Direito Civil Comentado - Art. 1.257, 1.258, 1.259 Da Avulsão, Do Álveo Abandonado, Das Construções e Plantações - VARGAS, Paulo S. R. -

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.257, 1.258, 1.259

Da Avulsão, Do Álveo Abandonado, Das Construções e Plantações 

- VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial - Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.248 ao 1.259) Capítulo II – Da Aquisição da Propriedade Imóvel

Seção III – Da Aquisição por Acessão – Subseções III, IV e V

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Art. 1.257. o disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

 Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização de vida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

 Sob o prisma de Francisco Eduardo Loureiro, manteve o legislador em substância o que continha o art. 549 do Código de 1916, alterando apenas a redação do dispositivo. Trata-se, segundo Carvalho Santos, do caso “em que alguém faz plantações ou edifica em terreno alheio, pertencendo as sementes, plantas e materiais a um terceiro, não a ele, plantador ou construtor” Carvalho Santos, J. M. de. Código Civil brasileiro interpretado, 5. ed. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1952, v. V II, p. 424). Segundo o mesmo autor, criam-se, em tal caso, relações jurídicas de três ordens, entre os diversos interessados: entre o proprietário do solo e o construtor/plantador; entre o construtor/plantador e o proprietário do material; entre o proprietário do solo e o dono do material (op. cit., p. 424).

 

Inicia o artigo regulando a primeira das relações mencionadas e dispõe que o dono do solo adquire a propriedade das acessões (aplica-se o que contém o artigo anterior), mas indeniza o construtor/plantador por seu valor atual, ainda que o material empregado na obra seja alheio. A indenização a que faz jus o construtor/plantador, portanto, é pela totalidade da acessão e não apenas pelo valor da mão de obra. Tal solução se impõe, por dever o construtor/plantador indenizar o dono do material ou das sementes empregados na acessão. Em termos diversos, o construtor/plantador recebe a indenização do dono do solo, que se beneficiou com a aquisição da acessão, mas repassa o valor do material a seu proprietário.

 

O dono do solo, a princípio, não tem relação jurídica direta com o dono do material. Logo, a responsabilidade primária será do construtor/plantador indenizar o dono do material. Caso isso não ocorra, nasce, então, a responsabilidade subsidiária do dono do solo, que se beneficiou com a incorporação da acessão, frente ao dono do material, como reza o parágrafo único do art. 549 do Código Civil. Como, porém, alerta Carvalho Santos, este último nada poderá receber se o proprietário do solo já pagou a indenização completa ao construtor/plantador. O preceito visa a evitar o enriquecimento sem causa indireto, que ocorre quando existem duas transmissões sucessivas de valor econômico; primeiro, do patrimônio do empobrecido para o de um intermediário e, depois, do intermediário para o beneficiário final. É por isso que, ao contrário do entendimento da doutrina tradicional, se o construtor/plantador nada tiver a receber, por estar de má-fé, ainda assim pode o proprietário do material pedir indenização de seu valor ao dono do solo, que se beneficiou da acessão. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.258-59. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Em sua Doutrina, Ricardo Fiuza alude a lição de Maria Helena Diniz, “Se terceiro de boa-fé vier a plantar ou construir com semente ou material de outrem, em terreno igualmente alheio, o dono da matéria-prima perderá sua propriedade, mas será indenizado pelo valor dela” (Código Civil anotado, São Paulo, Saraiva, 1995, p. 421). O artigo é idêntico ao Art. 549 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 649, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Pouca acrescenta Alexandre Ferreira simplesmente observando que o parágrafo único, obriga primeiramente a cobrança do plantador ou construtor, para posteriormente, caso não consiga receber, cobrar o proprietário. (Alexandre Ferreira, em 21/10/2003, no site www.direitonet.com.br, Estudos sobre as diversas formas de aquisição da propriedade móvel, Acessado em 06/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Seguindo o parecer dos demais, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, hipótese análoga à do artigo anterior, mas em que são utilizados bens de terceira pessoa em terreno alheio. O agente será ressarcido do valor das acessões pelo proprietário das sementes ou materiais. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

 

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

 

Como ensinam Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, ainda que o construtor esteja de má-fé, se invadir área sem que ultrapasse a vigésima parte do solo alheio, poderá adquirir a propriedade invadida, pagando em décuplo as perdas e danos. Neste sentido o Enunciado 318 do Conselho da Justiça federal: “O direito à aquisição da propriedade do solo em favor do construtor de má-fé (art. 1.258, parágrafo único) somente é viável quando, além dos requisitos explícitos previstos em lei, houver necessidade de proteger terceiros de boa-fé”.(Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No dizer de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não tinha correspondência no Código Civil de 1916, embora códigos estrangeiros, como, por exemplo, o italiano (art. 938), já adotassem providência similar. O caput do CC 1.258 é desdobramento do que contém o parágrafo único do CC 1.255, anteriormente comentado; ou seja, constitui exceção ao princípio superfícies solo cedit, permitindo ao construtor de boa-fé que construiu em pequena faixa do imóvel vizinho se tornar dono dela, indenizando o proprietário. Cuida-se, novamente, de direito potestativo, assegurando ao esbulhado a alienação compulsória de parte do imóvel invadido. Mais uma vez, procura o legislador tutelar a função econômica e social da propriedade imóvel, evitando a demolição da construção feita de boa-fé, com regra especial para a invasão de pequena monta. A solução legal, de resto, já era adotada pelos tribunais, na vigência do Código Civil de 1916 (R T 493/107,517/201).

 

Como diz Marco Aurélio S. Viana, são requisitos cumulativos da incidência da regra: "a) a construção se tenha feito parcialmente em solo próprio, mas havendo invasão de solo alheio; b) a invasão do solo alheio não pode ser superior à vigésima parte deste; c) a boa-fé do construtor; d) o valor da construção deve exceder o da parte invadida; d) o construtor indenizará o dono do terreno invadido, pagando-lhe o valor da área perdida e a desvalorização do remanescente” (Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. XVI, p. 162).

 

Note-se que restringe o legislador a incidência da regra à construção, não abrangendo, portanto, as acessões por plantação. A construção deve estar parcialmente em solo próprio e parcialmente em solo alheio, não se aplicando a regra à construção feita inteiramente em pequena porção do imóvel vizinho. A invasão não pode ser superior à vigésima parle do imóvel vizinho e deve ser erigida de boa-fé pelo construtor, sendo, por consequência, determinante o momento no qual tomou este ciência de que construía em terreno alheio, pois incidirá na regra do parágrafo único do artigo em exame, com efeitos distintos. O valor da construção deve exceder o da porção de solo invadido do prédio vizinho, com a ressalva de que não utiliza o legislador, aqui, a qualificação “consideravelmente”, como fez no parágrafo único do CC 1.255. Logo, basta, utilizando critério econômico, que o valor da construção supere o valor da faixa invadida, sem importar a proporção.

 

Finalmente, determina o legislador a indenização da faixa invadida, por se tratar, como dito, de direito potestativo do construtor à aquisição compulsória, ainda que contra a vontade do vizinho. A indenização engloba o valor da faixa perdida e a desvalorização do remanescente. No referente à faixa perdida, não se computa na indenização, como é evidente, o valor da acessão feita pelo adquirente. O valor é o do solo, contemporâneo à época do pagamento.

 

Para a desvalorização do remanescente, deve ser calculada a diminuição de seu potencial de utilização, levando em conta normas urbanísticas, gabaritos e coeficientes de aproveitamento. Muitas vezes, o remanescente já não tem a mesma utilidade do todo, ou sua desvalorização é desproporcional à faixa perdida, correspondendo tal déficit ao valor complementar a ser indenizado. Pode ocorrer, finalmente, como alerta Marco Aurélio S. Viana (op. cit., p. 163), de o remanescente ficar inaproveitável, caso no qual haverá direito de acrescer, abrangendo a indenização a totalidade do imóvel vizinho, que se transferirá por inteiro ao construtor. O desmembramento do imóvel é feito contra a vontade de seu proprietário, por acessão inversa - modo originário de aquisição da propriedade -, de maneira que o remanescente poderá ter medidas inferiores às exigidas pela Lei n. 6.766/79 ou legislações municipais, sem que tal fato impeça o registro imobiliário. A faixa invadida, por seu turno, será unificada ao prédio vizinho.

 

O parágrafo único do artigo em exame trata da construção feita de má-fé, que invade faixa de até 1/20 da área total do imóvel vizinho. Em caráter excepcional e cercada de requisitos especialíssimos, admite-se a acessão inversa, mediante alienação compulsória da faixa invadida ao construtor. Lida o preceito com dois vetores opostos: de um lado, manter a unidade econômica do imóvel do construtor, evitando a demolição de parte da construção, que comprometa o restante da edificação e a própria função social do prédio; de outro lado, punir o comportamento malicioso do construtor, que erigiu em faixa do imóvel vizinho, ciente de tal circunstância. Da congruência dos dois fatores, extraem-se os requisitos para a acessão inversa ao construtor de má-fé: a faixa invadida não pode superar a vigésima parte do imóvel vizinho; o valor da construção supera consideravelmente o valor da faixa invadida. Note-se que voltou o legislador a qualificar o excesso, tal como fez no parágrafo único do CC 1.255, exigindo desproporção entre os dois valores. Leva-se em conta, para interpretar o termo aberto consideravelmente, o critério econômico primário e os critérios subsidiários do grau de malícia do construtor e da função social dada ao imóvel; a porção invasora não puder ser demolida, sem grave prejuízo para a construção. Leva em conta o preceito critério utilitário de que a perda da porção invasora não comprometa, de modo grave, o restante da construção. Devem-se analisar as circunstâncias do caso concreto, levando em conta a natureza e características da porção invasora e sua conexão com o restante da construção. Claro que algum prejuízo sempre haverá, mas exige o legislador que seja ele grave, ou seja, que impossibilite a utilização ou provoque desvalorização desproporcional do restante, em sacrifício que não seria razoável exigir, mesmo do construtor de má-fé; o pagamento do décuplo das perdas e danos referidas no caput do CC 1.258. Visa a multa a desestimular o comportamento malicioso do construtor, impondo-lhe pesado ônus. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.259-61. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

O Projeto de monografia de Matheus Pio de Souza, “Acessão Inversa Como Instrumento De Concretização Da Função Social Da Propriedade Imóvel”, versa sobre o instituto da acessão inversa e a possibilidade do mesmo se configurar como instrumento de concretização da função social da propriedade imóvel. A problemática desenvolvida consistiu na dúvida quanto à concretização do princípio da função social da propriedade imóvel diante da implementação do instituto da acessão inversa no ordenamento jurídico Brasileiro. A partir do momento em que o foco principal nos litígios oriundos do universo das aquisições de propriedades imóveis se tornou a proteção da função social da propriedade imóvel, devido à implementação da acessão inversa no ordenamento jurídico, confirmou-se que o instituto é um instrumento capaz de concretizar tal função social, deixando de lado o engessamento da legislação e abrindo portas para inovações que de certa forma acompanham o desenvolvimento da sociedade. O instituto possibilita a utilização de medida alternativa para solução dos conflitos que tratam sobre as invasões de propriedade imóvel, resultadas das construções realizadas parcialmente ou por inteiro em terrenos alheios, levando em consideração uma série de requisitos e garantindo com que o interesse da sociedade se sobressaia ao individual. Após apontamentos doutrinários e jurisprudenciais, a hipótese respondeu afirmativamente ao problema proposto.

 

Da relevância para a sociedade estar relacionada com o direito de propriedade e as demolições antieconômicas causadas pela realização de obras com pequenas invasões. A construção que invade uma determinada área de um terreno limítrofe não precisa necessariamente ser demolida, é possível que a área invadida se torne propriedade do construtor mediante uma indenização ao verdadeiro dono, evitando assim o dispêndio de recursos econômicos que já foram utilizados para a construção e também os que necessitariam para a demolição. O instituto traz uma alternativa social e econômica em que as medidas a serem adotadas visam beneficiar tanto as partes quanto a sociedade em si. De certa forma o instituto oferece um amparo para o ordenamento jurídico em situações peculiares, resultando em uma maior segurança jurídica no universo das aquisições de propriedades imóveis. A problemática em questão enfrentada se refere às demolições antieconômicas realizadas devido às construções que por algum motivo externo a vontade do construtor, invadem certa área do terreno limítrofe vizinho, causando a destruição da coisa nova e um dispêndio desnecessário de recursos econômicos, descaracterizando por fim a função social inerente à propriedade imóvel. Quando há uma invasão de uma construção a um terreno vizinho limítrofe, a solução para o conflito nem sempre traz consigo o princípio da função social da propriedade, resultando em um dispêndio desnecessário de recursos, além de não cumprir com os interesses da sociedade. O artigo em exame não possuía correspondência no Código Civil de 1.916, embora códigos estrangeiros já adotassem providências similares, como, por exemplo, o Código Italiano - em questão se refere a construções realizadas em terrenos limítrofes que eventualmente invadem o terreno alheio. Ressaltando que há a exigência de que a construção esteja parcialmente em terreno próprio e também parcialmente em terreno alheio. Sendo assim, a construção que invade terreno alheio não sendo ela superior à vigésima parte deste, poderá adquirir a parte invadida o construtor ornado de boa fé. A indenização neste caso é mais ampla, levando em consideração o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente, sendo somadas e devidas ao proprietário do terreno invadido. A função social presente neste artigo é semelhante a do artigo trabalhado anteriormente, pois leva em consideração o valor socioeconômico presente na coisa nova e a partir disso permite que o construtor adquira a propriedade da parte invadida em prol da não demolição da coisa nova que futuramente poderá atender os interesses sociais da sociedade. É importante comentar que mesmo que os casos nos artigos trabalhados sejam diferentes, os proprietários das áreas invadidas ou construídas não são prejudicados, tem total amparo da legislação para serem indenizados de maneira proporcional e direta com a lesão sofrida. Ressalta-se também que a indenização sobre a lesão sofrida é a maneira menos agravada para a solução do conflito, levando em consideração a função social presente na coisa nova, inviabilizando assim a demolição. Conforme mencionado anteriormente, a boa fé seria um pressuposto para que a acessão inversa seja configurada, entretanto, o parágrafo único do CC 1.258 relata da possibilidade do instituto agir mesmo que o construtor esteja desprovido da boa fé. A limitação imposta pelo artigo no que tange ao tamanho da invasão e o valor consideravelmente excedente da coisa nova ainda são necessários, porém, a boa fé deixa se ser afirmada como pressuposto e desta forma o parágrafo único possibilita a aquisição da parte invadida pelo construtor que age de má fé quando for comprovado que a demolição da parte invasora não poderá ser realizada sem causar graves prejuízos para a construção. Apesar de a má fé não ser um empecilho para que o construtor adquira a parte invadida, o mesmo fica obrigado ao pagamento do décuplo das perdas e danos referidas no caput do CC 1258, visando assim desestimular o comportamento malicioso do construtor, impondo-lhe um pesado ônus. Mesmo com a má fé registrada, somada ao risco que a demolição da parte invadida causaria à coisa nova, o valor social econômico ainda se sobressai sobre o particular, evidenciando cada vez mais a concretização da função social da propriedade a partir do instituto da acessão inversa. (Matheus Pio de Souza, “Acessão Inversa Como Instrumento De Concretização Da Função Social Da Propriedade Imóvel”, do Centro Universitário de Brasília – UniCEUB, apresentado em 2017, publicado pela core.ac.uk/download/pdf/. Acessado 06/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Art. 1.259. se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devolvidos em dobro.

 

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, se a área invadida ultrapassar a vigésima parte do solo alheio, adquirirá o construtor de boa-fé a propriedade da área invadida, respondendo por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente. Caso o construtor esteja de má-fé, e a invasão ultrapassar a vigésima parte do solo alheio, deverá demolir a construção, pagando perdas e danos, que serão devidos em dobro. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No artigo de Matheus Pio de Souza, “Acessão Inversa Como Instrumento De Concretização Da Função Social Da Propriedade Imóvel”, o artigo em questão aborda algumas alterações nos pressupostos, oportunidade pela qual traz novamente a boa fé e a limitação quanto ao tamanho da invasão é desnecessária. O construtor de boa fé adquirirá a propriedade da parte do solo invadido mesmo que ela ultrapasse o limite imposto, ou seja, a vigésima parte do solo alheio. No caso em exame, embora não diga expressamente na lei, está implícito dever a acessão exceder o valor da faixa invadida, para que se inverta o princípio da gravitação jurídica, passando o solo a ser acessório da construção. A indenização prevista no artigo é mais complexa devido ao fato da ultrapassagem dos limites impostos. O construtor fica obrigado ao pagamento de indenização pelo valor da faixa perdida, pela desvalorização do remanescente e a sobrevalia da construção que corresponde à valorização desproporcional do imóvel do construtor. O final da disposição do CC 1259 relata o caso mencionado acima, porém com a configuração da má fé do construtor. Neste caso não há o que ser feito e o instituto da acessão inversa fica inerte levando em consideração a total desídia do construtor quanto aos pressupostos. A ausência da boa fé implica a demolição da coisa nova e o pagamento de indenização em dobro pelo construtor neste caso em específico. Apesar do CC 1259 em seu final recorrer pela demolição da coisa nova, tendo em vista ao desrespeito aos pressupostos necessários, em sua maioria acompanha os artigos mencionados anteriormente no quesito de que a função social presente na propriedade é superior aos desejos privados, sendo de uma clareza solar a concretização da função social da propriedade quando configurado o instituto da acessão inversa. (Matheus Pio de Souza, “Acessão Inversa Como Instrumento De Concretização Da Função Social Da Propriedade Imóvel”, do Centro Universitário de Brasília – UniCEUB, apresentado em 2017, fls. 30-32, publicado pela core.ac.uk/download/pdf/. Acessado 06/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Finalizando o Capítulo na lição de Francisco Eduardo Loureiro, cuida-se, novamente, de variante do parágrafo único do CC 1.255, permitindo a acessão inversa no caso de invasão parcial decorrente de construção no imóvel vizinho. A peculiaridade, aqui, está na dimensão da invasão, que supera a vigésima parte do imóvel vizinho, comportando soluções diversas daquelas previstas no artigo anterior. Note-se que a construção deve situar-se parte em terreno do próprio construtor e parte no terreno vizinho. Duas situações são possíveis: a construção de boa-fé e a construção de má-fé que invadem parcialmente o terreno vizinho. No caso da construção de boa-fé, embora não diga expressamente a lei, está implícito dever a acessão exceder o valor da faixa invadida, para que se inverta o princípio da gravitação jurídica, passando o solo a ser acessório da construção. Não se exige, porém, que o excesso seja considerável, diante da falta de qualificação do legislador. A boa-fé, como frisado no comentário ao artigo anterior, deve persistir durante todo o período no qual se erigiu a construção, pois no exato momento em que se converte em má-fé, como se verá, a solução é inversa. A acessão inversa, do dono do solo ao construtor, está subordinada, ainda, ao pagamento de indenização cabal, que abrange o valor da faixa perdida, a desvalorização do remanescente e a sobrevalia da construção. A última verba constitui a peculiaridade do preceito. A aquisição da propriedade da faixa invadida pode, em determinados casos, provocar uma valorização desproporcional do imóvel do construtor, potencializando sua utilização. Em tal caso, esse plus integra a indenização, como mecanismo destinado a evitar o enriquecimento sem causa do construtor. O que foi dito sobre o modo de exercício do direito potestativo e do ingresso do título no registro imobiliário no comentário ao artigo anterior aqui se aplica. No caso de construção de má-fé no terreno vizinho, a solução é diametralmente inversa e se assemelha à da parte final do caput do CC 1.255, já comentado. Diante da maior porção do imóvel vizinho invadido, já não mais há porque exigir sacrifício do dono do solo em proveito do construtor malicioso, ainda que este tenha dado aproveitamento econômico à faixa apossada. Diz a lei que o vizinho esbulhado pode pedir a retomada da posse da porção invadida, e demolir - se quiser - o que nela se construiu, arcando o invasor com seu custo, além de perdas e danos, que serão devidos em dobro. Claro que pode o dono do solo ficar com a acessão, nada pagando por ela, cm solução semelhante à do CC 1.255, diante da má-fé do construtor. A peculiaridade da sanção imposta ao construtor está no pagamento das perdas e danos em dobro, pena não pre­vista pelo legislador no caso de invasão total do imóvel vizinho. Há uma nítida incongruência da lei: aquele que constrói de má-fé na totalidade do imóvel vizinho paga perdas e danos simples, mas o que o faz parcialmente paga em dobro. É, porém, a solução adotada de modo explícito pelo legislador, talvez imaginando que a invasão parcial dificilmente permitirá ao dono do solo aproveitar a acessão ligada funcionalmente ao imóvel vizinho do invasor. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.261-62. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).