Direito Civil Comentado – Art.
1.482, 1.483, 1.484
DA HIPOTECA – Disposições Gerais - VARGAS, Paulo S. R.
- Parte Especial – Livro III – Capítulo III – DA HIPOTECA
– Seção I – Disposições Gerais –(Art.
1.473 a 1.488) –
Para a visão clara de Loureiro, o objetivo da remição conferida ao devedor e seus parentes é o de evitar os efeitos nefastos da excussão, sem lesar interesse dos credores. Têm legitimidade o próprio devedor, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Estende-se o rol também, embora não diga de modo expresso a lei, ao terceiro prestador da garantia, com nítido interesse em resgatar a hipoteca, assim como seu cônjuge, ascendente ou descendente (RTFR 119/28). Cabe também o direito de remir ao companheiro, cujo interesse em preservar bem de raiz não discrepa daquele conferido ao cônjuge. É mais amplo que o art. 787 do Código de Processo Civil (Revogado pela Lei nº 11.382, de 2006), porque confere legitimidade também ao próprio devedor.
Note-se que o art. 787 do Código de Processo Civil, que tratava da mesma matéria, foi revogado pela Lei n. 11.382/2006. Admite-se atualmente a remição pelo próprio devedor, nos moldes do art. 651 do CPC/1973, e posteriormente correspondendo ao art. 826 do CPC/2015, e a adjudicação, por preço não inferior à avaliação, pelo cônjuge, pelos descendentes ou ascendentes do executado, nos moldes do art. 685-A, § 2º, do CPC/1973, correspondendo atualmente ao art. 876, § 5º no CPC/2015. Embora controverso o tema, possível defender que persiste ainda, regulada pelo artigo em estudo, a remição da hipoteca, instituto de nítida natureza material, que tem o objetivo não somente extinguir a execução, mas liberar o patrimônio do ônus real.
Nas execuções de créditos quirografários, o regime é o do CPC, de modo que a remição é facultada apenas ao devedor, devendo seus parentes utilizarem-se da adjudicação. Já nas execuções hipotecárias ainda se admite a remição da hipoteca não somente pelo devedor, como também por seus parentes.
Persiste acesa controvérsia na jurisprudência sobre a possibilidade de remissão por acionista, sócio, ou seus parentes, de bem pertencente à pessoa jurídica, ou vice-versa (contra, RJTJESP 129/331; JTA 60/103; a favor, STJ, RT 681/617, 721/302 e 742/229; RSTJ 37/323, 62/250 e 69/386). A tendência é a de estender a remição ao sócio, em vista de seu caráter pietatis e da ausência de prejuízo ao credor.
No caso de vários parentes do executado pretenderem exercer a remição, observar-se-á o critério de preferência estabelecido no art. 789 do Código de Processo Civil (Revogado pela Lei nº 11.382, de 2006). Parece claro que, embora não previsto no art. 789 (Revogado pela Lei nº 11.382, de 2006). O executado é o maior interessado na remição de bem próprio levado à hasta pública e por isso deve ter a primeira preferência.
Questão difícil é a de saber se podem o credor hipotecário, pelo saldo, ou outros credores penhorarem o imóvel remido pelo próprio executado, por seu cônjuge ou companheiro, quando se tratar de bem comum do casal. A jurisprudência vacila, mas o entendimento predominante é no sentido de que a remição equivale à arrematação, de modo que os credores se sub-rogam no produto da alienação, deixando o bem remido livre de ônus e constrições. Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, há um tríplice fundamento a sustentar tal conclusão: “a) se fosse possível ao exequente perseguir o bem hipotecado após a remição, seria esta uma inutilidade; b) se o devedor continuasse a responder com o imóvel pelo remanescente da dívida, a remição que foi criada para favorecer o devedor e sua família acabaria por converter-se em sistema protetor do credor, proporcionando-lhe desde logo um pagamento parcial com a operação remissiva, e recolocaria o bem ao alcance da execução pelo saldo da dívida; c) se fosse possível ao credor prosseguir contra o executado, fácil seria este remir por interposta pessoa (cônjuge, ascendente, descendente) e, então, consagraria a própria lei a burla aos seus princípios, permitindo que se fizesse por via travessa, o que pela direta não lograria o devedor” (Instituições de direito civil, 18. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. IV, p. 399).
Disso decorre que, encerrada a remição pelo devedor ou por terceira pessoa, pode haver crédito remanescente, podendo prosseguir a execução, mas sem incidência de penhora sobre o bem remido.
O prazo preclusivo para o exercício da remição está previsto de modo expresso no preceito: até a assinatura do auto de arrematação ou até que seja publicada a sentença de adjudicação. Os prazos são mais longos do que os previstos no art. 788 do Código de Processo Civil (Revogado pela Lei nº 11.382, de 2006), e devem prevalecer, no caso de execução hipotecária, por se tratar de lei posterior. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.586-87. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 02/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
No dizer de Ricardo Fiuza em sua doutrina, o artigo confere ao executado a possibilidade de renhir o imóvel hipotecado. Para tanto deverá, antes de assinado o auto de arrematação, depositar o valor da avaliação; em havendo licitante, o valor do maior lance oferecido. Esse direito também pode ser exercido pelo cônjuge, ascendente ou descendente do devedor. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 751, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 02/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
O Desembargador Alexandre Freitas Câmara, em 08 de setembro de 2015, em artigo “O novo CPC e a Revogação de alguns dispositivos do Código Civil – parte 2”, continuando a série de textos destinados a examinar as revogações de dispositivos do Código Civil expressamente feitas pelo CPC de 2015, é hora de tratar do art. 456 daquele diploma.
Tal dispositivo estava assim redigido: “[p]ara poder exercitar o direito que da evicção lhe resulta, o adquirente notificará do litígio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e como lhe determinarem as leis do processo”. Há, ainda, ali um parágrafo único segundo o qual “[n]ão atendendo o alienante à denunciação da lide, e sendo manifesta a procedência da evicção, pode o adquirente deixar de oferecer contestação, ou usar de recursos”.
É absolutamente fora de dúvida que o dispositivo tratava de um instituto de direito processual civil, a denunciação da lide. Isto se confirma pela leitura do parágrafo, onde essa modalidade de intervenção de terceiro é expressamente mencionada. E isto, por si só, já é motivo suficiente para se celebrar a revogação. Afinal, não deve estar no Código Civil um dispositivo que trata de matéria processual.
Não é só por isso, porém, que se deve considerar positiva esta revogação. É que o art. 456 do CC dava a entender ser possível uma denunciação da lide per saltum que não faz qualquer sentido no sistema processual brasileiro.
Perceba-se bem este ponto: pelo texto do art. 456 do CC, parece ser possível ao adquirente de um bem, para exercer o direito que resulta da evicção, denunciar a lide ao alienante imediato ou a qualquer dos anteriores. Isto permitiria a ele, então, ajuizar demanda regressiva (pois a denunciação da lide nada mais é do que isto, uma demanda regressiva condicional) em face de alguém com quem não contratou e, por isso, não tem qualquer relação jurídica. Imagine-se a seguinte situação: A aliena um bem para B, que aliena para C, que aliena para D, que aliena para E. Tendo sido proposta em face de E uma demanda de reivindicação do bem por alguém que afirma ser titular de direito sobre o mesmo desde antes de E o ter adquirido, o réu, vendo-se na iminência de sofrer a evicção, poderia denunciar a lide a D ou a qualquer dos que o antecederam na cadeia dominial.
Ocorre que, pelo sistema do CPC de 1973 (e que era corroborado pelo próprio art. 456 do CC), o direito resultante da evicção só poderia ser exercido através de denunciação da lide (daí o art. 70, I, do CPC de 1973 dizer que neste caso a denunciação da lide ter de ser feita “a fim de que [se] possa exercer o direito que da evicção lhe resulta”). Agora imagine-se o problema que haveria se o réu, ao fazer uma denunciação per saltum, “saltasse” longe demais (por exemplo, se E denunciasse a lide a B e depois se verificasse que o direito do autor sobre o bem surgiu quando o bem estava no patrimônio de C). Ora, neste caso evidentemente não se poderia julgar procedente a denunciação da lide formulada em face de B (pois este alienou o bem sem qualquer vício), nem poderia depois E demandar em face de qualquer outro alienante, nem mesmo em face de D, já que o direito resultante da evicção só poderia ser exercido mediante a denunciação da lide (que em face deste não foi formulada).
A denunciação da lide per saltum, porém, era apenas uma possibilidade aparente. A rigor, o art. 456 do CC não a autorizava verdadeiramente. É que o texto daquele dispositivo muito claramente estabelecia que a denunciação seria feita, ao alienante imediato ou a qualquer dos anteriores, “quando e como [determinassem] as leis do processo”, e o CPC de 1973 não permitia a denunciação per saltum mas, tão somente, a denunciação em face do alienante imediato, ficando este autorizado, por sua vez, a formular denunciação sucessiva em face de quem a ele tivesse alienado o bem (art. 73 do CPC de 1973).
Pois o CPC de 2015 eliminou, de vez, qualquer possibilidade de se admitir a denunciação per saltum. Estabelece ele, muito claramente, no art. 125, I, que a denunciação da lide deve ser promovida “ao alienante imediato” e este, por sua vez, pode fazer a denunciação sucessiva contra seu antecessor imediato na cadeia dominial (art. 125, § 2º). E o art. 125, § 1º deixa claro que se a denunciação da lide não for feita, o direito regressivo pode ser exercido por demanda autônoma. Fica claro, assim, que o novo sistema é absolutamente incompatível com o art. 456 do CC.
Há, porém, um ponto a examinar. É que alguns civilistas vinham dando ao art. 456 do CC uma interpretação data venia equivocada. É que se vinha encontrando na doutrina do Direito Civil a afirmação de que o art. 456 do CC teria estabelecido um caso de aplicação da “eficácia externa da função social do contrato”. “Daí extraem os civilistas que haveria, por força do aludido artigo do CC, uma solidariedade entre todos os integrantes da cadeia dominial”. (TARTUCE, Flavio. Direito civil, vol. 3. São Paulo: Gen-Método, 9ª Ed., 2014, pág. 216.) “Este entendimento, porém, era absolutamente inaceitável, e isto por uma razão muito simples: é que se tivesse a lei civil criado, ali, um caso de solidariedade – como entenderam vários civilistas – não haveria qualquer sentido em se prever o cabimento de denunciação da lide (como expressamente consta do texto do parágrafo único do art. 456” (MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Curso de direito civil, vol. III, tomo I. São Paulo: Atlas, 2015, pág. 307.). É que nos casos de solidariedade a modalidade adequada de intervenção forçada de terceiro é o chamamento ao processo (art. 77, III, do CPC de 1973; art. 130, III, do CPC de 2015). Essa interpretação, portanto, era completamente incompatível com o sistema processual.
De toda sorte, agora não há mais o que discutir. Está revogado o art. 456 do Código Civil, e nos casos de evicção a denunciação da lide só poderá ser feita em face do alienante imediato, o qual poderá, por sua vez, formular denunciação sucessiva ao seu antecedente na cadeia dominial.
Também foram revogados pelo CPC de 2015 os arts. 1.482 (“[r]ealizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do auto de arrematação ou até que seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado”) e 1.483 (“[n]o caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel”). Essas revogações, porém, resultam tão somente do fato de que as normas resultantes da interpretação desses dispositivos foram incorporadas ao sistema do CPC de 2015. Assim é que, nos termos do art. 877, § 3º, do novo CPC, “[n]o caso de penhora de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de adjudicação, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido”. Já o § 4º do mesmo art. 877 estatui que “[n]a hipótese de falência ou de insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição previsto no § 3º será deferido à massa ou aos credores em concurso, não podendo o exequente recusar o preço da avaliação do imóvel”. (Alexandre Freitas Câmara, é Professor Emérito da EMERJ (Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro). É Desembargador no TJRJ, em 08 de setembro de 2015, em seu artigo “O novo CPC e a Revogação de alguns dispositivos do Código Civil – parte 2”, publicado no site Justificando.com. Acessado 02/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Art. 1.483. No caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel.
Parágrafo único. Pode o credor hipotecário, para pagamento de seu crédito, requerer a adjudicação do imóvel avaliado em quantia inferior àquele, desde que dê quitação pela sua totalidade.
Na hipótese de Loureiro, caso o devedor hipotecário venha a falir ou tornar-se insolvente, o direito de remição defere-se à massa ou aos credores em concurso. Não mais persiste, em tal caso, o direito de remissão do devedor falido ou insolvente, nem de seus parentes.
Se existirem créditos dotados de privilégio legal (CC 1.422), estes terão preferência na satisfação, restando apenas o saldo ser entregue ao credor hipotecário.
A peculiaridade da remição nas execuções coletivas está no valor, correspondente à avaliação do bem hipotecado, sem necessidade de levá-lo à hasta pública.
O parágrafo único complementa o preceito, conferindo ao credor mecanismo de proteção contra avaliações inexatas. Permite-lhe adjudicar o bem, desde que o valor de avaliação seja inferior ao valor da dívida garantida e dê total quitação. Somente se aplica tal prerrogativa nos casos de falência ou insolvência, lembrando que a adjudicação prejudica o pedido de remição. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.588. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 02/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Diz a doutrina de Ricardo Fiuza que, nos casos de falência ou insolvência, o direito de remir devolve-se à massa, não podendo nem o falido ou seus parentes remir o imóvel nem o credor recusar o preço encontrado pela avaliação do bem. Avaliado este, por preço inferior à dívida, o credor hipotecário poderá impedir a remição pelos demais credores, requerendo a adjudicação pela totalidade do crédito, que importará em quitação plena. • Este artigo equipara-se aos arts. 821 e 822 do Código Civil de 1916. conjugando-os com sensível melhora redacional. Deve, portanto, receber o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 751, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 02/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
O Desembargador Alexandre Freitas Câmara, em 08 de setembro de 2015, em artigo “O novo CPC e a Revogação de alguns dispositivos do Código Civil – parte 2”, continuando a série de textos destinados a examinar as revogações de dispositivos do Código Civil expressamente feitas pelo CPC de 2015, quando alude ao ”foram revogados pelo CPC de 2015 os arts. 1.482 (“[r]ealizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do auto de arrematação ou até que seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Menciona, igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado”) e 1.483 (“[n]o caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel”). Essas revogações, porém, resultam tão somente do fato de que as normas resultantes da interpretação desses dispositivos foram incorporadas ao sistema do CPC de 2015. Assim é que, nos termos do art. 877, § 3º, do novo CPC, “[n]o caso de penhora de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de adjudicação, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido”. (Alexandre Freitas Câmara, é Professor Emérito da EMERJ (Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro). É Desembargador no TJRJ, em 08 de setembro de 2015, em seu artigo “O novo CPC e a Revogação de alguns dispositivos do Código Civil – parte 2”, publicado no site Justificando.com. Acessado 02/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Art. 1.484. É licito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.
Atento ao assunto, como menciona Loureiro, houve a supressão da parte final do antigo preceito (art. 818 do CC/1916), que limitava as remições ao período entre a primeira praça e a assinatura do auto de arrematação. Como vimos, a remição, em suas diversas hipóteses, tem prazos distintos de exercício. Além disso, há menção na redação atual sobre a atualização do valor convencionado.
Permite o preceito a fixação pelas partes do valor do bem hipotecado, no momento da constituição da hipoteca, com fundamento na autonomia privada. O valor acordado dispensa a avaliação e serve de base para arrematação, adjudicação e remição. A liberdade de estipulação, porém, encontra limites nas normas cogentes tanto no Código de Defesa do Consumidor como do Código Civil, que consagram os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato. O valor contratual do bem hipotecado deve corresponder sempre ao seu valor de mercado, evitando a ocorrência de danos ao próprio credor, pela remição, ou especialmente ao devedor, pela arrematação ou adjudicação por valor vil.
Não se aceita a afirmação de Carvalho Santos, para quem podem as partes estipular que o valor pelo qual será o bem levado à hasta pública corresponderá ao valor da dívida (Código Civil brasileiro interpretado, 11. ed. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1972, v. X, p. 369). O descompasso entre o valor do débito e o valor de mercado do bem dado em garantia pode provocar sérios prejuízos ao credor ou ao devedor, incompatíveis com os princípios contratuais cogentes acima referidos.
A convenção atribuindo valor determinado ao bem hipotecado vincula não somente as partes contratantes. Levada a escritura - ou o contrato - ao registro, nasce direito real de garantia, oponível contra todos. A cláusula integra o negócio jurídico - ao lado da especialização - e também ganha realidade. Desde que compatível com o valor de mercado do bem hipotecado, vincula terceiros interessados ou que pretendam remir o imóvel.
Tentou o atual Código Civil contornar a necessidade de avaliação, dispondo que a excussão e a remição se farão por valor atualizado. Não basta, porém, a singela correção monetária do valor convencionado, caso se mostre insuficiente para atingir o valor real de mercado. Na boa lição de Marco Aurélio S. Viana, “devemos entender a expressão valor atualizado, que a regra legal utiliza na disposição do artigo em comento, como a possibilidade de se estabelecer o preço real, no momento da execução” (Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, p. 820).
No dizer de Araken de Assis, a técnica de certame estimula os pretendentes a atingir o maior e melhor preço, se mostrando justo, nesse caso, a apropriação pelo executado da diferença favorável entre o valor da dívida e do imóvel, pois a mais-valia integra seu patrimônio e cabe restituí-la (Manual do processo de execução, 6. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, p. 793).
Em resumo, o artigo em exame tem finalidade de evitar, no caso de inadimplemento, a fase de avaliação do bem penhorado. Recebe, porém, interpretação restritiva, somente alcançando o seu escopo se a avaliação corresponder ao valor de mercado do bem dado em garantia.
Note-se que a nova redação dada ao art. 684 do CPC,/1973 pela Lei n. 11.382/2006, correspondendo hoje ao art. 871 no CPC/2015, não altera o que foi acima dito. Diz o preceito que não se procederá à avaliação, se o exequente aceitar a estimativa feita pelo executado, na hipótese do art. 668, parágrafo único, V, ou seja, quando houver pedido de substituição do bem penhorado, caso em que o devedor atribuirá valor ao bem ofertado. A atribuição é feita pelo próprio devedor no curso da execução, e não no momento da celebração do negócio, ou da constituição da garantia. São hipóteses inconfundíveis e distintas. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.588-89. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 02/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Segundo Guimarães e Mezzalira, as partes contratantes têm a faculdade de prefixar o valor do imóvel hipotecado para fins de arrematação, adjudicação e remição, com o que dispensam a avaliação do bem no caso de eventual execução.
O valor prefixado do bem deve ser atualizado monetariamente. Se, por ocasião da execução, o valor, apesar de atualizado, mostrar-se ínfimo ou excessivo, nada impede que seja realizada uma avaliação atual dos bens, afastando-se a estimativa, em respeito à teoria da imprevisão (Carlos Roberto Gonçalves, Volume V, 2010, p. 627) (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com, comentários ao CC 1.484, acessado em 02.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
O artigo apresentado por Guilherme Cézar
Vieira, no site rotajurica.com.br, intitulado “A possibilidade de nova
avaliação do imóvel hipotecado”, publicado em 21 de fevereiro de 2018,
conforme já comentado pelo autor em artigo anterior, é possível e necessário em
certos casos, a reavaliação de um imóvel penhorado em um processo de
execução pelo disposto no artigo 873 do Código de Processo Civil (Art.
873. É admitida nova avaliação quando: II – se verificar, posteriormente
à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem); tem-se, aqui,
o objetivo de analisar a possibilidade de ser realizada a avaliação do imóvel
hipotecado, nos autos do processo de execução caso seja penhorado. Inobstante
pareça algo óbvio, existem entendimentos equivocados,
notadamente no Poder Judiciário, de que, uma vez definido no contrato de
constituição da hipoteca, o valor do imóvel, este valor deverá
impreterivelmente ser utilizado como parâmetro para a alienação judicial do
referido bem, quer seja pela via da adjudicação ou do leilão judicial.
Portanto, antes de adentrar no tema específico
é necessário apresentar uma breve exposição da hipoteca. Tal instituto é um
direito real de garantia sobre bens imóveis, ou seja, a hipoteca é a garantia sobre coisa (imóvel) alheia que
assegurará o adimplemento da parte que dá o bem em hipoteca, caso este não
pague a dívida garantida.
A primeira parte do art. 1.484 do Código Civil/2002, dispõe que é lícito aos interessados fazer constar do contrato que constitui a hipoteca, o valor do imóvel hipotecado para ser utilizado como parâmetro para sua venda, em eventual processo de execução, caso não seja cumprida a obrigação, valor este que é definido pelas partes. Formalizado a constituição da garantia hipotecária e sobrevindo o seu inadimplemento o credor poderá exercer seu direito de cobrança e penhorar o imóvel hipotecado em um processo de execução para satisfazer seu crédito.
Desta feita, é necessário analisar toda estrutura do artigo 1.484 do CC/02, sendo que na sua parte final é possível verificar que o valor estabelecido ao imóvel será devidamente atualizado, o qual será base para as arrematações, adjudicações e remições, sendo dispensada a avaliação, sendo neste momento o nascituro de toda celeuma.
No artigo anterior, foi demonstrado que, nos termos do art. 873, II do CPC, caso ocorresse a avaliação de um imóvel penhorado em um processo de execução, e quando da realização do leilão decorresse um espaço longo de tempo que ensejasse a oscilação do seu valor de mercado, seria direito do executado e dever do magistrado, realizar nova avaliação do bem penhorado, para que sua venda judicial fosse realizada com base no seu valor real e de mercado, o que será mais benéfico ao executado – art. 805 do CPC. No caso do imóvel hipotecado, parte-se do mesmo princípio, ou seja, se houver sua penhora na execução, para que seja procedida sua venda judicial deve ser adotado como parâmetro seu valor de mercado naquele momento.
Os contratos que envolvem a hipoteca, em sua maioria, possuem um grande prazo para pagamento, geralmente mais de 5 anos. Ademais, o lapso temporal que envolve a assinatura do contrato (no qual as partes estabelecem o valor do imóvel para fins de leilão) e o exercício do credor do seu direito creditício, com o ajuizamento da execução, costuma-se transcorrer um grande prazo, o que pode significar uma flutuação considerável no valor real do imóvel hipotecado, em regra, ocorrendo sua majoração.
Deste modo, como a lei determina a “atualização” do valor do imóvel definido no contrato, o Poder Judiciário (“O art. 818 do Código Civil então em vigor, reproduzida no art. 1.484 do Novo Código, estabelece que, sendo ajustado entre as partes o valor do bem quando da constituição da hipoteca, esse será a base para as arrematações, adjudicações e remissões, dispensada a avaliação.” (TRF-2 – AG: 122831 RJ 2004.02.01.000900-1, Relator: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER, Data de Julgamento: 26/03/2008, SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: DJU –14/04/2008 – p. 135/136), por vezes, aplica apenas a correção monetária do valor estipulado contratualmente, rejeitando o pedido de nova avaliação, o que prejudicava em muito o devedor e o credor, posto que os índices de inflação monetária não refletem adequadamente as oscilações de mercados dos imóveis, ensejando por vezes, a venda do imóvel por valor inferior ao seu valor de mercado. Razão, pela qual, imprescindível se faz uma nova avaliação do imóvel hipotecado, nos autos da execução.), por vezes, aplica apenas a correção monetária do valor estipulado contratualmente, rejeitando o pedido de nova avaliação, o que prejudicava em muito o devedor e o credor, posto que os índices de inflação monetária não refletem adequadamente as oscilações de mercados dos imóveis, ensejando por vezes, a venda do imóvel por valor inferior ao seu valor de mercado. Razão, pela qual, imprescindível se faz uma nova avaliação do imóvel hipotecado, nos autos da execução.
Assim, imperioso trazer os ensinamentos de Araken de Assis, in verbis: “O Reajuste monetário, permitido no art. 1.484 do Código Civil, não resolve a distorção. Impõe-se, conseguintemente, a reavaliação do bem hipotecado.” Neste sentido se manifestou o STJ, realçando a necessidade de o edital conter “dados suficientes para esclarecimentos dos possíveis interessados, o que inclui a avaliação do imóvel praceado.”
Quanto à inadequação da mera atualização monetária do valor definido no contrato ao imóvel hipotecado, para fins de venda judicial, imaginemos a situação em que 10 anos após a constituição da hipoteca, seja utilizado o valor histórico dado ao imóvel situado na Avenida Paulista em São Paulo, meramente atualizado monetariamente pelo INPC, para se realizar o leilão judicial, se, neste mesmo exemplo, o imóvel em análise estiver localizado no interior do Acre, o índice de atualização do valor do imóvel será o mesmo, conquanto seja óbvio que a oscilação do valor de mercado, de cada imóvel, se deu de forma absolutamente diferente. Portanto, em um como noutro caso, o valor real atualizado do imóvel somente será aferível adequadamente através de sua nova avaliação, nos autos do processo de execução.
Neste ponto, é o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça: “A atualização do valor da avaliação deve observar as oscilações de mercado no preço do bem penhorado, sendo inaplicáveis para tanto os índices contratuais ou legais utilizados especificamente na atualização do crédito exequendo” (STJ-3ª T., REsp 864.873, Min. Gomes de Barros, j. 6.3.08, DJU 1.4.08)”.
O autor destaca, por fim, que não
há conflito entre o disposto no CC 1.484 e o art. 805 do CPC, sendo
perfeitamente possível a aplicação de forma harmoniosa das duas regras
jurídicas, atentando-se todavia, as peculiaridades de cada caso (“EMENTA:
AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. CÉDULA RURAL HIPOTECÁRIA. VALOR DO IMÓVEL
AJUSTADO NO TÍTULO. ART. 1.484 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA.
REALIZAÇÃO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E
DESPROVIDO. 1. – Nos termos do art.
1.484, do Código Civil, é lícito aos interessados fazer constar das escrituras
o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente
atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições,
dispensada a avaliação. 2. – A interpretação do art. 1.484, do Código Civil,
deve ser restritiva, podendo o Juiz de Direito determinar a realização de
avaliação do bem objeto da garantia hipotecária, quando houver indícios de que
o valor ajustado no título diverge em muito do valor venal. 3. – Recurso
desprovido.” (TJ-ES –
AI: 00040433720138080030, Relator: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, 10/12/2013,
TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Publicação: 19/12/2013).
Portanto, constatado o transcurso de considerável lapso de
tempo entre a avaliação do imóvel definida pelas partes no contrato, e sua
penhora no processo de execução, e, verificado que a mera atualização monetária
pelos índices definidos no contrato, foi insuficiente a refletir a efetiva
valorização do imóvel, será necessário uma nova avaliação, desta feita, nos
autos do processo de execução, a qual irá considerar inúmeros fatores, como a
oscilação do valor real de mercado e inclusive eventuais novas benfeitorias que
possam ter sido edificadas após a constituição da garantia. (Guilherme Cézar Vieira,
no site rotajurica.com.br, intitulado “A possibilidade de nova avaliação do
imóvel hipotecado”, publicado em 21 de fevereiro de 2018, acessado em 02.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
