Direito Civil Comentado – Art. 1.479, 1.480, 1.481 DA HIPOTECA – Disposições Gerais - VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado – Art. 1.479, 1.480, 1.481

DA HIPOTECA – Disposições Gerais - VARGAS, Paulo S. R.

- Parte Especial –  Livro III – Capítulo III – DA HIPOTECA

– Seção I – Disposições Gerais –(Art. 1.473 a 1.488) –

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 Art. 1.479.  O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandando-lhes o imóvel.

Na análise de Loureiro o artigo em estudo merece interpretação cuidadosa. Confere ao adquirente de imóvel hipotecado o direito potestativo de exonerar-se da hipoteca, caso não deseje remi-la, abandonando o imóvel.

A norma alcança somente o terceiro adquirente não obrigado ao pagamento da obrigação garantida. Caso tenha se obrigado a solver a dívida, ainda que como garantidor, ou sucessor do obrigado, não pode usar da prerrogativa do abandono, mas apenas da remição. 

Usa a lei de modo impróprio o termo abandono, pois o que se faculta ao adquirente é a entrega do imóvel ao credor hipotecário ou a sua devolução ao alienante. Como alerta Marco Aurélio S. Viana, é impróprio falar em abandono em favor de alguém (Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, p. 808). O que criou a lei foi um caso de resilição unilateral do negócio aquisitivo, mediante devolução ao alienante, ou de entrega ao credor, com o fito de extinguir a hipoteca.

Note-se que a entrega ao credor provoca a exoneração da hipoteca, não a extinção da obrigação garantida. O adquirente não é devedor, mas apenas proprietário de imóvel ou bem previsto no CC. 1.473 gravado por hipoteca e nessa qualidade deve ser citado na execução hipotecária (STJ, REsp n. 326.201/SP, rel. Min. Eduardo Ribeiro). É dono de bem afetado ao cumprimento de uma obrigação e pode evitar a execução desfazendo o negócio aquisitivo, ou entregando a coisa ao credor hipotecário, de modo unilateral.

O abandono previsto nesse artigo não se dá mediante mera entrega da posse do bem hipotecado ao credor ou ao alienante, com o ânimo específico de exonerar-se da hipoteca. A entrega da posse por negócio jurídico solene ou mediante decisão judicial deve ser instrumentalizada e levada ao registro imobiliário.

Ao contrário do que defende parte da doutrina (Mamede, Gladston. Código Civil comentado. São Paulo, Atlas, 2003, v. XV, p. 361), o preceito não se estende a todos os casos de terceiros prestadores de garantia, mas tão somente ao adquirente de bem hipotecado, como se deduz da leitura do artigo subsequente.

Remete-se o leitor ao comentário do CC 1.474. Os tribunais cada vez mais valorizam a posse do adquirente de boa-fé, em detrimento do credor hipotecário, especialmente se este se descurou dos deveres de cuidado e diligência. Merece destaque a Súmula n. 308 do STJ, do seguinte teor: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.583-84.  Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 01/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).

De acordo com comentário de Guimarães e Mezzalira, no abandono liberatório, o adquirente do bem hipotecado poderá exonerar-se da hipoteca mediante o abandono do móvel em favor do credor, hipótese em que se sub-rogará nos direitos do credor, desde que não tenha assumido a obrigação de pagar os credores hipotecários. Trata-se de hipótese de extinção da hipoteca, embora não prevista no rol do CC 1.409. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com, comentários ao CC 1.479, acessado em 01.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Considerando os: a) Princípios; b) Publicidade e c) Especialização, Sebastião de Assis Neto et al, conceituam a) a hipoteca, como os direitos reais de garantia em geral, demanda a confluência de dois princípios: o da publicidade e o da especialização; b) a publicidade é essencial para a oposição do direito do credor hipotecário a terceiros, reabilitando-se com a inscrição no Registro de Imóveis e c) a especialização é a necessidade de indicação precisa do bem que serve de objeto de garantia.sa do bem que serve de objeto de garantia.

Destarte, há de se concluir que a falta dos requisitos acima faz com que o negócio jurídico não tenha a eficácia de criar direito real em favor do credor. A consequência disto é a de que o negócio vale entre as partes, sujeitando o bem específico à quitação do débito, entretanto, não possui a oponibilidade erga omnes própria dos direitos reais, máxime em caso de ausência de registro. Não pode a garantia carente dos requisitos legais, portanto, ser oposta a terceiros.

Às páginas 1.607, os autores apõem no subtítulo 5.4., Regras, concernentes à aquisição do imóvel hipotecado. Sendo nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado, a coisa dada em hipoteca pode, livremente, ser adquirida por terceiro. Este, porém, sujeita-se ao ônus real dela decorrente. Embora não fique obrigado ao pagamento da dívida, pode ter a coisa adquirida tomada em função da excussão judicial. Assim, o CC 1.479 lhe dá solução para se exonerar da hipoteca: “O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel”.

Para tanto, “o adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo” (CC 1.480). Assim, diz o parágrafo único que “poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as vinte e quatro horas subsequentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo”. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel de Melo. Manual de Direito Civil, Volume único, p. 1.606-07, 6ª edição, 2017. Editora Juspodivm, consultada em 01/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).

Art. 1.480. 0 adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo.

Parágrafo único. Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as vinte e quatro horas subsequentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo. 

Como consta nos comentários de Loureiro, detalha o artigo, o exercício do direito potestativo de abandono - ou melhor, transferência - do bem hipotecado ao alienante ou ao credor hipotecário. A entrega do bem pode ocorrer antes da execução, mediante notificação ou consignação do adquirente. A notificação deve ser seguida de entrega da posse, instrumentalização e registro. A sentença que julga a consignação constitui título hábil ao registro.

Pode ocorrer também o abandono durante a execução da hipoteca, no prazo decadencial de vinte e quatro horas, contado da citação, mediante requerimento nos autos. Caso a entrega se faça nos autos da execução hipotecária, o juiz mandará imitir o credor na posse do imóvel, assim como determinará a transferência do imóvel hipotecado. A execução poderá prosseguir como quirografária contra o devedor, porque esgotada a garantia real. Em tal hipótese, abate-se da dívida o valor de aquisição do bem hipotecado, ou, caso seja inferior ou superior ao de mercado, o valor ajustado, nos moldes do art. 1.484 do Código Civil, ou se procederá à avaliação do imóvel.

Ressalta o preceito poder a consignação ser ajuizada em face também do alienante. A lei criou uma espécie de denúncia unilateral de contrato de venda e compra de imóvel hipotecado. Não diz a lei, no caso de disputa entre o credor hipotecário e o alienante, qual deles receberá o imóvel. Caso o preço tenha sido integralmente pago, é razoável que a preferência seja do credor. Caso contrário, a preferência de receber o imóvel abandonado será do alienante. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.585.  Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 01/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).

No entender de Guimarães e Mezzalira, para o exercício do abandono, o adquirente deverá notificar o transmitente, que será o próprio devedor, caso não tenham ocorrido outras alienações, bem como os credores hipotecários. Na notificação, que pode ser feita extrajudicialmente, o adquirente assegurará a posse do imóvel aos interessados.

Por se tratar de direito potestativo do adquirente do imóvel, a negativa de recebimento do bem poderá ensejar a propositura de consignação em pagamento.  (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com, comentários ao CC 1.480, acessado em 01.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No comentário da doutrina de Ricardo Fiuza, a devolução prevista no artigo anterior dar-se-á mediante notificação ou depósito judicial do bem, podendo o adquirente deixar o imóvel em vinte e quatro horas após a citação, iniciando-se a partir daí a execução da dívida. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 750, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 01/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu. 

§ 1º Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel.

§ 2º Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço.

§ 3º Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução.

§ 4º Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em consequência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais.

Segundo Loureiro, trata da remição - ou resgate, ou purga, ou redenção da hipoteca - por adquirente do imóvel ou bem hipotecado, desde que o faça tempestivamente. Entende-se por adquirente todo aquele a quem for transmitido o imóvel, a título inter vivos ou causa mortis, desde que não seja parte na obrigação ou na hipoteca (Carvalho Santos, J. M. de. Código Civil interpretado, 11. ed. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1972, v. X, p. 342). O preceito deve ser estendido ao promitente comprador, com título registrado, titular de direito real de aquisição.

Tem por objetivo, segundo Caio Mário da Silva Pereira, conciliar dois princípios: segurança para o credor e livre circulação dos bens (Instituições de direito civil, 18. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. IV, p. 394). A hipoteca é dotada de sequela, que provoca aderência ao bem e segue a sua sorte em poder de quem se encontre. Pode não convir ao adquirente a manutenção do vínculo real do bem à solução de uma obrigação. A lei lhe confere o direito de remir a dívida, liberando o bem da garantia.

O direito de remição pode ser exercido pelo adquirente antes mesmo do vencimento do crédito hipotecário. O prazo decadencial a que está sujeito o adquirente é de trinta dias - contados do registro do título inter vivos ou do formal de partilha - para citar os credores hipotecários em ação própria. Não basta a notificação manifestando a intenção de remir; é exigido também o ajuizamento da ação judicial. Deve ofertar desde logo o preço de resgate (nunca inferior ao preço de aquisição), assim como o modo de pagamento. Se for adquirido por doação, o valor mínimo é o atribuído pelas partes ao negócio. Evidente que se o valor do bem supera o das dívidas garantidas, a remição se fará pelo valor das dívidas, pois o que interessa aos credores é a satisfação de seus créditos. O valor da dívida abrange juros e outros encargos, aplicando-se, porém, a regra do CC 1.426, quanto aos juros correspondentes ao período ainda não decorrido. 

Se o credor não impugnar o pedido, o valor ofertado pelo adquirente torna-se definitivo e, mediante depósito, será expedido mandado de cancelamento do registro da hipoteca. Eventual saldo credor poderá ser cobrado do devedor como quirografário. 

O credor pode impugnar o pedido de remição, alegando a ausência de seus requisitos (decadência, ausência de registro, obrigação do adquirente pelo pagamento da dívida garantida), ou apenas o preço ofertado, pois inferior ao de mercado. Estabelece a lei a instauração de uma licitação, com o objetivo de apurar o real valor do bem hipotecado. São duas as razões centrais da licitação: a) proporcionar ao credor a certeza de que o bem gravado se liberte com o pagamento do valor real, evitando o conluio e a venda por preço baixo, com o escopo de esvaziar a hipoteca; b) consolidar a situação do adquirente, que se expõe a uma licitação e não poderá ser posteriormente acusado de libertar o bem por valor inferior ao de mercado ( p e r e ir a , Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, 18. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. IV, p. 397). A novidade está no fato de a licitação ser agora aberta a qualquer interessado, com o objetivo de aferir o real valor de mercado, e não mais limitada aos credores hipotecários, fiadores e adquirente. O adquirente tem preferência na licitação, igualando o maior lance do leilão. Se o maior lance for inferior ao da proposta inicial e da remição do adquirente, esta prevalece por ser vinculativa. 

Caso o adquirente não obtenha em licitação a remição, ainda assim faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias que introduziu no imóvel, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do credor, que a computou no preço de alienação a terceiros.

A remição extingue a hipoteca, mas não faz desaparecer o crédito. O adquirente se sub-roga no crédito contra o alienante, sem a hipoteca que se extinguiu, desde que a aquisição tenha se dado por negócio oneroso. A situação jurídica do adquirente do imóvel hipotecado é análoga à do evicto, pelo que se estende o regime da evicção (Pereira, Caio Mário da Silva. Op. cit., p. 397).

O direito de regresso do adquirente contra o alienante se dá nas seguintes hipóteses e limites, na lição de Marco Aurélio S. Viana: “a) em todos os casos, as despesas e custas judiciais; b) quando o adquirente já tiver pago o preço do imóvel, no todo ou em parte, aquilo que teve novamente de pagar aos credores; c) a diferença entre o preço da avaliação e o que tiver, efetivamente, desembolsado no pagamento dos credores, se ainda não tiver pago ao alienante; ou toda a soma despendida, se já tiver pago; d) se o imóvel lhe for adjudicado por quantia maior que a da aquisição, a diferença acrescida; e) se a outrem for adjudicado o imóvel, o que por ele recebeu o alienante” (Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. XVI, p. 817). (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.585-86.  Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 01/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).

Depreende-se pelo dito por Guimarães e Mezzalira que, a remição da hipoteca pelo adquirente do imóvel ocorrerá ao pagar o preço integral da dívida hipotecária, liberando o bem do ônus e evitando que o mesmo se sujeite à venda judicial. Assim, uma vez que o direito real confere a prerrogativa de sequela, o novo adquirente poderá vir a perder o bem, salvo se remir a dívida hipotecária, pelo pagamento.

É pacífico que o credor subipotecário tem real interesse na remição da hipoteca, considerando que estará sujeito, de qualquer sorte, às sobras relativas à venda judicial do bem imóvel. Poderá ocorrer, de fato, a arrematação por preço insuficiente ao pagamento de seu crédito, vivenciando, pois, uma situação de efetivo risco. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com, comentários ao CC 1.481, acessado em 01.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Historicamente, o presente dispositivo foi objeto de emenda por parte da Câmara dos Deputados, no período final de tramitação do projeto. No caput do artigo foram substituídas as expressões “em trinta dias” e “transcrição” para, respectivamente “dentro em trinta dias” e “registro”, esta última para adequar a redação do artigo à Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015/ 73). Quanto aos §~1º e 2º , substituiu-se a palavra “quantia” por “preço”. 

Quanto à doutrina de Ricardo Fiuza, vide, quanto à palavra “remissão”, constante do §2º, nossos comentários ao CC 1.436. • O §1º trata da impugnação do preço pelo credor, hipótese em que se fará licitação por meio de hasta pública, sendo sempre assegurado o direito de preferência ao adquirente do bem. Quanto ao § 2º , não havendo impugnação do preço, e depositada a quantia, dar-se-á a remição do imóvel, levantando-se o ônus da hipoteca. No que concerne ao § 3º, não havendo remição e sendo o imóvel executado, o adquirente responderá perante todos os credores hipotecários por perdas e danos, havendo depreciação do bem, além de arcar com os ônus da sucumbência. Finalmente, o § 4º prevê a hipótese da actio in rem verso (ação de regresso). • O artigo equipara-se ao caput e ao § 1º do art. 815 do Código Civil de 1916, com considerável melhora em sua redação. No mais, deve ser aplicado à matéria o mesmo tratamento doutrinado dado ao dispositivo apontado. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 750, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 01/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).