Direito Civil Comentado - Art. 1.343, 1.344, 1.345, 1.346 Do Condomínio Edilício - Disposições Gerais– VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.343, 1.344, 1.345, 1.346

Do Condomínio Edilício – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.331 a 1.358) Capítulo VII

– Do Condomínio Edilício – Seção I – Disposições Gerais–

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Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Acompanhando a visão de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não tinha correspondente no Código Civil de 1916 nem na Lei n. 4.591/64. Disciplina o artigo modalidade específica de acessão, qual seja, a criação de nova unidade imobiliária, quer por construção de mais um pavimento, quer por edificação de novo edifício no solo. A magnitude do investimento, a alteração das frações ideais das unidades já existentes no solo e nas coisas comuns e a desfiguração do projeto original, com o acréscimo de novos condôminos, tem profunda repercussão na vida condominial, justificando-se, por isso, a aprovação por unanimidade.

Levando em conta a gravidade da alteração, a unanimidade abrange não somente os condôminos aptos a deliberar, como também os inadimplentes. Haveria manifesta desproporção entre a sanção lateral prevista para o inadimplemento - o alijamento das deliberações - e a magnitude da mudança para todos os condôminos, que implica a construção de novas unidades. O que se discute é a possibilidade do suprimento do consentimento injustamente negado por um dos condôminos, quando manifesto for o benefício da acessão para a vida condominial. A propriedade está conformada por sua função social, que não é limite, mas integra seu próprio conteúdo (ver comentário ao CC 1.228). O exercício de um direito que exceda manifestamente sua função social e econômica ou a boa-fé constitui ato ilícito, nos exatos termos do CC 187. Assim sendo, no caso de marcada resistência abusiva de um condômino, pode seu consentimento ser suprido judicialmente.  (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.375. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 18/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Em sua doutrina, Ricardo Fiuza fala como determina o artigo, da necessidade da aprovação de todos os condôminos para a realização de obras em área comum que importem em modificação das frações ideais de terreno. E mais não disse. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 689, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 18/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

De proêmio, Marina Vanessa Gomes Caieiro e Luís Fernando Ribas Ceccon, em publicação do artigo “Realização de obras no condomínio edilício”, publicado no site conteudojurico.com.br, em 28 de julho de 2010, trazem o tema em análise consagrando o diploma legal que, trata com especificidade da realização de obras no condomínio, qual seja o CC 1.341, dele constatando-se que: a) as obras destinadas à realização de benfeitorias voluptuárias, consideras as que possuem por escopo somente dar deleite àquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por serem obras tão somente para embelezar a coisa e portanto, dependem de voto de aprovação de dois terços (2/3) dos condôminos, no mínimo; b)

A realização de obras denominadas úteis, ou seja, as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias, dependem de voto de aprovação da maioria dos condôminos.

Exponencialmente relevante constar quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o CC 1.342 faz exigir duas condições: a) aprovação de dois terços (2/3) dos votos dos condôminos, e b) que as obras não sejam passiveis de causar obstáculos à livre utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem à comunhão; c) no que tange à realização de obras que se constituam em necessárias, i.é, aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração o CC 96, parágrafo 3º, explicita o dispositivo legal, em seu parágrafo 1º, que reza “o síndico poderá determinar a sua execução, independentemente de autorização dos condôminos”. Em omitindo-se este, ou em caso de verificar-se impedido, por qualquer motivo, a realização desse tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos, a observar ainda que: a)se a realização desse tipo de obra for urgente e importar em elevadas montas, aquele que houver determinado a sua execução (síndico ou condômino), deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais condôminos, convocando-os imediatamente à reunir-se em assembleia especial; b) se a realização desse tipo de obra não for urgente, mas importar em elevados níveis monetários, somente poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos condôminos, em assembleia, a ser convocada por aquele que tiver interesse.

Pedra angular que norteia em relação ao anotado pelo legislador, as expressões “urgente” e “despesas excessivas”, conforme citações feitas a cargo dos parágrafos 2º e 3º do CC 1.341, a fim de se evitar futuras lides entre os condôminos, alicerçados o que um repute por urgente, outro não; entre o que um considere determinada quantia como despesa excessiva, outro não, também esse aspecto deve ser objeto de apreciação na convenção do condomínio, consistente na delimitação, v.g., de certas condições a serem respeitadas para que seja tomada por urgente a execução de uma obra. E também que se delimite, como suso, um importe monetário tal que, ultrapassado, se comporte como despesas excessivas. Outrossim dispõe, enfim, o parágrafo 4º, do citado dispositivo legal de cunho civilista , “aquele que às suas próprias expensas tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio, tem o direito de exigir o ressarcimento do respectivo numerário, na proporção ajustada na convenção”. Destarte. Essas obras não se reputarem, propriamente como necessárias, a restituição não será devida, mesmo que realizada em benefício de todo o condomínio. Neste diapasão outro dispositivo legal que se refere a obras no condomínio, e que envolve complexa repercussão, encontra-se pautado no CC 1.343, embora tenha se limitado o legislador em prescrever que, em caso de construção de outro pavimento ou no solo comum de outro edifício, objetivando a criação de novas unidades imobiliárias, a aprovação unanime dos condomínios é condição sine qua non para a sua execução.

Nessa seara de pensamento, suponha-se que determinado condômino, desejando erigir mais um pavimento no edifício, destinado a compreender novas unidades imobiliárias, obtenha a aprovação unanime dos demais condôminos para essa finalidade. Assim, indaga-se da forma procedimental à regularização desse ato. Infere-se da questão como ponto de cunho exordial, a premente necessidade de alteração das frações ideais que se encontram distribuídas entre todas as unidades do condomínio, e já consolidadas diante do registro do ato constitutivo do condomínio de per si, com a finalidade de que o novo pavimento adquira a sua respectiva base no solo.

Na mesma esfera de pensamento, dita-se que as frações ideais das unidades já constituídas, restarão diminuídas, e a respectiva proporção que couber às futuras unidades, deverá ser inicialmente adquirida por esse condômino, através de escritura pública de compra e venda, ou por instrumento particular, ressalvado o fato do valor não ser superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente.

O ajuste, suso, deverá ter possuído como seu ingresso diante do Registro Imobiliário, mediante a sequência dos seguintes atos para maior elucidação do tema em fulcro: a) averbação, na matrícula-mãe, onde se encontra lançado o registro do ato constitutivo do condomínio, da ata de aprovação da construção desse outro pavimento, por votação unanime dos condôminos; b) averbação, na matrícula-mãe e nas matrículas de todas as unidades do condomínio, da escritura pública de alteração do ato de instituição do condomínio e de individuação das unidades imobiliárias, onde far-se-á a redistribuição das frações ideais e partes comuns do condomínio, em razão do empreendimento futuro que originará as novas unidades, com cláusula resolutiva; c) averbação da área correspondente ao novo pavimento da matrícula-mãe; d) abertura das matrículas das novas unidades; e) averbação no registro competente, do instrumento de alteração da convenção do condomínio, fazendo a inserção das novas unidades imobiliárias; e f) registro, na matrícula-mãe, da escritura ou instrumento particular de compra das frações ideais que corresponderão às novas unidades imobiliárias.

Por derradeiro, restam explicitadas as normas jurídicas concernentes a disciplina legal do tema ora exposto; delimitando-se, de forma coesa e objetiva os parâmetros legais erigidos para balizarem a realização de obras no contexto fático do condomínio edilício, objeto de estudo corriqueiro e diuturnamente enfrentado pela jurisprudência pátria. (Marina Vanessa Gomes Caieiro e Luís Fernando Ribas Ceccon em publicação do artigo “Realização de obras no condomínio edilício”, publicado no site conteúdojuridico.com.br, em 28 de julho de 2010, acessado em 18.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Em sua doutrina, Ricardo Fiuza só alude a ordem literal do legislador, que expõe o óbvio, “este dispositivo estabelece que é dever do proprietário que utiliza a cobertura ou terraço cuidar da sua conservação, arcando com as despesas. Incumbe-lhe, mesmo, reparar possíveis infiltrações de água nos pavimentos inferiores, sempre a suas expensas, nunca onerando o condomínio”, (o que mais não é obrigação de todos os demais condôminos em relação a cada quota-parte, em não permitir o desconforto dos vizinhos em posicionamentos inferiores, Grifo VD). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 689, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 18/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na visão de Francisco Eduardo Loureiro, o terraço de cobertura pode ser área comum ou privativa de uma unidade autônoma. Caso seja área comum, pode ser de uso privativo ou não da unidade do último piso, consoante disposto na instituição de condomínio ou deliberação unânime da assembleia. A regra, portanto, deve ser lida do seguinte modo: a manutenção e a conservação do terraço de cobertura incumbem ao condômino quando integrar a propriedade exclusiva da unidade autônoma ou, ainda que de propriedade comum, for de uso exclusivo de um condômino, que dele se serve. Por exclusão, terraços, lajes e telhados de propriedade e uso comum devem ser mantidos e conservados pelo condomínio. Diz a lei que a conservação deve ser feita de molde a não causar danos aos demais condôminos. A responsabilidade, como ocorre no direito de vizinhança, é objetiva e alcança tanto vazamentos como quedas e calhas, reboco ou outros objetos. Cabe aos condôminos prejudicados, ou sob risco, tanto ação de dano infecto como indenizatórias, ou de execução de fazer ou não fazer, com tutela específica, além de pedido cominatório. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.375. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 18/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Em resumo, o edifício é uma unidade, como leciona Caio Mario da Silva Pereira: “O edifício representa uma unidade. Unidade sob todos os aspectos. Unidade arquitetônica. Unidade técnico-material de sua construção. Unidade orgânica de convivência. Unidade econômica na expressão de sua harmonia externa. Unidade ética, na sua dupla configuração, moral e jurídica” (A propriedade horizontal, novo regime de condomínio. In: Sousa, Sylvio Capanema de (org.). Revista Forense Comemorativa – 100 anos, t. III. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 520). Dessa forma, não se aplica ao condomínio edilício o direito potestativo de pleitear a extinção da comunhão, reconhecido no condomínio comum a qualquer dos coproprietários (CC 1.320 e 1.322). Sob outro aspecto, também se mostra impossível a alienação apenas da propriedade sobre a unidade autônoma ou isoladamente da correspondente fração sobre o terreno e áreas comuns (CC 1.339, § 1º).

A Revista de Direito Privado 2016 – RDPRIV66 – Direitos Reais, p. 261, tópico 3. Hipóteses de uso privativo do terraço. 3.1 – Inclusão do terraço entre as áreas privativas do condomínio, cita: Inicialmente, há que se definir, para os fins da presente investigação, o que se entende por terraço de cobertura. Tanto o Dec. 5.481/1928 como a Lei 4.591/1.964 não mencionam em seus dispositivos o termo “terraço”, o que poderia levar à sua equiparação com o teto ou telhado do edifício. Tal equiparação resultava no entendimento de que no terraço da cobertura se aplicava a mesma disciplina jurídica do teto do edifício, considerado como parte comum do condomínio ao tempo do Dec. 5.481/1928 e expressamente incluído em tal categoria pelo art. 3º da Lei 4.591/1964, de forma a afastar a possibilidade de que sobre ele qualquer dos condôminos, incluindo o proprietário da unidade do último andar, tivesse algum direito em particular. Com o devido respeito, diverge o autor do texto dessa orientação, alinhando-se com aqueles que no regime anterior já distinguiam o teto do terraço de cobertura: “(...) Se não há de compreender como teto do edifício a construção efetuada como terraço, para utilização de um, algum ou de todos os condôminos. Assim, é o comum no Rio de Janeiro e, certamente em muitas outras cidades, a existência dos chamados apartamentos de cobertura, nos quais uma parte destes é constituída exatamente de um terraço a sua frente ou circundando-o, ou então apartamentos que têm acesso ao terraço de cobertura, o qual é privativo daqueles e, inclusive, com acesso único pelos referidos apartamentos” – grifou-se. Dependendo da configuração ou estrutura do edifício, pode-se cogitar de três situações, o teto ou telhado em sentido estrito, que não serve para passear ou andar; terraço de cobertura, sem a existência de unidade autônoma, ligado ao resto do edifício por escadas, corredores ou elevadores comuns, terraço de cobertura, lindeiro a unidade autônoma, com acesso por meio desta. É desta última situação que aqui se trata.

Realmente, a existência de um apartamento de propriedade de apenas um dos condôminos na cobertura do prédio altera a sua destinação e, por conseguinte, a percepção do que pode ou não ser considerado área comum. Ausente tal unidade, não se pode afirmar que qualquer condômino tenha maior interesse no uso do teto ou cobertura do que os demais e tampouco que o seu uso por um deles acarrete peculiar transtorno ou inconveniente a qualquer dos demais. Diversamente, existindo tal unidade, naturalmente o seu proprietário tem maior interesse no uso do terraço que os demais, em razão da proximidade da área, e sofreria ele maiores incômodos pelo uso comum do que os condôminos que habitam os pisos inferiores do edifício.

A respeito deste último aspecto, deve-se desde logo ressaltar que o livre acesso aos demais condôminos (e eventuais convidados) poderia colocar em risco a segurança e o sossego do morador da cobertura, quando não ao menos seria ameaçada a sua intimidade (inexistente no caso dos demais condôminos), razão pela qual o “Poder Judiciário já autorizou o fechamento do terraço ainda quando integrante de área comum, para resguardos os interesses do proprietário de apartamento localizado na cobertura.”

Feita tal observação, suso, deve ser ressaltado que, sem embargo do que foi dito, de fato o terraço localizado na cobertura deve em princípio ser considerado como parte da área comum do edifício, não sendo por si só juridicamente relevante a proximidade ou não da unidade autônoma, vez que não localizado no interior desta, que é delimitado por suas paredes, piso e teto. (Mas, Grifo VD, que deixa de ser em caso de venda como quota-parte, no edifício edilício – vide arts. 1.320 e ss). (Revista de Direito Privado 2016 – RDPRIV66 – Direitos Reais, p. 261, tópico 3. Hipóteses de uso privativo do terraço. 3.1 – Inclusão do terraço entre as áreas privativas do condomínio, Acessado 18/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Como analisa Francisco Eduardo Loureiro, o Código Civil de 1916 não tinha dispositivo correspondente ao artigo em exame. A Lei n. 4.591/64 dispõe apenas, no art. 4º, parágrafo único, com redação dada pela Lei n. 7.182/84, que alienação ou transferência da unidade autônoma e correspondente fração ideal depende de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Merece o preceito exame atento.

Não resta dúvida de que as obrigações do titular da unidade autônoma em condomínio edilício têm natureza propter rem, ou seja, existem quando um titular de um direito real é obrigado, devido a essa condição, a satisfazer determinada prestação. Em termos diversos, a pessoa do devedor se individualiza pela titularidade do direito real. Assim, quem adquire unidade autônoma passa a arcar com as respectivas despesas, pois a obrigação é imposta a quem for seu titular (II TACSP, Ap. n. 775.364-00/9, rel. Melo Bueno, JTA-Lex 203/486).

O artigo, porém, vai além. Dispõe que o adquirente arca com todos os débitos do alienante, inclusive multa e juros moratórios. Logo, arca com dívidas vencidas no período anterior ao da aquisição, ultrapassando a natureza propter rem da obrigação. Na lição clássica de Antunes Varela, o artigo em exame descreve verdadeiro ônus real. Segundo o autor, “a diferença prática entre ônus e as obrigações reais, tal como a história do direito as modelou, está em que, quanto a estas, o titular só fica vinculado às obrigações constituídas na vigência do seu direito, enquanto nos ônus reais o titular da coisa fica obrigado mesmo em relação às prestações anteriores, por suceder na titularidade de uma coisa a que está visceralmente unida a obrigação” (Das obrigações em geral, 8. ed. Coimbra, Almedina, 1994, v. 1, p. 202; no mesmo sentido, o profundo estudo de MESQUITA, Manuel Henrique. Obrigações reais e ônus reais. Coimbra, Almedina, 1990).

Disso decorrem relevantes efeitos. Primeiro, o titular da coisa no momento em que se constitui a obrigação responde com todos seus bens. Já o adquirente posterior responde apenas até o valor da coisa onerada, que garante o cumprimento da obrigação (Varela, Antunes. Op. cit., p. 202). Segundo, está revogada a regra do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64. Se a própria lei explicita que o adquirente responde pelos débitos anteriores, perde o sentido a prova da quitação de débito existente no momento da alienação. A jurisprudência administrativa do Estado de São Paulo, porém, ainda subordina o registro e a lavratura de escritura de alienação de unidade autônoma à prévia prova da quitação do débito condominial. Silencia a lei quanto a eventuais créditos do alienante. Pense-se na hipótese de uma repetição de indébito ajuizada pelo condomínio, ou uma ação de reparação de danos por vício de construção contra a construtora, por fato anterior, cujo pagamento, porem, seja feito em data posterior à alienação. A interpretação deve ser simétrica, transferindo o alienante ao adquirente todos os direitos incidentes sobre a coisa, salvo convenção em sentido contrário. Equipara-se ao adquirente o compromissário comprador imitido na posse da unidade autônoma, quer seu contrato tenha ou não registro imobiliário. O entendimento dos tribunais, ainda na vigência do antigo Código Civil, teve respaldo no CC 1.334, § 2º, do atual Código, já comentado, e equipara ao condômino, para efeito da cobrança de despesas, o usufrutuário, o nu-proprietário, o cessionário de direitos de compromisso de compra e venda e o arrematante (II TACSP, Ap. n. 839.428-00/0, rel. Antonio Rigolin; Ap. n. 663.356-00/3, rel. Celso Pimentel).

O entendimento firme do Superior Tribunal de Justiça, seguido pelas Cortes Estaduais, é no sentido de que “a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador etc.) - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado direito regressivo contra quem entenda responsável” (REsp n. 223.282/SC, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar). A natureza das despesas condominiais permite, mais, que a ação de cobrança seja ajuizada diretamente contra o locatário ou o comodatário, se assim for de interesse do condomínio. O artigo usa a expressão genérica adquirente, não restringindo às aquisições por negócio jurídico, de modo que também alcança as vendas judiciais, atingindo o arrematante e o adjudicatário. Como adquirentes da unidade, assumem o polo passivo de eventual ação de cobrança em aberto, ainda que já tenha sido esta julgada (II TACSP, AI n. 713.594-00-7, rel. Soares Levada). Exceção óbvia a essa regra está na arrematação levada a efeito na execução das próprias despesas condominiais, caso em que há uma sub-rogação real, e o condomínio satisfará seu crédito com o produto da arrematação, ainda que o valor do crédito seja superior ao valor da unidade autônoma. O executado, exproprietário, responderá com o seu patrimônio por eventual saldo remanescente.

No caso de imóvel gravado com direito real de usufruto, divide-se a jurisprudência. Ora aplica o disposto nos CC 733 e 734, repartindo a responsabilidade de acordo com a natureza das despesas (ordinárias carreadas no usufrutuário e extraordinárias ao nu-proprietário), ora determina que somente o usufrutuário responda pelas despesas, ora somente o nu-proprietário, ou, finalmente, ambos em litisconsórcio. Entendo que a última posição é a melhor, até porque o direito real de usufruto não é alienável e, portanto, impenhorável. Assim, perante o condomínio ambos são responsáveis pela despesa e as regras dos CC 733 e 734 somente têm relevância em sede de direito de regresso, nas relações internas entre nu-proprietário e usufrutuário. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.376-77. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 18/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Das Hipóteses de uso privativo do terraço. 3.1 – Inclusão do terraço entre as áreas privativas do condomínio. (in: Revista de Direito Privado 2016 – RDPRIV66 – Direitos Reais, p. 264 e ss: “Aliás, mesmo no regime do Dec. 5.481, em que se entendia ser imperativo o preceito (art. 2º) que elencava as áreas comuns, começando pelo “terreno em que montam o edifício e suas instalações”, defendia a doutrina que este deveria ser interpretado inteligentemente, afirmando Wilson de Campos Batalha que “o terreno que é de propriedade comum e inalienável é o terreno necessário ao edifício e não o terreno supérfluo; este último pode ser alienado, separadamente das fações autônomas”. Se a correção desse entendimento poderia ser colocada em dúvida ao tempo da vigência dos diplomas legais revogados, o mesmo não pode ser dito a propósito do regime legal vigente, vez que o § 5º do CC 1.331, expressamente admite que por disposição contida na escritura de constituição do condomínio o terraço de cobertura seja considerado área de propriedade exclusiva.

Em sendo esse o caso, o terraço será parte integrante da unidade autônoma localizada na cobertura e, portanto, de propriedade exclusiva do condomínio ao qual ela pertencer. Propriedade privativa e não propriedade comum de uso exclusivo. Corroborando esta possibilidade, o CC 1.344 dá um passo além e estabelece qual a consequência de se atribuir ao titular da unidade localizada na cobertura a propriedade sobre o respectivo terraço: a assunção pelo proprietário das despesas com a sua conservação, evitando que haja dano aos demais condôminos. Outrossim, pode-se cogitar de que após a instituição do condomínio os condôminos reunidos em assembleia deliberem converter o terraço em área particular ou aliená-lo ao proprietário da unidade da cobertura, solução mencionada pela doutrina, que, contudo, nem sempre poderá ser levada a efeito, vez que demanda do consentimento unânime de todos (CC 1.351) por resultar em alteração das frações ideais de todas as unidades autônomas. (Revista de Direito Privado 2016 – RDPRIV66 – Direitos Reais, p. 264, tópico 3. Hipóteses de uso privativo do terraço. 3.1 – Inclusão do terraço entre as áreas privativas do condomínio, Acessado 18/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Dividindo conhecimento Francisco Eduardo Loureiro explica que o art. 13 da Lei n. 4.591/64 disciplinava o tema deste artigo com mais minúcia, inclusive estabelecendo prazo para a sua realização e cominando pena de multa para sua falta. A norma é cogente e o seguro obrigatório, tendo por objeto toda a edificação e como riscos mínimos incêndio ou destruição. É incumbência do síndico contratar o seguro, não valendo deliberação em contrário da assembleia. As despesas com o pagamento do prêmio são ordinárias. A indenização abrange a edificação, mas, salvo disposição contratual mais extensiva, não as benfeitorias e objetos que se encontrem no interior das unidades autônomas. Nada impede que os condôminos façam individual ou mesmo coletivamente seguro facultativo complementar, com o propósito de cobrir os riscos e interesses excluídos pela apólice compulsória. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.379. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 18/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Matéria de 15 de abril de 2016 no site seucondominio.com.br, encontrada com título “Seguro de condomínio é obrigatória”, contém o seguinte teor: Até a década de 1970, as casas eram o sonho de consumo habitacional de boa parte dos brasileiros. Contudo, a partir de meados da referida década novos modelos habitacionais começara a disseminar pelo espaço arquitetônico nacional, mais especificamente, os condomínios verticais. Tal situação foi desencadeada pelo mercado imobiliário como maneira de majorar seus lucros, numa época que grandes espaços urbanos já começavam a se tornar escassos e caros. Sabe-se que toda decisão resulta em uma consequência. Neste caso, denotou-se que a reunião de grande contingente de pessoas em unidades autônomas em um lote antes ocupado por uma ou duas famílias gerou o aumento exponencial da complexidade social existente, visto a necessidade de conciliar os mais diversos anseios pessoais.

Nesta linha de raciocínio, as consequências desta complexidade social (brigas entre vizinhos, problemas com garagem, normatização de visitas, garantia do sossego, entre outros), via de regra, restou para o síndico gerenciar. Salienta-se que o síndico foi devidamente escolhido pelos proprietários em assembleia geral para este fim (CC 1.347),  gerenciamento do condomínio. Se já não bastasse essa enorme ocupação de conciliar as várias necessidades dos condôminos, a legislação de regência encampada principalmente pelo Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/64, atribuiu ao síndico eleito uma série de competências arroladas ao CC 1.348. Apesar do CC 1.348, do Código Civil vigente atribuir uma grande quantidade de responsabilidades do síndico, tratar-se-á neste ensaio sobre especificidade inserida no inciso IX do referido artigo – (CC 1.348, IX – realizar seguro da edificação). Assim sendo, o objetivo central deste artigo é demonstrar a importância jurídica e fática de manter-se atualizado o contrato de seguro garantidor da higidez condominial, regulado tanto pelo CC 1.346, quanto pelo art. 13 da Lei n. 4.591/64.

Pois bem, percebe-se que tanto o CC 1.346, quanto a Lei n. 4.591/64 (art. 13), determinaram pela obrigatoriedade da existência de seguro capaz de assegurar toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Neste ponto, não há que pugnar pela possibilidade do afastamento da contratação de seguro que venha cobrir o mínimo estabelecido pela legislação (risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Em outras palavras, nem a Assembleia Geral que é o órgão interno máximo dos condomínios tem o poder de deliberar sobre a não contratação de seguro mínimo determinado pela lei nacional. Ora, a intenção do legislador foi obviamente a garantia mínima de sobrevivência do condomínio em casos mais graves. Ademais, preocupou o legislador em prezar pela segurança de vizinhos do condomínio, visto a possibilidade nunca descartada da realização de prejuízos materiais ao patrimônio de terceiros, em decorrência de incêndios e/ou destruição.

É importante ressaltar que coberturas adicionais (danos elétricos; responsabilidade civil do síndico; acidentes pessoais, entre outros) podem ser deliberados em Assembleia Geral. A lei não foi clara ao dispor sobre o quorum para este tipo de deliberação. Assim, caso não exista prescrição expressa na Convenção de Condomínio, entende-se que a maioria simples tem o poder de decidir o assunto. Indo adiante, entende-se que o gasto com o seguro obrigatório é uma despesa ordinária. Dessa maneira, cabe a todo proprietário arcar com sua cota parte da despesa por meio de rateio, levando em conta a sua fração ideal, i.é, em condomínios que existem diversas frações ideais, o proprietário pagará proporcionalmente pelo tamanho da sua respectiva. Por ser uma despesa ordinária, contratualmente pode ser imposto seu pagamento ao locatário. (Matéria de 15 de abril de 2016 no site seucondominio.com.br, encontrada com título “Seguro de condomínio é obrigatória”, Acessado 18/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Arrematando, a Doutrina de Ricardo Fiuza, este artigo obriga a contratação de seguro, e está embasado no art. 13 da Lei n. 4.591, de 16-12- 1964, que regulamenta o condomínio em plano horizontal. Além de trazer inovações de redação, é de melhor técnica legislativa, modernizando as expressões. No mais, deve ser dado a essa matéria o mesmo tratamento doutrinário dispensado ao dispositivo apontado da Lei n. 4.591/64. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 689, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 19/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).