Código Civil Comentado – Art. 56 Das Associações – Disposições gerais – VARGAS, Paulo S. R. vargasdigitador.blogspot.com – digitadorvargas@outlook.com –

 

Código Civil Comentado – Art. 56
Das Associações – Disposições
gerais –  VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Geral – Livro I –  Das Pessoas
 - Título II – Das Pessoas Jurídicas –
Capítulo II –-Das Associações –  (Art. 53 a 61)

 

Art. 56. A qualidade de associado é intransmissível, se o estatuto não dispuser o contrário.

 

Parágrafo único. Se o associado for titular de quota ou fração ideal do patrimônio da associação, a transferência daquela não importará, de per si, na atribuição da qualidade de associado ao adquirente ou ao herdeiro, salvo disposição diversa do estatuto.

 

A Lei é tão clara a respeito da transmissibilidade de patrimônios pós mortem que chega ser inconcebível que alguém que não a entenda trabalhe em prol dos registros naturais – que deveriam ser na maioria dos casos, para aqueles que ficam. Não se trata tão somente do quantum burocrático, mas do pleno desconhecimento, para não se falar da má vontade encontrada burocraticamente na solução do problema garantidor do “detentor do prêmio”. Como “todos não podem saber tudo o todo  tempo”, pode ser esse o sentimento do jargão “A Justiça não socorre aos que dormem”. Embora a obrigatoriedade de se agir sem dolo, ou por conveniência. Nota VD.

 

Nos comentários, a doutrina do relator Ricardo Fiuza, fala a respeito da “Intransmissibilidade da qualidade de associado a terceiro: A qualidade de associado somente poderá ser transferida a terceiro com o consenso da associação ou com permissão estatutária.

 

Transferência de quota ideal do patrimônio da associação: Se, p. ex., por morte, falência, interdição ou retirada de associado que tenha uma fração ideal do patrimônio da associação houver transferência de sua quota, tal fato não importará, obrigatoriamente, na atribuição da qualidade de membro da associação ao seu sucessor (adquirente ou herdeiro), a não ser que haja, no estatuto, convenção nesse sentido. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – Art. 56, (CC 56), p. 49, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 25/11/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em suas atualizações, Claudia Mara de Almeida Rabelo Viegas, comenta em artigo a respeito do art. 56 do CC, com o título “Multipropriedade Imobiliária – Lei nº 13.777/2018”, sobre as Peculiaridades da multipropriedade imobiliária, lecionando:

 

Multipropriedade é a possibilidade jurídica de constituir um regime de condomínio especial, pelo qual cada um dos proprietários se torna titular de fração de tempo de um imóvel comum, podendo usar e gozar, com exclusividade, a totalidade do bem, durante determinado lapso temporal previamente registrado na matrícula do imóvel. Seria basicamente a aquisição de propriedade de bem imóvel fracionada no tempo, permitindo, por exemplo, que cada multiproprietário adquira a sua casa de campo ou de praia para uso e gozo por determinado período do ano, desembolsando quantia consideravelmente menor que exigiria na compra da totalidade do imóvel. Os custos de manutenção e segurança do imóvel também são reduzidos e proporcionais à fração de tempo adquirida pelo proprietário.

 

Gustavo Tepedino, em 1993, definiu a multipropriedade como sendo a “relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua” (Tepedino, 1993, p. 01).

 

Ou seja, trata-se da relação jurídica cível que materializa a aquisição de fração de utilização temporal do bem comum a vários sujeitos, visando ao maior aproveitamento econômico e social da propriedade imóvel. Assim, entende-se por multipropriedade, o exercício temporal fracionado, exclusivo, do direito de propriedade comum a múltiplos sujeitos, exercido em período pré-determinado, renovado anualmente, de modo cíclico.

 

No Brasil, a multipropriedade imobiliária foi regulamentada pela lei nº 13.777 de 20/12/2018, que alterou o art. 1358 do Código Civil Brasileiro e a lei de Registros Públicos. No entanto, a relação jurídica já vinha sendo praticada no Brasil há tempos, todavia, de forma tímida, calcada nas regras do condomínio em geral, que não era capaz de regulamentar todas as peculiaridades do exercício temporal do direito de propriedade. Antes da lei, na prática, havia muita dificuldade para realização dos registros e averbações pertinentes em cartórios do Registro de Imóveis.

 

Como a autonomia privada daqueles que procuravam alternativa à crise econômica imobiliária se antecipou ao legislador, no Brasil, a controvérsia sobre a natureza jurídica da multipropriedade foi dissipada pelo STJ, em 2016, por meio do julgamento do REsp 1.546.165/SP, antes mesmo do advento da Lei nº 13.777/2018. De um lado, adeptos do seu enquadramento na classe direito pessoal ou obrigacional defendiam a existência de verdadeiro direito real atípico, espécie que não poderia existir, por violar o princípio da taxatividade dos direitos reais, previsto no art. 1225 do Código Civil. Assim, ante a impossibilidade de criação de um direito real por convenção privada, conferia-se ao instituto da multipropriedade natureza jurídica de caráter pessoal. (BRASIL. STJ. RE n. 1.546.165-SP/2014 – Voto Vencedor do Ministro João Otávio de Noronha. Portal do riocom.br/wp-content/uploads/2016/09/ac%c3%93rd%c3%83o-noticia-sexta-23.09.pdfAcesso em 29 jan. 2019). (Tepedino, Gustavo. A multipropriedade e a retomada do mercado imobiliário. Disponível em conjur.com.br/2019-jan-30/tepedino-multipropriedade-retomada-mercado-imobiliario>. Acesso em 31 jan. 2019).

 

Lado outro, defendia-se o entendimento de que os direitos reais decorrem dos poderes exercidos pelo multiproprietário sobre o imóvel - usar, gozar, dispor e reivindicar, em virtude de direito próprio, perpétuo, no entanto, limitado ao período de tempo anual preestabelecido. Pois bem. Seguindo essa linha de raciocínio, em 2016, o STJ reformou a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia admitido a penhora de uma casa no condomínio Praia das Caravelas, no Município de Búzios, Rio de Janeiro BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. Publicada DJE de 21/12/2018.:planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato20152018 /2018/L13777.htm>. Acesso em 31 jan. 2019). O imóvel, registrado em nome de uma incorporadora – executada em ação judicial –, é dividido em 52 quotas de propriedade no sistema de multipropriedade, as quais dão a seus titulares o direito de utilização em semanas específicas (Tepedino, Gustavo. A multipropriedade e a retomada do mercado imobiliário. Disponível em conjur.com.br/2019-jan-30/tepedino-multipropriedade-retomada-mercado-imobiliario>.

 

No julgamento do Recurso Especial 1.546.165/SP  (Por meio da anticrese, pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos (art. 1.506) 96. A dinâmica deste direito é simples: o devedor anticrético transfere a posse do imóvel ao seu respectivo credor para que este aufira os seus frutos. Gagliano Pablo Stolze, Pamplona Filho. Rodolfo. Manual de Direito Civil. V. único. São Paulo: Saraiva, 2016), a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria, que a multipropriedade tem natureza de direito real e, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento, o coproprietário pode se valer de Embargos de Terceiro para proteger sua quota-parte.

 

O Relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em seu voto, defendeu a natureza de direito pessoal para multipropriedade, argumentando que: "trata-se de situação jurídica complexa e atípica que envolve relações obrigacionais específicas interligadas por diversas fontes de interesses – os multiproprietários entre si, e entre estes e a administração do empreendimento – em colaboração recíproca para a satisfação na utilização do bem" (Oliveira, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível em < https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB-artigo.pdf>. Acesso em 31 jan. 2019). Concluiu o Relator que a multipropriedade é direito pessoal, uma vez que se trata de contrato regulando condutas de propriedade pertencente a terceiros.

 

No entanto, o Ministro João Otávio de Noronha apresentou entendimento divergente e foi acompanhado pela maioria da turma. Fundamentou que aquele "que detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo” – é possuidor de um direito real e prossegue: A multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for a sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus (BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. RE n. 1.546.165-SP/2014 – Voto Vencedor do Ministro João Otávio de Noronha. Disponível em: <http://www.portaldori.com.br/wp-content/uploads/2016/09/ac%c3% %93rd%c3%83o-noticia-sexta-23.09.pdf>Acesso em 29 jan. 2019..).

 

Por conseguinte, o colegiado reconheceu que os atributos dos direitos reais se harmoniza ao vínculo jurídico de aproveitamento econômico compartilhado do imóvel, objeto de controvérsia, julgando procedentes os Embargos de Terceiro e declarando insubsistente a penhora sobre a totalidade do imóvel. Nesse cenário, conclui-se que a multipropriedade é uma espécie de propriedade, instituída sob a forma de "condomínio especial" (O art. 1358-O da Lei nº 13.777/2018 regulou a multipropriedade como unidade autônoma, delimitada no tempo e no espaço, inserida no regime de condomínio especial. Justificando a utilização do condomínio especial, argumenta-se que, no condomínio civil, “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.” (art. 1.314 do Código Civil). Como não existe regra para a quantificação ou aferição da parte ideal de cada condômino, inclusive, sendo habitual, nas práticas notarial e registrária, a utilização de fração ou porcentagem para expressar a quota ideal de cada coproprietário, não há proibição, no ordenamento jurídico brasileiro, para representar a quota-parte de um condomínio em frações de tempo, como, por exemplo, a primeira quinzena do mês de janeiro ou, ainda, a terceira semana do mês de julho. Silva Filho já defendia a utilização da multipropriedade no Brasil, aplicando-se analogicamente a Lei 4591/64. Silva Filho, Elvino. Questões de Condomínio no Registro de Imóveis. São Paulo: Editora Malheiros, 1999, p. 139), enquadrando-se no rol dos direitos reais previsto no art. 1.225, I do Código Civil Brasileiro, devendo ser registrada na matrícula do imóvel, a peculiaridade de fracionamento do tempo de utilização do imóvel por cada um dos coproprietários.

 

Dos requisitos para que a multipropriedade seja constituída é necessário: (a) um ato inter vivos, um contrato, ou causa mortis, um testamento, registrado na matrícula do imóvel; (b) ato de instituição deverá regulamentar: os poderes e deveres dos multiproprietários; o número máximo de pessoas que podem ser proprietários simultaneamente do imóvel; as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel; a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção do imóvel; o regime aplicável em caso de perda ou destruição; regular as multas aplicáveis aos multiproprietários em caso de descumprimento de seus deveres (art. 1.358-G); (c) cada fração de tempo de utilização do imóvel seja indivisível de, no mínimo, 7 (sete) dias “seguidos ou intercalados” (art. 1.358-E).

 

A fração de tempo poderá ser a) fixa e determinada, correspondente ao mesmo período de cada ano (ex. primeira semana de fevereiro, dias 10 a 16 de abril etc.); (b) flutuante, variável de tempos em tempos, respeitada a objetividade e a transparência do procedimento de escolha e o tratamento isonômico entre os diversos multiproprietários; ou (c) mista, combinando características do sistema fixo e do sistema flutuante.

 

É possível aplicar a Multipropriedade para bens móveis, Sim. Nos Estados Unidos e em alguns países Europeus é possível instituir a  Multipropriedade de bens móveis, aviões, navios, helicópteros etc. No Brasil, todavia, o legislador restringiu o regime aos bens imóveis (art. 1358-C da Lei 13.777/2018).

 

O registro da multipropriedade será realizado na matrícula do imóvel, ou seja, o regime de multipropriedade deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo obrigatório constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. (art. 1358-F da Lei 13.777/2018 e Lei 6.015/1973, art. 176, parágrafo 10). (BRASIL. STJ. RE n. 1.546.165-SP/2011-Min.Ricardo Villas Bôas Cueva-Voto-Vencido.www.portaldori.com.br/wp-cotent/uplads Acesso em 29 jan. 2019. 

Segundo Carlos Eduardo Elias de Oliveira: "do ponto de vista registral, haverá uma matrícula-mãe, na qual será registrada a instituição do condomínio multiproprietário com a criação de novas matrículas-filhas para as unidades periódicas. É semelhante ao que acontece com o condomínio edilício: a matrícula-mãe recebe o registro da instituição do condomínio edilício e, assim, gera matrículas autônomas para cada unidade autônoma" Oliveira, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018). Disponível em < https://infographya.com/files/lei-multipropriedade-IRIB-artigo.pdf>. Acesso em 31 jan. 2019.

 

No caso de cessão da multipropriedade, não há direito de preferência dos demais coproprietários: Ao contrário do direito de preferência aplicável ao regime geral de condomínio, nos termos do art. 1358- L do CC, a transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.

 

O parágrafo primeiro estabelece expressamente que não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição da multipropriedade ou na convenção de condomínio. Dessa forma, o legislador, acertadamente, explicitou que os multiproprietários não terão direito de preferência quando da alienação de qualquer outra fração de tempo do mesmo imóvel, não sendo necessária a comunicação ou concordância dos demais. Destarte, fica ressalvada a possibilidade de se prever a preempção, em favor do instituidor do condomínio ou entre os diversos multiproprietários, no título constitutivo ou na convenção de condomínio, privilegiando o livre exercício da autonomia privada das partes.

 

Dos efeitos do inadimplemento das despesas de custeio da multipropriedade instituída em condomínio edilício, a rigor, cada multiproprietário responde individualmente pelo custeio das obrigações de sua fração temporal, não havendo solidariedade entre os diversos multiproprietários.

 

É o caso do IPTU, obrigação propter rem que recai sobre a fração periódica do devedor, não sendo possível responsabilizar os demais multiproprietários por uma dívida própria. Até porque, no caso de inadimplemento, o Fisco poderá executar a unidade periódica do devedor para quitação da dívida tributária, sem alcançar ou prejudicar os demais multiproprietários. Tepedino complementa: por se tratar de unidade autônoma, o IPTU há de ser individualizado e cobrado de cada multiproprietário, assim como as despesas de luz, gás e água próprias da respectiva unidade, sendo repartidas por cada multiproprietário as taxas condominiais que, como obrigações propter rem, oneram o patrimônio pessoal de cada titular. Essa questão se torna relevante na medida em que o presidente da República vetou dispositivos (parágrafos 3º, 4º e 5º do artigo 1.358-J do Código Civil) em cuja dicção se lia: parágrafo 3º: “Os multiproprietários responderão, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos que incidam sobre o imóvel”; e parágrafo 4º: “Cada multiproprietário de uma fração de tempo responde individualmente pelo custeio das obrigações, não havendo solidariedade entre os diversos multiproprietários”. Tal veto, contudo, não altera a autonomia das matrículas, devendo ser afastada, portanto, qualquer interpretação que pretendesse atribuir ao conjunto dos multiproprietários de um mesmo apartamento a responsabilidade solidária das referidas despesas individuais.

 

Assim, sendo a multipropriedade vinculada à unidade autônoma, não há como atribuir ao conjunto dos multiproprietários de um mesmo apartamento, a responsabilidade solidária das referidas despesas individuais. Por outro lado, cabe aos coproprietários ratear as despesas comuns, proporcionalmente, a sua fração temporal. Nessa hipótese, em caso de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, o art. 1.358-S do CC autoriza a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente, na forma prevista no CPC.

 

Ou seja, na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento, em que haja sistema de locação das frações de tempo, por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações, independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício estabelecer que em caso de inadimplência: o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.

 

Tepedino entende que a adjudicação é drástica e complementa: Tal medida temporária, que caracteriza uma espécie de anticrese legal, perdurará “até a quitação integral da dívida”, proibindo-se ao multiproprietário a utilização do imóvel enquanto persistir a inadimplência. Tal providência, bastante drástica, terá que ser regulada na convenção, assegurando-se o amplo direito de defesa de cada titular, podendo o condomínio inserir a respectiva unidade no pool hoteleiro, desde que haja previsão, nos termos da convenção, de tal destinação econômica.

Seguindo essa linha, se o multiproprietário estiver inadimplente e o imóvel sujeito a um regime de pool, poderá ele ser proibido de usar sua unidade periódica, até que a dívida seja quitada, por meio da exploração de sua fração temporal. Vale dizer que deve ser considerado o lucro líquido obtido para o pagamento da dívida (art. 1.358-S, parágrafo único, do CC).

 

O dispositivo prevê, portanto, a anticrese legal da unidade periódica para o pagamento das contribuições condominiais, que deve ser interpretada com cautela, pois, deve ser precedida de um procedimento em que envolva notificação prévia do multiproprietário inadimplente para: purgar a mora por aplicação analógica do art. 404 do CC ou apresentar defesa com direito a recurso por aplicação analógica do art. 56 do CC. Fato é que tal providência não pode ocorrer sem aviso prévio, sob pena de violação ao princípios do contraditório e ampla defesa.

 

Aspecto não menos importante é a possibilidade de incidência de gravames sobre o bem imóvel objeto de multipropriedade, e a forma de sua execução. Considerando ser a multipropriedade enquadrada no rol dos direitos reais, é legítima a incidência de gravame sobre a coisa, desde que o ônus incida apenas na quota-parte do devedor multiproprietário, sob pena de violação do direito de propriedade dos demais cotitulares, disposto no art. 5º, XXII, da Constituição da República de 1988.

 

Conclui-se, portanto, que é admissível a incidência de gravames no bem compartilhado, nos limites da fração do executado.

 

Por consequência, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.526.125, reconheceu que, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal, o multiproprietário tem nos Embargos de Terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem constrito.

 

Das vantagens do imóvel em multipropriedade: (a)Divisão proporcional de custos e despesas; (b) Mais liquidez financeira; (c) Otimização da utilidade do bem e de sua função social; (d)Acesso a bens de valor elevado; (e) Desembolso proporcional ao tempo de utilização do bem em questão; (f) Direito de usufruir do bem em períodos determinados; (g) Possibilidade de remunerar o tempo em que o imóvel não é usufruído; (h) Geração de riqueza para outros investimentos; (i) Direito à propriedade; (j) Segurança jurídica. (Claudia Mara de Almeida Rabelo Viegas, comenta em artigo a respeito do art. 56, no site claudiamaraviegas.jusbrasil.com.br/artigos, publicado há 2 anos, com o título “Multipropriedade Imobiliária – Lei nº 13.777/2018”, acessado em 27/11/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Inserindo os comentários da equipe Guimarães e Mezzalira, como bem observado por Renan Lotufo, as associações refletem uma comunhão de ideais de certas pessoas, criando, por isso, um vínculo de caráter pessoa. É justamente esse caráter pessoal que marca o vínculo existente entre os associados que justifica a regra da intransmissibilidade da condição de associado. (Renan Lotufo, Código Civil comentado, Vol. I, 2ª ed., São Paulo, saraiva, 2004, p. 161). Todavia, como todo direito disponível, essa regra pode ser afastada pela vontade dos interessados, a qual deverá ter ido manifestada no estatuto.

 

Quanto a transferência de quota do patrimônio da associação. Novamente evidenciando o caráter pessoa do vínculo que use os associados, o parágrafo único do artigo 56 do Código Civil expressamente afirma que a transmissão de quota ou fração ideal do patrimônio da associação não confere ao adquirente ou ao herdeiro a condição de associado, o vínculo é de natureza pessoal, não patrimonial. Mais uma vez, contudo, a regra comporta exceção por expressa disposição estatutária. (Luiz Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 56, acessado em 27/11/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).