Direito Civil Comentado – Art.
1.495, 1.496, 1.497, 1.498
Do Registro da Hipoteca - VARGAS, Paulo S. R.
- Parte Especial – Livro III – Capítulo III – DA HIPOTECA
– Seção III – Do Registro da Hipoteca –
(Art. 1.492 a 1.498) –
A afirmação de Guimarães e Mezzalira, é de que o dispositivo trata da apresentação para registro de hipoteca de escritura em que conste a existência de hipoteca anterior, sem o efetivo registro. Nesse caso, caberá a oficial prenotar a apresentação da segunda hipoteca e sobrestar o seu registro pelo prazo de 30 dias, sob pena de nulidade do registro. Se a primeira hipoteca for apresentada no prazo previsto em lei, o oficial deverá registrá-la, observado o seu número de ordem, sendo posteriormente registrada a segunda hipoteca, anteriormente prenotada. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com, comentários ao CC 1.495, acessado em 08.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Aprofundando-se, Loureiro vai mais fundo: O artigo em exame contém alterações que aperfeiçoaram a redação do correspondente art. 837 do CC/1916. Não tem o preceito razão de ser, pois reproduz quase que inteiramente o art. 189 da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73).
Pode ocorrer de o título mencionar, de modo expresso, a existência de hipoteca anterior, porém ainda não levada ao registro imobiliário. Cuida-se de hipoteca de grau mais elevado (segunda, terceira etc.), embora a de grau inferior não se encontre registrada. Em tal caso, o oficial fará a prenotação do título, mas não o seu registro imediato. Aguardará durante trinta dias para que os interessados na primeira promovam o seu respectivo registro. Esgotado o prazo, que terá termo inicial na data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será registrado e obterá preferência sobre aquele (art. 189 da LRP).
Cabem algumas observações. A menção no título a que se refere o artigo será sempre expressa. Deve constar do próprio título de hipoteca de grau mais elevado, sendo irrelevante que conste de outro título, ou chegue a conhecimento do oficial por outros meios.
Feita a prenotação, que não confere sequela, mas apenas assegura a prioridade em relação a outros títulos contraditórios, os interessados no registro da hipoteca anterior não devem ser intimados ou notificados. O prazo flui sem suspensão ou interrupção. Escoado o prazo de trinta dias, o oficial fará a qualificação e o registro do título prenotado, independentemente de novo pedido. Caso não obedeça ao prazo de espera, o registro será nulo de pleno direito, por defeito do próprio mecanismo de qualificação, e poderá ser cancelado na forma do art. 214 da Lei de Registros Públicos, independentemente de ação direta. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.600-01. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 08/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Usando a Doutrina comentada de Ricardo Fiuza, Prenotação é a anotação prévia e provisória, lançada no protocolo, em razão da sequência rigorosa da apresentação dos títulos dependentes de registro público. A hipótese deste artigo é a de uma hipoteca somente, que se apresenta com a segunda, para registro. - O oficial do registro prenota-a, mas não a registra, esperando que apareça a primeira no prazo de trinta dias. Se no prazo legal aparecer a primeira hipoteca, tornará o número que a ela couber, e a segunda perderá o de sua prenotação, para ser colocada em seguida à primeira (v. art. 189, infine, da Lei n. 6.015/73 — Lei dos Registros Públicos). • O artigo é idêntico ao de n. 837 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 755, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 08/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Segundo os registros no artigo “A hipoteca à luz do direito registral”, extraídos do site colegioregistral/rs.org.br, o prazo de que dispõe o registrador para a prática do ato é o genérico da Lei de Registros Públicos, ou seja, 30 dias, mas a dinâmica das relações sociais e econômicas muitas vezes requer maior celeridade, sendo de bom alvitre que o oficial de registro esteja atento a essa necessidade.
São quatro os requisitos formais do título levado a registro, nos termos do artigo 1.424 do Código Civil: a. o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo; b. o prazo fixado para pagamento; c. a taxa dos juros, se houver; d. o bem dado em garantia com as suas especificações.
O princípio da prioridade registral exige que os atos registrados ou averbados sigam a ordem de requisição, a ser aferida pela numeração crescente no Livro 1, de Protocolo. A precedência inscritiva de determinado direito no Livro de Protocolo determina a preferência do direito real registrado.
Exceção a essa regra tem lugar na hipótese de uma hipoteca mencionar a existência de outra anterior, que, para fazer valer sua preferência, deverá ser registrada em até 30 dias, nos termos do artigo 1.495 do Código Civil.
Não se podem registrar dois direitos reais concorrentes (como duas hipotecas) sobre um mesmo imóvel em um mesmo dia, com beneficiários diversos, exceto se houver expressa menção nas respectivas escrituras da hora em que foram lavradas.
Como decorrência do caráter acessório da garantia, o registro da hipoteca terá como prazo máximo de duração o prazo de vencimento da obrigação principal. Contudo, a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada. (Colégio Registral, publicado em 14 de setembro de 2007, artigo “A hipoteca à luz do direito registral”, extraídos do site colegioregistral/rs.org.br. Acessado 08/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Art. 1.496. Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a duvida dentro em noventa dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação no caso contrário, cancelada esta, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer.
Seguindo os ensinamentos de Loureiro, a principal alteração que traz o artigo em exame é o prazo de julgamento do procedimento da dúvida, que era de trinta e passou para noventa dias, embora seu descumprimento não acarrete efeitos práticos.
O preceito é desnecessário, pois a matéria se encontra regulada de modo superior e minudente pelos arts. 198 a 207 da LRP (Lei n. 6.015/73). Todos os títulos apresentados ao oficial do registro imobiliário são protocolados no Livro I e prenotados, assegurando a prioridade pelo prazo de trinta dias (arts. 12 e 182 da LRP). Exceção a tal regra são os títulos apresentados para simples exame e cálculo dos respectivos emolumentos, mediante requerimento expresso do interessado de que não almeja o registro.
No prazo de trinta dias, fará o oficial do registro imobiliário a qualificação e o registro do título, ou elaborará nota devolutiva por escrito, contendo a exigência, se o título não tiver aptidão para o registro (princípio da legalidade). Não se conformando o interessado, ou não podendo satisfazer a exigência, poderá suscitar dúvida ao oficial do registro de imóveis. O oficial encaminhará o título, o pedido de suscitação e as razões da recusa ao juiz corregedor permanente para decisão. Admite-se, embora não esteja prevista expressamente em lei, a dúvida inversa, suscitada pelo interessado diretamente ao juiz corregedor permanente, que então colherá a manifestação do oficial do registro.
Suscitada a dúvida, a prenotação e os efeitos da prioridade se prorrogam até o julgamento final do procedimento da dúvida. Disso decorre que o prazo de noventa dias enunciado no artigo em exame para o julgamento da dúvida, caso excedido, nenhuma consequência provoca. Não teria o menor sentido que perdesse o interessado o efeito fundamental da prioridade em razão de eventual demora no julgamento da dúvida.
Julgada a dúvida procedente, confirmam-se a recusa do oficial e a inaptidão do título ao ingresso no registro. A prenotação é cancelada, e o título mais os documentos que o acompanham são entregues ao interessado. Caso este supere as exigências, eventual novo ingresso no registro imobiliário não aproveita a prenotação anterior, mas inaugura um novo procedimento.
Julgada improcedente a dúvida, o título se encontra apto ao registro, retroativo à data do protocolo. Lembre-se de que todas as hipotecas estão sujeitas ao presente artigo, inclusive as legais e judiciais. Também os títulos judiciais se curvam ao princípio da legalidade e à qualificação do oficial do registro imobiliário, embora, como é óbvio, não caiba reexame do mérito da decisão judicial pela autoridade administrativa do registro. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.601-02. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 08/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Conforme diz Ricardo Fiuza em sua Doutrina: O oficial do registro não tem o direito de opor-se ao registro do título, ainda que lhe pareça nulo ou falso, devendo, nessa hipótese, prenotar o pedido. Sendo a dúvida, no prazo de noventa dias, julgada improcedente, prevalecerá, para registro, o número de ordem anotado na prenotação. Se a dúvida for julgada procedente, o oficial do registro a cancelará. • O dispositivo é praticamente idêntico aos arts. 834 e 835 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dispensado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 756, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 08/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Na visão de Sandro Alexander Ferreira, artigo intitulado
“Exceções à preferência advinda da prioridade no registro de imóveis”,
publicado no site Jus.com.br em setembro de 2007, segundo o Código Civil e a Lei de Registros
Públicos (Lei 6015/73), o número de ordem no protocolo determina a ordem de apresentação
dos títulos e a respectiva , conferindo-se, esse princípio, a preferência
dos direitos reais do título registrado em primeiro sobre os títulos
registrados posteriormente.
A prioridade está prevista, à larga vista nos artigos 1246, 1422, 1493 CC e 182 e 186 da Lei 6015/1973. Mas, essa prioridade nem sempre decorre da ordem de apresentação do título no RGI, aferida pelo número de ordem no protocolo.
Atento à função social da propriedade (exemplificativamente sobretudo prevista no artigo 170, III CF/88), o legislador conferiu ao produtor/devedor o poder de contrair financiamento para viabilizar uma segunda safra, na recusa do primeiro financiador, para fins de viabilizar a produção. Para prestigiar o segundo financiador, que certamente não se embrenharia em um financiamento sem retorno, o legislador conferiu prioridade do segundo penhor sobre o primeiro, embora registrado depois, tudo para, mais uma vez, viabilizar o financiamento necessário à produção.
CC Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.498. Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada.
Suponha-se, nesse caso, que sobre a matrícula do imóvel houvesse sido registrada uma hipoteca em segundo grau, a qual foi registrada 10 anos após o registro da primeira. Passados mais dez anos, a primeira totalizou vinte anos de registro e foi renovada. Passados mais dez anos, totalizando trinta anos do registro da primeira hipoteca, essa deixará de subsistir, salvo reconstituindo-se por novo título e novo registro. Portanto, agora a primeira hipoteca já não existe mais e terá de se reconstituir, fato esse que se dará 20 anos após o registro da segunda e com novo registro.
Assim, a primeira hipoteca, embora nesse caso vá ser registrada novamente após a segunda, gozará de prioridade no registro.
CC Art. 1.495. Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência.
Lei 6015/73, Art. 189 - Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele.
Art. 190 - Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel.
Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.
Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.
Nesse terceiro exemplo, a lei confere um prazo de 30 dias para que o primeiro apresentante promova a inscrição da hipoteca, para evitar que títulos contraditórios desrespeitem a prioridade decorrente da ordem de protocolo/registro dos títulos. Contudo, a desídia do titular da primeira hipoteca levada a registro acaba por lhe cominar a sanção de ver o segundo registro guardar preferência sobre o seu, que era primeiro.
CC Art. 1.496. Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido,
o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a dúvida, dentro
em noventa dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-á com o
mesmo número que teria na data da prenotação; no caso contrário, cancelada
esta, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a
requerer.
Lei 6015/1973. Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial
indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do
oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a
declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la,
obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a
ocorrência da dúvida; Il - após certificar, no título, a prenotação e a
suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas; III - em
seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante,
fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o
juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; IV - certificado o cumprimento
do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante
carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.
Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do
seguinte modo:
I - se for julgada procedente, os documentos serão
restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da
decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a
prenotação;
II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.
Se, durante o prazo de noventa dias em que o procedimento da dúvida for julgado, um segundo título for apresentado no protocolo para registro, este segundo prevalecerá sobre o primeiro, caso a dúvida seja julgada procedente, pois a prenotação do primeiro será, nesse caso, cancelada.
Lei 6015/1973. Art. 205 - Cessarão automaticamente os
efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no
Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em
atender às exigências legais.
Se forem opostas exigências para registro ao interessado e este ficar
inerte, seja por não pedir a instauração do procedimento de dúvida seja por não
cumprir as exigências feitas pelo oficial, passados 30 dias da apresentação a
prenotação será cancelada, e se nesse ínterim foi apresentado algum título ao
protocolo para registro, este segundo título ganhará prioridade sobre o
primeiro, o qual terá sua prenotação cancelada. O segundo título, portanto,
passará a ter prioridade sobre o primeiro protocolado.
Contudo, não
haverá essa caducidade, se a apresentação do primeiro deu-se no regime anterior
à Lei 6015/1973, conforme Revista do Direito Imobiliário, 3:100, citada
pela Maria Helena Diniz, p. 357, "a propriedade considera-se adquirida na
data da apresentação do título a registro, ainda que entre a prenotação e o
registro haja decorrido algum tempo".
O que vai ocorrer é que o segundo título, a ser levado a registro na
vigência da Lei 6015/1973, implicará abertura da matrícula [01],
na qual, contudo, constará primeiramente o título anterior, para obediência ao
princípio da continuidade.
CC 1.225. São direitos reais: X - a anticrese.
Art. 1.509. O credor anticrético pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografários e os hipotecários posteriores ao registro da anticrese. (prioridade do registro).
§ 1º Se executar os bens por falta de pagamento da dívida, ou permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de retenção ao exequente, não terá preferência sobre o preço.
§ 2º O credor anticrético não terá preferência sobre a indenização do seguro, quando o prédio seja destruído, nem, se forem desapropriados os bens, com relação à desapropriação.
Aqui, neste exemplo que trouxemos à baila, se o credor anticrético executar o bem objeto da anticrese, por falta de pagamento, ou permitir que outro credor execute esse bem, neste caso, sem opor o seu direito de retenção ao exequente, ele não terá preferência sobre o preço. Mais uma vez, portanto, o registro, em primeiro lugar, não trouxe prioridade ao titular do título.
Também quando houver destruição do prédio ou desapropriação, o registro da anticrese não conferirá preferência sobre a indenização do seguro ou o valor pago na desapropriação. Essas são, em breves linhas, sete exceções legais ao princípio da prioridade, decorrente da ordem de prenotação dos títulos no protocolo. (Sandro Alexander Ferreira, artigo intitulado “Exceções à preferência advinda da prioridade no registro de imóveis”, publicado no site Jus.com.br em setembro de 2007, Acessado 08/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.
§ 1º O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.
§ 2º As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.
Ratificando Loureiro, o artigo em exame explicita o que acima se disse: todas as hipotecas, inclusive as legais e as judiciais, encontram-se sujeitas à especialização e ao registro. Antes de tais providências, existe mero direito potencial do credor em requerer a especialização da hipoteca, sem qualquer um de seus efeitos. O registro é sempre constitutivo do direito real de hipoteca.
Remete-se o leitor ao comentário do CC 1.485, no que se refere ao processo de especialização da hipoteca legal, disciplinado nos arts. 1.205 a 1.210 do Código de Processo Civil de 1973, sem correspondência ao CPC/2015. Nada impede que as partes maiores e capazes instrumentalizem a hipoteca legal por negócio jurídico - escritura pública - levada ao registro imobiliário.
Inovou o Código Civil ao deixar de especificar todos os interessados em especializar e registrar as hipotecas legais. A incumbência primária cabe a quem está encarregado de prestar a hipoteca (CC 1.489), sob pena de compor perdas e danos em razão de sua omissão. Logo, ao contrário da hipoteca convencional, na legal o próprio devedor tem a incumbência de tomar a iniciativa de especializar e registrar a garantia. As perdas e danos decorrentes da omissão do devedor não se confundem com a própria obrigação garantida, mas sim com as despesas de eventual execução frustrada por ausência de hipoteca regularmente constituída e registrada.
Na omissão das pessoas obrigadas a prestar garantia, pode qualquer interessado promover a especialização e o registro. Interessados primários serão os credores, ou qualquer pessoa que se beneficie da garantia. Diz a lei poderem os interessados solicitar ao representante do Ministério Público que o faça. Parece claro, porém, em vista da limitação constitucional de atuação nos casos de interesse público, que a atuação do promotor de justiça somente ocorrerá nos casos em que houver interesse de incapazes, reparação de dano causado por crime, quando for pobre a vítima (art. 68 do CPP) e na defesa do patrimônio público. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.602-03. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 08/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Comanda o comentário na doutrina de Ricardo Fiuza que, as hipotecas legais devem obrigatoriamente ser registradas e especializadas por quem está obrigado a prestar a garantia. Isso não ocorrendo, o registro e a especialização (v. arts. 1.205 a 1.210 do CPC/1973, sem alteração no CPC/2015 — “Da especialização da hipoteca legal”) serão feitos pelo interessado ou pelo Ministério Público, respondendo a pessoa que estava obrigada a providenciar o registro e a especialização por perdas e danos. • Este artigo equipara-se aos arts. 843 e 845 do Código Civil de 1916, conjugando-os com considerável melhora em sua redação. No mais, deve ser aplicado à matéria o mesmo tratamento doutrinário dado aos dispositivos apontados. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 756, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 08/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Tomando a palavra Guimarães e Mezzalira, nos casos de hipoteca legal, as pessoas obrigadas a prestar a garantia tem o dever de efetuar o registro, sendo responsáveis por eventuais perdas e danos decorrentes da sua omissão.
Os interessados também podem promover o registro da hipoteca ou solicitar ao Ministério Público que o faça. – os autores repetiram aqui a redação do artigo, sem nada acrescentar, nota VD. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com, comentários ao CC 1.497, acessado em 08.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 1.498. Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar, mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada.
Estendendo-se Loureiro, o prazo de renovação da especialização da hipoteca caiu de trinta para vinte anos. No comentário ao CC 1.485, viu-se que o prazo de perempção da hipoteca, que no CC/1916 era de trinta anos, caiu para vinte e foi novamente aumentado, por força da Lei n. 10.931/2004, para trinta anos. Esqueceu-se o legislador, porém, de amoldar o prazo de renovação da especialização ao prazo de perempção, como seria desejável segundo a tradição em nosso sistema.
O preceito vale para todas as modalidades de hipoteca. Enquanto durar a obrigação, vigoram a garantia, que lhe é acessória, e o respectivo registro. As hipotecas legais e judiciárias não se encontram sujeitas à perempção, estudada no CC 1.485. Ao final de vinte anos, deve ser renovada a especialização sem alteração da ordem de preferência da garantia, mediante simples averbação no registro imobiliário.
As hipotecas convencionais estão sujeitas à perempção, no prazo de trinta anos. Antes disso, porém, ao se completarem vinte anos de vigência da garantia, deve haver nova especialização da hipoteca, sem alteração da ordem de preferência. Caso o devedor ou terceiro prestador da garantia se recusem a manifestar consentimento à renovação da especialização, a garantia corre risco de extinção e provoca o vencimento antecipado da dívida.
A necessidade de renovação da especialização explica-se do seguinte modo, segundo Carvalho Santos: “presume a lei que tenha havido alteração do valor dos imóveis, ou melhor, que tenha havido alterações que precisam ser constatadas, em benefício dos interessados, por meio de nova avaliação” (Código Civil brasileiro interpretado, 5. ed. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1952, v. X, p. 443).
A não renovação da especialização provoca a sua extinção, em razão da falta de persistência de requisito formal. A renovação deve ser feita antes de escoado o prazo de vinte anos, pois, extinta a garantia, somente será possível a constituição de outra hipoteca, com novos título e registro, e consequente alteração na ordem de preferência. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.603. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 08/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Rezando na doutrina de Fiuza, o registro fixa data e dá a exata informação do ônus a que estão sujeitos os bens do responsável, e perdurará enquanto durar a obrigação. A especialização, por seu turno, deve ser renovada a cada vinte anos. • O dispositivo corresponde ao art. 830 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 756, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 08/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
No artigo publicado com o título “O direito das obrigações no brasil: das ordenações à codificação” por Luciano Braga Lemos et al, encontrado no site bibliotecadigital.puc-campinas.edu.br, a conclusão do artigo torna-se bem interessante, na medida em que esclarece o por quê das modificações e interação das leis no decorrer dos séculos.
O século XIX foi de intenso liberalismo, já arrefecido no século XX. Assim, pode-se imaginar que algumas adversidades que tornavam certos contratos extremamente injustos para uma das partes, não justificassem seu inadimplemento. Ora, o lema do liberalismo era o da não interferência do Estado, e os contratos, uma vez celebrados, tornavam-se lei entre as partes, tendo que ser cumpridos custasse o que custasse. É fácil deduzir que várias pessoas foram levadas à ruína por tal princípio.
Dessa forma, principalmente devido às guerras mundiais, que trouxeram enorme desequilíbrio a certos contratos, e com a mudança da mentalidade liberal para a intervencionista, ressuscitou-se a antiga fórmula medieval, a conhecida por cláusula rebus sic stantibus.
Os juristas medievais, vendo que nos contratos de execução futura, i.é, nos contratos celebrados no presente para se executarem no futuro, as circunstâncias externas eram de extrema importância, sustentaram que, uma vez tornando-se o ambiente adverso, a execução do contrato a ele se deveria adaptar, a fim de evitar a ruína de uma das partes. Consagrou-se a fórmula "contractus qui habent tractum successivum et dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur". Em outras palavras, "os contratos de execução sucessiva, dependentes de circunstâncias futuras, entendem-se pelas coisas como se acham".
Dessarte, a cláusula rebus sic stantibus consiste em se presumir norma, que não se lê necessariamente expressa, mas figura implícita em todo contrato de execução futura, segundo a qual os contratantes estão adstritos a seu cumprimento rigoroso, no pressuposto de que as circunstâncias ambientes conservem-se inalteradas no momento da execução, idênticas às que vigoravam no momento da celebração.
A possibilidade de revisão dos contratos, sob certas circunstâncias, cabe somente à Justiça, cabendo ao interessado interpelá-la, sendo-lhe defeso fazer ele mesmo as modificações, a não ser que a outra parte consinta.
A revisão produz efeitos ex nunc, ou seja, a partir do momento em que é realizada. As prestações já adimplidas são intocáveis. A sentença que reequilibra o contrato atingirá apenas as prestações vindouras. Além da possibilidade de revisão, a parte prejudicada poderá, se for o caso, pleitear a resolução do contrato.
É interessante ressaltar que o Código Civil de
1916 não acatou expressamente o princípio, talvez por sua índole liberal. Tal
não ocorre com a legislação posterior, como o Código do Consumidor, que o
consagra no art. 6º, inciso V, e o Código Civil de 2002.
Concluindo, visto que o laissez-faire não tem aptidão para solucionar os problemas da
harmonização do público com o privado, o intervencionismo é inevitável.
A
questão se reduz a saber se ele deverá ser empírico e improvisado, ou sistematizado,
planificado. O intervencionismo não terá que ser necessariamente planificado ao
exagero. O dirigismo e a planificação comportam graus. O problema é chegar ao
ideal. Essa dosagem dependerá de circunstância de tempo e espaço e da concepção
que cada povo tenha da liberdade, ou o apreço que se lhe atribua. (Luciano Braga Lemos et al, em artigo publicado com o
título “O direito das obrigações no brasil: das ordenações à codificação” no site
bibliotecadigital.puc-campinas.edu.br, Acessado 08/02/2021.
Revista e atualizada nesta data por VD).
