Direito Civil Comentado - Art. 1.323, 1.324, 1.325, 1.326 Da Administração do Condomínio – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.323, 1.324, 1.325, 1.326

Da Administração do Condomínio – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.323 a 1.326) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção I - Do Condomínio Voluntário – Subseção II – Da Administração do Condomínio

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Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo aluga-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Elucubrando os artigos acima, Francisco Eduardo Loureiro aponta que o artigo em exame condensa o disposto no art. 635, § 2º, e no art. 636, ambos do Código Civil de 1916, com pequenas alterações quanto ao conteúdo dos preceitos. Viu-se no comentário ao CC 1.320, que qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum, ou seja, a manutenção da indivisão exige o consenso unânime de todos os consortes. Caso concordem com a persistência do condomínio, o passo seguinte é deliberar sobre a sua administração, ou seja, a utilização que será dada à coisa comum, de acordo com a sua natureza. O administrador é eleito pela maioria dos condôminos, observada a regra do CC 1.325, adiante comentado. Não há direito de preferência na escolha de administrador, nem preeminência de qualquer condômino. Pode a escolha recair sobre um dos condôminos ou sobre estranhos, em quem confiam os consortes. Embora um só condômino tenha a maioria absoluta de quinhões, todos os demais devem ao menos ser convocados para a deliberação, inclusive para que impugnem a escolha do administrador.

O administrador eleito pelos condôminos tem poderes e responsabilidades equivalentes aos de um mandatário com mandato geral de administração, salvo restrição ou limitação impostas pela maioria. Deve proceder com diligência e seriedade, respondendo aos demais consortes pelos danos a que der causa, ainda que a maioria o ampare. Suas atribuições são diversas: efetua despesas necessárias e úteis, procede ao seu rateio e as repassa aos comunheiros, para que efetuem o pagamento de suas quotas, distribui os frutos e presta contas. Os poderes conferidos ao administrador são de mera administração, não alterando a essência da coisa comum. Não abrangem, portanto, os atos de disposição, quer de alienação do todo ou parte, quer de oneração por direitos reais sobre coisa alheia (hipoteca, penhor, superfície, usufruto, servidão etc.). Essa limitação, todavia, não se estende aos frutos, que podem ser alienados a terceiros, repassando o administrador aos consortes as respectivas partes do proveito.

O direito de administrar ou de interferir na administração da coisa comum tem natureza potestativa e não está sujeito à prescrição ou decadência. Condômino que sempre se sujeitou à administração alheia da coisa comum pode a qualquer tempo intervir na direção do condomínio, exigindo votação para a indicação de administrador, ou a sua destituição. O que prescrevem são as pretensões indenizatórias decorrentes de maus atos praticados pelo administrador. A parte final do artigo regula a hipótese de a deliberação da maioria ser pela locação da coisa. Em tal caso, o condômino prefere a estranhos na locação, ofertando “tanto por tanto”. Tem a norma razão de ser, pois via de regra o condômino melhor zelará pela coisa comum a ele locada, além de seu quinhão ideal responder por eventual inadimplemento. Constitui, ademais, meio eficaz de evitar a fraude da maioria, locando a coisa por valor inferior ao de mercado, em detrimento de condômino minoritário. E omisso o preceito quanto ao modo de exercício da preferência, razão pela qual se aplica a regra do CC 504. Caso diversos condôminos almejem a preferencia, aplicam-se, por analogia, os critérios de prioridades entre os consortes, previstos no CC 1.322, anteriormente comentado. Não cabe à maioria negar a preferência do minoritário, porque a norma em questão é cogente. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.334-35. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Segundo a, Profª Conceição, Apostila de Direito Civil IV - 6.4 – Administração do condomínio, se os condôminos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolherão também o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio. Esse administrador age com um mandato legal, representando todos os condôminos nos seus interesses. Deliberarão também, se o desejarem, a respeito do regime de administração, remuneração do administrador, prestação de contas etc. Resolvendo aluga-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é (CC 1.323). (Apostila de Direito Civil IV, Profª Maria da Conceição Martins F. Castro, UNITRI, 2017 -  6.4 – Administração do condomínio, no site passeidireto.com/arquivo, Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD)

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a administração do condomínio será decidida por maioria, que escolherá o administrador, podendo ser um estranho ao condomínio. E a maioria será calculada pelo valor dos quinhões de cada um dos comunheiros. Trata-se de expediente bastante comum e até mesmo recomendável, hodiernamente, a administração do condomínio fica afeta a terceiro contratado, geralmente pessoa jurídica, estranha ao próprio condomínio, com qualificações profissionais em matéria de administração, segurança e legislação imobiliária respectivas. O dispositivo também prevê o direito de preferência do condômino em relação a terceiros, quando se deliberar alugar parte da área comum para receber proveitos. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

No entender de Francisco Eduardo Loureiro, apenas o termo “mandatário”, usado no art. 640 do Código Civil de 1916, foi corretamente substituído pelo termo “representante”, em consonância com o instituto da representação, disciplinado agora de modo específico nos CC 115 a 120 do Código Civil de 2002. Regula o preceito a representação por um condômino decorrente de consentimento tácito dos demais, consistente em comportamento concludente de não oposição aos atos de administração. Esse é um dos casos a que a lei empresta efeitos jurídicos ao silêncio, nos termos do CC 111. Note-se que a anuência tácita de que necessita o administrador não é da unanimidade dos condôminos, mas daqueles que somem a maioria dos quinhões. O consorte que se opuser poderá pedir que os demais se reúnam em assembleia, para deliberar de modo expresso a escolha do administrador. A maioria dos quinhões é que extingue, em votação, a representação tácita.

Os poderes do condômino representante são os mesmos que teria como administrador regularmente eleito, ou seja, não pode praticar nenhum ato de disposição, oneração, ou que exija poderes expressos e especiais. Os direitos e deveres são similares aos do administrador, referidos no comentário ao artigo anterior, inclusive o de prestar contas. Provoca a representação relevantes efeitos em relação a terceiros. Reputam-se válidos e vinculam todos os condôminos os atos de mera administração praticados pelo condômino representante, como a locação, o comodato e as despesas contraídas para a manutenção e conservação da coisa comum. Prestigia a lei a confiança que a conduta concludente de um dos comunheiros, com o beneplácito dos demais, provoca a terceiros que com ele negociam. É necessária, porém, a existência de aparência da representação, aferível caso a caso, não podendo o terceiro descurar-se dos deveres de diligência e de cuidado presentes em todo negócio jurídico. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.336. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Ricardo Dip, Condomínio – administração e representação – Matrícula – unificação, no site cartório.org, 2015/01/23, leciona que, em relação ao cotejo do item 77.2, a respeito do CC 1.324 “para a unificação de diversas transcrições e matrículas, não deve ser aceito requerimento formulado por apenas 1 (um) dos vários titulares de partes ideais”, seria importante que alguém pudesse trazer futuramente alguma luz sobre esse assunto, uma vez não ter visto tema tratado no âmbito registral, embora comentado que isso tenha sido matéria levantada em uma execução de sentença de natureza ambiental. O caso concreto dizia respeito a dois condôminos de um dado imóvel. Um deles foi citado para ação ambiental e acertou com o Ministério Público que demoliria a casa e reconstruiria a vegetação local. O Ministério Público concedeu um prazo, que foi homologado pelo juiz. Decorrido o prazo sem que houvesse o cumprimento do acordo, o Ministério Público pediu a execução, com cobrança de multa etc. e, nessa altura, o segundo condômino opôs embargos de terceiro, alegando que não poderia responder pela multa, porque não havia participado do acordo e nem tinha sido citado para a ação. O juiz entendeu que os interesses ambientais prevaleciam sobre qualquer interesse e rejeitos os embargos de terceiros. Houve recurso e uma Câmara Extraordinária do Tribunal deu-lhe provimento, entendendo que alguém não citado no processo não pode ser executado quanto a mandamento que não lhe dizia respeito. A surpresa, no entanto, foi que o Ministério Público, que não havia prequestionado o dispositivo o dispositivo do CC 1.324, sustentou, em embargos aclaratórios, que o o condômino que administra sem oposição dos demais comunheiros representa-os e fala em nome deles. Rejeitaram-se esses embargos de declaração, argumentando-se que se tratava de problema de regra processual e constitucional que envolvia o direito do contraditório.

Como Dip comenta ter-se aventado em sessão anterior pela possibilidade de iniciar-se uma discussão em torno desse preceito em vista do que consta na Lei de Registros Públicos, uma vez que, quase sempre, quando a Lei 6.015/73 está copiada nas Normas de Serviço, há referência da lei em nota de rodapé, e aqui não havia, assim, a questão era a de saber se deveria ser aplicado ou não o Código Civil nessa matéria, uma vez ser ( tradição paulista, lembrou-se de uma época em que se deu um problema semelhante, referente a condomínio edilício, em que estava sendo feita alteração de especificação sem anuência de todos os condôminos, na certeza, em sua visão, de que a solução adotada pelas Normas, serem mais adequadas ao sistema do registro, embora necessário saber ser legal, aja vista as Normas da Corregedoria não poderem derrogar o Código Civil. (SJ – o referido dispositivo do Código Civil não pode abalar a ideia do direito de propriedade e todos os seus poderes próprios e inerentes. O dispositivo tinha correspondente no Código civil de 1916, art. 640, e embora não esteja se dispondo nada, como alega Dip, George Takeda contrapõe poder ser causa de um prejuízo muito sério, v.g., se houver dois imóveis, um com cinco mil metros quadrados e outro com seis mil metros quadrados, unificando-os, tem-se um imóvel com onze mil metros quadrados. No momento do desdobro, uma parte irá para a prefeitura e isso criará prejuízo ao proprietário).

Ricardo Dip afirma ser esta possibilidade um risco potencial, e que realmente, deveria ser examinado. Enfim, o tema precisa ser aprofundado. A intenção do levantamento da matéria foi a de chamar atenção para o problema, por isso é uma criação das Normas. Tem-se que ter a consciência de que há uma determinação partida de Norma correcional, de caráter meramente administrativo e possivelmente conflitante com o Código Civil. Há necessidade de encontrar elementos suficientes para justificar a razão pela qual o dispositivo do CC 1.324 do Código Civil não se aplica à unificação. A necessidade é de analisar uma possível compatibilidade entre a prática administrativa e a norma do Código Civil, de modo que se possa saber de que forma enfrentar essa questão quando o problema surgir. Ou Seja, o caso é de utilizar o raciocínio da divisão; se para dividir é necessária assinatura de todos, também o seria para unificar. (SJ – O CC 1.324 tem que ser coordenado com os artigos referentes aos poderes de representação, em especial o art. 119, que diz: “É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou”.

Ricardo Dip crê na necessidade de argumentos doutrinários a respeito dessa norma. Em todas as unificações, esse problema pode dar-se, independentemente de saber se é apenas um proprietário ou todos eles que requerem. O problema é saber se aquele que pede tem legitimidade para fazê-lo sozinho. Propendo a achar que trazem a solução certa, mas não se pode deixar de considerar o CC 1.324, i.é, por que não encontrar um argumento decisivo. Ainda nesse caso mencionado, a impressão é de que o STJ proverá eventual recurso, talvez por prevalência do interesse ambiental. O argumento usado é esse, de que, na espécie, já se passava da mera administração... (Ricardo Dip, Condomínio – administração e representação – Matrícula – unificação, no site cartório.org, 2015/01/23, acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em sua doutrina, Ricardo Fiuza define pobremente o artigo 1.324 com o argumento de ser uma das poucas hipóteses de mandato tácito, que pode simplesmente ficar definido como os atos realizados pelo mandatário, em nome do mandante, sem a prévia autorização dele, mas com sua aprovação, equivalendo ao gestor de negócios (RT, 586/153 e 577/175). Equipara-se o artigo ao de n. 640 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dispensado o mesmo tratamento doutrinário . (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 678, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 10/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Definindo a redação do artigo, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, inspirado na teoria da aparência, o dispositivo presume ser o administrador aquele que, por iniciativa própria e sem oposição dos demais condôminos, assume a gestão do condomínio. A hipótese é aquela em que os condôminos não elegeram nem contrataram administrador profissional, incumbindo-se um dos condôminos, de forma natural e voluntária, a administrar o condomínio como tivesse um mandato tacitamente outorgado. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

 

§ 1º. As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

 

§ 2º. Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

 

§ 3º. Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Em artigo de Roberto Wagner Marquesi e Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos do Amaral, intitulado “Uma Visão Panorâmica Do Condomínio Geral No Código Civil”, questão  tormentosa  repousa  nas  deliberações,  pois,  se  o  CC 1.325,  §  1º., exige maioria  absoluta,  nem  sempre  se  atinge  esse  quorum,  ou  então  ocorre  de  as votações resultarem em empate. Numa e noutra hipótese, qualquer dos condôminos poderá provocar a intervenção  jurisdicional,  mediante  procedimento  especial  de  jurisdição  voluntária,  forte  no art. 1.112, IV, do CPC/1973, (hoje correspondendo ao art. 725 no CPC/2015 Grifo VD). Ouvidos os demais condôminos, proverá o juiz a solução que entender mais  razoável,  não  sendo  obrigado,  nesse  caso,  a  adotar  parâmetro  de  legalidade  estrita  (art. 1.109 do mesmo diploma, correspondendo no atual CPC/2015, ao art. 723, Grifo VD). O  Código  atual  incluiu  a  questão  da  distribuição  dos  frutos  na  subseção  referente à administração (CC 1.326). Dos frutos já se falou em item anterior, aduzindo que sua partilha se dará na proporção dos quinhões. Acrescente-se, contudo, que tal critério é apenas supletivo da vontade, podendo os condôminos, ou ainda o doador ou testador, dispor em contrário. (Roberto Wagner Marquesi e Ana Cláudia Corrêa Zuin Mattos do Amaral, intitulado “Uma Visão Panorâmica Do Condomínio Geral No Código Civil”, Revista do Direito Privado da UEL –Volume 3 –Número 1 www.uel.br/revistas/direitoprivado. Acessado em 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Degustando o artigo em comento Francisco Eduardo Loureiro, a norma anterior recebeu aperfeiçoamento em sua redação, eliminando obscuridades então existentes. Foi, ainda, acrescentado o § 3º, que disciplina a mensuração do quinhão em caso de dúvida. A regra do caput do artigo diz que a maioria será calculada não per capita, mas pelo valor dos quinhões. Isso significa que se despreza o número de condôminos, levando-se em conta o volume ou o valor da quota, vale dizer, a maioria dos interesses. Disso decorre que um único condômino pode deter isoladamente a maioria absoluta dos quinhões, e, portanto, concentrar o poder de deliberação. É bom esclarecer o exato significado da expressão “valor do quinhão”: “o que importa é a fração ideal cabível a cada um e não o valor em pecúnia atribuível a essa fração” (Fachin, Edson Luiz. Comentários ao Código Civil, coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 213). O § 1º diz que o que deliberação da maioria absoluta (metade mais um dos quinhões) delibera vincula a minoria. Tais deliberações, é bom dizer, cingem-se aos atos de administração e gozo da coisa comum. Resta ao condômino minoritário vencido requerer a extinção do condomínio. Não basta a maioria, portanto, quando se trata de disposição ou oneração da coisa, ou mesmo de contrariar a sua destinação natural, ou isentar um consorte do pagamento da sua quota de despesas, ou mesmo fixar as partes cabentes a cada condômino. Exige-se aí a unanimidade. O § 2º reza que, na impossibilidade de deliberar por maioria absoluta de quinhões, qualquer condômino pode superar o impasse requerendo manifestação judicial. Ouvidos os demais consortes, o juiz deliberará no sentido do maior proveito a todos os consortes e preservação da coisa comum, atento, também, à função social da propriedade. Finalmente, o § 3º, novidade introduzida pelo Código Civil de 2002, dispõe que se houver dúvida quanto ao valor, ou o montante do quinhão, haverá avaliação judicial. Somente no caso de dúvida insuperável, não dirimida pelo título ou por outros meios de prova, é que se recorre à avaliação do quinhão. O termo “avaliação” gera perplexidade. Não se trata de avaliar a porção certa da coisa ocupada pelo condômino, no caso de condomínio pro diviso, mas sim de aferir, em caso de dúvida, qual a contribuição dada por consorte para a aquisição da coisa comum. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.337. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

No entendimento de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a maioria será calculada pelo valor dos quinhões de cada um dos comunheiros. As deliberações serão tomadas por maioria absoluta, que é a metade mais um de todos os condôminos. Assim, se o critério da maioria é o valor dos quinhões, considerando um condomínio de dez titulares, caso dois deles detenham, conjuntamente, mais de 50% do valor dos quinhões, a vontade destes prevalecerá, efetivamente, nas deliberações a serem tomadas.

Exige-se a decisão da totalidade dos condôminos, independentemente dos quinhões, sempre quando um condômino quiser dar posse ou uso de sua fração ideal a terceiros estranhos (parágrafo único do CC 1.314). o critério da maioria absoluta para as deliberações do condomínio é supletivo, ou seja, o condomínio poderá estabelecer expressamente, em convenção, quorum especial diferenciado, podendo, também, não considerar o critério do valor dos quinhões. Não havendo clausula expressa, prevalecerá a vontade legal. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Encerrando a sessão, como esclarece Francisco Eduardo Loureiro em rápida pincelada, cuida-se de regra dispositiva, ou supletiva, de teor claro. Na falta de disposição negocial entre os condôminos, ou estipulação do doador ou testador da coisa comum, o rateio dos frutos gerados pela coisa comum, civis, naturais ou industriais, é proporcional à força dos quinhões. Vale notar que a lei fala em estipulação entre condôminos. Logo, não basta a deliberação da maioria para inverter a regra do rateio proporcional dos frutos. O alijamento ou o favorecimento do direito dos consortes aos frutos exige o consenso unânime dos condôminos, em exercício da autonomia privada. O rateio desigual dos frutos não impede que o condômino venha, a qualquer tempo, exigir a correção da distorção. O que prescreve é a pretensão à percepção dos frutos vencidos. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.338. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Lecionando Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, a partilha dos frutos da coisa comum na proporção dos quinhões admite estipulação em contrário ou disposição de última vontade. Somente quando não houver tal convenção é que a regra da igualdade, com base no cálculo dos quinhões, deverá ser observada. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 10.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).