Direito Civil Comentado - Art. 1.320, 1.321, 1.322 Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.320, 1.321, 1.322

Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.314 a 1.322) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio Voluntário – Subseção I – Dos direitos e Deveres dos Condôminos

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Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

 

§ 1º. Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

 

§ 2º. Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

 

§ 3º. A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

 

Na visão de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo cm exame condensa os arts. 629 e 630 do Código Civil de 1916. O art. 630 deu origem ao § 2º do artigo em comento. As inovações foram apenas de redação, preservando-se a essência dos preceitos. A grande novidade está no § 3º do atual CC 1.320, que prevê a possibilidade de se afastar o prazo convencional de indivisibilidade da coisa comum, desde que haja grave razão para tanto. Diziam os romanos que a comunhão é a mãe da discórdia. Não resta dúvida de que constitui fonte permanente de conflitos e tensão, daí ser considerada forma anormal de propriedade, de caráter transitório. Consequência disso é a regra enunciada na cabeça do artigo em estudo, seguindo antigo aforismo romano: ninguém pode ser compelido a permanecer em condomínio contra a sua vontade. Enunciando a regra de modo inverso, a persistência do condomínio exige o assentimento unânime de todos os condôminos. A tendência dos tribunais é facilitar a extinção do condomínio. A jurisprudência afirma que mesmo quando o condomínio ocorre entre particular e o Poder Público cabe sua extinção, independentemente de autorização legislativa. Também quando a parte ideal se encontra gravada por cláusula de inalienabilidade se admite a extinção, hipótese em que a restrição se sub-rogará sobre o quinhão atribuído ao condômino, ou sobre o respectivo preço, se houver alienação judicial. De igual modo, quando parte ideal é gravada por usufruto, a extinção é possível, e apenas acarretará a sub-rogação do gravame da parte ideal de coisa maior, para parte certa de coisa menor. De outro lado, porém, nega o Superior Tribunal de Justiça a possibilidade de extinção do condomínio, se a coisa comum é gravada por direito real de habitação decorrente da lei, em favor do viúvo. Tal limitação criada pela jurisprudência, todavia, não se justifica, pois para garantia do viúvo basta que se preserve o direito real sobre a coisa, que continuará a onerar cada um dos quinhões, no caso de divisão, ou o próprio imóvel se houver alienação judicial da coisa comum indivisível. Todo condômino está obrigado a se sujeitar à divisão, arcando com as despesas proporcionais ao seu quinhão. Pode a divisão, ou a alienação judicial da coisa comum, ser requerida por qualquer condômino, ainda que minoritário, não se aplicando, portanto, a regra que rege a administração da coisa comum, por deliberação da maioria. Ressalva a lei que a faculdade (ou melhor, o direito potestativo) pode ser exercida a qualquer tempo, de modo que não está sujeita à prescrição ou decadência, nem está sujeita à renúncia por tempo indeterminado, por se tratar de norma de ordem pública. É claro, porém, que se a coisa é adquirida por usucapião (prescrição aquisitiva), por terceiro ou por um dos condôminos em detrimento dos demais (matéria tratada no comentário ao CC 1.238), termina a copropriedade e a prerrogativa de pleitear a divisão.

 

A extinção do condomínio opera-se de modo diverso, de acordo com a natureza da coisa comum. Se a coisa comum é divisível (ver CC 87), extingue-se pela divisão amigável ou judicial. A divisão amigável ocorre por negócio jurídico, sob a forma de escritura pública, se a coisa é um imóvel acima do valor legal, exigindo a anuência de todos os condôminos. Caso não haja consenso, ou sendo um dos condôminos incapaz, a divisão é judicial, na forma dos arts. 967 a 981 do Código de Processo Civil/1973, Seção III, Da Divisão, (correspondendo no CPC/2015, do art. 588 até 598, (Grifo VD). Os quinhões terão valor proporcional à parte ideal de cada condômino e a sentença é declaratória, convertendo parte ideal sobre o todo em propriedade plena sobre parte certa. A alteração patrimonial é somente qualitativa e não quantitativa, razão pela qual não incide imposto de transmissão. Se a coisa é indivisível, a solução é outra. Há necessidade de levar a coisa comum à hasta pública e, abatidas as despesas, ratear o valor apurado na venda judicial proporcionalmente aos quinhões dos condôminos, observando a regra do CC 1.322, adiante comentado e seguindo o procedimento dos arts. 1.113 e seguintes do Código de Processo Civil/1973, Capítulo II – Das Alienações Judiciais, (correspondendo à Seção III – Da Alienação Judicial, art. 730, no CPC/2015 (Grifo VD). A regra de que ninguém pode ser compelido a permanecer como condômino comporta exceção e atenuação. A exceção está no condomínio necessário (CC 1.327 e 1.328, adiante comentados), que não comporta extinção, por sua própria natureza.

 

A atenuação está nos §§ 1º e 2º deste artigo, que preveem a possibilidade de a indivisibilidade da coisa comum ser acordada pelos coproprietários, ou instituída pelo doador ou testador, pelo prazo máximo de cinco anos. O prazo é cogente, de modo que se considera não escrita cláusula que estipule prazo superior, ou indeterminado, reduzindo-se automaticamente ao termo admitido pela lei. Lembre-se de que a convenção que acorda a indivisibilidade exige o consentimento unânime de todos os condôminos e não simples maioria. Nada impede que o condômino, durante o prazo acordado, aliene a sua parte ideal a terceiro, que, porém, fica submetido ao pacto de indivisibilidade. Admite a lei prorrogação ulterior do pacto, sem limitação de vezes, embora sujeita, também, ao termo quinquenal. Note-se, porém, que a prorrogação é ulterior, ou seja, exige novo consenso dos condôminos ao final do primeiro termo e não pode ser acordada antecipadamente, porque consistiria fraude à lei.

 

No que se refere à cláusula de indivisibilidade imposta em testamento ou doação, persiste o prazo máximo de cinco anos. Não há necessidade de motivação da cláusula, que, porém, não pode atingir a legítima do herdeiro necessário, por força do que dispõe o CC 1.848 do Código Civil, que menciona apenas as cláusulas restritivas de inalienabilidade, incomunicabilidade e indisponibilidade e não de indivisibilidade. O termo inicial do prazo é a morte, no caso de testamento, ou o registro do contrato de doação. Não cabe prorrogação do prazo, até porque o instituidor da cláusula não mais é condômino. Nada impede, porém, que os condôminos, ao final do termo inicial, convencionem novo período máximo de cinco anos de indivisibilidade.

 

Finalmente, o § 3º do CC 1.320, em exame, prevê a possibilidade de o juiz determinar a divisão da coisa comum, antes do prazo de indivisibilidade convencionado pelos coproprietários ou instituído pelo doador ou testador, se graves razões assim aconselharem. O pedido pode ser formulado por qualquer interessado, incluído aí o condômino insatisfeito com a comunhão, ou mesmo o seu credor. O afastamento da indivisibilidade convencional somente pode ser feito por decisão judicial, desde que apresentem as partes “graves razões”. O termo é aberto, conferindo ao juiz o poder de aferir, caso a caso, o desacordo entre os condôminos. Tomem-se como exemplos a severa desinteligência entre os condôminos, ou o desacordo quanto à destinação ou administração da coisa, ou, ainda, a renúncia de um dos coproprietários, sem que os demais se animem a assumir sua quota-parte, pagando as despesas em aberto, ou, finalmente, urgente necessidade de um condômino dar à coisa destinação diversa da acordada. Podem ser invocadas também a ofensa à boa-fé objetiva quando do ajuste da cláusula, ou que esta atenta à função social da propriedade. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.329-30. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 09/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 Enquanto em sua Doutrina, Ricardo Fiuza comenta que a coisa comum, se divisível, pode ser dividida, a qualquer tempo, a requerimento de um dos condôminos, por ação própria (art. 946, II, do CPC/1973, correspondendo atualmente ao art. 969, com redação semelhante no CPC/2015 (Grifo VD); as despesas serão rateadas entre os condôminos na proporção de seus quinhões. A indivisão só pode ser estabelecida pelo prazo máximo de cinco anos, podendo, contudo, ser prorrogada. Se a indivisão é estabelecida pelo doador ou testador, seu prazo será de apenas cinco anos, improrrogável, portanto. Quanto ao § 3º , o Código Civil de 2002 inova ao permitir que a ação de divisão de condomínio pode ser intentada antes do prazo por qualquer pessoa interessada, desde que existam graves motivos. O artigo corresponde à conjugação dos arts. 629 e 630 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dispensado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 677, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 09/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No diapasão de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, cada coproprietário poderá exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, procedendo-se de forma voluntária ou judicial (ação divisória), sendo que as despesas com a divisão serão partilhadas por igual, entre todos. Trata-se de ação de natureza real que incide sobre bem divisível. Caso se trate de bem  indivisível  - ou de divisão impossível, seja em razão de sua própria natureza, como um animal de criação, ou por força de lei, como no casamento pelo regime da comunhão universal de bens – seja ele urbano ou rural, e não houver acordo voluntário para sua normal alienação, proceder-se-á à sua alienação judicial para a extinção do respectivo condomínio (RT 658/93). No condomínio voluntário, poderá constar da convenção que o período da indivisão perdure por cinco anos, podendo ser prorrogado por igual prazo. Se o condomínio for criado por doação ou testamento, o prazo máximo de duração será o quinquenal. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 09.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

 

Sob o enfoque de Francisco Eduardo Loureiro, dizia o diploma revogado que as regras da partilha da herança se aplicavam à divisão, “nos casos omissos”. Embora eliminada a expressão, é evidente que somente as regras da partilha compatíveis com a divisão a ela se aplicam e desde que não afrontem critérios específicos previstos no capítulo da ação divisória do Código de Processo Civil. Em termos diversos, é subsidiária a incidência das regras da partilha à divisão. Algumas regras relativas à partilha não incidem sobre a divisão. Não se exige, por exemplo, homologação judicial da divisão amigável acordada por negócio jurídico entre condôminos maiores e capazes, como menciona o CC 2.015, no tocante à partilha entre herdeiros. De igual modo, a regra do CC 2.013 não se aplica em toda sua plenitude, uma vez que o condômino não pode requerer a divisão a qualquer tempo, se houver cláusula convencional ou instituição de indivisibilidade por testador ou doador. De outro lado, é relevante a regra do CC 2.014, que permite ao testador - e doador - indicar os bens que devem compor o quinhão de cada herdeiro, o que se aplica também à divisão. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.332. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 09/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Sem contestação para Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o artigo estabelece a aplicação subsidiária das regras de partilha de herança aos casos de divisão do condomínio. De fato, todas aquelas disposições legais previstas no Capítulo referente à partilha dos bens por sucessão causa mortis são aqui também aplicadas, particularmente a regra que versa sobre a partilha extraconjugal amigável – quando todos os herdeiros são maiores e capazes – aqui encontra eco, à luz do CC 2015 da legislação civil. Neste caso, dispensa-se a intervenção judicial, sendo a escritura pública, após lavrada em cartório com a assinatura de todos, levada ao registro imobiliário competente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 09.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

O Conceito de Contrato na Contemporaneidade, artigo de Flávio Tartuce em 07/01/2015, publicado no site genjuridico.com.br, rebate o Código civil Brasileiro de 2002, que, a exemplo do seu antecessor, não tomou o cuidado de conceituar o contrato. Em um primeiro momento, pode-se pensar que agiu bem o novel legislador, pois não cabe a ele, e sim à doutrina, a tarefa do conceituar as categorias jurídicas. Todavia, cumpre assinalar que a atual codificação brasileira está baseada, entre outros, no princípio da operabilidade, que tem um dos seus sentidos expressos na simplicidade ou facilitação dos institutos civis. Consigne-se que o Código brasileiro conceitua algumas figuras contratuais típicas, mas não chegou a conceituar o contrato, relegando, mais uma vez, a tarefa à doutrina.

 

Em uma visão clássica, tem-se notado a prevalência do conceito do instituto que pode ser extraído do art. 1.321 do Código Civil Italiano, ou seja, de que o contrato é o acordo de duas ou mais partes para constituir, regular ou extinguir entre elas uma relação jurídica de caráter patrimonial. Muitos autores brasileiros seguem essa conceituação, caso de Orlando gomes e Álvaro Villaça Azevedo.

 

Da construção nota-se que o contrato, de início, é espécie do gênero negócio jurídico. Sendo assim, há uma composição de interesses das partes – pelo menos duas – com conteúdo lícito e finalidade específica. Para a compreensão do contrato é fundamental o estudo estrutural do negócio jurídico, mormente os planos da existência, da validade e da eficácia. Serve como norte o CC 104 do Códice brasileiro, que aponta os requisitos de validade do negócio jurídico: a) agente capaz; b) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; c) forma prescrita ou não em defesa em lei.

 

Cumpre anotar que tal feição clássica do contrato limita o seu conteúdo às questões patrimoniais ou econômicas. Trata-se da ideia de patrimonialidade, tão cara aos italianos. Sendo assim, o contrato não pode ter uma feição existencial ou extrapatrimonial. A título de exemplo, pela visão clássica o contrato não pode ter como conteúdo os direitos da personalidade, mesmo que indiretamente. Na doutrina mais recente, há interessantes tentativas de ampliação ou remodelagem do conceito de contrato, o que sem dúvida alarga a margem de incidência de conceito, ou seja, a abrangência do mundo contratual. Nesse contexto, no Brasil, surge a construção denominada como pós-moderna de Paulo Nalin, da Universidade Federal do Paraná. Para o jurista, o contrato constitui “a relação jurídica subjetiva, nucleada na solidariedade constitucional, destinada à produção de efeitos jurídicos existenciais e patrimoniais, não só entre os titulares subjetivos da relação, como também perante terceiros”. Olhando para o futuro, e por que não para o presente, é de se concordar com essa visualização. De início, porque o contrato está amparado em valores constitucionais. Não há dúvidas de que questões que envolvem direitos fundamentais, mormente aqueles com repercussões sociais, repercutem na autonomia privada, caso do direito à saúde e à moradia. No Brasil podem ser encontrados vários julgados que colocam em sopesamento a questão da saúde e a manutenção econômica, prevalecendo muitas vezes a primeira. Da recente jurisprudência do Estado de São Paulo, pode ser transcrita a seguinte ementa, tutelando amplamente a vida e a saúde: “Plano de Saúde. Paciente em tratamento de câncer. Cobertura para realização de sessões de radioterapia convencional. Recusa de cobertura para nova espécie de radioterapia prescrita à autora, com a técnica IMRT, porque não incluída ainda no rol de procedimentos divulgados pela ANS. Inadmissibilidade. Não se tratando de procedimento experimental, deve-se considerar abrangido pela proteção do contrato em vigor. Recurso desprovido” (Tribunal de Justiça de são Paulo, Agravo de Instrumento n. 590.949.4/4, Acórdão n. 3309012. São Bernardo do Campo, Segunda Câmara de Direito Privado, relator Desembargador Morato de Andrade, julgado em 21/10/2008, DJESP 14/11/2008).

 

Como segundo ponto de defesa do conceito de Paulo Nalin, é ele instigante e prático porque conclui que o contrato envolve situações existenciais das partes contratantes. A doutrina tem relacionado a proteção individual da dignidade humana e dos interesses difusos e coletivos com o princípio da função social do contrato. Nesse sentido na I Jornada de Direito Civil, evento promovido em 2002 pelo Conselho da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça, foi aprovado o enunciado doutrinário n. 23, prevendo que “a função social do contrato, prevista no CC 421, não elimina o princípio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana” Nessa linha de dedução, em atualização à obra de Orlando Gomes, Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de Crescenzo Marino fazem a mesma correlação, afirmando que “Entendemos que há pelo menos três casos nos quais a violação ao princípio da função social deve levar à ineficácia superveniente do contrato. Juntamente com a ofensa a interesses coletivos (meio ambiente, concorrência etc.), deve-se arrolar a lesão à dignidade da pessoa humana e a impossibilidade de obtenção do fim último visado pelo contrato”.

 

Terceiro e por fim, a construção de Paulo Nalin é interessante, pois traz a dedução de que o contrato pode gerar efeitos perante terceiros. Algumas dessas externalidades constam da própria legislação, como é o caso da estipulação em favor de terceiro – comum no seguro de vida -, e da promessa de fato de terceiro – v.g. a hipótese de um promotor de eventos que é contratado para agenciar uma apresentação de um cantor famoso, que não comparece. Mas, além disso, reconhece-se a eficácia externa da função social dos contratos, a tutela externa do crédito, com efeitos contratuais atingindo terceiros. Também na I Jornada de Direito Civil, foi aprovado o Enunciado doutrinário n. 21, com a seguinte redação: “A função social do contrato, prevista no CC 421, constitui cláusula geral, a impor a revisão do princípio da relatividade dos efeitos do contrato em relação a terceiros, implicando a tutela externa do crédito”. Mais do que isso, imagina-se que condutas alheias podem repercutir no contrato. Anote-se o CC 608, que responsabiliza – como terceiro cúmplice – o aliciador que seduz contratualmente o prestador de serviços, tirando-o para si.

 

Essa visão ampliada do contrato é uma marca e autonomia privada, princípio que superou a ideia liberal de autonomia da vontade. Parcela considerável da doutrina atual, nacional e estrangeira, propõe a substituição do antigo princípio da autonomia da vontade pelo princípio da autonomia privada. A existência desta substituição é indeclinável, pois, como afirma Fernando Noronha, “foi precisamente em consequência da revisão a que foram submetidos o liberalismo econômico e, sobretudo, as concepções voluntaristas do negócio jurídico, que se passou a falar em autonomia privada, de preferência a mais antiga autonomia da vontade. E, realmente, se a antiga autonomia da vontade, como o conteúdo que lhe era atribuído, era passível de críticas, já a autonomia privada é noção não só com sólidos fundamentos, como extremamente importante”.

 

Dentro das concepções de personalização do direito privado e de valorização da pessoa como centro do direito privado, o conceito de autonomia privada é de fato o mais adequado, pois a autonomia não é da vontade, mas da pessoa. Em reforço, não há dúvida de que a vontade – de per si – perdeu o destaque que exercia no passado, relativamente à formação dos contratos e dos negócios jurídicos. Vários são os fatores que entraram em cena para a concretização prática desta distinta visão. As relações pessoais estão em suposta crise, o que na verdade representa uma importante mudança estrutural das relações negociais, sendo certo que tal espectro deve ser analisado sob o prisma da concretude do instituto do contrato e do que este representa para o meio social. Predominam em larga escala os contratos de adesão, com o conteúdo imposto por uma das partes negociais, tida como mais forte ou hipersuficiente, muitas vezes por ter o domínio das informações. Por óbvio que esse fenômeno atinge a negociação digital ou eletrônica.

 

Sem dúvidas que, no mundo contemporâneo, a autonomia privada faz com que o contrato ingresse em outros meios, como é o caso do Direito de Família e do Direito das Coisas. Como afirma Luciano de Camargo Penteado, olhando para o futuro, “todo contrato gera obrigação para, ao menos, uma das partes contratantes. Entretanto, nem todo o contrato rege-se, apenas, pelo direito das obrigações. Existem contratos de direito de empresa, contratos de direito obrigacional, contratos de direito das coisas, contratos de direito de família. No sistema brasileiro, não existem contratos de direito das sucessões, por conta da vedação do CC 426, o que significa que, de lege ferenda, não se possa introduzir, no direito positivo, a figura, doutrinariamente admitida e utilizada na praxe de alguns países, como é o caso da Alemanha. Interessante proposição teórica seria, em acréscimo, postular a existência de contratos da parte geral, como parece ser o caso do ato que origina a associação, no atual sistema do Código civil”. Amplia-se a seara contratual, por exemplo, com a forte tendência de aproximação dos direitos pessoais e dos direitos reais, desmontando aquele antigo comparativo exposto nas aulas inaugurais sobre Direito das Coisas. A título de exemplo dessa aproximação, cai aquela premissa de que os direitos pessoais teriam efeitos inter partes e os direitos reais efeitos erga omnes. Como se expõe doutrinariamente, a função social do contrato – em sua eficácia externa-, traz a conclusão de que o contrato gera efeitos perante terceiros.

 

Concluindo o tópico, a contemporaneidade demonstra que o futuro é de uma contratualização de todo o direito, um neocontratualismo, tese defendida há tempos por Norberto Bobbio. Entre os portugueses, Rui Alarcão também demonstra a tendência, ao discorrer sobre a necessidade de menos leis, melhores leis. Para o jurista de Coimbra, “se está assistindo a um recurso do “direito estadual ou estatal”, e se fala mesmo em ‘direito negociado’, embora se deva advertir que aquele recuo a esta negociação comportam perigos, relativamente aos quais importa estar prevenido e encontrar respostas, não avulsas mais institucionais. Como quer que seja, uma coisa se afigura certa: a necessidade de novos modelos de realização do Direito, incluindo modelos alternativos de realização jurisdicional e onde haverá certamente lugar destacado para paradigmas contratuais e para mecanismos de natureza ou de recorte contratual, que têm, de resto, tradição jurídico-política, precursora de dimensões modernas ou pós-modernas”. E arremata, sustentando que tem ganhado força a contratualização sociopolítica, para que exista uma sociedade mais consensual do que autoritária ou conflituosa. Em suma, a construção de contrato serve não só para as partes envolvidas, mas também para toda a sociedade. (Flávio Tartuce em “O Conceito de Contrato na Contemporaneidade”, artigo de em 07/01/2015, publicado no site genjuridico.com.br, Acessado em 09/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

 

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

 

Em defesa do artigo em comento, leciona Francisco Eduardo Loureiro, o caput do artigo recebeu poucas alterações, preservando a substância do preceito. A novidade está na inserção do parágrafo único, que cria critério supletivo e final de desempate entre diversos condôminos que pretendam exercer a preferência. Aplica-se o preceito do artigo em comento somente às coisas comuns indivisíveis, cujo conceito é o do CC 87, vale dizer, aquelas que não podem ser fracionadas sem alteração de sua substância, diminuição desproporcional de seu valor ou de sua utilidade, da fração confrontada com o todo. É relevante o critério funcional para determinar a divisibilidade da coisa. Assim, coisas coletivas, embora divisíveis naturalmente, podem ser juridicamente indivisíveis, se as partes não tiverem utilidade ou valor proporcional ao do todo. Para a extinção do condomínio, converte-se a coisa indivisível em dinheiro, mediante alienação, com subsequente repartição do preço entre os condôminos, na proporção de suas partes ideais. A alienação pode ser consensual, por negócio jurídico entre partes maiores e capazes, ou judicial, quando houver dissenso entre os condôminos, ou um deles não puder manifestar o seu consentimento. A alienação judicial de coisa comum é processada na forma dos arts. 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil de 1973, do Capítulo II – Das Alienações Judiciais, correspondendo este atualmente no CPC/2015, ao art. 730 (Grifo VD). Como a coisa comum é indivisível, há direito de preferência dos condôminos em relação a terceiros arrematantes, desde que igualem a oferta destes, como, de resto prevê o CC 504 do Código Civil. O preceito em estudo volta-se, fundamentalmente, para a fixação de critérios de prioridade entre vários condôminos, quando vários deles desejarem exercer a preferência e não houver concordância quanto à adjudicação da coisa a um, mediante pagamento das quotas-partes dos demais. Estabelece a lei três critérios, subsidiários entre si, para a escolha da melhor preferência entre condôminos. O primeiro critério é o da existência na coisa comum de benfeitorias mais valiosas. Cabem aqui algumas observações. Somente são computadas as benfeitorias indenizáveis, descartando-se, portanto, aquelas incorporadas à coisa por previsão negocial, sem direito à indenização. Também as benfeitorias úteis e voluptuárias feitas por condômino possuidor de má-fé não são computadas, porque não são indenizáveis. Alerta Edson Luiz Fachin que somente as benfeitorias indenizáveis mas ainda não indenizadas é que conferem a preferência. Isso porque, se os demais condôminos já indenizaram aquele que as fez, tornam-se elas comuns (Comentários ao Código Civil, coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 204). Não alude a lei às acessões, mas se forem elas indenizáveis porque feitas de boa-fé pelo condômino plantador ou construtor, na coisa comum, também conferem direito à prelação. A aplicação é analógica, pois não teria sentido conferir preferência àquele que melhorou a construção, mas não àquele que construiu. Caso nenhum condômino tenha introduzido benfeitorias indenizáveis na coisa comum, ou mais de um tenha benfeitorias de igual valor, o critério primário se mostra insuficiente. Parte-se, então, para critério supletivo, de fixar a melhor preferência ao condômino de maior quinhão. Caso todos ou alguns consortes tenham quinhões iguais, também o segundo critério se mostra insuficiente para estabelecer a melhor prelação. Parte-se, então, para o terceiro e final critério subsidiário, qual seja, realiza-se uma licitação interna entre condôminos. Encerrada a venda a terceiros e obtido o maior lance de estranhos, caso vários condôminos o igualem, inaugura-se novo certame, agora circunscrito aos coproprietários com quinhões iguais. Os condôminos, então, tomando como base o maior lance de terceiros, disputarão a coisa entre si, que será adjudicada, afinal, àquele que ofertar o mais alto preço. As despesas com a alienação serão rateadas entre todos os consortes, na proporção de seus quinhões. Cabe, finalmente, destacar que a norma em exame é cogente, não podendo afastar-se o direito de preferência por convenção das partes. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.333-34. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 09/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Grifando todo o comentário acima, a doutrina de Ricardo Fiuza, como sinaliza, este artigo estabelece o direito de preferência, que pode ser exercido por quem tiver o quinhão maior ou benfeitorias de maior valor na coisa, devendo ser salientado que o condômino tem preferência em relação a estranhos, quando em condições iguais. No entanto o parágrafo único traz importante inovação, ao permitir a licitação entre os próprios condôminos, suprimindo a omissão do Código Civil de 1916 (sobre a matéria v. Carlos Alberto Dabus Maluf, Ação de extinção de condomínio, São Paulo, Saraiva, 1986, p. 22 e ss.). É semelhante ao art. 632 do Código Civil de 1916 (RT, 543/144 e 592/76), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 678, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 09/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Ana Carolina de Araújo Dantas Loureiro, artigo publicado em 09/2017, no site Jus.com.br., intitulado “Do direito de preferência nas alienações de bens indivisíveis de propriedade comum”, conclui em relação ao prazo para exercício do direito de preferência: “O Código Civil de 2002, assim como o anterior, não estabelece prazo para que o condômino regularmente cientificado possa informar a intenção de adquirir o quinhão do outro, fazendo jus ao exercício do direito de preferência. O STJ já entendeu, por exemplo, que o prazo de 4 dias entre a missiva e a alienação para terceiro não viola o dispositivo legal (REsp 88.408/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998[12]). Como dito, o art. 504 do CC preserve o prazo de 180 dias para que o condômino possa exercer judicialmente o direito de preferência sobre o bem (Ação de Preempção). Assim, se for feita a alienação sem prévia e regular notificação ao condômino, a partir da ciência da venda, há o prazo de 180 dias, em ação anulatória, com o depósito do valor em juízo.

“Condomínio em Coisa Indivisível - Venda a Terceiros - Ausência de Conhecimento dos Coproprietários - Direito De Preferência - Prazo Decadencial - Início da Contagem - A Partir da Ciência, pelo Interessado, da Alienação - É anulável a venda a terceiro de parte da coisa indivisível tida em condomínio quando não se der ciência aos coproprietários que, em caso de preterição, poderão exercer o seu direito de preferência movendo a ação competente dentro do prazo decadencial de seis meses, contados a partir do momento em que tomarem ciência direta e efetiva da realização do negócio(alienação), não se admitindo a ciência presumida. Apelo improvido à unanimidade. (TJPE, Apelação Cível nº 28617-3,  Relator Desembargador Florentino de Lima, 5ª Câmara Cível, data do julgamento: 25/04/2000).

Como o prazo de 180 dias é contabilizado a partir da efetiva ciência da alienação (feita sem respeitar o regular direito de preferência). O conhecimento sobre a venda a terceiro pode dar-se de diferentes formas, inclusive mediante juntada de petição em ação judicial que envolve o bem. Sobre o tema, há precedente do Tribunal de Justiça de Pernambuco que, em uma Ação de Inventário, considerou “que o termo inicial do prazo de cento e oitenta dias para o depósito do preço do bem que é objeto do exercício do direito de preferência se deu em 04/02/2010 (fls. 41/42), quando os herdeiros (ora agravantes) interpuseram petição requerendo ‘a nulidade de todos os atos processuais posteriores à juntada dos instrumentos de procuração anexados aos autos às fls. 617 e 900, inclusive do Alvará de venda nº 897/2009’, momento em que restou demonstrada a ciência destes da autorização judicial para venda do imóvel em comento”. (TJPE, inteiro teor do voto no Agravo de Instrumento nº 0249052-6, Relator Desembargador Roberto da Silva Maia, 1ª Câmara Cível, data do julgamento: 26/03/2013, data da publicação: 05/04/2013).

Quanto à forma de comunicação e da forma para exercer o direito de preferência, o Código Civil de 2002, na mesma linha do que o precedeu, não impõe uma forma de comunicação para que o condômino possa exercer seu direito de preferência. Basta que tome regularmente ciência (STJ, REsp 88.408/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998).

Outrossim, o Código Civil de 2002 não prescreve o mecanismo para que o condômino informe ao seu consorte que quer se valer do direito de preferência. Em julgado do STJ na égide do Código Civil de 1916, a parte, foi primeiramente, informada da intenção de venda e manifestou interesse, em tese, de exercer a preferência, em igualdade de condições com terceiros (STJ, REsp 88.408/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998).  Então, após, foram regulamente notificados para exercerem o direito de preferência, já cientes da data da alienação preço e condições de pagamento. Tal conduta, na prática, permite ao condômino deixar plenamente registrado o seu desejo de poder eventualmente exercitar o direito de preferência, nas condições que forem ajustadas com o terceiro. Ana Carolina de Araújo Dantas Loureiro, artigo publicado em 09/2017, no site Jus.com.br. intitulado “Do direito de preferência nas alienações de bens indivisíveis de propriedade comum”. Acessado em 09/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.317, 1.318, 1.319 Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.317, 1.318, 1.319

Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.314 a 1.322) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio Voluntário – Subseção I – Dos direitos e Deveres dos Condôminos

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Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

No lecionar de Francisco Eduardo Loureiro o artigo em estudo recebeu apenas alteração mínima em sua redação, preservando, porém, a substância da regra anterior. A regra é clara e não suscita maior dúvida. Trata da dívida contraída por todos os condôminos, sem discriminação da responsabilidade de cada um deles nem cláusula expressa de solidariedade. Em tal caso, a responsabilidade de cada condômino será proporcional ao seu respectivo quinhão. Note-se que não se divide per capita o montante da dívida, mas de modo proporcional às quotas. Nada impede, dada a natureza dispositiva da norma, que as partes convencionem com o credor de modo diverso, ou que estabeleçam por convenção cláusula de solidariedade. Em determinadas situações jurídicas, a solidariedade decorrerá diretamente da lei, como no caso de locações prediais urbanas. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.326. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sob o enfoque de Ricardo Fiuza, se a dívida for feita por todos os condôminos, e não houver solidariedade, a lógica manda que cada um dos condôminos assuma sua parte no débito na proporção de sua fração ideal (o mesmo que parte ideal, que é a fração abstrata pertencente, na propriedade em comum, a cada condômino ou partícipe). É o artigo idêntico ao art. 626 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Visando uma completude ao assunto em pauta, buscou-se no artigo de Tônia de Oliveira Barouche e Diego Antônio Perini Milão, em artigo publicado  na Revista Âmbito Jurídico nº 95, em outubro/2011, intitulado “A responsabilidade no condomínio edilício”, discutir-se os aspectos polêmicos a respeito da responsabilidade (objetiva, subjetiva) do condomínio edilício frente aos objetos lançados dos apartamentos, bem como no caso de roubo ou furto nas áreas comuns do mesmo e também nas áreas particulares, de forma generalizada, sem evitando a jurisprudência, focando na doutrina e nos comentários de autores consagrados.

Nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves: “Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à ideia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio”. Desse modo, o condomínio é modalidade de comunhão específica do direito das coisas (direitos reais). Assim, para que haja condomínio é necessário que o objeto do direito seja uma coisa, não necessitando, porém, que haja entre pessoa e coisa uma relação de propriedade, podendo ocorrer condomínio também entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação.

Segundo as modalidades, o condomínio pode ter origem voluntária (ou convencional), quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem (CC 1.314 e ss), ou origem forçada (necessária ou eventual), quando do recebimento de coisa indivisa por vários herdeiros, quando da ocorrência de comistão, confusão, muros, cercas e valas comuns (CC 1.327 e ss), ou edilício (CC 1.331 e ss).

 A indivisibilidade hereditária estabelece uma comunhão eventual, forçada e transitória. Se o bem hereditário é divisível, desaparece a transitoriedade com a partilha. Se o bem hereditário é indivisível, a  partilha estabelece o condomínio. Nesse sentido, ainda esclarece Silvio de Salvo Venosa que a comunhão hereditária estabelecida pela morte do autor da herança diferencia-se do condomínio. Seu objeto é  uma universalidade, todo o patrimônio do falecido. O condomínio deve recair sobre coisa determinada, divisível ou não. Ademais, a comunhão hereditária é transitória, sua finalidade é terminar com a partilha. Apenas a indivisibilidade do bem atribuído a mais de um herdeiro com a partilha pode estabelecer o condomínio, tratando-se de hipótese na qual o estado de comunhão transforma-se em condomínio.

Tendo em vista a pluralidade de proprietários sobre a mesma coisa, seus direitos e deveres devem ter em mira suas próprias relações internas, i.é, direitos e deveres entre si, bem como as relações externas, aquelas que afetam o condomínio e terceiros. Desta forma o vigente Código Civil sintetizou os direitos dos condôminos no CC 1.314 in verbis: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisa, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Nesse sentido, a utilização livre da coisa, conforme sua destinação é corolário do direito de propriedade, que encontra limitação apenas no direito dos demais consortes. Compete à maioria decidir o destino da coisa. O exercício do direito do condômino deve sujeitar-se e harmonizar-se com o interesse da maioria, não obstante, porém, os atos conservatórios e de mera administração podem ser praticados, em princípio, livremente.

No dizer de Luiz Edson Fachin: “A destinação é de teor pétreo. O condômino não pode alterar a destinação a coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o assentimento dos outros. Eis aí o exemplo de  limitação que deriva da natureza da comunhão”. Importante ressaltar, porém, que a maioria dos condôminos será calculada de acordo com o valor do quinhão, ou quota parte ideal de cada um, somente presumindo-se partes iguais no silêncio do ato constitutivo do condomínio. Entende-se também que as obrigações foram contraídas proporcionalmente às quotas de cada um, se não houve discriminação nos gastos ou não se estipulou solidariedade, como dispõe o CC 1.317. (Tônia de Oliveira Barouche e Diego Antônio Perini Milão, em artigo publicado  na Revista Âmbito Jurídico nº 95, em outubro/2011, intitulado “A responsabilidade no condomínio edilício”. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Corroborando com todo os comentários acima escrito, o lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira: Caso uma determinada obrigação seja realizada em benefício de todos os coproprietários, e não restar especificada a responsabilidade individual pela quitação do valor desta dívida total, presume a lei que cada condômino ficará obrigado proporcionalmente ao seu quinhão, e não de forma isonômica entre todos. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

 

O preceito é similar ao do Código Civil de 1916, apenas com supressão do parágrafo único então existente. Versa a norma sobre hipótese inversa à do artigo antecedente, ou seja, a dívida contraída por apenas um ou alguns dos condôminos, mas em proveito de todos e durante a comunhão. Nascem daí duas relações jurídicas distintas, uma externa e outra interna. A primeira, do condômino que se obrigou diante de terceiro credor. Não tem o credor, a princípio, direito contra os demais condôminos, que não se obrigaram. Caso, porém, o condômino que se obrigou seja insolvente, nasce a obrigação dos demais, tendo como fonte o enriquecimento indireto sem causa. A segunda, de regresso do condômino que pagou perante os demais, que se beneficiaram com a dívida, na proporção dos respectivos quinhões. O regresso, todavia, está sujeito a duplo requisito: o proveito comum, decorrente da obrigação assumida, e que a obrigação nasça na persistência da comunhão. A situação se assemelha à gestão de negócio, de modo que somente a necessidade ou utilidade em proveito geral é que geram direito de regresso. Assim, dívidas contraídas por coproprietário para fazer frente a benfeitorias úteis ou necessárias permitem voltar-se contra os demais comunheiros. O mesmo, porém, não ocorre em relação às benfeitorias voluptuárias, salvo se os demais condôminos com ela assentiram. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.326. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

No artigo da Professora Gisele Leite, publicado em jornaljurid.com.br, em 03 de abril de 2008, “Esclarecimentos sobre condomínio”, tem-se, na boa dicção de Caio Mário da Silva Pereira o conceito de condomínio: “Dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. Evidencia-se que o poder de disposição sobre a coisa se materializa simultaneamente em várias pessoas, e se encontra reciprocamente limitado no exercício dos direitos concorrentes, compensando-se as vantagens e sacrifícios dos condôminos. Encarado em seu aspecto objeto, é mesmo a indivisão, correspondendo ao estado em que se encontra uma coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes. Já no aspecto subjetivo traduz-se por comunhão. Comunhão pro diviso só existe de direito, não de fato, pois cada condômino se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exercem sobre uma fatia ou fração concreta todos os atos de proprietário singular. Comunhão pro indiviso é a que perdura de fato e de direito, permanecendo a coisa em estado de indivisão perante os condôminos, e estes não se localizam, per se, na coisa. A comunhão voluntária é de origem negocial tal como a aquisição, doação e destinação em comum de bem para duas ou mais pessoas podendo estas usá-lo e fruí-lo. O casamento em regime de comunhão universal de bens a estabelece e provoca a conversão da propriedade individual de um dos cônjuges em condomínio. Há na sistemática jurídica pátria diferenças marcantes entre o sistema de comunhão e o sistema de condomínio. Embora que em nosso direito de família, sobreviva resquícios de conceito de condomínio germânico, que prevê a comunhão universal dos bens existentes entre os cônjuges. Enquanto  que a comunhão legal divide-se didaticamente em comunhão forçada e comunhão fortuita. A forçada resultante de inevitável estado de indivisão dos bens, quer por imposição da ordem jurídica (ex.: módulo rural) quer por cercas e muros. Essa comunhão pode ser passageira ou perene. No primeiro caso a lei tem razoes pragmáticas para defender o tempo todo sua extinção. Será permanente enquanto sobreviver a causa. O CC 1.314 disciplina as relações intestinas entre os condôminos, e ainda com terceiros. Perante a terceiros, por mais ínfima e abstrata que seja a cota do condômino, este tem direito de ser respeitado. Para prevenir conflitos entre os coproprietários, ou perante a estranhos, enumera Cristiano Chaves cinco formas de composição: a) utilização do bem conforme sua destinação econômica, as decisões da maioria de certa forma cerceará e definirá qual sua destinação econômica; impossibilidade de condômino alterar sozinho a destinação natural ou convencional da coisa; b) exercícios de todos os direitos compatíveis com a indivisão; cada condômino encontra em seu consorte o limite exato de seu direito de propriedade, vide o parágrafo único do CC 1.314, que ressalta as limitações ao exercício do domínio; c) direito de reivindicar a coisa, ou seja, de exercer a pretensão reivindicatória do bem contra terceiros que violam o dever genérico de não ofender ao direito subjetivo de propriedade. Poderá a referida ação ser intentada também contra outro condômino. Nenhum dos consortes poderá opor propriedade sobre a totalidade da coisa, pois esta se encontra fracionada; d) direito de exercer as ações possessórias da mesma forma que qualquer possuidor, está autorizado a ajuizá-las.. a reintegração da posse mediante o esbulho, a manutenção da posse frente à turbação e o interdito proibitório em face da iminente agressão dirigida à posse (CC 1.210). Para o manejar dos interditos possessórios não basta ter a titularidade do direito de propriedade, deverá mostrar que exerce a condição de possuidor. Defende Cristiano chaves de farias e Nelson Rosenvald, que propriedade e posse estão em planos distintos; e) direito de alienar e gravar a parte ideal é um corolário do direito de dispor a coisa pode ocorrer individualmente desde que incidir em parte autônoma. O CC 1.314 permite que cada condômino possa sozinho alhear sua parte indivisa sem o consentimento dos demais. Não há como os demais consortes impedirem a venda da fração ideal a terceiros. O CC 504 autoriza ao condômino a alienação da sua parte, apenas com o condicionante da concessão do direito de preferência aos demais condôminos, sob pena de ineficácia relativa, e não de nulidade. Assim, o condômino traído em seu direito de preferência terá 180 dias (prazo decadencial) para desconstituir a alienação mediante o exercício potestativo de depositar idêntico valor praticado àquela época e que fora pago por estranho. O referido procedimento seguirá a jurisdição voluntária, conforme o art. 1.112 do CPC/1973, correspondendo ao art. 725 no CPC/2015. A norma em comento não opera distinção sobre a possibilidade de constituição de ônus reais em bens divisíveis ou indivisíveis, permitindo-se genericamente a constrição de bens que se encontrem em estado de indivisão. A indivisão é situação jurídica daqueles que possuem propriedade em comum de um bem, sem comportar divisão material de suas partes, seja por sua natureza, ou seja, por causa da lei ou convenção das partes. O CC 1.420, § 2º, impede veemente que a coisa comum seja dada em garantia na sua totalidade sem o consentimento de todos, porém, permite que cada consorte possa dar sua fração ideal em garantia, independentemente de sua natureza divisível ou não. As obrigações propter rem como, por exemplo, as despesas condominiais devem ser rateados entre os condôminos. E, o CC 1.315, parágrafo único se não houver estipulação expressa entre condôminos, presume-se a igualdade das cotas abstratas. Inova tremendamente o CC 1.316, ao permitir a renúncia à propriedade por parte do condômino que queira eximir-se do pagamento dos débitos comuns. A abdicação da parte ideal é a saída indicada pelo legislador pátrio para o condômino que não deseje participar do rateio das despesas. Indispensável, no entanto, como em qualquer caso de renúncia que esta esteja devidamente formalizada em instrumento e registrado no ofício imobiliário, hipótese bastante similar da renúncia à herança. Condiciona-se, no entanto, que a eficácia da renúncia dependa do fato de um ou mais condôminos assumam as despesas condominiais. Mas, se nenhum dos demais condôminos assumir tais encargos, só restarão duas vias: a visão amigável (por meio de escritura pública entre maiores e capazes), ou a divisão judicial (em caso de incapazes, ou falta de acordo dos capazes). Todavia, sendo indivisível o bem, proceder-se-á alienação do referido bem, com a divisão proporcional do preço obtido. Outro busílis entre os condôminos ocorre se um deles assume isoladamente as dívidas, sem consentimento dos demais,, mas em proveito da comunhão. Aí, para evitar o locupletamento indevido, o CC 1.318, que é o foco e artigo em pauta, permite ao proprietário que adiantou as despesas em beneficio geral possa ajuizar a ação regressiva contra os demais condôminos que responderão à medida da extensão de suas respectivas cotas, ressarcindo-se ainda das obras como benfeitores necessárias e úteis. Mas não se inclui a indenização pelas benfeitorias voluptuárias não-autorizadas. (Professora Gisele Leite, publicado em jornaljurid.com.br, em 03 de abril de 2008, “Esclarecimentos sobre condomínio”. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Concluindo o comentário em relação ao CC 1.318 em sua doutrina Ricardo Fiuza, o condômino não é representante dos demais condôminos, nem está autorizado por eles a realizar despesas em proveito comum. Pôr isso, obriga-se individualmente. Ora, como o benefício é de todos, o novo Código Civil dá-lhe ação regressiva. O dispositivo é idêntico ao art. 625 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

 

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, frutos colhidos ou percebidos são os frutos que foram separados do principal, ou seja, os que já foram repassados à esfera de poder do possuidor, não estando mais junto à coisa, mas em local separado, para que sejam armazenados e separados.

 

De acordo com o preceito, cada condômino responderá aos outros pelos danos que vier a causar ao bem comum. Caso venha a causar dano material num determinado bem, ou tiver percebido frutos, deverá indenizar o outro condômino no valor de sua fração ideal, caso o bem tenha perecido. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Como entende Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo disciplina dois aspectos ligados ao condomínio: o rateio dos frutos recebidos e a reparação dos danos causados por um dos condôminos à coisa comum. Quanto ao primeiro aspecto, viu-se, no comentário ao CC 1.316, que uma das faculdades do dono - e também do condômino - é tirar da coisa o seu proveito, extrair dela os frutos. Caso um dos condôminos receba com exclusividade os frutos da coisa comum, responde perante os outros pela quota-parte proporcional aos quinhões dos comunheiros. De igual modo, se um dos condôminos usa com exclusividade a coisa comum, deve indenizar os demais comunheiros pelos frutos que a eles a coisa geraria, abatida a porção cabente ao próprio usuário. Como acentua Marco Aurélio S. Viana, porém, o condômino que utiliza com exclusividade o imóvel, em detrimento dos demais, “não está ali na condição de locatário, mas de proprietário, razão pela qual não se lhe aplica a legislação locatícia” (Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. XV I, p. 340). Podem os demais condôminos ajuizar ação possessória para garantir a utilização geral da coisa, ou, então, pedir ao juiz a fixação de retribuição pelo indevido uso integral da coisa comum por um dos coproprietários. O tema já foi tratado no comentário ao CC 1.314, supra, ao qual se remete o leitor. A regra, todavia, de natureza dispositiva, incide somente sobre o condomínio pro indiviso. No caso de condomínio pro diviso, em que localizaram as partes a sua posse no solo por mútuo consenso, não tem sentido o rateio dos frutos produzidos ou a fixação de aluguel pela porção de ocupação exclusiva. A parte final do artigo dispõe que responde o condômino perante os outros pelos danos que causou à coisa comum, também na medida de suas frações ideais. Esses danos podem ser causados pela utilização exclusiva, em detrimento dos demais, ou pela própria deterioração ou perda culposa da coisa comum. Também o administrador da coisa comum responde aos demais coproprietários não somente pelos frutos recebidos com exclusividade como também por aqueles que culposamente deixou de perceber. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.327. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Sucintamente em sua doutrina, Ricardo Fiuza entende que os frutos pelos quais responde o condômino são os da coisa em comum, seja uma casa, seja um terreno, uma loja, um apartamento pertencente a vários donos. Se o imóvel está alugado, os frutos civis (aluguéis) dividir-se-ão entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais. O texto do artigo é idêntico ao do art. 627 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.314, 1.315, 1.316 Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.314, 1.315, 1.316

Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.314 a 1.322) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio Voluntário – Subseção I – Dos direitos e Deveres dos Condôminos

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Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindica-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Segundo entendimento de Francisco Eduardo Loureiro, tem-se como definição: O artigo em estudo, que inaugura o capítulo do condomínio, disciplina em sua cabeça os direitos dos condôminos e, em seu parágrafo único, um de seus deveres. Os arts. 623 e 624 do Código Civil de 1916 foram condensados, embora tenha sido mantida a sua substância. Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, “dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes” (Instituições de direito civil, 18. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2002, v. IV, p. 175).

Duas são as características básicas do condomínio. A primeira é a cotitularidade dominial sobre uma mesma coisa. A segunda é o regime jurídico de cotas ou partes ideais sobre a coisa, cabendo a cada condômino uma fração ou percentagem sobre o todo, sem que o direito incida sobre uma parte fisicamente determinada. Os direitos dos condôminos, assim, são qualitativamente iguais, porque incidem em partes ideais sobre a totalidade da coisa, embora possam ser quantitativamente distintos, proporcionais à força de seus quinhões.

Classificação: Comporta o condomínio algumas classificações. Quanto à origem, pode ser convencional (ou voluntário) quando se assenta no contrato. É incidente (ou eventual) quando nasce de um fato jurídico, como a sucessão hereditária, sem a manifestação de vontade dos condôminos. Pode ser legal (ou forçado) quando provém da lei, como os muros de divisa.

Quanto à forma, ou modo de ser, pode o condomínio ser pro diviso ou pro indiviso. Será pro diviso quando “a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa” (Monteiro, Washington de Barros. Curso de direito civil, 37. ed. São Paulo, Saraiva, 2003, v. III, p. 206).

Será pro indiviso quando a situação de condomínio coincide com a composse, ou seja, a situação jurídica e a fática são de partes ideais, sem localização da posse dos condôminos. O condomínio pro diviso poderá gerar usucapião entre condôminos, desde que a posse seja inequívoca, tema já visto no comentário ao CC 1.238, ao qual se remete o leitor.

Distingue-se o condomínio da comunhão em sentido estrito, porque nesta “a titularidade se exerce por todos os coproprietários, ao mesmo tempo, sobre a totalidade da coisa, sem que, a priori, seja cogitada uma fração ideal. Somente quando da dissolução da comunhão pode ser apurada a parte cabível a cada coproprietário” (Fachin, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 170).

Assim, a comunhão envolve um patrimônio, um conjunto de bens, em que não há cotas autônomas, passíveis de alienação em separado. Os comunheiros não podem dispor de sua parte nem onerá-la enquanto não se dissolver a comunhão. Tome-se como exemplo a comunhão decorrente do regime de bens do casamento e lembre-se que o capítulo em foco disciplina somente o condomínio.

Direitos dos condôminos: A propriedade enfeixa quatro poderes básicos sobre a coisa, como se extrai do CC 1.228: usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa em poder de quem injustamente a detenha ou possua. As mesmas prerrogativas têm os condôminos, mas afinadas e limitadas, em decorrência da situação de copropriedade. O primeiro dos direitos é usar a coisa, conforme a sua destinação. Eliminou a lei a expressão “ livremente”, explicitando que o uso se faz de acordo com a destinação do objeto. Essa destinação pode ser tanto convencional, deliberada pela votação da maioria absoluta dos quinhões, como natural, determinada pela natureza da coisa comum. Assim, se a maioria delibera que um imóvel será locado para fins comerciais, não pode um condômino nele residir, gratuita ou onerosamente. Além da obediência à destinação, deve o condômino usar a coisa comum de modo a não excluir igual direito dos demais comunheiros, ou seja, deve esse direito ser compatível com o estado de indivisão. Caso utilize com exclusividade a coisa, em detrimento dos demais condôminos, podem estes exigir o pagamento de indenização em valor correspondente ao uso de suas cotas partes, para evitar o enriquecimento sem causa. Embora não explicite a lei tal situação, é admitida de longa data pela doutrina e jurisprudência (Carvalho Santos, J. M. Código Civil brasileiro interpretado. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1943, v. V III, p. 307; MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit., p. 208; JTJ 122/87 e 206/27).

Parte da jurisprudência denomina aludida indenização de aluguel, embora não seja a relação jurídica regida pela Lei do Inquilinato. O Superior Tribunal de Justiça assentou que especialmente nas relações entre ex-cônjuges, nas quais um deles ocupa com exclusividade imóvel comum, o termo inicial da indenização é a data da notificação ou citação, pois no período anterior existe comodato tácito entre as partes. Tal entendimento, porém, não se estende aos demais casos de uso exclusivo da coisa comum, pois não se presume o negócio benéfico de comodato e o uso gratuito da coisa geraria enriquecimento sem causa de um condômino em relação aos demais, de modo que a indenização deve incidir desde a data da ocupação, com prescrição ordinária. Remete-se o leitor aos comentário e jurisprudência do CC 1.319.

Correlato ao direito acima referido é o dever do condômino de não alterar a destinação da coisa comum, nem dar a sua posse, uso ou gozo a terceiros, sem o consenso dos demais coproprietários. O consentimento não exige forma sacramental e pode ser demonstrado por todos os meios de prova. É natural que, se o condômino não pode usar com exclusividade a coisa, também não pode ceder inteiramente o seu uso ou posse a terceiros. Claro que pode locar ou dar em comodato parte ideal, desde que não altere a destinação deliberada pela maioria. O segundo dos direitos é perceber os frutos líquidos da coisa comum, em montante proporcional ao seu quinhão, se disposição diversa não foi ajustada entre os coproprietários. O terceiro dos direitos é dispor ou, na dicção da lei, “alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”. A alienação ou oneração da parte ideal independe do consentimento dos demais condôminos. A alienação do todo por um dos condôminos é ineficaz quanto aos demais que não consentiram. Questão frequente é a alienação pelo condômino de parte localizada no prédio maior, descrevendo-a como coisa certa e determinada. A alienação é ineficaz diante dos demais condôminos que a ela não anuíram e somente prevalecerá se em eventual ação divisória o quinhão certo for atribuído ao condômino alienante.

O Código Civil de 1916, embora admitisse a livre alienação, de modo contraditório exigia a anuência dos demais condôminos para a hipoteca da parte ideal. Tal regra não mais prevalece, diante do disposto no CC 1.420, § 2º, adiante comentado, podendo a parte ideal ser livremente hipotecada. A venda de parte ideal de coisa indivisível deve respeitar a preferência assegurada aos demais condôminos, de acordo com o que dispõe o CC 504. A venda é válida, mas ineficaz quanto ao condômino preterido, que pode, no prazo decadencial de seis meses contados do registro ou da ciência do negócio, o que primeiro ocorrer, depositar judicialmente o preço e haver a coisa para si. O STJ, em suas Turmas, mantém posicionamentos conflitantes sobre o tema. Há julgados no sentido de que a preferência do condômino somente incide quando a coisa objeto do condomínio é indivisível.

Existe posicionamento diverso, de que também há preferência quando a coisa é divisível, mas o condomínio é pró-indiviso. Embora a primeira corrente se atenha ao texto da lei, sem dúvida a segunda corrente tem a vantagem de evitar o ingresso de estranho à situação de condomínio indiviso, sempre conflituosa. Também é livre a constituição pelo condômino de direitos reais sobre coisa alheia, como o usufruto, o uso e a superfície, gravando a sua parte ideal. Exceção a tal regra é a constituição do direito real de servidão, que deve ser consentida pela unanimidade dos coproprietários do prédio serviente, em razão de sua indivisibilidade e da impossibilidade de gravar apenas parte ideal do prédio.

Nos casos dos direitos que importem a cessão da posse direta, tais como usufruto, uso, habitação e superfície, parece claro que o titular de direito real sobre coisa alheia não poderá ter mais direitos do que tinha o condômino, de modo que terão apenas composse sobre a coisa comum, sem direito ao uso exclusivo ou localizado, salvo concordância dos demais condôminos. Finalmente, o último dos direitos do condômino é reivindicar a coisa comum de terceiros. Decorre do direito de sequela, de perseguir a coisa em poder de quem injustamente se encontra.

Em relação a terceiros, o condômino age como se fosse proprietário pleno. Pode ajuizar ações petitórias em geral contra terceiros, tanto reivindicatória como imissão de posse ou publicianas, todas fundadas no ius possidendi, independentemente da anuência dos demais coproprietários. O pedido não se limita à devolução da parte ideal do autor da demanda, mas da coisa por inteiro, em benefício próprio e dos demais condôminos. A lei destaca a prerrogativa de o condômino reivindicar, mas de terceiro. Segundo doutrina tradicional, não cabe a reivindicatória contra outro condômino, por razão singela. É a reivindicatória ação do proprietário sem posse diante de possuidor sem propriedade e no condomínio autor e réu são donos, com poderes qualitativamente iguais (Maximiliano, Carlos. Condomínio. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1947, p. 33).

O Superior Tribunal de Justiça, porém, já admitiu a reivindicatória de um condômino contra outro, desde que o condomínio seja pro diviso. Parece melhor tal posição, uma vez que em situações diversas poderá ocorrer de o condômino, ou adquirente de parte ideal, embora localizada no solo, não ter posse anterior para fundamentar ação possessória, mas pleitear que o outro coproprietário que tomou posse exclusiva sobre a totalidade da coisa comum, ou indevidamente se apoderou de quinhão localizado do alienante, restitua-a em proveito de todos os titulares, ou de um deles. Também pode o condômino defender a posse contra ataques ilícitos de terceiros ou mesmo de outros coproprietários. A tutela é exercida individualmente, sem necessitar da anuência dos demais coproprietários, e a todos aproveita, porque o terceiro esbulhador deve restituir a coisa na sua totalidade e não somente a parte ideal do autor da demanda. Note-se que a lei, ao contrário do que ocorre com a ação reivindicatória, não limita a ação do condômino apenas contra terceiros. Disso decorre que um condômino, desde que tenha posse anterior, pode invocar a tutela possessória - e a autotutela - contra outro comunheiro, com o objetivo de limitar sua conduta, permitindo a utilização da coisa comum por toda a comunidade de coproprietários. Cabem as ações possessórias típicas (reintegração, manutenção e interdito proibitório) assim como a nunciação de obra nova e os embargos de terceiro. Cabe a cada condômino, isoladamente, o direito de defender a coisa comum perante afrontas de proprietários de prédios vizinhos às restrições do capítulo do direito de vizinhança, anteriormente estudado. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.318-19. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 05/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

De acordo como aponta a doutrina de Ricardo Fiuza, relator: Segundo a clássica definição de Clóvis Beviláqua, “o condomínio ou compropriedade é a forma anormal da propriedade, em que o sujeito do direito não é um indivíduo, que o exerça com exclusão dos outros; são dois ou mais sujeitos, que exercem o direito simultaneamente” (Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, 9. ed., Rio de Janeiro, Livraria Francisco Alves, 1953, v. 3, p. 172). É direito do condômino usar a coisa, respeitando sua destinação, reivindicá-la de terceiros, defender sua posse ou gravá-la de ônus. Esse direito será exercido observando a indivisão do bem. É defeso a qualquer dos condôminos alterar a destinação do bem comum e dar posse dela a terceiros sem a aquiescência dos demais. O artigo em análise é a conjugação dos arts. 623, 628 e 633 do Código Civil de 1916 (RT, 695/129, 723/387, 674/1 88 e 726/228; JTJSP, 178/39 e 161/103), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário (sobre a matéria v. Carlos Alberto Dabus Maluf, O condomínio tradicional no direito civil, 2. cd. atual., São Paulo, Saraiva, 1989, p. 57 e ss.). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 674-75, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 05/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No entender de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o condomínio é uma situação jurídica na qual dois ou mais proprietários exercem direitos simultâneos sobre o mesmo bem, adquirindo, cada qual, parte ou fração ideal sobre o todo, como ocorre em prédio de apartamentos, escritórios ou outros. Cada condômino utiliza o bem comum sem excluir o direito dos demais, formando-se uma pluralidade de sujeitos. A pluralidade de titulares, ou a comunhão, faz gerar a indivisibilidade do bem, exercendo cada condômino poder sobre a integralidade e não sobre parte determinada daquele. O coproprietário, assim, é dono de uma fração ideal sobre o bem comum, como também das áreas comuns, tais como hall, áreas de lazer, corredores, quadras etc.

Divide-se o condomínio em geral (ordinário, pela vontade das partes, por lei, pelo casamento ou pela sucessão causa mortis) e edilício (forma especial de propriedade imóvel, mesclando a propriedade condominial indivisa com a propriedade individual do titular sobre sua unidade autônoma).

O condomínio ordinário, por sua vez, poderá ser voluntário ou necessário. É voluntário quando for oriundo de uma declaração de vontade entre os coproprietários, que acordam na aquisição de bem comum, presumindo-se como iguais as partes ideais. Observa-se pelo dispositivo, as prerrogativas inerentes ao exercício condominial, por cada comunheiro isoladamente, como a de reivindicação, da defesa da posse contra esbulho e a faculdade de alienação (gratuita ou onerosa) da fração ideal, assim como de poder gravá-la, como se dá com a hipoteca.

É necessário o condomínio (condomínio legal) quando não tem origem num acordo de vontades, mas sim da imposição da lei. Vem tratado no CC 1.327 e ss. do Código, e reporta-se ao direito que tem o titular do imóvel vizinho de ser proprietário da metade dos muros, paredes, cercas e valas construídas pelo outro vizinho.

Direito de usar e fruir significa que o condômino poderá gozar do bem, com algumas limitações em relação ao proprietário individual. Não poderá, assim, alterar a destinação original da coisa comum e também não poderá impedir que os demais condôminos exercitem o mesmo direito de gozo. Poderá cada condômino dispor livremente de sua fração ideal se o bem for divisível, sem a necessidade de consentimento dos demais condôminos. Se o bem for indivisível, terá que se observar o direito de preferencia dos demais condôminos, seja na alienação ou no gravame de ônus real sobre o bem (CC 1.322).

Cada condômino poderá propor individualmente ação reivindicatória ou possessória sem anuência dos demais, a fim de defender o bem em seu todo, afastando prática de ocupação indevida por lei ou mesmo de esbulho ou turbação.

Condomínio pro indiviso é aquele onde diversas pessoas têm a propriedade comum sobre uma coisa fisicamente indivisa e o direito de cada um, pela fração ideal, se estende sobre toda a coisa, sem necessidade de dividir. Assim, a comunhão é de fato e de direito, sendo que os condôminos não têm a posse de determinada parcela da coisa, pois tudo é de todos.

Multipropriedade imobiliária é espécie de condomínio onde diversos proprietários repartem o aproveitamento econômico de certo imóvel, para fins de lazer ou não, em turnos de revezamento, normalmente semanais ou mensais, em período certo do ano. Cada coproprietário tem limitação quanto ao seu exercício, mas possui as demais faculdades jurídicas normais da propriedade, como a disposição e o gravame de ônus real (v. Gustavo Tepedino, Ed. Saraiva, 1993).

Condomínio edilício, ou especial, é o condomínio em edifícios, com origem na divisão dos prédios urbanos em unidades consideradas autônomas e com titulares diversos, também denominado condomínio horizontal, por conta dos planos horizontais de cada andar do prédio.

O parágrafo único do dispositivo em análise especifica que se exige a totalidade dos condôminos, independente dos quinhões, sempre quando um determinado condômino quiser dar posse ou uso de sua fração ideal a terceiros estranhos. A fração ideal é tida juridicamente como um bem indivisível e só poderá ser alienada quando for também alienada a unidade imobiliária autônoma (Bezerra de Melo, Direito das coisas, p, 268, Ed. Atlas, 2015). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 05.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a quem estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condomínios.

No luzir da sabedoria de Francisco Eduardo Loureiro, o caput do artigo reproduz, na sua essência, o art. 624 e parágrafo único, e o art. 639 do Código Civil de 1916. As alterações foram de pouca monta e não alteraram a substância dos preceitos. Na lição de Washington de Barros x Monteiro, é “manifestamente justa a razão da cabeça do artigo. As despesas de conservação aproveitam a todos e, por isso, todos devem suportá-las, proporcionalmente ao valor de seus quinhões. Incrível seria que apenas um ou alguns viessem a sofrer tais gastos locupletando-se ilicitamente os demais” (Curso de direito civil, 37. ed. São Paulo, Saraiva, 2003, v. III, p. 211). Igual critério orienta as despesas com a divisão da coisa, sendo razoável que aquele que recebe quinhão de maior valor arque com as despesas proporcionalmente superiores. A regra é dispositiva, de modo que apenas se aplica no silêncio do título constitutivo do condomínio ou de convenção unânime entre os condôminos. Não se admite, porém, que por voto da maioria se altere o critério legal de rateio, contra a vontade da minoria, salvo se houver causa objetiva para tanto. O quinhão de cada condômino responde pelo inadimplemento da obrigação de ratear as despesas, como crédito preferencial, dotado de privilégio sobre os demais credores, por se tratar de despesas com a manutenção e conservação da própria coisa. Cuida-se de obrigação propter rem, ou seja, devedor é o titular da copropriedade sobre a coisa. O adquirente da parte ideal, assim, passa a ser devedor pelo só fato de ter se tornado condômino.

A parte final do caput reza que cada condômino é obrigado a suportar, na força de seu quinhão, o ônus real a que a coisa estiver sujeita. A regra se aplica somente aos casos em que o ônus recai sobre a totalidade da coisa e não sobre a fração ideal de um ou de alguns condôminos. Tomem-se como exemplos a servidão, o usufruto, o uso e a hipoteca, quando recaem sobre toda a coisa e gravam a fração ideal de cada coproprietário. A regra não se aplica, ao contrário, se o ônus for divisível e recair somente sobre a parte ideal do condômino.

O parágrafo único cria presunção relativa de igualdade de quinhões. É relativa porque se elide por prova em sentido contrário, a cargo de quem sustenta a desigualdade. No caso de imóveis, o próprio registro indica as partes ideais de cada proprietário e, no silêncio, prevalece a presunção de igualdade. As partes ideais são indicadas em frações, ou percentagens. Títulos e registros antigos costumam indicar as partes ideais em valores, o que acarreta, diante de sucessivas transmissões e alterações da moeda, alguma dificuldade para o cálculo. Devem ser retificados, convertendo-se valores em frações. De igual modo, caso o registro não reflita a força dos quinhões contida nos títulos, deve ser retificado, em razão de sua natureza causal. Em relação às coisas móveis, a presunção pode ser elidida por prova da contribuição e do ânimo de cada condômino, para aquisição da coisa comum. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.323-24. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 05/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Em artigo assinado por Rafael Theodor Teodoro, site Jus.com.br, publicado em maio de 2015, intitulado “Obrigações propter rem e a responsabilidade pelas despesas condominiais nos contratos de promessa de compra e venda”, o autor analisa, à luz da natureza mista das obrigações “propter rem” os critérios que a jurisprudência do STJ fixou para definição de responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais na promessa de compra e venda.

Segundo Rafael Theodor Teodoro, no estudo do Direito civil, existe atualmente uma tendência doutrinária favorável das divisões classificatórias tradicionais da dogmática jurídica (Direito Público e Privado, Direito Objetivo e Direito Subjetivo). Apesar dessa corrente de pensamento, a dicotomia que separa os direitos patrimoniais em direitos pessoais e direito reais ainda é válida do ponto de vista didático.

A tradicional classificação doutrinária dos direitos patrimoniais implica o estabelecimento de uma divisão dicotômica que opõe o conceito de direitos pessoais (relação jurídica entre sujeito ativo credor e sujeito passivo devedor) ao de direitos reais (relação jurídica entre sujeito ativo e uma coisa, em face de um sujeito passivo universal). A partir dessa divisão, é possível identificar situações jurídicas híbridas, ocorrentes quando os direitos reais também estimulam o surgimento de vínculos obrigacionais próprios dos direitos pessoais. O exemplo por excelência de hibridismo obrigacional no Direito Civil brasileiro materializa-se na figura das obrigações propter rem. Nesta modalidade, o elo é misto: há um conteúdo prestacional que advém exclusivamente da titularidade de direitos reais sobre a coisa. Com base nesses fundamentos é que a jurisprudência do STJ enfrentou a questão consistente em saber qual o legitimado passivo para responder pelas dívidas condominiais em contrato preliminar de promessa de compra e venda não levado a registro.  

Nesse sentido, o STJ julgou, sob o rito dos recursos repetitivos, o REsp 1.345.331/RS e firmou a seguintes teses no acórdão: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Portanto, de acordo com a jurisprudência do STJ, na hipótese de contrato preliminar de promessa de compra e venda não averbado no registro de imóveis, para efeito de definir o responsável pelas despesas condominiais importa considerar dois critérios fundamentais: (i) a relação jurídica material com o imóvel (representada pela imissão do promissário comprador na posse) e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. São esses os critérios que hão de nortear a definição da responsabilidade pelo adimplemento do conteúdo obrigacional ínsito ao direito real e, por conseguinte, a identificação do sujeito legitimado para figurar no polo passivo da ação de cobrança de quotas condominiais. (Rafael Theodor Teodoro, no site Jus.com.br, publicado em maio de 2015, intitulado “Obrigações propter rem e a responsabilidade pelas despesas condominiais nos contratos de promessa de compra e venda”. Acessado em 05/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na sequência Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, corroborando com todo comentário acima, aponta que deverá o condômino contribuir, no valor proporcional à sua parte, com as despesas de conservação e manutenção do bem em comum. Assim, uma vez existentes tais despesas de um condomínio, cada proprietário deve contribuir para o rateio, sob pena de ocorrência de enriquecimento indevido. Mesmo que o adquirente de uma unidade autônoma não tenha levado o título de transferência ao registro imobiliário, tal fato não o exime de sua obrigação legal em pagar as cotas condominiais respectivas (STJ, REsp 174.737). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 05.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1º. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2º. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

No lecionar de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo constitui inovação no ordenamento. Viu-se, no comentário ao CC 1.276, II, que um dos modos de perda da propriedade é a renúncia, consistente em ato unilateral pelo qual o proprietário declara formal e explicitamente o propósito de despojar-se do direito de propriedade. Se cabe a renúncia à propriedade alodial ou plena, cabe também à parte ideal da propriedade em condomínio. A peculiaridade da renúncia em estudo está na possibilidade de os demais condôminos adquirirem a parte do renunciante, desde que paguem as despesas e dívidas em aberto. Em relação ao renunciante, a abdicação tem o condão de eximi-lo do pagamento das despesas da coisa comum vencidas e vincendas, desde que outro condômino as assuma. Em relação aos demais condôminos, abre-se a possibilidade de aquisição da parte ideal do renunciante, mediante assunção das dívidas e despesas vencidas e futuras. Na lição de Edson Luiz Fachin, “opera-se forma especial de sub-rogação, pois, quando os demais condôminos avocam o passivo, a renúncia lhes dá vantagem, adquirindo eles a quota ideal de quem renunciou, na proporção dos estipêndios que fizerem” (Comentários ao Código Civil. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 183). Arremata o autor que “a proporção dos pagamentos realizados pelos condôminos é a medida da fração ideal por eles adquirida” (op. cit., p. 186). Pode ocorrer, porém, de nenhum dos demais condôminos efetuar o pagamento, como prevê o § 2º. Em tal caso, grave razão torna inviável a persistência do condomínio, que será extinto pela divisão ou alienação da coisa comum, ainda que não vencido o prazo convencional de indivisibilidade (CC 1.220, § 3º). O que ocorre, então, em relação à parte do renunciante e, em especial, quanto à sua responsabilidade pelas despesas, diz Edson Luiz Fachin, é que a renúncia se resolve pelo implemento de condição resolutiva imprópria (op. cit., p. 186). Parece melhor afirmar que a renúncia, como negócio unilateral e não receptício, já está aperfeiçoada. Uma de suas consequências, que é a exoneração da responsabilidade, é que pode se tornar ineficaz diante de credores ou dos demais condôminos, desde que o quinhão do renunciante não baste para cobrir as despesas de conservação e de divisão da coisa comum. Finalmente, a renúncia, ao contrário do abandono, não deflui de comportamento do dono nem admite a forma tácita. O condômino renunciante deve explicitamente abdicar da coisa comum e, se for esta imóvel, instrumentalizar a renúncia por escritura pública, se acima do valor legal, assim como levá-la ao registro imobiliário. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.325-26. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 05/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo o histórico, o dispositivo não foi atingido por nenhuma espécie de modificação, seja pelo Senado Federal, seja pela Câmara dos Deputados, no período final de tramitação do projeto. A redação atual é a mesma do projeto. Doutrinariamente, como afirma Ricardo Fiuza, este artigo é uma inovação em relação ao Código Civil de 1916, que não continha nenhuma disposição no que concerne à possibilidade de o condômino poder eximir do pagamento das despesas renunciando à parte ideal. Assim, o novo Código supriu uma lacuna.  Se os outros partícipes assumirem as dívidas não pagas por um dos condôminos, poderão aproveitar-se da renúncia de que trata este artigo adquirindo a parte ideal do condômino renunciante, na proporção dos pagamentos que fizerem. Não havendo quem queira arcar com a dívida, a coisa comum será dividida. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 675, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 05/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Lembram Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o condômino poder renunciar à sua fração ideal, beneficiando o condomínio como um todo. A renúncia é um direito do condômino, ao abrir mão de se tornar um titular da fração ideal ou da copropriedade do bem. Sua parte passa a acrescer a dos demais, aumentando, igualmente, o valor relativo da despesa de cada um destes em função do acréscimo. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 05.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Como bem lembra Fátima Garcia em artigo publicado em 06/2003, em Jus.com.br., denominado “O condomínio em face do novo Código Civil” – Direito das Coisas – Direito Imobiliário – Condomínios, dando uma panorâmica ela diz sobre o Conceito de Condomínio – Segundo Caio Mário M. S. Pereira, ter-se-á condomínio “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”.

Atualmente, a Convenção Condominial pode ser entendida como a “lei” que regula as relações do condôminos entre si e frete a terceiros. Atualmente, deverá a Convenção Condominial, necessariamente, descrever as áreas comuns regulando o seu uso. Cada condômino poderá usar livremente da coisa conforme seu destino, ou sua utilização prática, desde que não impeça que os demais condôminos possam também exercer seus direitos sobre ela.

Em relação às despesas e dívidas do condomínio, cada consorte é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação (demarcação, reparação, remuneração de vigilante, impostos e taxas) ou de divisão do bem (custas judiciais, honorários advocatícios, operações de agrimensura) e suportar, na mesma razão os ônus a que estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos. A maioria das convenções existentes antes do advento do atual Código Civil tratava do condômino inadimplente e dentre as implicações refletidas, algumas delas já previam a perda do direito de voto por ocasião das deliberações da assembleia, àquele que não estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem previsão da Convenção Condominial, o inadimplente não poderá votar, enquanto se encontrar nesse estado.

Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida (CC 1.316). entende-se que a divisão da coisa para pagamento de despesas e dívidas, apenas se opera no caso de ser destacável e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condôminos deixarem de contribuir, o pátio de estacionamento poderá ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa área de lazer, essa também poderá gerar renda. Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrínsecas que a façam produzir frutos. Entretanto, as dívidas precisam estar bem caracterizadas como dívidas e despesas úteis e necessárias ao condomínio.

Se a dívida for contraída por todos os consortes, sem discriminação da responsabilidade de cada um deles e sem estipulação da solidariedade, cada condômino responderá, individualmente, pelo quantum correspondente à sua quota-parte na coisa comum, e, assim, o débito será cobrado e pago. A dívida contraída por um condômino em proveito de todos e durante o condomínio, obriga pessoalmente o contratante, mas esse poderá regressivamente cobrar dos demais.

Têm os condôminos direito a 1) usar, fruir e dispor de sua unidade; 2) usar as partes comuns sem exclusividade e de acordo com a destinação dada a cada uma delas; 3) votar e participar das assembleias, desde que esteja em dia com o pagamento das cotas condominiais.

Quanto aos deveres têm o condômino: 1) contribuir para as despesas de sua quota-parte; 2) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 3) não alterar a cor e a forma externa (em edifício); 4) dar à sua parte a destinação prevista em Convenção, cuidando para não tirar o sossego, a salubridade e segurança dos demais condôminos e não a utilizar de maneira prejudicial aos bons costumes.

Quanto ao inadimplemento da contribuição, aquele que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios previstos na Convenção e se não previstos ficará sujeito aos juros de 1% ao mês, sem prejuízo da multa de 2% dobre o débito. Como agravantes no inadimplemento, o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, que alterar a cor ou a sua forma externa (em edifício), e mais, que der à sua parte estranha destinação, tirando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos, ou que utilizá-la de maneira prejudicial aos bons costumes, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não superior a 05 (cinco) contribuições mensais e ainda arcará com as perdas e danos apuradas. Caso não haja previsão para aplicação dessa multa, a sua cobrança em assembleia geral e por deliberação, dependerá do voto de 2/3 dos condôminos restantes (entenda-se dos presentes).

Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo deliberação de ¾ dos condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, além disso, as perdas e danos que forem apuradas. E, se o condômino, em razão de sua reiterada conduta antissocial, causar impossibilidade de vida em comum com os demais condôminos, deverá pagar multa equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação assemblear.

Há direito de preferência dos condôminos, em condições iguais, à locação do abrigo para veículos em relação a estranhos, deliberada por um deles. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua fração ideal. Por isso, o condômino não pode alienar, nem gravar, bens em separado. O condômino pode alienar a sua parte acessória a outro condômino. Entretanto, se for permitido em convenção poderá alienar a terceiro, salvo se a assembleia geral dos condôminos se opuser. O condômino que gozar com exclusividade de uma parte comum, deverá arcar com todas as despesas dela decorrentes.

A realização de obras voluptuárias depende do voto de 2/3 dos condôminos. A realização de obras úteis depende do voto da maioria dos condôminos. As obras necessárias independem de autorização dos condôminos e o síndico ou qualquer condômino poderá leva-la a efeito. Aquele que ordenou a sua realização deverá convocar de imediato a assembleia. Havendo urgência que represente alto custo, será necessária a convocação de assembleia pelo síndico ou condômino, para aprovação prévia. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (CC 1.341, § 4º).

A construção de outro andar ou de outro edifício no mesmo terreno, depende da aprovação unanime dos condôminos. As despesas com a conservação do terraço de cobertura, que deve estar previsto na constituição do condomínio são de responsabilidade do proprietário e não podem ser executadas de forma a danificar as unidades inferiores.

Os débitos condominiais acompanham o imóvel e devem ser cobrados do proprietário atual. Assim, quem adquire um imóvel, responde por toda a sua dívida em relação ao condomínio. É, também, obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (CC 1.346). havendo sinistro a indenização será divida entre os condôminos na proporção de sua quota-parte. A administração do condomínio é feita por pessoa eleita – o síndico, pelo prazo de dois anos, podendo ser reconduzido.

São atribuições do sindico: 1) convocar assembleia; 2) representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em qualquer instância e repartição, praticando os atos em defesa dos interesses comuns; 3) comunicar imediatamente à assembleia a existência de existência de qualquer procedimento, seja administrativo ou judicial; 4) cumprir e exigir o cumprimento à convenção, ao regimento interno e às deliberações assembleares; 5) zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços necessários; 6) cuidar do orçamento anual da receita e despesa; 7) cobrar a taxa condominial e as multas devidas; 8) prestar contas à assembleia anualmente, ou sempre que necessário; 9) contratar o seguro da edificação.

Em assembleia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação para substituir o Síndico em seus impedimentos. Pode o Síndico, com autorização assemblear e desde que permitido pela convenção, delegar total ou parcialmente os poderes de representação e de certas funções administrativas. A assembleia em convocação especial, pelo voto da maioria absoluta, poderá destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

A alteração em convenção ou no regimento interno depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. A mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, assim como de novas construções depende da aprovação unanime dos condôminos. As decisões poderão ser tomadas em primeira convocação, por maioria dos votos dos presentes que precisam representar pelo menos a metade das frações ideais, desde que a matéria não dependa de quorum especial.

Em segunda convocação, para decisão de matéria que não exija quorum especial, a assembleia poderá decidir por maioria dos votos dos condôminos presentes. Para que as decisões assembleares tenham validade jurídica, todos os condôminos devem ser convocados. Um conselho fiscal deve ser constituído por três membros, eleitos em assembleia, por um prazo não superior a dois anos e tem por objetivo, apreciar as contas apresentadas pelo síndico. Nos casos de destruição total do prédio e por ameaça de ruína, haverá a extinção do condomínio, por assembleia, em que os condôminos deliberaram por votos que representam a metade mais um das frações ideais. Nessa assembleia, podem os condôminos por deliberação, votar pela reconstrução ou venda. Deliberando-se pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar, poderá alienar a sua quota-parte a outro condômino, mediante avaliação judicial. No caso de alienação, deliberando-se pela venda, o condômino terá preferência em relação a terceiros, devendo o valor obtido pela venda ser repartido entre os condôminos na proporção da fração ideal respectiva.

Havendo a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser repartida entre os condôminos, proporcionalmente à quota-parte de cada um. De todo o exposto, pode-se concluir que o condomínio em geral mereceu destaque no Atual Códice. A despeito disso, algumas situações, por exemplo, relativas à inadimplência dos condôminos, exigirão o pronunciamento do judiciário para que sejam pacificadas. Entretanto, todo os aspectos, brevemente analisados, devem ser enfrentados desde já, pelos profissionais do direito, para que em breve, toda a matéria possa estar pacificada. (Fátima Garcia em artigo publicado em 06/2003, no site Jus.com.br., denominado “O condomínio em face do novo Código Civil” – Direito das Coisas – Direito Imobiliário – Acessado em 05/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).