Direito Civil Comentado – Art.
1.508, 1.509, 1.510
Da Anticrese - VARGAS, Paulo S. R.
- Parte Especial – Livro III – Capítulo IV – DA ANTICRESE
– (Art.
1.506 a 1.510) - digitadorvargas@outlook.com
Bom senso, é a direção que aponta o comentário de Loureiro. O credor anticrético tem o poder de administrar, usar e fruir coisa alheia. Não tem, porém, o poder de dispor, muito menos de alterar a substância da coisa dada em garantia. Cabe-lhe, por consequência, o dever de guardar e conservar o imóvel anticrético, além de zelar por ele, a fim de restituí-lo no mesmo estado que o recebeu, quando da solução da dívida e extinção da garantia real. Não responde entretanto pela depreciação decorrente do uso normal nem por aquelas às quais não der causa. Vigora a máxima res perit domini, que no caso é o devedor anticrético, se a coisa se perder ou deteriorar-se sem culpa do credor, que tem a posse direta.
Caso, porém, o imóvel se deteriore por culpa do credor, este responderá por perdas e danos. Também responderá caso entregue o imóvel em arrendamento a terceiro e este provoque o dano. Pode e deve o credor cuidar da conservação do imóvel, realizando as despesas e benfeitorias necessárias, além do pagamento de taxas e impostos. Para tanto, usará os frutos e rendimentos do próprio imóvel, empregando o saldo na amortização da dívida garantida.
Pode ocorrer de, em casos excepcionais, o imóvel nada produzir, situação que deve apenas ser comunicada ao devedor proprietário, para que este providencie, às suas expensas, as despesas necessárias à manutenção do imóvel.
Cuida-se de norma dispositiva, razão pela qual nada impede que convencionem as partes em sentido contrário. Podem ainda estipular as partes que será o imóvel entregue ao arrendamento de terceiro, escolhido em comum acordo, e que o arrendatário arcará com as despesas de manutenção e conservação do imóvel.
Dispõe ainda o artigo que responde o credor anticrético pelos frutos que se perderem por sua culpa. O preceito é lógico, pois a perda culposa de frutos e rendimentos repercutirá na amortização da dívida garantida, em detrimento do devedor. O valor dos frutos perdidos culposamente, assim, deve ser também imputado no pagamento da obrigação. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.614. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 12/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
No mesmo sentido, embora resumidamente, a doutrina de Ricardo Fiuza: O credor anticrético responderá pela deterioração do imóvel dado em anticrese se esse fato ocorrer por sua culpa, bem como será responsabilizado pelo não-recebimento dos frutos e rendimentos da coisa se agir com negligência. • O artigo é idêntico ao de n. 807 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 760, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 12/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Da mesma forma, Guimarães e Mezzalira, o credor anticrético possui as seguintes obrigações: a) guardar a coisa como se fosse sua; b) responder pelas deteriorações que, por culpa sua, o bem imóvel vier a sofrer; c) responder pelos frutos e rendimentos que deixar de receber por sua negligência; d) prestar contas ao proprietário do bem. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com, comentários ao CC 1.508, acessado em 12.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 1.509. O credor anticrético pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografários e os hipotecários posteriores ao registro da anticrese.
§ 1º Se executar os bens por falta de pagamento da dívida, ou permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de retenção ao exequente, não terá preferência sobre o preço.
§ 2º O credor anticrético não terá preferência sobre a indenização do seguro, quando o prédio seja destruído, nem, se forem desapropriados os bens, com relação à desapropriação.
Alerta Loureiro que, como qualquer direito real, a anticrese é dotada de sequela, que lhe confere aderência sobre o imóvel e irradiação de efeitos perante terceiros. O caput do artigo em exame apenas reflete tal situação: os adquirentes do imóvel, os credores hipotecários e os quirografários ulteriores ao registro da anticrese devem respeitar os direitos anteriormente constituídos do credor anticrético.
Não perde o devedor o jus disponendi do imóvel, podendo perfeitamente aliená-lo ou dá-lo em hipoteca a terceiros, que, porém, recebem-no já gravado e são obrigados a respeitar os direitos do credor anticrético de administrar, usar, fruir e reter tal imóvel.
O § I º do artigo se desdobra em dois preceitos. O primeiro diz que pode o credor anticrético executar o imóvel por falta de pagamento da dívida. Lembre-se, todavia, de que a garantia está circunscrita ao proveito - uso e fruição - e não à substância do imóvel. Disso decorre, como ensina Marco Aurélio S. Viana, que, “se executa, ele está tacitamente renunciando à anticrese, o que leva à extinção do ônus. Não sendo mais titular de direito real de garantia, não goza da preferência, equiparando-se aos demais credores quirografários” (Comentários ao Novo Código Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. XV I, p. 880). Em suma, pode penhorar e levar o imóvel à praça, mas como credor quirografário, abdicando da garantia e, por consequência, perdendo o direito de administração, uso, fruição e retenção.
A segunda parte do preceito diz que pode outro credor penhorar o imóvel gravado, pois é ele alienável. O credor anticrético, em regra similar à do CC 1.501, acima comentado, deve ser intimado da penhora e manifestar-se na execução, ressalvando o seu direito de retenção. Se permanecer silente, apesar de intimado, a anticrese se extingue. Note-se apenas que a preferência decorrente do direito real de garantia não incide sobre o preço da arrematação, mas sim sobre os frutos e rendimentos do imóvel. O arrematante ou o adjudicante, assim, devem respeitar os direitos anteriores da anticrese, permanecendo o credor anticrético de posse do bem, recebendo os seus frutos e rendimentos, até a solução integral da dívida.
O § 2º dispõe que o credor anticrético não terá preferência sobre a indenização do seguro ou da desapropriação. A regra do CC 1.425, já comentado, aplica-se somente aos credores hipotecários e pignoratícios. A anticrese confere direito apenas aos frutos e rendimentos, e não sobre a substância do imóvel. Como porém adverte Gladston Mamede, para evitar o enriquecimento sem causa do devedor anticrético, que tinha o imóvel gravado, parle da indenização, proporcional ao valor da anticrese, deverá ser paga ao credor (Código Civil comentado. São Paulo, Atlas, 2003, v. XIV, p. 485).
Na Doutrina do Relator Fiuza, o credor anticrético poderá opor seus direitos contra o adquirente do bem, os credores hipotecários e quirografários, desde que tenha registro anterior da anticrese, não tendo ele preferência sobre o preço se não opuser seu direito de retenção ao exequente, bem como preferência sobre a indenização paga pelo seguro, na hipótese de destruição do prédio, e sobre a indenização pela desapropriação. • O dispositivo tem redação semelhante à do art. 808 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário.
No comentário de Guimarães e Mezzalira, o registro da anticrese adere à coisa, autorizando o credor anticrético a reivindicar os seus direitos contra terceiro que venha a adquirir o bem, bem com como em relação a credores quirografários e hipotecários posteriores ao registro da anticrese.
No caso de excussão do bem, o credor anticrético não possui direito de preferência em relação ao resultado da alienação judicial.
Ainda que o bem esteja no seguro, o direito do credor não se sub-roga na indenização paga pelo segurador. O mesmo ocorrerá no caso de desapropriação imóvel, em que o credor anticrético não se sub-rogará na indenização obtida pelo devedor. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com, comentários ao CC 1.509, acessado em 12.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 1.510. O adquirente dos bens dados em anticrese poderá remi-los antes do vencimento da dívida, pagando a sua totalidade à data do pedido de remição e imitir-se-á, se for o caso, na sua posse.
No lecionar de Francisco Eduardo Loureiro, entende-se com alterações à anticrese o direito de remição, estudado no CC 1.481. Viu-se que o imóvel anticrético pode ser alienado a terceiros, pois a garantia real goza de aderência. O adquirente pode fazer a remição da dívida para liberar o bem, deve fazê-lo, porém, antes do vencimento, e pagando a totalidade da dívida.
Disso decorre que, se o valor da dívida for superior ao da aquisição, a liberação não ocorrerá somente com o depósito do valor da compra. Deve-se pagar a totalidade da dívida.
Extinta a obrigação, segue a sua sorte jurídica o direito acessório de garantia. O adquirente poderá então se imitir na posse do imóvel e se sub-rogará nos direitos do credor contra o devedor, embora como quirografário. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.615. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 12/02/2021. Revista e atualizada nesta data por VD).
Corroborando com Loureiro, Guimarães e Mezzalira, o adquirente do bem dado em garantia por anticrese poderá, antes do vencimento da dívida, pagar a sua totalidade (remição), liberando o imóvel da oneração e imitindo-se na posse. Com a averbação da quitação no registro imobiliário, o adquirente passa aser credor quirografário do devedor e a anticrese será extinta.
Com a remição da dívida (resgate), ficará habilitado o adquirente a demandar a averbação do cancelamento da anticrese junto ao registro imobiliário competente. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud Direito.com, comentários ao CC 1.510, acessado em 12.02.2021, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Finalizando o
livro III, capítulo IV, a respeito da Anticrese, para Ricardo Fiuza em sua
doutrina este artigo inova ao permitir que o
adquirente do bem dado em anticrese faça sua remição antes do vencimento do
débito. Para tanto, deverá pagar o total da dívida no ato da remição e
imitir-se na posse do bem, se for o caso. (Direito
Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 761, apud Maria Helena Diniz Código
Civil Comentado já impresso pdf 16ª
ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 12/02/2021, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
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