terça-feira, 4 de março de 2014

CONTRATOS NOMINADOS – COMPRA E VENDA - LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DEVIDO À FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES

1.                CONTRATOS NOMINADOS – COMPRA E VENDA

- Conceito: É o contrato pelo qual uma pessoa – vendedor – se obriga a transferir a outra – comprador – o domínio de um bem corpóreo ou incorpóreo, mediante o pagamento do preço correspondente.

- Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o  outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

- Características:
1) Bilateral ou sinalagmático: porque cria obrigações para ambos os contratantes que serão, a um tempo, credores e devedores;
2) Oneroso: porque ambos os contratantes auferem vantagens patrimoniais, o vendedor por receber o preço e o comprador por receber a coisa;
3) Cumulativo ou aleatório: porque o seu objeto pode ser certo e seguro (que é o mais comum); ou pode depender de um evento incerto, como ocorre na compra de safra agrícola;
4) Consensual ou solene: Dependendo das exigências da lei, poderá ser consensual ou solene.

ELEMENTOS:

- 1) COISA:
- Deverá estar no comércio, ou seja, a coisa deverá estar apta a ser transferida;
- Está fora do comércio a coisa que não puder ser negociada por razão legal ou por estar gravada da cláusula de inalienabilidade, ou por razão natural (por exemplo, estão fora do comércio o ar e a água);
- A coisa tem que ser lícita;
- deverá ser individuada, ou seja, devidamente discriminada, determinada ou determinável quando indicada pelo gênero e quantidade;
- Venda de coisa alheia: a coisa deve ser passível de transferência ao comprador, ou seja, deve pertencer ao vendedor;
- Ninguém pode comprar coisa que já lhe pertence e nem vender propriedade de terceiro;
- É possível a venda de coisa alheia desde que, no momento da transferência, a coisa seja de propriedade do devedor;
- Venda de coisa atual ou futura: deverá ter existência material – real ou potencial- no momento da realização do contrato. Se a coisa não vier a existir, o contrato é nulo, salvo se for aleatório.

- 2) PREÇO:
- Em regra: moeda corrente de curso forçado;
- O preço pode ser representado por títulos de crédito ou moeda estrangeira quando a legislação permitir.

- Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
- Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
- Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
- Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se nãohouver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
- Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
- Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

- Fixação do preço: Em regra é de acordo com a vontade das partes, mas também pode ser:
Por terceiro; mercado ou bolsa; índices ou parâmetros; preço corrente do vendedor.

- 3) CONSENSO:
- O contrato de compra e venda tem natureza pessoal, gerando para ao vendedor a obrigação de entregar a coisa e para o comprador de pagar o preço;
- Não transfere propriedade do bem, a qual se dá somente com a tradição – bem móvel – ou pelo registro do título aquisitivo – bem imóvel;

- Obrigações do vendedor:
- a) Entregar a coisa: quer pela tradição, quer pelo registro em escritura pública;

- Obrigações do comprador:
- a) Pagamento do preço, no lugar e força avençados no contrato. Normalmente a entrega da coisa é feita antes do pagamento do preço;

- Obrigações acessórias:
- a) O vendedor responde pelos vícios que a coisa apresentar (aparente e oculto) bem como pela evicção, mesmo quando a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos;

- Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
- Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

- b) Momento e lugar da tradição: a tradição deve ser feita imediatamente no prazo avençado no contrato. Não sendo venda a crédito o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. Não havendo previsão contratual, a tradição deverá ser procedida no lugar onde se encontrava a coisa antes da venda.

- Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
- Art. 493.  A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.

- c) O vendedor pode se recusar a entregar a coisa se o comprador cair em insolvência, salvo se ele prestar caução;
- d) As despesas decorrentes da tradição correm: no caso da escritura por conta do comprador e as da tradição por conta do vendedor;
- e) Débitos que gravam a coisa: segundo o disposto no art. 502, o vendedor responde pelos débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.

- Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
- Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

- f) Riscos da coisa: Até o momento da tradição, os riscos serão suportados pelo vendedor e os do preço pelo comprador. Os casos fortuitos que ocorrem quando a coisa já foi colocada à disposição do comprador durante a contagem ou a pesagem, correm por conta deste, quando estiver em mora.

- Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

§ 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DEVIDO À FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES

- É anulável a venda de ascendente a descendente, caso não haja concordância expressa dos demais descendentes (herdeiros necessários) e do cônjuge, salvo se o regime de bens for o da separação obrigatória. Esse preceito busca manter a igualdade dos quinhões hereditários.

- Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
- Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

- Discute-se se esse prazo é de decadência ou prescrição. Adotando-se o mesmo raciocínio do código anterior, o prazo seria de prescrição, mas a natureza do direito é de decadência e, nesse caso, seria imprescritível;
- O regime de bens da separação obrigatória diz com os casos em que a lei obriga determinado regime de bens. Esse regime gera efeitos no que tange, antes do casamento, a separação absoluta;
- O art. 497 regula outros casos nos quais a compra é proibida, salvo no caso do art. 498.

- Art. 497. Sobpena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direita ou indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda, estejam encarregados.
- Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-0se à cessão de crédito.
- Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.
- Art. 499. É lícito a comporá e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

- Coisa havida em condomínio: se a coisa for indivisível, não poderá o condômino vendê-la sem antes oferecê-la aos demais condôminos pelo mesmo preço.

REGRAS ESPECIAIS SOBRE A VENDA:

- Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
- § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
- § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
- § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

- Venda “ad mensuram”: a venda é feita sobmedida de extensão ou área determinada;
- A não correspondência da área possibilita o pleito de complementação da área, redução proporcional do preço ou resolução do contrato:
1) Ação “ex empto”: complementação de área – ação real;
2) Ação redibitória ou estimatória: ações supletivas – ação pessoal.

- Presume-se enunciativa a referência às medições quando não superior a 1/20, ressalvado ao comprador o direito de provar que não teria celebrado o negócio se soubesse a diferença;

- Venda “ad corpus”: ocorre quando não há descrição de área vendida (como certa e discriminada) ou descrição meramente enunciativa;
- “É a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico” (NELSON NERY JR.).

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