Direito Civil Comentado - Art. 725, 726, 727 - continua - DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 725, 726, 727 - continua

- DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo XIII – Da Corretagem –

(art. 722 a 729) vargasdigitador.blogspot.com -

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Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Como aponta Claudio Luiz Bueno de Godoy, o artigo presente, de relevante conteúdo, enfrenta controvérsia que há muito se estabelece acerca do pressuposto para que o corretor faça jus ao recebimento de sua comissão. Em diversos termos, cuida-se de aferir mediante quais circunstâncias e condições o trabalho do corretor deverá ser remunerado, em especial se de alguma forma se frustra o negócio por ele intermediado.

Pois a propósito sempre grassou grande divergência sobre se a obrigação que assume o corretor é de meio ou de resultado, portanto se a comissão depende ou não do êxito do negócio final. E, malgrado se tenha firmado tendência em admitir que seja de resultado a obrigação contraída na corretagem, sendo mesmo costume subordinar a percepção da remuneração do corretor ao que se convencionou chamar de aproximação útil a que tenha ele procedido, a dificuldade esteve e está em identificar quando a aproximação, conteúdo de sua prestação, revela-se útil e proveitosa.

Decerto que quando o negócio principal, por mediação do corretor, tiver sido consumado, normal e definitivamente, a aproximação haverá alcançado resultado útil. Ocorre, e aí a discussão, que, para muitos, apenas nesse caso o resultado da corretagem terá se produzido de maneira eficiente. Ou sja, a comissão somente será devida se o negócio principal se tiver formalizado, portanto, quando traduzido o consenso obtido com o trabalho útil do corretor pelo aperfeiçoamento regular e, conforme o caso, formal do negócio por ele intermediado.

Já para uma posição mais liberal, o resultado útil da corretagem está na contribuição do corretor à obtenção de um consenso das partes por ele aproximadas, porém levado mesmo que não a um documento suficiente para aperfeiçoamento do negócio intermediado, suficiente à respectiva exigência. Assim, por exemplo, na corretagem imobiliária ter-se-á evidenciado o proveito da aproximação sempre que as partes tiverem firmado, se não a escritura de venda e compra, uma promessa ou, simplesmente, um recibo de sinal ou equivalente.

Por fim, de maneira ainda mais liberal, defende-se que a aproximação será útil logo que, mesmo sem a concretização de algum documento, posto que se cuidando de negócio agenciado que o exija, dela resulte o consenso das partes aproximadas pelo corretor, cujo trabalho, a rigor, é remover ou eliminar óbices a que as pessoas cheguem àquele comum acordo (Gustavo Tepedino. “Questões controvertidas sobre o contrato de corretagem”. Temas de direito civil. Rio de Janeiro, renovar, 1999, p. 113-36).

É certo porém que, qualquer que seja o instante em que a aproximação se tenha revelado útil, consoante a tese esposada, não se furtando a explicitar adesão à última dentre aquelas expostas, expressou o CC/2002 que o arrependimento de qualquer das partes, por motivos que lhe sejam alheios, não retira do corretor o direito à percepção da comissão. E defendendo-se que o resultado se terá atingido pela prova, mas por qualquer meio do consenso a que chegaram as partes aproximadas pelo corretor, mesmo a ulterior desistência – destarte não arrependimento em sentido técnico, pressupondo negócio formalizado – de qualquer delas não obviará a remuneração do trabalho por ele desempenhado.

Veja-se que é diversa a situação da desistência antes ainda de o consenso, por qualquer forma, se ter externado, portanto interrompendo-se meras tratativas, quando então nada será devido ao corretor, aí residindo a álea inerente ao seu trabalho.

Mas, mesmo adotada a segunda das teses expostas, havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor. Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o CC 723, a cujo comentário se remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma comissão será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 744-45 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 14/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Como lembra Ricardo Fiuza, o presente dispositivo, em relação ao anteprojeto de Agostinho Alvim, foi objeto de emenda por parte da Câmara dos Deputados no período inicial de tramitação do projeto. A redação original era a seguinte: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido a estipulação do negócio de que foi incumbido, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, ou por força maior”. Não há artigo correspondente no CC de 1916. Houve simplificação da redação, excluindo-se, ademais, a força maior.

Na doutrina e a jurisprudência para Fiuza, foi consagrado o entendimento de ser a remuneração devida ao mediador, desde que tenha este logrado obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se. O avanço arrimou-se na advertência seguinte: “(...) A jurisprudência, mesmo quando embasada em reiterados julgados, refletida em antigos posicionamentos, deve evoluir para adaptar-se à multietária riqueza da vida, em seus variados aspectos e circunstâncias, sob pena de agasalhar a injustiça e ferir elementares princípios de direito” (STJ, 4~ Turma, REsp n. 4.269/RS, rel. Mn Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 6-8-1991, v. m.).

Mais recentemente, todavia, o STJ tem adotado posicionamento oposto: “O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se, após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda, situação esta sequer reconhecida pelas instâncias ordinárias” (STJ, 4~ Turma. REsp 317.503/5? rel. Mm. Aldir Passarinho Junior, j. em 7-6-2001, v. u.); reconhecendo-se, destarte, que o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado (STJ, 4~Turma, EDResp 126.587/SP, rel. Mm Cesar Asfor Rocha, j. em 8-5-2001, v. u.). Deste modo, torna-se devido o pagamento da intermediação, apenas se for realizado o negócio almejado (STJ, 3~Turma, REsp 278.O2SIPE, rel. Mm. Fátima Nancy Andrighi, j. em 19-12-2000, v. u.), a tanto que, “não se tendo aperfeiçoado o negócio jurídico em face da desistência, à derradeira hora, manifestada pelo interessado comprador, não faz jus a corretora à comissão pleiteada” (STJ, 4~Turma, REsp 238.3OSIMS, rel. Mm. Barros Monteiro, j. em 17-8-2000, v. m.). Admite-se indevida a comissão, mesmo se após a aceitação da proposta o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda (STJ, 4~ Turma, REsp 1939.0671PR, j. em 21-9-2000, v. u.).

Impende observar o contraste da norma com a atual posição jurisprudencial do CC 513. Em verdade, o dispositivo em comento, ao proclamar devida a remuneração, quando alcançado o resultado previsto no contrato, reconhece, por igual, a dívida da mediação, ainda que aquele resultado não se efetive em virtude do arrependimento das partes. A inserção no dispositivo da cláusula da não efetividade contratual por arrependimento, tendo em conta a atividade da intermediação do negócio para o efeito de tornar devida a remuneração, é substancialmente contrária ao entendimento do STJ nos julgados antes citados. Guarda identidade, porém, com o reconhecimento do direito à comissão em caso de distrato, proclamado pelo REsp 186.818/RS ou por fato imputado à parte, como observado no julgado seguinte: “(...) comprovada a efetiva prestação de serviço, daí decorrendo expresso acordo entre os contratantes (recebimento de sinal, no caso, com dia e hora para a escritura), tem o corretor direito a comissão, embora o negócio não se ultime por fato atribuível a uma das partes, exclusivamente (STJ, V Turma, REsp t.023/RJ, rel. Mm Nilson Naves, j. em 24-10-1989, v. u.).

A alteração das condições do negócio não suprime o direito do corretor, como assinala Carvalho Neto, ao ponderar: “as circunstâncias do comitente alterar a sua oferta, mudar as condições dos negócios preliminarmente, não retira ao corretor o seu direito à remuneração” (Carvalho Neto, Contrato de mediação. São Paulo, Saraiva, 1956 (p. 149-151). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 384-385 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No dizer de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a corretagem é contrato aleatório, pois a comissão que remunera os serviços prestados pelo corretor somente é devida se alcançado o resultado previsto, ou seja, se angariado pelo corretor o negócio almejado pelo cliente. Considera-se concluído o serviço tanto que terceiro aceite a proposta do cliente. Se, após aceita a proposta pelo terceiro, este ou o cliente desistir do negócio, ainda assim a comissão será devida.

Vale lembrar que a proposta aceita vincula as partes, no caso, o cliente do corretor e o terceiro, desde o momento da expedição da aceitação. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 14.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Na pauta de Claudio Luiz Bueno de Godoy, o dispositivo presente, depois de assentar a regra básica de que o corretor não fará jus à comissão se o negócio principal acabar firmado diretamente pelo cliente, portanto sem a sua contribuição, sem seu trabalho de aproximação, define a questão relevante da exclusividade na corretagem. Ou seja, desde que haja o ajuste por escrito, pode o corretor receber uma autorização do cliente para agenciar o negócio principal com exclusividade.

Isso se faz, via de regra, por meio ou com associação da figura da opção, promessa que faz alguém, no caso o cliente, de dar preferencia ao corretor para a alienação ou aquisição, para o negócio principal, enfim, assim obrigando-se o promitente a manifestar consentimento perante quem o mediador tenha indicado, se interessado na celebração, sempre nos termos das instruções constantes do instrumento da opção (ver, pro todos: Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de direito civil, 10.ed. Rio de Janeiro, Forense, 1999, p. 121; Gustavo Tepedino. “Questões controvertidas sobre o contrato de corretagem”. In: Temas de direito civil. Rio de Janeiro, Renovar, 1999, p. 126-7; Antonio Carlos Matias Coltro. Contrato de corretagem imobiliária. São Paulo, Atlas, 2001, p. 78-9 e 171).

É certo, porém, sob pena de a desnaturar, conforme unânime entendimento da doutrina, e o que o dispositivo em comento deveria ter mencionado, que a exclusividade ajustada deverá sê-lo por prazo determinado, dado que a opção por ela induzida não pode vincular indefinidamente o promitente.

Todavia, autorizada a negociação com exclusividade, o corretor fará jus à sua comissão, in totum, mesmo que o negócio afinal se consume sem a sua intervenção, desde que no prazo que lhe foi concedido para tanto. Ou, posto que tenha sido realizado o negócio depois do mesmo prazo, ainda haverá direito do corretor à percepção da comissão, veja-se, já aí quando a consumação se tenha dado como fruto do seu trabalho, princípio idêntico ao que anima a regra do artigo seguinte. Por outra, como observa Tepedino (op. cit., p. 134), na verdade o prazo é para que se dê a aproximação por intermédio, exclusivamente, daquele corretor, ainda que depois dele se concretize o negócio, mas, frise-se, como resultado útil daquela mesma aproximação.

Apenas ressalva a lei que nenhuma comissão será devida se, embora no período de vigência da exclusividade, o negócio se consuma sem a mediação do corretor mas por causa de sua inércia ou ociosidade. Vale dizer, incumbirá ao cliente demonstrar que firmou o negócio principal sem a intermediação do corretor porque ele se mostrou desidioso, desinteressado no desempenho de seu mister, questão essencialmente fática e dependente de prova. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 746 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 14/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

A doutrina apresentada por Ricardo Fiuza mostra que o dispositivo frustra a remuneração na ocorrência de o negócio ter sido ajustado diretamente pelas partes, sem qualquer intervenção do corretor, não tendo este contribuído para o resultado satisfativo. A ressalva é a de que, mesmo em casos que tais, dispondo o corretor de opção da venda, terá ele direito à remuneração, em face da exclusividade de negociação do bem objeto. A autorização negocial comedida sob exclusividade está condicionada a prazo determinado, em que a intermediação privativa para a venda do bem vem de exigir, ademais, a atividade plena e o esforço produtivo do corretor, sob pena de descaracterizar, pela comprovada inércia ou ociosidade, o direito à remuneração, quando diante da venda feita pelo próprio comitente.

Noutra vertente, o corretor fará jus à sua remuneração se o negócio agenciado for concluído mesmo após o vencimento do lapso temporal previsto na autorização, desde que com pessoa por ele indicada ainda quando em curso o prazo do credenciamento e nas mesmas bases e condições propostas” (STJ, 4 ~ Turma. REsp 29.28611(1). “O prazo concedido ao corretor na opção, ainda que estipulado para conclusão do negócio, destina-se em realidade à obtenção de interessados e aproximação entre estes e o comitente” 9STJ, 4 ~Turma. EDREsp 29.286/RJ). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 385 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Ao corretor, segundo Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, pode ser concedida ou não a exclusividade para angariar negócios para o cliente. Ela se justifica em situações em que o corretor deva realizar investimentos relevantes com publicidade e despesas a fim. A cláusula de exclusividade obriga o cliente a pagar ao corretor a comissão ainda que a realização do negócio não resulte dos trabalhos deste. Em razão disso, a lei exige que a exclusividade seja concedida por escrito, sob pena de nulidade.

O cliente que realizar diretamente o negócio com terceiro pode recusar-se a pagar a comissão ao corretor por força da cláusula de exclusividade se provar que este foi negligente, inerte ou ocioso. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 14.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Lendo Claudio Luiz Bueno de Godoy, o Código Civil de 2002, no artigo em comento, reconhece que se o cliente, o dono do negócio, dispensa os serviços do corretor, não havendo prazo para a corretagem, ou se, havendo, depois dele conclui diretamente o negócio principal, mas como fruto do trabalho do mesmo mediador, então a comissão de toda sorte a este será devida. São, destarte, duas hipóteses com o mesmo efeito. Numa, o contrato de corretagem não tem prazo. Noutra, ele tem, mas o prazo já está expirado.

Pois, se o negócio acaba se concretizando depois da dispensa, no primeiro caso, ou depois da expiração do prazo, no segundo, de qualquer maneira a comissão será devida ao corretor se essa concretização se dá ainda como resultado útil da aproximação que ele encetou antes da dispensa ou da cessação do prazo do ajuste. É, afinal, o reconhecimento de que o trabalho de aproximação resultou útil, pelo que é devida a respectiva remuneração. Importará é, no caso concreto, aferir se o negócio depois consumado efetivamente decorreu da intermediação do corretor. Para tanto, haverá de ser perquirido se se firmou o negócio principal com quem foi apresentado ou indicado pelo corretor e, mais, nas mesmas condições ou em condições muito próximas daquelas que vinham sendo tratadas pelo corretor.

Em diversos termos, cuidar-se-á de aferir se se consumou enfim o mesmo negócio que vinha sendo agenciado ou outro substancialmente diferente, quando então não terá aplicação o preceito vertente. Veja-se nesse sentido que, já não mais vigorando a entabulação de corretagem, se o cliente firma negócio, posto que com o mesmo interessado que lhe foi apresentado pelo corretor, mas mediante preço muito diferente, ou ainda pago em condições sensivelmente diversas, no tocante a prazo ou parcelamento, ter-se-á, a rigor, negócio outro, sem se erigir, então, direito à comissão. Porém, se não há nenhuma importante diferença entre o negócio agenciado e, depois, aquele consumado, por vezes deliberadamente alterado, em mínima medida, somente para se excluir a comissão, aí sim ela será devida. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 747 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 14/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Com a doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, na circunstância de o negócio ser efetuado somente após a dispensa do corretor, decorrendo, porém, a sua conclusão das atividades mediadoras daquele, impõe-se o pagamento da comissão de corretagem.  A remuneração é devida diante do resultado útil obtido e para o qual influiu o corretor pelos seus atos de intermediação, o que se contempla, ainda, na hipótese de o negócio se realizar após vencido o prazo contratual (ver nota ao artigo anterior). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 385 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na visão de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o dispositivo obriga o cliente a pagar ao corretor a comissão pelos negócios realizados em virtude de seu trabalho mesmo que o negócio a que se destina a corretagem venha a ser realizado pelo cliente após o prazo eventualmente estipulado para a corretagem e independentemente  do tempo decorrido entre a realização dos trabalhos pelo corretor e a realização do negócio pelo cliente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 14.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 722, 723, 724 - continua - DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 722, 723, 724 - continua

- DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo XIII – Da Corretagem –

(art. 722 a 729) vargasdigitador.blogspot.com -

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Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

No enfoque de Claudio Luiz Bueno de Godoy, antes dispersa em leis especiais, ou mesmo no Código Comercial (art. 36 e ss), a corretagem agora, no Código Civil de 2002, passa ao status de contrato típico e nominado, definido nos seus caracteres essenciais, portanto, não mais objeto de regulamentação que era muito mais da profissão de corretor.

Com efeito, sempre se regrou a corretagem sob a perspectiva de seu exercício por um profissional. Em outras palavras, a legislação, via de regra, tratava da profissão de corretor em suas diferentes modalidades. Assim, conhece-se o corretor oficial, ou seja, que recebe investidura oficial para o desempenho de seu mister, como os corretores de mercadorias, de navios, de valores, de câmbio, de seguros, todos com atividade regulamentada por inúmeras leis especiais (CC 729, infra). Da mesma forma, tem-se o corretor livre, vale dizer, cuja atividade se exerce independentemente de imóveis, de resto também considerados integrantes de uma profissão objeto de regramento específico (Leis n. 4.116/62 e 6.530/78).

Pois a partir do CC/2002, sem prejuízo da simultânea aplicação de toda a legislação especial existente, assunto ao qual se tornará no comentário ao CC 729, estatui-se uma normatização típica para o contrato assim nominado de corretagem, com regras próprias e gerais.

Nessa esteira, definiu-se a corretagem, genericamente, como o contrato de mediação em que, sem mandato ou relação de dependência, se obriga o corretor a obter, para outrem, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Cuida-se de verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio. É, portanto, fundamentalmente um contrato acessório, como quer a doutrina, mas, na justa observação de Gustavo Tepedino (“Questões controvertidas sobre o contrato de corretagem”. In: Temas de direito civil. Rio de Janeiro, Renovar, 1999, p. 113-36), muito mais porque sua função econômica se volta ao contrato que o corretor tenciona promover, embora não de modo a que a inconclusão desse negócio necessariamente faça desaparecer a eficácia da corretagem, como se verá no comentário ao CC 725, logo adiante. É também contrato bilateral, porquanto móvel, uma vez firmado, de prestação a ambas as partes; oneroso, presumidamente, coo está no CC 724; e aleatório, já que, a despeito dos esforços e das despesas experimentados pelo corretor, nem por isso sua remuneração será devida, conforme não resulte útil a aproximação por ele desenvolvida, também consoante se examinará mais à frente, e malgrado não se impeça ajuste comutativo da comissão a ser paga.

Caracteriza-se, por fim, como contrato consensual, que, destarte, se aperfeiçoa sem a exigência de forma especial, podendo mesmo ser entabulado verbalmente, ou mercê de comportamento concludente, observando-se, na pior das hipóteses, quanto à prova apenas de seu conteúdo, mas não de sua existência, tal qual ressalva Tepedino (op. cit., p; 119), a restrição do art. 401 do CPC/1973, (sem correspondência no CPC/2015), mas de resto cuja incidência se vem afastando em casos de prestação de serviços (ver jurisprudência infra). Diferencia-se da comissão porque, nela, o comissário, embora atue igualmente na promoção de negócios no interesse de outrem, o faz em nome próprio, ao passo que o corretor não participa do negócio que promove.

Diferencia-se também da agência pois o agente, apesar de se obrigar a promover negócios à conta e no interesse do preponente, e mesmo sem vínculo de dependência, atua de modo não eventual e em zona determinada, o que não ocorre na corretagem. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 741 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 13/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

No entendimento de Ricardo Fiuza, o CC/2002 introduz em capítulo próprio o contrato de corretagem ou de mediação como contrato típico e nominado. A sua natureza jurídica apresenta-se definida pelo primeiro dos oito artigos específicos, que não se confunde com a prestação de comissão ou outro contrato em que haja dependência e que oferecem a esse contrato uma disciplina normativa adequada. É interessante assinalar que o contrato tem objeto em si próprio, mas a formação de outro contrato” (Arquivos do TARJ 29/219).

Trata-se de obrigação de resultado, visto que o corretor obriga-se perante o comitente a obter para este “um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” e, nesse alcance, tenha-se presente o CC 725, quando, nessa linha, prescreve devida a remuneração ao corretor~ uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 383 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, Corretagem é o contrato mediante o qual uma das partes, o corretor, obriga-se a angariar negócios para a outra parte, o cliente, comitente ou dono do negócio. Difere-se do contrato de agência e distribuição, porque neste a prestação de serviços ocorre dentro de determinada zona.

A corretagem é contrato típico, consensual, bilateral, oneroso, aleatório (de resultado). Tradicionalmente, a corretagem classificava-se em oficial (ou regulamentada) e livre. É regulamentando o exercício da corretagem relativo aos seguintes bens: imóveis (Lei n. 6.530/78; navios (Dec. n. 19.009/1929 e n. 56.900/1965); fundos públicos (Dec. n. 2.475/1897; Lei n. 4.728/65; valores mobiliários (Lei n. 6.385/1976). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 13.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010).

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010).

Segundo Claudio Luiz Bueno de Godoy, certamente com comentário publicado antes do advento da Lei n. 12.236, (muito provavelmente, o que veio a dar motivação para modificação do artigo em comento, o que não descredencia o valor do comentário. nota VD), além do dever do corretor de agir na conformidade das instruções recebidas do cliente, o que se contém na disposição do artigo precedente, o Código Civil, no artigo em comento, estabelece a obrigação básica que ele tem de, no desempenho da corretagem, portar-se de forma diligente, ou seja, com zelo e cuidado, exatamente como se dá no mandato (CC 667), na comissão (CC 696) e na agência (CC 712), vale dizer, em todas as formas de atuação jurídica no interesse de outrem ou à conta de alguém cuja justa e razoável expectativa no proveito do negócio a ser firmado deve ser preservada pela conduta prudente de quem atue em seu favor.

Como já se disse nos comentários aos dispositivos citados, a conduta do corretor deve não só evitar prejuízo que possa ser causado ao cliente, mas antes e igualmente, ostentar-se apta a lhe gerar o razoável proveito esperado do negócio agenciado. Mais, e de novo tal qual já se afirmou a propósito da mesma incumbência que tem o agente (CC 712), cabe ao corretor o dever de informar, na verdade, também como antes expendido, um dever anexo ou lateral que o princípio da boa-fé objetiva, na sua função supletiva, impõe nas relações contratuais, como exigência de um padrão de lealdade e solidarismo o qual, mercê de comando até mesmo constitucional (CF 3º, I), obrigatoriamente as permeia (CC 422).

Nesse sentido, o atual Código civil foi explícito ao atribuir ao corretor o dever, primeiro, de informar seu cliente sobre o andamento dos negócios que esteja a promover ou a intermediar. Mas não só. Incumbe ainda ao corretor o dever mesmo de esclarecer, de aconselhar seu cliente sobre a segurança e o risco do negócio, portanto incluindo o dever de informar sobre as condições dos interessados em entabula-lo, o que não significa, da mesma forma que não significa na comissão (CC 698), uma corretagem del credere, vale dizer, com presumida cláusula, malgrado admissível, se expressa, de automática responsabilidade do corretor sobre o pagamento do contrato que agenciou, sobre sua execução, mas que implica, decerto, sua obrigação de informar sobre tudo quanto possa influir na realização do contrato. Tanto assim que, acrescente-se, deve o corretor informar sobre alteração de preços dos objetos dos negócios a serem firmados, informando até sobre o que seja relevante a evitar, por exemplo, negócios inválidos. Tudo sob pena de responder por perdas e danos. Daí a redação deliberadamente aberta quando refere o preceito em comento a obrigação que tem o corretor de informar sobre o mais que possa influir nos resultados da incumbência. Nada diverso a rigor, do que em doutrina já se sustentava antes mesmo da edição do Código Civil de 2002.

Com efeito, já era corrente o entendimento de que, a despeito de não responder pela execução do contrato intermediado, deveria o corretor informar, sempre, sobre qualquer dado ou elemento, no dizer de Orlando Gomes, interessante à realização do negócio, compreendido como influente na apreciação da conveniência da realização do contrato, aí incluídos dados ou elementos atinentes às pessoas dos contratantes, bem assim relativos a qualquer modificação do valor dos bens que serão objeto do mesmo ajuste (Contratos, 9. ed. Rio de Janeiro, Forense, 1983, p. 430). Típica revelação, insista-se, do princípio da boa-fé objetiva, de seu turno evidenciação clara da eticidade que ilumina toda a nova legislação. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 742 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 13/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Da mesma forma, Ricardo Fiuza, ao mostrar sua Doutrina, ainda se baseia na redação antiga do artigo em comento: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”, nota VD.

No lecionar de Ricardo Fiuza, são descritas pelo dispositivo as obrigações inerentes ao contrato de mediação. A primeira delas diz como o dever de o corretor atuar com aplicação e presteza, segundo reclamam o negócio e o interesse do cliente, fornecendo-lhe, nesses fins, por sua iniciativa e empreendimento, as informações sobre as tratativas eventualmente existentes e a desenvoltura da mediação, a ensejar o êxito esperado. A segunda, também essencial ao desempenho, tem por escopo o resguardo do negócio, quanto aos riscos ou segurança dele, devendo o corretor de tudo fazer ciente o comitente, transmitindo-lhe todos os esclarecimentos que lhe seja possível prestar. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 383 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 13/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na atualização de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o dispositivo estabelece os deveres típicos do corretor, que acompanham a obrigação por ele assumida de angariar negócios para o cliente: a) agir com diligência e prudência e b) prestar informações ao cliente. O corretor que negligencia os cuidados que deveria ter ou age de forma imprudente, age culposamente. Tanto neste caso como no caso de omitir ao cliente as informações que deveria prestar, fica o corretor sujeito a reparar os prejuízos que sua conduta causar ao cliente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 13.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

No diapasão de Claudio Luiz Bueno de Godoy, a remuneração do corretor, comumente denominada comissão, devida pelos negócios a cuja intermediação procede, é justamente a contrapartida contratual pelo desempenho dessa atividade. Ou seja, é a prestação devida pelo cliente em razão do serviço de aproximação que lhe presta o corretor, e desde que se tenha revelado útil, como se verá no comentário no artigo seguinte.

Antes, porém, importa realçar o valor que se deve atribuir a tal remuneração, que, desde logo, pode vir previsto em lei, a propósito lembrando, conforme acentuado no comentário ao preceito do CC 722, que a corretagem pode ser oficial. Se não estabelecido o importe da comissão em lei, insta então verificar se a respeito houve ajuste das partes. E tal entabulação normalmente se faz mercê do estabelecimento de um percentual em dinheiro – não obviada a fixação em espécie – do negócio agenciado, embora nada impeça a determinação de um valor fixo a título de remuneração.

Discute-se sobre a possibilidade de ajuste da comissão correspondente a um maior valor que o corretor consiga apurar no negócio agenciado, se confrontado com o que por isso pretendia o cliente – o chamado over price. Pois pese embora ressalva por vezes decorrente até de regulamentação da profissão de corretor, como lembra Antônio Carlos Mathias Coltro, remetendo, para o caso de corretagem de imóveis, à previsão do art. 16 da Resolução n. 145/82, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, tem-se entendido viável a corretagem over price, desde que previamente ajustada essa forma de remuneração (Contrato de corretagem imobiliária. São Paulo, Atlas, 2001, p. 66-7).

Inexistente previsão legal ou ajuste das partes, a comissão deverá ser arbitrada judicialmente, atentando-se à natureza do negócio e aos usos locais, ou seja, aos costumes, de que é exemplo a taxa de 6% para a corretagem de imóveis.

Importa salientar, por fim, que o pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo – o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária – socorro ao CC 490, eis que não se está a tratar de despesas com escritura ou tradição da res.

Cabe ainda a ressalva de que a cobrança da comissão, uma vez devida, não pode ficar condicionada à comprovação de registro profissional, a par de consequências outras que daí podem advir, de índole administrativa, mas que não inibem o recebimento, afinal, por serviço efetivamente prestado, de resto como se pode mesmo inferir da consideração de verdadeira inconstitucionalidade, pela Suprema Corte, já do que previa o art. 7º da então vigente Lei n. 4.116/62, que regulava a profissão de corretor de imóveis, antes da edição da Lei n. 6.530/78. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 743 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 13/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na tabula de Ricardo Fiuza, apesar de já existir regulamentação para a profissão de corretor, o Código disciplina também os contratos de corretagem celebrados. Assim, é devida remuneração a quem, voluntária ou oficiosamente, tenha realizado intermediação útil a um dos contratantes. Se o interessado se vale dos serviços prestados por quem não seja corretor, não poderá furtar-se a pagar a retribuição. Em não se tratando de corretor profissional, não assistem ao intermediário fortuito as garantias previstas na lei especial.

A remuneração, também denominada comissão ou corretagem, representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que o trabalho ofereceu, ou seja, “pelo serviço que presta, aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário direito à remuneração” (RT 488/200). A fórmula de determinar o valor a ser pago atende a situação do caso concreto, observando-se, pela ordem de grandeza, disposição legal prevista, estipulação do quantum por ajuste prévio das partes ou arbitramento judicial, que atenderá a natureza do negócio desenvolvido e os usos locais, devendo o juiz, para tanto, orientar-se, com razoabilidade, pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, atento ao costume do lugar, como apoio preponderante para a fixação do valor, e observando o tempo de duração das atividades desenvolvidas. A corretagem decorre, usualmente, de acordo informal com o vendedor do bem. Desprovida da existência formal de um contrato que a preveja em quantia fixa ou em percentual, a remuneração ou comissão será arbitrada tendo em conta, afinal, o valor do próprio bem vendido. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 384 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 13/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Complementando Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o contrato de corretagem é sempre oneroso. Se as partes não estipularem o valor da comissão, este pode ser arbitrado judicialmente segundo os usos e costumes locais, desde que se torne devido com a realização do negócio ou se deixar de se realizar em razão de algum dos fatos previstos nos CC 725 a 727. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 13.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 719, 720, 721 - Da Agência e Distribuição - VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 719, 720, 721

- Da Agência e Distribuição - VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo XII – Da Agência e Distribuição –

(art. 710 a 721) vargasdigitador.blogspot.com -

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Art. 719. Se o agente não puder continuar o trabalho por motivo de força maior, terá direito à remuneração correspondente aos serviços realizados, cabendo esse direito aos herdeiros no caso de morte.

Na visão de Claudio Luiz Bueno de Godoy, o dispositivo versa, na realidade, sobre uma causa justificável de cessação das atividades do agente, portanto inapta a retirar-lhe o direito à percepção das comissões pelos negócios até então promovidos. Com efeito, sempre que seu trabalho se impossibilitar por força maior, ou por caso fortuito, a tanto equivalente em suas consequências (CC 393), o serviço útil até então prestado pelo agente deve ser remunerado, constituindo crédito transmissível aos herdeiros, no caso de sua morte. A rigor, a Lei, n. 4886/65 previa, em seu art. 36, e, que a força maior constituísse justo motivo para que o contrato de representação comercial fosse resolvido pelo representante. E, de mais a mais, se, para evitar enriquecimento sem causa, até mesmo nas hipóteses de rescisão por conduta culposa do agente a ele se garante remuneração pelo trabalho útil desempenhado (CC 717(, com muito maior razão igual tratamento lhe deveria estar reservado se a interrupção de seus serviços decorrer de fato irresistível, inevitável e de força maior. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 738 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 10/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na explanação de Ricardo Fiuza, mais uma vez é assegurada a percepção remuneratória pelo agente, tendo em conta a necessidade de o representante retribuir o serviço por aquele efetivamente realizado, a ensejar, dessa forma, a contraprestação devida.

Ocorrendo a interrupção da agência por motivo de força maior, essa remuneração será exigida do representante, cabendo por morte do agente aos seus herdeiros cobrá-la e recebe-la. obsta-se, pelo presente, em reiteração, o enriquecimento sem causa da parte favorecida pelo resultado útil do serviço. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 381 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a remuneração pelos serviços concluídos é sempre devida ao agente e constituem direito adquirido, razão pela qual, em caso de falecimento do agente, os referidos créditos incluem-se na sua herança. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 10.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 720. se o contrato for por tempo indeterminado, qualquer das partes poderá resolvê-lo, mediante aviso prévio de noventa dias, desde que transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto do investimento exigido do agente.

Parágrafo único. No caso de divergência entre as partes, o juiz decidirá da razoabilidade do prazo e do valor devido.

Para Claudio Luiz Bueno de Godoy, em primeiro lugar, vale assentar que o contrato de agência, por natureza de duração, já que induz uma relação não eventual (CC 710), pode se fazer por prazo determinado ou indeterminado. No primeiro caso, ele pode ser prorrogado de forma tácita e, mesmo que de forma expressa, necessariamente por prazo indeterminado, como exige o art. 27, § 2º, da Lei n. 4.886/65, com redação dada pela Lei n. 8.420/92, para proteger o agente de renegociações que lhe possam ocasionar desvantagem (Fábio Ulhoa Coelho. Curdo de direito comercial, 3.ed. São Paulo, Saraiva, 2002, p. 108).

Mas, se o contrato já foi firmado por prazo indeterminado, ou se encontra assim prorrogado, é facultado a qualquer das partes o que tecnicamente se denomina resilir unilateralmente o ajuste, terminologia agora incorporada ao Código Civil de 2002 (CC 473). Isso se opera pela denúncia, necessariamente notificada à outra parte, de novo conforme regramento geral da matéria, valendo remissão ao mesmo CC 473. Ocorre que, dado o caráter social da entabulação que ora se agita, de resto consoante com o comentário já detalhado no artigo anterior, obriga a lei, como já o fazia a lei especial (art. 34 da Lei n 4886/65), que a denúncia se faça mediante aviso prévio, com prazo de noventa dias, prevalente sobre o prazo de trinta dias que a lei dos representantes instituía, não só porque é mais benéfico a quem se quer proteger, como ainda porque, aparentemente se tratando da mesma figura contratual, com diversa denominação, no caso de conflito o critério de solução é o cronológico (ver, a propósito, comentário ao CC 710).

Apenas que, de novo como antes já se examinou no mesmo artigo citado, inexistindo conflito, lei especial e Código Civil se complementam, por isso que, inocorrido o aviso prévio, se paga o equivalente pecuniário estabelecido e quantificado pelo art. 34 da Lei n. 4.886/65, e sem prejuízo da indenização que se faça cabível, na forma do art. 27, j, do mesmo diploma, a que remete o CC 718.

Outra distinção, porém, que efetuou o atual Código em relação à lei especial está no condicionamento a que se exerça, de forma regular, o direito potestativo de resilir o ajuste por prazo indeterminado. não que igual previsão não contivesse a lei especial. Sucede que, nela, tarifava-se um prazo mínimo para que a resilição unilateral pudesse se consumar. Com efeito, apenas depois de seis meses de vigência da representação é que qualquer das partes poderia dá-la por encerrada, sem causa justificada. Já o Código Civil de 2002, consentâneo com a regra geral a respeito disposta no CC 473, parágrafo único, sem quantificar e legando a correspondente aferição ao juiz para o caso de divergência das partes, sujeita o exercício da faculdade de resilir unilateralmente o ajuste de prazo indeterminado, sem justa causa, ao decurso de um tempo que seja compatível com a natureza e o vulto do investimento exigido do agente. Ou seja, trata-se de não frustrar a expectativa de quem confiava em que o ajuste perduraria por tempo bastante a compensar o vulto dos investimentos efetuados para o desempenho da atividade, ademais observando-se a natureza, as características, o tipo de agenciamento, enfim. Típica regra, vale anotar, inspirada pela boa-fé objetiva, tantas vezes referida, e pelo padrão de eticidade e de solidarismo que se impõe na relação contratual (CC 187 e 422). (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 739 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 10/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Pelo histórico apresentado por Ricardo Fiuza, o texto original do dispositivo quando de seu envio ao Senado Federal era o seguinte: “Art. 720. Se o contrato for por tempo indeterminado qualquer das partes poderá resolvê-lo, mediante aviso prévio, com a antecedência de três meses, desde que transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto do investimento exigido do agente (CC 473, parágrafo único)”. Coma subemenda feita pelo Relator-Geral no Senado à emenda de autoria do Senador José Lins, ganhou a redação atual, melhorando-se a linguagem do texto. Justificou o Senado Josaphat Marinho o seu texto, pois “permite nova redação ao artigo, quer para dizer-se aviso prévio de três meses, suprimindo-se a cláusula ‘com a antecedência de’, que não imprime clareza ao texto, quer para evitar remissão, in fine, ao CC 472, parágrafo único, pois esse dispositivo não tem parágrafo”. Não há artigo correspondente no CC de 1916.

Segundo a Doutrina apresentada, a norma, circunscrita ao contrato de agência e distribuição por prazo indeterminado, sinaliza o critério de apurar a razoabilidade da duração das relações contratuais para, somente então, dar por findo o referido contrato, notificando-se, daí, a outra parte, com a antecedência de noventa (90) dias. É de se ter por transcorrido um prazo compatível com a natureza e o vulto do investimento exigido do agente. Essa razoabilidade, que harmoniza a possibilidade da rescisão unilateral com as condições peculiares do desempenho da agência, poderá ser aferida pelo magistrado, no caso de divergência das partes quanto à resilição do negócio. A diretriz será, sempre, a de inibir a ocorrência de danos mais graves, que possam advir da cessação do negócio, a quaisquer das partes. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 382 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Para Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o dispositivo correspondente, art. 34 da Lei n. 4.886/65 (com as alterações da Lei n. 8.420/92), deve se entender derrogado.

Como ocorre ordinariamente nos contratos por prazo indeterminado, no contrato de agência e distribuição cada parte tem o direito potestativo de resilir o vínculo mediante denúncia. Para o contrato de agência, o dispositivo estabelece que a resilição seja precedida de aviso com noventa dias de antecedência.

O dispositivo repete o disposto no CC 473 para exigir que seja respeitado prazo compatível com a natureza e o vulto do investimento do agente, i.é considerado tais valores, é de se assegurar ao agente prazo suficiente para que ele tenha o retorno do investimento o que inclui o lucro. O prazo pode ser arbitrado judicialmente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 10.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 721. Aplicam-se ao contrato de agência e distribuição, no que couber, as regras concernentes ao mandato e à comissão e as constantes de lei especial.

Na toada de Claudio Luiz Bueno de Godoy, o artigo presente, que encerra o capítulo destinado ao regramento dos contratos de agência e de distribuição, em primeiro lugar, ao que se entende, quando a ambos alude indistintamente, reforça a conclusão, já externada no comentário ao CC 710, de que a distribuição não está a consubstanciar nada mais que uma específica agência, apenas tendo o agente a disponibilidade da coisa, compreendida como a posse do produto ou mercadoria cuja negociação se agencia.

De outra parte, o preceito em comento explicita que a agência e a distribuição são contratos daquele gênero que envolve a atuação de alguém no interesse ou à conta de outrem. Segundo se diz, em outras termos, há uma colaboração, um ajuste desse tipo caracterizado por atividade que é própria mas desempenhada a propósito de interesses alheios, como o são, também, o mandato e a comissão, por isso mesmo referidos no texto do artigo.

Por fim, aludindo à lei especial, o artigo parece identificar na agência a mesma representação comercial de que cuida a Lei n. 4.886/65. Foi a tese que se esposou logo no comentário ao CC 710, de novo a que se remete o leitor. Há que ver, nessa senda, que os comentários aos artigos do capítulo partiram sempre desse pressuposto, repita-se, logo expresso quando se examinou o artigo que o inaugura, e em que se ressalvaram as objeções que a respeito podem ser levantadas, destarte matéria lá enfrentada e cuja reiteração é aqui desnecessária. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 740 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 10/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na visão de Ricardo Fiuza, como verificado em comentário ao CC 709 no atinente à comissão, a aplicação supletiva das normas relativas ao mandato – e por sua vez, as da comissão, inclusive – aqui também terá incidência, diante da similitude de tais negócios mercantis. Por igual, aplicar-se-á a legislação especial que cuida da matéria, mencionada nos comentários antecedentes, desde que não colidente com a disciplina agora traçada pelo CC/2002. Como refere o dispositivo (“no que couber”), trata-se de aplicação subsidiária, preponderando, assim, a normatização codificada. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 382 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Veja-se Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, dispositivo corresponde: parágrafo único do artigo da Lei n. 4.886/65 (Com as alterações da Lei n. 8.420/92).

Assim como o mandatário em relação ao mandante, tem o agente o dever de prestar contas ao proponente. Do mesmo modo que no mandato, não pode delegar suas funções a terceiros, a menos que haja autorização do proponente.

A lei especial a que se refere o dispositivo é a Lei n. 4.886/65 com as alterações da Lei n. 8.420/92. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 10.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 716, 717, 718 - continua - Da Agência e Distribuição - VARGAS, Paulo S. R.

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Art. 716. A remuneração será devida ao agente também quando o negócio deixar de ser realizado por fato imputável ao proponente.

Na plataforma de Claudio Luiz Bueno de Godoy, já sob a vigência da Lei n. 4.886/65 se entendia ora que a comissão fosse devida ao representante sempre eu o negócio por ele agenciado não se consumasse por culpa que não fosse a si imputável (ver, por todos: Fran Martins. Contratos e obrigações comerciais, 7. ed. Rio de Janeiro, Forense, 1984, p. 325) ora que a remuneração não fosse devida sempre que o negócio não se realizasse sem culpa do representado (cf. Orlando Gomes. Contratos, 9.ed. Rio de Janeiro, Forense, 1984, p. 416).

O Código Civil de 2002 superou essa dicotomia e assentou que a comissão será sempre devida quando o negócio agenciado não se consumar por fato que seja imputável ou atribuível ao preponente e não escusável. Portanto, não basta que o negócio não se ultime sem culpa do agente. É preciso que isso ocorra por fato atribuível ao preponente. Mais: insta que o fato ao preponente imputável não tenha justa causa. Ou seja, tem-se uma atividade proveitosa realizada pelo agente, que promove negócio somente não firmado por injustificável circunstância relativa à pessoa do preponente, que lhe seja imputável, como que a lei. É, de resto, o mesmo espírito do preceito anterior.

Imagine-se, por exemplo, o preponente que, sem justa causa, se recusa a fornecer a mercadoria cuja alienação foi agenciada pelo agente. É a mesma conduta culposa que, repetida e reiterada, encontra previsão no artigo antecedente, encerrando mesmo causa de resolução do ajuste, com perdas e danos. Aqui, por qualquer causa a si imputável, e injustificável, impedindo o preponente a ultimação de negócio proveitosamente agenciado pelo agente, a comissão deste deverá ser, de toda forma, paga por inteiro. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 736 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 09/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na toada de Ricardo Fiuza, o dever do representado de satisfazer a remuneração do agente pelos negócios realizados não se limita aos casos de rotina. No CC 714, cada remuneração tem-se devida pelo relevante fato de o negócio haver sido concluído na zona de atuação exclusiva do agente. Aqui, renova-se a extensão obrigacional, fazendo jus o agente à sua remuneração, quando o negócio resultar prejudicado ou inconcluso por fato imputável ao proponente, a exemplo de quando deixa o mesmo de atender pedido do agente, não fornecendo o bem objeto do negócio. O concurso exclusivo do proponente para a não realização do negócio o obriga perante o agente como se realizado fosse aquele negócio. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 380 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No relacionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a parte que torna impossível o cumprimento do contrato comete inadimplemento antecipado e viola o princípio da boa-fé objetiva. O descumprimento permite à parte prejudicada cobrar os prejuízos que lhe foram causados, inclusive o lucro cessante, i.é, o que deixou razoavelmente de lucrar. Se a infração é grave ao ponto de levar a parte prejudicada a perder o interesse no negócio, fica autorizada a requerer a resolução do contrato. O dispositivo concretiza essas noções a respeito de inadimplemento antecipado do proponente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 09.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 717. Ainda que dispensado por justa causa, terá o agente direito a ser remunerado pelos serviços úteis prestados ao proponente, sem embargo de haver este, perdas e danos pelos prejuízos sofridos.

Sob a luz de Claudio Luiz Bueno de Godoy, é regra geral dos contratos, contida no CC 475, a possibilidade de sua resolução por inadimplemento de uma das partes, portanto, sempre que esta descumprir seus deveres contratuais, ademais de sua sujeição à composição dos prejuízos daí advindos. É o que o preceito em exame quer significar quando alude à dispensa do agente, por justa causa, com sua consequente responsabilização pelos prejuízos que tiver assim causado ao preponente. Mais: é ainda o que já previa a Lei n. 4.886/65 no seu art. 35, ao facultar a dispensa justificada do representante sempre que desidioso no cumprimento do ajuste, sempre que atuasse de modo a desacreditar o representado no mercado, ou quando, enfim, faltasse aos deveres decorrentes do contrato, da lei e do padrão de retidão que a boa-fé objetiva impõe nas relações contratuais.

Porém, ressalva agora o Código Civil de 2002 que, a despeito da justificada dispensa, ou da resolução do contrato por inadimplemento do agente, faz ele jus à percepção da comissão devida em razão dos negócios úteis que tiver antes promovido. Trata-se, a rigor, da mesma previsão que se fez inserir no capítulo da comissão, particularmente no CC 703, a cujo comentário se remete o leitor. E, como lá se disse, a ideia do legislador foi evitar que o preponente, apesar de autorizado a resolver o contrato, por culpa do agente, pudesse se aproveitar dos serviços por este já prestados de forma útil, sem lhe pagar a respectiva remuneração, o que significaria evidente enriquecimento sem causa, condenado pelo sistema. Isso em que pese a indenização a que pode ser passível de compensação com a remuneração com que tenha de arcar, respeitados os requisitos dos CC 368 e seguintes. Ou o abatimento desta no cálculo da indenização. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 736 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 09/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Para a doutrina de Ricardo Fiuza, renova-se aqui a preocupação do codificador civil em sublinhar nas relações contratuais a garantia de eticidade, plenificando, destarte, o princípio da boa-fé na execução e resolução dos contratos. Assim é que a dispensa do agente, mesmo que motivada, não o exonera da devida remuneração pelos serviços úteis prestados ao proponente. Situação de igual alcancem quando se tratou, por exemplo, do comissário (CC 703) ou do prestador de serviço (CC 603). Prepondera o interesse legislativo de obstar que qualquer das partes locuplete-se da outra, auferindo vantagem indevida ou enriquecimento ilícito.

A doutrina tem considerado como motivo justo para a rescisão unilateral do contrato a conduta do agente que, por falta de exação contratual, comprometa a representação. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 381 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No entendimento de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o dispositivo correspondente é o artigo 37 da Lei n. 4886/65 (com as alterações da Lei n. 8.420/92). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 09.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 718. Se a dispensa se der sem culpa do agente, terá ele direito à remuneração até então devida, inclusive sobre os negócios pendentes, além das indenizações previstas em lei especial.

Na visão de Claudio Luiz Bueno de Godoy, enquanto o preceito do artigo anterior cuida da dispensa do agente com justa causa, portanto mercê de inadimplemento a si imputável, o dispositivo presente trata de sua dispensa sem justa causa, quer dizer, sem sua culpa. E, na mesma senda, tratará a norma do CC 719 da impossibilidade de o agente prosseguir em sua atividade por motivo de força maior.

De toda sorte, se há resolução do contrato por iniciativa do preponente, sem causa que a justifique, atribuível ao agente, conforme explicitação do art. 35 da Lei n. 4.886/65, a este se garante a percepção, de um lado, das comissões até então devidas e, mais, mesmo daquelas que resultem de negócios não ultimados, mas cujo agenciamento ele já tiver iniciado. São os negócios pendentes, a que se refere o artigo ora em comento. Além disso, fará jus o agente ou distribuidor à indenização que a conduta injustificada do proponente lhe tiver causado, remetendo o CC/2002, nesse passo, à lei especial.

E, com efeito, o art. 27, j, e o § 1º, da Lei n. 4.886/65, com redação dada pela Lei n. 8.420/92, previram indenização devida quando houvesse dispensa do representante, fora das hipóteses em que tivesse agido com culpa, corrigida a remissão que continha o dispositivo citado ao preceito do art. 34, e não 35, como agora está, da mesma normatização, emenda que a Lei n. 8.420/92 efetivou. Mais: distinguiram-se, em ambas as hipóteses, casos de dispensa sem justa causa quando o contrato fosse por prazo determinado, então aplicando-se a regra do § 1º do art. 27, e quando fosse por prazo indeterminado, incidindo, de seu turno, a regra da letra j do mesmo artigo.

Na primeira hipótese, a do § 1º, a lei especial estatui uma indenização fixada em função da média das comissões recebidas até a resolução, multiplicada pela metade dos meses que ainda faltavam para o contrato findar. Já na segunda hipótese, a mesma lei estabelece indenização não inferior a 1/12 do total das comissões recebidas durante o tempo de exercício da atividade de agenciamento.

Bem de ver que, no caso de contrato por prazo indeterminado, em que a faculdade de denúncia é inerente, a indenização se fará mediante aplicação conjunta do artigo presente com a previsão do CC 720, a seguir comentado, i.é, a indenização só será devida se a denúncia imotivada de ajuste com prazo indeterminado não atender à regra do CC 720.

Observa-se que os patamares indenizatórios da lei especial não excluem a possibilidade de suplementação, provado prejuízo maior, corolário, inclusive, da imposição constitucional de integral reparação dos direitos violados. A rigor, enquanto o § 1º institui critério para fixação do que é verdadeiramente importe de lucros cessantes, portanto sem prejuízo da demonstração de danos emergentes, por exemplo, consistentes nos investimentos feitos para exercício da agência pelo restante do prazo do contrato, a redação da letra j. do mesmo art. 27 textualmente ressalva cuidar de um patamar mínimo, de uma indenização, quando devida, nunca inferior ao percentual lá estabelecido. Não se pode olvidar, a propósito, do caráter social da indenização que, no caso, se deve em virtude do exercício do que é um trabalho, à semelhança da indenização devida ao empregado, quando despedido sem justa causa. Por isso mesmo, aliás, não se vem admitindo cláusula contratual que exclua a indenização em caso de injustificada do agente. Como acentua Arnoldo Wald, as regras da representação comercial se inspiram nos direitos sociais do trabalhador (“Do regime jurídico do contrato de representação comercial”. In: Revista dos Tribunais, outubro de 1993, v. 696, p. 17-27). (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 738 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 09/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo o histórico, o presente dispositivo, em relação ao anteprojeto de Agostinho Alvim, foi objeto de emenda por parte da Câmara dos Deputados no período inicial de tramitação do projeto a fim de simplificar a linguagem e emprestar, outrossim, maior precisão ao sentido da lei. A redação original era a seguinte: “Se a dispensa se der sem culpa do agente, terá ele direito à remuneração até então devida, e, de conformidade com a lei especial, à relativa aos negócios pendentes, mais perdas e danos”. Não há artigo correspondente no CC de 1916.

Na Doutrina explícita de Ricardo Fiuza, a expressão “indenizações previstas em lei especial” é bem mais ampla do que falar simplesmente em “perdas e danos”. Essa indenização tem nítido sentido social, pois constitui a retribuição, a esses profissionais, pelo valor incorpóreo do seu trabalho em prol dos proponentes, e consistente na captação da clientela. Ademais, essa indenização tarifada em leis específicas tem a vantagem de evitar os demorados e onerosos processos de composição de perdas e danos. Esse argumento avulta no instante em que o Poder Judiciário está empenhado seriamente em reduzir o número das demandas, evitando o congestionamento dos Tribunais, já assoberbados com o número excessivo de processos.

O dispositivo guarda identidade com o tratamento ético do CC/2002, a exemplo do disposto nos CC 623 e 705, colimando a obrigação de indenizar em face da ruptura do contrato. A lei especial a que se refere o dispositivo é aden. 4.886, de 9-12-1965, com as alterações introduzidas pela Lei n. 8.240, de 8-5-1992. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 381 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

O contrato por prazo indeterminado, na esteira de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, pode ser resilido a qualquer tempo por qualquer das partes, mediante denúncia à contraparte com antecedência de 90 dias, conforme o CC 729. A resilição não desobriga ao pagamento dos créditos já constituídos. O dispositivo determina que seja paga, igualmente, a remuneração relativa aos negócios pendentes, sem excluir indenizações, em homenagem ao princípio da não-surpresa e da confiança, que decorrem da boa-fé objetiva.

No mesmo sentido, preconiza o § 5º do art. 35 da Lei n. 4.886/65 que a rescisão injusta do contrato pelo proponente (a que não se fundamentar em nenhum dos motivos previstos no art. 35) torna exigível, antecipadamente, na data da rescisão, a comissão por pedidos em carteira ou em fase da cobrança. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 09.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).