Direito Civil Comentado - Art. 1.277,
1.278, 1.279
Dos Direitos de Vizinhança – Do
Uso Anormal da Propriedade –
VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –
Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.277
e 1.281) Capítulo V –
Dos
Direitos de Vizinhança – Seção I – Do Uso Anormal da Propriedade
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Art. 1.277.
O proprietário ou o possuidor de um
prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à
segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização
de propriedade vizinha.
Parágrafo
único. Proíbem-se as interferências
considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as
normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de
tolerância dos moradores da vizinhança.
Na visão
de Francisco Eduardo Loureiro, os conflitos de vizinhança, no dizer de San
Tiago Dantas, constituem o momento crítico, ou a crise da teoria da
propriedade, porque revelam o antagonismo entre direitos opostos. A propriedade
apresenta dois aspectos fundamentais: um interno, que é a prerrogativa,
concedida ao proprietário, de promover sobre a coisa objeto de seu direito qualquer
atividade lícita; e um externo, que é a faculdade concedida ao titular de
repelir os atos de terceiro, capazes de restringir as vantagens que a coisa
proporciona, ou de admitir a elas um estranho (Conflito de vizinhança e sua
composição, 2. ed. Rio de Janeiro, Forense, 1972, p. 20). O conflito se
revela sempre que um ato praticado pelo dono ou morador de um prédio, ou o
estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus efeitos sobre o prédio
vizinho, causando prejuízo ao imóvel ou incômodo ao morador. Nasce daí uma
contradição entre direitos de propriedade opostos, pondo em contraste o aspecto
interno de um com o aspecto externo de outro. A composição dos conflitos de
vizinhança passa pela adoção de critérios diversos, que aferem a normalidade do
uso do imóvel, a gravidade dos incômodos e a supremacia do interesse público.
Da sua aplicação conjunta, verifica-se a existência do direito de fazer cessar
as interferências prejudiciais a que se refere o CC 1.277, que, na opinião de
parte da doutrina, tem a natureza de obrigação propter rem. As
restrições decorrentes do direito de vizinhança recebem de parte da doutrina,
inclusive estrangeira, o nome de servidões legais. Não se confundem, todavia,
com as restrições decorrentes do direito real de servidão, por várias razões:
a) quanto à fonte, as servidões legais decorrem da lei e o direito real de
servidão, da convenção ou da usucapião; b) por decorrerem da lei, as servidões
legais não necessitam do registro imobiliário, ao passo que o direito real de
servidão é constituído, salvo no caso da usucapião, pelo registro imobiliário;
c) as servidões legais geram restrições e direitos recíprocos entre vizinhos,
ao passo que o direito real de servidão gera vantagens para o prédio dominante
e restrições para o prédio serviente; d) as servidões legais são gerais e
atendem ao interesse público de coexistência e pacificação das relações de
vizinhança, ao passo que o direito real de servidão atende ao interesse e à
conveniência das partes. O Código Civil de 2002 introduziu profundas alterações
na matéria, em comparação com o Código Civil revogado. Não se fala mais em uso
nocivo, ou mau uso da propriedade, como fazia o art. 554 do Código de 1916,
eliminando, assim, qualquer vínculo com a noção de ato jurídico ilícito em
sentido estrito. A responsabilidade decorrente do direito de vizinhança, para
gerar o dever de cessar a interferência prejudicial ou de indenizar, é objetiva
e independe de culpa ou dolo do proprietário ou possuidor. É óbvio que o ato
culposo é coibido, mas não só. O exercício abusivo do direito de propriedade,
de modo que exceda manifestamente a sua função social e econômica, ou a boa-fé
objetiva, nos moldes dos CC 187 e 1.228, § 2º, do Código Civil, gera
responsabilidade do proprietário. Também a atividade lícita e autorizada pela
Administração pode ser coibida pelas normas do direito de vizinhança. Para Hely
Lopes Meirelles, “a existência de alvará ou licença administrativa para a
realização da obra ou o exercício da atividade lesiva ao vizinho não impede que
o ofendido exija a paralisação da construção ou a cessação dos trabalhos ou
atividades danosas para o vizinho” (Direito de construir, 4. ed. São
Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 17). O artigo inicia conferindo
ao proprietário ou ao possuidor de um prédio a legitimidade para reclamar o
direito de vizinhança. O legislador corrigiu imprecisão do Código Civil
revogado, que falava em proprietário ou locatário. Os possuidores diretos ou
indiretos, em geral, com posse justa ou injusta, de boa-fé ou de má-fé, tem
direito de exigir que cessem as interferências prejudiciais do imóvel vizinho.
É suficiente que tenha posse ad interdicta, ainda que seja injusta e de
má-fé. Basta imaginar a hipótese de comodatário que não devolveu ao comodante o
imóvel na data aprazada. A posse é injusta - precária - e de má-fé apenas em
relação ao comodante, em razão da relatividade dos vícios. Disso decorre o
direito, enquanto permanecer no prédio, de reclamar dos vizinhos, contra os
quais não se praticou esbulho, a cessação da atividade prejudicial.
Prossegue o CC 1.277
dizendo que o proprietário ou o possuidor tem o direito de fazer cessar as
interferências prejudiciais. A expressão é ampla e, para sua consecução, cabe
ao vizinho ofendido um largo leque de medidas, desde a execução de obrigação de
não fazer, como cessar a emissão de ruídos, fumaça ou gases, como também
execução de obrigação de fazer, como a demolição de imóvel em ruína que ameace
a segurança dos prédios vizinhos, tudo com tutela específica e meios previstos
no art. 461 do Código de Processo Civil de 1973, hoje correspondendo à Seção
IV, (Do Julgamento das Ações Relativas às Prestações de Fazer, de Não Fazer
e de Entregar Coisa), art. 497 no CPC/2015. Além disso, o pedido
cominatório pode ser adequado para reprimir o comportamento do vizinho, sem prejuízo
da indenização decorrente de danos morais e materiais. O CC 1.277 trata ainda
de prédios vizinhos. O termo prédio, usado pelo legislador, não se limita às
construções e acessões, mas abrange imóveis em geral, com ou sem construções,
urbanos ou rurais. O termo vizinhança não se limita a imóveis confinantes ou
contíguos; vai além. A vizinhança se estende até onde se propagam as
interferências prejudiciais entre imóveis. Vê-se, portanto, que, de acordo com
a natureza e a intensidade da interferência, a vizinhança pode ser mais ou
menos ampla. A fábrica que emite gases ou odores prejudiciais à saúde ou
segurança tem como vizinhos todos os imóveis alcançados por seus efeitos, ainda
que em um raio de alguns quilômetros. Como se extrai do texto do CC 1.277 do
Código Civil, o direito de um vizinho reclamar do outro a cessação de certa
conduta está subordinado a dois requisitos cumulativos, a saber: a) a
existência de interferência prejudicial que atinja certos interesses previstos
em lei; b) que essa interferência decorra de uso anormal do imóvel. No que se
refere ao primeiro requisito, o próprio CC 1.277 circunscreve os interesses que
podem ser prejudicados pelas interferências: a segurança, a saúde e o sossego.
A segurança diz respeito à atividade ou à inatividade que produza um dano
efetivo ou crie situação de perigo para o prédio vizinho, incluindo pessoas e
bens. Estão nessa categoria todos os trabalhos que produzam ou possam causar o
risco concreto de abalos na estrutura, infiltrações, trepidações perigosas,
explosões violentas, emanações venenosas, existência de árvores que ameacem
tombar e tudo que venha a prejudicar fisicamente o prédio e seus moradores. Um
aspecto importante, que reflete na segurança e no sossego, é a conduta
inconveniente ou permissiva do vizinho que tolera ou se mostra conivente com o
ajuntamento de malfeitores, viciados em entorpecentes, ébrios, ou com qualquer
outra situação que possa pôr em risco a incolumidade dos demais moradores dos
arredores. Quanto à saúde, garante-se aos vizinhos não só a higidez física, mas
também a psíquica. Pode a saúde ser atingida por agentes diversos, físicos,
químicos, biológicos ou até mesmo por fatores psicológicos de desassossego ou
inquietação. São diversos os casos possíveis: manutenção de água empoçada no
quintal ou de animais em condições inadequadas, com a possibilidade de propagar
doenças pelo bairro. São ofensas ao sossego as interferências por agentes
diversos que causem impressões sensitivas, como o som, a luz, o cheiro, as
sensações térmicas e as imagens. Pontes de Miranda afirma que o sossego não é
perturbável apenas pelo som. Também o é pela luz, pelo cheiro, por apreensões e
choques psíquicos ou outros motivos de inquietação (Tratado das ações.
São Paulo, Revista dos Tribunais, 1971, v. V, p. 279). A diminuição de
outras utilidades de um imóvel, ou de vantagens acidentais, como a vista de uma
certa paisagem, a regularidade do estilo das fachadas das casas de um certo
bairro ou a instalação de uma casa onde se pratica a prostituição, ofende outros
interesses e valores, não tutelados pelo direito de vizinhança. Além disso, não
basta saber se a interferência vulnerou os interesses tutelados pelo
legislador. O dano decorrente dessa interferência, como afirma a parte final do
parágrafo único do CC 1.277, deve ultrapassar “os limites ordinários de
tolerância dos moradores da vizinhança”. No dizer de Caio Mário, “se este se
contém no limite do tolerável, à vista das circunstâncias do caso, não é de se
impor ao proprietário a restrição do uso de seus bens, uma vez que a
convivência social, por si mesma, cria a necessidade de cada um sofrer um
pouco” ( PEREIRA , Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil.
Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. IV, p. 211). Como ensina San Tiago Dantas,
“quando o juiz quer saber se os incômodos são ou não excessivos, não é para a
pessoa do proprietário que se volta, mas para o proprietário do imóvel como um
personagem algébrico, formado pela superposição de quantos se encontram naquela
coletividade” (op. cit., p. 278). Não se tutela, portanto, a excessiva
sensibilidade de um vizinho nem se levam em conta suas circunstâncias pessoais,
mas sim as da média dos moradores da vizinhança. Essa interferência intolerável
deve decorrer do segundo requisito, qual seja, a utilização anormal de um
prédio. A grande novidade do Código Civil foi a de estabelecer, no parágrafo
único do CC 1.277, parâmetros e balizas para o juiz aferir a normalidade do uso
e da interferência entre vizinhos. Na dicção da lei, devem se considerar a
natureza da utilização e a localização do prédio, atendidas as normas que
distribuem as edificações em zonas. O barulho que produz a utilização normal de
um imóvel residencial é inferior ao que produz a utilização normal de um imóvel
industrial. Em certas porções da cidade, com zoneamento permitido, o ruído que
produz a atividade normal de uma casa noturna seria anormal em zona
estritamente residencial. Aquele que adquire imóvel em zona rural ou
estritamente residencial tem a justa expectativa de ouvir menos ruído que
aquele que vive em zona comercial ou industrial. A ideia do legislador,
amparado na doutrina de San Tiago Dantas, é a da aplicação do princípio da
coexistência dos direitos, cotejando o cerceamento dos direitos do proprietário
e os incômodos que a falta desse cerceamento causa ao vizinho. Afere-se a
normalidade do uso e a tolerabilidade do incômodo para verificar qual dos
direitos deve prevalecer. Não adotou o legislador o critério da pré-ocupação
como determinante para a invocação do direito de vizinhança, de modo que aquele
que já se encontra estabelecido em determinado local não tem salvo-conduto para
interferir prejudicialmente sobre os imóveis de novos vizinhos que para ali se
mudem posteriormente. Um terceiro critério, determinante para a cessação ou não
da atividade do proprietário, é o do interesse público na manutenção da
atividade lesiva ao interesse do vizinho, examinado no artigo seguinte. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n.
10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e
atual., p. 1.280-82. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 16/10/2020. Revista e
atualizada nesta data por VD).
Segundo
aponta a doutrina de Ricardo Fiuza, na clássica lição de San Tiago Dantas, há
conflito de vizinhança sempre que um ato praticado pelo dono de um prédio, ou
estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus efeitos sobre o imóvel
vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao morador. Essa interferência,
essa repercussão in alieno, é o elemento fundamental do conflito (O conflito
de vizinhança e sua composição, Rio de Janeiro, 1939, p. 72). • A proibição
das interferências está condicionada: a) à natureza da utilização; b) à
localização do imóvel; c) ao atendimento às normas constantes das posturas
municipais (zoneamento); e d) aos limites ordinários de tolerância (barulho
excessivo de aparelhos sonoros, ar condicionado etc.).
O
caput desta norma é semelhante ao art. 554 do Código Civil de 1916, com
pequena melhora em sua redação, e embora lhe tenha sido incluído o parágrafo
único, sobre o zoneamento municipal, que deve adequar-se aos limites de
tolerância da vizinhança, deve a ela ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza
– p. 657, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acessado em 16/10/2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Nos comentários de Luís Paulo Cotrim Guimarães
e Samuel Mezzalira, Direitos de Vizinhança são aqueles criados por lei e
tidos como numerus clausus, ou seja, são exaustivos, sendo que as servidões
prediais, em regra geral, são estabelecidas via contrato entre as partes,
sendo apenas exemplificativas. É sabido que todo proprietário, ou mesmo o
possuidor, tem direito de utilizar-se dos meios jurídicos adequados para
impedir, ou fazer cessar, a utilização danosa da propriedade vizinha
prejudicial à saúde, sossego ou segurança.
São as regras de harmonia e convivência entre vizinhos que
fazem limitar o adequado uso da propriedade, respeitando-se a liberdade dos
demais titulares. Assim, é possível afirmar que o uso da propriedade é dotado
de uma função social, cuja expectativa é a utilização normal e racional do domínio,
afastando-se os presumíveis danos que terceiros possam sofrer no seu exercício.
Para que haja conflito de vizinhança é preciso que
um ato do proprietário ou possuidor do prédio repercuta no prédio vizinho,
causando prejuízo ou incômodo (Gomes, 1980, p. 182). Os direitos de vizinhança
classificam-se em onerosos ou gratuitos, caracterizando-se os primeiros pela
obrigação legal de indenizar para que o direito possa ser exercido (exercício
condicionado à indenização), e os gratuitos pela falta de previsão
quanto a esta reparação. Exemplos de direitos de vizinhança onerosos: passagem
forçada e aqueduto.
Enunciado 319 do Conselho da Justiça Federal: “A condução
e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar
estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da
inviolabilidade da vida privada e da proteção ao meio ambiente”. (Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso
em 16.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art.
1.278. O
direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as
interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário
ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
No
lecionar de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não tem similar no
Código Civil de 1916 e constitui importante inovação no capítulo do direito de
vizinhança, positivando entendimento dos tribunais e consagrando a doutrina de
San Tiago Dantas (O conflito de vizinhança e sua composição, 2. ed. Rio
de Janeiro, Forense, 1972). Preenchidos os requisitos comentados no artigo
anterior - existência de interferência prejudicial e que esta seja decorrente
do uso anormal da propriedade -, uma terceira circunstância acidental será
aferida, para legitimar a imposição de cessação da atividade danosa. É a
existência - ou não - de interesse público na manutenção dessa atividade. Como
explica San Tiago Dantas, “ verificando, porém, que os incômodos são excessivos
por ser anormal o uso da propriedade que lhes dá origem, o juiz indagará se a
supremacia do interesse público legitima este uso excepcional; se legitima, e
se a ofensa à saúde, segurança ou sossego não é de molde a inutilizar o imóvel
prejudicado, o juiz manterá os incômodos inevitáveis e, pela expropriação que
assim inflige ao proprietário incomodado, ordenará que se lhe faça cabal
indenização (direito oneroso de vizinhança)” (op. cit., p. 280). Em resumo,
constatada ocorrência de interferências prejudiciais à saúde, ao sossego e
segurança dos vizinhos, decorrente de uso anormal da propriedade, ainda assim a
necessidade da manutenção dessa atividade poderá atender ao interesse público.
Em tal caso, se mantém a atividade prejudicial, mas os vizinhos são cabalmente
indenizados. Não se cogita o pagamento de indenização, todavia, quando não são
preenchidos os requisitos básicos, ou seja, quando as interferências são
toleráveis ou decorrentes do uso normal do imóvel. O preceito limita o leque de
medidas judiciais disponíveis ao vizinho prejudicado, excluindo a cessação da
atividade e os provimentos correlatos, como a fixação de multa diária.
Circunscreve a reação do vizinho ofendido à indenização cabal dos prejuízos
sofridos, persistindo, porém, a atividade prejudicial, em razão do interesse
público na sua manutenção. A responsabilidade é objetiva, desde que preenchidos
os requisitos cumulativos da interferência prejudicial e do uso anormal da
propriedade, anteriormente analisados. Pouco importa que a atividade tenha sido
autorizada por licença ou alvará administrativo, porque não se cogita de ato
ilícito em sentido estrito. A atividade autorizada não é automaticamente lícita
em relação aos interesses dos vizinhos. A indenização é cabal, vale dizer,
abrange todos os danos materiais sofridos pelos proprietários e possuidores dos
imóveis vizinhos. Tais danos abrangem a desvalorização do prédio, os
investimentos feitos pelos vizinhos para minorar as interferências e a
diminuição de eventual rendimento de aluguéis, além dos prejuízos pessoais dos
moradores, por ofensa à sua saúde ou incolumidade física. Também são
indenizáveis os danos morais por ofensa a direitos da personalidade, como o
sossego e a incolumidade física e emocional dos moradores vizinhos. Embora não
diga de modo claro o preceito, está implícito que o que veda o legislador é
apenas a cessação da atividade lesiva, cujo prosseguimento atende a interesse
público. Em termos diversos, somente deve ser mantida a atividade incômoda
quando os seus inconvenientes sejam irredutíveis. Podem os vizinhos, porém,
quando for o caso, exigir que os incômodos sejam reduzidos ao inevitável,
mediante ação de obrigação de fazer. Tome-se como exemplo um hospital instalado
em zona residencial, que provoca interferências lesivas aos vizinhos. Cabe ação
de obrigação de fazer para reduzir ao mínimo as interferências, como a
instalação de filtros ou de equipamentos que diminuam os ruídos, cumulada com
indenização pelas interferências remanescentes inevitáveis. Outro ponto que
merece atenção está no grau de interferência nos imóveis vizinhos. O que
permite a lei é o sacrifício de vizinhos, que devem tolerar certas
interferências em nome do interesse público. Não, porém, a utilização da
propriedade que torne absolutamente inabitáveis os prédios adjacentes. “Aí não
haveria de fato uma simples agravação dos encargos de vizinhança, nada que se
parecesse com a instituição judicial de uma servidão immitendi; haveria
verdadeira expropriação, que a lei não autoriza seja feita em benefício de um
particular. Torna-se inabitável um prédio de muitos modos, especialmente quando
a salubridade ou insegurança reinantes põem em perigo a vida dos moradores” (Dantas
, San Tiago. Op. cit., p. 278). Finalmente, deve-se ter cautela ao interpretar
o significado de interesse público. Nem toda atividade empresarial, por gerar
riquezas e movimentar a economia, tem interesse público, que, ao contrário,
reclama claro benefício à comunidade. Deve ser feito juízo de ponderação entre
a natureza e o grau de sacrifício que se exige dos vizinhos e os efetivos ganhos
da sociedade na persistência de determinada atividade. (Francisco
Eduardo Loureiro, apud Código
Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002.
Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.292-93.
Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 16/10/2020. Revista e atualizada nesta data
por VD).
A respeito tem-se análise do tema sob a luz do novo
código, seu impacto na sociedade e no ordenamento jurídico, no artigo de
Roberto Augusto Resende Magalhães Toledo, publicado em 31/jul/2006, no site do direitonet.com.br,
Conforme acima elucidado, o bem jurídico tutelado pelo Direito de Vizinhança
será a segurança, sossego e a saúde. Serão estes protegidos do uso indevido da
propriedade, vez que não pode um sujeito, apropriar-se ou apossar-se de um
apartamento, onde os fins a que ele se destina sejam apenas residenciais, fazer
dali um criatório de animais, deve guardar o proprietário ou possuidor, o
máximo cuidado com a finalidade a que se destina o uso da res.
Uma grande novidade no novo código é o CC 1.278, que impede o exercício
do direito previsto no CC 1.277, se houver relevante interesse
público, devendo contudo sempre ser indenizado o prejudicado. Ressalta-se aqui
o termo relevante, pelo fato de não poder ser violado um direito apenas por
haver um desprezível interesse do Estado sobre determinada coisa. Deve-se
também atentar ao fato de que as ações do Estado devem beneficiar o povo, não
pode ser cabível, a violação do Direito de Vizinhança, pelo Estado sem
que haja INTERESSE PÚBLICO.
Uma palavra constantemente usada neste ramo do direito, será CONFINANTE, que significa o vizinho residente exatamente ao
lado, aquele que divide paredes.
Retornando ao suscito estudo, continua-se com a parte referente “Das
Árvores Limítrofes”, que não há muito que se complicar. Como exemplo;
colocar-se em uma situação litigiosa que deverá ser solucionada pela legislação
aqui discutida. Caso haja uma árvore onde seus galhos se estendam ao confinante,
presumir-se-á pertencente a todos, assim deverá definir o juiz.
É claro, que não pode o confinante ser prejudicado também por invasão de
galhos das árvores limítrofes, pois claro é o CC 1283, que permite o corte até
o plano vertical, mas quanto aos frutos, estes são pertencentes ao proprietário
do terreno onde estes caírem.
No que tange a Passagem Forçada, pode-se dizer que esta não possui
sentido igual ao de sua nomenclatura.
A passagem forçada surge quando o dono de um prédio que não tiver acesso
à “via pública, nascente ou porto”, poderá exigir do vizinho que
lhe dê passagem, contudo, deverá o vizinho ser indenizado, pois diante de um
breve regresso às Obrigações, constata-se que ninguém pode por má-fé, ou mesmo
boa-fé, sofrer prejuízo algum sem que seja devidamente indenizado. Assim,
conclui-se que todo proprietário de um imóvel, exercerá poder sobre coisa
alheia, e vizinha, quando necessário for, sem que cause prejuízo ao vizinho,
assegurando-se. Observa-se que o vizinho que terá sua propriedade usada para
dar passagem será aquele que tiver na sua propriedade a maior facilidade em
relação aos outros vizinhos. Não será dada passagem àquele que lhe convier, não
será por escolha, e sim pela que for natural e facilmente prestar à passagem. No
mesmo segmento, deve o vizinho tolerar a passagem de cabos e tubulações, mas
sempre sendo indenizado, podendo exercer seu direito para fins de assegurar sua
propriedade.
O dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que
venham do superior, entretanto, um questionamento razoável e constante nesta
seara, é o direito do vizinho inferior sobre a água que passa pelo seu terreno.
Para que fique mais claro, imagine-se um imóvel inferior constantemente
recebendo água, e desperdiçando-a, vez que não pensara em aproveitá-la de
alguma forma, diante disso, surge a ideia de promover um plantio em sua
propriedade, usando da água que vem do imóvel superior. Destarte pergunta-se,
pode o proprietário ou possuidor do imóvel superior, ao ver o proprietário ou
possuidor do imóvel inferior usando a água que vai para sua propriedade, sendo
usada para regar seu plantio, ser cobrado para isso? É claro que a resposta é
não, pois ao estar em seu terreno bem desperdiçado, abandonado, poderá ele dar
a água o fim que deseja, não podendo usa-la é claro para finalidade prejudicial
a outrem, pois mesmo parecendo simples a resposta, já houve
intensas controvérsias a respeito, travadas em tribunais e doutrinas de
relevante observação.
Argui-se, também, o Direito de Tapagem, e dos limites entre prédios,
onde o proprietário poderá constranger seu confinante a cercar, murar, valar ou
tapar de qualquer modo seu prédio urbano ou rural. Terá o proprietário de um
terreno, direito de construir como desejar, respeitando o direito dos vizinhos
e legislação administrativa.
Algo a que se deve
ficar bem atento, e de fácil compreensão, é que neste ramo do Direito poderá o
sujeito fazer o que quiser com sua propriedade, guardando os princípios do
parte geral do novo código, os princípios basilares, princípios gerais de
direitos, os bons costumes; para ficar mais claro, é importante saber
diferenciar o certo do errado colocando-se no lugar de seu vizinho. Hoje o
profissional do direito pouco tem se instruído a respeito desta seara, sendo
ela realmente difícil devido às discussões travadas em tribunais, mas que
notadamente, constata-se estar-se pacificando, ainda que deva mais, o
entendimento em relação aos direitos de vizinhança. (Roberto Augusto Resende Magalhães Toledo, artigo Direito de vizinhança e sua real proteção, publicado em 31/07/2006, no site do
direitonet.com.br, Acessado 16/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Na visão de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira,
em se tratando de atividade ou exercício que se caracterize pelo interesse
público, como a construção de um hospital particular, ou escola, numa área
residencial, os vizinhos que comprovarem prejuízo em sua saúde ou sossego farão
jus à indenização, sem que, contudo, seja removido o prédio do local.
Situação
semelhante pode se dar em relação a locais destinados publicamente para
depósitos de lixo, já havendo decisões judiciais concedendo parcialmente o
pedido para que o município se abstivesse de usar o local para esse fim sem,
contudo, haver interdição do depósito (STJ, REsp 163483-RS, j. 01/09/1998). (Luís Paulo Cotrim
Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso
em 16.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as
interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando
estas se tornarem possíveis.
No diapasão de Francisco
Eduardo Loureiro,
o artigo em exame não
tinha correspondente no Código Civil de 1916 e, mais uma vez, acolhe doutrina
de San Tiago Dantas acerca da possibilidade de redução ou eliminação dos
incômodos, posterior à sentença que fixou indenização a favor do vizinho
prejudicado, mantendo, porém, a atividade danosa, em razão da existência de
interesse público. Como visto no comentário ao artigo antecedente, um dos
pressupostos da manutenção da atividade de interesse público prejudicial aos
vizinhos é a irredutibilidade das interferências, razão pela qual, se estas
puderem ser minoradas ou eliminadas, cabe ação de obrigação de fazer, sem
prejuízo da indenização pelos danos inevitáveis. Pode ocorrer, porém, como
alerta San Tiago Dantas, “que o proprietário de uma fábrica seja obrigado a
indenizar aos seus vizinhos a desvalorização que aos respectivos prédios
acarretam os incômodos industriais. Suponhamos que a indenização é calculada e
paga de uma só vez e, decorrido algum tempo, os progressos técnicos revelam
meios de evitar os danos tidos como inevitáveis, no momento da indenização. Tem
o proprietário prejudicado o direito de pedir que doravante os incômodos sejam
prevenidos? Pensamos que sim. O paralelo com o direito de passagem nos é de
suficiente no caso, dada a analogia das duas situações. Assim como nos termos
do art. 709, II, do CC/1916 (atual CC 1.388, II), cessado o
encravamento, cessa o direito de passar pelas terras do vizinho, assim, a nosso
ver, cessada a inevitabilidade do incômodo, desaparece o dever de suportá-lo” (O
conflito de vizinhança e sua composição, 2. ed. Rio de Janeiro, Forense,
1972, p. 281). Verifica-se, portanto, que a sentença que, reconhecendo o
interesse público na persistência da atividade prejudicial, fixa indenização
cabal ao vizinho, está sujeita à cláusula rebus. Em outros termos, o
pagamento da indenização cabal não forra o proprietário do dever de reduzir ou
eliminar as interferências prejudiciais que eram inevitáveis e posteriormente
se tornam evitáveis. Não há coisa julgada material da sentença anterior, porque
os fatos são novos - interferências evitáveis - e a lide será outra. A única
questão que remanesce é a da indenização já recebida pelo vizinho,
especialmente se abranger projeção do dano por período futuro, alcançado na
nova ação de redução da interferência. O valor correspondente ao período em que
a interferência foi reduzida ou eliminada deve ser devolvido pelo vizinho, em
atenção ao que dispõe o CC 884, que consagra a
cláusula geral de vedação do enriquecimento sem causa. (Francisco
Eduardo Loureiro, apud Código
Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002.
Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.286. Barueri,
SP: Manole, 2010. Acessado 16/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Em seu artigo sobre Direito de Vizinhança, intitulado: “Ao uso
anormal da propriedade”, publicado por Tauã Lima Verdan, em conteudojuridico.com.br,
em uma primeira plana, cuida salientar que o direito de vizinhança alberga
um sucedâneo de limitações, provenientes da norma vigente, que cerceiam a
extensão das faculdades de usar e gozar por parte de proprietários e
possuidores de prédios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de
resguardar a possibilidade de convivência social e para que haja o mútuo
respeito à propriedade de convivência social e para que haja o mútuo respeito à
propriedade. No mais, se não subsistisse tais limitações, cada proprietário
poderia invocar seu direito absoluto, na colisão de direitos todos restariam
tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades
aniquilar-se-iam. Ademais, há que se sublinhar que o direito de vizinhança
objetiva a satisfação de interesses de proprietários opostos, o que se efetiva
por meio das limitações ao uso e gozo dos proprietários e possuidores. Nesta
esteira, saliente-se que há restrições decorrentes da necessidade de conciliar
o uso e gozo por parte de proprietários confinantes, vez que a vizinhança tem
sua gênese sempre que um ato do proprietário ou possuidor de um prédio passa a
produzir repercussões no prédio vizinho, causando prejuízos ao próprio imóvel
ou ainda transtornos a seu morador. Ao lado do exposto, prima realçar que o
direito de vizinhança abarca um sucedâneo de direitos e deveres estabelecidos
em relação aos vizinhos, em razão de sua condição.
Ab initio, ao se abordar o direito de vizinhança, pode-se salientar que o
corolário maciço hasteia como flâmula que o proprietário, ou o possuidor, não
podem exercer seu direito de modo que acarrete prejuízos à segurança, ao
sossego e à saúde daqueles que habitam o prédio vizinho. “Limita-se o
direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício em razão do
princípio geral que proíbe ao indivíduo um comportamento que venha a exceder o
uso normal de um direito”, ocasionando, via de consequência, prejuízo a
alguém. Nesta esteira, insta salientar que devem os vizinhos manter respeito
mútuo, atentando-se para o conjunto de regras morais e sociais de convívio,
substancializando os seus direitos de maneira saudável e tranquila, com o
escopo de restar preservada a harmonia social.
Entrementes, se o vizinho não gozar de atenção no que toca às
regras de boa convivência, lançando mão de sua propriedade em condições
anormais à sua época, meio ou ainda grupo em que se encontra convivendo, não
atenderá, de maneira efetiva, a finalidade da vizinhança. Ao lado do expendido,
não se pode olvidar que a conduta anormal de um vizinho, fatalmente, atingirá a
regularidade da conduta do outro vizinho, acarretando modificações não queridas
de seus hábitos, perturbando-lhe a tranquilidade, segurança ou saúde. Farias e
Rosenvald pontuam que “certamente não é apenas o proprietário que se encontra
em posição de sofrer consequências do uso anormal do imóvel vizinho. A
disciplina jurídica dos direitos de vizinhança se refere à titularidade e
também ao possuidor – direto e indireto”. Quadra sobrelevar que todos são
detentores de direitos de índole subjetiva no que tange a um comportamento de
abstenção de vizinhos, aptos a obstar o uso anormal da posse e da propriedade.
Em altos alaridos, há que se diccionar que a legitimidade ativa
para o aforamento das ações cabíveis abarca os proprietários aparentes,
compreendendo os titulares dos direitos reais, a exemplo do usufrutuário ou
superficiário, e gerências de ordem socioeconômicas sobre o bem imóvel na
qualidade de possuidores, sem qualquer relação com o proprietário. O direito de
vizinhança encontra-se cingido ao mau uso da propriedade pela aquilatação das
condutas perpetradas pelos proprietários e possuidores que extrapolam o
razoável e atentam contra a segurança, sossego e saúde de vizinhos. O tema em
debate deita-se em normas de Direito Público e Privado, assim como institutos
afetos ao direito real e obrigacional. Com efeito, uma construção capaz de
causar incômodos à vizinhança suportará limitações oriundas do direito privado
e de normas urbanísticas e edilícias.
Incumbe ao vizinho que sofre as repercussões do mau uso da
vizinhança lançar mão de alguns remédios jurídicos. Pode-se citar, como
exemplo, a ação indenizatória alicerçada no CC 186 e busca a obtenção de título
executivo judicial, sendo empregada pelo morador quando os incômodos já cessaram,
a fim de alcançar o restabelecimento da situação fática anterior ao ilícito. No
mais, o ressarcimento pelos danos provocados em prédios urbanos ou rústicos
desenvolverá sua marcha processual pelo rito sumário, podendo, eventualmente,
optar pelo juizado e especial, atentando-se tão somente para o teto legal.
Todavia, em decorrência da complexidade da matéria, que exige a confecção de
trabalhos técnicos de especialistas, poderá o caderno processual seguir o rito
ordinário.
Igualmente, poderá utilizar da ação cominatória, insculpida nos
artigos 286 e 287 do Código de Processo
Civil, (esses artigos se confundem e mesclam com os artigos 324 e ss. do
CPC/2015, Grifo VD), com o fito de cessar o uso nocivo, afixando-se,
inclusive, multa diária, em caso de subsistir a recusa do devedor em cumprir as
determinações judiciais. Pode-se, ainda, utilizar a tutela inibitória das
obrigações de fazer e não fazer, com a possibilidade de antecipação dos efeitos
da tutela, desde que restem patentemente demonstrados os requisitos
autorizadores, consistentes na verossimilhança das alegações articuladas na
prefacial. É facultado ao requerente cumular à pretensão inibitória, pedido de
danos materiais e morais verificados até a efetivação da medida coercitiva.
Incumbe ao vizinho que sofre as repercussões do mau uso da
vizinhança lançar mão de alguns remédios jurídicos. Pode-se citar, como
exemplo, a ação indenizatória alicerçada no CC 186 e busca a obtenção de título
executivo judicial, sendo empregada pelo morador quando os incômodos já
cessaram, a fim de alcançar o restabelecimento da situação fática anterior ao
ilícito. No mais, o ressarcimento pelos danos provocados em prédios urbanos ou
rústicos desenvolverá sua marcha processual pelo rito sumário, podendo,
eventualmente, optar pelo juizado especial, atentando-se tão somente para o
teto legal. Todavia, em decorrência da complexidade da matéria, que exige a
confecção de trabalhos técnicos de especialistas, poderá o caderno processual
seguir o rito ordinário.
Igualmente, poderá utilizar da ação cominatória, insculpida nos
artigos 286 e 287 do Código de Processo Civil, (esses artigos se confundem e
mesclam com os artigos 324 e ss. do CPC/2015, Grifo VD), como já
analisado acima, com o fito de cessar o uso nocivo, afixando-se, inclusive,
multa diária, em caso de subsistir a recusa do devedor em cumprir as
determinações judiciais. Pode-se, ainda, utilizar a tutela inibitória das
obrigações de fazer e não fazer, com a possibilidade de antecipação dos efeitos
da tutela, desde que restem patentemente demonstrados os requisitos
autorizadores, consistentes na verossimilhança das articuladas na prefacial. É
facultado ao requerente cumular à pretensão inibitória, pedido de danos
materiais e morais verificados até a efetivação da medida coercitiva. (Direito
de Vizinhança, intitulado: “Ao uso anormal da propriedade”, publicado por Tauã
Lima Verdan, em conteudojuridico.com.br, Acessado 16/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Discorda
absolutamente com o artigo em pauta, a doutrina de Ricardo Fiuza, ao comentar que, “apesar
de ser uma inovação, é inócuo, visto que a possibilidade de redução ou mesmo
eliminação da interferência é remotíssima. Como eliminar ou modificar, por
exemplo, uma linha de transmissão de energia elétrica que atende grande parte
da população? O mesmo se pode dizer de uma adutora de água. De mais a mais,
o proprietário já foi indenizado. Teria ele de devolver o que recebeu? (Seria
insensatez. Cada caso deve ser observado separadamente, ou o teor não foi
entendido como deveria pelo relator, pois o que era não é mais, contudo, a lei,
sabe-se não retroage em detrimento de. Há de se estancar o vício, simplesmente - Grifo
VD). (Direito Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 659, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acessado em 16/10/2020,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
