Código Civil Comentado – Art. 519, 520 Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Preempção ou Preferência VARGAS, Paulo S. R. - digitadorvargas@outlook.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

Código Civil Comentado – Art. 519, 520
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
Preempção ou Preferência
VARGAS, Paulo S. R. - digitadorvargas@outlook.com 
Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção III – Da preempção ou preferência
(Arts. 513 a 520)

 

Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou de interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência pelo preço atual da coisa.

Segundo argumentação do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 519, p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Ao lado da preferência voluntária ou convencional (negocial), referida pelo art. 513, tem-se presente, no dispositivo, a preferência legal, em favor do exproprietário da coisa expropriada, também chamada retrocessão, obrigando o Poder Público expropriante, em não a tendo destinado para a finalidade que pronunciou a desapropriação, ou não a utilizado em obras e serviços públicos, oferece-la ao seu anterior titular, recompondo o direito de propriedade afetado. A retrocessão significa, como sustenta a doutrina, o direito que o titular do bem expropriado tem de reincorporá-lo ao seu patrimônio, quando desviado inteiramente o seu uso e destinação de interesse público ou social. A sua aplicação deve-se, inclusive, à efetividade do princípio da moralidade que deve reger a administração pública (Art. 37 da CF).

A jurisprudência tem ultimamente, no tema da infringência ao Art. 1.150 do CC de 1916, definido que “resolve-se em perdas e danos o conflito surgido com o desvio de finalidade do bem expropriado” (STJ, 4’ T., REsp 43.651-SP, rel. Mm. Eliana Calmon, DJ de 5-6-2000). Também assentou o STJ: “A ação de retrocessão é de natureza ‘real’, não se lhe aplicando a prescrição quinquenal prevista no Decreto n. 20.190/32. A transferência do imóvel desapropriado a terceiro (pessoa privada) constitui-se em desvio de finalidade pública, justificando o direito a retrocessão a ser postulado pelo proprietário expropriado” (REsp 62.506-PR, 1’ I., rei. Mm. Demócrito Reinaldo, DJ de 19-6-1995). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 519, p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na estratégia argumentativa de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 519, p. 570-571: Aqui o Código Civil cuida do interessantíssimo tema da retrocessão. Traduz-se no dever do poder público de colocar à disposição do expropriado o imóvel que fora desapropriado, nos casos em que não se lhe concedeu a finalidade visada pela necessidade ou utilidade pública ou do interesse social.

Cuida-se de sanção dirigida à administração pública como consequência da recusa em atender à especial vinculação do bem expropriado. O bem será oferecido ao particular, a fim de que delibere acerca da recompra pelo preço atual da coisa.

Contudo, o artigo em análise é claro ao afirmar que, mesmo não tendo sido concedida a destinação originária, se ficar provada a sua utilização cm qualquer obra ou serviço público, restará inviabilizada a possibilidade de retrocessão (v.g., substituir a construção da creche por um posto de saúde), pois fica mantido o motivo superior que justificou o ato. Ou seja, a retrocessão requer a tredestinção ilícita, isto é, o desvio de poder que conduz o bem a uma finalidade contrária à do interesse público ou a sua transferência a terceiro, denotando a desistência na desapropriação.

Ao contrário do disciplinado nos artigos anteriores, cuida-se de hipótese de direito de preferência legal e não convencional. Ademais, não se indeniza o prejuízo somente com perdas e danos (art. 518 do CC), mas com a própria reaquisição da propriedade em razão do desinteresse superveniente do expropriante.

Ninguém pode duvidar da manutenção da retrocessão no direito vigente. Apesar de não ser inserida na Lei de Desapropriações (Decreto-lei n. 3.365/41), mantém-se no Código Civil, que é o local adequado para tratar de um modelo do direito privado. Não se olvide de que a desapropriação é a máxima restrição ao direito de propriedade, sendo apenas justificada pela função social que lhe é inerente (art. 5º, XXII, XXIII e XXIV, da CF). Portanto, nada mais natural que a possibilidade de retorno do bem imóvel ao proprietário quando é frustrada a finalidade pública para a qual se pretendeu dirigir o bem.

Quanto à dúvida se a retrocessão é direito real ou obrigacional, no entendimento de Rosenvald, prescindem da necessidade de convencimento.

Pela própria estrutura da retrocessão, ela não se acomoda perfeitamente nem a um nem a outro setor. Assume aspectos obrigacionais por se situar no campo do direito de preferência, matéria alusiva aos contratos, relações de cunho obrigacional. Todavia, não sendo concedida nenhuma finalidade pública ao bem, o expropriado não receberá uma indenização - o que ocorreria em sede obrigacional, mas poderá postular a ação de preferência (não a reivindicatória), reavendo a coisa para si. Porém, isso não convola a retrocessão em direito real, podendo-se admitir uma eficácia real do direito obrigacional, pois a desapropriação geraria uma espécie de propriedade resolúvel do poder público, condicionada à satisfação do interesse público. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 519, p. 570-571, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

As estratégias argumentativas de Sebastião de Assis Neto, et al, 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.079. Comentários ao CC 519: No caso de desapropriação, reza o artigo em epígrafe que: se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência pelo preço atual da coisa.

A esse direito de preferência em favor do expropriado se dá o nome de retrocessão.

Discute-se, também nesse caso, se trata de direito real ou meramente pessoal, quando redundaria em perdas e danos se a Administração não cumprir a finalidade para a qual desapropriou o imóvel.

Pende a doutrina, a respeito, a entender tratar-se de preferência com efeitos meramente pessoais, sem o condão de dar ao expropriado o direito à reivindicação (cf. Venosa, 2006, p. 266-268 e Gonçalves, 2007, p. 321-322).

Concordam os autores com esse pensamento, não só por se encontrar a retrocessão no capítulo destinado à preferência convencional, mas também porque não se encontra, na legislação específica (Decreto-lei 3.365/41), nenhuma disposição nesse sentido. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.079. Comentários ao CC 519. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

Em conformidade com Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 520, p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O direito de prelação é direito personalíssimo, inábil de transmissibilidade, não podendo ser objeto de cessão e tampouco os herdeiros do preemptor o sucedem no seu exercício. No seu elevado magistério, Augusto Zenun sustenta, porém, o seguinte: “(...) no tocante à herança, pode dar-se a sucessão quanto à preferência do vendedor, se há cláusula expressa nesse sentido, podendo os herdeiros suceder na preferência, diante da falta do vendedor”. (Augusto Zenun, Da compra e venda e da troca, Rio de Janeiro. Forense, 2001 (p. 79-80); João Luiz Alves, Código Civil anotado (p. 788).

Melhor seria a solução dada pelo Código Civil alemão (art. 514) ao efetuar o preceito quando haja estipulação em contrário ou fixação de prazo para o exercício do direito de prelação, o que importa em tratamento equivalente à disciplina da retrovenda, onde o direito de retrato é cessível e transmissível (art. 507), com prazo decadencial estabelecido. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 520, p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Segundo argumentação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 520, p. 571: Aqui se vê que o direito de preferência é intuitu personae e não se transmite aos herdeiros do vendedor. Ademais, não pode ser objeto de cessão por negócio jurídico inter vivos. A morte do vendedor é o termo da preempção, exceto se foi instituído em favor de duas ou mais pessoas - como na venda de bem em condomínio -, quando somente se extinguirá com a morte do último vendedor, adiante da indivisibilidade da obrigação.

Vê-se que o mesmo fenômeno não ocorre na retrovenda, posto o direito de retrato ser cessível e transmissível a herdeiros e legatários do vendedor, a teor do art. 507 do Código Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 520, p. 571, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

A interlocução persuasiva de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 520, acessado em 10/08/2022, refuta o princípio de argumentação quando afirma: “O direito de preferência é personalíssimo: cabe apenas ao antigo proprietário que o ressalvou quando da venda do bem que lhe pertencia. Não se transfere a terceiros, nem por cessão, nem por herança. Falecido o titular do direito de preferência, este estará extinto. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 520, acessado em 10/08/2022.

“A estrutura da opinião argumentativa não é peculiar às opiniões de Rosenvald, acima, quando da exceção: “A morte do vendedor é o termo da preempção, exceto se foi instituído em favor de duas ou mais pessoas - como na venda de bem em condomínio -, quando somente se extinguirá com a morte do último vendedor, adiante da indivisibilidade da obrigação. Por acréscimo, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Código Civil Comentado – Art. 516, 517, 518 Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Preempção ou Preferência VARGAS, Paulo S. R. - digitadorvargas@outlook.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

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Preempção ou Preferência
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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção III – Da preempção ou preferência
(Arts. 513 a 520)

 

Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes a data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

Trazendo à luz, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 516, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O parágrafo único do art. 513 estabelece o prazo mínimo para o exercício do direito de preferência, a partir de quando afrontado o vendedor. Não existindo, todavia, prazo estipulado na cláusula de preempção, reduz-se, sensivelmente, o tempo para a caducidade do direito de prelação a partir de quando o comprador tiver notificado o vendedor.

 

A não manifestação no prazo correspondente. i.é, não se operando dentro dele, a aceitação, implica renuncia tácita ao direito de preferência. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 516, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Consoante a ilustração acima, Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 516, p. 568: Se as partes não ajustarem prazo convencional de decadência e houver intenção do comprador em vender a coisa antes do tempo fixado no parágrafo único do art. 513, deverá ele notificar o vendedor com a concessão de prazo para exercício da preferência de três dias, se móvel, ou sessenta dias, se imóvel. Caso não exista manifestação nesses prazos, subentende-se a renúncia ao direito.

 

Esses prazos são os que a lei entendeu como razoáveis, oferecendo-os supletivamente em caso de a interpelação do comprador ao vendedor não assinalar termos mais amplos ou mais restritos. Contudo, se o vendedor demonstrar, pelas peculiaridades do caso, que a complexidade da proposta demanda maior tempo para o exercício da prelação, poderá o magistrado reputar como abusiva a interpelação que conceda prazo exíguo. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 516, p. 568, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na mesma toada Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 516, acessado em 09/08/2022: O artigo 513 estabelece os prazos máximos de eficácia de cláusula de preferência; o presente dispositivo estabelece o prazo que tem o titular do direito de preferência para manifestar o interesse na aquisição do bem depois de notificado: se se tratar de bem móvel, a resposta deve ser dada em 3 dias; se o bem for imóvel, a resposta deve ser dada em 60 dias.

 

Estes prazos são supletivos, isto é, negocialmente, podem as partes estabelecer outros maiores ou menores do que estes.

 

Vencido o prazo de resposta, sem que o titular do direito de preferência tenha se manifestado positivamente quanto ao exercício dela, fica livre o proprietário para vende-la a terceiros nas mesmas condições previstas na notificação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 516, acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, somente pode ser exercido em relação à coisa no seu todo; se alguma das pessoas a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

 

Dessa forma, segundo o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 517, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Quando a clausula de preempção estabelecer preferência conjunta a dois ou mais vendedores (então condôminos), o direito de prelação terá de ser exercido considerando a coisa vendida no seu todo, tal como fora alienada. Desse modo, cada um o exercerá sobre o bem considerado em sua integralidade, nada importando a proporção do quinhão que dispunha ao tempo da venda, não podendo incidir a preferência sobre quotas ideais correspondentes, o mesmo sucederá, à falta do não exercício do direito, ou de suas perdas por parte de qualquer um dos preferentes, ficando os demais com o exercício conjunto pelo total da coisa preempção desde que igualmente tenham exercido a preferência no prazo.

 

Verificada a preferência uniforme, o exercício dos preferentes haverá de ser concomitante ou simultâneo, i.é, dentro do único prazo e atinente. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 517, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na mesma linha de raciocínio, contudo exemplificando, Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 517, p. 568-569: Caso a coisa tenha sido vendida por condôminos com cláusula de preempção, provavelmente a dita preferência tocará a todos. Nesse caso, se um ou alguns não manifestam o desejo de comprar o bem, veda-se a um dos condôminos a aquisição de apenas uma parte do bem divisível ou de uma fração ideal do bem indivisível, pois a lei impõe uma indivisibilidade atendendo à própria razão determinante do negócio jurídico (art. 258 do CC).

 

Em outras palavras, se A, B e C vendem um terreno a D e, ao tempo em que este deseja vender o imóvel ao terceiro E, por RS 90.000,00, apenas o condômino A manifesta o desejo de exercitar a preferência, não será lícito que A adquira apenas um terço do terreno, pois privará D de realizar um negócio jurídico sobre a totalidade do imóvel com E.

 

Mas, se o condômino A, isoladamente, exercitar o direito de preferência sobre o total do imóvel, será bem-sucedido em sua empreitada, com arrimo na permissão da parte final do dispositivo. Enfim, não se admite a prelação parcial por qualquer dos condôminos, somente a prelação total. Hipótese distinta se dá quando o comprador tenha adquirido cotas dos vendedores; nesse caso, o vendedor poderá comprar a sua parte e não necessariamente o imóvel. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 517, p. 568-569, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Mastigando para digerir mais rápido Sebastião de Assis Neto et al, 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.080. Comentários ao CC 517: Outro fator de importância é a passagem na qual se assentou que “não há falar em retrocessão ao bem expropriado for dada destinação que atende ao interesse público, ainda que adversa da inicialmente prevista no decreto expropriatório”, revelando que, ainda que não se dê ao imóvel a destinação específica contida no decreto expropriatório, não haverá direito à retrocessão se for ele utilizado para alguma outra finalidade de interesse público.

 

O art. 517 fixa o princípio da indivisibilidade da preempção, ao dizer que “quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou   mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita”. Vale dizer que: o direito de preempção é indivisível. Ainda que concedido a mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto, e ainda que este seja divisível, a preferência deve ser exercida sobre o todo. Ainda que um dos seus titulares perca ou deixe de exercer o direito, os demais devem fazê-lo na forma sobredita, ou seja, sobre o todo.

 

O comprador responderá por perdas e danos se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

 

Enfim, além de indivisível, o direito de preferência é intransmissível, pois na forma do art. 520, não se pode ceder nem passa aos herdeiros. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.080. Comentários ao CC 517. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

 

Confere credibilidade argumentativa o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 518, p. 276-277 apud Maria Helena Diniz Código Civil: A Responsabilidade por perdas e danos dimana do evento alienação (ou a ele equipado), quando, ocorrido este, o comprador não houver ao vendedor dado ciência do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, preterindo o favorecido pela cláusula de preempção. A Previsão legal confirma o direito da preempção como direito pessoal, cabendo ao vendedor apenas reclamar perdas e danos, provando-se os prejuízos decorrentes da não inobservância ao seu direito preferente.

 

Se o terceiro adquirente tinha conhecimento prévio da preempção, responderá solidariamente pela obrigação de indenizar, por ter agido de má-fé juntamente com o comprador, responsabilizando pelo inadimplemento da obrigação de dar preferência ao vendedor para readquirir a coisa preempta. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 518, p. 276-277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Segundo argumentação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 518, p. 569-570: Essa norma desperta polêmica. Ao contrário do que se observa no pacto de retrovenda (art. 505 do CC), na venda de fiação ideal de bem indivisível em condomínio (art. 504 do CC) e na locação (art. 33 da Lei n. 8.245/91), a inobservância do direito de preferência por parte do comprador não outorga ao vendedor o poder de desfazer o negócio jurídico mediante o depósito da quantia paga pelo terceiro.

 

Mantendo a solução do Código Bevilaqua, optou o legislador por responsabilizar o comprador por perdas e danos, no prazo prescricional do art. 205 do Código Civil, porém sem o desfazimento da compra e venda lesiva ao direito de preempção. Em termos doutrinários, vê-se que a opção da lei foi contemplar o pacto de preempção com efeitos meramente obrigacionais e restritos a comprador e vendedor, sem alcançar terceiros. Trata-se de hipótese contrária àquelas elencadas no tópico pregresso, em que as relações contratuais possuem eficácia real - mesmo que não sejam direitos reais -, em razão de sua oponibilidade erga omnes.

 

A única novidade é a permissão para acionar o adquirente com solidariedade passiva com o comprador, caso tenha procedido de má-fé, ou seja, caso sabidamente tivesse noção da existência da cláusula e mesmo assim praticasse o negócio jurídico. Aliás, em sede de bens imóveis, o registro do contrato e a publicidade da cláusula de preempção geram presunção absoluta de má-fé.

 

A nosso viso, segue Rosenvald, mesmo diante do silêncio do Código Civil, será possível o comprador adjudicar a coisa no caso de demonstração da alienação a terceiro com ciência da existência da cláusula por parte deste. Trata-se de uma concretização do princípio da função social externa do contrato (art. 421 do CC), que impede uma pessoa de ofender, conscientemente, um contrato do qual não faça parte, sabotando a sua normal execução.

 

O terceiro lesa o contrato entre comprador e vendedor quando, conhecedor da cláusula de preempção, simplesmente a ignora e realiza um novo contrato com o comprador. Em suma, a sociedade não pode se portar de modo a ignorar a existência de contratos firmados. Isso explica uma tendência em prestigiar a oponibilidade erga omnes das relações contratuais, com a imposição de um dever genérico de abstenção por parte de terceiros da prática de relações contratuais que possam afetar a segurança e a certeza dos contratos estabelecidos.

 

Não se trata aqui de revogar a tradicional relatividade dos contratos, pois os seus efeitos obrigacionais compreendem apenas os seus protagonistas, mas de atenuar os seus efeitos perante a coletividade, prestigiando-se uma oponibilidade geral, à maneira pela qual tradicionalmente vislumbramos nos direitos reais.

Assim, sendo a função social uma cláusula geral, na qual o magistrado delibera pelas consequências mais adequadas à concretude do caso, sua mobilidade permitirá que seja oxigenado o rigor do art. 518 e que se obtenha a invalidação do segundo contrato caso o vendedor tenha ciência da alienação e deposite o preço em iguais condições. Não se olvide de que a cláusula geral é norma de ordem pública, sendo aplicável de ofício pelo magistrado (art. 2.035, parágrafo único, do CC). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado,

 comentários ao art. 518, p. 569-570, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo as estratégias argumentativas de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 518: Se o comprador não respeitar o direito de preferência do vendedor, responderá por perdas e danos que causar a este. Uma vez que o vendedor tenha alienado a coisa a terceiro, este, se tiver agido de má-fé, ficará solidariamente obrigado pela indenização devida ao vendedor lesado.

O dispositivo não menciona, mas, tal como numa promessa de compra e venda, tem o titular o direito à adjudicação compulsória do bem, uma vez que pague o respectivo valor. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 518, acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Código Civil Comentado – Art. 513, 514, 515 Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova VARGAS, Paulo S. - digitadorvargas@outlook.com – Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

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Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção III – Da preempção ou preferência
(Arts. 513 a 520)

 

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, e a dois anos, se imóvel.

A relatoria do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 513, p. 274 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado, fala: A preempção ou preferência é cláusula especial à compra e venda garantidora ao vendedor do direito de recomprar a coisa vendida, se o adquirente resolver vendê-la ou oferecê-la à dação em pagamento. Diferencia-se da retrovenda, porque nesta última o vendedor da coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la, independente da vontade do comprador, e por versar também sobre coisa móvel, consoante explicita o parágrafo introduzido.

 

Desatendida a preferência, sujeita-se o comprador que alienou a coisa ou deu-a em pagamento a responder por perdas e danos, não resolvendo, como no direito de retrato, a venda ao terceiro adquirente (art. 507). Eis o magistério de João Alves da Silva: “A cláusula de preempção não é uma condição suspensiva, nem resolutiva: não suspende a plena aquisição do domínio pelo comprador nem faz resolver a venda, como no pacto de retrovenda ou de melhor comprador. É uma simples promessa unilateral de revender ao vendedor, em condições iguais às aceitas pelo comprador, oferecidas por terceiro. Por isso, só assegura ao vendedor um direito pessoal, que se resolve em perdas e danos, pelo inadimplemento da obrigação do comprador”. A alienação da coisa sem a prévia ciência ao vendedor, acerca do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem, acarretará, contudo, responsabilidade solidária ao terceiro adquirente, se este tiver procedido de má-fé (Art. 518).

 

A oferta ao vendedor primitivo, titular da preempção, para que exercite o seu direito de preferência, será feita mediante notificação judicial ou extrajudicial. Cumpre notar que ela deverá conter todas as condições do negócio (novo contrato), dispondo sobre preço, forma de pagamento, vantagens oferecidas por terceiro e outros elementos integrativos da proposta.

 

Os prazos decadenciais, conforme o objeto, para o exercício do direito de prelação são modificados significativamente, em confronto com o ditado pelo art. 1.153 do CC de 1916 (v. art. 516). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 513, p. 274 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em conformidade com Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 513, p. 566-567: A preempção ou preferência é uma espécie de pacto adjeto à compra e venda, que assegura ao vendedor o direito de prelação, em igualdade de condições com terceiros, caso o comprador do bem móvel ou imóvel queira futuramente vendê-lo ou dá-lo em pagamento.

 

Aproxima-se da retrovenda, mas sem extremado rigor, pois não submete o comprador ao poder de recompra do vendedor, mas somente obriga aquele a lhe conceder preferência caso tenha o desejo de vender a coisa a terceiros. Ademais, na retrovenda a opção pela recompra gera a resolução da propriedade, enquanto no direito de preferência surge uma nova aquisição.

 

Aliás, cremos que não existe condição suspensiva ou resolutiva nesse instituto. O negócio é perfeito e acabado, mas o comprador realiza uma promessa unilateral de contratar (art. 466 do CC), em que surgem dois requisitos determinantes: o desejo do comprador de vender (condição resolutiva) e a vontade do vendedor de recomprar (condição suspensiva). Faltando uma delas, não se concretiza a cláusula.

 

O artigo em comento impõe ao comprador a obrigação de franquear a coisa ao vendedor para que ofereça, se quiser, igual preço e idênticas condições àquelas dispensadas por terceiro. A notificação consubstanciará somente o valor e as vantagens oferecidas pelo terceiro (art. 518 do CC).

 

O parágrafo único concebeu um prazo decadencial de 180 dias para bens móveis (contados da tradição) e de dois anos para imóveis (a contar do registro) para o exercício do direito de preferência. Superado esse prazo, o comprador ficará livre para vender a quem bem entender, sucumbindo a prelação. Nada impede que as partes ajustem prazo decadencial convencional inferior ao descrito na norma.

 

A outro giro, infere-se da leitura do artigo que a preempção não poderá ser utilizada em outro negócio jurídico a não ser a compra e venda e como modo indireto de adimplemento na dação em pagamento. Apesar de usualmente cogitarmos de bem imóvel, não há restrições à prelação de bens móveis e também incorpóreos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 513, p. 566-567, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Definindo a coisa Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 513: Preempção, preferência ou prelação é a cláusula especial de contrato de compra e venda que obriga o comprador a dar preferência ao vendedor para adquirir a coisa nas mesmas condições ofertadas a terceiros, quando o comprador pretender vende-la ou dá-la em pagamento. Recai sobre bens móveis ou imóveis.

 

Por limitar o direito de disposição que tem o proprietário sobre a coisa adquirida, a lei estabelece prazo máximo de eficácia da cláusula: 180 dias, no caso de a preferência recair sobre bem móvel; 2 anos, caso tenha por objeto bem imóveis. Vencidos tais prazos, o comprador não mais estará obrigado a dar a preferência ao antigo proprietário. Tais limites são de ordem pública, não podem ser aumentados por disposição contratual. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 513, acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

 

De conformidade com Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 514, p. 274 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O dispositivo cuida da iniciativa da prelação pelo antigo vendedor, uma vez bastante ciente que o atual proprietário pretenda vender a coisa (ou dá-la em pagamento). Utiliza-se de faculdade ao exercício do seu direito de preferência sobre a coisa em venda ou ilação, antecipando-se à oferta obrigatória que haveria de ser feita pelo vendedor potencial a ele preferente. A intimação serve para evidenciar o seu interesse de recomprar a coisa, tanto por tanto (art. 515). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 514, p. 274 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em harmonia Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 513, p. 567: Assim como o comprador fica obrigado a oferecer a coisa ao vendedor quando desejar negociá-la, caberá ao vendedor que desconfie da intenção do comprador em vender e exercer o direito de prelação, intimando o comprador para lhe conceder o direito de preferência.

 

Se realmente existia o intuito de vender - que pode ser aferido por diversas maneiras, o comprador, quando intimado -, não mais poderá desistir de oferecer a coisa ao vendedor, sob pena de ser condenado a indenizar pelo abuso do direito na modalidade do venire contra factum proprium, eis que a conduta ativa de oferecer a coisa a terceiros, que atraiu a legítima confiança do vendedor na possibilidade de recompra, foi traída pela segunda conduta, na qual o comprador retirou a proposta injustificadamente. Trata-se de evidente afronta ao princípio da boa-fé objetiva, tutelada como ato ilícito pelo art. 187 do CC. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 514, p. 567, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em concordância com os demais comentários acima, Sebastião de Assis Neto, et al. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.078-1079. Comentários ao CC 514, remete-se desde ao dispositivo anterior e segue: A preempção, preferência ou direito de prelação é o direito intransmissível que se pode estipular, expressamente, entre as partes contratantes, de o comprador dar preferência ao vendedor, quando for revender a coisa, desde que se pague tanto por tanto (o mesmo preço que terceiro pagaria).

 

A lei estipula dois prazos no capítulo próprio do direito de preferência (arts. 513, parágrafo único e 516) mas para efeitos diversos.

 

O primeiro prazo (art. 513, parágrafo único – 180 dias para móveis e 2 anos para imóveis) é de validade da cláusula de preempção, ou seja, o contrato de compra e venda que previr a preferência só pode fazê-lo pelo prazo máximo de centro e oitenta dias, em se tratando de bens móveis e de dois anos, em se tratando de bens imóveis. Após esse prazo, se o comprador intentar revender a coisa, não há mais que se falar em preferência do vendedor. Importante frisar que, por se tratar de prazo máximo, as partes podem convenciona-lo a menor no contrato, mas nunca a maior.

 

O segundo prazo (três dias para móveis e sessenta dias para imóveis) é o prazo para exercício do direito de preferência convencional. Assim, se o comprador quiser revender a coisa, o vendedor terá prazo de 3 dias (coisa móvel ou 60 dias (coisa imóvel), contados da data em que o comprador lhe notificar, para exercitar o direito de preempção.

 

Tem o comprador, portanto, a obrigação de notificar o vendedor de que pretende alienar a coisa, sob pena de, posteriormente, responder por perdas e danos. Não obstante, se o comprador não notificar o vendedor, diz o art. 514 que o vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

 

Neste caso, que é de preferência convencional, diferentemente da preferência legal estabelecida em favor dos condôminos, fala-se de direito meramente pessoal, cujo descumprimento obriga o comprador ao pagamento de perdas e danos.

 

Assim, em casos como o da locação (Lei n. 8.245/91, art. 33) e na venda de propriedade condominial proindiviso (art. 504), trata-se de obrigação com eficácia real, porquanto o locatário ou o condômino, depositando o preço, pode haver a coisa para si, em caso de descumprimento de seu direito de preferência. No caso de locação, no entanto, para valer contra terceiros, o contrato deve estar averbado no Registro de Imóveis. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.078-1079. Comentários ao CC 513 e 514. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar; em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

 

Em harmonia com o dispositivo Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 515, p. 275 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O exercício do direito de prelação na compra pelo antigo proprietário da coisa (preemptor) obriga-o a concorrer com terceiros em igualdade de condições, sujeitando-se a pagar, tanto por tanto, o preço exibido ou ajustado, para fazer valer a preferência. De conseguinte, havendo o comprador (atual proprietário) oferecido, em precedência, ao vendedor (exproprietário) a coisa que aquele vai vender (Art. 513), cumpre-lhe manifestar o interesse de exercer ou não o seu direito. Caso o exercite, o preferente aceitante obriga-se a pagar o preço nas mesmas condições ajustadas pelo vendedor com eventual terceiro interessado, constituindo essa obrigação a substância do instituto da preempção.

 

O exercício da preferência, no prazo ajustado ou no prazo legal (ausente a estipulação de prazo convencional) apresenta-se como um ato complexo. Não é suficiente a pretensão manifesta evidenciando o interesse real de o vendedor readquirir a coisa vendida, preço por preço, ou em iguais condições. Assim, é necessário que, no termo fixado, seja pago o preço da coisa, sob pena da perda da preferência. Pondera João Luiz Alves, comentando o CC de 1916: “Declarando que quer exercer a preferência, i.é, que aceita a coisa — tanto por tanto — (Art. 1.149), assume o vendedor a obrigação de comprar, ou seja, de pagar o preço na forma ajustada. O inadimplemento dessa obrigação determina contra o vendedor não só a perda do direito de preferência, para o futuro, na hipótese de não se realizar a compra pelo terceiro, com quem fora ajustada, mas ainda a responsabilidade por perdas e danos que, no caso ocorram, como as que resultam do fato de não poder o comprador realizar o negócio com o terceiro, afastado pela declaração do vendedor, de que entendia exercer a preempção e aceitar o contrato nas condições ajustadas, etc.

 

Augusto Zenun é afirmativo: “A preferência tem de ser exercida por meio de depósito do preço e da efetivação da escritura dentro do prazo legalmente fixado, começando tão logo seja afrontado, vale dizer, estiver um frente ao outro; prazo que não se estica, pois é de caducidades não de prescrição”. O entendimento está conforme a jurisprudência ‘Na venda de imóvel vinculado ao instituto jurídico da preempção, o preço a ser depositado pelo comprador, ‘quando afrontado’, corresponderá ao valor do bem conforme a oferta. (...)“ (grifo nosso) (STJ — REsp 2.223-RS).

 

A oferta ao preferente, compreendendo todos os elementos da proposta (preço, prazo, condições) ou das vantagens oferecidas ao proponente pela coisa, exige seriedade e correção, não podendo ser alterada perante terceiros, sob pena de o antigo comprador, obrigado à oferta preferencial, responder por perdas e danos.

 

A Lei n. 8.245, de 18-10-1991, dispondo sobre as locações de imóveis urbanos, cuidou do direito de preferência do inquilino, ditando-o como preferência legal (art. 27). Nesse passo, a jurisprudência assinala: “(...) Direito de preempção ou perdas e danos. Não levado a registro o contrato de locação, não é exercitável o direito de preferência pelo locatário. Cabendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos. Art. 313. Lei n. 8.245/9 1” (STJ, 9T., REsp l30.008-SP, Rei. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJ de 15-9-1997).

 

A jurisprudência tem orientado: “Preempção. Exercício do direito. Distinção entre preço para depósito e preço para pagamento. Na venda de imóvel vinculado ao instituto jurídico da preempção, o preço a ser depositado pelo comprador, quando afrontado, corresponderá ao valor do bem conforme a oferta. Para efeito de conceituação, distingue-se depósito do preço, como manifestação da preferência na pré-compra, e pagamento do preço na compra e venda definitiva, nesta incluindo-se os acessórios ao preço e a correção monetária do valor do depósito” (STJ, 31 T., REsp 2.223-RS, rei. Mm. Gueiros Leite, DJ de 1~-1O-199O). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 515, p. 275 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

 

No entender de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 515, p. 567-568: O artigo especifica que, além da vontade do comprador de vender e do vendedor de comprar, essencial é que se mantenha uma paridade entre as posições do terceiro e do vendedor, de modo que este só tenha êxito na recompra cm caso de oferecer idênticas condições de pagamento, tanto nos valores como nos prazos e demais vantagens que são oferecidas ao comprador.

 

Uma primeira leitura da parte final do dispositivo poderia gerar contradições. As expressões “preço encontrado” e “preço ajustado” podem não significar a mesma coisa. A primeira expressão dá a ideia de equivalência entre o que oferecem o vendedor e o terceiro. Porém, “preço ajustado” poderia exprimir aquilo que comprador e vendedor fixaram como preço de recompra, independentemente de qualquer oferta de terceiros.

 

Contudo, tal interpretação literal não resiste à finalidade do instituto, que pretende resguardar a preferência, termo que sempre traz uma ideia de comparação com outro, jamais de exclusão. Outrossim, a ideia do “ tanto por tanto” que encerra o art. 513 demonstra que sempre será observada a paridade entre o terceiro e o vendedor.

 

Por fim, a referência direta ao pagamento de um preço afasta a possibilidade de admissão do direito de preferência nos contratos de troca e permuta, que se aproxima do direito na venda, mas dispensa o pressuposto do preço. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 515, p. 567-568, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No mesmo sentido, mas resumindo Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 515: Conforme dispõe o artigo 513, o direito de preferência é o de adquirir a coisa nas mesmas condições em que ela é ofertada a terceiros, “tanto por tanto”. As condições dizem respeito ao valor total, ao prazo de pagamento, ao número de parcelas e tudo o mais que condicione o pagamento do preço. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 515, acessado em 08/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).