Direito Civil Comentado - Art. 1.323, 1.324, 1.325, 1.326 Da Administração do Condomínio – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.323, 1.324, 1.325, 1.326

Da Administração do Condomínio – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.323 a 1.326) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio Voluntário – Subseção II – Da Administração do Condomínio

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Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo aluga-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Elucubrando os artigos acima, Francisco Eduardo Loureiro aponta que o artigo em exame condensa o disposto no art. 635, § 2º, e no art. 636, ambos do Código Civil de 1916, com pequenas alterações quanto ao conteúdo dos preceitos. Viu-se no comentário ao CC 1.320, que qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum, ou seja, a manutenção da indivisão exige o consenso unânime de todos os consortes. Caso concordem com a persistência do condomínio, o passo seguinte é deliberar sobre a sua administração, ou seja, a utilização que será dada à coisa comum, de acordo com a sua natureza. O administrador é eleito pela maioria dos condôminos, observada a regra do CC 1.325, adiante comentado. Não há direito de preferência na escolha de administrador, nem preeminência de qualquer condômino. Pode a escolha recair sobre um dos condôminos ou sobre estranhos, em quem confiam os consortes. Embora um só condômino tenha a maioria absoluta de quinhões, todos os demais devem ao menos ser convocados para a deliberação, inclusive para que impugnem a escolha do administrador.

O administrador eleito pelos condôminos tem poderes e responsabilidades equivalentes aos de um mandatário com mandato geral de administração, salvo restrição ou limitação impostas pela maioria. Deve proceder com diligência e seriedade, respondendo aos demais consortes pelos danos a que der causa, ainda que a maioria o ampare. Suas atribuições são diversas: efetua despesas necessárias e úteis, procede ao seu rateio e as repassa aos comunheiros, para que efetuem o pagamento de suas quotas, distribui os frutos e presta contas. Os poderes conferidos ao administrador são de mera administração, não alterando a essência da coisa comum. Não abrangem, portanto, os atos de disposição, quer de alienação do todo ou parte, quer de oneração por direitos reais sobre coisa alheia (hipoteca, penhor, superfície, usufruto, servidão etc.). Essa limitação, todavia, não se estende aos frutos, que podem ser alienados a terceiros, repassando o administrador aos consortes as respectivas partes do proveito.

O direito de administrar ou de interferir na administração da coisa comum tem natureza potestativa e não está sujeito à prescrição ou decadência. Condômino que sempre se sujeitou à administração alheia da coisa comum pode a qualquer tempo intervir na direção do condomínio, exigindo votação para a indicação de administrador, ou a sua destituição. O que prescrevem são as pretensões indenizatórias decorrentes de maus atos praticados pelo administrador. A parte final do artigo regula a hipótese de a deliberação da maioria ser pela locação da coisa. Em tal caso, o condômino prefere a estranhos na locação, ofertando “tanto por tanto”. Tem a norma razão de ser, pois via de regra o condômino melhor zelará pela coisa comum a ele locada, além de seu quinhão ideal responder por eventual inadimplemento. Constitui, ademais, meio eficaz de evitar a fraude da maioria, locando a coisa por valor inferior ao de mercado, em detrimento de condômino minoritário. E omisso o preceito quanto ao modo de exercício da preferência, razão pela qual se aplica a regra do CC 504. Caso diversos condôminos almejem a preferencia, aplicam-se, por analogia, os critérios de prioridades entre os consortes, previstos no CC 1.322, anteriormente comentado. Não cabe à maioria negar a preferência do minoritário, porque a norma em questão é cogente. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.334-35. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Segundo a, Profª Conceição, Apostila de Direito Civil IV - 6.4 – Administração do condomínio, se os condôminos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolherão também o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio. Esse administrador age com um mandato legal, representando todos os condôminos nos seus interesses. Deliberarão também, se o desejarem, a respeito do regime de administração, remuneração do administrador, prestação de contas etc. Resolvendo aluga-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é (CC 1.323). (Apostila de Direito Civil IV, Profª Maria da Conceição Martins F. Castro, UNITRI, 2017 -  6.4 – Administração do condomínio, no site passeidireto.com/arquivo, Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD)

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a administração do condomínio será decidida por maioria, que escolherá o administrador, podendo ser um estranho ao condomínio. E a maioria será calculada pelo valor dos quinhões de cada um dos comunheiros. Trata-se de expediente bastante comum e até mesmo recomendável, hodiernamente, a administração do condomínio fica afeta a terceiro contratado, geralmente pessoa jurídica, estranha ao próprio condomínio, com qualificações profissionais em matéria de administração, segurança e legislação imobiliária respectivas. O dispositivo também prevê o direito de preferência do condômino em relação a terceiros, quando se deliberar alugar parte da área comum para receber proveitos. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

No entender de Francisco Eduardo Loureiro, apenas o termo “mandatário”, usado no art. 640 do Código Civil de 1916, foi corretamente substituído pelo termo “representante”, em consonância com o instituto da representação, disciplinado agora de modo específico nos CC 115 a 120 do Código Civil de 2002. Regula o preceito a representação por um condômino decorrente de consentimento tácito dos demais, consistente em comportamento concludente de não oposição aos atos de administração. Esse é um dos casos a que a lei empresta efeitos jurídicos ao silêncio, nos termos do CC 111. Note-se que a anuência tácita de que necessita o administrador não é da unanimidade dos condôminos, mas daqueles que somem a maioria dos quinhões. O consorte que se opuser poderá pedir que os demais se reúnam em assembleia, para deliberar de modo expresso a escolha do administrador. A maioria dos quinhões é que extingue, em votação, a representação tácita.

Os poderes do condômino representante são os mesmos que teria como administrador regularmente eleito, ou seja, não pode praticar nenhum ato de disposição, oneração, ou que exija poderes expressos e especiais. Os direitos e deveres são similares aos do administrador, referidos no comentário ao artigo anterior, inclusive o de prestar contas. Provoca a representação relevantes efeitos em relação a terceiros. Reputam-se válidos e vinculam todos os condôminos os atos de mera administração praticados pelo condômino representante, como a locação, o comodato e as despesas contraídas para a manutenção e conservação da coisa comum. Prestigia a lei a confiança que a conduta concludente de um dos comunheiros, com o beneplácito dos demais, provoca a terceiros que com ele negociam. É necessária, porém, a existência de aparência da representação, aferível caso a caso, não podendo o terceiro descurar-se dos deveres de diligência e de cuidado presentes em todo negócio jurídico. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.336. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Ricardo Dip, Condomínio – administração e representação – Matrícula – unificação, no site cartório.org, 2015/01/23, leciona que, em relação ao cotejo do item 77.2, a respeito do CC 1.324 “para a unificação de diversas transcrições e matrículas, não deve ser aceito requerimento formulado por apenas 1 (um) dos vários titulares de partes ideais”, seria importante que alguém pudesse trazer futuramente alguma luz sobre esse assunto, uma vez não ter visto tema tratado no âmbito registral, embora comentado que isso tenha sido matéria levantada em uma execução de sentença de natureza ambiental. O caso concreto dizia respeito a dois condôminos de um dado imóvel. Um deles foi citado para ação ambiental e acertou com o Ministério Público que demoliria a casa e reconstruiria a vegetação local. O Ministério Público concedeu um prazo, que foi homologado pelo juiz. Decorrido o prazo sem que houvesse o cumprimento do acordo, o Ministério Público pediu a execução, com cobrança de multa etc. e, nessa altura, o segundo condômino opôs embargos de terceiro, alegando que não poderia responder pela multa, porque não havia participado do acordo e nem tinha sido citado para a ação. O juiz entendeu que os interesses ambientais prevaleciam sobre qualquer interesse e rejeitos os embargos de terceiros. Houve recurso e uma Câmara Extraordinária do Tribunal deu-lhe provimento, entendendo que alguém não citado no processo não pode ser executado quanto a mandamento que não lhe dizia respeito. A surpresa, no entanto, foi que o Ministério Público, que não havia prequestionado o dispositivo o dispositivo do CC 1.324, sustentou, em embargos aclaratórios, que o o condômino que administra sem oposição dos demais comunheiros representa-os e fala em nome deles. Rejeitaram-se esses embargos de declaração, argumentando-se que se tratava de problema de regra processual e constitucional que envolvia o direito do contraditório.

Como Dip comenta ter-se aventado em sessão anterior pela possibilidade de iniciar-se uma discussão em torno desse preceito em vista do que consta na Lei de Registros Públicos, uma vez que, quase sempre, quando a Lei 6.015/73 está copiada nas Normas de Serviço, há referência da lei em nota de rodapé, e aqui não havia, assim, a questão era a de saber se deveria ser aplicado ou não o Código Civil nessa matéria, uma vez ser ( tradição paulista, lembrou-se de uma época em que se deu um problema semelhante, referente a condomínio edilício, em que estava sendo feita alteração de especificação sem anuência de todos os condôminos, na certeza, em sua visão, de que a solução adotada pelas Normas, serem mais adequadas ao sistema do registro, embora necessário saber ser legal, aja vista as Normas da Corregedoria não poderem derrogar o Código Civil. (SJ – o referido dispositivo do Código Civil não pode abalar a ideia do direito de propriedade e todos os seus poderes próprios e inerentes. O dispositivo tinha correspondente no Código civil de 1916, art. 640, e embora não esteja se dispondo nada, como alega Dip, George Takeda contrapõe poder ser causa de um prejuízo muito sério, v.g., se houver dois imóveis, um com cinco mil metros quadrados e outro com seis mil metros quadrados, unificando-os, tem-se um imóvel com onze mil metros quadrados. No momento do desdobro, uma parte irá para a prefeitura e isso criará prejuízo ao proprietário).

Ricardo Dip afirma ser esta possibilidade um risco potencial, e que realmente, deveria ser examinado. Enfim, o tema precisa ser aprofundado. A intenção do levantamento da matéria foi a de chamar atenção para o problema, por isso é uma criação das Normas. Tem-se que ter a consciência de que há uma determinação partida de Norma correcional, de caráter meramente administrativo e possivelmente conflitante com o Código Civil. Há necessidade de encontrar elementos suficientes para justificar a razão pela qual o dispositivo do CC 1.324 do Código Civil não se aplica à unificação. A necessidade é de analisar uma possível compatibilidade entre a prática administrativa e a norma do Código Civil, de modo que se possa saber de que forma enfrentar essa questão quando o problema surgir. Ou Seja, o caso é de utilizar o raciocínio da divisão; se para dividir é necessária assinatura de todos, também o seria para unificar. (SJ – O CC 1.324 tem que ser coordenado com os artigos referentes aos poderes de representação, em especial o art. 119, que diz: “É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou”.

Ricardo Dip crê na necessidade de argumentos doutrinários a respeito dessa norma. Em todas as unificações, esse problema pode dar-se, independentemente de saber se é apenas um proprietário ou todos eles que requerem. O problema é saber se aquele que pede tem legitimidade para fazê-lo sozinho. Propendo a achar que trazem a solução certa, mas não se pode deixar de considerar o CC 1.324, i.é, por que não encontrar um argumento decisivo. Ainda nesse caso mencionado, a impressão é de que o STJ proverá eventual recurso, talvez por prevalência do interesse ambiental. O argumento usado é esse, de que, na espécie, já se passava da mera administração... (Ricardo Dip, Condomínio – administração e representação – Matrícula – unificação, no site cartório.org, 2015/01/23, acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em sua doutrina, Ricardo Fiuza define pobremente o artigo 1.324 com o argumento de ser uma das poucas hipóteses de mandato tácito, que pode simplesmente ficar definido como os atos realizados pelo mandatário, em nome do mandante, sem a prévia autorização dele, mas com sua aprovação, equivalendo ao gestor de negócios (RT, 586/153 e 577/175). Equipara-se o artigo ao de n. 640 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dispensado o mesmo tratamento doutrinário . (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 678, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 10/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Definindo a redação do artigo, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, inspirado na teoria da aparência, o dispositivo presume ser o administrador aquele que, por iniciativa própria e sem oposição dos demais condôminos, assume a gestão do condomínio. A hipótese é aquela em que os condôminos não elegeram nem contrataram administrador profissional, incumbindo-se um dos condôminos, de forma natural e voluntária, a administrar o condomínio como tivesse um mandato tacitamente outorgado. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

 

§ 1º. As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

 

§ 2º. Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

 

§ 3º. Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Em artigo de Roberto Wagner Marquesi e Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos do Amaral, intitulado “Uma Visão Panorâmica Do Condomínio Geral No Código Civil”, questão  tormentosa  repousa  nas  deliberações,  pois,  se  o  CC 1.325,  §  1º., exige maioria  absoluta,  nem  sempre  se  atinge  esse  quorum,  ou  então  ocorre  de  as votações resultarem em empate. Numa e noutra hipótese, qualquer dos condôminos poderá provocar a intervenção  jurisdicional,  mediante  procedimento  especial  de  jurisdição  voluntária,  forte  no art. 1.112, IV, do CPC/1973, (hoje correspondendo ao art. 725 no CPC/2015 Grifo VD). Ouvidos os demais condôminos, proverá o juiz a solução que entender mais  razoável,  não  sendo  obrigado,  nesse  caso,  a  adotar  parâmetro  de  legalidade  estrita  (art. 1.109 do mesmo diploma, correspondendo no atual CPC/2015, ao art. 723, Grifo VD). O  Código  atual  incluiu  a  questão  da  distribuição  dos  frutos  na  subseção  referente à administração (CC 1.326). Dos frutos já se falou em item anterior, aduzindo que sua partilha se dará na proporção dos quinhões. Acrescente-se, contudo, que tal critério é apenas supletivo da vontade, podendo os condôminos, ou ainda o doador ou testador, dispor em contrário. (Roberto Wagner Marquesi e Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos do Amaral, intitulado “Uma Visão Panorâmica Do Condomínio Geral No Código Civil”, Revista do Direito Privado da UEL –Volume 3 –Número 1 www.uel.br/revistas/direitoprivado. Acessado em 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Degustando o artigo em comento Francisco Eduardo Loureiro, a norma anterior recebeu aperfeiçoamento em sua redação, eliminando obscuridades então existentes. Foi, ainda, acrescentado o § 3º, que disciplina a mensuração do quinhão em caso de dúvida. A regra do caput do artigo diz que a maioria será calculada não per capita, mas pelo valor dos quinhões. Isso significa que se despreza o número de condôminos, levando-se em conta o volume ou o valor da quota, vale dizer, a maioria dos interesses. Disso decorre que um único condômino pode deter isoladamente a maioria absoluta dos quinhões, e, portanto, concentrar o poder de deliberação. É bom esclarecer o exato significado da expressão “valor do quinhão”: “o que importa é a fração ideal cabível a cada um e não o valor em pecúnia atribuível a essa fração” (Fachin, Edson Luiz. Comentários ao Código Civil, coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 213). O § 1º diz que o que deliberação da maioria absoluta (metade mais um dos quinhões) delibera vincula a minoria. Tais deliberações, é bom dizer, cingem-se aos atos de administração e gozo da coisa comum. Resta ao condômino minoritário vencido requerer a extinção do condomínio. Não basta a maioria, portanto, quando se trata de disposição ou oneração da coisa, ou mesmo de contrariar a sua destinação natural, ou isentar um consorte do pagamento da sua quota de despesas, ou mesmo fixar as partes cabentes a cada condômino. Exige-se aí a unanimidade. O § 2º reza que, na impossibilidade de deliberar por maioria absoluta de quinhões, qualquer condômino pode superar o impasse requerendo manifestação judicial. Ouvidos os demais consortes, o juiz deliberará no sentido do maior proveito a todos os consortes e preservação da coisa comum, atento, também, à função social da propriedade. Finalmente, o § 3º, novidade introduzida pelo Código Civil de 2002, dispõe que se houver dúvida quanto ao valor, ou o montante do quinhão, haverá avaliação judicial. Somente no caso de dúvida insuperável, não dirimida pelo título ou por outros meios de prova, é que se recorre à avaliação do quinhão. O termo “avaliação” gera perplexidade. Não se trata de avaliar a porção certa da coisa ocupada pelo condômino, no caso de condomínio pro diviso, mas sim de aferir, em caso de dúvida, qual a contribuição dada por consorte para a aquisição da coisa comum. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.337. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

No entendimento de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a maioria será calculada pelo valor dos quinhões de cada um dos comunheiros. As deliberações serão tomadas por maioria absoluta, que é a metade mais um de todos os condôminos. Assim, se o critério da maioria é o valor dos quinhões, considerando um condomínio de dez titulares, caso dois deles detenham, conjuntamente, mais de 50% do valor dos quinhões, a vontade destes prevalecerá, efetivamente, nas deliberações a serem tomadas.

Exige-se a decisão da totalidade dos condôminos, independentemente dos quinhões, sempre quando um condômino quiser dar posse ou uso de sua fração ideal a terceiros estranhos (parágrafo único do CC 1.314). o critério da maioria absoluta para as deliberações do condomínio é supletivo, ou seja, o condomínio poderá estabelecer expressamente, em convenção, quorum especial diferenciado, podendo, também, não considerar o critério do valor dos quinhões. Não havendo clausula expressa, prevalecerá a vontade legal. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Encerrando a sessão, como esclarece Francisco Eduardo Loureiro em rápida pincelada, cuida-se de regra dispositiva, ou supletiva, de teor claro. Na falta de disposição negocial entre os condôminos, ou estipulação do doador ou testador da coisa comum, o rateio dos frutos gerados pela coisa comum, civis, naturais ou industriais, é proporcional à força dos quinhões. Vale notar que a lei fala em estipulação entre condôminos. Logo, não basta a deliberação da maioria para inverter a regra do rateio proporcional dos frutos. O alijamento ou o favorecimento do direito dos consortes aos frutos exige o consenso unânime dos condôminos, em exercício da autonomia privada. O rateio desigual dos frutos não impede que o condômino venha, a qualquer tempo, exigir a correção da distorção. O que prescreve é a pretensão à percepção dos frutos vencidos. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.338. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Lecionando Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a partilha dos frutos da coisa comum na proporção dos quinhões admite estipulação em contrário ou disposição de última vontade. Somente quando não houver tal convenção é que a regra da igualdade, com base no cálculo dos quinhões, deverá ser observada. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.320, 1.321, 1.322 Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.320, 1.321, 1.322

Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.314 a 1.322) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio Voluntário – Subseção I – Dos direitos e Deveres dos Condôminos

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Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

 

§ 1º. Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

 

§ 2º. Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

 

§ 3º. A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

 

Na visão de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo cm exame condensa os arts. 629 e 630 do Código Civil de 1916. O art. 630 deu origem ao § 2º do artigo em comento. As inovações foram apenas de redação, preservando-se a essência dos preceitos. A grande novidade está no § 3º do atual CC 1.320, que prevê a possibilidade de se afastar o prazo convencional de indivisibilidade da coisa comum, desde que haja grave razão para tanto. Diziam os romanos que a comunhão é a mãe da discórdia. Não resta dúvida de que constitui fonte permanente de conflitos e tensão, daí ser considerada forma anormal de propriedade, de caráter transitório. Consequência disso é a regra enunciada na cabeça do artigo em estudo, seguindo antigo aforismo romano: ninguém pode ser compelido a permanecer em condomínio contra a sua vontade. Enunciando a regra de modo inverso, a persistência do condomínio exige o assentimento unânime de todos os condôminos. A tendência dos tribunais é facilitar a extinção do condomínio. A jurisprudência afirma que mesmo quando o condomínio ocorre entre particular e o Poder Público cabe sua extinção, independentemente de autorização legislativa. Também quando a parte ideal se encontra gravada por cláusula de inalienabilidade se admite a extinção, hipótese em que a restrição se sub-rogará sobre o quinhão atribuído ao condômino, ou sobre o respectivo preço, se houver alienação judicial. De igual modo, quando parte ideal é gravada por usufruto, a extinção é possível, e apenas acarretará a sub-rogação do gravame da parte ideal de coisa maior, para parte certa de coisa menor. De outro lado, porém, nega o Superior Tribunal de Justiça a possibilidade de extinção do condomínio, se a coisa comum é gravada por direito real de habitação decorrente da lei, em favor do viúvo. Tal limitação criada pela jurisprudência, todavia, não se justifica, pois para garantia do viúvo basta que se preserve o direito real sobre a coisa, que continuará a onerar cada um dos quinhões, no caso de divisão, ou o próprio imóvel se houver alienação judicial da coisa comum indivisível. Todo condômino está obrigado a se sujeitar à divisão, arcando com as despesas proporcionais ao seu quinhão. Pode a divisão, ou a alienação judicial da coisa comum, ser requerida por qualquer condômino, ainda que minoritário, não se aplicando, portanto, a regra que rege a administração da coisa comum, por deliberação da maioria. Ressalva a lei que a faculdade (ou melhor, o direito potestativo) pode ser exercida a qualquer tempo, de modo que não está sujeita à prescrição ou decadência, nem está sujeita à renúncia por tempo indeterminado, por se tratar de norma de ordem pública. É claro, porém, que se a coisa é adquirida por usucapião (prescrição aquisitiva), por terceiro ou por um dos condôminos em detrimento dos demais (matéria tratada no comentário ao CC 1.238), termina a copropriedade e a prerrogativa de pleitear a divisão.

 

A extinção do condomínio opera-se de modo diverso, de acordo com a natureza da coisa comum. Se a coisa comum é divisível (ver CC 87), extingue-se pela divisão amigável ou judicial. A divisão amigável ocorre por negócio jurídico, sob a forma de escritura pública, se a coisa é um imóvel acima do valor legal, exigindo a anuência de todos os condôminos. Caso não haja consenso, ou sendo um dos condôminos incapaz, a divisão é judicial, na forma dos arts. 967 a 981 do Código de Processo Civil/1973, Seção III, Da Divisão, (correspondendo no CPC/2015, do art. 588 até 598, (Grifo VD). Os quinhões terão valor proporcional à parte ideal de cada condômino e a sentença é declaratória, convertendo parte ideal sobre o todo em propriedade plena sobre parte certa. A alteração patrimonial é somente qualitativa e não quantitativa, razão pela qual não incide imposto de transmissão. Se a coisa é indivisível, a solução é outra. Há necessidade de levar a coisa comum à hasta pública e, abatidas as despesas, ratear o valor apurado na venda judicial proporcionalmente aos quinhões dos condôminos, observando a regra do CC 1.322, adiante comentado e seguindo o procedimento dos arts. 1.113 e seguintes do Código de Processo Civil/1973, Capítulo II – Das Alienações Judiciais, (correspondendo à Seção III – Da Alienação Judicial, art. 730, no CPC/2015 (Grifo VD). A regra de que ninguém pode ser compelido a permanecer como condômino comporta exceção e atenuação. A exceção está no condomínio necessário (CC 1.327 e 1.328, adiante comentados), que não comporta extinção, por sua própria natureza.

 

A atenuação está nos §§ 1º e 2º deste artigo, que preveem a possibilidade de a indivisibilidade da coisa comum ser acordada pelos coproprietários, ou instituída pelo doador ou testador, pelo prazo máximo de cinco anos. O prazo é cogente, de modo que se considera não escrita cláusula que estipule prazo superior, ou indeterminado, reduzindo-se automaticamente ao termo admitido pela lei. Lembre-se de que a convenção que acorda a indivisibilidade exige o consentimento unânime de todos os condôminos e não simples maioria. Nada impede que o condômino, durante o prazo acordado, aliene a sua parte ideal a terceiro, que, porém, fica submetido ao pacto de indivisibilidade. Admite a lei prorrogação ulterior do pacto, sem limitação de vezes, embora sujeita, também, ao termo quinquenal. Note-se, porém, que a prorrogação é ulterior, ou seja, exige novo consenso dos condôminos ao final do primeiro termo e não pode ser acordada antecipadamente, porque consistiria fraude à lei.

 

No que se refere à cláusula de indivisibilidade imposta em testamento ou doação, persiste o prazo máximo de cinco anos. Não há necessidade de motivação da cláusula, que, porém, não pode atingir a legítima do herdeiro necessário, por força do que dispõe o CC 1.848 do Código Civil, que menciona apenas as cláusulas restritivas de inalienabilidade, incomunicabilidade e indisponibilidade e não de indivisibilidade. O termo inicial do prazo é a morte, no caso de testamento, ou o registro do contrato de doação. Não cabe prorrogação do prazo, até porque o instituidor da cláusula não mais é condômino. Nada impede, porém, que os condôminos, ao final do termo inicial, convencionem novo período máximo de cinco anos de indivisibilidade.

 

Finalmente, o § 3º do CC 1.320, em exame, prevê a possibilidade de o juiz determinar a divisão da coisa comum, antes do prazo de indivisibilidade convencionado pelos coproprietários ou instituído pelo doador ou testador, se graves razões assim aconselharem. O pedido pode ser formulado por qualquer interessado, incluído aí o condômino insatisfeito com a comunhão, ou mesmo o seu credor. O afastamento da indivisibilidade convencional somente pode ser feito por decisão judicial, desde que apresentem as partes “graves razões”. O termo é aberto, conferindo ao juiz o poder de aferir, caso a caso, o desacordo entre os condôminos. Tomem-se como exemplos a severa desinteligência entre os condôminos, ou o desacordo quanto à destinação ou administração da coisa, ou, ainda, a renúncia de um dos coproprietários, sem que os demais se animem a assumir sua quota-parte, pagando as despesas em aberto, ou, finalmente, urgente necessidade de um condômino dar à coisa destinação diversa da acordada. Podem ser invocadas também a ofensa à boa-fé objetiva quando do ajuste da cláusula, ou que esta atenta à função social da propriedade. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.329-30. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 09/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 Enquanto em sua Doutrina, Ricardo Fiuza comenta que a coisa comum, se divisível, pode ser dividida, a qualquer tempo, a requerimento de um dos condôminos, por ação própria (art. 946, II, do CPC/1973, correspondendo atualmente ao art. 969, com redação semelhante no CPC/2015 (Grifo VD); as despesas serão rateadas entre os condôminos na proporção de seus quinhões. A indivisão só pode ser estabelecida pelo prazo máximo de cinco anos, podendo, contudo, ser prorrogada. Se a indivisão é estabelecida pelo doador ou testador, seu prazo será de apenas cinco anos, improrrogável, portanto. Quanto ao § 3º , o Código Civil de 2002 inova ao permitir que a ação de divisão de condomínio pode ser intentada antes do prazo por qualquer pessoa interessada, desde que existam graves motivos. O artigo corresponde à conjugação dos arts. 629 e 630 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dispensado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 677, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 09/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No diapasão de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, cada coproprietário poderá exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, procedendo-se de forma voluntária ou judicial (ação divisória), sendo que as despesas com a divisão serão partilhadas por igual, entre todos. Trata-se de ação de natureza real que incide sobre bem divisível. Caso se trate de bem  indivisível  - ou de divisão impossível, seja em razão de sua própria natureza, como um animal de criação, ou por força de lei, como no casamento pelo regime da comunhão universal de bens – seja ele urbano ou rural, e não houver acordo voluntário para sua normal alienação, proceder-se-á à sua alienação judicial para a extinção do respectivo condomínio (RT 658/93). No condomínio voluntário, poderá constar da convenção que o período da indivisão perdure por cinco anos, podendo ser prorrogado por igual prazo. Se o condomínio for criado por doação ou testamento, o prazo máximo de duração será o quinquenal. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 09.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

 

Sob o enfoque de Francisco Eduardo Loureiro, dizia o diploma revogado que as regras da partilha da herança se aplicavam à divisão, “nos casos omissos”. Embora eliminada a expressão, é evidente que somente as regras da partilha compatíveis com a divisão a ela se aplicam e desde que não afrontem critérios específicos previstos no capítulo da ação divisória do Código de Processo Civil. Em termos diversos, é subsidiária a incidência das regras da partilha à divisão. Algumas regras relativas à partilha não incidem sobre a divisão. Não se exige, por exemplo, homologação judicial da divisão amigável acordada por negócio jurídico entre condôminos maiores e capazes, como menciona o CC 2.015, no tocante à partilha entre herdeiros. De igual modo, a regra do CC 2.013 não se aplica em toda sua plenitude, uma vez que o condômino não pode requerer a divisão a qualquer tempo, se houver cláusula convencional ou instituição de indivisibilidade por testador ou doador. De outro lado, é relevante a regra do CC 2.014, que permite ao testador - e doador - indicar os bens que devem compor o quinhão de cada herdeiro, o que se aplica também à divisão. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.332. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 09/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Sem contestação para Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o artigo estabelece a aplicação subsidiária das regras de partilha de herança aos casos de divisão do condomínio. De fato, todas aquelas disposições legais previstas no Capítulo referente à partilha dos bens por sucessão causa mortis são aqui também aplicadas, particularmente a regra que versa sobre a partilha extraconjugal amigável – quando todos os herdeiros são maiores e capazes – aqui encontra eco, à luz do CC 2015 da legislação civil. Neste caso, dispensa-se a intervenção judicial, sendo a escritura pública, após lavrada em cartório com a assinatura de todos, levada ao registro imobiliário competente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 09.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

O Conceito de Contrato na Contemporaneidade, artigo de Flávio Tartuce em 07/01/2015, publicado no site genjuridico.com.br, rebate o Código civil Brasileiro de 2002, que, a exemplo do seu antecessor, não tomou o cuidado de conceituar o contrato. Em um primeiro momento, pode-se pensar que agiu bem o novel legislador, pois não cabe a ele, e sim à doutrina, a tarefa do conceituar as categorias jurídicas. Todavia, cumpre assinalar que a atual codificação brasileira está baseada, entre outros, no princípio da operabilidade, que tem um dos seus sentidos expressos na simplicidade ou facilitação dos institutos civis. Consigne-se que o Código brasileiro conceitua algumas figuras contratuais típicas, mas não chegou a conceituar o contrato, relegando, mais uma vez, a tarefa à doutrina.

 

Em uma visão clássica, tem-se notado a prevalência do conceito do instituto que pode ser extraído do art. 1.321 do Código Civil Italiano, ou seja, de que o contrato é o acordo de duas ou mais partes para constituir, regular ou extinguir entre elas uma relação jurídica de caráter patrimonial. Muitos autores brasileiros seguem essa conceituação, caso de Orlando gomes e Álvaro Villaça Azevedo.

 

Da construção nota-se que o contrato, de início, é espécie do gênero negócio jurídico. Sendo assim, há uma composição de interesses das partes – pelo menos duas – com conteúdo lícito e finalidade específica. Para a compreensão do contrato é fundamental o estudo estrutural do negócio jurídico, mormente os planos da existência, da validade e da eficácia. Serve como norte o CC 104 do Códice brasileiro, que aponta os requisitos de validade do negócio jurídico: a) agente capaz; b) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; c) forma prescrita ou não em defesa em lei.

 

Cumpre anotar que tal feição clássica do contrato limita o seu conteúdo às questões patrimoniais ou econômicas. Trata-se da ideia de patrimonialidade, tão cara aos italianos. Sendo assim, o contrato não pode ter uma feição existencial ou extrapatrimonial. A título de exemplo, pela visão clássica o contrato não pode ter como conteúdo os direitos da personalidade, mesmo que indiretamente. Na doutrina mais recente, há interessantes tentativas de ampliação ou remodelagem do conceito de contrato, o que sem dúvida alarga a margem de incidência de conceito, ou seja, a abrangência do mundo contratual. Nesse contexto, no Brasil, surge a construção denominada como pós-moderna de Paulo Nalin, da Universidade Federal do Paraná. Para o jurista, o contrato constitui “a relação jurídica subjetiva, nucleada na solidariedade constitucional, destinada à produção de efeitos jurídicos existenciais e patrimoniais, não só entre os titulares subjetivos da relação, como também perante terceiros”. Olhando para o futuro, e por que não para o presente, é de se concordar com essa visualização. De início, porque o contrato está amparado em valores constitucionais. Não há dúvidas de que questões que envolvem direitos fundamentais, mormente aqueles com repercussões sociais, repercutem na autonomia privada, caso do direito à saúde e à moradia. No Brasil podem ser encontrados vários julgados que colocam em sopesamento a questão da saúde e a manutenção econômica, prevalecendo muitas vezes a primeira. Da recente jurisprudência do Estado de São Paulo, pode ser transcrita a seguinte ementa, tutelando amplamente a vida e a saúde: “Plano de Saúde. Paciente em tratamento de câncer. Cobertura para realização de sessões de radioterapia convencional. Recusa de cobertura para nova espécie de radioterapia prescrita à autora, com a técnica IMRT, porque não incluída ainda no rol de procedimentos divulgados pela ANS. Inadmissibilidade. Não se tratando de procedimento experimental, deve-se considerar abrangido pela proteção do contrato em vigor. Recurso desprovido” (Tribunal de Justiça de são Paulo, Agravo de Instrumento n. 590.949.4/4, Acórdão n. 3309012. São Bernardo do Campo, Segunda Câmara de Direito Privado, relator Desembargador Morato de Andrade, julgado em 21/10/2008, DJESP 14/11/2008).

 

Como segundo ponto de defesa do conceito de Paulo Nalin, é ele instigante e prático porque conclui que o contrato envolve situações existenciais das partes contratantes. A doutrina tem relacionado a proteção individual da dignidade humana e dos interesses difusos e coletivos com o princípio da função social do contrato. Nesse sentido na I Jornada de Direito Civil, evento promovido em 2002 pelo Conselho da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça, foi aprovado o enunciado doutrinário n. 23, prevendo que “a função social do contrato, prevista no CC 421, não elimina o princípio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana” Nessa linha de dedução, em atualização à obra de Orlando Gomes, Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de Crescenzo Marino fazem a mesma correlação, afirmando que “Entendemos que há pelo menos três casos nos quais a violação ao princípio da função social deve levar à ineficácia superveniente do contrato. Juntamente com a ofensa a interesses coletivos (meio ambiente, concorrência etc.), deve-se arrolar a lesão à dignidade da pessoa humana e a impossibilidade de obtenção do fim último visado pelo contrato”.

 

Terceiro e por fim, a construção de Paulo Nalin é interessante, pois traz a dedução de que o contrato pode gerar efeitos perante terceiros. Algumas dessas externalidades constam da própria legislação, como é o caso da estipulação em favor de terceiro – comum no seguro de vida -, e da promessa de fato de terceiro – v.g. a hipótese de um promotor de eventos que é contratado para agenciar uma apresentação de um cantor famoso, que não comparece. Mas, além disso, reconhece-se a eficácia externa da função social dos contratos, a tutela externa do crédito, com efeitos contratuais atingindo terceiros. Também na I Jornada de Direito Civil, foi aprovado o Enunciado doutrinário n. 21, com a seguinte redação: “A função social do contrato, prevista no CC 421, constitui cláusula geral, a impor a revisão do princípio da relatividade dos efeitos do contrato em relação a terceiros, implicando a tutela externa do crédito”. Mais do que isso, imagina-se que condutas alheias podem repercutir no contrato. Anote-se o CC 608, que responsabiliza – como terceiro cúmplice – o aliciador que seduz contratualmente o prestador de serviços, tirando-o para si.

 

Essa visão ampliada do contrato é uma marca e autonomia privada, princípio que superou a ideia liberal de autonomia da vontade. Parcela considerável da doutrina atual, nacional e estrangeira, propõe a substituição do antigo princípio da autonomia da vontade pelo princípio da autonomia privada. A existência desta substituição é indeclinável, pois, como afirma Fernando Noronha, “foi precisamente em consequência da revisão a que foram submetidos o liberalismo econômico e, sobretudo, as concepções voluntaristas do negócio jurídico, que se passou a falar em autonomia privada, de preferência a mais antiga autonomia da vontade. E, realmente, se a antiga autonomia da vontade, como o conteúdo que lhe era atribuído, era passível de críticas, já a autonomia privada é noção não só com sólidos fundamentos, como extremamente importante”.

 

Dentro das concepções de personalização do direito privado e de valorização da pessoa como centro do direito privado, o conceito de autonomia privada é de fato o mais adequado, pois a autonomia não é da vontade, mas da pessoa. Em reforço, não há dúvida de que a vontade – de per si – perdeu o destaque que exercia no passado, relativamente à formação dos contratos e dos negócios jurídicos. Vários são os fatores que entraram em cena para a concretização prática desta distinta visão. As relações pessoais estão em suposta crise, o que na verdade representa uma importante mudança estrutural das relações negociais, sendo certo que tal espectro deve ser analisado sob o prisma da concretude do instituto do contrato e do que este representa para o meio social. Predominam em larga escala os contratos de adesão, com o conteúdo imposto por uma das partes negociais, tida como mais forte ou hipersuficiente, muitas vezes por ter o domínio das informações. Por óbvio que esse fenômeno atinge a negociação digital ou eletrônica.

 

Sem dúvidas que, no mundo contemporâneo, a autonomia privada faz com que o contrato ingresse em outros meios, como é o caso do Direito de Família e do Direito das Coisas. Como afirma Luciano de Camargo Penteado, olhando para o futuro, “todo contrato gera obrigação para, ao menos, uma das partes contratantes. Entretanto, nem todo o contrato rege-se, apenas, pelo direito das obrigações. Existem contratos de direito de empresa, contratos de direito obrigacional, contratos de direito das coisas, contratos de direito de família. No sistema brasileiro, não existem contratos de direito das sucessões, por conta da vedação do CC 426, o que significa que, de lege ferenda, não se possa introduzir, no direito positivo, a figura, doutrinariamente admitida e utilizada na praxe de alguns países, como é o caso da Alemanha. Interessante proposição teórica seria, em acréscimo, postular a existência de contratos da parte geral, como parece ser o caso do ato que origina a associação, no atual sistema do Código civil”. Amplia-se a seara contratual, por exemplo, com a forte tendência de aproximação dos direitos pessoais e dos direitos reais, desmontando aquele antigo comparativo exposto nas aulas inaugurais sobre Direito das Coisas. A título de exemplo dessa aproximação, cai aquela premissa de que os direitos pessoais teriam efeitos inter partes e os direitos reais efeitos erga omnes. Como se expõe doutrinariamente, a função social do contrato – em sua eficácia externa-, traz a conclusão de que o contrato gera efeitos perante terceiros.

 

Concluindo o tópico, a contemporaneidade demonstra que o futuro é de uma contratualização de todo o direito, um neocontratualismo, tese defendida há tempos por Norberto Bobbio. Entre os portugueses, Rui Alarcão também demonstra a tendência, ao discorrer sobre a necessidade de menos leis, melhores leis. Para o jurista de Coimbra, “se está assistindo a um recurso do “direito estadual ou estatal”, e se fala mesmo em ‘direito negociado’, embora se deva advertir que aquele recuo a esta negociação comportam perigos, relativamente aos quais importa estar prevenido e encontrar respostas, não avulsas mais institucionais. Como quer que seja, uma coisa se afigura certa: a necessidade de novos modelos de realização do Direito, incluindo modelos alternativos de realização jurisdicional e onde haverá certamente lugar destacado para paradigmas contratuais e para mecanismos de natureza ou de recorte contratual, que têm, de resto, tradição jurídico-política, precursora de dimensões modernas ou pós-modernas”. E arremata, sustentando que tem ganhado força a contratualização sociopolítica, para que exista uma sociedade mais consensual do que autoritária ou conflituosa. Em suma, a construção de contrato serve não só para as partes envolvidas, mas também para toda a sociedade. (Flávio Tartuce em “O Conceito de Contrato na Contemporaneidade”, artigo de em 07/01/2015, publicado no site genjuridico.com.br, Acessado em 09/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

 

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

 

Em defesa do artigo em comento, leciona Francisco Eduardo Loureiro, o caput do artigo recebeu poucas alterações, preservando a substância do preceito. A novidade está na inserção do parágrafo único, que cria critério supletivo e final de desempate entre diversos condôminos que pretendam exercer a preferência. Aplica-se o preceito do artigo em comento somente às coisas comuns indivisíveis, cujo conceito é o do CC 87, vale dizer, aquelas que não podem ser fracionadas sem alteração de sua substância, diminuição desproporcional de seu valor ou de sua utilidade, da fração confrontada com o todo. É relevante o critério funcional para determinar a divisibilidade da coisa. Assim, coisas coletivas, embora divisíveis naturalmente, podem ser juridicamente indivisíveis, se as partes não tiverem utilidade ou valor proporcional ao do todo. Para a extinção do condomínio, converte-se a coisa indivisível em dinheiro, mediante alienação, com subsequente repartição do preço entre os condôminos, na proporção de suas partes ideais. A alienação pode ser consensual, por negócio jurídico entre partes maiores e capazes, ou judicial, quando houver dissenso entre os condôminos, ou um deles não puder manifestar o seu consentimento. A alienação judicial de coisa comum é processada na forma dos arts. 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil de 1973, do Capítulo II – Das Alienações Judiciais, correspondendo este atualmente no CPC/2015, ao art. 730 (Grifo VD). Como a coisa comum é indivisível, há direito de preferência dos condôminos em relação a terceiros arrematantes, desde que igualem a oferta destes, como, de resto prevê o CC 504 do Código Civil. O preceito em estudo volta-se, fundamentalmente, para a fixação de critérios de prioridade entre vários condôminos, quando vários deles desejarem exercer a preferência e não houver concordância quanto à adjudicação da coisa a um, mediante pagamento das quotas-partes dos demais. Estabelece a lei três critérios, subsidiários entre si, para a escolha da melhor preferência entre condôminos. O primeiro critério é o da existência na coisa comum de benfeitorias mais valiosas. Cabem aqui algumas observações. Somente são computadas as benfeitorias indenizáveis, descartando-se, portanto, aquelas incorporadas à coisa por previsão negocial, sem direito à indenização. Também as benfeitorias úteis e voluptuárias feitas por condômino possuidor de má-fé não são computadas, porque não são indenizáveis. Alerta Edson Luiz Fachin que somente as benfeitorias indenizáveis mas ainda não indenizadas é que conferem a preferência. Isso porque, se os demais condôminos já indenizaram aquele que as fez, tornam-se elas comuns (Comentários ao Código Civil, coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 204). Não alude a lei às acessões, mas se forem elas indenizáveis porque feitas de boa-fé pelo condômino plantador ou construtor, na coisa comum, também conferem direito à prelação. A aplicação é analógica, pois não teria sentido conferir preferência àquele que melhorou a construção, mas não àquele que construiu. Caso nenhum condômino tenha introduzido benfeitorias indenizáveis na coisa comum, ou mais de um tenha benfeitorias de igual valor, o critério primário se mostra insuficiente. Parte-se, então, para critério supletivo, de fixar a melhor preferência ao condômino de maior quinhão. Caso todos ou alguns consortes tenham quinhões iguais, também o segundo critério se mostra insuficiente para estabelecer a melhor prelação. Parte-se, então, para o terceiro e final critério subsidiário, qual seja, realiza-se uma licitação interna entre condôminos. Encerrada a venda a terceiros e obtido o maior lance de estranhos, caso vários condôminos o igualem, inaugura-se novo certame, agora circunscrito aos coproprietários com quinhões iguais. Os condôminos, então, tomando como base o maior lance de terceiros, disputarão a coisa entre si, que será adjudicada, afinal, àquele que ofertar o mais alto preço. As despesas com a alienação serão rateadas entre todos os consortes, na proporção de seus quinhões. Cabe, finalmente, destacar que a norma em exame é cogente, não podendo afastar-se o direito de preferência por convenção das partes. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.333-34. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 09/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Grifando todo o comentário acima, a doutrina de Ricardo Fiuza, como sinaliza, este artigo estabelece o direito de preferência, que pode ser exercido por quem tiver o quinhão maior ou benfeitorias de maior valor na coisa, devendo ser salientado que o condômino tem preferência em relação a estranhos, quando em condições iguais. No entanto o parágrafo único traz importante inovação, ao permitir a licitação entre os próprios condôminos, suprimindo a omissão do Código Civil de 1916 (sobre a matéria v. Carlos Alberto Dabus Maluf, Ação de extinção de condomínio, São Paulo, Saraiva, 1986, p. 22 e ss.). É semelhante ao art. 632 do Código Civil de 1916 (RT, 543/144 e 592/76), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 678, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 09/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Ana Carolina de Araújo Dantas Loureiro, artigo publicado em 09/2017, no site Jus.com.br., intitulado “Do direito de preferência nas alienações de bens indivisíveis de propriedade comum”, conclui em relação ao prazo para exercício do direito de preferência: “O Código Civil de 2002, assim como o anterior, não estabelece prazo para que o condômino regularmente cientificado possa informar a intenção de adquirir o quinhão do outro, fazendo jus ao exercício do direito de preferência. O STJ já entendeu, por exemplo, que o prazo de 4 dias entre a missiva e a alienação para terceiro não viola o dispositivo legal (REsp 88.408/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998[12]). Como dito, o art. 504 do CC preserve o prazo de 180 dias para que o condômino possa exercer judicialmente o direito de preferência sobre o bem (Ação de Preempção). Assim, se for feita a alienação sem prévia e regular notificação ao condômino, a partir da ciência da venda, há o prazo de 180 dias, em ação anulatória, com o depósito do valor em juízo.

“Condomínio em Coisa Indivisível - Venda a Terceiros - Ausência de Conhecimento dos Coproprietários - Direito De Preferência - Prazo Decadencial - Início da Contagem - A Partir da Ciência, pelo Interessado, da Alienação - É anulável a venda a terceiro de parte da coisa indivisível tida em condomínio quando não se der ciência aos coproprietários que, em caso de preterição, poderão exercer o seu direito de preferência movendo a ação competente dentro do prazo decadencial de seis meses, contados a partir do momento em que tomarem ciência direta e efetiva da realização do negócio(alienação), não se admitindo a ciência presumida. Apelo improvido à unanimidade. (TJPE, Apelação Cível nº 28617-3,  Relator Desembargador Florentino de Lima, 5ª Câmara Cível, data do julgamento: 25/04/2000).

Como o prazo de 180 dias é contabilizado a partir da efetiva ciência da alienação (feita sem respeitar o regular direito de preferência). O conhecimento sobre a venda a terceiro pode dar-se de diferentes formas, inclusive mediante juntada de petição em ação judicial que envolve o bem. Sobre o tema, há precedente do Tribunal de Justiça de Pernambuco que, em uma Ação de Inventário, considerou “que o termo inicial do prazo de cento e oitenta dias para o depósito do preço do bem que é objeto do exercício do direito de preferência se deu em 04/02/2010 (fls. 41/42), quando os herdeiros (ora agravantes) interpuseram petição requerendo ‘a nulidade de todos os atos processuais posteriores à juntada dos instrumentos de procuração anexados aos autos às fls. 617 e 900, inclusive do Alvará de venda nº 897/2009’, momento em que restou demonstrada a ciência destes da autorização judicial para venda do imóvel em comento”. (TJPE, inteiro teor do voto no Agravo de Instrumento nº 0249052-6, Relator Desembargador Roberto da Silva Maia, 1ª Câmara Cível, data do julgamento: 26/03/2013, data da publicação: 05/04/2013).

Quanto à forma de comunicação e da forma para exercer o direito de preferência, o Código Civil de 2002, na mesma linha do que o precedeu, não impõe uma forma de comunicação para que o condômino possa exercer seu direito de preferência. Basta que tome regularmente ciência (STJ, REsp 88.408/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998).

Outrossim, o Código Civil de 2002 não prescreve o mecanismo para que o condômino informe ao seu consorte que quer se valer do direito de preferência. Em julgado do STJ na égide do Código Civil de 1916, a parte, foi primeiramente, informada da intenção de venda e manifestou interesse, em tese, de exercer a preferência, em igualdade de condições com terceiros (STJ, REsp 88.408/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998).  Então, após, foram regulamente notificados para exercerem o direito de preferência, já cientes da data da alienação preço e condições de pagamento. Tal conduta, na prática, permite ao condômino deixar plenamente registrado o seu desejo de poder eventualmente exercitar o direito de preferência, nas condições que forem ajustadas com o terceiro. Ana Carolina de Araújo Dantas Loureiro, artigo publicado em 09/2017, no site Jus.com.br. intitulado “Do direito de preferência nas alienações de bens indivisíveis de propriedade comum”. Acessado em 09/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.317, 1.318, 1.319 Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.317, 1.318, 1.319

Dos direitos e Deveres dos Condôminos – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.314 a 1.322) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio Voluntário – Subseção I – Dos direitos e Deveres dos Condôminos

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Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

No lecionar de Francisco Eduardo Loureiro o artigo em estudo recebeu apenas alteração mínima em sua redação, preservando, porém, a substância da regra anterior. A regra é clara e não suscita maior dúvida. Trata da dívida contraída por todos os condôminos, sem discriminação da responsabilidade de cada um deles nem cláusula expressa de solidariedade. Em tal caso, a responsabilidade de cada condômino será proporcional ao seu respectivo quinhão. Note-se que não se divide per capita o montante da dívida, mas de modo proporcional às quotas. Nada impede, dada a natureza dispositiva da norma, que as partes convencionem com o credor de modo diverso, ou que estabeleçam por convenção cláusula de solidariedade. Em determinadas situações jurídicas, a solidariedade decorrerá diretamente da lei, como no caso de locações prediais urbanas. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.326. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sob o enfoque de Ricardo Fiuza, se a dívida for feita por todos os condôminos, e não houver solidariedade, a lógica manda que cada um dos condôminos assuma sua parte no débito na proporção de sua fração ideal (o mesmo que parte ideal, que é a fração abstrata pertencente, na propriedade em comum, a cada condômino ou partícipe). É o artigo idêntico ao art. 626 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Visando uma completude ao assunto em pauta, buscou-se no artigo de Tônia de Oliveira Barouche e Diego Antônio Perini Milão, em artigo publicado  na Revista Âmbito Jurídico nº 95, em outubro/2011, intitulado “A responsabilidade no condomínio edilício”, discutir-se os aspectos polêmicos a respeito da responsabilidade (objetiva, subjetiva) do condomínio edilício frente aos objetos lançados dos apartamentos, bem como no caso de roubo ou furto nas áreas comuns do mesmo e também nas áreas particulares, de forma generalizada, sem evitando a jurisprudência, focando na doutrina e nos comentários de autores consagrados.

Nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves: “Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à ideia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio”. Desse modo, o condomínio é modalidade de comunhão específica do direito das coisas (direitos reais). Assim, para que haja condomínio é necessário que o objeto do direito seja uma coisa, não necessitando, porém, que haja entre pessoa e coisa uma relação de propriedade, podendo ocorrer condomínio também entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação.

Segundo as modalidades, o condomínio pode ter origem voluntária (ou convencional), quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem (CC 1.314 e ss), ou origem forçada (necessária ou eventual), quando do recebimento de coisa indivisa por vários herdeiros, quando da ocorrência de comistão, confusão, muros, cercas e valas comuns (CC 1.327 e ss), ou edilício (CC 1.331 e ss).

 A indivisibilidade hereditária estabelece uma comunhão eventual, forçada e transitória. Se o bem hereditário é divisível, desaparece a transitoriedade com a partilha. Se o bem hereditário é indivisível, a  partilha estabelece o condomínio. Nesse sentido, ainda esclarece Silvio de Salvo Venosa que a comunhão hereditária estabelecida pela morte do autor da herança diferencia-se do condomínio. Seu objeto é  uma universalidade, todo o patrimônio do falecido. O condomínio deve recair sobre coisa determinada, divisível ou não. Ademais, a comunhão hereditária é transitória, sua finalidade é terminar com a partilha. Apenas a indivisibilidade do bem atribuído a mais de um herdeiro com a partilha pode estabelecer o condomínio, tratando-se de hipótese na qual o estado de comunhão transforma-se em condomínio.

Tendo em vista a pluralidade de proprietários sobre a mesma coisa, seus direitos e deveres devem ter em mira suas próprias relações internas, i.é, direitos e deveres entre si, bem como as relações externas, aquelas que afetam o condomínio e terceiros. Desta forma o vigente Código Civil sintetizou os direitos dos condôminos no CC 1.314 in verbis: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisa, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Nesse sentido, a utilização livre da coisa, conforme sua destinação é corolário do direito de propriedade, que encontra limitação apenas no direito dos demais consortes. Compete à maioria decidir o destino da coisa. O exercício do direito do condômino deve sujeitar-se e harmonizar-se com o interesse da maioria, não obstante, porém, os atos conservatórios e de mera administração podem ser praticados, em princípio, livremente.

No dizer de Luiz Edson Fachin: “A destinação é de teor pétreo. O condômino não pode alterar a destinação a coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o assentimento dos outros. Eis aí o exemplo de  limitação que deriva da natureza da comunhão”. Importante ressaltar, porém, que a maioria dos condôminos será calculada de acordo com o valor do quinhão, ou quota parte ideal de cada um, somente presumindo-se partes iguais no silêncio do ato constitutivo do condomínio. Entende-se também que as obrigações foram contraídas proporcionalmente às quotas de cada um, se não houve discriminação nos gastos ou não se estipulou solidariedade, como dispõe o CC 1.317. (Tônia de Oliveira Barouche e Diego Antônio Perini Milão, em artigo publicado  na Revista Âmbito Jurídico nº 95, em outubro/2011, intitulado “A responsabilidade no condomínio edilício”. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Corroborando com todo os comentários acima escrito, o lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira: Caso uma determinada obrigação seja realizada em benefício de todos os coproprietários, e não restar especificada a responsabilidade individual pela quitação do valor desta dívida total, presume a lei que cada condômino ficará obrigado proporcionalmente ao seu quinhão, e não de forma isonômica entre todos. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

 

O preceito é similar ao do Código Civil de 1916, apenas com supressão do parágrafo único então existente. Versa a norma sobre hipótese inversa à do artigo antecedente, ou seja, a dívida contraída por apenas um ou alguns dos condôminos, mas em proveito de todos e durante a comunhão. Nascem daí duas relações jurídicas distintas, uma externa e outra interna. A primeira, do condômino que se obrigou diante de terceiro credor. Não tem o credor, a princípio, direito contra os demais condôminos, que não se obrigaram. Caso, porém, o condômino que se obrigou seja insolvente, nasce a obrigação dos demais, tendo como fonte o enriquecimento indireto sem causa. A segunda, de regresso do condômino que pagou perante os demais, que se beneficiaram com a dívida, na proporção dos respectivos quinhões. O regresso, todavia, está sujeito a duplo requisito: o proveito comum, decorrente da obrigação assumida, e que a obrigação nasça na persistência da comunhão. A situação se assemelha à gestão de negócio, de modo que somente a necessidade ou utilidade em proveito geral é que geram direito de regresso. Assim, dívidas contraídas por coproprietário para fazer frente a benfeitorias úteis ou necessárias permitem voltar-se contra os demais comunheiros. O mesmo, porém, não ocorre em relação às benfeitorias voluptuárias, salvo se os demais condôminos com ela assentiram. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.326. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

No artigo da Professora Gisele Leite, publicado em jornaljurid.com.br, em 03 de abril de 2008, “Esclarecimentos sobre condomínio”, tem-se, na boa dicção de Caio Mário da Silva Pereira o conceito de condomínio: “Dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. Evidencia-se que o poder de disposição sobre a coisa se materializa simultaneamente em várias pessoas, e se encontra reciprocamente limitado no exercício dos direitos concorrentes, compensando-se as vantagens e sacrifícios dos condôminos. Encarado em seu aspecto objeto, é mesmo a indivisão, correspondendo ao estado em que se encontra uma coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes. Já no aspecto subjetivo traduz-se por comunhão. Comunhão pro diviso só existe de direito, não de fato, pois cada condômino se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exercem sobre uma fatia ou fração concreta todos os atos de proprietário singular. Comunhão pro indiviso é a que perdura de fato e de direito, permanecendo a coisa em estado de indivisão perante os condôminos, e estes não se localizam, per se, na coisa. A comunhão voluntária é de origem negocial tal como a aquisição, doação e destinação em comum de bem para duas ou mais pessoas podendo estas usá-lo e fruí-lo. O casamento em regime de comunhão universal de bens a estabelece e provoca a conversão da propriedade individual de um dos cônjuges em condomínio. Há na sistemática jurídica pátria diferenças marcantes entre o sistema de comunhão e o sistema de condomínio. Embora que em nosso direito de família, sobreviva resquícios de conceito de condomínio germânico, que prevê a comunhão universal dos bens existentes entre os cônjuges. Enquanto  que a comunhão legal divide-se didaticamente em comunhão forçada e comunhão fortuita. A forçada resultante de inevitável estado de indivisão dos bens, quer por imposição da ordem jurídica (ex.: módulo rural) quer por cercas e muros. Essa comunhão pode ser passageira ou perene. No primeiro caso a lei tem razoes pragmáticas para defender o tempo todo sua extinção. Será permanente enquanto sobreviver a causa. O CC 1.314 disciplina as relações intestinas entre os condôminos, e ainda com terceiros. Perante a terceiros, por mais ínfima e abstrata que seja a cota do condômino, este tem direito de ser respeitado. Para prevenir conflitos entre os coproprietários, ou perante a estranhos, enumera Cristiano Chaves cinco formas de composição: a) utilização do bem conforme sua destinação econômica, as decisões da maioria de certa forma cerceará e definirá qual sua destinação econômica; impossibilidade de condômino alterar sozinho a destinação natural ou convencional da coisa; b) exercícios de todos os direitos compatíveis com a indivisão; cada condômino encontra em seu consorte o limite exato de seu direito de propriedade, vide o parágrafo único do CC 1.314, que ressalta as limitações ao exercício do domínio; c) direito de reivindicar a coisa, ou seja, de exercer a pretensão reivindicatória do bem contra terceiros que violam o dever genérico de não ofender ao direito subjetivo de propriedade. Poderá a referida ação ser intentada também contra outro condômino. Nenhum dos consortes poderá opor propriedade sobre a totalidade da coisa, pois esta se encontra fracionada; d) direito de exercer as ações possessórias da mesma forma que qualquer possuidor, está autorizado a ajuizá-las.. a reintegração da posse mediante o esbulho, a manutenção da posse frente à turbação e o interdito proibitório em face da iminente agressão dirigida à posse (CC 1.210). Para o manejar dos interditos possessórios não basta ter a titularidade do direito de propriedade, deverá mostrar que exerce a condição de possuidor. Defende Cristiano chaves de farias e Nelson Rosenvald, que propriedade e posse estão em planos distintos; e) direito de alienar e gravar a parte ideal é um corolário do direito de dispor a coisa pode ocorrer individualmente desde que incidir em parte autônoma. O CC 1.314 permite que cada condômino possa sozinho alhear sua parte indivisa sem o consentimento dos demais. Não há como os demais consortes impedirem a venda da fração ideal a terceiros. O CC 504 autoriza ao condômino a alienação da sua parte, apenas com o condicionante da concessão do direito de preferência aos demais condôminos, sob pena de ineficácia relativa, e não de nulidade. Assim, o condômino traído em seu direito de preferência terá 180 dias (prazo decadencial) para desconstituir a alienação mediante o exercício potestativo de depositar idêntico valor praticado àquela época e que fora pago por estranho. O referido procedimento seguirá a jurisdição voluntária, conforme o art. 1.112 do CPC/1973, correspondendo ao art. 725 no CPC/2015. A norma em comento não opera distinção sobre a possibilidade de constituição de ônus reais em bens divisíveis ou indivisíveis, permitindo-se genericamente a constrição de bens que se encontrem em estado de indivisão. A indivisão é situação jurídica daqueles que possuem propriedade em comum de um bem, sem comportar divisão material de suas partes, seja por sua natureza, ou seja, por causa da lei ou convenção das partes. O CC 1.420, § 2º, impede veemente que a coisa comum seja dada em garantia na sua totalidade sem o consentimento de todos, porém, permite que cada consorte possa dar sua fração ideal em garantia, independentemente de sua natureza divisível ou não. As obrigações propter rem como, por exemplo, as despesas condominiais devem ser rateados entre os condôminos. E, o CC 1.315, parágrafo único se não houver estipulação expressa entre condôminos, presume-se a igualdade das cotas abstratas. Inova tremendamente o CC 1.316, ao permitir a renúncia à propriedade por parte do condômino que queira eximir-se do pagamento dos débitos comuns. A abdicação da parte ideal é a saída indicada pelo legislador pátrio para o condômino que não deseje participar do rateio das despesas. Indispensável, no entanto, como em qualquer caso de renúncia que esta esteja devidamente formalizada em instrumento e registrado no ofício imobiliário, hipótese bastante similar da renúncia à herança. Condiciona-se, no entanto, que a eficácia da renúncia dependa do fato de um ou mais condôminos assumam as despesas condominiais. Mas, se nenhum dos demais condôminos assumir tais encargos, só restarão duas vias: a visão amigável (por meio de escritura pública entre maiores e capazes), ou a divisão judicial (em caso de incapazes, ou falta de acordo dos capazes). Todavia, sendo indivisível o bem, proceder-se-á alienação do referido bem, com a divisão proporcional do preço obtido. Outro busílis entre os condôminos ocorre se um deles assume isoladamente as dívidas, sem consentimento dos demais,, mas em proveito da comunhão. Aí, para evitar o locupletamento indevido, o CC 1.318, que é o foco e artigo em pauta, permite ao proprietário que adiantou as despesas em beneficio geral possa ajuizar a ação regressiva contra os demais condôminos que responderão à medida da extensão de suas respectivas cotas, ressarcindo-se ainda das obras como benfeitores necessárias e úteis. Mas não se inclui a indenização pelas benfeitorias voluptuárias não-autorizadas. (Professora Gisele Leite, publicado em jornaljurid.com.br, em 03 de abril de 2008, “Esclarecimentos sobre condomínio”. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Concluindo o comentário em relação ao CC 1.318 em sua doutrina Ricardo Fiuza, o condômino não é representante dos demais condôminos, nem está autorizado por eles a realizar despesas em proveito comum. Pôr isso, obriga-se individualmente. Ora, como o benefício é de todos, o novo Código Civil dá-lhe ação regressiva. O dispositivo é idêntico ao art. 625 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

 

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, frutos colhidos ou percebidos são os frutos que foram separados do principal, ou seja, os que já foram repassados à esfera de poder do possuidor, não estando mais junto à coisa, mas em local separado, para que sejam armazenados e separados.

 

De acordo com o preceito, cada condômino responderá aos outros pelos danos que vier a causar ao bem comum. Caso venha a causar dano material num determinado bem, ou tiver percebido frutos, deverá indenizar o outro condômino no valor de sua fração ideal, caso o bem tenha perecido. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 06.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Como entende Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo disciplina dois aspectos ligados ao condomínio: o rateio dos frutos recebidos e a reparação dos danos causados por um dos condôminos à coisa comum. Quanto ao primeiro aspecto, viu-se, no comentário ao CC 1.316, que uma das faculdades do dono - e também do condômino - é tirar da coisa o seu proveito, extrair dela os frutos. Caso um dos condôminos receba com exclusividade os frutos da coisa comum, responde perante os outros pela quota-parte proporcional aos quinhões dos comunheiros. De igual modo, se um dos condôminos usa com exclusividade a coisa comum, deve indenizar os demais comunheiros pelos frutos que a eles a coisa geraria, abatida a porção cabente ao próprio usuário. Como acentua Marco Aurélio S. Viana, porém, o condômino que utiliza com exclusividade o imóvel, em detrimento dos demais, “não está ali na condição de locatário, mas de proprietário, razão pela qual não se lhe aplica a legislação locatícia” (Comentários ao novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. XV I, p. 340). Podem os demais condôminos ajuizar ação possessória para garantir a utilização geral da coisa, ou, então, pedir ao juiz a fixação de retribuição pelo indevido uso integral da coisa comum por um dos coproprietários. O tema já foi tratado no comentário ao CC 1.314, supra, ao qual se remete o leitor. A regra, todavia, de natureza dispositiva, incide somente sobre o condomínio pro indiviso. No caso de condomínio pro diviso, em que localizaram as partes a sua posse no solo por mútuo consenso, não tem sentido o rateio dos frutos produzidos ou a fixação de aluguel pela porção de ocupação exclusiva. A parte final do artigo dispõe que responde o condômino perante os outros pelos danos que causou à coisa comum, também na medida de suas frações ideais. Esses danos podem ser causados pela utilização exclusiva, em detrimento dos demais, ou pela própria deterioração ou perda culposa da coisa comum. Também o administrador da coisa comum responde aos demais coproprietários não somente pelos frutos recebidos com exclusividade como também por aqueles que culposamente deixou de perceber. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.327. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 06/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Sucintamente em sua doutrina, Ricardo Fiuza entende que os frutos pelos quais responde o condômino são os da coisa em comum, seja uma casa, seja um terreno, uma loja, um apartamento pertencente a vários donos. Se o imóvel está alugado, os frutos civis (aluguéis) dividir-se-ão entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais. O texto do artigo é idêntico ao do art. 627 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 676, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 06/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).