Direito Civil Comentado - 1.353,
1.354, 1.355, 1.356
Da Administração do Condomínio –
VARGAS, Paulo S. R.
- Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.331 a 1.356) Capítulo VII – Do
Condomínio Edilício – Seção II – Da Administração do Condomínio - digitadorvargas@outlook.com - vargasdigitador.blogpot.com
Art. 1.353. Em segunda convocação,, a assembleia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Na panorâmica
de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em
exame não encontra correspondente no Código Civil de 1916, nem na Lei n.
4.591/64. Ele consagra prática reiterada de normas contidas nas convenções de
condomínio e dá solução para a hipótese, frequente, de não haver quorum
de instalação da assembleia, nos moldes do CC 1.352. A segunda convocação
somente ocorrerá se não houver quorum - pelo menos metade das frações
ideais - para a instalação da primeira assembleia. Nada impede que as duas
convocações sejam marcadas para a mesma data, apenas com prazo razoável - meia
ou uma hora - entre elas. A instalação da segunda assembleia independe de quorum
e a deliberação se fará pela maioria simples dos votos dos presentes, salvo se
norma cogente ou convenção impuser quorum distinto; a norma em exame é de
natureza dispositiva. O modo de cálculo do quorum de deliberação segue o
dito no comentário ao artigo anterior. Havendo empate na votação, deve ser
convocada uma segunda assembleia, para nova deliberação e votação da matéria,
salvo critério distinto previsto na convenção. Persistindo o empate, qualquer
condômino pode requerer, para resolver o impasse, manifestação judicial sobre a
matéria, usando por analogia os CC 1.325, § 2º, e 1.350, § 2º, do atual Código
Civil. Pode um só condômino ou alguns poucos condôminos ter a maioria das
frações ideais de terreno e nas coisas comuns, ou, se a convenção previr voto
por cabeça, a maioria das unidades autônomas. Isso não dispensa a regular
convocação, deliberação e votação das matérias de interesse comum. Eventual
abuso de direito do condômino ou condôminos majoritários constitui ato ilícito,
na forma do CC 187, podendo ser impugnado pela minoria e reparado por decisão
judicial. (Francisco Eduardo Loureiro,
apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de
10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p.
1.394-95. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 23/11/2020. Revista e atualizada
nesta data por VD).
De acordo
com o histórico, o então Senador Itamar Franco, entendendo que a matéria
deveria ser reservada à convenção, no interesse dos condôminos, alterou o texto
original do dispositivo, que assim dispunha: “Se não comparecerem condôminos em
número suficiente para deliberar de conformidade com o disposto no artigo
anterior, nova reunião será convocada, a realizar-se dentro nos dez dias
seguintes. Salvo quando exigido quorum especial, a assembleia poderá, em
segunda convocação, deliberar por maioria de votos dos condôminos presentes,
que representem um terço das frações ideais”. A justificativa da emenda
apresentada perante o Senado Federal, e com a qual anuiu o relator Fiuza, foi a
seguinte: “o Projeto impõe que em segunda convocação a assembleia se reunirá 10
(dez) dias após a primeira. A atual legislação desconhece tal preceito,
deixando à convenção a regulamentação de tal prazo. Não se vislumbra razão
maior para se modificar a norma vigente”. A emenda é procedente.
O
entendimento de Ricardo Fiuza em sua Doutrina alude ao mesmo comentário do
artigo anterior aplicando-se a este, que regula o quorum em segunda
convocação. (Direito Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 693, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acessado em
23/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
No site acresce.org.br, é encontrado
um artigo intitulado “Voto eletrônico nas assembleias condominiais”, na
verdade fala-se de Projeto de Lei e diz o seguinte: “O Projeto de Lei 548, aprovado por Comissão do Senado em
decisão terminativa em 26/08/2019 acrescenta o art. 1.353-A ao Código Civil
para permitir à Assembleia de Condomínios votação por meio eletrônico ou por
outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à reunião
presencial, quando a lei exigir quórum especial para a deliberação da matéria. Apesar
de extensa, não há outra forma de entender o alcance da futura legislação senão
reproduzindo sua íntegra e sua exposição de motivos (justificativa). O texto do
PL 548 é o seguinte:
“Art. 1.353-A.
Quando o quórum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas
convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada
posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual
da reunião, desde que:
I – tal possibilidade
tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;
II – seja
disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos,
o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da
assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os
argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e
informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela
deverá ocorrer;
III – a administração
do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente
eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante
senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma
contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e
da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por
seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.
§ 1º – Somente
após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu
somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos
acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à
ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.
§ 2º – Se não
houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente,
por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não
superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem
utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia
contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.
Art. 2º – Esta
Lei entra em vigor na data de sua publicação.”
Justificativas
para o PL: “Com a entrada em vigor do Código Civil atual, em 2003, a disciplina
legal sobre condomínios edilícios passou a constar de seus arts. 1.331 a 1.358,
compondo o Capítulo VII (‘Do Condomínio Edilício’) do Título III (‘Da
Propriedade’) do Livro III (‘Do Direito das Coisas’) de sua Parte Especial.
Não obstante, em
inobservância ao art. 9º, caput, da Lei Complementar nº 95, de 26 de fevereiro
de 1998 (que ‘dispõe sobre a elaboração, a redação, a alteração e a
consolidação das leis, conforme determina o parágrafo único do art. 59 da
Constituição Federal’), o legislador pátrio deixou de fazer, na cláusula
revocatória do Código (art. 2.045), menção ao Título I da Lei nº 4.591, de
1964, que versa sobre a mesma matéria.
Dessa forma,
qualquer disposição da antiga Lei dos Condomínios que não conflite com as do
Código Civil permanece em plena vigência, a exemplo daquela constante de seu
art. 10, § 2º, que autoriza ao proprietário de unidade condominial a
modificação da fachada da edificação, desde que obtenha a aquiescência unânime
dos demais condôminos. Esse é, aliás, um exemplo de quórum especial exigido
pela legislação para a deliberação, pela assembleia condominial, sobre certas
matérias.
O Código Civil
elenca outras situações com semelhante exigência: seu art. 1.341 requer quórum
qualificado para a aprovação de obras, conforme se tratem de voluptuárias –
caso em que deve haver o voto favorável de no mínimo de dois terços dos
condôminos – ou úteis – pelo voto da maioria dos condôminos (já as obras
necessárias, registre-se, podem ser realizadas pelo síndico, independentemente
de autorização, ou por qualquer condômino, que deverá ser reembolsado das
despesas que comprovadamente efetuar).
Nos dispositivos
seguintes, o Código fixa outros quóruns especiais, como o de dois terços para
obras que importem em acréscimo às partes comuns já existentes ou a votação
unânime para construção de outro pavimento ou outro edifício para abrigar novas
unidades imobiliárias.
Da leitura
conjunta de seus arts. 1.352 e 1.353, no entanto, depreende-se que o Código
falha em estabelecer uma solução para uma das mais comuns situações nas
assembleias condominiais, qual seja aquela em que a quantidade de condôminos
presentes não se revela suficiente para o atingimento do quórum especial. Essa
circunstância, por sinal, costuma ocorrer com desconcertante frequência e de
forma reiterada na maior parte das assembleias relacionadas aos inúmeros
condomínios espalhados pelo País. Diante disso, a matéria que deveria ser
submetida à deliberação fica indefinidamente pendente de apreciação e, portanto,
de resolução.
Não podemos
ignorar, ademais, que há uma pletora de condomínios de grande porte, com
inúmeros condôminos, que sofre por não conseguir votar matérias importantes
diante da inviabilidade prática de reunir, em assembleia, a quantidade mínima
de votantes para a obtenção de quórum especial. Trata-se de uma realidade
inquestionável: a maior parte dos condôminos não se faz presente às assembleias
e nem sempre outorga procuração. Além do mais, soa desconectado com a sociedade
contemporânea idealizar a assembleia como uma ágora grega, como se entre os
costumes contemporâneos se mantivesse o de aglomerar-se para debater temas. O
pragmatismo e o excesso de tarefas da modernidade exigem novos expedientes,
ainda mais considerando-se que há vários condomínios realmente vastos, com o
porte de uma pequena cidade, com centenas – se não milhares – de unidades
imobiliárias, por cada qual respondendo um singular proprietário.
O projeto de lei
que ora vimos apresentar visa, assim, a flexibilizar a forma como ocorre a
votação de condôminos nos assuntos que demandam quórum qualificado. Atualmente,
por disposição legal, mas também de acordo com as regras estatuídas nas
diversas convenções de condomínio e regimentos internos – que nada mais fazem
que refletir as normas do Código Civil –, é prevista apenas a confirmação do
voto do condômino presente à assembleia, o que se tem mostrado um empecilho
para muitos condomínios que possuem dinheiro em caixa para realizar a
correspondente obra ou incremento, mas não conseguem reunir o quórum necessário
para sua aprovação.
Cogitamos
simplesmente uma maneira de flexibilizar o modo como obter o voto dos
condôminos, possibilitando ao condomínio utilizar-se de outros meios, como, por
exemplo, uma página de internet mantida por sua administração ou outro meio
eletrônico idôneo, que não demande a presença física dos condôminos, haja vista
a dificuldade de angariar sua presença física nas reuniões de assembleia.
Alvitramos
também a admissibilidade da coleta posterior do voto dos condôminos ausentes,
desde que lhes seja apresentada uma ata com o resumo dos pontos de vista acerca
da questão em deliberação. Essa previsão legal é por igual importante,
sobretudo porque o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, à luz da legislação
atual, não é viável essa coleta posterior dos votos (a exemplo do que ocorreu
no julgamento, por sua 3ª turma, do Recurso Especial 1120140, que teve como
relator o Ministro Massami Uyeda). O Parlamento precisa conectar o Direito à
realidade contemporânea! (...)”. A explicação da ementa:
“Permite que,
quando o quórum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações
presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa
ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em
segmento virtual da reunião.” Em notícias do
Senado, sob o título “Aprovado
voto eletrônico em assembleias de condomínios”, consta, em síntese:
O projeto
oferece uma alternativa à dificuldade de se obter a presença mínima de votantes
nas reuniões de condomínio. A coleta eletrônica de votos poderia ocorrer via
internet ou outro modelo idôneo que permita a contagem individualizada dos
votos dos ausentes, sempre que o Código Civil ou a Lei dos Condomínios
estabeleça quórum especial para deliberação.
A relatora do PL
548/2019 diz inexistir razão para que as decisões do condomínio fiquem
limitadas à votação em assembleias presenciais dos condôminos. A manutenção de
votações posteriores à reunião presencial, por meio eletrônico ou não, pode
aumentar consideravelmente a participação dos condôminos nas decisões
condominiais.
Um dos senadores
ressaltou que hoje muitas questões já são decididas por grupos de WhatsApp,
apesar de não terem valor legal.
A situação do PL
548/2019 é que, se inocorrer recurso para votação do PL pelo Plenário do
Senado, será enviado, em seguida, para a Câmara dos Deputados com a redação
aqui exposta.
Mostra ainda o artigo em pauta, um quadro
sinótico com Pontos Chave do PL, que pode (e deve) ser visto no próprio site: (acresce.org.br,
é encontrado um artigo intitulado “Voto eletrônico nas assembleias
condominiais”, acessado em 23/11/2020.
Reproduzido na parcialmente na íntegra nesta data por VD).
Art.
1.354. A assembleia não poderá deliberar se
todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Em artigo
“Novo Código Civil após 11 anos” – parte, assinado por Kalyne Carvalho em 05 de
novembro de 2012, no site condomínios.com.br/jornal dos condomínios, ASSEMBLEIAS – “O Código Civil/2002,
apesar de inovar em diversos assuntos, não trouxe muitas alterações às
Assembleias Gerais em relação ao já previsto na Lei n.º 4.591/64.
No entanto, o Código
Civil trouxe a advertência, expressa no CC 1.354, de que
"a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem
convocados para a reunião". Além disso, o Código Civil especificou, de
forma mais clara, as matérias que compõem a assembleia ordinária (CC 1.350, por
exemplo) e conferiu a 1/4 dos condôminos a possibilidade de convocação, também,
das assembleias ordinárias (CC 1.350, §1º), o que era permitido apenas para as
assembleias extraordinárias segundo a Lei n.º 4.591/64 (art. 25). O Código
Civil de 2002 instituiu quóruns qualificados, dando mais rigidez para aprovação
de temas considerados relevantes para a coletividade condominial (seja em razão
de sua importância ou de seu custo), como, por exemplo, a alteração da
convenção (CC 1.351) e a realização de obras úteis e voluptuárias (art. 1.341).
Tal rigidez foi importante para evitar excessos em assembleias gerais pouco
frequentadas, porém, certamente impôs uma grande dificuldade para os
condomínios aprovarem obras, ou alterações importantes em suas
convenções”. (Alberto
Luis Calgaro – Advogado da área condominial). (Novo Código Civil após 11 anos” – parte, assinado por Kalyne
Carvalho em 05 de novembro de 2012, no site condomínios.com.br/jornal dos
condomínios, ASSEMBLEIAS. Acessado 23/11/2020. Revista e atualizada
nesta data por VD).
Na visão de Francisco
Eduardo Loureiro, o artigo em estudo não tem correspondente no Código Civil de
1916, nem na Lei n. 4.591/64. Embora não houvesse expressa previsão legal,
sempre se entendeu nula a assembleia realizada sem a prévia convocação de todos
os condôminos. Nula será ainda que se constate o voto do condômino não
convocado ser irrelevante para reverter o resultado da votação, pois poderia
ele debater, expor seu ponto de vista e convencer os demais comunheiros de seu
acerto. A forma de convocação deve ser disciplinada na convenção de condomínio,
por ser omissa a lei. Sendo omissa também a convenção, aplicam-se por analogia
as regras que regem a convocação das assembleias das sociedades anônimas.
Relegou-se
a forma de convocação à autonomia privada. Exige-se, porém, a convenção prever
mecanismos eficazes de prévia cientificação dos condôminos, por carta,
telefone, mensagem eletrônica, publicidade em locais visíveis do edifício e
jornais de grande circulação. O importante é a forma de convocação atender a
inequívoca ciência dos interessados para aquele condomínio específico (grande
porte, pequeno porte, unidades de veraneio etc.). A convenção também disporá
sobre a antecedência da convocação, desde que o prazo seja suficiente para o
condômino se inteirar da matéria e reunir elementos para poder deliberar e
votar. Há, por assim dizer, um prazo de reflexão - moral - mínimo, que não pode
ser suprimido pela convenção.
Devem,
obrigatoriamente, constar da convocação, sob pena de nulidade, a ordem do dia,
o local e a hora da primeira assembleia, e, na hipótese de sua frustração, deve
constar o mesmo em relação à segunda assembleia, como examinado nos artigos
anteriores. A ordem do dia deve ser clara, objetiva, de modo a propiciar ao
condômino aferir a conveniência de seu comparecimento e a oportunidade de se
preparar para deliberação e votação. É comum a utilização de expressões
genéricas de fechamento nas convocações, como interesse geral dos condôminos,
que, todavia, prestam-se somente a decidir assuntos de somenos e comunicações.
Todas as questões relevantes, em especial as geradoras de obrigações para os
condôminos, alteração da convenção e do regimento interno e mudanças na
utilização das áreas comuns devem constar de modo expresso da ordem do dia, sob
pena de nulidade da votação. As únicas exceções a tal regra são as matérias
urgentes, decorrentes de fatos posteriores à convocação e que não possam
esperar uma nova assembleia, sob pena de causar danos de difícil reparação aos
condôminos. Em tal caso, porém, antes mesmo da deliberação de fundo, deve ser
votada a urgência do tema.
Diz o
artigo que “ todos os condôminos” devem ser convocados. A expressão tem sentido
largo e abrange proprietários das unidades autônomas, compromissários
compradores imitidos na posse, com ou sem registro do contrato, cessionários de
tais direitos, usufrutuários, superficiários, titulares dos direitos reais de
uso e de habitação, enfiteutas e devedores fiduciários. Nus-proprietários e
credores fiduciários devem ser convocados apenas se a ordem do dia contiver
matéria que de algum modo possa afetar a substância do imóvel, por exemplo
alienação de área comum. A dispensa do registro do compromisso de compra e
venda tem razão de ser, pois o contrato transfere para o compromissário
comprador os poderes federados do domínio - usar, fruir e até dispor, pelo
trespasse -, restando ao promitente vendedor um simples domínio-garantia,
desprovido de poderes sobre a coisa. Além disso, como anteriormente visto, o
compromissário comprador imitido na posse, ainda que seu contrato não tenha
sido levado ao registro, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação
de cobrança de despesas condominiais. De modo simétrico, pode deliberar e votar
em assembleia.
O atual Código
Civil não reproduziu o disposto no art. 24, § 4º, da Lei n. 4.591/64, que
facultava ao locatário votar nas decisões da assembleia que não envolvessem
despesas extraordinárias, na ausência do condômino locador. O silêncio do
legislador é eloquente, afastando da assembleia os meros possuidores de
direitos, sem titularidade real, ou com direito à aquisição futura do imóvel.
Os condôminos inadimplentes, embora não possam deliberar, devem ser convocados
para a assembleia, pois podem pagar o débito até o momento da votação (ver
comentário ao CC 1.335, III). Em relação aos condôminos incapazes, ou às
unidades com mais de um proprietário, remete-se o leitor ao comentário do
artigo antecedente.
Em caráter
excepcional, podem os condôminos e demais titulares de direitos reais não serem
convocados, quando a matéria em votação lhes for estranha e nenhum reflexo
produzir em suas relações jurídicas. Tomem-se como exemplo sorteio de garagens
do segundo subsolo do edifício, irrelevante para os condôminos com direito de
guardar seus veículos no primeiro subsolo, ou reforma dos elevadores, em
relação aos lojistas com unidades no térreo, que não participarão do rateio.
Finalmente, resta saber se pode haver cominação de multa ao condômino que
deixar de comparecer à assembleia. A resposta é negativa, pois o comparecimento
à assembleia é um direito assegurado ao condômino, não um dever. Ademais, a
ausência e o silêncio do condômino podem ser concludentes, ou seja, ter o
significado de impedir o quorum de instalação, ou de o condômino se
abster da votação.
Em artigo
publicado por Américo Isidoro Angélico, em 09 de outubro de 2012, intitulado “Exclusão
do condômino por reiterado comportamento antissocial à luz do novo Código Civil
– Atualidades”, no site migalhasuol.com.br. A questão crucial para o convívio
em condomínio e foi omitida pelo legislador no Código Civil, a matéria do
título deste artigo já foi tratada logo após a edição do Códex, e inserida no
livro Condomínio no Novo Código Civil (ed. Juarez de Oliveira, atual Del Rey)
desde sua primeira edição, e desde então, com a esperança de que a tese da
exclusão do condômino antissocial, do convívio dos demais condôminos pudesse
vicejar.
Com efeito, o Código Civil de 2002,
ao legislar sobre o condomínio edilício, trouxe diversas inovações em relação a
legislação anterior, tais como a criação de multa para o condômino antissocial,
mas por outro lado, verificam-se várias omissões do legislador no que tange às
questões igualmente cruciais da vida em condomínio, tais como, a relativa à
restrição aos direitos do condômino inadimplente, à não atribuição de
personalidade jurídica ao Condomínio edilício, e relativa à exclusão do
condômino antissocial.
Quanto à exclusão do condômino, um
olhar mais atento à lei civil, deixa claro caber ao juiz tal decisão, ante
certos acontecimentos no microcosmo condominial. Veja-se o Código Civil no CC
1337, parágrafo único estabelece que: “O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com
os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar o
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição, até ulterior
deliberação da assembleia”.
Atenha-se, o leitor, ao caso do
condômino antissocial. Antissocial quer dizer contrário à sociedade
(condominial); aquele que, se opõe ao convívio social; insociável, contrário à
organização, costumes ou interesses da sociedade (Dicionário eletrônico Houaiss
da Língua Portuguesa e Dicionário da Língua Portuguesa Larousse). Imagine-se a
hipótese de um condômino dado ao exacerbado alcoolismo, frequentemente é
encontrado nas escadas do condomínio em desalinho, bem como desfalecido nos
elevadores, expelindo vômitos e dejetos. Ante tal fato, o condomínio, através
de seu síndico, convoca uma Assembleia geral extraordinária (CC 1.354), em cuja
pauta convocativa destina a aplicação do constrangimento de até 10 (dez) vezes
a taxa condominial ao proprietário da “unidade X”, ante reiterado comportamento
antissocial, gerando incompatibilidade de convivência com a sociedade
condominial já desgastada em decorrência de tal comportamento.
A assembleia por 3/4 (três quartos)
de seus condôminos restantes (CC 1.337), excluindo assim o condômino do
“apartamento X”, que convocado e presente à assembleia defendeu-se alegando que
haveria de mudar seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com
fundamento no CC 1.337, parágrafo único, de 10 (dez) vezes o quantum da
contribuição condominial (s.m.j., o quorum exigido por lei civil, nas
hipóteses: reiteradamente inadimplente, infrator e antissocial é simples,
restando entender pela aplicação das multas com muita facilidade pelo
condomínio).
Posteriormente, foi paga a multa,
contudo, o condômino prosseguiu em seu exacerbado alcoolismo, e até mesmo
agudou este comportamento antissocial (codificação-direito de vizinhança, CC
1.277 e 1.279). o condomínio ingressa com pedido de tutela jurisdicional
antecipada, colimando a exclusão do condômino do condomínio, trazendo
inequívoca prova dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhança das
alegações e preenchendo todos os demais pressupostos legais exigidos (art. 312
do CPC), requerendo a exclusão do condômino daquele condomínio.
O condomínio, então autor, pode
também, com base no art. 497, § 5º do CPC, requerer ao Juiz concessão da tutela
específica da obrigação, e, assim, de ofício ou a requerimento, poderá
determinar a remoção de pessoas e coisas (arts. 312 e 497, do CPC, supracitados).
Vê-se, neste exemplo e outros, bem
assim tráfico de drogas, prostituição em condomínio residencial; à evidência, o
comportamento antissocial desfigurando e agredindo a sociedade condominial, e
então poderá o juiz, de plano ou durante o desenrolar da ação, desalojar,
excluir o coproprietário da convivência condominial.
O legislador civil, quanto ao
condomínio edilício, trouxe limitação social no direito de propriedade criando
um direito complexo, um binômio propriedade-exclusiva e propriedade-comum (CC
1.331). na vertente hipótese, salvo melhor juízo, o comportamento antissocial
extravasa o lar, a propriedade exclusiva do coproprietário para as áreas comuns
edilícias, também denominadas frações ideais, de impossível divisão, levando o
condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento, mesmo após a
imposição do constrangimento legal.
Pode o juiz, então, ante a evidência
dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir
pela exclusão do coproprietário da unidade condominial, continuando este com
seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vende-lo, perdendo, porém, o
direito de convivência naquele condomínio.
Há mais porém, o art. 5º, inciso X,
da Constituição Federal arrola o direito à intimidade (privacidade) e o direito
à honra. O Código Civil, em seu art. 12, autoriza que o interessado vá a juízo
pedir que “cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar
perdas e danos”, o art. 21 do mesmo códex, demonstrando que a vida privada da
pessoa natural é inviolável, permite que o juiz adote a providência que se
mostre necessária ao caso concreto.
Então, na hipótese do condômino antissocial violando o direito
de personalidade de outro condômino, ou dos condôminos em geral, no âmbito do próprio
condomínio, como a privacidade, o juiz poderá adotar as providências
necessárias na evitação da continuidade do comportamento. Se estas ponderações
estiverem corretas, pode-se dizer que o legislador do Código Civil cuidou, de
modo implícito, até mesmo da exclusão do condômino por reiterado comportamento
antissocial após a comprovação da continuidade do comportamento e da
impossibilidade do condomínio na defesa de seus direitos, corrigir a
incompatibilidade de convivência. (Américo Isidoro Angélico, em 09 de outubro de 2012,
intitulado “Exclusão do condômino por reiterado comportamento antissocial à luz
do novo Código Civil – Atualidades”, no site migalhasuol.com.br, Acessado 23/11/2020. Revista e
atualizada nesta data por VD).
Art.
1.355. Assembleias
extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
Contemplando o comentário de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não tem correspondente
no Código Civil de 1916, mas o art. 25 da Lei n. 4.591/64 contém preceito de
conteúdo semelhante. As matérias objetos da assembleia extraordinária são, por
exclusão, as não previstas no CC 1.350, já comentado. Estão esparsas em artigos
diversos, por exemplo 1.336, § 2º, 1.337, 1.339, § 2°, 1.341, §§ 2º e 3°,
1.343, 1.349, 1.351, 1.355 e 1.357 do Código Civil. Nada impede que sejam
realizadas em um só ato assembleias ordinária e extraordinária, para
deliberação e votação de matérias diversas, respeitados os quoruns
exigidos para cada uma delas. O artigo em comento, ao contrário do CC 1.350,
estabelece legitimidade concorrente e não meramente subsidiária para que um
quarto dos condôminos convoque a assembleia. Natural que assim seja, pois em
diversos casos poderá haver conflito de interesses entre síndico e condôminos.
Basta pensar na hipótese da assembleia para destituição do síndico. Não teria
sentido o próprio a convocar, para somente então, caracterizada sua omissão, a
legitimidade passasse aos demais condôminos.
Fala a lei
que um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia. O preceito deve ser
harmonizado com o CC 1.352, parágrafo único, já comentado. Exige-se que os
condôminos representem um quarto da fração ideal de terreno e coisas comuns,
não se computando o quorum por cabeça, salvo previsão em contrário da convenção
de condomínio. Nem sempre exige a lei o quorum de um quarto dos condôminos para
convocação da assembleia extraordinária. O CC 1.341, § 3º, já comentado, prevê
de modo expresso que qualquer dos condôminos pode convocar a assembleia para
aprovação de reparos necessários, mas não urgentes, que importarem despesas
excessivas. De igual modo, a assembleia do CC 1.357, adiante comentado, em
vista da gravidade da matéria, pode ser convocada por qualquer condômino, não
exigindo o preceito quorum de convocação. Finalmente, pode ocorrer a ausência
de quorum para a convocação da assembleia extraordinária. A falta de interesse
do número mínimo de condôminos e do próprio síndico é concludente e significa
que determinada matéria não deve sequer ser posta em votação. É por isso,
aliás, que as matérias necessárias, em especial os reparos indispensáveis, não
seguem a regra geral, podendo a assembleia ser convocada por qualquer
condômino. Em termos diversos, se a matéria não for imprescindível à vida
condominial, não se aplica a regra do CC 1.350, § 2º, de a matéria ser
submetida à decisão judicial. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n.
10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e
atual., p. 1.397-99. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 23/11/2020. Revista e
atualizada nesta data por VD).
Em sua
doutrina, para Ricardo Fiuza trata o presente artigo da convocação de assembleias
extraordinárias, que deverão ser feitas pelo síndico ou pela quarta parte dos
condôminos. Está alicerçado no caput do art. 25 da Lei o. 4.591. de
16-124964, que regulamenta o condomínio em plano horizontal. Traz inovações de
redução e é de melhor técnica legislativa, pois moderniza as expressões. No
mais, deve ser-lhe dado o mesmo tratamento doutrinário dispensado ao artigo
apontado da Lei n. 4.591/64. (Direito
Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 694, apud Maria Helena Diniz Código
Civil Comentado já impresso pdf 16ª
ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 23/11/2020, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações VD).
No
entendimento de Luís Paulo Cotrim Guimarães e
Samuel Mezzalira, corroborando com o acima exposto, a assembleia extraordinária
poderá ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, de
acordo com o estabelecido na convenção do condomínio, cuja deliberação poderá
abranger matérias diversas das disciplinadas no CC 1.350. (Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 23.11.2020, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três
membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do síndico.
É a visão
pensada e escrita de Francisco Eduardo Loureiro. O art. 23 da Lei n. 4.591/64
disciplina a eleição de conselho consultivo, com a função básica de assessorar
o síndico, além de outras previstas na convenção. O conselho fiscal tem
natureza facultativa, tanto que usa a lei a expressão poderá, ou seja, vale a
autonomia privada. Pode ser composto de condôminos ou pessoas estranhas ao
condomínio. Não trata a lei da remuneração de seus membros, mas também não a
proíbe, devendo, por consequência, ser prevista na convenção de condomínio. No
silêncio, a função é graciosa. Os membros são eleitos pela assembleia, com
mandato não superior a dois anos, nada impedindo que seja por prazo inferior.
Omissa a lei, nada impede a convenção de prever possibilidade de reeleição. O
mandato pode coincidir ou não com o do síndico, e a eleição pode ocorrer por
votação em candidatos individuais ou por chapas, de acordo com a convenção. A
vagueza da lei confere à convenção espaço para disciplinar o número de reuniões
do conselho, a forma de convocação e de destituição de seus membros, a eleição
de suplentes e o modo de se tomarem as decisões.
Na lição de Edson Luiz Fachin, “trata-se de órgão de controle dos
recursos que ingressam no condomínio ou são por ele expendidos, de sua
regularidade, adequação e necessidade, sempre à luz da convenção condominial e
das deliberações assembleares” (Comentários ao Código Civil. Rio de
Janeiro, Saraiva, 2003, v. XIV, p. 310). O conselho fiscal verifica se os
recursos arrecadados foram utilizados com correção e eficiência pelo síndico e
se as prioridades determinadas pela assembleia foram observadas. Essa
verificação não é meramente aritmética, devendo o conselho conferir os
comprovantes de pagamento e recolhimento de contribuições e impostos e se os
serviços e produtos foram negociados pelo melhor preço. Não tem o conselho,
todavia, função de representação e muito menos de administração direta do
condomínio. Fornece à assembleia parecer ou elementos para aprovação ou rejeição
das contas do síndico, mas não as rejeita diretamente. Embora a função prevista
na lei seja fiscalizadora, nada impede a convenção e a assembleia de atribuírem
outras atividades ao conselho fiscal ou criarem conselhos diversos para
determinadas tarefas, como assessoria técnica para obras de reforma e decoração
ou paisagismo de áreas comuns do edifício, aproveitando as aptidões e a
formação técnica de determinados condôminos. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.399. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado
23/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Há um histórico.
Emenda de n. 145, da lavra do eminente Senador Itamar Franco, acrescentou o
presente dispositivo ao corpo do projeto. A emenda, com a qual também anuiu o
relator Fiuza, enriqueceu o projeto, ao prever a faculdade da assembleia de
instituir um conselho fiscal no condomínio, para se manifestar sobre as contas
do síndico, facilitando a apreciação delas pela própria assembleia.
Na Doutrina
de Ricardo Fiuza, este artigo prevê a existência de um conselho fiscal, que
deverá ter três membros eleitos, com mandato de dois anos e competência
exclusiva para opinar sobre as contas do síndico. Está embasado no art. 23 da
Lei n. 4.591, de 16-12-1964, que regulamenta o condomínio em plano horizontal.
Deve ser dispensado à matéria o mesmo tratamento doutrinário dado ao referido
artigo da Lei n. 4.591/64. (Direito Civil
- doutrina, Ricardo Fiuza – p. 694, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed.,
São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 23/11/2020, corrigido e aplicadas
as devidas atualizações VD).
Para Diego Victor
Cardoso, em seu artigo – Responsabilidade do conselho fiscal e os meios de
renúncia e destituição dos seus membros – publicado em 11 de outubro de 2018,
no site Redação Síndico Legal, O conselho fiscal está previsto no artigo
1.356 do Código Civil. Ele será composto por até três membros que serão eleitos
em assembleia e que possuem como principal função dar parecer sobre as contas
do síndico. A atuação do conselho fiscal, assim como ocorre no caso do
subsíndico, poderá ser estendida conforme determinação na convenção
condominial. Alguns condomínios atribuem ao conselho fiscal o papel de
contratação dos prestadores de serviços, auxiliando o síndico na busca dos
orçamentos das empresas contratantes. Há ainda casos em que a convenção
condominial atribui ao conselho fiscal o papel de convocação de assembleia para
destituição de síndico, papel este que é criticado por alguns doutrinadores que
consideram que a assembleia de destituição de síndico só será permitida no caso
de convocação por 1/4 dos proprietários
condominiais, conforme disposto em lei.
Meios de renúncia e destituição do conselho
fiscal: Ao contrário do que ocorre no caso do síndico, que mesmo com
renúncia formal (carta de renúncia por escrito) é obrigado a convocar
assembleia para prestação de contas, no caso do conselho fiscal e do
subsíndico, basta renúncia formal para que a função seja considerada vaga. Para
que haja destituição de qualquer membro do corpo diretivo do condomínio será
necessária a convocação de assembleia extraordinária por 1/4 dos proprietários condominiais, com suas
obrigações em dia, deixando claro na pauta de convocação o motivo específico
desta, ou seja, destituição de síndico, subsíndico ou conselheiro fiscal. Para
que a destituição seja de fato realizada em assembleia, será necessário um
motivo justificável para que haja a destituição do membro (motivo) e o voto da
maioria absoluta dos presentes, ou seja, 50% mais um.
Considera-se
motivos para fins de destituição à má-gestão do condomínio, prestação de contas
ou algum tipo de irregularidade praticada. É extremamente importante que haja
algum documento formal que justifique a destituição, evitando que o membro
destituído anule a assembleia com eventual ação de nulidade ou até ação de
indenização em face do condomínio. Neste ponto, torna-se imprescindível a
contratação de assessoria jurídica especializada para análise do caso.
Ressalta-se que
no caso de destituição do síndico, será necessária a eleição de um novo
síndico, mesmo que de forma provisória, para cumprimento do restante do mandado
do síndico destituído, é o que chamamos de mandado “tampão”. Já no caso de
destituição de um dos membros do conselho fiscal, o condomínio ficará com um
membro a menos até que seja realizada nova assembleia geral e novos
conselheiros sejam eleitos pelo condomínio, após o prazo de 02 anos a contar da
eleição do conselheiro destituído. (Diego Victor Cardoso, em seu artigo – Responsabilidade
do conselho fiscal e os meios de renúncia e destituição dos seus membros –
publicado em 11 de outubro de 2018, no site Redação Síndico Legal. Acessado
23/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
