DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ART 1.331 A 1.360 - DISPOSIÇÕES GERAIS - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO - DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO - DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL - DO CONDOMÍNIO GERAL - DO DIREITO DAS COISAS - CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO - VARGAS DIGITADOR

VARGAS DIGITADOR

CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

LIVRO III

DO DIREITO DAS COISAS

TITULO VI

DO CONDOMÍNIO GERAL

·       Sobre condomínio: Decreto n. 14.645, de 10 de julho de 1934, art. 148, parágrafo único (quedas d’água); Decreto-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, art. 16 (desapropriação); Lei n. 3.924, de 26 de julho de 1961, art. 9º, parágrafo único (jazida em área de condomínio); Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, art. 3º (entidades privadas, direito à propriedade da terra); Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (condomínio em edificações e incorporações imobiliárias); Lei n. 4.593, de 29 de dezembro de 1964, arts. 20 e 22 (desapropriação, extinção do condomínio); Decreto n. 55.891, de 31 de março de 1965, arts. 24, 51 e 54 (disposições do regulamento do Estatuto da Terra); Lei n. 4.728, de 14 de julho de 1965, art. 62 (sociedades imobiliárias); Decreto n. 56.792, de 26 de agosto de 1965, art. 19, I, b, 21, IV, e 28, §§ 1º e 2º (disposições do Regulamento do Estatuto da Terra); Lei n. 5.869, de 11 de setembro de 1965, art. 17 (loteamento, propriedades rurais); Lei n. 4.864, de 29 de novembro de 1965, arts. 1º, I, e 6º (estímulo à indústria da construção civil); Decreto-lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967, art. 3º, § 2º (loteamento urbano); Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de 1973 (Código de Processo Civil); arts. 12, IX (representação em juízo do condomínio), 275 (procedimento sumário, cobrança), 585, V (taxas e despesas de condomínio); Decreto n. 72.105, de 18 de abril de 1973, art. 39 (divisão de condomínio); Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 167, I (registro de imóveis), e 178, III (registro da convenção de condomínio); Decreto-lei n. 1.381, de 23 de dezembro de 1974, art. 9º, § 3º, a (empresas imobiliárias); Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978, art. 20, V (corretor de imóveis); Lei n. 6.855, de 18 de novembro de 1980, art. 29, III (empréstimo); Decreto-lei n. 2.251, de 26 de fevereiro de 1985, art. 13, parágrafo único (ocupação de imóvel da União); Decreto n. 93.902, de 9 de janeiro de 1987, art. 5º, parágrafo único, b (locação pela administração federal); Provimento n. 66, de 20 de dezembro de 1988, do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, art. 3º (elaboração de memoriais no âmbito da Lei de Condomínio); Decreto n. 99.266, de 28 de maio de 1990, arts. 35, caput, e 36 (bens imóveis residenciais da União); Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 22, X e parágrafo único (despesas de condomínio), 23, X, XIII, § 1º (obrigações do locatário), 25, caput (cobrança de despesa ordinária), e 34 (exercício do direito de preferência); Decreto n. 980, de 11 de novembro de 1993, art. 13, III (imóvel de propriedade da União); Lei n. 8.981, de 20 de janeiro de 1995, art. 49 (tributação, incorporação de prédio em condomínio); e decreto n. 3.000, de 26 de março de 1999, arts. 15 e parágrafo único, 37, parágrafo único, 50, IV, 122, § 2º, II, § 4º, 123, § 1º, 150, § 1º, III, 534 e 632, IV (imposto de renda).

CAPÍTULO VII

DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

ART 1.331 A 1.360

·       Vide Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispões sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.

Seção I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

·       Vide art. 3º da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

§ 3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

·       § 3º com redação determinado pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004.

§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

·       Vide art. 1.344 do Código Civil.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de imóveis devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

·       Vide art. 2º da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

·       Vide art. 167, I, n. 17, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

·       Vide Súmula 260 do STJ.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

§ 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

·       Vide arts. 286 a 298, 1.417 e 1.418 do Código Civil.

·       Vide arts. 9º a 11 (convenção de condomínio) da Lei n. 4.591, de 15 de dezembro de 1964.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

·       Vide art. 19 da Lei n. 4591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

·       Inciso I com redação determinada pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004.

·       Vide art 12, § 3º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

·       Vide art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

·       Vide art. 10, I e II, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

·       Vide art. 938 do Código civil.

·       Vide art. 10, III, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

·       A Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, propôs nova redação para este parágrafo, porém o texto sofreu veto presidencial.

·       Vide art. 2.035 do Código Civil.

·       Vide art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superir a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem, não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

·       Vide art. 10, § 1º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

·       Vide arts. 402 a 405 do Código Civil.

Parágrafo único.  O Condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

·       Vide art. 21 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre toros os possuidores.

·       Da locação de coisas no Código Civil: vide arts. 556 a 578.

·       Vide art. 2º, §§ 1º e 2º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

·       Vide arts. 2º, §§ 1º a 3º, e 4º da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. a realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

·       Vide art. 96, § 1º, do Código Civil.

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

·       Vide art. 96, § 2º, do Código Civil.

§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º. O condômino que realizar obr4as ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

·       Vide art. 12, § 2º, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Vide arts. 757 a 7888 do Código Civil.

Vide art. 13 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Seção II

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

·       Vida arts. 22 e 23 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

·       Vide arts. 22 e 23 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

I – convocar a assembleia dos condôminos;

·       Vide arts 24 a 27 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

·       Vide arts. 12, IX, e 275, II, b, e c, do Código de Processo Civil.

·       Vide art. 22, § 1º, da Lei n. 4.592, de 16 de dezembro de 1964.

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1º. Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário, da convenção.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

·       Vide art. 24 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

§ 1º. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2º. Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino.

·       Vide art. 27 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

·       Artigo com redação determinada pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo, e nas outras partes comuns, pertencente a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

·       Vide art. 25, caput, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

·       Vide art. 23. Da Lei n. 5.591, de 16 de dezembro de 1964.

Seção III

DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 1.357. se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

·       Vide art. 14 e parágrafos da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na propoção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

 CAPÍTULO VIII

DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

·       Vide arts. 127, 128, 507, 513, 547 e 1.953 do Código Civil.

·       A Lei n. 7.565, de 19 de dezembro de 1986 (Código Brasileiro da Aeronáutica) dispõe, em seus arts. 148 a 152, sobre a transferência de domínio resolúvel de aeronave.

Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando á pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.