Direito Civil Comentado - Art. 572, 573, 574 - continua - Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 572, 573, 574 - continua

- Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo V – Da Locação de Coisas

- vargasdigitador.blogspot.com

digitadorvargas@outlook.com

Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixa-la em bases razoáveis.

Na visão de Nelson Rosenvald, o legislador deve ser aplaudido pela inovação, segundo ele, uma expressa previsão da função social do contrato (CC 421), do abuso do direito (CC 187) e da vedação ao enriquecimento injustificado (CC 884).

Em princípio, não há ilegalidade no fato de as partes ajustarem que a obrigação de pagar o aluguel alcançará o período restante do contrato desfeito. De fato, o CC 412 adverte que a cláusula penal compensatória não excederá o valor da obrigação principal. Portanto, o locatário não pagará um centavo a mais do que arcaria, caso a locação prosseguisse.

Nada obstante, cláusulas de tal teor praticamente inviabilizam a autonomia privada e, por via oblíqua, esvaziam o próprio exercício do direito potestativo à resilição. Afinal, quem desejará se subtrair a um negócio jurídico sabendo que terá de arcar com as prestações sucessivas, mesmo sem a fruição do bem?

Ora, cláusulas de tal jaez representam violações ao espirito do direito, pois ultrapassam os limites éticos do ordenamento. O sistema jurídico, em boa hora, intervém nos referidos contratos para aplicar o princípio constitucional da proporcionalidade e reduzir a cláusula penal para valores que efetivamente representem a realidade do negócio jurídico e preservem sua função social, impedindo que a liberdade de uma das partes seja sacrificada pela opressão do outro contratante. A expressão “bases razoáveis” é um conceito jurídico indeterminado, que será preenchido em vista à ética da situação às evidências reais da natureza do contrato e à consecução de seus objetivos. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 619 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na pauta de Ricardo Fiuza, o dispositivo resultou mantido, não obstante a alteração feita ao artigo anterior, por emenda que ofereceu fórmula mais justa, afastando do desmedido rigor do pagamento do aluguel pelo tempo restante do contrato dissipado. O referido CC 571 teve a sua redação final em harmonia com o art. 42 da Lei n. 8.245, de 18-10-1991, onde a consequência da devolução prévia do bem locado impõe apenas ao locatário o dever de pagar a multa pactuada, de forma proporcional. Logo, não há mais cogitar de pagamento do aluguel pelo tempo que faltar, devendo a norma ater-se unicamente ao problema do valor da cominação imposta, tendo em conta a mens legistoris, o que, em verdade, repete a inteligência do CC 413. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Como lembra Marco Túlio de Carvalho Rocha, ao contratar por prazo determinado, o locatário obriga-se ao pagamento ao locador de alugueis por todo o prazo contratado. Cuida-se de obrigação líquida e certa, passível de execução, se o contrato contiver os demais requisitos de um título executivo extrajudicial. O dispositivo atribui ao juiz a faculdade de mitigar o rigor da regra, se a indenização for julgada excessiva. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito vindo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Para o magistério de Nelson Rosenvald, o artigo alude à cessação de pleno direito dos efeitos do contrato de locação com prazo. Alcançado o termo contratual, dispensa-se interpelação do locatário, pois haverá uma espécie de cláusula resolutiva expressa (CC 474), que impõe ao locatário a obrigação imediata de restituir a coisa, sob pena de sofrer ação de reintegração de posse, pelo fato de a posse se tornar injusta pelo vício da precariedade (CC 1.200).

Contudo, tratando-se de contrato sem prazo, deverá o locador interpelar o locatário, a fim de constituí-lo em mora ex persona (CC 397, parágrafo único), assinalando um tempo razoável para devolução da coisa. Naturalmente, parece-nos que o poder do locador de submeter o locatário a um prazo de restituição da coisa é sujeito ao transcurso de um período razoável para que o locatário tenha obtido considerável retorno da finalidade almejada com o contrato de locação. A título ilustrativo, a locação de uma vaga de garagem sem prazo não poderá ser desconstituída no mês seguinte à contratação, caso em que se instalaria o abuso do direito à interpelação. Aplica-se aqui o disposto no parágrafo único do CC 473.

Deve ser lembrado que, na locação de imóveis urbanos, a legislação especial enfatiza que a extinção do contrato se sujeita ao ajuste por escrito de um prazo não inferior a trinta meses de locação (art. 46 da Lei n. 8.245/91), caso em que a resistência à devolução permitirá que a pretensão restituitória seja resguardada pela denúncia vazia. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 619 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Como cientifica Ricardo Fiuza, a extinção da locação pelo seu termo final é fenômeno do tempo do contrato. Ele surgiu por vontade das partes e o decurso do prazo nele demarcado põe fim à relação jurídico-contratual. Encerrado o prazo, está finda a locação, obrigando-se o locatário a restituir a coisa (CC 569, IV) e a razão pela qual cessa a avença locatícia de pleno direito, torna prescindível notificação ou aviso. A devolução não se resume, porém a uma obrigação do locatário, certo que ilícito retê-la, salvo sob os reclamos de benfeitorias (CC 578) ou do ressarcimento (CC 571, parágrafo único). O locatário tem, por igual, direito a devolver o bem locado, ao término do prazo, não prevalecendo exigência do locador em recebe-lo somente após a realização de qualquer reparo, o que caracterizaria condição potestativa. Eventual prejuízo deverá ser discutido em ação própria. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 305 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na mesma esteira Marco Túlio de Carvalho Rocha. Nos contratos por prazo determinado o término do prazo extingue a locação, de pleno direito, independentemente de notificação, salvo se houver prorrogação tácita (CC 574).

Parte da doutrina entende que a notificação é necessária para que o silêncio não seja interpretado como prorrogação tácita, por prazo indeterminado (por todos: Silvio Rodrigues. Direito Civil, v. 3, p. 234). Se o locador age de imediato, a notificação não é necessária. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Seguindo na esteira de Nelson Rosenvald o vertente dispositivo prossegue a leitura do artigo precedente. Caso o contato alcance o seu termo, e o locador não se manifeste acerca da devolução do bem, haverá uma presunção de prorrogação da locação, mas doravante sem prazo.

Na prática, o artigo inviabiliza a parte final da norma pregressa. Com efeito, o locador está dispensado de interpelar o locatário para a restituição do bem nos contratos com termo, mas se não agir será penalizada pela manutenção da locação, agora sem novo prazo. Em síntese, a interpelação acaba se tornando um ônus para o locador, sob pena de suportar um prejuízo para si: submeter-se à prorrogação indefinida do contrato.

Em verdade, o legislador enunciou uma espécie de aplicação da teoria da supressio, pois a omissão do locador por um prazo razoável gera no locatário a legítima expectativa de confiança na manutenção da locação, impedindo que tardiamente possa aquele reaver a coisa para si. Melhor seria se o legislador tivesse adotado regra semelhante à Lei do Inquilinato (art. 46. § 1º, da Lei n. 8.245/91) e fixasse em trinta dias o prazo de exercício de oposição por parte do locador, como condição de prorrogação contratual. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 620 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 15/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

No estender da lei apontada por Ricardo Fiuza, presume-se prorrogada a locação, por tempo indeterminado, ante a falta de declaração contrária do locador, dentro dos trinta dias imediatos ao término do prazo contratual, permanecendo o locatário de posse da coisa por mais de um mês, sem dita oposição do locador. Diante da relação jurídica de trato sucessivo, continuada a cada mês, uma atitude expressiva de oposição, obstáculo de continuidade contratual, por parte do locador, é pressuposto necessário a afastar a presunção de prorrogação. Dar-se-á, em princípio, pela notificação para a entrega do bem e ao denunciar o término, no exercício de direito material que o locador obtém, mediante o comunicado de conhecimento, a efetiva extinção da locação.

Mas é preciso seja o aviso premonitório, que guarda forma livre, expedido em tempo hábil no sentido de produzir os seus efeitos jurídicos a elidir a presunção. O posicionamento jurisprudencial é exato, a conferir eficácia no plano do direito material decorrente da vontade contida na notificação. O aviso basta em si mesmo; a sentença que vier declarar o direito de o locador reaver a coisa, apenas o pronuncia, pois locação já não mais existe. Outro obstáculo de oposição, inequívoco a evidenciar não prorrogada a relação ex locato, é o manejo imediato da ação cabível para o locador reaver a coisa (cf. RT 530/288: “a propositura da ação de despejo por término do prazo contratual é a mais expressiva oposição do locador à prorrogação tácita da locação...”);

Insta observar que o Código Civil não situa a prorrogação presumida no tempo. A presunção exige prova manifesta do desinteresse do locador, admitindo a manutenção continuativa da locação por permanecer o locatário na posse do bem. Entretanto, há de observar quando se tornará ilesa a locação por falta de oposição do autor, como afirma a norma. Lembre-se as locações residenciais, onde findo o prazo estipulado, a presunção ocorre, “se o locatário permanecer por mais de trinta dias, sem oposição do locador” Lei n. 8.245/91, 56, parágrafo único). O decurso de tempo certo faz presumir ipso legis a prorrogação da locação. Tal ocorrerá, sem dúvida alguma, na locação que aqui se trata, embora o dispositivo em comento omita o prazo. A inserção do lapso temporal é recomendável, para aclarar a norma.

Saliente-se, porém, uma vez prorrogada a locação por tempo indeterminado, permanecendo as condições antes pactuadas, esta vencerá mês a mês, cabendo, a qualquer tempo, a notificação, para cessar a indeterminação temporal e, de consequência, romper a locação ampliada. Cumpre assinalar, nesse aspecto, não cogitar a norma codificada prazo para a desocupação do bem objeto da locação posta sob tempo indeterminado. A afastar a concordância na manutenção, a parte locadora há de conceder, logicamente, prazo de aviso prévio, mediando o período entre a denúncia e a efetiva restituição da coisa. O parágrafo 2º do art. 46 da Lei n. 8.245/91, com propriedade, refere à concessão do prazo de trinta dias, o que se compatibiliza com o sistema. No mesmo sentido, tratou o art. 1.209 do CC/1916, sem mais correspondente. De qualquer sorte, apesar da antedita disposição análoga, é indispensável menção ao prazo, contado da notificação, para a locação de coisa regida pelo novo Código. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Corroborando com ambos os comentários acima Marco Túlio de Carvalho Rocha, a permanência da coisa na posse do locatário, sem oposição do locador, firma presunção de que as partes anuíram com a prorrogação do contrato. Prorrogam-se todas as cláusulas que não forem incompatíveis com a continuidade do contrato. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 15.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).