Direito Civil Comentado - Art. 725, 726, 727 - DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S. R. vargasdigitador.blogspot.com - digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 725, 726, 727
- DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (Art. 481 a 853) Capítulo XIII – Da Corretagem –

(Art. 722 a 729)

 

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

 

Como aponta Claudio Luiz Bueno de Godoy, o artigo presente, de relevante conteúdo, enfrenta controvérsia que há muito se estabelece acerca do pressuposto para que o corretor faça jus ao recebimento de sua comissão. Em diversos termos, cuida-se de aferir mediante quais circunstâncias e condições o trabalho do corretor deverá ser remunerado, em especial quando de alguma forma se frustra o negócio por ele intermediado.

 

Pois a propósito sempre grassou grande divergência sobre se a obrigação que assume o corretor é de meio ou de resultado, portanto se a comissão depende ou não do êxito do negócio final. E, malgrado se tenha firmado tendência em admitir que seja de resultado a obrigação contraída na corretagem, sendo mesmo costume subordinar a percepção da remuneração do corretor ao que se convencionou chamar de aproximação útil a que tenha ele procedido, a dificuldade esteve e está em identificar quando a aproximação, conteúdo de sua prestação, revela-se útil e proveitosa.

 

Decerto que quando o negócio principal, por mediação do corretor, tiver sido consumado, normal e definitivamente, a aproximação haverá alcançado resultado útil. Ocorre, e aí a discussão, que, para muitos, apenas nesse caso o resultado da corretagem terá se produzido de maneira eficiente. Ou seja, a comissão somente será devida se o negócio principal se tiver formalizado, portanto, quando traduzido o consenso obtido com o trabalho útil do corretor pelo aperfeiçoamento regular e, conforme o caso, formal do negócio por ele intermediado.

 

Já para uma posição mais liberal, o resultado útil da corretagem está na contribuição do corretor à obtenção de um consenso das partes por ele aproximadas, porém levado mesmo que não a um documento suficiente para aperfeiçoamento do negócio intermediado, suficiente à respectiva exigência. Assim, por exemplo, na corretagem imobiliária ter-se-á evidenciado o proveito da aproximação sempre que as partes tiverem firmado, se não a escritura de venda e compra, uma promessa ou, simplesmente, um recibo de sinal ou equivalente.

 

Por fim, de maneira ainda mais liberal, defende-se que a aproximação será útil logo que, mesmo sem a concretização de algum documento, posto que se cuidando de negócio agenciado que o exija, dela resulte o consenso das partes aproximadas pelo corretor, cujo trabalho, a rigor, é remover ou eliminar óbices a que as pessoas cheguem àquele comum acordo (Gustavo Tepedino. “Questões controvertidas sobre o contrato de corretagem”. Temas de direito civil. Rio de Janeiro, renovar, 1999, p. 113-36).

 

É certo, porém que, qualquer que seja o instante em que a aproximação se tenha revelado útil, consoante a tese esposada, não se furtando a explicitar adesão à última dentre aquelas expostas, expressou o CC/2002 que o arrependimento de qualquer das partes, por motivos que lhe sejam alheios, não retira do corretor o direito à percepção da comissão. E defendendo-se que o resultado se terá atingido pela prova, mas por qualquer meio do consenso a que chegaram as partes aproximadas pelo corretor, mesmo a ulterior desistência – destarte não arrependimento em sentido técnico, pressupondo negócio formalizado – de qualquer delas não obviará a remuneração do trabalho por ele desempenhado.

 

Veja-se que é diversa a situação da desistência antes ainda de o consenso, por qualquer forma, se tiver externado, portanto interrompendo-se meras tratativas, quando então nada será devido ao corretor, aí residindo a álea inerente ao seu trabalho.

 

Mas, mesmo adotada a segunda das teses expostas, havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor. Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o CC 723, a cujo comentário se remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma comissão será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual, p. 744-45 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 14/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Como lembra Ricardo Fiuza, o presente dispositivo, em relação ao anteprojeto de Agostinho Alvim, foi objeto de emenda por parte da Câmara dos Deputados no período inicial de tramitação do projeto. A redação original era a seguinte: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido a estipulação do negócio de que foi incumbido, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, ou por força maior”. Não há artigo correspondente no CC de 1916. Houve simplificação da redação, excluindo-se, ademais, a força maior.

 

Na doutrina e a jurisprudência para Fiuza, foi consagrado o entendimento de ser a remuneração devida ao mediador, desde que tenha este logrado obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se. O avanço arrimou-se na advertência seguinte: “(...) A jurisprudência, mesmo quando embasada em reiterados julgados, refletida em antigos posicionamentos, deve evoluir para adaptar-se à multietária riqueza da vida, em seus variados aspectos e circunstâncias, sob pena de agasalhar a injustiça e ferir elementares princípios de direito” (STJ, 4~ Turma, REsp n. 4.269/RS, rel. Mn Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 6-8-1991, v. m.).

 

Mais recentemente, todavia, o STJ tem adotado posicionamento oposto: “O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se, após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda, situação essa, sequer reconhecida pelas instâncias ordinárias” (STJ, 4ª Turma. REsp 317.503/5? rel. Mm. Aldir Passarinho Junior, j. em 7-6-2001, v. u.); reconhecendo-se, destarte, que o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado (STJ, 4ª Turma, ED Resp 126.587/SP, rel. Mm Cesar Asfor Rocha, j. em 8-5-2001, v. u.). Deste modo, torna-se devido o pagamento da intermediação, apenas se for realizado o negócio almejado (STJ, 3~Turma, REsp 278.O2SIPE, rel. Mm. Fátima Nancy Andrighi, j. em 19-12-2000, v. u.), a tanto que, “não se tendo aperfeiçoado o negócio jurídico em face da desistência, à derradeira hora, manifestada pelo interessado comprador, não faz jus a corretora à comissão pleiteada” (STJ, 4~Turma, REsp 238.3OSIMS, rel. Mm. Barros Monteiro, j. em 17-8-2000, v. m.). Admite-se indevida a comissão, mesmo se após a aceitação da proposta o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda (STJ, 4~ Turma, REsp 1939.0671PR, j. em 21-9-2000, v. u.).

 

Impende observar o contraste da norma com a atual posição jurisprudencial do CC 513. Em verdade, o dispositivo em comento, ao proclamar devida a remuneração, quando alcançado o resultado previsto no contrato, reconhece, por igual, a dívida da mediação, ainda que aquele resultado não se efetive em virtude do arrependimento das partes. A inserção no dispositivo da cláusula da não efetividade contratual por arrependimento, tendo em conta a atividade da intermediação do negócio para o efeito de tornar devida a remuneração, é substancialmente contrária ao entendimento do STJ nos julgados antes citados. Guarda identidade, porém, com o reconhecimento do direito à comissão em caso de distrato, proclamado pelo REsp 186.818/RS ou por fato imputado à parte, como observado no julgado seguinte: “(...) comprovada a efetiva prestação de serviço, daí decorrendo expresso acordo entre os contratantes (recebimento de sinal, no caso, com dia e hora para a escritura), tem o corretor direito a comissão, embora o negócio não se ultime por fato atribuível a uma das partes, exclusivamente (STJ, V Turma, REsp t.023/RJ, rel. Mm Nilson Naves, j. em 24-10-1989, v. u.).

 

A alteração das condições do negócio não suprime o direito do corretor, como assinala Carvalho Neto, ao ponderar: “as circunstâncias do comitente alterar a sua oferta, mudar as condições dos negócios preliminarmente, não retira ao corretor o seu direito à remuneração” (Carvalho Neto, Contrato de mediação. São Paulo, Saraiva, 1956 (p. 149-151). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 384-385 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No dizer de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a corretagem é contrato aleatório, pois a comissão que remunera os serviços prestados pelo corretor somente é devida se alcançado o resultado previsto, ou seja, se angariado pelo corretor o negócio almejado pelo cliente. Considera-se concluído o serviço tanto que terceiro aceite a proposta do cliente. Se, após aceita a proposta pelo terceiro, este ou o cliente desistir do negócio, ainda assim a comissão será devida.

 

Vale lembrar que a proposta aceita vincula as partes, no caso, o cliente do corretor e o terceiro, desde o momento da expedição da aceitação. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 14.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

 

Na pauta de Claudio Luiz Bueno de Godoy, o dispositivo presente, depois de assentar a regra básica de que o corretor não fará jus à comissão se o negócio principal acabar firmado diretamente pelo cliente, portanto sem a sua contribuição, sem seu trabalho de aproximação, define a questão relevante da exclusividade na corretagem. Ou seja, desde que haja o ajuste por escrito, pode o corretor receber uma autorização do cliente para agenciar o negócio principal com exclusividade.

 

Isso se faz, via de regra, por meio ou com associação da figura da opção, promessa que faz alguém, no caso o cliente, de dar preferência ao corretor para a alienação ou aquisição, para o negócio principal, enfim, assim obrigando-se o promitente a manifestar consentimento perante quem o mediador tenha indicado, se interessado na celebração, sempre nos termos das instruções constantes do instrumento da opção (ver, por todos: Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de direito civil, 10.ed. Rio de Janeiro. Forense, 1999, p. 121; Gustavo Tepedino. “Questões controvertidas sobre o contrato de corretagem”. In: Temas de direito civil. Rio de Janeiro. Renovar, 1999, p. 126-7; Antonio Carlos Matias Coltro. Contrato de corretagem imobiliária. São Paulo, Atlas, 2001, p. 78-9 e 171).

 

É certo, porém, sob pena de a desnaturar, conforme unânime entendimento da doutrina, e o que o dispositivo em comento deveria ter mencionado, que a exclusividade ajustada deverá sê-lo por prazo determinado, dado que a opção por ela induzida não pode vincular indefinidamente o promitente.

 

Todavia, autorizada a negociação com exclusividade, o corretor fará jus à sua comissão, in totum, mesmo que o negócio afinal se consume sem a sua intervenção, desde que no prazo que lhe foi concedido para tanto. Ou, posto que tenha sido realizado o negócio depois do mesmo prazo, ainda haverá direito do corretor à percepção da comissão, veja-se, já aí quando a consumação se tenha dado como fruto do seu trabalho, princípio idêntico ao que anima a regra do artigo seguinte. Por outra, como observa Tepedino (op. cit., p. 134), na verdade o prazo é para que se dê a aproximação por intermédio, exclusivamente, daquele corretor, ainda que depois dele se concretize o negócio, mas, frise-se, como resultado útil daquela mesma aproximação.

 

Apenas ressalva a lei que nenhuma comissão será devida se, embora no período de vigência da exclusividade, o negócio se consuma sem a mediação do corretor, mas por causa de sua inércia ou ociosidade. Vale dizer, incumbirá ao cliente demonstrar que firmou o negócio principal sem a intermediação do corretor porque ele se mostrou desidioso, desinteressado no desempenho de seu mister, questão essencialmente fática e dependente de prova. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 746 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 14/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

A doutrina apresentada por Ricardo Fiuza mostra que o dispositivo frustra a remuneração na ocorrência de o negócio ter sido ajustado diretamente pelas partes, sem qualquer intervenção do corretor, não tendo este contribuído para o resultado satisfativo. A ressalva é a de que, mesmo em casos que tais, dispondo o corretor de opção da venda, terá ele direito à remuneração, em face da exclusividade de negociação do bem objeto. A autorização negocial comedida sob exclusividade está condicionada a prazo determinado, em que a intermediação privativa para a venda do bem vem de exigir, ademais, a atividade plena e o esforço produtivo do corretor, sob pena de descaracterizar, pela comprovada inércia ou ociosidade, o direito à remuneração, quando diante da venda feita pelo próprio comitente.

 

Noutra vertente, o corretor fará jus à sua remuneração se o negócio agenciado for concluído mesmo após o vencimento do lapso temporal previsto na autorização, desde que com pessoa por ele indicada ainda quando em curso o prazo do credenciamento e nas mesmas bases e condições propostas” (STJ, 4 ~ Turma. REsp 29.28611(1). “O prazo concedido ao corretor na opção, ainda que estipulado para conclusão do negócio, destina-se em realidade à obtenção de interessados e aproximação entre estes e o comitente” 9STJ, 4 ~Turma. EDREsp 29.286/RJ). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 385 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Ao corretor, segundo Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, pode ser concedida ou não a exclusividade para angariar negócios para o cliente. Ela se justifica em situações em que o corretor deva realizar investimentos relevantes com publicidade e despesas a fim. A cláusula de exclusividade obriga o cliente a pagar ao corretor a comissão ainda que a realização do negócio não resulte dos trabalhos deste. Em razão disso, a lei exige que a exclusividade seja concedida por escrito, sob pena de nulidade.

 

O cliente que realizar diretamente o negócio com terceiro pode recusar-se a pagar a comissão ao corretor por força da cláusula de exclusividade se provar que este foi negligente, inerte ou ocioso. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 14.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

 

Lendo Claudio Luiz Bueno de Godoy, o Código Civil de 2002, no artigo em comento, reconhece que se o cliente, o dono do negócio, dispensa os serviços do corretor, não havendo prazo para a corretagem, ou se, havendo, depois dele conclui diretamente o negócio principal, mas como fruto do trabalho do mesmo mediador, então a comissão de toda sorte a este será devida. São, destarte, duas hipóteses com o mesmo efeito. Numa, o contrato de corretagem não tem prazo. Noutra, ele tem, mas o prazo já está expirado.

 

Pois, se o negócio acaba se concretizando depois da dispensa, no primeiro caso, ou depois da expiração do prazo, no segundo, de qualquer maneira a comissão será devida ao corretor se essa concretização se dá ainda como resultado útil da aproximação que ele encetou antes da dispensa ou da cessação do prazo do ajuste. É, afinal, o reconhecimento de que o trabalho de aproximação resultou útil, pelo que é devida a respectiva remuneração. Importará é, no caso concreto, aferir se o negócio depois consumado efetivamente decorreu da intermediação do corretor. Para tanto, haverá de ser perquirido se se firmou o negócio principal com quem foi apresentado ou indicado pelo corretor e, mais, nas mesmas condições ou em condições muito próximas daquelas que vinham sendo tratadas pelo corretor.

 

Em diversos termos, cuidar-se-á de aferir se se consumou enfim o mesmo negócio que vinha sendo agenciado ou outro substancialmente diferente, quando então não terá aplicação o preceito vertente. Veja-se nesse sentido que, já não mais vigorando a entabulação de corretagem, se o cliente firma negócio, posto que com o mesmo interessado que lhe foi apresentado pelo corretor, mas mediante preço muito diferente, ou ainda pago em condições sensivelmente diversas, no tocante a prazo ou parcelamento, ter-se-á, a rigor, negócio outro, sem se erigir, então, direito à comissão. Porém, se não há nenhuma importante diferença entre o negócio agenciado e, depois, aquele consumado, por vezes deliberadamente alterado, em mínima medida, somente para se excluir a comissão, aí sim ela será devida. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual, p. 747 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 14/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Com a doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, na circunstância de o negócio ser efetuado somente após a dispensa do corretor, decorrendo, porém, a sua conclusão das atividades mediadoras daquele, impõe-se o pagamento da comissão de corretagem.  A remuneração é devida diante do resultado útil obtido e para o qual influiu o corretor pelos seus atos de intermediação, o que se contempla, ainda, na hipótese de o negócio se realizar após vencido o prazo contratual (ver nota ao artigo anterior). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 385 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na visão de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o dispositivo obriga o cliente a pagar ao corretor a comissão pelos negócios realizados em virtude de seu trabalho mesmo que o negócio a que se destina a corretagem venha a ser realizado pelo cliente após o prazo eventualmente estipulado para a corretagem e independentemente do tempo decorrido entre a realização dos trabalhos pelo corretor e a realização do negócio pelo cliente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 14.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Comentários ao Código Penal – Art. 3º Lei excepcional ou temporária – VARGAS, Paulo S. R. vargasdigitador.blogspot.com – digitadorvargas@outlook.com – Whatsapp: +55 22 98829-9130

 

Comentários ao Código Penal – Art. 3º
Lei excepcional ou temporária – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Geral – Título I – Da Aplicação da Lei Penal

 

 Lei excepcional ou temporária

 Art. 3º. A lei excepcional ou temporária. (Incluído pela Lei nº 7.209, de 11/7/1984.), embora decorrido o período de sua duração ou cessadas as circunstâncias que a determinaram, aplica-se ao fato praticado durante sua vigência.

Com as apreciações de Greco, Rogério. Código Penal: Comentado. 5ª ed. – Niterói, RJ: Comentários ao art. 2º do CP, p.15-16, tem-se que:

Lei temporária - É aquela que já traz expresso em seu texto o seu prazo de validade, ou seja, a data do início, bem como a do término de sua vigência, razão pela qual é considerada uma lei autorrevogável.

A ação penal não deve ser trancada, seja porque não houve abolitio criminis em relação à sonegação de tributos, seja porque se interprete o art. 4° da EC/93 como dispositivo legal excepcional ou temporâneo. Dessa forma, havendo a descrição de conduta típica, indícios de autoria e materialidade do delito, como in casu, a ação merece continuidade (STJ, RHC 8433/MG, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJ 31/5/1999, p. 158).

Em princípio, o art. 3° do Código Penal se aplica à norma penal em branco, na hipótese de o ato normativo que a integra ser revogado ou substituído por outro mais benéfico ao infrator, não se dando, portanto, a retroatividade. Essa aplicação só não se faz quando a norma, que complementa o preceito penal em branco, importa real modificação da figura abstrata nele prevista ou se assenta em motivo permanente, insuscetível de modificar-se por circunstâncias temporárias ou excepcionais, como sucede quando do elenco de doenças contagiosas se retira uma por se haver demonstrado que ela não tem tal característica (STF, HC 73Í68/SP, Rel. Min. Moreira Alves. PT., DJ 15/3/1996, p. 7.204).

Lei excepcional - É aquela editada em virtude de situações excepcionais, cuja vigência é limitada pela própria duração da aludida situação que levou à edição do diploma legal, a exemplo daquelas que buscam regular fatos ocorridos durante o estado de guerra ou mesmo calamidade pública.

 

A lei excepcionai temporária, como a que fixa a tabela de preços, aplica-se aos fatos praticados durante a sua vigência; ainda que ultrapassado seu prazo de duração, não dando ensejo à invocação de lei mais benigna a posterior revogação da tabela, uma vez que a conduta punível é a cobrança de preço abusivo (TAMG, Ap. 11209, Rel. José Loyola, RT 592, p. 383).

Sucessão de leis temporárias ou excepcionais - Encerrado o período de sua vigência, ou cessadas as circunstâncias anormais que a determinaram, tem-se por revogadas as íeis temporária e excepcional. Mesmo aceitando o raciocínio de Alberto Silva Franco, (Código penal e sua interpretação jurisprudencial – parte geral, p. 93), que diz que “a ultraatividade dessas leis visa a frustrar o emprego de expedientes tendentes a impedir a imposição de suas sanções a fatos praticados nas proximidades de seu teimo final de vigência ou da cessação das circunstâncias excepcionais que a justificaram”, não poderíamos suscitar a colisão dessas espécies de leis com o princípio da retroatividade da lex mitíor, insculpido no art. 5º, XL, da Constituição da República?

Frederico Marques, em defesa da extra atividade, (Apud LOPES, Maurício Antônio Ribeiro, Princípio da legalidade penal, p. 96-97), aduz: “A ultraatividade da lei temporária ou excepcional não atinge os princípios constitucionais de nosso Direito Penal intertemporal porque a lex mitior que for promulgada ulteriormente para um crime que a lei temporária pune mais severamente não retroagirá porque as situações tipificadas são diferentes. [...] Nas leis temporárias e excepcionais, antes que sua eficácia no tempo como lei penal, o que temos de apreciar, como preponderante, é a contribuição do tempus como elemento de punibilidade na estrutura da norma. A eficácia temporal vem ínsita no preceito e decorrido o prazo de vigência desaparece o império da lei. Mas por ter sido elaborada em função de acontecimentos anormais, ou em razão de uma eficácia previamente limitada no tempo, não se pode esquecer de que a própria tipicidade dos fatos cometidos sob seu império inclui o fator temporal como pressuposto da ilicitude punível ou da agravação da sanção”. Em sentido contrário, merece destaque a lúcida posição assumida por (Nilo Batista, Zaffaroni, Eugênio Raúl; Alagia, Alejandro; e Slokar, Alejandro. Direito penal brasileiro, v. 1, p. 217), quando afirmam: "A fórmula imperativa e incondicional mediante a qual a Constituição consagrou o princípio (art. 5º, inc. XL, CR) questiona duramente a exceção aberta pela lei (art. 3º), e a doutrina brasileira começou, após 1988 - houve quem o fizesse ainda na regência da Constituição de 1946 - a caminhar na direção de compreender que também as leis penais temporárias e excepcionais não dispõem de ultraatividade em desfavor do réu.

Corresponderá ao legislador, perante situações calamitosas que requeiram drástica tutela penal de bens jurídicos, prover para que os procedimentos constitucionalmente devidos possam exaurir-se durante a vigência da lei; o que ele não pode fazer é abrir uma exceção em matéria que o constituinte erigiu como garantia individual. Cabe, pois, entender que o art. 3º do Código Penal não foi recebido pela Constituição da República”.

Entendemos que a razão se encontra com a última posição, uma vez que, não tendo a Constituição Federal ressalvado a possibilidade de ultraatividade in pejus das leis temporárias e excepcionais, não será possível tal interpretação, devendo prevalecer o entendimento no sentido de que o art. 3º do Código Penal, em tema de sucessão de leis no tempo, não foi recepcionado pela atual Carta Constitucional, para fins de aplicação da lei anterior em prejuízo do agente. Assim, portanto, havendo sucessão de leis temporárias ou excepcionais, prevalecerá a regra constitucional da extra atividade in mellius, ou seja, sempre que a lei anterior for benéfica, deverá gozar dos efeitos da ultraatividade; ao contrário, sempre que a posterior beneficiar o agente, deverá retroagir, não se podendo, outrossim, excepcionar a regra constitucional.

Inaplicável à hipótese o constante no art. 3º do Código Penal, se a norma integrativa veio simplesmente alterar os limites de dispensa e inexigibilidade de licitação, previstos na Lei nº 8.666/93, como complemento desta, e sem alterar o tipo penal ali descrito, uma vez que o fato continua sendo punível, exatamente como era ao tempo de sua prática. Precedentes (STJ, REsp. 474989/RS, Rel. Min. Gilson Dipp, 5a T., DJ 25/8/2003 p. 358). (Greco, Rogério. Código Penal: Comentado. 5ª ed. – Niterói, RJ: Comentários ao art. 3º do CP, p.15-16. Ed.Impetus.com.br, acessado em 13/10/2022 corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Segundo artigo de Anna Laryssa Felix, “Aplicação da Lei Penal no Tempo”, publicado no site Jusbrasil.com.br em ago-2022, comentários ao art. 3º do CP: por conseguinte, temos as duas exceções, a retroatividade benéfica e a, ultraatividade. A lei posterior benéfica a conduta criminal que será revogada e alcançará o agente e, a lei que fora revogada irá regular os fatos ocorridos durante sua vigência.

Lei Penal Temporária e Excepcional - Em linhas gerais, temos que nos ater as leis temporárias e excepcionais, criadas em determinado momento diante de uma situação excepcional.

Como se observa, ambas são utrativas e autorrevogáveis, todavia oportuno se torna dizer nas lições dos promotores André Estevam e Victor Gonçalves quanto ao fenômeno desta ultraatividade a fim de que não haja violação ao princípio da retroatividade benéfica da lei penal.

A doutrina costuma afirmar que as leis excepcionais e temporárias são leis ultra ativas, ou seja, produzem efeitos mesmo após o término de sua vigência. Na verdade, não se trata do fenômeno da ultraatividade, uma vez que, com o passar da situação excepcional ou do período de tempo estipulados na lei, ela continua em vigor, embora inapta a reger novas situações. O art. 2º, VI, da Lei n. 1.521/51 (Lei dos Crimes contra a Economia Popular e contra a Saúde Pública), que vigorou de fevereiro de 1952 a dezembro de 1991, definia como crime a conduta do comerciante que vendia ou expunha à venda produto acima do preço definido em tabela oficial (“tabela de congelamento de preços”). Durante suas quatro décadas de vigência, permaneceu a maior parte do tempo inaplicável, salvo em épocas como o “Plano Cruzado” (1986/1987), no qual se decretou o tabelamento de preços, restaurando a eficácia da norma penal; as­sim, vários comerciantes flagrados vendendo produtos acima do preço oficial foram investigados e processados criminalmente; superado o período do congelamento oficial, os processos já instaurados prosseguiram seu curso, uma vez que a norma não fora, então, revogada: a ação de vender ou expor à venda produtos acima do pre­ço oficial continuou sendo crime até sua substituição pelo art. 6º, I, da Lei n. 8.137/90 (este revogado em 2011), o qual punia conduta semelhante, mas com pena maior. O fim do “congelamento” ocorrido na década de 1980 assinalou, portanto, apenas o encerramento da aptidão da lei para reger novos fatos concretos, sem, contudo, afetar sua vigência, que persistiu, bem como sua eficácia no que pertine aos atos verificados du­rante o tabelamento oficial.

Não há de se falar, assim, em ultraatividade, de modo que fica superada qualquer alegação de violação ao princípio da retroatividade benéfica da lei penal (CF, art. 5º, XL). Aliás, nesse sentido já se manifestaram consagrados penalistas 259.

A norma constante do art. 3º do CP tem ainda uma razão prática evidente, declarada na Exposição de Motivos da Parte Geral do Código Penal: “Esta ressalva visa impedir que, tratando-se de leis previamente limitadas no tempo, possam ser frustradas as suas sanções por expedientes astuciosos no sentido do retardamento dos processos penais”. Estefam, André. Direito Penal: Parte Geral / André Estefam, Victor Eduardo Rios Gonçalves; coord. Pedro Lenza. – 11. ed. – São Paulo: SaraivaJur, 2022. (Coleção Esquematizado ®).

Desta forma, como funciona a regularização das condutas cometidas dentro dessas novas legislações, sabendo que ambas são ultra ativas e autorrevogáveis?

 

O artigo 3º do Código Penal Brasileiro, aponta a possibilidade destes dois tipos de leis e expressamente responde que “embora decorrido o período de sua duração ou cessadas as circunstâncias que a determinam, aplica-se ao fato praticado durante sua vigência”, ou seja, não é porque a lei é autorrevogável que não haverá punição com o seu descumprimento.

 

Lei excepcional ou temporária - Art. 3º - A lei excepcional ou temporária, embora decorrido o período de sua duração ou cessadas as circunstâncias que a determinaram, aplica-se ao fato praticado durante sua vigência. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 1984).

 

Tenha-se presente que a lei temporária é aquela que tem especificada no texto o seu tempo de vigência, ou seja, já vem explícito qual o dia do seu início e, o dia da sua cessação.

 

Por outro lado, a lei excepcional não vem dizendo expressamente qual dia da sua cessação, pois uma vez que este tipo de legislação é utilizado apenas para atender calamidades públicas e necessidades estatais, não haveria como saber ou supor seu fim. Assim, a sua cessação ocorre com o término da necessidade estatal.

 

Destarte, os fatos ocorridos durante sua vigência serão punidos mesmo com o fim da mesma, pois caso não fosse, não haveria eficácia nenhuma a sua vigência, bem como ocasionaria insegurança jurídica. Segundo artigo de Anna Laryssa Felix, advogada pela OAB n° 47634 “Aplicação da Lei Penal no Tempo”, publicado no site Jusbrasil.com.br em ago-2022, comentários ao art. 3º do CP, acessado em 13/10/2022 corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No dizer de Flávio Olímpio de Azevedo, Comentários ao art. 3º do Código Penal, publicado no site Direito.com.: A lei excepcional é aquela que vige durante situações de emergência de absoluta anomalia, que refoge de situações normais da vida social, como guerra, catástrofes e questões sanitárias. São transitórias, perdurando durante um determinado tempo ou cessadas as circunstâncias que determinaram a excepcionalidade da medida.

 

Exemplo recente, é a pandemia ocasionada pelo Covid 19, a Lei número 13.979 de 6 de fev-2020. “Dispõe sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus”, que exige medidas drásticas e transitórias para enfrentamento do vírus, objetivando a proteção da coletividade.

 

Além da Lei, foi editada a Portaria Interministerial nº 5, de 17 de março de 2020, imputando aos insurgente os crimes de “Infração de medida sanitária preventiva” (Art. 268 do Código Penal) e de “Desobediência” (Art. 330, do mesmo Códex).

 

Pela insegurança jurídica sujeito à arbitrariedade estatal e situações raríssimas, o legislador deve editar leis de caráter excepcionais por poder afrontar o estado de direito e garantias individuais, por conter no bolo medidas compulsórias. (Flávio Olímpio de Azevedo, Formado em Direito pela FMU em 1973. Comentários ao art. 3º do Código Penal, publicado no site Direito.com, acessado em 13/10/2022 corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 722, 723, 724 - DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S. R. vargasdigitador.blogspot.com - digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 722, 723, 724
- DA CORRETAGEM - VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (Art. 481 a 853) Capítulo XIII – Da Corretagem –

(Art. 722 a 729)

 

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

 

No enfoque de Claudio Luiz Bueno de Godoy, antes dispersa em leis especiais, ou mesmo no Código Comercial (art. 36 e ss), a corretagem agora, no Código Civil de 2002, passa ao status de contrato típico e nominado, definido nos seus caracteres essenciais, portanto, não mais objeto de regulamentação que era muito mais da profissão de corretor.

 

Com efeito, sempre se regrou a corretagem sob a perspectiva de seu exercício por um profissional. Em outras palavras, a legislação, via de regra, tratava da profissão de corretor em suas diferentes modalidades. Assim, conhece-se o corretor oficial, ou seja, que recebe investidura oficial para o desempenho de seu mister, como os corretores de mercadorias, de navios, de valores, de câmbio, de seguros, todos com atividade regulamentada por inúmeras leis especiais (CC 729, infra). Da mesma forma, tem-se o corretor livre, vale dizer, cuja atividade se exerce independentemente de imóveis, de resto também considerados integrantes de uma profissão objeto de regramento específico (Leis n. 4.116/62 e 6.530/78).

 

Pois a partir do CC/2002, sem prejuízo da simultânea aplicação de toda a legislação especial existente, assunto ao qual se tornará no comentário ao CC 729, estatui-se uma normatização típica para o contrato assim nominado de corretagem, com regras próprias e gerais.

 

Nessa esteira, definiu-se a corretagem, genericamente, como o contrato de mediação em que, sem mandato ou relação de dependência, se obriga o corretor a obter, para outrem, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Cuida-se de verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio. É, portanto, fundamentalmente um contrato acessório, como quer a doutrina, mas, na justa observação de Gustavo Tepedino (“Questões controvertidas sobre o contrato de corretagem”. In: Temas de direito civil. Rio de Janeiro. Renovar, 1999, p. 113-36), muito mais porque sua função econômica se volta ao contrato que o corretor tenciona promover, embora não de modo a que a inconclusão desse negócio necessariamente faça desaparecer a eficácia da corretagem, como se verá no comentário ao CC 725, logo adiante. É também contrato bilateral, porquanto móvel, uma vez firmado, de prestação a ambas as partes; oneroso, presumidamente, coo está no CC 724; e aleatório, já que, a despeito dos esforços e das despesas experimentados pelo corretor, nem por isso sua remuneração será devida, conforme não resulte útil a aproximação por ele desenvolvida, também consoante se examinará mais à frente, e malgrado não se impeça ajuste comutativo da comissão a ser paga.

 

Caracteriza-se, por fim, como contrato consensual, que, destarte, se aperfeiçoa sem a exigência de forma especial, podendo mesmo ser entabulado verbalmente, ou mercê de comportamento concludente, observando-se, na pior das hipóteses, quanto à prova apenas de seu conteúdo, mas não de sua existência, tal qual ressalva Tepedino (op. cit., p; 119), a restrição do art. 401 do CPC/1973, (sem correspondência no CPC/2015), mas de resto cuja incidência se vem afastando em casos de prestação de serviços (ver jurisprudência infra). Diferencia-se da comissão porque, nela, o comissário, embora atue igualmente na promoção de negócios no interesse de outrem, o faz em nome próprio, ao passo que o corretor não participa do negócio que promove.

 

Diferencia-se também da agência pois o agente, apesar de se obrigar a promover negócios à conta e no interesse do preponente, e mesmo sem vínculo de dependência, atua de modo não eventual e em zona determinada, o que não ocorre na corretagem. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual, p. 741 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 11/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

No entendimento de Ricardo Fiuza, o CC/2002 introduz em capítulo próprio o contrato de corretagem ou de mediação como contrato típico e nominado. A sua natureza jurídica apresenta-se definida pelo primeiro dos oito artigos específicos, que não se confunde com a prestação de comissão ou outro contrato em que haja dependência e que oferecem a esse contrato uma disciplina normativa adequada. É interessante assinalar que o contrato tem objeto em si próprio, mas a formação de outro contrato” (Arquivos do TARJ 29/219).

 

Trata-se de obrigação de resultado, visto que o corretor obriga-se perante o comitente a obter para este “um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” e, nesse alcance, tenha-se presente o CC 725, quando, nessa linha, prescreve devida a remuneração ao corretor~ uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 383 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, Corretagem é o contrato mediante o qual uma das partes, o corretor, obriga-se a angariar negócios para a outra parte, o cliente, comitente ou dono do negócio. Difere-se do contrato de agência e distribuição, porque neste a prestação de serviços ocorre dentro de determinada zona.

 

A corretagem é contrato típico, consensual, bilateral, oneroso, aleatório (de resultado). Tradicionalmente, a corretagem classificava-se em oficial (ou regulamentada) e livre. É regulamentando o exercício da corretagem relativo aos seguintes bens: imóveis (Lei n. 6.530/78; navios (Dec. n. 19.009/1929 e n. 56.900/1965); fundos públicos (Dec. n. 2.475/1897; Lei n. 4.728/65; valores mobiliários (Lei n. 6.385/1976). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 11.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010).

 

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010).

 

Segundo Claudio Luiz Bueno de Godoy, certamente com comentário publicado antes do advento da Lei n. 12.236, (muito provavelmente, o que veio a dar motivação para modificação do artigo em comento, o que não descredencia o valor do comentário, nota VD), além do dever do corretor de agir na conformidade das instruções recebidas do cliente, o que se contém na disposição do artigo precedente, o Código Civil, no artigo em comento, estabelece a obrigação básica que ele tem de, no desempenho da corretagem, portar-se de forma diligente, ou seja, com zelo e cuidado, exatamente como se dá no mandato (CC 667), na comissão (CC 696) e na agência (CC 712), vale dizer, em todas as formas de atuação jurídica no interesse de outrem ou à conta de alguém cuja justa e razoável expectativa no proveito do negócio a ser firmado deve ser preservada pela conduta prudente de quem atue em seu favor.

 

Como já se disse nos comentários aos dispositivos citados, a conduta do corretor deve não só evitar prejuízo que possa ser causado ao cliente, mas antes e igualmente, ostentar-se apta a lhe gerar o razoável proveito esperado do negócio agenciado. Mais, e de novo tal qual já se afirmou a propósito da mesma incumbência que tem o agente (CC 712), cabe ao corretor o dever de informar, na verdade, também como antes expendido, um dever anexo ou lateral que o princípio da boa-fé objetiva, na sua função supletiva, impõe nas relações contratuais, como exigência de um padrão de lealdade e solidarismo o qual, mercê de comando até mesmo constitucional (CF 3º, I), obrigatoriamente as permeia (CC 422).

 

Nesse sentido, o atual Código civil foi explícito ao atribuir ao corretor o dever, primeiro, de informar seu cliente sobre o andamento dos negócios que esteja a promover ou a intermediar. Mas não só. Incumbe ainda ao corretor o dever mesmo de esclarecer, de aconselhar seu cliente sobre a segurança e o risco do negócio, portanto incluindo o dever de informar sobre as condições dos interessados em entabula-lo, o que não significa, da mesma forma que não significa na comissão (CC 698), uma corretagem del credere, vale dizer, com presumida cláusula, malgrado admissível, se expressa, de automática responsabilidade do corretor sobre o pagamento do contrato que agenciou, sobre sua execução, mas que implica, decerto, sua obrigação de informar sobre tudo quanto possa influir na realização do contrato. Tanto assim que, acrescente-se, deve o corretor informar sobre alteração de preços dos objetos dos negócios a serem firmados, informando até sobre o que seja relevante a evitar, por exemplo, negócios inválidos. Tudo sob pena de responder por perdas e danos. Daí a redação deliberadamente aberta quando refere o preceito em comento a obrigação que tem o corretor de informar sobre o mais que possa influir nos resultados da incumbência. Nada diverso a rigor, do que em doutrina já se sustentava antes mesmo da edição do Código Civil de 2002.

 

Com efeito, já era corrente o entendimento de que, a despeito de não responder pela execução do contrato intermediado, deveria o corretor informar, sempre, sobre qualquer dado ou elemento, no dizer de Orlando Gomes, interessante à realização do negócio, compreendido como influente na apreciação da conveniência da realização do contrato, aí incluídos dados ou elementos atinentes às pessoas dos contratantes, bem assim relativos a qualquer modificação do valor dos bens que serão objeto do mesmo ajuste (Contratos, 9. ed. Rio de Janeiro, Forense, 1983, p. 430). Típica revelação, insista-se, do princípio da boa-fé objetiva, de seu turno evidenciação clara da eticidade que ilumina toda a nova legislação. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 742 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 11/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Da mesma forma, Ricardo Fiuza, ao mostrar sua Doutrina, ainda se baseia na redação antiga do artigo em comento: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”, nota VD.

 

No lecionar de Ricardo Fiuza, são descritas pelo dispositivo as obrigações inerentes ao contrato de mediação. A primeira delas diz como o dever de o corretor atuar com aplicação e presteza, segundo reclamam o negócio e o interesse do cliente, fornecendo-lhe, nesses fins, por sua iniciativa e empreendimento, as informações sobre as tratativas eventualmente existentes e a desenvoltura da mediação, a ensejar o êxito esperado. A segunda, também essencial ao desempenho, tem por escopo o resguardo do negócio, quanto aos riscos ou segurança dele, devendo o corretor de tudo fazer ciente o comitente, transmitindo-lhe todos os esclarecimentos que lhe seja possível prestar. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 383 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na atualização de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o dispositivo estabelece os deveres típicos do corretor, que acompanham a obrigação por ele assumida de angariar negócios para o cliente: a) agir com diligência e prudência e b) prestar informações ao cliente. O corretor que negligencia os cuidados que deveria ter ou age de forma imprudente, age culposamente. Tanto neste caso como no caso de omitir ao cliente as informações que deveria prestar, fica o corretor sujeito a reparar os prejuízos que sua conduta causar ao cliente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 11.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

 

No diapasão de Claudio Luiz Bueno de Godoy, a remuneração do corretor, comumente denominada comissão, devida pelos negócios a cuja intermediação procede, é justamente a contrapartida contratual pelo desempenho dessa atividade. Ou seja, é a prestação devida pelo cliente em razão do serviço de aproximação que lhe presta o corretor, e desde que se tenha revelado útil, como se verá no comentário no artigo seguinte.

 

Antes, porém, importa realçar o valor que se deve atribuir a tal remuneração, que, desde logo, pode vir previsto em lei, a propósito lembrando, conforme acentuado no comentário ao preceito do CC 722, que a corretagem pode ser oficial. Se não estabelecido o importe da comissão em lei, insta então verificar se a respeito houve ajuste das partes. E tal entabulação normalmente se faz mercê do estabelecimento de um percentual em dinheiro – não obviada a fixação em espécie – do negócio agenciado, embora nada impeça a determinação de um valor fixo a título de remuneração.

 

Discute-se sobre a possibilidade de ajuste da comissão correspondente a um maior valor que o corretor consiga apurar no negócio agenciado, se confrontado com o que por isso pretendia o cliente – o chamado over price. Pois pese embora ressalva por vezes decorrente até de regulamentação da profissão de corretor, como lembra Antônio Carlos Mathias Coltro, remetendo, para o caso de corretagem de imóveis, à previsão do art. 16 da Resolução n. 145/82, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, tem-se entendido viável a corretagem over price, desde que previamente ajustada essa forma de remuneração (Contrato de corretagem imobiliária. São Paulo, Atlas, 2001, p. 66-7).

 

Inexistente previsão legal ou ajuste das partes, a comissão deverá ser arbitrada judicialmente, atentando-se à natureza do negócio e aos usos locais, ou seja, aos costumes, de que é exemplo a taxa de 6% para a corretagem de imóveis.

 

Importa salientar, por fim, que o pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo – o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária – socorro ao CC 490, eis que não se está a tratar de despesas com escritura ou tradição da res.

 

Cabe ainda a ressalva de que a cobrança da comissão, uma vez devida, não pode ficar condicionada à comprovação de registro profissional, a par de consequências outras que daí podem advir, de índole administrativa, mas que não inibem o recebimento, afinal, por serviço efetivamente prestado, de resto como se pode mesmo inferir da consideração de verdadeira inconstitucionalidade, pela Suprema Corte, já do que previa o art. 7º da então vigente Lei n. 4.116/62, que regulava a profissão de corretor de imóveis, antes da edição da Lei n. 6.530/78. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 743 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 11/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Na tabula de Ricardo Fiuza, apesar de já existir regulamentação para a profissão de corretor, o Código disciplina também os contratos de corretagem celebrados. Assim, é devida remuneração a quem, voluntária ou oficiosamente, tenha realizado intermediação útil a um dos contratantes. Se o interessado se vale dos serviços prestados por quem não seja corretor, não poderá furtar-se a pagar a retribuição. Em não se tratando de corretor profissional, não assistem ao intermediário fortuito as garantias previstas na lei especial.

 

A remuneração, também denominada comissão ou corretagem, representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que o trabalho ofereceu, ou seja, “pelo serviço que presta, aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário direito à remuneração” (RT488/200). A fórmula de determinar o valor a ser pago atende a situação do caso concreto, observando-se, pela ordem de grandeza, disposição legal prevista, estipulação do quantum por ajuste prévio das partes ou arbitramento judicial, que atenderá a natureza do negócio desenvolvido e os usos locais, devendo o juiz, para tanto, orientar-se, com razoabilidade, pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, atento ao costume do lugar, como apoio preponderante para a fixação do valor, e observando o tempo de duração das atividades desenvolvidas. A corretagem decorre, usualmente, de acordo informal com o vendedor do bem. Desprovida da existência formal de um contrato que a preveja em quantia fixa ou em percentual, a remuneração ou comissão será arbitrada tendo em conta, afinal, o valor do próprio bem vendido. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 384 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Complementando Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o contrato de corretagem é sempre oneroso. Se as partes não estipularem o valor da comissão, este pode ser arbitrado judicialmente segundo os usos e costumes locais, desde que se torne devido com a realização do negócio ou se deixar de se realizar em razão de algum dos fatos previstos nos CC 725 a 727. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 11.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).