de bens de incapazes.

Há inúmeras circunstâncias que tornam o contrato vantajoso para o comodante, como a transferência de despesas de manutenção da coisa e a vigilância da mesma em virtude do próprio contrato. Tais benefícios são indiretos e não configuram contraprestação, razão pela qual o contrato é sempre unilateral e gratuito. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 580, acessado em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.

Dando continuidade à lição de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 581: O comodato por prazo indeterminado pode ser rescindido por qualquer das partes a qualquer tempo. Segundo o princípio da boa-fé objetiva, concretizado no dispositivo comentado, deve ser respeitado prazo razoável para que o comodatário possa usufruir a coisa.

Se por prazo determinado, ambas as partes devem respeitá-lo. Por se tratar de contrato benéfico, que favorece o comodatário, o dispositivo permite que o comodante retome a coisa antes de vencido o prazo em caso de necessidade imprevista e urgente. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 581, acessado em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Considerando o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 581, p. 310 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Necessidade imprevista e urgente permite, todavia, o comodante demandar a coisa sob empréstimo, antes do tempo próprio, quer o convencional, quer o que se determine pelo uso outorgado. A recuperação antecipada funda-se, a rigor, em razões sérias e supervenientes, imprevisíveis ao tempo da outorga sujeita à uma cognição judicial como tal proclamadas. Em se tratando de prazo indeterminado, porém, tem a jurisprudência se inclinado a entender dispensável a justificativa de necessidades imprevistas e urgentes. Nesse sentido: STI, 4ª T. REsp 236.454-MG, Di de 11-6- 2001.

“Aqui dois interesses colidem: O do comodatário, que gratuitamente utiliza a coisa de outrem, e o do comodante que, por não poder prever uma necessidade urgente, deu de empréstimo coisa que agora lhe faz falta. É evidente que a lei deve preferir o interesse do comodante, que é dono” (Silvio Rodrigues, Direito Civil; dos contratos e das declarações unilaterais da vontade, 27. ed. São Paulo, Saraiva, 2000, v. 3, p. 247-8). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 581, p. 310 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Têm-se na lição de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 581, p. 617-618: Nos comodatos com prazo, não há controvérsias. Alcançado o termo contratual, a devolução se impõe sob pena de transformação da posse direta e justa em injusta pela precariedade (art. 1.200 do CC). Incidindo o esbulho pela recusa de restituição da coisa, poderá o comodante ajuizar ação de reintegração de posse. É de bom alvitre que seja ajuizada ação até trinta dias após o alcance do prazo, pois, sendo o mesmo superado, presumir-se-á que houve a prorrogação da avença, sendo necessária a interpelação do comodatário para a propositura de demanda.

Já nos contratos sem prazo, poderia em princípio parecer simples a retomada da coisa, sendo bastante a interpelação do comodatário pelo princípio da satisfação imediata (art. 331 do CC). Todavia, se imaginarmos o comodato de um imóvel rural, concedido em atenção às necessidades econômicas do comodatário, alcançaríamos o absurdo se admitíssemos a possibilidade de resilição unilateral do contrato a qualquer tempo.

Por isso, a norma enfatiza que, na ausência do prazo convencional, o termo moral será o necessário para o alcance das finalidades do uso concedido. Voltando ao exemplo da fazenda, no mínimo um ano para o plantio e a colheita da safra. Tempo de restituição inferior implicaria lesão ao princípio da boa-fé objetiva pelo abuso do direito potestativo de resilição contratual. Temos, portanto, uma hipótese que lembra aquela genericamente prevista para o exercício da denúncia (art. 473, parágrafo único, do CC), com a diferença de que o comodatário não precisa demonstrar que efetuou “ investimentos consideráveis” para a execução do contrato, o que atentaria contra a própria lógica do instituto.

Todavia, a parte final do dispositivo excepciona a regra geral quando o comodante demonstrar uma necessidade imprevisível e urgente para a retomada, que convença o magistrado a suspender o uso e gozo da coisa emprestada. Poderíamos cogitar do comodante que perde o emprego, provando que a única forma de sustento será a obtenção dos frutos do imóvel concedido em comodato. Aqui o juiz antecipará a tutela em ação de denúncia do comodato. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 581, p. 617-618, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 20/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 577, 578 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 577, 578
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.

Para o relator, esta é a visão no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 577, p. 307-308 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A alteração das partes contratantes, por sub-rogação objetiva, decorre desta previsão legal. As partes são substituídas por seus sucessores enquanto em vigor o contrato de locação (REsp 167.978). A regra versa sobre efeito obrigacional, e por não ser a obrigação personalíssima, cabível é a transferência da relação jurídica, com todas as suas implicações, direitos e deveres, aos herdeiros do locador ou do locatário, falecendo estes. O evento morte de um dos contratantes acarreta a sucessão contratual da parte em um dos polos da relação ex locato, mantendo-se-lhe a incolumidade da locação. Para esse efeito, obrigam-se ambas as partes, a saber do contrato de prazo determinado. Entenda-se a referida sucessão operada automaticamente ar lege, assim se aperfeiçoando sem dependência de qualquer procedimento ou formalidade. A matéria está, por igual, regulada pelos arts. 11 e 12 da Lei n. 8.245191. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 577, p. 307-308 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 19/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Considerando Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 577, p. 614: Em princípio, o contrato de locação não é intuitu personae, sendo passível de transmissão aos herdeiros do locador e do locatário até que se alcance o prazo estipulado (art. 1.784 do CC). Trata-se de uma sub-rogação contratual, pela qual os herdeiros assumem a posição econômica do de cujus. Mas, caso as forças da herança não suportem a locação, não poderá o locador exigir débitos vencidos do locatário (art. 1.792 do CC). 

Outrossim, se eventualmente o contrato assumir conotação personalíssima, poderão os sucessores imediatamente desconstituir a relação, sem que tenham de assumir as cláusulas penais previstas para as partes originárias (v. g., locação de automóvel para anúncio de espetáculo musical, quando o artista-locatário falece).

Se o contrato não possuir prazo, os herdeiros poderão denunciá-lo da mesma forma que as partes originárias, mediante interpelação. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 577, p. 614, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 19/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na prática, como aponta Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 577: Por ser a locação um contrato impessoal, os herdeiros do locador ou do locatário assumem a posição contratual do sucedido e devem respeitar o prazo avençado caso a locação tenha sido contratada por prazo determinado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 577, acessado em 19/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 578. Salvo disposição em contrário, á locatário goza do direito dê retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Na prédica do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 578, p. 308 apud Maria Helena Diniz Código Civil, cita: Na sua clássica obra Direito de retenção, Arnoldo Medeiros da Fonseca afirma categórico: “Sob a denominação específica de direito de retenção, e como figura jurídica autônoma, o que se compreende é a faculdade assegurada ao credor, independentemente de qualquer convenção, de continuar a deter a coisa a outrem devida até ser satisfeita, ou ficar extinta, uma obrigação existente para com ele”. Nesse passo, conforme assevera Carvalho de Mendonça, o direito de retenção é (Amoldo Medeiros da Fonseca, Direito de retenção, 2. ed. Forense, 1944 (p. 100), “um meio de obrigar o devedor a executar a obrigação contraída, i.é, um remédio defensivo, um meio de vincular a coisa alheia ao cumprimento da obrigação relativa a essa mesma coisa; é um favor ao crédito, uma proteção a boa-fé e um expediente econômico, poupando as despesas e evitando as lentidões de um duplo processo’ (J. X. Carvalho de Mendonça, Tratado de direito comercial, Rio de Janeiro, Tip. Bernard Frêres, 1917, v. 8 (p. 172);

As tais benfeitorias necessárias (impensae necessariae) são as indispensáveis, que se destinam a conservar a coisa ou a impedir o seu perecimento. Obriga-se o locador a indenizá-las, sob pena de enriquecimento sem causa. Benfeitorias úteis (impensae utiles) são as proveitosas, que prestam à coisa o seu melhor uso, dando-lhe comodidade e acrescentando-lhe valor, ou, no particular, aquelas essenciais à própria utilização da coisa ao uso a que se destina. A pretensão de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis não obriga o locatário a outro aluguel que não o avençado, não se aplicando à hipótese o disposto no art. 575. Cláusula contratual pode ser incluída em que o locatário renuncie ao respectivo direito de retenção ou de indenização. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 578, p. 308 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 19/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Conceituando Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 578: Direito de retenção é o de manter a coisa consigo, enquanto não sobrevier o pagamento devido. No caso, a lei somente defere direito de retenção ao locatário que tiver realizado benfeitorias necessárias ou uteis que tiverem sido autorizadas pelo locador. Vale dizer: não há direito de retenção por benfeitorias voluptuárias; as benfeitorias uteis somente conferem esse direito se o locador as houver autorizado.

Durante o período em que o locatário continuar na posse da coisa com base no direito de retenção, o contrato continua em vigor, persistindo a obrigação do locatário de arcar com o aluguel e demais encargos da locação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 578, acessado em 19/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Conforme os saberes do relator no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 574, p. 305-306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Presume-se prorrogada a locação, por tempo indeterminado, ante a falta de declaração contrária do locador, dentro dos trinta dias imediatos ao término do prazo contratual, permanecendo o locatário de posse da coisa por mais de um mês, sem dita oposição do locador. Diante da relação jurídica de trato sucessivo, continuada a cada mês, uma atitude expressiva de oposição, obstáculo de continuidade contratual, por parte do locador, é pressuposto necessário a afastar a presunção de prorrogação. Dar-se-á, em princípio, pela notificação para a entrega do bem e ao denunciar o término, no exercício de direito material que o locador obtém, mediante o comunicado de conhecimento, a efetiva extinção da locação.

Mas é preciso seja o aviso premonitório, que guarda forma livre, expedido em tempo hábil no sentido de produzir os seus efeitos jurídicos a elidir a presunção. O posicionamento jurisprudencial é exato, a conferir eficácia no plano do direito material decorrente da vontade contida na notificação. O aviso basta em si mesmo; a sentença que vier declarar o direito de o locador reaver a coisa, apenas o pronuncia, pois, locação já não mais existe. Outro obstáculo de oposição, inequívoco a evidenciar não prorrogada a relação ex locato, é o manejo imediato da ação cabível para o locador reaver a coisa (cf. RT, 530/288: “a propositura da ação de despejo por término do prazo contratual é a mais expressiva oposição do locador à prorrogação tácita da locação...”).

Insta observar que o Código Civil não situa a prorrogação presumida no tempo. A presunção exige prova manifesta do desinteresse do locador, admitindo a manutenção continuativa da locação por permanecer o locatário na posse do bem. Entretanto, há de observar quando se tornará ilesa a locação por falta de oposição do autor, como afirma a norma. Lembrem-se as locações residenciais, onde findo o prazo estipulado, a presunção ocorre, “se o locatário permanecer por mais de trinta dias, sem oposição do locador” (Art. 56, parágrafo único, Lei n. 8.245/91). O decurso de tempo certo faz presumir ipso legis a prorrogação da locação. Tal ocorrerá, sem dúvida alguma, na locação que aqui se trata, embora o dispositivo em comento omita o prazo. A inserção do lapso temporal é recomendável, para aclarar a norma.

Saliente-se, porém, uma vez prorrogada a locação por tempo indeterminado, permanecendo as condições antes pactuadas, esta vencerá mês a mês, cabendo, a qualquer tempo, a notificação, para cessar a indeterminação temporal e, de consequência, romper a locação ampliada. Cumpre assinalar, nesse aspecto, não cogitar a norma codificada prazo para a desocupação do bem objeto da locação posta sob tempo indeterminado. Ao afastar a concordância na manutenção, a parte locadora há de conceder, logicamente, prazo de aviso prévio, mediando o período entre a denúncia e a efetiva restituição da coisa. O § 2º do Art. 46 da Lei n. 8.245/ 91, com propriedade, refere à concessão do prazo de trinta dias, o que se compatibiliza com o sistema. No mesmo sentido, tratou o Art. 1.209 do CC de 1916, sem mais correspondente. De qualquer sorte, apesar da antedita disposição análoga, é indispensável menção ao prazo, contado da notificação, para a locação de coisa regida pelo novo Código. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 574, p. 305-306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na distinção de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 574, p. 612: O vertente dispositivo prossegue a leitura do artigo precedente. Caso o contrato alcance o seu termo e o locador não se manifeste acerca da devolução do bem, haverá uma presunção de prorrogação da locação, mas doravante sem prazo.

Na prática, o artigo inviabiliza a parte final da norma pregressa. Com efeito, o locador está dispensado de interpelar o locatário para a restituição do bem nos contratos com termo, mas se não agir será penalizado pela manutenção da locação, agora sem novo prazo. Em síntese, a interpelação acaba se tornando um ônus para o locador, sob pena de suportar um prejuízo para si: submeter-se à prorrogação indefinida do contrato.

Em verdade, o legislador enunciou uma espécie de aplicação da teoria da supressio, pois a omissão do locador por um prazo razoável gera no locatário a legítima expectativa de confiança na manutenção da locação, impedindo que tardiamente possa aquele reaver a coisa para si. Melhor seria se o legislador tivesse adotado regra semelhante à da Lei do Inquilinato (art. 46, § Iº, da Lei n. 8.245/91) e fixasse em trinta dias o prazo de exercício de oposição por parte do locador, como condição de prorrogação contratual. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 574, p. 612, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Concordemente Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 574: A permanência da coisa na posse do locatário, sem oposição do locador, firma presunção de que as partes anuíram com a prorrogação do contrato. Prorrogam-se todas as cláusulas que não forem incompatíveis com a continuidade do contrato. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 574, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 575.  Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

Em face da sistemática introduzida pela lei inquilinária, reguladora da locação predial urbana, restou revogado o art. 1. 196 do Código Civil de 1916. Nesse sentido: REsp 20.900-SP: 17.068-5~: 16.982-SP, 13.781-SI’, 13.453-SP; entre outros: Assim sendo, a norma ali referida, segundo o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 575, p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Ensejando ao locador arbitrar novo aluguel, não mais se compatibiliza com a sistemática legal daquelas locações. Contudo, trazendo o NCC idêntica norma, o arbitramento unilateral resulta cabível na espécie de locação regida por este, assumindo o aluguel no período da retenção ilícita, pela resistência do locatário ao recobramento da coisa, caráter de penalização, a par da verba indenizatória pelos danos que a coisa venha a sofrer, inclusive os sucedidos de caso fortuito.

Acresce considerar que o arbitramento não pode se ressentir de sua razoabilidade, sob pena de constituir enriquecimento sem causa do locador. O controle da moderação é cometido ao juiz, autorizado pelo parágrafo único do presente dispositivo, verificando este se a imposição se comporta em patamar justo e adequado às circunstâncias do caso. Impõe-se a redução do valor estipulado, quando, em contrário, importar excessiva onerosidade ao locatário renitente em devolver a coisa, sem perda, todavia, de o aluguel representar sanção pela infringência contratual. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 575, p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 575, p. 612-613: Como sanção pelo inadimplemento da obrigação de restituir a coisa após a notificação, o locatário será atingido de duas maneiras preconizadas nesse dispositivo.

Primeiramente, o locador arbitrará uma espécie de aluguel-pena, que se estenderá até a devolução do bem. Cuida-se de uma cláusula penal cuja finalidade é inibir a inexecução do dever de restituição pelo constrangimento financeiro e, ao mesmo tempo, ajustar um valor indenizatório independente da realidade dos danos que o locador tenha sofrido. Aliás, inexiste dispositivo semelhante a esse no que se refere a locação urbana (Lei n. 8.245/91).

Aqui houve uma inovação por parte do legislador, eis que o parágrafo único permite a redução judicial da cláusula penal pelo seu caráter manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio jurídico. Mas, além de seguir a letra do art. 413, a norma acresce a necessidade de o magistrado observar a natureza de penalidade do aluguel. Vale dizer: aplicar a redução de valores descomunais, mas mantendo um acréscimo razoável sobre o valor normal de locação, sem retirar o caráter coercitivo do aluguel, sob pena de estimular a inadimplência do locatário no sentido de desconsiderar o dever de restituição.

A recusa à restituição da coisa, findo o prazo da interpelação, também implica agravamento dos riscos do locatário. Aqui não há novidade, pois, pelo fato de incorrer em mora, assumirá até mesmo a responsabilidade patrimonial pelos danos decorrentes do fortuito que acarretem a perda do bem. O art. 399 do Código Civil adverte que a única possibilidade de isenção cie riscos pelo locatário decorre da demonstração de que o evento extraordinário acarretaria a perda da coisa mesmo se restituída no prazo correto. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 575, p. 612-613, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo apreciação de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 575: O locatário que, notificado não devolver o bem ao locador, sujeita-se a dois ônus: arcar com a responsabilidade pela perda ou deterioração por caso fortuito ou força maior, que ao primeiro se equipara para efeitos civis, e ao pagamento do aluguel que for arbitrado pelo locador. A liberdade do locador é ampla, mas o valor pode ser reduzido pelo juiz se o julgar excessivo. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 575, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

 

§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

 

§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.

 

O conhecimento que se adquire por meio do estudo e leitura do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 576, p. 306-307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado:

 

O proprietário apesar de não ter a posse direta, não perde a disponibilidade dominial da coisa locada, podendo aliená-la, no curso do contrato, conforme o seu interesse. Entretanto, para que a locação não prossiga até o seu término, a ela não se rendendo o terceiro adquirente, forçoso é a falta de cláusula de vigência no caso de alienação ou, em sua presença, não esteja o contrato registrado. O registro, no cartório competente (conforme a natureza da coisa, móvel ou imóvel), obriga o adquirente a respeitar o contrato de prazo determinado. Não havendo a cláusula vigorativa de permanência ou em se achando o contrato por prazo indeterminado, situa o § 2º do artigo em comento, a respeito da alienação de coisa imóvel, casos em que o adquirente obriga-Se à notificação de retomada, concedido o prazo legal de trinta dias a contar do aviso.

 

Outro silêncio da lei aqui se faz detectado. Mais uma vez, o Código não aborda situações típicas da relação locacional, merecedoras de fomento ou proteção legal, como é o caso do direito de preferência do locatário - aquisição do bem, embora trate do direito de retenção de benfeitorias (Art. 518), quando a ele o CC de 1916 não se refere. A Lei n. 8.245 no seu Art. 27 dispõe assim: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Logo adiante, estabelece a caducidade de tal direito, se não manifestada pelo locatário, de modo incontroverso, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Diante disso, é ponderável pensar que a preferência se opera, como direito do locatário inerente à natureza da relação locacional, no mesmo feitio do Art. 515, e somente quando não a exercida, estará o locador permitido à alienação livre. Dúvida não resta da necessária ciência das condições do negócio ao locatário como dever do locador para aquele preferir o bem em igualdade de condições com terceiros. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 576, p. 306-307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na douta apreciação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 576, p. 613-614: Temos aqui uma das mais tradicionais maneiras de distinguir os direitos obrigacionais dos direitos reais. Aqueles se caracterizam pela relatividade, produzindo efeitos entre as partes, não sendo extensíveis os deveres especiais a terceiros estranhos à relação jurídica. Já os direitos reais são absolutos no sentido da oponibilidade erga omnes dos deveres de abstenção perante toda a coletividade.

 

Portanto, no contrato de locação - como em qualquer relação obrigacional -, a venda do bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o imediato acesso à posse do bem, já que a transferência da titularidade é acompanhada da ampla possibilidade de exploração econômica da coisa. Daí que o novo proprietário exercitará a denúncia vazia contra aquele com quem não contratou locação.

 

Todavia, se o locatário cuidou de ajustar cláusula de vigência do contrato para o caso de alienação do bem, sendo essa registrada no Cartório de Títulos e Documentos (bem móvel) ou no RGI (bem imóvel), o contrato de locação adquire eficácia real perante eventuais adquirentes, submetendo-se estes ao aguardo do término do prazo estipulado para o negócio jurídico. Não se cuida de uma conversão em direito real, apenas do acréscimo a um direito obrigacional de oponibilidade coletiva em razão da publicidade do registro e inserção de cláusula contratual.

 

Mesmo que o locatário não tenha se acautelado com o registro da cláusula de vigência - submetendo-se ao direito potestativo de resilição por parte do novo proprietário -, cuidando-se de bens imóveis, impõe-se a notificação daquele com a concessão do prazo de noventa dias para a desocupação.

 

Assim, o brocardo “venda rompe a locação” tem a sua eficácia condicionada ao exercício da interpelação pelo novo proprietário, sob pena de prosseguimento da relação locatícia. O Código Civil não trata da matéria, mas é imperativo que o locatário não fique eternamente à mercê do exercício da denúncia pelo novo proprietário.

Por último, não obstante o silêncio do Código, o locatário deverá ser convocado para exercitar o direito de preferência para a aquisição do imóvel locado em condições de igualdade com a proposta do terceiro. Não se trata de aplicar analogicamente o art. 27 da Lei n. 8.245/91 - pois aqui não se adota a norma especial -, mas de resguardar o exato cumprimento do negócio jurídico de locação sem que tal medida acarrete prejuízos ao locador, já que receberá do locatário idêntico valor que auferiria do terceiro. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 576, p. 613-614, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme o registro de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 576: O contrato de locação, ordinariamente, somente vincula as partes contratantes e, por isso, aquele que adquire a coisa por ato inter vivos não está obrigado a respeitar o contrato, podendo requerer a posse da coisa imediatamente. Se isso ocorre, o locador fica obrigado a indenizar ao locatário os prejuízos sofridos uma vez que se obrigou por prazo certo, que não terá sido atingido por ato de sua responsabilidade.

A lei prevê, no entanto, a possibilidade de se dar eficácia ao contrato contra terceiros mediante o registro do contrato no registro de títulos e documentos de domicílio do locador, se se tratar de bem móvel, ou no registro de imóveis respectivo, no caso de bem imóvel.

O dispositivo prevê, ainda, em consonância com a legislação especial, que o locatário somente possa ser despejado 90 dias após ser notificado pelo adquirente, no caso de bem imóvel. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 576, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 571, 572, 573 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

 

Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.

Tradicionalmente, a finalidade buscada e efetivamente alcançada foi a de adequar o texto do projeto à Lei do Inquilinato que lhe foi posterior e contém fórmula mais justa. A emenda compatibilizou o dispositivo codificado com o art. 4º da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), sancionada posteriormente à elaboração do projeto, tendo sido fruto de sugestão do Prof. Miguel Reate. Tem razão o Relator no Senado quando afirma que “a nova fórmula, mais justa, exige, no caso de devolução antecipada do imóvel, o pagamento proporcional da multa prevista no contrato, e não o excessivo rigor de pagamento do aluguel pelo tempo que faltar, do contrato desfeito, como no regime anterior”. Corresponde ao art. 1.193, parágrafo único, do CC de 1916, com a modificação referida.

Nas palavras do relator, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 571, p. 303-304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O permissivo da rescisão antecipada do contrato pelo locador sujeita-o a ressarcir o locatário das perdas e danos resultantes do rompimento prematuro da avença locatícia. O preceito indenizatório indica a necessidade de, em regra, o locador observar o prazo contratual, em garantia da estabilidade negocial, reparando, doutro modo, o locatário, caso interesse volitivo superveniente o delibere em reaver a coisa prematuramente.

De seu turno, o locatário, para devolver a coisa tocada, obriga-se ao pagamento de multa, de valor variável, cuja proporcionalidade resulta de uma equação diferencial que contemple o cumprimento incompleto da obrigação à vista do tempo residual ou faltante ao vencimento do prazo ajustado. Ou seja, a mutabilidade da cláusula penal, com a variação do valor da cominação, observa, com efeito, uma redução proporcional da pena estipulada, tendo em conta o período das obrigações satisfeitas.

O locatário não se obriga à devolução prematura da coisa locada, senão quando ressarcido das perdas e danos providos da quebra do contrato. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 571, p. 303-304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em defesa do legislador Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 571, p. 610: Aqui o legislador permite a resilição unilateral do contrato (art. 473 do CC) - tanto pelo locador como pelo locatário - que será exercitada mediante a denúncia notificada à outra parte. Note-se que o direito potestativo será exercitado mesmo na vigência de contrato com termo. Porém será o denunciante sancionado com a imposição de perdas e danos decorrentes da antecipação do prazo originário da relação jurídica.

 

Certamente, as partes determinam a cláusula penal compensatória, prefixando as perdas e danos para o caso de eventual exercício do direito extintivo de resilição. Dispensa-se a prova do dano, pois ele será o valor formalizado pelos contratantes.

 

Todavia, o art. 413 do Código Civil atende à diretriz da concretude e dispõe que a penalidade será reduzida equitativamente (não mais “proporcionalmente”) pelo magistrado se a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente. Vale dizer que, se a denúncia unilateral for praticada em data mais próxima ao termo contratual, o juiz observará as condições econômicas das partes e as peculiaridades do contrato para encontrar um valor adequado para a multa compensatória. Exemplificando: na locação de um bem móvel por vinte meses, a resilição concretizada no segundo mês será apurada de forma diversa daquela ocorrida apenas no décimo quinto mês. Aqui o prejuízo do locador será menor, pois praticamente alcançou a vantagem econômica do contrato, sendo reduzido o prejuízo diante da denúncia produzida pelo locatário. Todo esse raciocínio é válido para a resilição unilateral por parte do locador.

 

Lembre-se de que nas locações de imóveis urbanos é vedada ao locador a possibilidade de reaver o imóvel antes do prazo convencionado pelas partes ou pela lei - trinta meses-, pois o direito à resilição unilateral é exclusivo do locatário (art. 4º da Lei n. 8.245/91). Note-se que a vedação só se aplica à lei especial locatícia e não ao Código Civil por uma singela razão: o Código Civil é a lei dos iguais e a Lei do Inquilinato é o estatuto dos desiguais, pois pretende conceder maior tutela ao vulnerável, que, em nossa ordem econômica, é aquele que procura pela residência urbana diante da carência de meios de obtenção da “casa própria”, sem se omitir do direito fundamental social à moradia (art. 6º da CF).

Por fim, o parágrafo único concerne à faculdade do locatário de exercitar o direito de retenção sobre a coisa enquanto não for indenizado. Vale dizer: o locatário poderá manter o bem consigo - mesmo se o locador quiser exercitar o direito potestativo extintivo - como garantia de indenização pelos prejuízos resultantes da prematura extinção do contrato. O não exercício do direito de retenção e a imediata devolução da coisa não impedem que o locatário ajuíze a ação de cobrança pelos aludidos prejuízos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 571, p. 610, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Peremptoriamente afirma, discordando, Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 571 Há incongruência entre a velocidade do argumento e as pesquisas ou opiniões das pessoas importantes: Não há prazo máximo para a locação, diz. Na locação por prazo determinado nenhuma das partes pode desvincular-se antes do prazo, sob pena de multa proporcional.

 

A relação do dispositivo é ambígua e levou parte da doutrina a ver nela uma autorização às partes para a rescisão antecipada do contrato. Nesse sentido: Clóvis Bevilaqua, Costa Loures, Sylvio Capanema de Souza (este, embora veja nesta faculdade violação da boa-fé objetiva).

 

De outro lado, entendem que o art. 571 somente fixa sanção para o descumprimento do dever estabelecido no art. 566, II, do Código Civil: J.M. Carvalho Santos; Caio Mário e Orlando Gomes.

Razão assiste aos que entendem que o art. 571 não autoriza a rescisão antecipada. O princípio da obrigatoriedade dos contratos estabelece que os pactos devem ser obedecidos. O credor tem a faculdade de exigir que o devedor cumpra o avençado e, diante de resistência, pode força-lo a tanto, se a natureza da obrigação o permitir. Em regra, o direito à indenização, é alternativa ao contratante lesado pela violação cometida pela contraparte. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 571, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.

 

Segundo argumentação de Ricardo Fiuza em Direito Civil - doutrina, – comentários ao art. 572, p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O dispositivo resultou mantido, não obstante a alteração feita ao artigo anterior, por emenda que ofereceu fórmula mais justa, afastando o desmedido rigor do pagamento do aluguel pelo tempo restante do contrato dissipado. O referido art. 571 teve a sua redação final em harmonia com o art. 42 da Lei n. 8.245, de 18-10-1991, onde a consequência da devolução prévia do bem locado impõe apenas ao locatário o dever de pagar a multa pactuada, de forma proporcional. Logo, não há mais cogitar de pagamento do aluguel pelo tempo que faltar, devendo a norma ater-se unicamente ao problema do valor da cominação imposta, tendo em conta a mens legistoris, o que, em verdade, repete a inteligência do Art. 413. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 572, p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na visão de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 572, p. 611: Aplaude-se o legislador pela inovação, uma expressa previsão dos princípios da função social do contrato (art. 421 do CC), do abuso do direito (art. 187 do CC) e da vedação ao enriquecimento injustificado (art. 884 do CC).

 

Em princípio, não há ilegalidade no fato de as partes ajustarem que a obrigação de pagar o aluguel alcançará o período restante do contrato desfeito. De fato, o art. 412 adverte que a cláusula penal compensatória não excederá o valor da obrigação principal. Portanto, o locatário não pagará um centavo a mais do que arcaria, caso a locação prosseguisse.

 

Nada obstante, cláusulas de tal teor praticamente inviabilizam a autonomia privada e, por via oblíqua, esvaziam o próprio exercício do direito potestativo à resilição. Afinal, quem desejará se subtrair a um negócio jurídico sabendo que terá de arcar com as prestações sucessivas, mesmo sem a fruição do bem? 

Ora, cláusulas de tal jaez representam violações ao espírito do direito, pois ultrapassam os limites éticos do ordenamento. O sistema jurídico, em boa hora, intervém nos referidos contratos para aplicar o princípio constitucional da proporcionalidade e reduzir a cláusula penal para valores que efetivamente representem a realidade do negócio jurídico e preservem sua função social, impedindo que a liberdade de uma das partes seja sacrificada pela opressão do outro contratante. A expressão “bases razoáveis” é um conceito jurídico indeterminado, que será preenchido em vistas à ética da situação, às evidências reais da natureza do contrato e à consecução de seus objetivos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 572, p. 611, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em harmonia com o legislador Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 572: Ao contratar por prazo determinado, o locatário obriga-se ao pagamento ao locador de alugueres por todo o prazo contratado. Cuida-se de obrigação líquida e certa, passível de execução, se o contrato contiver os demais requisitos de um título executivo extrajudicial. O dispositivo atribuiu ao juiz a faculdade de mitigar o rigor da regra, se a indenização for julgada excessiva. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 572, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Em plena concordância com o dispositivo, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 573, p. 304-305 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A extinção da locação pelo seu termo final é fenômeno do tempo do contrato. Ele surgiu por vontade das partes e o decurso do prazo nele demarcado põe fim à relação jurídico-contratual. Encerrado o prazo, está finda a locação, obrigando-se o locatário a restituir a coisa (Art. 569, IV), e a razão pela qual cessa a avença locatícia, de pleno direito, toma prescindível notificação ou aviso. A devolução não se resume, porém, a uma obrigação do locatário, certo que ilícito retê-la, salvo sob os reclamos de benfeitorias (Art. 578) ou do ressarcimento (parágrafo único do Art. 571). O locatário tem, por igual, direito a devolver o bem locado, ao término do prazo, não prevalecendo exigência do locador em recebê-lo somente após a realização de qualquer reparo, o que caracterizaria condição potestativa. Eventual prejuízo deverá ser discutido em ação própria. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 573, p. 304-305 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme análise e opinião Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 573, p. 611: O artigo alude à cessação de pleno direito dos efeitos do contrato de locação com prazo. Alcançado o termo contratual, dispensa-se interpelação do locatário, pois haverá uma espécie de cláusula resolutiva expressa (art. 474 do CC), que impõe ao locatário a obrigação imediata de restituir a coisa, sob pena de sofrer ação de reintegração de posse, pelo fato de a posse se tornar injusta pelo vício da precariedade (art. 1.200 do CC).

Contudo, tratando-se de contrato sem prazo, deverá o locador interpelar o locatário, a fim de constituí-lo cm mora ex persona (art. 397, parágrafo único, do CC), assinalando um tempo razoável para a devolução da coisa. Naturalmente, parece-nos que o poder do locador de submeter o locatário a um prazo de restituição da coisa é sujeito ao transcurso de um período razoável para que o locatário tenha obtido considerável retorno da finalidade almejada com o contrato de locação. A título ilustrativo, a locação de uma vaga de garagem sem prazo não poderá ser desconstituída no mês seguinte à contratação, caso em que se instalaria o abuso do direito à interpelação. Aplica-se aqui o disposto no parágrafo único do art. 473 do Código Civil.

Lembre-se de que, na locação de imóveis urbanos, a legislação especial enfatiza que a extinção do contrato se sujeita ao ajuste por escrito de um prazo não inferior a trinta meses de locação (art. 46 da Lei n. 8.245/91), caso em que a resistência à devolução permitirá que a pretensão restituitória seja resguardada pela denúncia vazia. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 573, p. 611, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme apreciação de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 573: Nos contratos por prazo determinado o término do prazo extingue a locação, de pleno direito, independentemente de notificação, salvo se houver prorrogação tácita (art. 574 do Código Civil).

Parte da doutrina entende que a notificação é necessária para que o silêncio não seja interpretado como prorrogação tácita, por prazo indeterminado (por todos: Silvio Rodrigues. Direito Civil, v. 3, p. 234). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 573, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).