Direito Civil Comentado - Art. 1.280, 1.281 Dos Direitos de Vizinhança – Do Uso Anormal da Propriedade – VARGAS, Paulo S. R.

 

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.280, 1.281

Dos Direitos de Vizinhança – Do Uso Anormal da Propriedade –

VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.277 e 1.281) Capítulo V –

Dos Direitos de Vizinhança – Seção I – Do Uso Anormal da Propriedade

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Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

 

Segundo entendimento de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 555 do Código Civil de 1916, com aperfeiçoamento da antiga redação. Não mais alude somente ao proprietário, mas estende também ao possuidor o direito de reclamar a reparação ou demolição do prédio vizinho que ameace ruína, consolidando entendimento da doutrina e dos tribunais. A inovação procede, porque não teria razão de ser que o CC 1.277 garantisse aos proprietários e possuidores de imóveis vizinhos a tutela contra interferências prejudiciais mas limitasse ao proprietário a ação de dano infecto. O preceito, já sedimentado pela doutrina do Código Civil de 1916, merece interpretação construtiva e ampliativa. O direito de exigir a demolição é subsidiário, exigível apenas caso não faça o proprietário os reparos necessários no prédio. Deve haver probabilidade concreta de ruína, aferível por prova pericial, não bastando possibilidade eventual e remota. O interesse que a lei visa a tutelar não se restringe ao desabamento da construção, mas se estende a hipóteses análogas, que coloquem em risco a incolumidade ou o patrimônio dos vizinhos, como incêndio, inundação ou desmoronamento. O artigo encerra conferindo outro direito ao vizinho, qual seja o de exigir garantia real ou fidejussória do proprietário, até que este repare ou promova a demolição do prédio, fazendo cessar os riscos aos prédios próximos. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.286-87. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 19/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sob o prisma de Ricardo Fiuza, em sua doutrina, o artigo cuida da reparação através da ação de dano infecto (dano que se não consumou, mas tem possibilidade de ocorrer, causando justo receio), ficando autorizado o proprietário a exigir do vizinho a demolição ou reparação de sua propriedade, na hipótese de estar o prédio ameaçado de ruína. É idêntico ao art. 555 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 659, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 19/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na visão de Raphael Abreu de Morais, Bacharelando em Direito pela Faculdade Bertioga, em seu artigo “A AÇÃO DE DANO INFECTO COMO MECANISMO DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS DE VIZINHANÇA” tendo como orientadora Thais de Camargo Oliva Rufino Andrade, Advogada. Professora do Curso de Direito da Faculdade Bertioga, faz uma análise dos principais aspectos do direito de vizinhança, bem como da ação judicial de dano infecto como um instrumento jurídico capaz de solucionar os litígios decorrentes desta relação jurídica. A intenção não é esgotar a discussão sobre o tema, mas sim descobrir como a jurisprudência e a doutrina vêm se posicionando quanto à aplicabilidade da ação de dano infecto à luz do Novo Código Civil. A realização deste artigo ocorreu por meio de uma revisão bibliográfica, que fomentou as discussões com uma base científica. Valem-se da hipótese de que a ação de dano infecto é um instrumento de pacificação social apesar de este instituto jurídico ser pouco utilizado nos dias de hoje.

O direito a propriedade é entendido por muitos como um dos direitos basilares do ser humano. No que diz respeito à natureza humana, a propriedade é um dos elementos capaz de fazer com que o homem se sinta realizado. Neste diapasão, a moradia é o local propício para a perpetuação da dignidade humana. Por este motivo, a própria Constituição Federal vigente incluiu o direito a moradia como um dos direitos sociais basilares do Estado Democrático de Direito em que vivemos. No que diz respeito à propriedade, o Novo Código Civil introduziu em seu CC 1228 alguns direitos que são inerentes à propriedade. Dentre eles, é assegurado ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor da coisa e reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Tais direitos constituem um amplo instrumento de liberdade individual e de proteção ao direito de propriedade. Em que pese o direito de propriedade gozar de uma ampla proteção legal, seu exercício não é absoluto, sendo o legislador bastante cauteloso ao limitar tal direito. O exercício dos direitos inerentes à propriedade não podem causar prejuízos ou interferências no direito alheio. Os direitos de vizinhança constituem um claro exemplo de limitação do direito dos proprietários e possuidores, pois a lei impõe às pessoas alguns sacrifícios que necessitam ser suportados para que a convivência social seja possível e para que a propriedade de cada indivíduo seja respeitada. As limitações do direito à propriedade surgem com a necessidade de se estabelecer um equilíbrio entre os proprietários confinantes. A vizinhança por si só é fonte permanente de conflitos e nela deve prevalecer não só o dever de solidariedade e a boa-fé entre os vizinhos, mas também o exercício da propriedade atendendo a sua função social. Nas lições de Farias e Rosenvald (2012, v. 5, p. 634) “O conflito de vizinhança nasce sempre que um ato do proprietário ou possuidor de um prédio repercute no prédio vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao morador”.

Dantas (1939) citado por Diniz (2013, v. 4, p. 306), declara que há conflito de vizinhança sempre que um ato praticado pelo dono de um prédio, ou estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao morador. Assim, conclui-se que as regras de vizinhança têm por objetivo harmonizar a vida em sociedade e o bem-estar, sem deixar à margem as finalidades do direito de propriedade. No que tange a natureza jurídica dos direitos de vizinhança, estes são obrigações propter rem, pois vinculam-se ao prédio, assumindo-os quem quer que esteja em sua posse. A principal característica das obrigações decorrentes do direito de vizinhança é o fato da determinação indireta dos sujeitos, pois o dever incidirá a qualquer pessoa que se vincule a uma situação jurídica de titularidade de direito real ou mesmo quem a exerça um poder fático sobre a coisa (possuidor). Na atual codificação, os direitos de vizinhança estão codificados em sete seções, quais sejam: a) Do uso anormal da propriedade; b) Das árvores limítrofes; c) Da passagem forçada; d) Da passagem de cabos e tubulações; e) Das águas; f) Dos limites entre prédios e do direito de tapagem; g) Do direito de construir. A presente análise limitar-se-á ao uso anormal da propriedade, pois este constitui uma das principais fontes de conflitos nas relações de vizinhança, bem como um dos fundamentos para o ingresso da ação judicial de dano infecto.

O direito de propriedade é limitado quanto à intensidade de seu exercício e em razão do princípio geral que veda um comportamento que venha a exceder o uso normal de um direito, causando prejuízo a alguém. Os vizinhos devem manter respeito mútuo, obedecendo às regras morais e sociais de convívio, de modo que possam exercer seus direitos de maneira saudável e tranquila. O dispositivo fundamental que remete ao uso anormal da propriedade é o CC 1.277 que dispõe que “O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, pela utilização de propriedade vizinha”. O referido dispositivo legal traz alguns conceitos indeterminados que são o de segurança, sossego e saúde, sendo que segundo a melhor doutrina, constituem direitos da personalidade inerente a qualquer ser humano e não apenas a vizinhos. Analisando a obra de Farias e Rosenvald (2012) seus comentários sobre tais conceitos são bastante interessantes: a) Segurança: atos que possam comprometer a solidez e estabilidade material do prédio e a incolumidade pessoal de seus moradores. b) Sossego: Bem jurídico inestimável, componente dos direitos da personalidade e intrinsicamente conectados ao direito a privacidade. Não pode ser conceituado como a completa ausência de ruídos, mas a possibilidade de afastar ruídos excessivos que comprometam a incolumidade da pessoa. c) Saúde: concerne ao estado da pessoa cujas funções biológicas estão normais. A salubridade física ou psíquica pode ser afetada por moléstia à integridade de vizinhos, mediante agentes físicos, químicos e biológicos, como na emissão de gases tóxicos, poluição de águas e matadouros. Não é raro que as reiteradas ofensas ao sossego impliquem atentado à saúde física e psíquica da pessoa.  Segundo Venosa (2010), os incômodos e prejuízos oriundos desses fatos e atos dão origem a duas modalidades de atitudes ao proprietário ou possuidor, que vão refletir em duas categorias de ações judiciais que são as ações indenizatórias e as ações tipicamente de vizinhança. Se o prejuízo ocorreu em virtude de um ato ilícito de um prédio vizinho, a solução poderá ser tão somente a ação indenizatória na qual se apurarão as perdas e danos, mormente se já cessou a turbação. Neste diapasão, acrescenta-se o seguinte julgado:  Apelação Cível. Direitos De Vizinhança. Ação Indenizatória Por Danos Morais. Caracterização De Uso Anormal Da Propriedade, Com Incômodo Anormal. Sentença Mantida. I. As relações de vizinhança trazem ínsitas à sua essência um limite de tolerância, uma margem de incômodo imposta a quem vive em sociedade. Contudo, o abuso do direito de propriedade, causando danos aos vizinhos, configura, em tese, violação a direito de vizinhança que importa em uso normal da propriedade, causador de dano anormal, e, portanto, a consequência por ventura existente é a reparação indenizatória. Solução extraída das regras constantes dos artigos 1.277 e 1.278 do Código Civil. II. Caso concreto no qual merece manutenção o julgamento de procedência do pedido inicial relacionado ao dano moral sofrido pela autora, haja vista a comprovação de que a ré, sua vizinha, além de desqualificá-la, chamando a de nomes que aludem ao racismo, provoca seus animais de estimação, e, ainda, é confessa quanto ao fato de ter extraído tijolos colocados pela demandante nos vãos do muro que divide as propriedades. Recurso Desprovido À Unanimidade. (Apelação Cível Nº 70048129688, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 16/08/2012).

Entretanto, quando se tratar de situação presente e continuativa de prejuízo à segurança, sossego e saúde do vizinho, a ação é tipicamente de vizinhança. O remédio processual será uma ação de obrigação de fazer ou não fazer. Nesse sentido, colacionou-se mais uma vez um julgado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul: Direito De Vizinhança. Obrigação De Fazer. Chaminé. Fumaça. Uso Anormal Da Propriedade. Chaminé do imóvel vizinho em altura inferior ao telhado da casa lindeira. Terreno em declive. Fumaça exalada em direção à residência da autora que inviabiliza a abertura de janela. Uso anormal da propriedade. CC 1.277. Prova documental e testemunhal que comprova os fatos alegados. Princípio da imediação da prova aplicado no caso concreto. Sentença de procedência mantida. Negaram provimento. (Apelação Cível Nº 70035708205, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Rafael dos Santos Júnior, Julgado em 14/06/2010).

Note-se que no primeiro julgado, o ingresso de ação indenizatória foi suficiente para resolver o conflito ali instaurado. Já no segundo julgado, se fez necessário uma ação de obrigação de fazer devido à natureza do dano que era perpetrado. Salienta-se que as ações de obrigação de fazer podem ser cumuladas com pedido de aplicação de multa diária (astreintes) e indenização pelos prejuízos já causados. A questão da limitação do uso da propriedade é bastante interessante, pois o CC 1.277 estabelece conceitos jurídicos indeterminados. O conceito de segurança, sossego e saúde são subjetivos e partir daí surge à questão do limite do que é tolerável e intolerável. Nas relações de vizinhança há uma margem de incômodo que deve ser tolerada pelos vizinhos como um parâmetro mínimo de convivência e civilidade. Nas situações cotidianas, a verdade é que a aferição do que é tolerável ou intolerável ficará a mercê do magistrado, que através do conjunto probatório e do seu livre convencimento aplicará a lei ao caso concreto.

Superada as considerações gerais sobre o direito de vizinhança e do uso anormal da propriedade, passa-se a analisar a ação judicial de dano infecto como um dos instrumentos jurídicos capazes de solucionar os conflitos derivados da relação de vizinhança e do uso da propriedade de forma anômala. Pelo conceito de dano infecto, analisa-se o prejuízo eventual, possível ou iminente que aponta para um risco de dano. Tem como exemplo prático o risco que corre um prédio pela sua contiguidade com outro ameaçado de ruina ou o uso anormal da propriedade. A utilização da ação de dano infecto tem sido bastante escassa atualmente, pois a doutrina contemporânea vem entendendo que esta não é a melhor tática processual para dirimir questões desta natureza. Na maioria das vezes os operadores do direito têm optado pela ação de nunciação de obra ou pela ação demolitória. Apesar disto, este não é o posicionamento deste autor, pois a ação de dano infecto ainda existe no ordenamento jurídico brasileiro e também constitui um instrumento processual de resolução de conflito oriundos das relações de vizinhança. A ação de dano infecto tem como pressupostos os CC 1. 277 e seguintes do Código Civil. Seu fundamento legal se encontra no CC 1.280 no qual dispõe: “O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente”. Destaca-se que o receio deve ser real, e não baseado em num temor infundado.

O CC 1.280 é exclusivo da relação edilícia. Tais situações têm por pressupostos um dano futuro e iminente. Não é o dano já ocorrido, mas a possibilidade e potencialidade de vir a ocorrer. Nas lições de Farias e Rosenvald (2012, v. 5, p. 654): “Poderá propor ação de dano infecto quando houver justo receio de vir a ser prejudicado pela ruína do prédio vizinho (CC 1.280). Esta ação possui o nítido caráter preventivo e pressupõe um dano iminente e provável ao morador, em face do uso perigoso e nocivo da propriedade vizinha.” Note-se que a referida medida processual poderá variar de acordo com o estado de ruína do prédio e terá o condão de ordem de demolição (ruína imediata), reparatória (realização de obras que evitem a ruína), ou até mesmo prestar caução como garantia de indenização futura em situações de mera eventualidade de um dano. (Raphael Abreu de Morais, Bacharelando em Direito pela Faculdade Bertioga, em seu artigo “A AÇÃO DE DANO INFECTO COMO MECANISMO DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS DE VIZINHANÇA” tendo como orientadora Thais de Camargo Oliva Rufino Andrade, vol. 4 da publicação fabeemrevista.com.br em 2014, Acessado em 19/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Ilustrando o artigo em comento, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o vizinho prejudicado poderá pleitear, se for o caso, a redução das interferências danosas em seu benefício, mesmo com base em ordens judiciais concessivas de intervenção, desde que demonstre o excesso das medidas concedidas. Não há dispositivo semelhante na legislação anterior. (Embora Ricardo Fiuza comente em sua doutrina ser tal artigo idêntico ao art. 555 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. Grifo VD). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 19.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

 

Na visão de Ricardo Fiuza, como apontado em sua doutrina, a garantia de que fala este artigo pode ser real ou fidejussória. Se o prédio suportar servidão, o proprietário do prédio serviente não poderá impedir o serviço para conservá-la, mas sim pleitear garantia do responsável pela obra. • O dispositivo é idêntico ao art. 529 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 659, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 19/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Confirmando o comentário acima, Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em comento corresponde ao art. 529 do Código Civil de 1916, que se encontrava deslocado na parte geral do direito de propriedade. Ganhou o preceito redação mais técnica, trocando o termo inquilino pelo gênero possuidor. Além disso, não se fala mais em segurança, mas corretamente em garantia contra prejuízo eventual. O Código Civil, em diversas passagens, confere ao vizinho o direito de realizar certos atos e obra em prédio alheio. Tomem-se como exemplos a abertura de passagens de pessoas e de tubulação de coisas, ou mesmo para reparação, construção, reconstrução e limpeza da casa e do muro divisório, nos termos do CC 1.313, adiante comentado. Essas obras feitas no imóvel alheio, que o proprietário é obrigado a suportar por disposição de lei, podem acarretar risco de dano iminente. Embora não diga a lei, tal como no artigo anterior o dano deve ter um elevado grau de probabilidade de se concretizar em futuro próximo. Presente tal circunstância, o proprietário pode exigir que o vizinho que realiza a obra preste caução real ou fidejussória contra o prejuízo eventual. Anos atrás tive contato com interessante caso, em que o proprietário de um imóvel pretendia instalar uma piscina de fibra de grande porte em sua residência. O pesado objeto deveria passar, içado por guindaste, sobre o prédio vizinho, com o que não concordou o dono. A solução foi a obtenção de ordem judicial, mediante prestação de garantia contra eventuais prejuízos, que, afinal, não ocorreram. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.287. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 19/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Como alertam Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, na hipótese de que o terceiro realize obras, poderá o proprietário ou o possuidor assegurar-se contra eventuais prejuízos, postulando garantias, como ode ocorrer nos casos de servidão de passagem, em que o titular do prédio dominante precisa realizar obras para viabilizar ou conservar o trânsito pelo prédio serviente (Cristiano chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Direitos Reais, Lumen Juris, eº ed., p. 453). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 19.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).