Direito Civil Comentado - Art. 1.337, 1.338, 1.339 Do Condomínio Edilício – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.337, 1.338, 1.339

Do Condomínio Edilício – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.331 a 1.358) Capítulo VII

– Do Condomínio Edilício – Seção I – Disposições Gerais–

digitadorvargas@outlook.com  - vargasdigitador.blogpot.com

 

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

No comentário ao artigo, escrevem Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o dispositivo trata da figura do “condômino nocivo”, ou seja, aquele que não cumpre, de forma reiterada, com os seus deveres perante o condomínio, podendo ser convocada assembleia extraordinária que, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, poderá aplicar multa correspondente ao quíntuplo do valor da contribuição condominial. Se a reiteração do comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos a multa poderá corresponder ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

Enunciado 92 do Conselho da Justiça Federal: “As sanções do art. 1.227 do Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.

Enunciado 508 do Conselho da Justiça Federal: “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e art. 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do CC 1,337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com acesso em 16.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No comentário de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não tem correspondência no Código Civil de 1916 nem na Lei n. 4.591/64. É mais amplo do que o § 2º do CC 1.336, anteriormente examinado, porque abrange todos os deveres do condômino perante o condomínio, previstos na lei, convenção ou regimento interno, inclusive o inadimplemento do pagamento da contribuição condominial do inciso I. De algum modo, foi o mecanismo compensatório criado pelo legislador, para coibir que a multa moratória de 2% estimule o inadimplemento dos condôminos.

Alcança o preceito não somente o condômino, como todas as pessoas a ele vinculadas, como o possuidor direto (locatário, comodatário etc.), empregados, familiares e visitantes. Serão condôminos e ocupantes devedores solidários da multa frente ao condomínio (STJ, REsp n. 254.520/PR, rel. Min. Barros Monteiro), embora haja entendimento de que certas condutas individuais vinculam apenas o ocupante infrator e não o proprietário (/27"794/315).

A imposição da multa independe de previsão na convenção de condomínio e exige apenas que a conduta ilícita seja “reiterada”, não bastando, portanto, ato isolado e pontual. O que se pune é a renitência do condômino em curvar-se a seus deveres perante o condomínio. Mesmo em relação ao inadimplemento da obrigação de pagar as despesas condominiais, a imposição da multa está subordinada a um certo lapso temporal, apurável caso a caso, ou ao sistemático pagamento em atraso, de certo modo aproveitando-se o condômino da reduzida sanção pecuniária prevista no CC 1.336, § 1º, acima comentado. Nada impede que mais de uma multa seja aplicada pela assembleia, desde que a prática ilícita persista por novo lapso temporal que configure a reiteração. O teto do valor da multa, de cinco contribuições, é cogente e não pode ser suplantado por previsão da convenção ou deliberação da assembleia, com a exceção do parágrafo único, abaixo comentado. A imposição da multa leva em conta dois fatores: a persistência e a gravidade da conduta ilícita do condômino. Deve o juiz, com fundamento no art. 413 do Código Civil, verificando o desprezo pelos vetores acima e a desproporção entre o valor da multa e a gravidade da infração, ou os danos infligidos aos condôminos, efetuar sua redução por equidade. Lembre-se de que a multa é devida independentemente das perdas e danos, podendo ser cobradas cumulativamente, sem qualquer abatimento ou compensação. A multa é sempre imposta em assembleia, com o quorum qualificadíssimo dos condôminos restantes. Conta-se o quorum com base nas frações ideais, salvo se outro critério for previsto na convenção, dos condôminos aptos a votar. Excluem-se, portanto, os condôminos cuja conduta ilícita será avaliada e os inadimplentes. Todos os condôminos são convocados, mas somente os aptos deliberam.

Questão controversa é a da necessidade da imposição da multa ser antecedida de oportunidade de defesa ao condômino. O Enunciado n. 92 da Comissão de Estudos Judiciários, que se reuniu no STJ (I Jornada de Direito Civil), é do seguinte teor: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. Há, porém, boa jurisprudência no sentido oposto, qual seja, o de que a aplicação de multa ao condômino inadimplente não exige “obediência a normas do devido processo legal, próprias ao processo judicial” (£7807/310). Dos entendimentos opostos se extrai que o condômino deve ser previamente advertido e convidado a prestar esclarecimentos por escrito ou em assembleia, perante os demais condôminos. Não se exige, todavia, ampla dilação probatória nem precisa ser fundamentada a decisão que em assembleia aplica a multa.

O parágrafo único do CC 1.337 regula a aplicação de pena agravada, quando a conduta ilícita, além de grave e reiterada, de caráter antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.

O comportamento antissocial, no dizer de Edson Luiz Fachin, está presente naquelas situações em que “a estabilidade das relações entre condôminos é gravemente ameaçada, inviabilizando a convivência social” (Comentários ao Código Civil. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 261). Os valores tutelados pela lei - salubridade, segurança, sossego e moral - são atingidos de modo severo e seguido, colocando em risco a viabilidade da vida condominial. A multa imposta tem o teto cogente de dez vezes o valor da contribuição condominial, sem prejuízo da obrigação de compor perdas e danos. O modo de imposição é obscuro, porque contém o artigo a expressão “até posterior deliberação da assembleia”. Duas interpretações são possíveis. A primeira é a de que a aplicação da multa é feita pelo síndico e referendada a posteriori pela assembleia. A segunda é a de que a própria assembleia impõe a multa que, face à gravidade da conduta do condômino, incidirá com periodicidade sobre o objeto da deliberação, até que ulterior decisão do mesmo órgão a faça cessar. Parece preferível a segunda corrente, porque seria um contrassenso que a multa de cinco contribuições exigisse decisão da assembleia, mas a multa superior e qualificada de dez contribuições pudesse ser aplicada diretamente pelo síndico.

Não diz a lei se as sanções pecuniárias do CC 1.337 esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino. Parece claro que, a par da multa, podem ajuizar o condomínio, os condôminos ou mesmo possuidores prejudicados tanto ação indenizatória como de obrigação de fazer ou de não fazer, inclusive com pedido cominatório ou de tutela específica, na forma do art. 461 do Código de Processo Civil de 1973 (Atualmente no CPC/2015, na Seção IV – Do Julgamento das ações Relativas às Prestações de Fazer, de Não Fazer e de Entregar Coisa, art. 497 – Grifo VD). Entre as medidas assecuratórias do resultado prático equivalente ao adimplemento, que preferem as perdas e danos, estão a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e impedimento de atividades nocivas, se necessário com requisição de força policial. Cabe, assim, medida para retirar o condômino nocivo do edifício, para apreender objetos perigosos, que causem ruídos, ameacem a saúde ou o sossego dos demais condôminos ou a interdição de determinadas atividades ilícitas. Tais medidas certamente farão cessar o ilícito, na maioria dos casos. Note-se que em tais casos perde o condômino o direito de usar a unidade, permanecendo, todavia, com a posse indireta e a prerrogativa de fruição, entregando-a à exploração lícita de terceiros.

A dúvida está na possibilidade de compelir a alienação forçada da unidade autônoma, com exclusão definitiva do condômino que mantém grave e reiterada conduta antissocial, refratário a todas as punições acima previstas. Caso as medidas anteriores não se mostrem eficazes - o que dificilmente ocorrerá -, é possível, no silêncio da lei, a venda judicial do imóvel, sub-rogando-se o condômino no preço, abatidas as multas e indenizações exigíveis. A função social da propriedade não mais é limite, mas seu conteúdo, como visto no comentário ao CC 1.228, § 1°, do Código Civil. Não teria sentido, portanto, tutelar o direito de propriedade exercido com abuso e que fere a função social, com natureza de ato ilícito (art. 187 do CC), mantendo situação que compromete a vida social no condomínio (cf. Nehme, Jorge Elias. “Tutela de exclusão do condômino nocivo”. In: RT806/44; Moran, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifício. São Paulo, LED, 1996; Sartorelli, Renato Sandreschi. “A exclusão do condômino nocivo perante a legislação do condomínio”. In: Condomínio edilício, coord. F. A. Casconi & J. R. N. Amorim. São Paulo, Método, 2005). (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.364-65. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 16/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente, a redação original deste artigo era a seguinte: “O condômino, ou possuidor, que por causa do seu reiterado comportamento antissocial, tornar absolutamente insuportável a moradia dos demais possuidores, ou a convivência com eles, poderá, de igual modo, ser constrangido a pagar muita correspondente ao décuplo das suas contribuições, a qual vigorará até ulterior deliberação da assembleia”. Emenda da lavra do Senador Josaphat Marinho modificou o parágrafo único do artigo em comento, que inicialmente assim dispunha, com o intuito de aperfeiçoar a redação. A emenda foi justificada no Senado como sendo de mero aperfeiçoamento redacional.

Em sua doutrina, Ricardo Fiuza afirma que este dispositivo e seu parágrafo único estão embasados no art. 21 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, que regulamenta o condomínio em plano horizontal. Inova ao estabelecer um teto para a multa, que é o quíntuplo da cota condominial, na hipótese do caput. Cria, ainda, a possibilidade de ser deste jogo multado o condômino que tenha reiterado comportamento antissocial, dificultando a convivência em comum, em um décuplo, na hipótese do parágrafo único do artigo. No mais, deve ser dada à matéria o mesmo tratamento doutrinário dispensado ao dispositivo já apontado da Lei n. 4.591/64. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 686, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 16/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

No histórico, o então Senador Itamar Franco visando dar preferência ao possuidor para a utilização das áreas comuns, foi o responsável pela modificação implementada no presente dispositivo, que inicialmente apresentava a seguinte redação: “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículo preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos ao estranho. Segundo a justificativa da emenda, de autoria do então Senador Itamar Franco, e com a qual anuiu o relator Fiuza, “é natural que na opção prevista se dê preferência aos possuidores. A presunção é que o possuidor, no edifício, concorre para melhor relacionamento nos espaços do condomínio”. Em sua doutrina, simples comentário do Relator, Ricardo Fiuza, inova este artigo ao trazer para as normas que regulam o condomínio em plano horizontal o exercício do direito de preferencia, que é salutar, evitando atritos no que concerne à locação de garagens. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 686, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 16/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não tinha correspondente no Código Civil de 1916 ou na Lei n. 4.591/64. No regime anterior, a doutrina majoritária era no sentido de que podia a convenção impor restrição ou vedar a locação ou empréstimo de vagas, especialmente em relação a terceiros estranhos ao condomínio (JTJ-Lex 173/218).

A questão fundamental é saber se a norma é cogente ou dispositiva, se prevalece sobre a convenção condominial ou, ao contrário, se aplica em caráter supletivo, no silêncio desta. Ao contrário do que defende parte da doutrina (Viana, Marco Aurélio S. Comentários ao Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. XV I, p. 463), a norma é cogente, porque não teria sentido a lei atribuir nova prerrogativa ao condômino, alterando o sistema anterior, mas subordiná-la à autorização convencional. Não se discute que a norma pode gerar incômodos e perigos, especialmente na locação de garagens a terceiros estranhos ao condomínio, mas eventual interferência prejudicial deve ser corrigida pelos mecanismos dos arts. 1.336, § 2º, e 1.337, anteriormente comentados. Responde o condômino, assim, pelos maus atos do locatário, a quem locou seu espaço na garagem. Usa a norma a expressão “ locação de área no abrigo de veículos”, que abrange todas as modalidades de vagas, já examinadas no art. 1.331, quer sejam unidades autônomas, partes acessórias ou espaços indeterminados no subsolo. A locação isolada da vaga de garagem, sem correspondente locação de unidade autônoma como coisa principal, rege-se pelo Código Civil e comporta denúncia vazia, inaplicáveis as regras cogentes da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91). De outro lado, a alienação ou locação de garagem que constitui unidade autônoma de edifício-garagem é livre a terceiros, sem incidência do direito de preferência a que alude o artigo em estudo.

Estabelece a lei novo direito de preferência na locação de garagens. Os condôminos preferem estranhos. Entre diversos condôminos, o possuidor prefere o não possuidor. A expressão “possuidor” gera dúvida. Embora comporte o termo mais de uma interpretação, a melhor é no sentido de que, entre diversos condôminos, tem preferência aquele que já ocupa a vaga alheia, como comodatário ou locatário. Caso diversos condôminos sem “posse” da vaga posta em locação disputem a preferência, aplica-se por analogia a regra do CC 1.322. A primeira preferência será do condômino com maior fração ideal, ou, insuficiente o primeiro critério, abre-se licitação entre os diversos interessados.

Não disciplina o artigo a natureza do direito de preferência, nem detalha o modo de seu exercício. Na lição de Edson Luiz Fachin, trata-se de preferência decorrente de direito real, que acarreta a ineficácia do negócio jurídico, permitindo ao condômino preterido buscar a posse da coisa locada para si, em vez de pleitear simples perdas e danos (Comentários ao Código Civil. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 262). Quanto ao modo de exercício, o silêncio da lei dá espaço à convenção e ao regimento interno para estabelecer a forma de aviso aos interessados e o prazo para a manifestação da preferência. Na omissão da convenção, razoável que se admita que a intenção de locar a vaga seja manifestada ao síndico, para que este a transmita aos condôminos, ou, então, promova a fixação em local visível a todos os interessados, como quadros de avisos junto aos elevadores. Quanto ao prazo para exercício da preferência, no silêncio da convenção se aplica por analogia o disposto no CC 504. Não se confunde a locação com a prática, comum em edifícios, de o condômino autorizar o estacionamento ocasional em sua vaga a parentes ou visitantes, caso em que deverá acompanhá-lo e assumir a responsabilidade por eventuais danos causados aos demais condôminos. Lícito é a convenção, regimento ou deliberação em assembleia subordinar tal conduta a certas cautelas, como prévia identificação perante porteiros e vigias. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.366-67. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 16/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Os autores Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira limitam-se ao Enunciado 320 do Conselho da Justiça Federal: “O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem”. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com acesso em 16.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Para os autores Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira o proprietário não pode alienar separadamente a fração ideal de suas partes acessórias, ressalvando-se a possibilidade de alienação destacada de parte acessória em favor de outro condômino, como nos casos de venda de garagem. Quando o adquirente for terceiro estranho ao prédio, a faculdade de alienação dependerá de previsão no ato constitutivo do condomínio, desde que não ocorra oposição da assembleia geral. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com acesso em 16.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Seguindo a lição de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo não tem correspondente no Código Civil de 1916. Os arts. 2º e 3º da Lei n. 4.591/64 aludem à impossibilidade de alienação das parles comuns destacadas da unidade autônoma, bem como preveem a possibilidade de transferência a outro condômino do direito à guarda de veículos na garagem. A grande novidade do preceito está na possibilidade, prevista no § 2º, de o condômino alienar parte acessória de sua unidade a terceiro não condômino, se não o proibirem a convenção e a assembleia.

O caput do artigo atesta a natureza jurídica do condomínio edilício, que mescla propriedades individual e comum formando uma unidade orgânica e indissolúvel. Não se cogita unidade autônoma sem fração ideal nas coisas comuns, nem vice-versa. O § 1º explicita a consequência de tal conceito, vedando a alienação ou gravame da unidade sem a correspondente fração ideal, ou o inverso.

O § 2º admite a alienação das partes acessórias da unidade a outro condômino e a terceiros, se assim prever o ato constitutivo do condomínio e não houver oposição da assembleia geral. A parte acessória não se confunde com a parte comum. Está ligada à unidade autônoma por seu destino econômico e serve somente a seu titular. Tomem-se como exemplos as vagas de garagem e os depósitos de cada unidade, situados no pavimento térreo, no subsolo do edifício. No regime da Lei n. 4.591, afirma Caio Mário da Silva Pereira que “o proprietário de apartamento que tem direito a garagem pode cedê-lo a outro proprietário, tenha ou não este igual direito, pois nada impede que um que também é titular de utilização dela duplique o seu direito para abrigar dois carros” (Condomínio e incorporações, 10. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2002, p. 160).

Na lição de Júlio dos Santos Vidal Júnior, o abrigo para veículos pode ser identificado como: a) garagem coletiva, com fração ideal incluída na área comum do prédio, b) garagem demarcada, com local certo para cada condômino estacionar seu veículo, com fração comum a todos os condôminos com direito a estacionar veículos; e c) vaga individual, individualizada e demarcada, com fração ideal de terreno específica, configurando uma unidade autônoma (“Locação e sorteio de vagas de garagem localizadas em prédio em condomínio”. In: Condomínio edilício, coord. F. A. Casconi & J. R. N. Amorim. São Paulo, Método, 2005).

No que se refere à alienação das partes acessórias a terceiro estranho ao condomínio, comporta a regra algumas observações. Somente é compatível a alienação se a parte acessória for objeto de matrícula própria, com atribuição de fração ideal de terreno, passível de se desvincular da unidade autônoma principal, caso em que ganha o direito de autonomia. Não se cogita, portanto, a alienação de vagas indeterminadas na garagem a terceiros estranhos ao condomínio ou de direito de estacionamento em subsolo comum, uma vez que não haveria como individualizar a propriedade do adquirente, em atenção ao princípio da especialidade. Em termos diversos, inviável a tradução do direito de utilização da garagem somente em fração ideal, se o terceiro não é proprietário de unidade autônoma do edifício. Ainda que tenha a garagem - ou outra parte acessória - matrícula, fração ideal de terreno e individualização própria, está a alienação a terceiros subordinada a duplo requisito, de natureza cumulativa: a previsão no ato constitutivo do condomínio e a não oposição da assembleia. Logo, ainda que exista previsão no ato constitutivo, pode a assembleia, sem necessidade de quorum qualificado, vetar tal alienação, por não atender o interesse do condomínio. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.368-69. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 16/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Como reza o histórico, a redação deste artigo no projeto de Ebert Chamoun, era a seguinte: “E facultado, porém, ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, titular de unidade contígua, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio , e se a ela não se opuser a assembleia geral dos condôminos.” O então Senador Itamar Franco, por considerar a cláusula “titular de unidade contígua?’ secundária, decidiu por suprimi-la, através da Emenda de n. 138, de sua autoria. A justificativa da emenda apresentada perante o Senado Federal, e com a qual anuiu o relator Fiuza, foi a seguinte: “O parágrafo do art. 1.339 faculta ao condômino ‘alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, titular de unidade contígua, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a assembleia geral dos condôminos’. A emenda quer suprimir a cláusula ‘titular de unidade contígua’ que é, evidentemente secundária no caso, sobretudo porque o texto admite a venda a terceiro, se o permitir ‘o ato constitutivo do condomínio’. Não deve haver distinção entre os condôminos para a alienação prevista, uma vez que todos estão igualmente obrigados à manutenção da ordem estabelecida”.

Claramente em sua Doutrina, afirma Ricardo Fiuza: Este artigo consagra o velho princípio de que o acessório segue o principal, estatuindo serem inseparáveis da propriedade exclusiva as partes comuns, bem como as frações ideais a ela correspondentes. O § 1º traz a proibição da venda ou gravame das partes em separado. O § 2º prevê a venda apenas quando autorizada pela convenção ou pela assembleia dos condôminos, tendo sempre preferência o condômino ao estranho. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 687, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 16/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).