Direito Civil Comentado - Art.
722, 723, 724
- DA
CORRETAGEM -
VARGAS, Paulo S. R.
digitadorvargas@outlook.com
Parte
Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI
– Das Várias Espécies de Contrato
(Art. 481 a 853) Capítulo XIII – Da Corretagem
–
(Art. 722
a 729)
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa,
não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.
No enfoque de Claudio
Luiz Bueno de Godoy, antes dispersa em leis especiais, ou mesmo no Código
Comercial (art. 36 e ss), a corretagem agora, no Código Civil de 2002, passa ao
status de contrato típico e nominado, definido nos seus caracteres
essenciais, portanto, não mais objeto de regulamentação que era muito mais da
profissão de corretor.
Com efeito, sempre se
regrou a corretagem sob a perspectiva de seu exercício por um profissional. Em
outras palavras, a legislação, via de regra, tratava da profissão de corretor
em suas diferentes modalidades. Assim, conhece-se o corretor oficial, ou seja,
que recebe investidura oficial para o desempenho de seu mister, como os
corretores de mercadorias, de navios, de valores, de câmbio, de seguros, todos
com atividade regulamentada por inúmeras leis especiais (CC 729, infra).
Da mesma forma, tem-se o corretor livre, vale dizer, cuja atividade se exerce
independentemente de imóveis, de resto também considerados integrantes de uma
profissão objeto de regramento específico (Leis n. 4.116/62 e 6.530/78).
Pois a partir do
CC/2002, sem prejuízo da simultânea aplicação de toda a legislação especial
existente, assunto ao qual se tornará no comentário ao CC 729, estatui-se uma
normatização típica para o contrato assim nominado de corretagem, com regras
próprias e gerais.
Nessa esteira,
definiu-se a corretagem, genericamente, como o contrato de mediação em que, sem
mandato ou relação de dependência, se obriga o corretor a obter, para outrem,
um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Cuida-se de verdadeira
intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima
de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio. É, portanto,
fundamentalmente um contrato acessório, como quer a doutrina, mas, na justa
observação de Gustavo Tepedino (“Questões controvertidas sobre o contrato de
corretagem”. In: Temas de direito civil. Rio de Janeiro. Renovar, 1999,
p. 113-36), muito mais porque sua função econômica se volta ao contrato que o
corretor tenciona promover, embora não de modo a que a inconclusão desse
negócio necessariamente faça desaparecer a eficácia da corretagem, como se verá
no comentário ao CC 725, logo adiante. É também contrato bilateral, porquanto
móvel, uma vez firmado, de prestação a ambas as partes; oneroso,
presumidamente, coo está no CC 724; e aleatório, já que, a despeito dos
esforços e das despesas experimentados pelo corretor, nem por isso sua
remuneração será devida, conforme não resulte útil a aproximação por ele
desenvolvida, também consoante se examinará mais à frente, e malgrado não se
impeça ajuste comutativo da comissão a ser paga.
Caracteriza-se, por fim,
como contrato consensual, que, destarte, se aperfeiçoa sem a exigência de forma
especial, podendo mesmo ser entabulado verbalmente, ou mercê de comportamento
concludente, observando-se, na pior das hipóteses, quanto à prova apenas de seu
conteúdo, mas não de sua existência, tal qual ressalva Tepedino (op. cit., p;
119), a restrição do art. 401 do CPC/1973, (sem correspondência no CPC/2015),
mas de resto cuja incidência se vem afastando em casos de prestação de serviços
(ver jurisprudência infra). Diferencia-se da comissão porque, nela, o
comissário, embora atue igualmente na promoção de negócios no interesse de
outrem, o faz em nome próprio, ao passo que o corretor não participa do negócio
que promove.
Diferencia-se também da agência pois o
agente, apesar de se obrigar a promover negócios à conta e no interesse do
preponente, e mesmo sem vínculo de dependência, atua de modo não eventual e em
zona determinada, o que não ocorre na corretagem. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual, p. 741 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso
11/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
No entendimento de
Ricardo Fiuza, o CC/2002 introduz em capítulo próprio o contrato de corretagem
ou de mediação como contrato típico e nominado. A sua natureza jurídica
apresenta-se definida pelo primeiro dos oito artigos específicos, que não se
confunde com a prestação de comissão ou outro contrato em que haja dependência
e que oferecem a esse contrato uma disciplina normativa adequada. É
interessante assinalar que o contrato tem objeto em si próprio, mas a formação
de outro contrato” (Arquivos do TARJ 29/219).
Trata-se de obrigação
de resultado, visto que o corretor obriga-se perante o comitente a obter para
este “um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” e, nesse alcance,
tenha-se presente o CC 725, quando, nessa linha, prescreve devida a remuneração
ao corretor~ uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação. (Direito Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 383 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acesso em
11/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, Corretagem
é o contrato mediante o qual uma das partes, o corretor, obriga-se a angariar
negócios para a outra parte, o cliente, comitente ou dono do negócio. Difere-se
do contrato de agência e distribuição, porque neste a prestação de serviços
ocorre dentro de determinada zona.
A
corretagem é contrato típico, consensual, bilateral, oneroso, aleatório (de
resultado). Tradicionalmente, a corretagem classificava-se em oficial (ou
regulamentada) e livre. É regulamentando o exercício da corretagem relativo aos
seguintes bens: imóveis (Lei n. 6.530/78; navios (Dec. n. 19.009/1929 e n.
56.900/1965); fundos públicos (Dec. n. 2.475/1897; Lei n. 4.728/65; valores
mobiliários (Lei n. 6.385/1976). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em
11.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de
2010).
Parágrafo único. Sob
pena de responder por perdas e danos o corretor prestará ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de
valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010).
Segundo Claudio Luiz
Bueno de Godoy, certamente com comentário publicado antes do advento da Lei n.
12.236, (muito provavelmente, o que veio a dar motivação para modificação do
artigo em comento, o que não descredencia o valor do comentário, nota VD),
além do dever do corretor de agir na conformidade das instruções recebidas
do cliente, o que se contém na disposição do artigo precedente, o Código Civil,
no artigo em comento, estabelece a obrigação básica que ele tem de, no
desempenho da corretagem, portar-se de forma diligente, ou seja, com zelo e
cuidado, exatamente como se dá no mandato (CC 667), na comissão (CC 696) e na
agência (CC 712), vale dizer, em todas as formas de atuação jurídica no
interesse de outrem ou à conta de alguém cuja justa e razoável expectativa no
proveito do negócio a ser firmado deve ser preservada pela conduta prudente de
quem atue em seu favor.
Como já se disse nos
comentários aos dispositivos citados, a conduta do corretor deve não só evitar
prejuízo que possa ser causado ao cliente, mas antes e igualmente, ostentar-se
apta a lhe gerar o razoável proveito esperado do negócio agenciado. Mais, e de
novo tal qual já se afirmou a propósito da mesma incumbência que tem o agente
(CC 712), cabe ao corretor o dever de informar, na verdade, também como antes
expendido, um dever anexo ou lateral que o princípio da boa-fé objetiva, na sua
função supletiva, impõe nas relações contratuais, como exigência de um padrão
de lealdade e solidarismo o qual, mercê de comando até mesmo constitucional (CF
3º, I), obrigatoriamente as permeia (CC 422).
Nesse sentido, o atual
Código civil foi explícito ao atribuir ao corretor o dever, primeiro, de
informar seu cliente sobre o andamento dos negócios que esteja a promover ou a
intermediar. Mas não só. Incumbe ainda ao corretor o dever mesmo de esclarecer,
de aconselhar seu cliente sobre a segurança e o risco do negócio, portanto
incluindo o dever de informar sobre as condições dos interessados em
entabula-lo, o que não significa, da mesma forma que não significa na comissão
(CC 698), uma corretagem del credere, vale dizer, com presumida
cláusula, malgrado admissível, se expressa, de automática responsabilidade do
corretor sobre o pagamento do contrato que agenciou, sobre sua execução, mas
que implica, decerto, sua obrigação de informar sobre tudo quanto possa influir
na realização do contrato. Tanto assim que, acrescente-se, deve o corretor
informar sobre alteração de preços dos objetos dos negócios a serem firmados,
informando até sobre o que seja relevante a evitar, por exemplo, negócios
inválidos. Tudo sob pena de responder por perdas e danos. Daí a redação
deliberadamente aberta quando refere o preceito em comento a obrigação que tem
o corretor de informar sobre o mais que possa influir nos resultados da
incumbência. Nada diverso a rigor, do que em doutrina já se sustentava antes
mesmo da edição do Código Civil de 2002.
Com efeito, já era corrente o
entendimento de que, a despeito de não responder pela execução do contrato
intermediado, deveria o corretor informar, sempre, sobre qualquer dado ou
elemento, no dizer de Orlando Gomes, interessante à realização do negócio,
compreendido como influente na apreciação da conveniência da realização do
contrato, aí incluídos dados ou elementos atinentes às pessoas dos contratantes,
bem assim relativos a qualquer modificação do valor dos bens que serão objeto
do mesmo ajuste (Contratos, 9. ed. Rio de Janeiro, Forense, 1983, p.
430). Típica revelação, insista-se, do princípio da boa-fé objetiva, de seu
turno evidenciação clara da eticidade que ilumina toda a nova legislação.
(Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código
Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002.
Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 742 - Barueri,
SP: Manole, 2010. Acesso 11/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Da mesma forma, Ricardo
Fiuza, ao mostrar sua Doutrina, ainda se baseia na redação antiga do artigo em
comento: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em
virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de
dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as
instruções recebidas”, nota VD.
No lecionar de Ricardo
Fiuza, são descritas pelo dispositivo as obrigações inerentes ao contrato de
mediação. A primeira delas diz como o dever de o corretor atuar com aplicação e
presteza, segundo reclamam o negócio e o interesse do cliente, fornecendo-lhe,
nesses fins, por sua iniciativa e empreendimento, as informações sobre as
tratativas eventualmente existentes e a desenvoltura da mediação, a ensejar o
êxito esperado. A segunda, também essencial ao desempenho, tem por escopo o
resguardo do negócio, quanto aos riscos ou segurança dele, devendo o corretor
de tudo fazer ciente o comitente, transmitindo-lhe todos os esclarecimentos que
lhe seja possível prestar. (Direito Civil
- doutrina, Ricardo Fiuza – p. 383 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed.,
São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Na atualização de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o
dispositivo estabelece os deveres típicos do corretor, que acompanham a
obrigação por ele assumida de angariar negócios para o cliente: a) agir com
diligência e prudência e b) prestar informações ao cliente. O corretor que
negligencia os cuidados que deveria ter ou age de forma imprudente, age
culposamente. Tanto neste caso como no caso de omitir ao cliente as informações
que deveria prestar, fica o corretor sujeito a reparar os prejuízos que sua
conduta causar ao cliente. (Luís Paulo
Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira
apud Direito.com acesso em 11.01.2020, corrigido e aplicadas as
devidas atualizações VD).
Art. 724. A remuneração do corretor, se não
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a
natureza do negócio e os usos locais.
No diapasão de Claudio
Luiz Bueno de Godoy, a remuneração do corretor, comumente denominada comissão,
devida pelos negócios a cuja intermediação procede, é justamente a
contrapartida contratual pelo desempenho dessa atividade. Ou seja, é a
prestação devida pelo cliente em razão do serviço de aproximação que lhe presta
o corretor, e desde que se tenha revelado útil, como se verá no comentário no
artigo seguinte.
Antes, porém, importa
realçar o valor que se deve atribuir a tal remuneração, que, desde logo, pode
vir previsto em lei, a propósito lembrando, conforme acentuado no comentário ao
preceito do CC 722, que a corretagem pode ser oficial. Se não estabelecido o
importe da comissão em lei, insta então verificar se a respeito houve ajuste
das partes. E tal entabulação normalmente se faz mercê do estabelecimento de um
percentual em dinheiro – não obviada a fixação em espécie – do negócio
agenciado, embora nada impeça a determinação de um valor fixo a título de
remuneração.
Discute-se sobre a
possibilidade de ajuste da comissão correspondente a um maior valor que o
corretor consiga apurar no negócio agenciado, se confrontado com o que por isso
pretendia o cliente – o chamado over price. Pois pese embora ressalva
por vezes decorrente até de regulamentação da profissão de corretor, como
lembra Antônio Carlos Mathias Coltro, remetendo, para o caso de corretagem de
imóveis, à previsão do art. 16 da Resolução n. 145/82, do Conselho Federal de
Corretores de Imóveis, tem-se entendido viável a corretagem over price,
desde que previamente ajustada essa forma de remuneração (Contrato de
corretagem imobiliária. São Paulo, Atlas, 2001, p. 66-7).
Inexistente previsão
legal ou ajuste das partes, a comissão deverá ser arbitrada judicialmente,
atentando-se à natureza do negócio e aos usos locais, ou seja, aos costumes, de
que é exemplo a taxa de 6% para a corretagem de imóveis.
Importa salientar, por
fim, que o pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor,
não valendo – o que alhures se pretende particularmente na corretagem
imobiliária – socorro ao CC 490, eis que não se está a tratar de despesas com
escritura ou tradição da res.
Cabe ainda a ressalva de que a cobrança
da comissão, uma vez devida, não pode ficar condicionada à comprovação de
registro profissional, a par de consequências outras que daí podem advir, de
índole administrativa, mas que não inibem o recebimento, afinal, por serviço
efetivamente prestado, de resto como se pode mesmo inferir da consideração de
verdadeira inconstitucionalidade, pela Suprema Corte, já do que previa o art.
7º da então vigente Lei n. 4.116/62, que regulava a profissão de corretor de
imóveis, antes da edição da Lei n. 6.530/78. (Claudio Luiz Bueno de Godoy, apud Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários
autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 743 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso
11/01/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).
Na tabula de Ricardo
Fiuza, apesar de já existir regulamentação para a profissão de corretor, o
Código disciplina também os contratos de corretagem celebrados. Assim, é devida
remuneração a quem, voluntária ou oficiosamente, tenha realizado intermediação
útil a um dos contratantes. Se o interessado se vale dos serviços prestados por
quem não seja corretor, não poderá furtar-se a pagar a retribuição. Em não se
tratando de corretor profissional, não assistem ao intermediário fortuito as
garantias previstas na lei especial.
A remuneração, também
denominada comissão ou corretagem, representa o pagamento do preço do serviço
pelo resultado útil que o trabalho ofereceu, ou seja, “pelo serviço que presta,
aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário
direito à remuneração” (RT488/200). A fórmula de determinar o valor a ser pago
atende a situação do caso concreto, observando-se, pela ordem de grandeza,
disposição legal prevista, estipulação do quantum por ajuste prévio das
partes ou arbitramento judicial, que atenderá a natureza do negócio
desenvolvido e os usos locais, devendo o juiz, para tanto, orientar-se, com
razoabilidade, pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência,
atento ao costume do lugar, como apoio preponderante para a fixação do valor, e
observando o tempo de duração das atividades desenvolvidas. A corretagem
decorre, usualmente, de acordo informal com o vendedor do bem. Desprovida da
existência formal de um contrato que a preveja em quantia fixa ou em percentual,
a remuneração ou comissão será arbitrada tendo em conta, afinal, o valor do
próprio bem vendido. (Direito Civil -
doutrina, Ricardo Fiuza – p. 384 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed.,
São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/01/2020, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Complementando Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o
contrato de corretagem é sempre oneroso. Se as partes não estipularem o valor
da comissão, este pode ser arbitrado judicialmente segundo os usos e costumes
locais, desde que se torne devido com a realização do negócio ou se deixar de
se realizar em razão de algum dos fatos previstos nos CC 725 a 727. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em
11.01.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
