Direito Civil Comentado - 1.384, 1.385, 1.386 O Exercício das Servidões – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - 1.384, 1.385, 1.386

O Exercício das Servidões  – VARGAS, Paulo S. R.

- Parte Especial –  Livro III – Título V – Capítulo II – Do Exercício das Servidões (Art. 1.380 a 1.386) - digitadorvargas@outlook.com

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Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente. 

Sob enfoque de Francisco Eduardo Loureiro, houve considerável alteração de conteúdo em relação ao Código Civil revogado, acrescentando também a possibilidade de remoção da servidão pelo dono do prédio dominante. Dois vetores orientam o direito real de servidão. De um lado, a necessidade do prédio dominante e, de outro, o mínimo gravame possível ao prédio serviente. O artigo em comento reflete os dois valores prestigiados pelo legislador, em homenagem à função social da propriedade, permitindo a remoção da servidão de um local a outro, sempre que não houver qualquer prejuízo à outra parte. Por positivar a cláusula geral da função social, a norma em exame é cogente, considerando-se não escrita eventual cláusula negocial em sentido contrário. Cuida-se de direito potestativo, tanto do titular dominante como do serviente, não sujeito à prescrição, podendo ser exercido a qualquer tempo, sem limitação do número de vezes. Independe da anuência da outra parte, razão pela qual o deslocamento da servidão pode ser adotado de modo unilateral, mediante mera comunicação. Caso haja resistência, deve-se ingressar na via judicial, fazendo-se prova da inocorrência de prejuízo para a outra parte, pois não se admite a autotutela no caso concreto. As alterações devem sempre ser levadas ao registro imobiliário, para ganhar publicidade frente a terceiros. Para o titular do prédio serviente, a remoção da servidão está sujeita a duplo requisito cumulativo: ausência de prejuízo para o prédio dominante e pagamento de todas as despesas necessárias para a remoção. Não é necessário justificar a remoção ou demonstrar alteração das circunstâncias em comparação com o momento de sua constituição. Para o titular do prédio dominante, há terceiro requisito cumulativo: a remoção lhe trazer “considerável incremento da utilidade”, razão pela qual tem o ônus de provar também a ocorrência de benefício expressivo. Vê-se, portanto, que os requisitos não são os mesmos para os prédios serviente e dominante. 

É correta a posição de Pontes de Miranda, para quem cabe também, por aplicação analógica do preceito, a remoção de modo e tempo do exercício da servidão. Assim, “ nada obsta, por exemplo, que se substitua o cano ao rego ou vala, ou a bomba a motor elétrico a bomba manual. Quanto ao tempo, se a servidão exercida durante o dia melhor vantagem dá durante a noite, sem prejuízo para o prédio dominante, nem despesas a mais, nada obsta que o dono do prédio serviente mude as horas de exercício” (Pontes de Miranda. Tratado de direito privado, 3. ed. São Paulo, RT, 1983, t. X V III, p. 385).

Finalmente, embora controversa a doutrina, nada impede a servidão de ser removida de um prédio para outro, do mesmo proprietário serviente, ou mesmo para um prédio de terceiro com expressa anuência deste. Os requisitos mencionados devem estar presentes, e a remoção, no caso, como se faz em benefício ou em gravame de prédio, deve ser levada ao registro imobiliário. Haverá, como consequência do direito potestativo de remoção, extinção de uma servidão e constituição de outra, sobre prédio diverso. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.444. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/12/2020. Revista e atualizada nesta data por VD). 

Corroborando com o comentário de Loureiro, acima, a doutrina de Ricardo Fiuza, é permitido ao dono do prédio serviente mudar de um local para outro a servidão, devendo fazê-lo a suas expensas, sem prejudicar as vantagens do prédio dominante. • Equipara-se o dispositivo aos arts. 703 do Código Civil de 1916, com considerável melhora em sua redação. No mais, deve ser aplicado à matéria o mesmo tratamento doutrinário ao dispositivo apontado. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 709, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 10/12/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Como lembram os autores Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  o Código anterior previa a possibilidade de remoção da servidão apenas em relação ao dono do prédio serviente e, com a alteração do dispositivo, passou-se a admitir tal remoção também por iniciativa do dono do prédio dominante. Em ambos os casos, desde que se verifique um aumento considerável da capacidade de utilização (incrementação) de um dos prédios em questão, seja o serviente ou o dominante, poderá ocorrer a referida remoção da servidão, considerando-se, entretanto, que referida remoção não poderá prejudicar o direito do titular do outro prédio. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira  apud  Direito.com acessado em 10.12.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessárias do prédio dominante, evitando-se, quando possível, agravar o encargo ao prédio serviente. 

§ I º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

§ 2º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.

§ 3º Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso. 

Tiago Costa Camilo, com o título “A proteção possessória das servidões”, apresenta sua tese pela PUCMG em camiloadvocacia.com.br., regulada pelo artigo 509 no Código Civil de 1916, agora normatizada no CC 1.213. fazendo-se necessário analisar o conceito do supracitado direito, sua localização no ordenamento jurídico, suas características e classificações, até ao respaldo que o ordenamento dá ao estado de fato consubstanciado no exercício da quase-posse. O problema central a ser trabalhado foca-se na possibilidade de proteção possessória às servidões descontínuas aparentes, buscando-se interpretação coerente do antigo artigo 509 com o comando do artigo 698 do CC/1916, que tratava da aquisição da servidão através da usucapião. Não obstante demonstração de impropriedade negativa da tutela possessória a todas servidões descontínuas, também as que sejam aparentes possam ser adquiridas pela prescrição aquisitiva.

Francisco Clementino San Tiago Dantas, in verbis: “O segundo requisito essencial às servidões é a vizinhança. Só há servidões entre prédios vizinhos. Mas, note-se, a vizinhança há de ser entendida com muita   elasticidade;   quase   que   se   podia   dispensar   este   requisito,   porque, desde o momento em que dois prédios guardem entre si uma proximidade tal   que,   entre   eles,   se   pode   estabelecer   utilmente   uma   serventia,   a vizinhança   está   provada,   pouco   importando   que   entre   o   dominante   e   o serviente medeie um quilômetro; se há possibilidade de ser prestado, entre eles, um serviço recíproco, deve-se entender que são vizinhos para o fim de estabelecimento de servidão.”

A partir da análise dos aspectos inerentes às servidões, é interessante abordar, a impresumibilidade de tal direito, característica inclusive prevista expressamente no artigo 696 no CC/1916, conquanto tal comando legal não tenha sido incorporado à atual legislação, a regra continua a vincular o operador do direito, haja vista a plenitude com a qual o domínio deve ser presumido. 

Com efeito, a servidão deve ser tia como uma exceção ao direito de propriedade, o qual deve ser interpretado como desprovido de ônus e gravames até prova em contrário. Destarte, ante a dúvida quanto à existência do jus servitius, àquele que se encontra na posição de proprietário do prédio supostamente dominante incumbe a prova de existência de tal direito.

Outra característica ao instituto é a atipicidade. As modalidades de servidões são infindáveis, não constituindo numerus clausus qualquer relação apresentada a este respeito. Portanto, o conteúdo de tal direito pode ser moldado de acordo com a situação dos prédios, criando-se uma nova forma de servidão desde que trazida uma utilidade ou comodidade a um dos fundos. As servidões são também qualificadas por sua inseparabilidade em relação aos prédios. Isto quer dizer que são elas direitos acessórios, que não podem nunca se desvincular dos prédios dominantes. Assim sendo, o proprietário beneficiário jamais pode alienar separadamente seu direito, como se possível fosse transmitir o gozo do mesmo de forma independente do fundo dominante. Tal óbice decorre justamente do fato de que a servidão institui-se em favor de um prédio e não em função de um indivíduo considerado pessoalmente. Logo, o direito não pode ser transmitido de forma apartada do fundo dominante, visto que foi instituído em proveito deste imóvel e não de seu proprietário momentâneo. Trata-se, por conseguinte, de uma situação jurídica que impõe subserviência de um imóvel em relação ao outro, de tal sorte que a titularidade dos fundos nela envolvidos nesta relegada a segundo plano de relevância, tratando-se da chamada relação de predialidade, cuja  compreensão é imprescindível para a correta delimitação do conteúdo do direito de servidão.

A discussão sobre a existência de uma relação exclusivamente predial chegou a ser tangenciada quando da exposição do efeito de sequela, mas merece destaque, sobretudo por ser capaz de diferenciar outros direitos reais de uso e fruição sobre coisa alheia, que podem equivocadamente ser classificados como servidões. 

No caso da constituição de uma servidão, é instituído um beneficio em favor de um prédio sobre o outro e não sobre um prédio em favor de uma pessoa. Sendo assim, não se institui, v.g., servidão para que fulano, proprietário do fundo X, tenha direito de passar pelo terreno do prédio Y, mas sim a fim de que quem quer que se encontre na situação de proprietário daquele primeiro possa exercer tal faculdade sobre o segundo. 

Outros direitos reais de uso e fruição e fruição sobre coisa alheia, como o usufruto e o uso, trazem para os respectivos titulares a possibilidade de exercer alguma faculdade sobre um bem de propriedade alheia, mas diferenciam-se da servidão porque o benefício é constituído em favor de um individuo considerado pessoalmente, e não em favor do prédio do qual eleé o titular.  

Esclarecendo Luiz da Cunha Gonçalves, in verbis: “É   interessante   verificar   que   um   mesmo   direito,   pelo   modo   que   foi convencionado, pode  ser, ora uma  obrigação, ora um direito real de uso, ora uma servidão. Por exemplo: 1°. se o dono dum palácio situado à beira dum pinhal pertencente a outro proprietário contratar que lhe fornecerá em cada ano, postos naquele palácio, cem metros cúbicos de lenha, pelo preço de 1.000 $ esc. teremos uma obrigação, o vulgar contrato de fornecimento ou compra e venda; - 2°. se o dono do palácio, em troca de 10.000$ esc., adquirir para o direito vitalício de ir ao referido pinhal e cortar certo número de pinheiros, para o consumo da sua casa, ter-se-á um direito de uso; - 3° se   o   dono   do   palácio,   mediante   a   prestação   única   de   20.000,00$   esc., estipular com o dono do pinhal que ele e os futuros proprietários do mesmo  palácio   terão   o   direito   perpétuo   de   colher   cem   metros   cúbicos   de   lenha desse pinhal, estaremos em presença duma servidão.

Por instituírem faculdades em favor de pessoas e assemelharem-se às servidões, os direitos reais de usufruto, uso e habitação chegaram a ser denominados “servidões pessoais”. Isto explica a razão pela qual muitas legislações atuais incorporaram ao termo servidões o adjetivo “prediais”, como era feito pelo Código Civil Brasileiro de 1916 (Capítulo III – Das servidões prediais -, do Título II – Dos direitos reais sobre coisa alheia -, do Livro II – do Direito das Coisas). Contudo, tal denominação era inapropriada, haja vista que há muito já se entendia ser a característica da predialidade pressuposto para a instituição da servidão, tanto que os outros direitos reais de uso e fruição sobre coisa alheia já recebiam, em apartado, classificação jurídica própria.

Isto posto, após o desenvolvimento do presente estudo, a principal conclusão alcançada é a possibilidade de proteção possessória de todas as servidões aparentes, sejam elas contínuas ou descontínuas. Tal afirmação é uma consequência lógica da suscetibilidade à posse e à usucapião de todas as servidões manifestadas por sinais visíveis. Tratando-se de juízo possessório conclui-se, ainda, pela possibilidade de proteção possessória das servidões aparentes ainda que não registradas, vez que a causa de pedir é o exercício de poderes inerentes à servidão, e não a existência do direito real sobre coisa alheia devidamente registrado no cartório de imóveis. O que se busca, na verdade, é a manutenção do estado de fato, que deve ser efetivamente protegido até eventual discussão no juízo petitório. Mais especificamente, ressalta-se a proteção possessória das servidões de passagem consideradas aparentes pela natureza das obras realizadas no caminho pelo qual são exercitadas, ainda que não sejam elas tituladas. Trata-se do exemplo clássico de servidões descontínuas aparentes, cuja análise deu origem ao entendimento jurisprudencial consubstanciado na súmula 415 do Supremo Tribunal Federal. Como o estudo da extensão dos efeitos da posse às servidões passa necessariamente pela análise acurado do caso das servidões de passagem aparentes, foi imprescindível salientar a distinção destas para com o direito de passagem forçada, o que permite concluir pela desnecessidade de encravamento do prédio dominante para o deferimento da tutela possessória. (Tiago Costa Camilo, com o título “A proteção possessória das servidões”, apresenta em 2005 sua tese pela PUCMG em camiloadvocacia.com.br., acessado em 10.12.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Dando sequência ao artigo em comento, Francisco Eduardo Loureiro, afirma que os três artigos do Código Civil de 1916 foram concentrados em um só preceito, em razão da similitude da matéria tratada. Manteve-se o conteúdo dos artigos originais. A cabeça do artigo, na lição de Carvalho Santos, significa a servidão dever ser exercida “nos termos restritos de sua constituição, de conformidade com o objetivo, ou fim, da servidão e dentro dos limites das necessidades, que ela se propusesse satisfazer” ( Santos , J. M. Carvalho. Código Civil brasileiro interpretado, 5. ed. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1953, v. IX, p. 223). Como limitação à propriedade, que se presume plena, merece interpretação restritiva, quanto a sua existência e sua amplitude. Critério valioso para interpretar é saber como satisfazer as necessidades do prédio dominante com o mínimo de restrição ao prédio serviente. 

Nas palavras de Pontes de Miranda, “a utilidade limita, porque não se justificaria que se diminuísse, ao prédio serviente o valor, sem que disso se aproveitasse o prédio dominante” (Pontes de Miranda. Tratado de direito privado, 3. ed. São Paulo, RT, 1983, t. X V III, p. 367). Em termos diversos, a necessidade do prédio dominante limita conteúdo e exercício da servidão. Decorre do preceito não haver servidão sobre servidão, ou seja, não pode a servidão se estender a prédios diversos daquele para o qual foi constituída. Mesmo que o proprietário dominante adquira outros prédios, a eles não se estende a servidão. Apenas se admite exercício indistinto se a servidão foi constituída de modo genérico, sem fixação de sua finalidade. A parte final do preceito reza dever-se, no exercício da servidão, tanto quanto possível, evitar agravar o encargo ao prédio serviente. A regra se interpreta em dois sentidos. No primeiro, se o exercício pode ocorrer de vários modos, indiferentemente ao prédio dominante, escolhe-se o menos gravoso ao prédio serviente. No segundo, a servidão deve ser exercida de modos qualitativo e quantitativo compatíveis com o título. O título limita conteúdo e exercício da servidão, jamais podendo ser ultrapassados pelo titular do fundo dominante. 

Os §§ 1º e 2º são regras dispositivas que somente valem no silêncio da convenção. A primeira regra diz não se admitir a ampliação da servidão para outro fim, distinto do previsto no título. Não se consideram distorções da finalidade, como visto no comentário ao CC 1.383, atividades necessárias ao exercício da servidão: por exemplo, a passagem para viabilizar tirada de água do prédio vizinho. A segunda regra é a concreção do princípio geral de direito de quem pode o mais pode o menos, pois daí não resulta dano do prédio serviente. Assim, em uma servidão de passagem para escoamento da produção de uma fábrica, podem passar não somente os caminhões, como também os veículos de passeio, ou pessoas a pé que tenham acesso ao prédio dominante. 

Finalmente, o § 3º do artigo em exame contém exceção à regra de não poder a servidão ser ampliada sem consentimento do titular do prédio serviente. Reza o artigo poderem ser as servidões alargadas se as necessidades da cultura ou da indústria do prédio dominante assim o exigirem, mas contra pagamento de indenização pelo excesso. A novidade do Código está na inserção da necessidade também da indústria, omitida na lei anterior, permitindo inferir que a ampliação cabe nos prédios rústicos e nos urbanos. A norma é cogente, pois tem fundamento na função social da propriedade, permitindo a melhor utilização de seus recursos. A ampliação da servidão é compulsória, mesmo contra a vontade do serviente, tratando-se de direito potestativo do titular do prédio dominante, não sujeito, portanto, à prescrição. A recusa injustificada do titular do prédio serviente abrirá caminho para a fixação judicial de novos limites da servidão e correspondente indenização. 

O Código Civil de 2002 não reproduziu o disposto no art. 706, parágrafo único, do Código Civil de 1916, no sentido de o alargamento da servidão não poder ser decorrência da “mudança na maneira de exercer”, como no caso de se pretender edificar em terreno até então destinado à cultura. A regra continua implícita no atual Código Civil, uma vez que se altera a causa da servidão, a sua finalidade original, não prevista e nem desejada pelas partes. Em tal caso, como a passagem de escoamento da produção de uma fábrica em servidão constituída originalmente para trânsito de moradores de uma residência, o alargamento não é compulsório, depende de novo negócio jurídico entre as partes ou ocorrência de usucapião. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.445-46. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/12/2020. Revista e atualizada nesta data por VD). 

Enfim, afirma a doutrina de Ricardo Fiuza, o exercício da servidão dever ser civiliter modo, ou seja, deve ser evitado qualquer ônus ao prédio serviente, uma vez que a servidão deverá ater-se às necessidades do prédio dominante. • Equipara-se a norma aos arts. 704, 705 e 706 do Código Civil de 1916, conjugando esses dispositivos com considerável melhora de redação . No mais, deve ser dispensado à matéria o mesmo tratamento doutrinário dado aos dispositivos apontados. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 709, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 10/12/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro. 

Concluindo Ricardo Fiuza em sua doutrina, da indivisibilidade das servidões prediais ser uma de suas características mais notáveis, e consiste em sua aderência aos prédios, aproveitando todo o prédio dominante e gravando o serviente. • O dispositivo é idêntico ao art. 707 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 709, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 10/12/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Seguindo na mesma linha de raciocínio, Francisco Eduardo Loureiro, houve melhoria apenas na redação do preceito, mantido, porém, seu conteúdo. A existência da servidão tem causa na necessidade do prédio dominante, de tal modo que se exige o exercício ser completo para atingir sua finalidade. Decorre daí a característica da indivisibilidade do direito real de servidão, cuja consequência mais visível é não se poder adquirir ou perder por partes, pois comprometeria sua causa. É óbvio ser indivisível apenas o exercício, pois frutos e proveito decorrentes da servidão podem ser divisíveis. 

Na lição de Washington de Barros Monteiro, produzem indivisibilidade da servidão as seguintes consequências: “a) a servidão não pode ser instituída em favor de parte ideal do prédio dominante, nem pode incidir sobre parte ideal do prédio serviente; b) se o proprietário do imóvel dominante se torna condômino do serviente, ou vice-versa, mantém-se a servidão; c) defendida a servidão por um dos condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a ação” (Monteiro, Washington de Barros. Curso de direito civil, direito das coisas, 37. ed. revista e atualizada. São Paulo, Saraiva, 2003, p. 276 e 278). 

Diz a lei que, no caso de divisão do prédio dominante ou do serviente, a aderência da servidão faz esta aproveitar ou onerar todas as partes produtos da divisão, do mesmo modo que aproveitava ou onerava a totalidade. As partes resultantes da divisão deverão guardar uma relação de utilidade ou necessidade da servidão. O condômino contemplado com quinhão situado do lado oposto do prédio, por exemplo, pode não ter nenhum interesse em uma servidão de não construir de determinado vizinho agora distante, ou em uma servidão de passagem que atravessa apenas um dos quinhões produto da divisão do prédio serviente sem afetar as outras partes. Cuida a indivisibilidade de atributo acidental, pois a própria lei ressalva, em determinados casos, em razão de natureza ou destino da servidão, sua utilidade não ser afetada pelo fracionamento. Em tal hipótese, se admite o fracionamento. Carvalho Santos dá como exemplo a servidão de água, nada impedindo que diversas pessoas a dividam, fracionando quantidade e período de utilização (Santos, ]. M. Carvalho. Código Civil brasileiro interpretado, 5. ed. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1953, v. IX, p. 244). Tal fato pode ocorrer, inclusive, no momento da divisão do prédio dominante, fracionando-se o proveito de modo proporcional aos titulares das partes. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.447. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 10/12/2020. Revista e atualizada nesta data por VD). 

Em artigo assinado por Jéssica Ramos Farineli, intitulado “Servidão Predial” no site infoescola.com., Servidão predial é a utilização de um prédio por outro. Tal utilização não pode ser indispensável, mas se faz necessária ou vantajosa ao prédio chamado de dominante.

A servidão constitui um ônus real que é imposto voluntariamente a um prédio, chamado de serviente, em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do prédio serviente perde o exercício de algum de seus direitos dominiais sobre ele, ou tolera que o proprietário do prédio dominante se utilize dele, tornando seu prédio mais útil. Portanto a servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais que decorrem exclusivamente da lei, que são direitos de vizinhança impostos coercitivamente. Por isso a voluntariedade é essência da servidão.

As servidões podem tomar formas variadas, sendo a mais conhecida a servidão de passagem, que permite que o proprietário de um imóvel transite pelo imóvel de outra pessoa. No entanto, existem outras modalidades como a servidão de aqueduto, de iluminação ou ventilação e até mesmo de pastagem. Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora não haja a necessidade de que sejam contíguos.

As servidões prediais apresentam algumas características básicas: A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, o serviente e o dominante. O serviente sofre um gravame em beneficio do dominante. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele independente da pessoa do proprietário. É necessário que os prédios pertençam a donos diversos. Se pertencerem ao mesmo proprietário, este estará simplesmente usando o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão, e sim uma serventia que pode se transformar em direito real se o domínio dos prédios passarem a titulares diferentes.

Nas servidões serve a coisa e não o seu dono, isto porque o proprietário não tem uma obrigação de fazer, mas de não fazer ou de suportar o exercício da servidão. A servidão não se presume, pois só se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro no Cartório de Imóveis (Art. 1378, CC).

A servidão deve ser útil ao prédio dominante, ela deve trazer alguma vantagem de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. Essa vantagem não precisa ser necessariamente reduzida a dinheiro, podendo constituir maior utilidade ou simples comodidade para o prédio dominante.

A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide diretamente sobre os imóveis. Sendo assim, está munido de sequela e ação real e é oponível a terceiros. E é acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados.

A servidão tem duração indefinida, pois perderia sua característica se fosse estabelecido um limite de tempo. Ela dura por tempo indefinido, enquanto não seja extinta por nenhuma causa legal, ainda que os prédios mudem de donos.

A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente. Ela só pode ser reclamada em sua totalidade, mesmo que o prédio dominante pertença a várias pessoas (CC 1386). A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra.

A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo exercício. Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente, independente de uma ação humana. Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual. A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores, são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de passagem, por exemplo. Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores.

As classificações são importantes porque existem regras diferentes para a constituição, execução e extinção, algumas se aplicam somente às servidões contínuas e aparentes. As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e negativas quando é imposto o dever de se abster da pratica de determinado ato de utilização.

As servidões podem ser constituídas de diversos modos. Embora as servidões possam ser constituídas causa mortis, como o testamento, no entanto, o modo mais frequente de sua constituição é por ato inter vivos, i. é, através de contrato em regra oneroso. Por se tratar de ato de vontade é necessário que as partes sejam capazes, não apenas a capacidade genérica, mas também as especificas para atos de disposição do prédio serviente. A servidão só pode ser estipulada pelo proprietário do prédio.

A servidão pode ser instituída judicialmente pelas sentenças que homologam a divisão, matéria regulamentada no Código de Processo Civil nos arts. 988 a 998.

Também  é possível a usucapião de servidão, mas esta deve ser aparente. Os CC 1380 a 1382 garantem ao dono do prédio dominante os meios necessários para à “conservação e uso” das servidões. Para a realização de serviços e obras necessárias o dono do prédio dominante pode entrar no prédio serviente e depositar matérias de construção no mesmo. No entanto, se causar dano ao proprietário do prédio serviente por culpa, o proprietário do prédio gravame será responsabilizado civilmente.

O exercício das servidões é disciplinado no CC 1383 e 1385. O primeiro dispõe que “o dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão”. O segundo dispõe que a servidão se restringirá ás necessidades do prédio dominante devendo agravar o menos possível o prédio serviente.

As servidões podem ser protegidas por ações como a confessória, que visa á obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada. Ações negatórias se destinam a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência da servidão ou de direito á sua ampliação. As ações possessórias podem ser invocadas em favor do prédio dominante que é molestado ou esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizada quando este não permite a realização de obras de conservação da servidão. Também podem ser invocadas as ações de nunciação de obra nova e de usucapião.

A servidão uma vez registrada só se extingue com respeito a terceiros quando cancelada. Sendo assim, enquanto permanecer registrada no Cartório de Registro de Imóveis subsistirão em favor do dono do prédio dominante. Nos casos de desapropriação, a servidão se extingue mesmo sem o cancelamento do registro.

O titular da servidão pode abrir mão do beneficio, renunciando-o expressamente, desde que seja capaz e tenha poder para dispor. De acordo com o CC1389 ainda a servidão se extingue pela reunião dos dois prédios no domínio de uma mesma pessoa, pela supressão das respectivas obras e pelo não uso contínuo durante dez anos. (Jéssica Ramos Farineli, da “Servidão Predial” no site infoescola.com., acessado em 10.12.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).