Direito Civil Comentado - Art. 1.327, 1.328, 1.329, 1.330 Do Condomínio Necessário – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.327, 1.328, 1.329, 1.330

Do Condomínio Necessário – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.327 a 1.330) Capítulo VI – Do Condomínio Geral – Seção II - Do Condomínio Necessário –

digitadorvargas@outlook.com  - vargasdigitador.blogpot.com

 

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Segundo apontamentos de Francisco Eduardo Loureiro, houve apenas mudança quanto à remissão aos artigos relativos ao direito de vizinhança, agora corretamente circunscritos àqueles que dizem respeito a muros e tapumes. Disciplina o condomínio necessário, ou forçado, que decorre diretamente da lei, independentemente da vontade das partes. Não se aplicam aqui as regras acima estudadas, relativas ao condomínio voluntário, uma vez que não se cogita de divisão ou extinção da coisa comum. A remissão aos CC 1.297, 1.298 e 1.304 a 1.307, já estudados, cria a presunção de que os tapumes de divisa pertencem a ambos os confinantes e também do direito potestativo do proprietário vizinho que depara com o muro já construído de se tornar condômino, indenizando metade da construção e da faixa de terreno. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.338-39. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 11/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na doutrina de Ricardo Fiuza, a esse instituto aplicam-se as regras previstas na Seção IV — Dos limites entre prédios e do direito de tapagem (CC 1.297 e 1.298), bem como as previstas na Seção VII - Do direito de construir (CC 1.304 a 1.1307).  O artigo é idêntico ao art. 642 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. Ressalte-se que foi criada a denominação “condomínio necessário” em substituição a “condomínio em paredes, cercas, muros, e valas”. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 679, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 11/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, é necessário o condomínio (condomínio legal) quando não tem origem num acordo de vontades, mas sim da imposição da lei. Vem tratado neste dispositivo do Código, e reporta-se ao direito que tem o titular do imóvel vizinho de ser proprietário da metade dos muros, paredes, cercas e valas construídas pelo outro vizinho. Há de se fazer uma leitura deste enunciado legal com a seção referente ao direito de tapagem, constante do CC 1.297 e ss do Código, de onde o proprietário possui direito a cercar, levantar muros, valas ou de tapar, de alguma forma, seu prédio urbano ou rural, assim como a constranger o confinante a proceder consigo à demarcação dos prédios ou aviventar marcos apagados. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 11.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (CC 1.297).

Dando prosseguimento aos comentários Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o proprietário vizinho poderá adquirir a meação do muro divisório construído entre dois prédios, embolsando aquele que edificou, no valor correspondente à metade do valor atual da obra, e não nos gastos efetivados. Tal critério busca manter o equilíbrio por eventual alteração dos preços e equacionar uma esperada demora em relação à época do pagamento. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 11.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Historicamente, o dispositivo em análise não foi atingido por nenhuma espécie de modificação, seja da parte do Senado Federal, seja da parte da Câmara dos Deputados, no período final de tramitação do projeto. A redação atual é a mesma do projeto. Em sua Doutrina como Ricardo Fiuza leciona, este artigo pressupõe, quanto às paredes divisórias, o direito de obter-lhes a meação; no mais, deve ser aplicada a regra do art. 1.297. É idêntico ao art. 643 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dispensado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 680, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 11/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na visão de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo tem estreita relação e deve ser lido em conjunto com os CC 1.297 e 1.305, já comentados. O preceito confere ao proprietário o direito potestativo - não sujeito, portanto, a prazo prescricional - de adquirir, a qualquer tempo, a meação do muro ou tapume divisório, desde que indenize ao vizinho que o construiu, ou que sucedeu o construtor, metade do valor atual da obra e do terreno por ele ocupado. O direito está circunscrito ao “proprietário que tiver direito de extremar um imóvel”, o que exclui o mero possuidor e pressupõe divisas certas, para que se saiba onde devem ser colocados os muros e tapumes. Se as divisas não forem certas, primeiro se demarca, depois se estrema com tapumes, paredes ou assemelhados. O clássico Carvalho Santos refere-se à figura em estudo como uma espécie de desapropriação. É, na verdade, uma das várias hipóteses contempladas no Código Civil de alienação compulsória de coisa a quem preencha determinados requisitos previstos na lei. Não cabe ao dono do tapume recusar a aquisição da meação pelo vizinho, nem mesmo propor a sua demolição e construção de nova obra. De outro lado, tratando-se de direito de natureza patrimonial, nada impede que o beneficiário e ele renunciem de modo expresso. É interessante notar que os direitos dos confinantes se entrecruzam. No dizer de Edson Luiz Fachin, “se, de um lado, há o direito potestativo do proprietário que construiu o muro de exigir que o confinante divida as despesas com ele, há, por parte desse confinante, direito de adquirir a meação do muro, se o outro proprietário o construiu por sua própria conta” (Comentários ao Código Civil, coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 220). A parte final do preceito fixa os parâmetros da indenização, partindo-a em duas verbas distintas. A primeira corresponde à metade do valor atual da obra, o que evita o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. De um lado, leva em conta eventual depreciação da construção e, de outro, possível desvalorização do que foi originalmente despendido pelo construtor. Guarda tal critério estreita simetria com a regra da parte final do CC 1.222 do Código Civil, anteriormente comentado. A segunda corresponde à metade do valor do terreno onde estiver assentado o muro ou tapume divisório. Aqui há que fazer uma distinção, reproduzindo o que se disse no comentário ao CC 1.304: “em relação ao valor do chão, somente se aplica a norma se a parede estiver não sobre a linha de divisa, mas rente a ela, dentro da propriedade do vizinho que sofre a restrição”. Se a parede foi construída sobre a linha divisória, não há razão lógica para que se pague pelo que já é seu, em manifesto enriquecimento a favor daquele que construiu o muro ou parede. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.339-40. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 11/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Na toada de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o enunciado legal especifica que o valor da obra acima realizada deverá ser apurado devidamente por laudo de um perito profissional, uma vez que não haja acordo bilateral quanto ao preço a ser efetivado. Com base no trabalho técnico, custeado por ambos os confinantes, saberá perfeitamente a outra parte o quanto terá que desembolsar. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 11.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Tendo pouco a ser dito, aponta Francisco Eduardo Loureiro, caso não haja consenso dos proprietários confinantes quanto ao valor da indenização, será esta fixada judicialmente mediante perícia, cujo valor será, de igual modo, rateado entre as partes. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.340. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 11/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Da mesma forma como reage Ricardo Fiuza em sua doutrina, em havendo desacordo entre os vizinhos, o valor da obra será obtido mediante arbitramento, rateando-se o preço. O texto do dispositivo é idêntico ao do art. 644 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 680, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 11/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar o depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

Sem muito a acrescentar, Ricardo Fiuza em sua doutrina, o vizinho que pretender a divisão, qualquer que seja o valor da meação, se não pagar ou depositar o preço, não poderá fazer uso das divisórias. O artigo é idêntico ao art. 645 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 680, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 11/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Estendendo-se um pouco Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo apresenta pequena alteração na redação em relação à norma anterior, mantendo, porém, a substância do preceito. Como acima dito, há direito do proprietário confinante à alienação compulsória do muro ou parede divisória construídos por seu vizinho. A aquisição da metade ideal do muro, porém, é derivada, embora tenha origem na lei, de modo que o título para a transmissão da propriedade é o pagamento do respectivo preço. Não se inaugura matrícula para a aquisição da área onde se assenta o muro divisório, podendo, apenas, ser averbada a acessão. Decorre daí a regra de que o proprietário confinante somente pode usar o muro divisório após efetuar o pagamento ou o depósito do valor correspondente à meação de seu custo e, em determinados casos, de metade do terreno onde se assenta. A utilização sem pagamento configura esbulho, cabendo ao vizinho ofendido usar de ações possessórias e petitórias para fazer cessar o ilícito, se necessário com pedido demolitório cumulativo, atingindo, inclusive, eventual adquirente de boa-fé, dada a natureza propter rem da obrigação. Como acima dito, cuida-se de direito patrimonial disponível, de modo que pode o vizinho construtor permitir a utilização enquanto pende saldo de pagamento. Caso haja inadimplemento, cabem a resolução da avença e o desfazimento do condomínio necessário, dado o seu caráter derivado e causal. Embora haja dúvida na doutrina tradicional, o melhor entendimento é que a instituição de condomínio sobre o tapume de divisa tem natureza constitutiva, e, portanto, efeito ex nunc, de modo que os atos lícitos praticados pelo construtor, na qualidade de então proprietário exclusivo do tapume, não são afetados pela ulterior comunhão. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.340. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 11/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).