Direito Civil Comentado - Art. 1.229, 1.230, 1.231, 1.232 Da Propriedade em Geral - VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.229, 1.230, 1.231, 1.232

Da Propriedade em Geral - VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro III – Título III – Da Propriedade

(Art. 1.228 ao 1.232) Capítulo I – Da Propriedade em Geral

Seção I - Disposições Preliminares – digitadorvargas@outlook.com

– vargasdigitador.blogspot.com

 

Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade  úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.

 

Na balada de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo trata da extensão do direito de propriedade sobre coisa imóvel, dispondo que não se limita apenas ao solo ou a sua superfície, mas se estende, também, em linha vertical, ao espaço aéreo e ao subsolo correspondes. Note-se que não é a propriedade que se estende para cima ou para baixo, mas apenas as faculdades do proprietário, com o propósito de lhe assegurar a utilidade do uso e fruição do solo. Claro que as faculdades de usar e fruir seriam inoperantes, se estivessem limitadas apenas à superfície do imóvel, impossibilitando o titular de construir ou de plantar. O que assegura a lei é a expansão das faculdades do proprietário ao espaço aéreo e ao subsolo do imóvel, limitada, porém, à utilidade do exercício, ao interesse prático na exploração econômica da coisa. Segue nosso Código Civil a linha alemã (art. 905 do BGB - Código Civil alemão) que limita a projeção vertical dos poderes do proprietário a seu interesse, ou à utilidade de seu aproveitamento. O Código Civil de 2002 deu redação mais adequada à extensão das faculdades do proprietário. Atenuou a antiga redação, eliminando a expressão “desde que não tenha ele (proprietário) interesse algum em impedir a atividade de terceiros”. Usa agora o legislador o termo mais adequado interesse legítimo, usando critério utilitário, que afasta aproveitamento remoto, ou meramente teórico, dos espaços acima e abaixo do solo. Na lição de Orlando Gomes, o direito de exclusão, em resumo, tem por medida o interesse do proprietário, que, por seu turno, é determinado pela utilidade do exercício da propriedade.

 

É por isso que o proprietário pode reclamar da passagem de linhas de transmissão de energia elétrica, ou de tubulações de pouca profundidade instaladas pelo poder público, ou, ainda, de sacadas, terraços, ou painéis de publicidade que invadam o espaço de seu imóvel, uma vez que tal situação impede a construção ou plantação de grande porte. Não pode, porém, rebelar-se contra o avião que sobrevoa o imóvel, ou contra um túnel de metrô que passa a grande profundidade, porque em nada embaraçam o aproveitamento da coisa. Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, no caso de espaço aéreo, tem o proprietário o direito de reclamar da conduta que lhe traga danos ou incômodos, mas não invocar o direito de propriedade para proibir a passagem de aeronaves. Note-se que a propriedade de minas, jazidas e demais recursos minerais, bem como os potenciais de energia elétrica e os monumentos arqueológicos têm disciplina diversa, constituindo bens da União, por força do que dispõem os arts. 20, VIII a X, e 176 da CF. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.206. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 23/09/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Historicamente, o artigo em tela não foi atingido por nenhuma modificação, seja da parte do Senado Federal, seja da parte da Câmara dos Deputados, no período final de tramitação do projeto. A redação atual é a mesma do projeto.

 

A Doutrina de Ricardo Fiuza atenta para o espaço aéreo que é caracterizado pela sua utilização, sem que agrida a propriedade de outrem nem ofenda a ordem pública. Subsolo é uma coisa corpórea que, pela sua natureza e ligação íntima com o solo, é suscetível de ser objeto do direito de propriedade (v. Carlos Alberto Dabus Malut Limitações ao direito de propriedade, São Paulo, Saraiva, 1997, p. 85 e 91). Esse artigo repetiu a regra do art. 526 do Código Civil de 1916, condenando, mais uma vez, o uso nocivo da propriedade para prejudicar terceiro. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 636, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 23/09/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na sua participação, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, já aludem sobre o proprietário dever suportar ingerências ao seu domínio, como nas hipóteses previstas no CC 1.230, ao dispor que as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos, dentre outros bens previstos em leis especiais, não estão abrangidos pela propriedade do solo. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 23.09.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.

 

Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.

 

Na sequência Francisco Eduardo Loureiro à propriedade das riquezas do subsolo, porque interessa à economia nacional, destaca-se da propriedade do solo e é atribuída à União Federal, por força do que dispõem os artigos 20 e 176 da CF. O artigo em comento era dispensável, diante dos preceitos da Carta Política, de modo que apenas se limita a reproduzir que a propriedade do solo não estende as faculdades do proprietário às riquezas do subsolo. Não pode o proprietário do solo, portanto, explorar pessoalmente sem concessão ou autorização da União Federal ou impedir que terceiros concessionários explorem as jazidas, tornando-se estes proprietários do produto da lavra. Nos exatos termos do art. 176 da CF, ao proprietário do solo cabe apenas participação no resultado da lavra, na forma e valor regulados pelo Decreto n. 227/67.

 

Diz ainda o artigo em exame que a propriedade do solo não abrange os potenciais de energia hidráulica, o que está em consonância com o disposto no art. 176 da CF. Não diz o Código Civil, mas diz a Carta Política, que o aproveitamento de potencial de energia renovável de capacidade reduzida independe de autorização ou convenção. Em tal caso, cabe a exploração ao proprietário do solo, que pode repelir atos de terceiros, que se reputam ilícitos.

 

Ressalva o parágrafo único do CC 1.230 que a dicotomia das faculdades do proprietário do solo, em relação às riquezas do subsolo, não abrange os recursos minerais com emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos à transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial. Seria o caso, por exemplo, de pedras, areia ou argila existentes em um terreno, ou mesmo em seu subsolo, que podem ser imediatamente empregados pelo proprietário na construção civil, independentemente de qualquer processo industrial para seu aproveitamento. Teve o legislador a cautela de destacar a obediência a disciplina própria em lei especial, com destaque para lei ambiental. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.207. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 23/09/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Historicamente este dispositivo foi objeto de uma única emenda por parte da Câmara dos Deputados no período inicial de tramitação do projeto, com o fim de alterar a redação do parágrafo único. O texto do caput é o mesmo do projeto, para efeito de sua exploração ou aproveitamento. A mesma regra se aplica aos achados arqueológicos e a outros bens definidos em lei especial. O objetivo do artigo foi trazer para a lei civil disposição já contida no art. 8° do antigo Código de Minas e repetida pelo Decreto-Lei n. 227, de 28-2-1967.

 

Como leciona Ricardo Fiuza em sua doutrina, antigamente, e até no regime do Código Civil de 1916, as minas eram de propriedade do dono do solo. Posteriormente, as Constituições estabeleceram uma legislação especial referente às riquezas do subsolo e à mineração (CF de 1988, art. 176 e seus parágrafos). Hoje, jazidas. minas e demais recursos minerais são propriedade distinta do solo, para efeito de sua exploração ou aproveitamento. A Mesma regra se aplica aos achados arqueológicos e a outros bens definidos em lei especial. O Objetivo do artigo for trazer para a lei civil disposição já contida no art. 8º do antigo Código de Minas e repetida pelo Decreto-Lei n. 227, de 28-2-1967. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 637, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 23/09/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na redação de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, trata-se de restrição à propriedade com o escopo de atender à finalidade social e aos interesses coletivos, tratando-se de matéria disciplinada pela Constituição federal de 1988 ao estabelecer em seu artigo 175 que “as jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra”.

 

O Código de Mineração (Decreto-lei 227/1967) define a pesquisa mineral como sendo a execução de trabalhos necessários à definição da jazida, sua avaliação e determinação da exequibilidade do seu aproveitamento econômico. Nos termos da Súmula 238 do Superior Tribunal de Justiça, compete ao Juízo Estadual da situação do imóvel a avaliação da indenização devida ao proprietário do solo, em razão de alvará de pesquisa mineral.

 

O parágrafo único limita a exploração dos recursos minerais, afastando a possibilidade de transformação industrial e condicionando à observância da legislação especial. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 23.09.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.

 

Segundo Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo pouco modifica o que continha o Código de 1916, apenas substituindo corretamente os termos domínio por propriedade e ilimitado por pleno. Com a primeira substituição, evitou o legislador que se fizesse a clássica distinção entre domínio e propriedade; o primeiro relativo a sujeitos de direito que tem por objeto direto e imediato coisas corpóreas, e a segunda compreensiva de todos os direitos que compõem nosso patrimônio. Com a segunda substituição, evitou que a expressão ilimitado induzisse à falsa ideia de propriedade livre das limitações gerais decorrentes do direito de vizinhança, ou de normas administrativas. Sabido que a propriedade pode ser plena, quando todas suas faculdades estão enfeixadas nas mãos do proprietário, mas sofre limitações diversas de ordem legal. Não se pode esquecer que os deveres decorrentes da função social não constituem limitações, mas o próprio conteúdo do direito de propriedade.

 

A propriedade enfeixa diversas faculdades, como as de usar, fruir, dispor e reivindicar. Via de regra, esses atributos reúnem-se na pessoa do proprietário, conferindo-lhe propriedade plena ou alodial. Pode ocorrer, porém, que essas faculdades sejam desmembradas, criando-se direitos reais limitados a favor de terceiros, restringindo a extensão. Tome-se como exemplo a possibilidade do proprietário entregar a terceiros a faculdade real de usar ou de dispor, criando os direitos reais de servidão, usufruto, uso e habitação. Pode, também, a propriedade ser gravada com direitos reais de garantia, ou, ainda, com cláusulas restritivas do poder de disposição (cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade, CC 1.911).

 

Diz o artigo, além disso, que a propriedade se presume exclusiva, vale dizer, é excludente de outra senhoria sobre a mesma coisa, consequência natural do efeito erga omnes do direito real e da própria natureza do iura in re, que dispensa a intermediação de terceiros na relação direta entre o sujeito de direito e o objeto. Claro que o condomínio não constitui exceção à regra, pois a propriedade incide sobre parte ideal da coisa, não excluindo direito do comunheiro sobre a outra fração. A presunção a que alude o artigo é relativa, persistindo até prova em sentido contrário, a ser produzida por aquele a quem interessa a existência do ônus ou da restrição. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.207-08. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 23/09/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Sem comentários modificativos sobre o que até aqui foi dito sobre o artigo, a Doutrina de Ricardo Fiuza mostra que dentre as principais características do direito de propriedade temos a exclusividade e a plenitude que não são absolutas, mas sim presumidas, pois admitem prova em contrário (juris tantum). Este artigo é idêntico ao art. 527 do Código civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 637, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 23/09/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Ilusória a noção de propriedade que dá ao artigo os doutores Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira ao dizerem ser a propriedade plena e exclusiva, ou seja, não sofrer qualquer limitação ou restrição no exercício do direito de seu titular (plenitude), salvo em casos especiais, como se dá com o gravame de inalienabilidade, por força da lei ou da vontade (MÁRIO). Ora, é exclusiva a propriedade, pelo fato de não admitir o exercício de dois ou mais titulares sobre o mesmo direito, ou seja, o direito de um exclui o do outro, sendo que o condomínio não afasta esta noção, por se tratar de uma propriedade cujos titulares detém apenas frações ideais sobre o todo. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com  acesso em 23.09.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.

 

Na visão de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame reproduz quase integralmente o contido no art. 528 do Código revogado, limitando-se a substituir a expressão motivo jurídico por preceito jurídico. Foi salutar a alteração, eliminando eventuais dúvidas que o termo motivo pudesse causar ao intérprete. Em diversas passagens, o Código Civil de 2002 utiliza o termo motivo determinante como equivalente à causa do negócio jurídico. Já o termo motivo sem a qualificação é razão de caráter puramente subjetivo do agente e não influi, via de regra, na validade ou eficácia no negócio jurídico. Diz o artigo que frutos e produtos, ainda quando separados, pertencem ao proprietário. Cuida-se de consequência natural de uma das faculdades federadas da propriedade, o direito de fruir, que permite ao proprietário extrair da coisa suas utilidades e riquezas. Frutos são as riquezas e utilidades que a coisa periodicamente produz. Produtos são aquilo que a coisa produz, mas não reproduz. Consistem também em riquezas e utilidades, que, uma vez retiradas, desfalcam a substância da coisa, como, por exemplo, as pedras de uma pedreira, ou o petróleo de um poço. Tanto os frutos como os produtos, enquanto estiverem pendentes, são acessórios da coisa. No momento em que são separados da coisa - percebidos -, adquirem autonomia, mas, ainda assim, pertencem ao proprietário da coisa que os produziu. O preceito se limita aos frutos e produtos, não engloba as pertenças, que, nos termos do CC 93, não constituem parte integrante da coisa, mas se destinam, de modo duradouro, a seu uso, serviço ou aformoseamento. O CC 94 ressalva que os negócios que dizem respeito à coisa principal não abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da convenção, ou de circunstâncias do caso. A regra se estende à propriedade das pertenças, a que a lei não atribui identidade com a propriedade da coisa a que elas servem. Termina o artigo em exame com a exceção à regra de que os frutos e produtos pertencem ao proprietário da coisa. Ressalva a existência de preceito jurídico especial, que os atribua a outrem. Esse preceito a que alude o legislador pode decorrer de relação de direito pessoal, como por exemplo comodato ou locação, ou de relação de direito real, como por exemplo usufruto. Pode, ainda, e com especial atenção, decorrer da posse de boa-fé que, enquanto durar, confere os frutos ao possuidor, em detrimento do retomante, nos termos do CC1.214. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.208. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 23/09/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Na mesma direção aponta a Doutrina de Ricardo Fiuza: O direito aos frutos e demais produtos é modalidade do gozo da coisa, estendendo-se a todas as utilidades produzidas por ela. Por essa disposição legal, são sempre do seu proprietário, mesmo quando separados, admitindo-se que outra norma jurídica especial disponha ao contrário. Este dispositivo é idêntico ao art. 528 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 638, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 23/09/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Estendem-se algo mais, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, ao fazerem análise mais detalhada do artigo e comento, para o alcance da compreensão do neófito. Os frutos e os produtos são acessórios da coisa, de modo que, em regra, pertencem ao seu proprietário, ainda quando separados. Os primeiros são bens que saem do principal sem que ocorra alteração em relação á sua quantidade, ao passo que os segundos implicam em diminuição do principal.

 

A primeira parte do artigo prevê a regra de que o acessório segue o principal (acessorium sequitur principale), o que comporta exceções (parte final), como a prevista no CC 94, ao estabelecer que o negócio jurídico que diz respeito ao principal, em regra, não repercute nas pertenças. As pertenças (CC 93) referem-se aos bens que não fazem parte integrante do principal, ou seja, são bens destacáveis da própria coisa, podendo dela se separar sem destruí-la, como se dá como aparelho de ar condicionado em relação à loja, ou com um trator em relação a uma chácara, gerando conforto e utilidade, respectivamente. Só fará parte integrante da coisa principal se assim for convencionado. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com acesso em 23.09.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).