Direito Civil Comentado - Art. 722, 723,
724 - continua
- DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S.
R.
Parte
Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI
– Das Várias Espécies de Contrato
(art. 481 a 853) Capítulo XIII – Da Corretagem
–
(art. 722
a 729) vargasdigitador.blogspot.com -
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa,
não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.
No enfoque de Claudio Luiz Bueno de Godoy, antes dispersa em leis
especiais, ou mesmo no Código Comercial (art. 36 e ss), a corretagem agora, no
Código Civil de 2002, passa ao status de contrato típico e nominado,
definido nos seus caracteres essenciais, portanto, não mais objeto de
regulamentação que era muito mais da profissão de corretor.
Com efeito,
sempre se regrou a corretagem sob a perspectiva de seu exercício por um
profissional. Em outras palavras, a legislação, via de regra, tratava da
profissão de corretor em suas diferentes modalidades. Assim, conhece-se o
corretor oficial, ou seja, que recebe investidura oficial para o desempenho de
seu mister, como os corretores de mercadorias, de navios, de valores, de
câmbio, de seguros, todos com atividade regulamentada por inúmeras leis
especiais (CC 729, infra). Da mesma forma, tem-se o corretor livre, vale
dizer, cuja atividade se exerce independentemente de imóveis, de resto também
considerados integrantes de uma profissão objeto de regramento específico (Leis
n. 4.116/62 e 6.530/78).
Pois a
partir do CC/2002, sem prejuízo da simultânea aplicação de toda a legislação
especial existente, assunto ao qual se tornará no comentário ao CC 729,
estatui-se uma normatização típica para o contrato assim nominado de
corretagem, com regras próprias e gerais.
Nessa
esteira, definiu-se a corretagem, genericamente, como o contrato de mediação em
que, sem mandato ou relação de dependência, se obriga o corretor a obter, para
outrem, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Cuida-se de
verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o
corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um
negócio. É, portanto, fundamentalmente um contrato acessório, como quer a
doutrina, mas, na justa observação de Gustavo Tepedino (“Questões
controvertidas sobre o contrato de corretagem”. In: Temas de direito civil.
Rio de Janeiro, Renovar, 1999, p. 113-36), muito mais porque sua função
econômica se volta ao contrato que o corretor tenciona promover, embora não de
modo a que a inconclusão desse negócio necessariamente faça desaparecer a
eficácia da corretagem, como se verá no comentário ao CC 725, logo adiante. É
também contrato bilateral, porquanto móvel, uma vez firmado, de prestação a
ambas as partes; oneroso, presumidamente, coo está no CC 724; e aleatório, já
que, a despeito dos esforços e das despesas experimentados pelo corretor, nem
por isso sua remuneração será devida, conforme não resulte útil a aproximação
por ele desenvolvida, também consoante se examinará mais à frente, e malgrado
não se impeça ajuste comutativo da comissão a ser paga.
Caracteriza-se,
por fim, como contrato consensual, que, destarte, se aperfeiçoa sem a exigência
de forma especial, podendo mesmo ser entabulado verbalmente, ou mercê de
comportamento concludente, observando-se, na pior das hipóteses, quanto à prova
apenas de seu conteúdo, mas não de sua existência, tal qual ressalva Tepedino
(op. cit., p; 119), a restrição do art. 401 do CPC/1973, (sem correspondência
no CPC/2015), mas de resto cuja incidência se vem afastando em casos de prestação
de serviços (ver jurisprudência infra). Diferencia-se da comissão
porque, nela, o comissário, embora atue igualmente na promoção de negócios no
interesse de outrem, o faz em nome próprio, ao passo que o corretor não
participa do negócio que promove.
Diferencia-se também da
agência pois o agente, apesar de se obrigar a promover negócios à conta e no
interesse do preponente, e mesmo sem vínculo de dependência, atua de modo não
eventual e em zona determinada, o que não ocorre na corretagem. (Claudio Luiz
Bueno de Godoy, apud Código Civil
Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord.
Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 741 - Barueri, SP:
Manole, 2010. Acesso 13/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
No entendimento de
Ricardo Fiuza, o CC/2002 introduz em capítulo próprio o contrato de corretagem
ou de mediação como contrato típico e nominado. A sua natureza jurídica
apresenta-se definida pelo primeiro dos oito artigos específicos, que não se confunde
com a prestação de comissão ou outro contrato em que haja dependência e que
oferecem a esse contrato uma disciplina normativa adequada. É interessante
assinalar que o contrato tem objeto em si próprio, mas a formação de outro
contrato” (Arquivos do TARJ 29/219).
Trata-se de obrigação
de resultado, visto que o corretor obriga-se perante o comitente a obter para
este “um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” e, nesse alcance,
tenha-se presente o CC 725, quando, nessa linha, prescreve devida a remuneração
ao corretor~ uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação. (Direito Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 383 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/01/2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, Corretagem
é o contrato mediante o qual uma das partes, o corretor, obriga-se a angariar negócios
para a outra parte, o cliente, comitente ou dono do negócio. Difere-se do
contrato de agência e distribuição, porque neste a prestação de serviços ocorre
dentro de determinada zona.
A
corretagem é contrato típico, consensual, bilateral, oneroso, aleatório (de
resultado). Tradicionalmente, a corretagem classificava-se em oficial (ou
regulamentada) e livre. É regulamentando o exercício da corretagem relativo aos
seguintes bens: imóveis (Lei n. 6.530/78; navios (Dec. n. 19.009/1929 e n. 56.900/1965);
fundos públicos (Dec. n. 2.475/1897; Lei n. 4.728/65; valores mobiliários (Lei
n. 6.385/1976). (Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso
em 13.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de
2010).
Parágrafo único. Sob
pena de responder por perdas e danos o corretor prestará ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de
valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010).
Segundo Claudio Luiz Bueno de Godoy, certamente com comentário
publicado antes do advento da Lei n. 12.236, (muito provavelmente, o que veio a
dar motivação para modificação do artigo em comento, o que não descredencia o
valor do comentário. nota VD), além do dever do corretor de agir na
conformidade das instruções recebidas do cliente, o que se contém na disposição
do artigo precedente, o Código Civil, no artigo em comento, estabelece a
obrigação básica que ele tem de, no desempenho da corretagem, portar-se de
forma diligente, ou seja, com zelo e cuidado, exatamente como se dá no mandato
(CC 667), na comissão (CC 696) e na agência (CC 712), vale dizer, em todas as
formas de atuação jurídica no interesse de outrem ou à conta de alguém cuja
justa e razoável expectativa no proveito do negócio a ser firmado deve ser
preservada pela conduta prudente de quem atue em seu favor.
Como já se
disse nos comentários aos dispositivos citados, a conduta do corretor deve não
só evitar prejuízo que possa ser causado ao cliente, mas antes e igualmente,
ostentar-se apta a lhe gerar o razoável proveito esperado do negócio agenciado.
Mais, e de novo tal qual já se afirmou a propósito da mesma incumbência que tem
o agente (CC 712), cabe ao corretor o dever de informar, na verdade, também
como antes expendido, um dever anexo ou lateral que o princípio da boa-fé
objetiva, na sua função supletiva, impõe nas relações contratuais, como
exigência de um padrão de lealdade e solidarismo o qual, mercê de comando até
mesmo constitucional (CF 3º, I), obrigatoriamente as permeia (CC 422).
Nesse
sentido, o atual Código civil foi explícito ao atribuir ao corretor o dever,
primeiro, de informar seu cliente sobre o andamento dos negócios que esteja a
promover ou a intermediar. Mas não só. Incumbe ainda ao corretor o dever mesmo
de esclarecer, de aconselhar seu cliente sobre a segurança e o risco do negócio,
portanto incluindo o dever de informar sobre as condições dos interessados em
entabula-lo, o que não significa, da mesma forma que não significa na comissão
(CC 698), uma corretagem del credere, vale dizer, com presumida
cláusula, malgrado admissível, se expressa, de automática responsabilidade do
corretor sobre o pagamento do contrato que agenciou, sobre sua execução, mas
que implica, decerto, sua obrigação de informar sobre tudo quanto possa influir
na realização do contrato. Tanto assim que, acrescente-se, deve o corretor
informar sobre alteração de preços dos objetos dos negócios a serem firmados,
informando até sobre o que seja relevante a evitar, por exemplo, negócios
inválidos. Tudo sob pena de responder por perdas e danos. Daí a redação deliberadamente
aberta quando refere o preceito em comento a obrigação que tem o corretor de
informar sobre o mais que possa influir nos resultados da incumbência. Nada
diverso a rigor, do que em doutrina já se sustentava antes mesmo da edição do
Código Civil de 2002.
Com efeito, já era corrente
o entendimento de que, a despeito de não responder pela execução do contrato
intermediado, deveria o corretor informar, sempre, sobre qualquer dado ou
elemento, no dizer de Orlando Gomes, interessante à realização do negócio,
compreendido como influente na apreciação da conveniência da realização do
contrato, aí incluídos dados ou elementos atinentes às pessoas dos
contratantes, bem assim relativos a qualquer modificação do valor dos bens que
serão objeto do mesmo ajuste (Contratos, 9. ed. Rio de Janeiro, Forense,
1983, p. 430). Típica revelação, insista-se, do princípio da boa-fé objetiva,
de seu turno evidenciação clara da eticidade que ilumina toda a nova
legislação. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n.
10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e
atual., p. 742 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 13/01/2020. Revista e
atualizada nesta data por VD).
Da mesma forma, Ricardo Fiuza,
ao mostrar sua Doutrina, ainda se baseia na redação antiga do artigo em
comento: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em
virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de
dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as
instruções recebidas”, nota VD.
No lecionar de Ricardo
Fiuza, são descritas pelo dispositivo as obrigações inerentes ao contrato de
mediação. A primeira delas diz como o dever de o corretor atuar com aplicação e
presteza, segundo reclamam o negócio e o interesse do cliente, fornecendo-lhe,
nesses fins, por sua iniciativa e empreendimento, as informações sobre as
tratativas eventualmente existentes e a desenvoltura da mediação, a ensejar o
êxito esperado. A segunda, também essencial ao desempenho, tem por escopo o
resguardo do negócio, quanto aos riscos ou segurança dele, devendo o corretor
de tudo fazer ciente o comitente, transmitindo-lhe todos os esclarecimentos que
lhe seja possível prestar. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 383 apud
Maria Helena Diniz Código Civil
Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf,
Microsoft Word. Acesso em 13/01/2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Na atualização de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o
dispositivo estabelece os deveres típicos do corretor, que acompanham a
obrigação por ele assumida de angariar negócios para o cliente: a) agir com
diligência e prudência e b) prestar informações ao cliente. O corretor que
negligencia os cuidados que deveria ter ou age de forma imprudente, age
culposamente. Tanto neste caso como no caso de omitir ao cliente as informações
que deveria prestar, fica o corretor sujeito a reparar os prejuízos que sua
conduta causar ao cliente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 13.01.2020, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 724. A remuneração do corretor, se não
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a
natureza do negócio e os usos locais.
No diapasão de Claudio Luiz Bueno de Godoy, a remuneração do corretor,
comumente denominada comissão, devida pelos negócios a cuja intermediação
procede, é justamente a contrapartida contratual pelo desempenho dessa
atividade. Ou seja, é a prestação devida pelo cliente em razão do serviço de
aproximação que lhe presta o corretor, e desde que se tenha revelado útil, como
se verá no comentário no artigo seguinte.
Antes,
porém, importa realçar o valor que se deve atribuir a tal remuneração, que,
desde logo, pode vir previsto em lei, a propósito lembrando, conforme acentuado
no comentário ao preceito do CC 722, que a corretagem pode ser oficial. Se não
estabelecido o importe da comissão em lei, insta então verificar se a respeito
houve ajuste das partes. E tal entabulação normalmente se faz mercê do
estabelecimento de um percentual em dinheiro – não obviada a fixação em espécie
– do negócio agenciado, embora nada impeça a determinação de um valor fixo a
título de remuneração.
Discute-se
sobre a possibilidade de ajuste da comissão correspondente a um maior valor que
o corretor consiga apurar no negócio agenciado, se confrontado com o que por
isso pretendia o cliente – o chamado over price. Pois pese embora
ressalva por vezes decorrente até de regulamentação da profissão de corretor,
como lembra Antônio Carlos Mathias Coltro, remetendo, para o caso de corretagem
de imóveis, à previsão do art. 16 da Resolução n. 145/82, do Conselho Federal
de Corretores de Imóveis, tem-se entendido viável a corretagem over price,
desde que previamente ajustada essa forma de remuneração (Contrato de
corretagem imobiliária. São Paulo, Atlas, 2001, p. 66-7).
Inexistente
previsão legal ou ajuste das partes, a comissão deverá ser arbitrada
judicialmente, atentando-se à natureza do negócio e aos usos locais, ou seja,
aos costumes, de que é exemplo a taxa de 6% para a corretagem de imóveis.
Importa
salientar, por fim, que o pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado
o corretor, não valendo – o que alhures se pretende particularmente na
corretagem imobiliária – socorro ao CC 490, eis que não se está a tratar de
despesas com escritura ou tradição da res.
Cabe ainda a ressalva de que
a cobrança da comissão, uma vez devida, não pode ficar condicionada à
comprovação de registro profissional, a par de consequências outras que daí
podem advir, de índole administrativa, mas que não inibem o recebimento,
afinal, por serviço efetivamente prestado, de resto como se pode mesmo inferir
da consideração de verdadeira inconstitucionalidade, pela Suprema Corte, já do
que previa o art. 7º da então vigente Lei n. 4.116/62, que regulava a profissão
de corretor de imóveis, antes da edição da Lei n. 6.530/78. (Claudio Luiz
Bueno de Godoy, apud Código Civil
Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord.
Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 743 - Barueri, SP: Manole,
2010. Acesso 13/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Na tabula de Ricardo
Fiuza, apesar de já existir regulamentação para a profissão de corretor, o
Código disciplina também os contratos de corretagem celebrados. Assim, é devida
remuneração a quem, voluntária ou oficiosamente, tenha realizado intermediação
útil a um dos contratantes. Se o interessado se vale dos serviços prestados por
quem não seja corretor, não poderá furtar-se a pagar a retribuição. Em não se
tratando de corretor profissional, não assistem ao intermediário fortuito as
garantias previstas na lei especial.
A remuneração, também
denominada comissão ou corretagem, representa o pagamento do preço do serviço
pelo resultado útil que o trabalho ofereceu, ou seja, “pelo serviço que presta,
aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o
intermediário direito à remuneração” (RT 488/200). A fórmula de determinar o
valor a ser pago atende a situação do caso concreto, observando-se, pela ordem
de grandeza, disposição legal prevista, estipulação do quantum por
ajuste prévio das partes ou arbitramento judicial, que atenderá a natureza do
negócio desenvolvido e os usos locais, devendo o juiz, para tanto, orientar-se,
com razoabilidade, pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela
jurisprudência, atento ao costume do lugar, como apoio preponderante para a
fixação do valor, e observando o tempo de duração das atividades desenvolvidas.
A corretagem decorre, usualmente, de acordo informal com o vendedor do bem. Desprovida
da existência formal de um contrato que a preveja em quantia fixa ou em
percentual, a remuneração ou comissão será arbitrada tendo em conta, afinal, o
valor do próprio bem vendido.
(Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 384 apud
Maria Helena Diniz Código Civil
Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf,
Microsoft Word. Acesso em 13/01/2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Complementando Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o
contrato de corretagem é sempre oneroso. Se as partes não estipularem o valor
da comissão, este pode ser arbitrado judicialmente segundo os usos e costumes
locais, desde que se torne devido com a realização do negócio ou se deixar de
se realizar em razão de algum dos fatos previstos nos CC 725 a 727. (Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso
em 13.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
