Direito Civil Comentado - Art. 1.314,
1.315, 1.316
Dos direitos e Deveres dos
Condôminos – VARGAS, Paulo S. R. - Parte
Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.314
a 1.322) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio
Voluntário – Subseção I – Dos direitos e Deveres dos Condôminos
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Art.
1.314. Cada
condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos
os direitos compatíveis com a indivisão, reivindica-la de terceiro, defender a
sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo
único. Nenhum
dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou
gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Segundo
entendimento de Francisco Eduardo Loureiro, tem-se como definição: O artigo em estudo, que
inaugura o capítulo do condomínio, disciplina em sua cabeça os direitos dos
condôminos e, em seu parágrafo único, um de seus deveres. Os arts. 623 e 624 do
Código Civil de 1916 foram condensados, embora tenha sido mantida a sua
substância. Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, “dá-se o condomínio quando
a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual
direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes” (Instituições
de direito civil, 18. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2002, v. IV, p. 175).
Duas
são as características básicas do condomínio. A primeira é a cotitularidade
dominial sobre uma mesma coisa. A segunda é o regime jurídico de cotas ou
partes ideais sobre a coisa, cabendo a cada condômino uma fração ou percentagem
sobre o todo, sem que o direito incida sobre uma parte fisicamente determinada.
Os direitos dos condôminos, assim, são qualitativamente iguais, porque incidem
em partes ideais sobre a totalidade da coisa, embora possam ser
quantitativamente distintos, proporcionais à força de seus quinhões.
Classificação:
Comporta o condomínio algumas classificações. Quanto à origem, pode ser
convencional (ou voluntário) quando se assenta no contrato. É incidente (ou
eventual) quando nasce de um fato jurídico, como a sucessão hereditária, sem a
manifestação de vontade dos condôminos. Pode ser legal (ou forçado) quando
provém da lei, como os muros de divisa.
Quanto
à forma, ou modo de ser, pode o condomínio ser pro diviso ou pro indiviso. Será
pro diviso quando “a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que
cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa” (Monteiro,
Washington de Barros. Curso de direito civil, 37. ed. São Paulo,
Saraiva, 2003, v. III, p. 206).
Será
pro indiviso quando a situação de condomínio coincide com a composse, ou seja,
a situação jurídica e a fática são de partes ideais, sem localização da posse
dos condôminos. O condomínio pro diviso poderá gerar usucapião entre
condôminos, desde que a posse seja inequívoca, tema já visto no comentário ao CC
1.238, ao qual se remete o leitor.
Distingue-se
o condomínio da comunhão em sentido estrito, porque nesta “a titularidade se
exerce por todos os coproprietários, ao mesmo tempo, sobre a totalidade da
coisa, sem que, a priori, seja cogitada uma fração ideal. Somente quando da
dissolução da comunhão pode ser apurada a parte cabível a cada coproprietário”
(Fachin, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil. São Paulo, Saraiva,
2003, v. XV, p. 170).
Assim,
a comunhão envolve um patrimônio, um conjunto de bens, em que não há cotas
autônomas, passíveis de alienação em separado. Os comunheiros não podem dispor
de sua parte nem onerá-la enquanto não se dissolver a comunhão. Tome-se como
exemplo a comunhão decorrente do regime de bens do casamento e lembre-se que o
capítulo em foco disciplina somente o condomínio.
Direitos
dos condôminos: A propriedade enfeixa quatro poderes básicos sobre a coisa,
como se extrai do CC 1.228: usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa em poder
de quem injustamente a detenha ou possua. As mesmas prerrogativas têm os
condôminos, mas afinadas e limitadas, em decorrência da situação de
copropriedade. O primeiro dos direitos é usar a coisa, conforme a sua
destinação. Eliminou a lei a expressão “ livremente”, explicitando que o uso se
faz de acordo com a destinação do objeto. Essa destinação pode ser tanto
convencional, deliberada pela votação da maioria absoluta dos quinhões, como
natural, determinada pela natureza da coisa comum. Assim, se a maioria delibera
que um imóvel será locado para fins comerciais, não pode um condômino nele
residir, gratuita ou onerosamente. Além da obediência à destinação, deve o
condômino usar a coisa comum de modo a não excluir igual direito dos demais
comunheiros, ou seja, deve esse direito ser compatível com o estado de
indivisão. Caso utilize com exclusividade a coisa, em detrimento dos demais
condôminos, podem estes exigir o pagamento de indenização em valor
correspondente ao uso de suas cotas partes, para evitar o enriquecimento sem
causa. Embora não explicite a lei tal situação, é admitida de longa data pela
doutrina e jurisprudência (Carvalho Santos, J. M. Código Civil brasileiro
interpretado. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1943, v. V III, p. 307;
MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit., p. 208; JTJ 122/87 e 206/27).
Parte
da jurisprudência denomina aludida indenização de aluguel, embora não seja a
relação jurídica regida pela Lei do Inquilinato. O Superior Tribunal de Justiça
assentou que especialmente nas relações entre ex-cônjuges, nas quais um deles
ocupa com exclusividade imóvel comum, o termo inicial da indenização é a data
da notificação ou citação, pois no período anterior existe comodato tácito
entre as partes. Tal entendimento, porém, não se estende aos demais casos de
uso exclusivo da coisa comum, pois não se presume o negócio benéfico de
comodato e o uso gratuito da coisa geraria enriquecimento sem causa de um
condômino em relação aos demais, de modo que a indenização deve incidir desde a
data da ocupação, com prescrição ordinária. Remete-se o leitor aos comentário e
jurisprudência do CC 1.319.
Correlato
ao direito acima referido é o dever do condômino de não alterar a destinação da
coisa comum, nem dar a sua posse, uso ou gozo a terceiros, sem o consenso dos
demais coproprietários. O consentimento não exige forma sacramental e pode ser
demonstrado por todos os meios de prova. É natural que, se o condômino não pode
usar com exclusividade a coisa, também não pode ceder inteiramente o seu uso ou
posse a terceiros. Claro que pode locar ou dar em comodato parte ideal, desde
que não altere a destinação deliberada pela maioria. O segundo dos direitos é
perceber os frutos líquidos da coisa comum, em montante proporcional ao seu
quinhão, se disposição diversa não foi ajustada entre os coproprietários. O
terceiro dos direitos é dispor ou, na dicção da lei, “alhear a respectiva parte
ideal, ou gravá-la”. A alienação ou oneração da parte ideal independe do
consentimento dos demais condôminos. A alienação do todo por um dos condôminos
é ineficaz quanto aos demais que não consentiram. Questão frequente é a
alienação pelo condômino de parte localizada no prédio maior, descrevendo-a
como coisa certa e determinada. A alienação é ineficaz diante dos demais
condôminos que a ela não anuíram e somente prevalecerá se em eventual ação
divisória o quinhão certo for atribuído ao condômino alienante.
O
Código Civil de 1916, embora admitisse a livre alienação, de modo contraditório
exigia a anuência dos demais condôminos para a hipoteca da parte ideal. Tal
regra não mais prevalece, diante do disposto no CC 1.420, § 2º, adiante
comentado, podendo a parte ideal ser livremente hipotecada. A venda de parte
ideal de coisa indivisível deve respeitar a preferência assegurada aos demais
condôminos, de acordo com o que dispõe o CC 504. A venda é válida, mas ineficaz
quanto ao condômino preterido, que pode, no prazo decadencial de seis meses
contados do registro ou da ciência do negócio, o que primeiro ocorrer,
depositar judicialmente o preço e haver a coisa para si. O STJ, em suas Turmas,
mantém posicionamentos conflitantes sobre o tema. Há julgados no sentido de que
a preferência do condômino somente incide quando a coisa objeto do condomínio é
indivisível.
Existe posicionamento diverso, de que também
há preferência quando a coisa é divisível, mas o condomínio é pró-indiviso.
Embora a primeira corrente se atenha ao texto da lei, sem dúvida a segunda
corrente tem a vantagem de evitar o ingresso de estranho à situação de
condomínio indiviso, sempre conflituosa. Também é livre a constituição pelo
condômino de direitos reais sobre coisa alheia, como o usufruto, o uso e a
superfície, gravando a sua parte ideal. Exceção a tal regra é a constituição do
direito real de servidão, que deve ser consentida pela unanimidade dos
coproprietários do prédio serviente, em razão de sua indivisibilidade e da
impossibilidade de gravar apenas parte ideal do prédio.
Nos
casos dos direitos que importem a cessão da posse direta, tais como usufruto,
uso, habitação e superfície, parece claro que o titular de direito real sobre
coisa alheia não poderá ter mais direitos do que tinha o condômino, de modo que
terão apenas composse sobre a coisa comum, sem direito ao uso exclusivo ou
localizado, salvo concordância dos demais condôminos. Finalmente, o último dos
direitos do condômino é reivindicar a coisa comum de terceiros. Decorre do
direito de sequela, de perseguir a coisa em poder de quem injustamente se
encontra.
Em
relação a terceiros, o condômino age como se fosse proprietário pleno. Pode
ajuizar ações petitórias em geral contra terceiros, tanto reivindicatória como
imissão de posse ou publicianas, todas fundadas no ius possidendi,
independentemente da anuência dos demais coproprietários. O pedido não se
limita à devolução da parte ideal do autor da demanda, mas da coisa por
inteiro, em benefício próprio e dos demais condôminos. A lei destaca a
prerrogativa de o condômino reivindicar, mas de terceiro. Segundo doutrina
tradicional, não cabe a reivindicatória contra outro condômino, por razão
singela. É a reivindicatória ação do proprietário sem posse diante de possuidor
sem propriedade e no condomínio autor e réu são donos, com poderes
qualitativamente iguais (Maximiliano, Carlos. Condomínio. Rio de
Janeiro, Freitas Bastos, 1947, p. 33).
O
Superior Tribunal de Justiça, porém, já admitiu a reivindicatória de um
condômino contra outro, desde que o condomínio seja pro diviso. Parece melhor
tal posição, uma vez que em situações diversas poderá ocorrer de o condômino,
ou adquirente de parte ideal, embora localizada no solo, não ter posse anterior
para fundamentar ação possessória, mas pleitear que o outro coproprietário que
tomou posse exclusiva sobre a totalidade da coisa comum, ou indevidamente se
apoderou de quinhão localizado do alienante, restitua-a em proveito de todos os
titulares, ou de um deles. Também pode o condômino defender a posse contra
ataques ilícitos de terceiros ou mesmo de outros coproprietários. A tutela é
exercida individualmente, sem necessitar da anuência dos demais coproprietários,
e a todos aproveita, porque o terceiro esbulhador deve restituir a coisa na sua
totalidade e não somente a parte ideal do autor da demanda. Note-se que a lei,
ao contrário do que ocorre com a ação reivindicatória, não limita a ação do
condômino apenas contra terceiros. Disso decorre que um condômino, desde que
tenha posse anterior, pode invocar a tutela possessória - e a autotutela -
contra outro comunheiro, com o objetivo de limitar sua conduta, permitindo a
utilização da coisa comum por toda a comunidade de coproprietários. Cabem as
ações possessórias típicas (reintegração, manutenção e interdito proibitório)
assim como a nunciação de obra nova e os embargos de terceiro. Cabe a cada
condômino, isoladamente, o direito de defender a coisa comum perante afrontas
de proprietários de prédios vizinhos às restrições do capítulo do direito de
vizinhança, anteriormente estudado. (Francisco
Eduardo Loureiro, apud Código
Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002.
Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.318-19.
Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 05/11/2020. Revista e atualizada nesta data
por VD).
De
acordo como aponta a doutrina de Ricardo Fiuza, relator: Segundo a clássica
definição de Clóvis Beviláqua, “o condomínio ou compropriedade é a forma
anormal da propriedade, em que o sujeito do direito não é um indivíduo, que o
exerça com exclusão dos outros; são dois ou mais sujeitos, que exercem o
direito simultaneamente” (Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, 9.
ed., Rio de Janeiro, Livraria Francisco Alves, 1953, v. 3, p. 172). É direito
do condômino usar a coisa, respeitando sua destinação, reivindicá-la de
terceiros, defender sua posse ou gravá-la de ônus. Esse direito será exercido
observando a indivisão do bem. É defeso a qualquer dos condôminos alterar a
destinação do bem comum e dar posse dela a terceiros sem a aquiescência dos
demais. O artigo em análise é a conjugação dos arts. 623, 628 e 633 do Código
Civil de 1916 (RT, 695/129, 723/387, 674/1 88 e 726/228; JTJSP, 178/39 e
161/103), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário (sobre a
matéria v. Carlos Alberto Dabus Maluf, O condomínio tradicional no direito
civil, 2. cd. atual., São Paulo, Saraiva, 1989, p. 57 e ss.). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza
– p. 674-75, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acessado em 05/11/2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
No entender de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel
Mezzalira, o condomínio é uma situação jurídica na qual dois ou mais
proprietários exercem direitos simultâneos sobre o mesmo bem, adquirindo, cada
qual, parte ou fração ideal sobre o todo, como ocorre em prédio de
apartamentos, escritórios ou outros. Cada condômino utiliza o bem comum sem
excluir o direito dos demais, formando-se uma pluralidade de sujeitos. A pluralidade
de titulares, ou a comunhão, faz gerar a indivisibilidade do bem,
exercendo cada condômino poder sobre a integralidade e não sobre parte
determinada daquele. O coproprietário, assim, é dono de uma fração ideal
sobre o bem comum, como também das áreas comuns, tais como hall, áreas
de lazer, corredores, quadras etc.
Divide-se o condomínio em geral (ordinário, pela
vontade das partes, por lei, pelo casamento ou pela sucessão causa mortis)
e edilício (forma especial de propriedade imóvel, mesclando a
propriedade condominial indivisa com a propriedade individual do titular sobre
sua unidade autônoma).
O condomínio ordinário, por sua vez, poderá ser voluntário
ou necessário. É voluntário quando for oriundo de uma declaração de
vontade entre os coproprietários, que acordam na aquisição de bem comum,
presumindo-se como iguais as partes ideais. Observa-se pelo dispositivo, as
prerrogativas inerentes ao exercício condominial, por cada comunheiro
isoladamente, como a de reivindicação, da defesa da posse contra esbulho e a
faculdade de alienação (gratuita ou onerosa) da fração ideal,
assim como de poder gravá-la, como se dá com a hipoteca.
É necessário o condomínio (condomínio legal) quando
não tem origem num acordo de vontades, mas sim da imposição da lei. Vem tratado
no CC 1.327 e ss. do Código, e reporta-se ao direito que tem o titular do
imóvel vizinho de ser proprietário da metade dos muros, paredes, cercas e valas
construídas pelo outro vizinho.
Direito de usar e fruir significa que o
condômino poderá gozar do bem, com algumas limitações em relação ao
proprietário individual. Não poderá, assim, alterar a destinação original da
coisa comum e também não poderá impedir que os demais condôminos exercitem o
mesmo direito de gozo. Poderá cada condômino dispor livremente de sua
fração ideal se o bem for divisível, sem a necessidade de consentimento dos
demais condôminos. Se o bem for indivisível, terá que se observar o direito de
preferencia dos demais condôminos, seja na alienação ou no gravame de ônus real
sobre o bem (CC 1.322).
Cada condômino poderá propor
individualmente ação reivindicatória ou possessória sem anuência dos demais, a fim de defender o bem
em seu todo, afastando prática de ocupação indevida por lei ou mesmo de esbulho
ou turbação.
Condomínio pro indiviso é aquele onde diversas pessoas têm a propriedade
comum sobre uma coisa fisicamente indivisa e o direito de cada um, pela fração ideal, se estende sobre toda a coisa, sem necessidade de
dividir. Assim, a comunhão é de fato e de direito, sendo que os condôminos não têm
a posse de determinada parcela da coisa, pois tudo é de
todos.
Multipropriedade
imobiliária é espécie de condomínio onde
diversos proprietários repartem o aproveitamento econômico de certo imóvel,
para fins de lazer ou não, em turnos de revezamento, normalmente semanais ou
mensais, em período certo do ano. Cada coproprietário tem limitação quanto ao
seu exercício, mas possui as demais faculdades jurídicas normais da
propriedade, como a disposição e o gravame de ônus real (v. Gustavo Tepedino, Ed. Saraiva, 1993).
Condomínio
edilício, ou especial, é o condomínio
em edifícios, com origem na divisão dos prédios urbanos em unidades
consideradas autônomas e com titulares diversos, também denominado condomínio
horizontal, por conta dos planos horizontais de cada andar do prédio.
O parágrafo
único do dispositivo em análise especifica que se
exige a totalidade dos condôminos, independente dos quinhões, sempre quando um
determinado condômino quiser dar posse ou uso de sua fração ideal a terceiros estranhos. A fração ideal é tida
juridicamente como um bem indivisível e só poderá ser alienada quando for também alienada a unidade
imobiliária autônoma (Bezerra de Melo, Direito das coisas, p, 268, Ed. Atlas, 2015). (Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso
em 05.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 1.315. O condômino é obrigado,
na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou
divisão da coisa, e a suportar os ônus a quem estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as
partes ideais dos condomínios.
No luzir da sabedoria de Francisco
Eduardo Loureiro, o caput do artigo reproduz, na sua essência, o art.
624 e parágrafo único, e o art. 639 do Código Civil de 1916. As alterações
foram de pouca monta e não alteraram a substância dos preceitos. Na lição de Washington de Barros x Monteiro,
é “manifestamente justa a razão da cabeça do artigo. As despesas de conservação
aproveitam a todos e, por isso, todos devem suportá-las, proporcionalmente ao
valor de seus quinhões. Incrível seria que apenas um ou alguns viessem a sofrer
tais gastos locupletando-se ilicitamente os demais” (Curso de direito civil,
37. ed. São Paulo, Saraiva, 2003, v. III, p. 211). Igual critério orienta as
despesas com a divisão da coisa, sendo razoável que aquele que recebe quinhão
de maior valor arque com as despesas proporcionalmente superiores. A regra é
dispositiva, de modo que apenas se aplica no silêncio do título constitutivo do
condomínio ou de convenção unânime entre os condôminos. Não se admite, porém,
que por voto da maioria se altere o critério legal de rateio, contra a vontade
da minoria, salvo se houver causa objetiva para tanto. O quinhão de cada
condômino responde pelo inadimplemento da obrigação de ratear as despesas, como
crédito preferencial, dotado de privilégio sobre os demais credores, por se
tratar de despesas com a manutenção e conservação da própria coisa. Cuida-se de
obrigação propter rem, ou seja, devedor é o titular da copropriedade
sobre a coisa. O adquirente da parte ideal, assim, passa a ser devedor pelo só
fato de ter se tornado condômino.
A parte final do caput reza que cada
condômino é obrigado a suportar, na força de seu quinhão, o ônus real a que a
coisa estiver sujeita. A regra se aplica somente aos casos em que o ônus recai
sobre a totalidade da coisa e não sobre a fração ideal de um ou de alguns
condôminos. Tomem-se como exemplos a servidão, o usufruto, o uso e a hipoteca,
quando recaem sobre toda a coisa e gravam a fração ideal de cada
coproprietário. A regra não se aplica, ao contrário, se o ônus for divisível e
recair somente sobre a parte ideal do condômino.
O
parágrafo único cria presunção relativa de igualdade de quinhões. É relativa
porque se elide por prova em sentido contrário, a cargo de quem sustenta a
desigualdade. No caso de imóveis, o próprio registro indica as partes ideais de
cada proprietário e, no silêncio, prevalece a presunção de igualdade. As partes
ideais são indicadas em frações, ou percentagens. Títulos e registros antigos
costumam indicar as partes ideais em valores, o que acarreta, diante de
sucessivas transmissões e alterações da moeda, alguma dificuldade para o
cálculo. Devem ser retificados, convertendo-se valores em frações. De igual
modo, caso o registro não reflita a força dos quinhões contida nos títulos,
deve ser retificado, em razão de sua natureza causal. Em relação às coisas
móveis, a presunção pode ser elidida por prova da contribuição e do ânimo de
cada condômino, para aquisição da coisa comum. (Francisco
Eduardo Loureiro, apud Código
Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002.
Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.323-24.
Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 05/11/2020. Revista e atualizada nesta data
por VD).
Em
artigo assinado por Rafael Theodor Teodoro, site Jus.com.br, publicado
em maio de 2015, intitulado “Obrigações propter rem e a responsabilidade
pelas despesas condominiais nos contratos de promessa de compra e venda”, o
autor analisa, à luz da natureza mista das obrigações “propter rem” os
critérios que a jurisprudência do STJ fixou para definição de responsabilidade
pelo pagamento das despesas condominiais na promessa de compra e venda.
Segundo
Rafael Theodor Teodoro, no estudo do Direito civil, existe atualmente uma
tendência doutrinária favorável das divisões classificatórias tradicionais da
dogmática jurídica (Direito Público e Privado, Direito Objetivo e Direito
Subjetivo). Apesar dessa corrente de pensamento, a dicotomia que separa os
direitos patrimoniais em direitos pessoais e direito reais ainda é válida do
ponto de vista didático.
A tradicional classificação doutrinária dos direitos patrimoniais
implica o estabelecimento de uma divisão dicotômica que opõe o conceito de
direitos pessoais (relação jurídica entre sujeito ativo credor e sujeito
passivo devedor) ao de direitos reais (relação jurídica entre sujeito ativo e
uma coisa, em face de um sujeito passivo universal). A partir dessa divisão, é
possível identificar situações jurídicas híbridas, ocorrentes quando os
direitos reais também estimulam o surgimento de vínculos obrigacionais próprios
dos direitos pessoais. O exemplo por excelência de hibridismo obrigacional no
Direito Civil brasileiro materializa-se na figura das obrigações propter
rem. Nesta modalidade, o elo é misto: há um conteúdo prestacional que advém
exclusivamente da titularidade de direitos reais sobre a coisa. Com base nesses
fundamentos é que a jurisprudência do STJ enfrentou a questão consistente em
saber qual o legitimado passivo para responder pelas dívidas condominiais em
contrato preliminar de promessa de compra e venda não levado a registro.
Nesse sentido, o STJ julgou, sob o rito dos recursos repetitivos, o REsp
1.345.331/RS e firmou a seguintes teses no acórdão: a) o que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra
e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Portanto, de acordo com a jurisprudência do STJ, na hipótese de contrato
preliminar de promessa de compra e venda não averbado no registro de imóveis,
para efeito de definir o responsável pelas despesas condominiais importa
considerar dois critérios fundamentais: (i) a relação jurídica material com o imóvel (representada
pela imissão do promissário comprador na posse) e (ii) a ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. São esses os critérios que hão de nortear a
definição da responsabilidade pelo adimplemento do conteúdo obrigacional ínsito
ao direito real e, por conseguinte, a identificação do sujeito legitimado
para figurar no polo passivo da ação de cobrança de quotas condominiais. (Rafael Theodor Teodoro, no site Jus.com.br, publicado em
maio de 2015, intitulado “Obrigações propter rem e a responsabilidade
pelas despesas condominiais nos contratos de promessa de compra e venda”.
Acessado em 05/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Na
sequência Luís Paulo Cotrim Guimarães e
Samuel Mezzalira, corroborando com todo comentário acima, aponta que
deverá o condômino contribuir, no valor proporcional à sua parte, com as
despesas de conservação e manutenção do bem em comum. Assim, uma vez existentes
tais despesas de um condomínio, cada proprietário deve contribuir para o
rateio, sob pena de ocorrência de enriquecimento indevido. Mesmo que o
adquirente de uma unidade autônoma não tenha levado o título de transferência
ao registro imobiliário, tal fato não o exime de sua obrigação legal em pagar
as cotas condominiais respectivas (STJ, REsp 174.737). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 05.11.2020, corrigido
e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art.
1.316. Pode
o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte
ideal.
§
1º. Se
os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes
aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos
pagamentos que fizerem.
§
2º. Se
não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
No
lecionar de Francisco Eduardo Loureiro, o
artigo em estudo constitui inovação no ordenamento. Viu-se, no comentário ao CC
1.276, II, que um dos modos de perda da propriedade é a renúncia, consistente
em ato unilateral pelo qual o proprietário declara formal e explicitamente o
propósito de despojar-se do direito de propriedade. Se cabe a renúncia à
propriedade alodial ou plena, cabe também à parte ideal da propriedade em
condomínio. A peculiaridade da renúncia em estudo está na possibilidade de os
demais condôminos adquirirem a parte do renunciante, desde que paguem as
despesas e dívidas em aberto. Em relação ao renunciante, a abdicação tem o
condão de eximi-lo do pagamento das despesas da coisa comum vencidas e
vincendas, desde que outro condômino as assuma. Em relação aos demais
condôminos, abre-se a possibilidade de aquisição da parte ideal do renunciante,
mediante assunção das dívidas e despesas vencidas e futuras. Na lição de Edson
Luiz Fachin, “opera-se forma especial de sub-rogação, pois, quando os demais
condôminos avocam o passivo, a renúncia lhes dá vantagem, adquirindo eles a
quota ideal de quem renunciou, na proporção dos estipêndios que fizerem” (Comentários
ao Código Civil. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 183). Arremata o autor
que “a proporção dos pagamentos realizados pelos condôminos é a medida da
fração ideal por eles adquirida” (op. cit., p. 186). Pode ocorrer, porém, de
nenhum dos demais condôminos efetuar o pagamento, como prevê o § 2º. Em tal
caso, grave razão torna inviável a persistência do condomínio, que será extinto
pela divisão ou alienação da coisa comum, ainda que não vencido o prazo
convencional de indivisibilidade (CC 1.220, § 3º). O que ocorre, então, em
relação à parte do renunciante e, em especial, quanto à sua responsabilidade
pelas despesas, diz Edson Luiz Fachin, é que a renúncia se resolve pelo
implemento de condição resolutiva imprópria (op. cit., p. 186). Parece melhor
afirmar que a renúncia, como negócio unilateral e não receptício, já está
aperfeiçoada. Uma de suas consequências, que é a exoneração da responsabilidade,
é que pode se tornar ineficaz diante de credores ou dos demais condôminos,
desde que o quinhão do renunciante não baste para cobrir as despesas de
conservação e de divisão da coisa comum. Finalmente, a renúncia, ao contrário
do abandono, não deflui de comportamento do dono nem admite a forma tácita. O
condômino renunciante deve explicitamente abdicar da coisa comum e, se for esta
imóvel, instrumentalizar a renúncia por escritura pública, se acima do valor
legal, assim como levá-la ao registro imobiliário. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.325-26. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado
05/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Segundo o histórico, o dispositivo não foi atingido por nenhuma
espécie de modificação, seja pelo Senado Federal, seja pela Câmara dos
Deputados, no período final de tramitação do projeto. A redação atual é a mesma
do projeto. Doutrinariamente, como afirma Ricardo Fiuza, este artigo é uma
inovação em relação ao Código Civil de 1916, que não continha nenhuma
disposição no que concerne à possibilidade de o condômino poder eximir do
pagamento das despesas renunciando à parte ideal. Assim, o novo Código supriu
uma lacuna. Se os outros partícipes
assumirem as dívidas não pagas por um dos condôminos, poderão aproveitar-se da
renúncia de que trata este artigo adquirindo a parte ideal do condômino
renunciante, na proporção dos pagamentos que fizerem. Não havendo quem queira
arcar com a dívida, a coisa comum será dividida. (Direito Civil -
doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 675, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acessado em 05/11/2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Lembram
Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel
Mezzalira, o condômino poder renunciar à sua fração ideal, beneficiando o
condomínio como um todo. A renúncia é um direito do condômino, ao abrir mão de
se tornar um titular da fração ideal ou da copropriedade do bem. Sua parte
passa a acrescer a dos demais, aumentando, igualmente, o valor relativo da
despesa de cada um destes em função do acréscimo. (Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso
em 05.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Como
bem lembra Fátima Garcia em artigo publicado em 06/2003, em Jus.com.br., denominado
“O condomínio em face do novo Código Civil” – Direito das Coisas – Direito
Imobiliário – Condomínios, dando uma panorâmica ela diz sobre o Conceito
de Condomínio – Segundo Caio Mário M. S. Pereira, ter-se-á condomínio
“quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas
igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”.
Atualmente,
a Convenção Condominial pode ser entendida como a “lei” que regula as relações
do condôminos entre si e frete a terceiros. Atualmente, deverá a Convenção
Condominial, necessariamente, descrever as áreas comuns regulando o seu uso.
Cada condômino poderá usar livremente da coisa conforme seu destino, ou sua
utilização prática, desde que não impeça que os demais condôminos possam também
exercer seus direitos sobre ela.
Em
relação às despesas e dívidas do condomínio, cada consorte é obrigado a
concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação
(demarcação, reparação, remuneração de vigilante, impostos e taxas) ou de
divisão do bem (custas judiciais, honorários advocatícios, operações de
agrimensura) e suportar, na mesma razão os ônus a que estiver sujeito, isto
porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos. A
maioria das convenções existentes antes do advento do atual Código Civil
tratava do condômino inadimplente e dentre as implicações refletidas, algumas
delas já previam a perda do direito de voto por ocasião das deliberações da
assembleia, àquele que não estivesse em dia com o pagamento de suas cotas
condominiais. Hoje, mesmo sem previsão da Convenção Condominial, o inadimplente
não poderá votar, enquanto se encontrar nesse estado.
Pode
o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte
ideal. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia
lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos
pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa
comum será dividida (CC 1.316). entende-se que a divisão da coisa para
pagamento de despesas e dívidas, apenas se opera no caso de ser destacável e
desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condôminos deixarem de
contribuir, o pátio de estacionamento poderá ser locado para terceiros. Ou,
havendo uma boa área de lazer, essa também poderá gerar renda. Enfim, a parte
comum precisa ter qualidades intrínsecas que a façam produzir frutos.
Entretanto, as dívidas precisam estar bem caracterizadas como dívidas e
despesas úteis e necessárias ao condomínio.
Se
a dívida for contraída por todos os consortes, sem discriminação da
responsabilidade de cada um deles e sem estipulação da solidariedade, cada
condômino responderá, individualmente, pelo quantum correspondente à sua
quota-parte na coisa comum, e, assim, o débito será cobrado e pago. A dívida
contraída por um condômino em proveito de todos e durante o condomínio, obriga
pessoalmente o contratante, mas esse poderá regressivamente cobrar dos demais.
Têm
os condôminos direito a 1) usar, fruir e dispor de sua unidade; 2) usar as
partes comuns sem exclusividade e de acordo com a destinação dada a cada uma
delas; 3) votar e participar das assembleias, desde que esteja em dia com o
pagamento das cotas condominiais.
Quanto
aos deveres têm o condômino: 1) contribuir para as despesas de sua quota-parte;
2) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 3) não alterar
a cor e a forma externa (em edifício); 4) dar à sua parte a destinação prevista
em Convenção, cuidando para não tirar o sossego, a salubridade e segurança dos
demais condôminos e não a utilizar de maneira prejudicial aos bons costumes.
Quanto
ao inadimplemento da contribuição, aquele que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios previstos na Convenção e se não previstos
ficará sujeito aos juros de 1% ao mês, sem prejuízo da multa de 2% dobre o
débito. Como agravantes no inadimplemento, o condômino que realizar obras que
comprometam a segurança da edificação, que alterar a cor ou a sua forma externa
(em edifício), e mais, que der à sua parte estranha destinação, tirando o
sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos, ou que utilizá-la
de maneira prejudicial aos bons costumes, pagará multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não superior a 05 (cinco) contribuições mensais e
ainda arcará com as perdas e danos apuradas. Caso não haja previsão para
aplicação dessa multa, a sua cobrança em assembleia geral e por deliberação,
dependerá do voto de 2/3 dos condôminos restantes (entenda-se dos presentes).
Se
o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo
deliberação de ¾ dos condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até
ao quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas, e, além disso, as perdas e danos que forem apuradas. E, se o
condômino, em razão de sua reiterada conduta antissocial, causar
impossibilidade de vida em comum com os demais condôminos, deverá pagar multa
equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação
assemblear.
Há
direito de preferência dos condôminos, em condições iguais, à locação do abrigo
para veículos em relação a estranhos, deliberada por um deles. Os direitos de
cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua fração ideal. Por isso,
o condômino não pode alienar, nem gravar, bens em separado. O condômino pode
alienar a sua parte acessória a outro condômino. Entretanto, se for permitido
em convenção poderá alienar a terceiro, salvo se a assembleia geral dos
condôminos se opuser. O condômino que gozar com exclusividade de uma parte
comum, deverá arcar com todas as despesas dela decorrentes.
A
realização de obras voluptuárias depende do voto de 2/3 dos condôminos. A
realização de obras úteis depende do voto da maioria dos condôminos. As obras
necessárias independem de autorização dos condôminos e o síndico ou qualquer
condômino poderá leva-la a efeito. Aquele que ordenou a sua realização deverá
convocar de imediato a assembleia. Havendo urgência que represente alto custo,
será necessária a convocação de assembleia pelo síndico ou condômino, para
aprovação prévia. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (CC
1.341, § 4º).
A
construção de outro andar ou de outro edifício no mesmo terreno, depende da aprovação
unanime dos condôminos. As despesas com a conservação do terraço de cobertura,
que deve estar previsto na constituição do condomínio são de responsabilidade
do proprietário e não podem ser executadas de forma a danificar as unidades
inferiores.
Os
débitos condominiais acompanham o imóvel e devem ser cobrados do proprietário
atual. Assim, quem adquire um imóvel, responde por toda a sua dívida em relação
ao condomínio. É, também, obrigatório o seguro de toda a edificação contra o
risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (CC 1.346). havendo sinistro
a indenização será divida entre os condôminos na proporção de sua quota-parte.
A administração do condomínio é feita por pessoa eleita – o síndico, pelo prazo
de dois anos, podendo ser reconduzido.
São
atribuições do sindico: 1) convocar assembleia; 2) representar ativa e
passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em qualquer instância e
repartição, praticando os atos em defesa dos interesses comuns; 3) comunicar
imediatamente à assembleia a existência de existência de qualquer procedimento,
seja administrativo ou judicial; 4) cumprir e exigir o cumprimento à convenção,
ao regimento interno e às deliberações assembleares; 5) zelar pelas partes
comuns e prover os condôminos dos serviços necessários; 6) cuidar do orçamento
anual da receita e despesa; 7) cobrar a taxa condominial e as multas devidas;
8) prestar contas à assembleia anualmente, ou sempre que necessário; 9)
contratar o seguro da edificação.
Em
assembleia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação
para substituir o Síndico em seus impedimentos. Pode o Síndico, com autorização
assemblear e desde que permitido pela convenção, delegar total ou parcialmente
os poderes de representação e de certas funções administrativas. A assembleia
em convocação especial, pelo voto da maioria absoluta, poderá destituir o
síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
A
alteração em convenção ou no regimento interno depende da aprovação de 2/3 dos
votos dos condôminos. A mudança de destinação do edifício ou da unidade
imobiliária, assim como de novas construções depende da aprovação unanime dos
condôminos. As decisões poderão ser tomadas em primeira convocação, por maioria
dos votos dos presentes que precisam representar pelo menos a metade das
frações ideais, desde que a matéria não dependa de quorum especial.
Em
segunda convocação, para decisão de matéria que não exija quorum
especial, a assembleia poderá decidir por maioria dos votos dos condôminos
presentes. Para que as decisões assembleares tenham validade jurídica, todos os
condôminos devem ser convocados. Um conselho fiscal deve ser constituído por
três membros, eleitos em assembleia, por um prazo não superior a dois anos e
tem por objetivo, apreciar as contas apresentadas pelo síndico. Nos casos de
destruição total do prédio e por ameaça de ruína, haverá a extinção do
condomínio, por assembleia, em que os condôminos deliberaram por votos que
representam a metade mais um das frações ideais. Nessa assembleia, podem os
condôminos por deliberação, votar pela reconstrução ou venda. Deliberando-se
pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar, poderá
alienar a sua quota-parte a outro condômino, mediante avaliação judicial. No
caso de alienação, deliberando-se pela venda, o condômino terá preferência em
relação a terceiros, devendo o valor obtido pela venda ser repartido entre os
condôminos na proporção da fração ideal respectiva.
Havendo
a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser repartida
entre os condôminos, proporcionalmente à quota-parte de cada um. De todo o
exposto, pode-se concluir que o condomínio em geral mereceu destaque no Atual
Códice. A despeito disso, algumas situações, por exemplo, relativas à
inadimplência dos condôminos, exigirão o pronunciamento do judiciário para que
sejam pacificadas. Entretanto, todo os aspectos, brevemente analisados, devem
ser enfrentados desde já, pelos profissionais do direito, para que em breve,
toda a matéria possa estar pacificada. (Fátima Garcia em artigo publicado em
06/2003, no site Jus.com.br., denominado “O condomínio em face do
novo Código Civil” – Direito das Coisas – Direito Imobiliário – Acessado em
05/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
