Direito Civil Comentado
- Art. 577, 578
- Da
Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
Parte
Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Título VI
– Das Várias Espécies de Contrato
(art. 481 a 853) Capítulo V – Da Locação de
Coisas
- vargasdigitador.blogspot.com
Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário,
transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Utilizando os conhecimentos de Nelson Rosenvald, em princípio, o
contrato de locação não é intuitu personae, sendo passível de transmissão
aos herdeiros do locador e do locatário até que se alcance o prazo estipulado
(CC 1.784). Trata-se de uma sub-rogação contratual, pela qual os herdeiros
assumem a posição econômica do de cujus. Mas, caso as forças da herança não
suportem a locação, não poderá o locador exigir débitos vencidos do locatário
(CC 1.792).
Outrossim, se eventualmente
o contrato assumir conotação personalíssima, poderão os sucessores imediatamente
desconstituir a relação, sem que tenham de assumir as cláusulas penais
previstas para as partes originárias (v.g., locação de automóvel para
anúncio de espetáculo musical, quando o artista-locatário falece). Se o
contrato não possuir prazo, os herdeiros poderão denunciá-lo da mesma forma que
as partes originárias, mediante interpelação. (ROSENVALD
Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n.
10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e
atual., p. 622- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 17/10/2019. Revista e
atualizada nesta data por VD).
Correspondendo ao art. 1.198 do CC de 1916, a doutrina de Ricardo
Fiuza aponta que a alteração das partes contratantes por sub-rogação objetiva,
decorre desta previsão legal. As partes ao substituídas por seus sucessores
enquanto em vigor o contrato de locação (REsp 167.978). A regra versa sobre
efeito obrigacional, e por não ser a obrigação personalíssima, cabível é a transferência
da relação jurídica, com todas as suas implicações, direitos e deveres, aos
herdeiros do locador ou do locatário, falecendo estes. O evento morte de um dos
contratantes acarreta a sucessão contratual da parte em um dos polos da relação
ex locato, mantendo-se-lhe a incolumidade da locação. Para esse efeito,
obrigam-se ambas as partes, a saber do contrato de prazo determinado.
Entenda-se a referida sucessão operada automaticamente ar lege, assim se
aperfeiçoando sem dependência de qualquer procedimento ou formalidade. A matéria
está, por igual, regulada pelos arts. 11 e 12 da Lei n. 8.245/91. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 307 apud
Maria Helena Diniz Código Civil
Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf,
Microsoft Word. Acesso em 17/10/2019,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Resumindo a
intenção do artigo diz Marco Túlio de Carvalho Rocha que, por ser a locação um
contrato impessoal, os herdeiros do locador ou do locatário assumem a posição
contratual do sucedido e devem respeitar o prazo avençado caso a locação tenha
sido contratada por prazo determinado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso
em 17.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o
locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou
no de benfeitorias uteis, se estas houverem sido feitas com expresso
consentimento do locador.
Como explica Nelson Rosenvald, no silêncio do contrato, o
locatário será indenizado pelas benfeitorias necessárias e também pelas úteis,
com a ressalva quanto às últimas, desde que haja o consentimento expresso do
locador.
As benfeitorias necessárias são aquelas que propiciam a
conservação física da coisa (CC 96), daí se prescinde de prévia autorização para
a atuação do locatário, pois sua necessidade é patente e o locador certamente a
assumiria caso estivesse com o poder imediato sobre a coisa. Já as benfeitorias
úteis aumentam ou facilitam o uso do bem. Portanto, só serão indenizadas se o
referido acréscimo qualitativo foi objeto de permissão pelo locador. No particular,
altera-se a regra geral do CC 1.219, na qual as benfeitorias úteis são sempre indenizáveis,
sendo bastante a boa-fé do possuidor.
A norma permite que o locatário exercite o direito de retenção sobre
o bem, até que seja indenizado pelas aludidas benfeitorias que se incorporam ao
patrimônio do locador. A retenção é forma pela qual o locatário exercita a pretensão
decorrente da violação do direito subjetivo ao pagamento e, ainda, meio
coercitivo capaz de coibir o locador ao adimplemento, sob pena de não ingressar
na coisa, mesmo após o êxito da demanda de desocupação em juízo. Em princípio,
o direito de retenção não só é dirigido ao proprietário como também é oponível perante
eventuais adquirentes. Todavia, o adquirente do imóvel locado não está obrigado
pelas benfeitorias realizadas pelo locatário (Súmula n. 158 do STF).
Seguindo a linha da Lei do Inquilinato (Art. 35 da Lei n.
8.245/91), o Código Civil de 2002 inovou substancialmente em relação ao seu
predecessor, permitindo que a autonomia privada dos contratantes excepcione a
regra geral, a ponto de o locatário renunciar ao direito de indenização sobre
qualquer forma de benfeitoria, mesmo as necessárias. Poder-se-ia cogitar da
igualdade dos contratantes em uma relação estritamente privada, porém algumas
ponderações merecem reflexão.
Primeiro, mesmo nas relações puramente civil, normalmente os
contratos de locação se realizam sob a forma da adesão, pela qual o locatário
apenas subscreve o contrato sem prévia discussão de conteúdo. Nesse ponto, é
claro o art. 424, ao dispor que: “Nos contratos de adesão, são nulas as
cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante
da natureza do negócio”. Tratando-se eventualmente de uma relação de consumo,
como a locação de apartamentos em apart-hotéis, haverá a proteção própria das
relações de consumo (CDC, 51, XVI).
Segundo, a inserção da
cláusula desnatura o próprio dever de cooperação das partes, derivado do
princípio da boa-fé objetiva, pois o locatário se furtará a realizar as benfeitorias
necessárias – sabendo que não será indenizado -, permitindo que o bem seja
desvalorizado e mesmo que venha a perecer. Isso impede ao locatário o
cumprimento da obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu,
conforme impõe o CC 569, IV, e, mais importante, elide a possibilidade de
tratar a coisa como se sua fosse (CC, 569, I). (ROSENVALD
Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n.
10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e
atual., p. 623- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 17/10/2019. Revista e
atualizada nesta data por VD).
Seguindo o diapasão de Ricardo Fiuza em sua doutrina, na sua
clássica obra Direito de retenção, Arnoldo Medeiros da Fonseca afirma categórico:
“Sob a denominação específica de direito de retenção, e como figura jurídica autônoma,
o que se compreende é a faculdade assegurada ao credor, independente de
qualquer convenção, de continuar a deter a coisa a outrem devida até ser
satisfeita, ou ficar extinta, uma obrigação existente com ele”. Nesse passo,
conforme assevera Carvalho de Mendonça, o direito de retenção é “um meio de
obrigar o devedor a executar a obrigação contraída, i.é, um remédio defensivo,
um meio de vincular a coisa alheia ao cumprimento da obrigação relativa a essa
mesma coisa; é um favor ao crédito, uma proteção a boa-fé e um expediente econômico,
poupando as despesas e evitando as lentidões de um duplo processo”.
Benfeitorias necessárias (impensae necessariae) são as
indispensáveis, que se destinam a conservar a coisa ou a impedir o seu
perecimento. Obriga-se o locador a indenizá-las, sob pena de enriquecimento sem
causa. Benfeitorias úteis (impensae utiles) são as proveitosas, que
prestam à coisa o seu melhor uso, dando-lhe comodidade e acrescentando-lhe
valor, ou, no particular, aquelas essenciais à própria utilização da coisa ao
uso a que se destina. A pretensão de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias
e úteis não obriga o locatário a outro aluguel que não o avençado, não se
aplicando à hipótese o disposto no art. 575. Cláusula contratual pode ser
incluída em que o locatário renuncie ao respectivo direito de retenção ou de
indenização.
Jurisprudência: 1. “A doutrina e a jurisprudência
exigem a existência de cláusula específica prevendo a obrigação do locador
ressarcir ao locatário pelas despesas com benfeitorias feitas. 2. Inexistindo
cláusula nesse sentido, não há direito a indenização, motivo pelo qual não há de
se falar em direito de retenção do imóvel” (STJ, 6~ T., REsp 36.584-BA, rel.
Min. Anselmo Santiago, DJ de 10-11-1997). 2. “Locação. Benfeitorias. Lícito convencionarem
as partes não ser devida indenização por benfeitorias, ainda que necessárias”
(STJ, 3 ~ 1., REsp 9.0067-SE rel. mm. Eduardo Ribeiro, DJ de 9-9-1991). (J. X. Carvalho
de Mendonça, Tratado de direito comercial, Rio de Janeiro, Tip. Bernard
Frêres, 1917, v. 8 (p. 172); Arnoldo Medeiros da Fonseca, Direito de
retenção, 2, ed., Forense. 1944 (p. 100) (Direito
Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – p. 308 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012,
pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/10/2019,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Segundo ensinamento de Marco Túlio de Carvalho Rocha, direito de retenção é o de
manter a coisa consigo, enquanto não sobrevier o pagamento devido. No caso, a
lei somente defere direito de retenção ao locatário que tiver realizado
benfeitorias necessárias ou úteis que tiverem sido autorizadas pelo locador. Vale
dizer: não há direito de retenção por benfeitorias voluptuárias; as
benfeitorias úteis somente conferem esse direito se o locador as houver autorizado.
Durante
o período em que o locatário continuar na posse da coisa com base no direito de
retenção, o contrato continua em vigor, persistindo a obrigação do locatário de
arcar com o aluguel e demais encargos da locação. (Marco Túlio de
Carvalho Rocha apud Direito.com acesso
em 17.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
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