Direito Civil Comentado - Art. 565, 566, 567 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 565, 566, 567
- Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Seguindo as novidades no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 565, p. 300-301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O contrato de locação no CC-02, em suas modalidades básicas, é agora tratado, na espécie, em capítulos próprios. Versa o presente sobre o da locação de coisas — locatio rerum — (arts. 565 a 578). No tocante ao de serviços — locotio operarwn — (arts. 1.216 a 1.235 do CC de 1916), passou este constituir novo contrato nominado, o de prestação de serviços (arts. 593 a 609), e o de execução de trabalho determinado, locação de obra ou empreitada, tem sua disciplina nos arts. 610 a 626.

A locação predial urbana é regida pela Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato). A de prédios rústicos é regulada pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64, arts. 92 e s.). O Decreto-Lei n. 9.760/46, disciplina a locação dos próprios nacionais.

Pelo contrato de locação de coisas, uma parte transfere a posse do bem à outra, por prazo certo ou indeterminado, mediante retribuição ajustada. Trata-se de contrato oneroso, de relação continuativa, não exigindo forma solene.

Coisa não fungível ou infungível é aquela que não pode ser substituída por outra, ainda que da mesma espécie, qualidade e quantidade, a exemplo de uma obra artística. A retribuição ou remuneração, certa e determinada, pelo uso e gozo da coisa cedida é chamada de aluguel ou aluguer.  As partes que integram o contrato são denominadas locador ou locutor (o que cede a coisa) e locatário ou conductor (o que a usa e usufrui). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 565, p. 300-301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Estendendo-se pelos saberes de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 565, p. 603-605: No Direito romano eram conhecidas três formas de locação: locatio conductio rei (locação de coisa); locatio conductio operarutwn (locação do trabalho humano); e locatio conductio operis (locação de obra).

 

Nesse sentido, o Código Civil de 1916, sob a rubrica “ Da locação”, cuidava das três modalidades milenares de locação. Mas, com terminologia própria e adequada, o Código Civil de 2002 afasta as duas primeiras espécies de locação, convertendo-as aos contratos de prestação de serviço e empreitada.

 

Ademais, houve a unificação das locações civil e mercantil - esta anteriormente situada no Código Comercial de 1850 -, pois toda a matéria é agora versada no Capítulo V, do Título VI, do Livro “ Do Direito das Obrigações”, relativo às várias espécies contratuais.

 

Significativa é a advertência do art. 2.036 do Código Civil: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”. Nesse ponto, há uma curiosidade. A norma geral remete à lei especial e essa, novamente, conduz ao Código Civil. Basta perceber que a locação de imóveis urbanos é tratada na Lei n. 8.245/91, sendo que logo em seu art. Iº, parágrafo único, adverte acerca das modalidades de locação que serão regidas pelo Código Civil e leis especiais (norma de reenvio).

 

Destarte, o Código Civil regula a locação de vagas autônomas de garagem; espaços destinados à publicidade; locação de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados (além da aplicação de normas do CDC); e formas de locação que não tenham sido objeto de regulamentação por legislação própria.

 

Além de estabelecer normas genéricas para o tratamento de espaços legislativos olvidados por microssistemas - sobretudo quanto à locação de bens móveis em que não exista relação de consumo -, não se olvide de que subsidiariamente a lei civil também será aplicada àqueles casos de omissão na norma de regência específica.

 

Outrossim, excluem-se do Código Civil as locações de imóveis rurais (arrendamento rural, Lei n. 4.504/64 - Estatuto da Terra); locação de bens públicos (Decreto-lei n. 9.760/46); e o arrendamento mercantil (leasing), posto que é submetido à Lei n. 6.099/74 e resoluções do Banco Central.

 

Contudo, o Código Civil cuidou de delimitar o prazo prescricional trienal para o exercício da pretensão relativa ao pagamento de aluguéis de prédios rústicos ou urbanos (art. 206, § 3º, I).

 

Afastando-se da acepção ampla de locação tanto a prestação de serviço como a empreitada, restou conceituada no presente dispositivo a locação como o contrato pelo qual uma das partes, mediante contraprestação, concede à outra em caráter temporário o uso e gozo de coisa infungível.

 

Trata-se de contrato bilateral gerando obrigações para ambas as partes (uso e gozo do bem em troca de retribuição pecuniária); oneroso, eis que os sacrifícios e vantagens são recíprocos; comutativo, sendo as prestações conhecidas e pré-estimadas pelas partes; e consensual, aperfeiçoando-se com o acordo de vontades, na medida em que a entrega da coisa não é pressuposto de existência, e sim fase de execução. Por fim, é contrato de duração, com execução sucessiva e renovada de prestações de dar quantia certa a cada período.

 

Como pressupostos de existência da locação temos: consenso dos sujeitos, coisa, temporariedade, remuneração, consensum, res, tempum, pretium.

 

Os sujeitos do contrato são o locador (senhorio) e o locatário (inquilino). Em regra, o proprietário transmite a posse direta do bem ao locatário, reservando-se a posse indireta em razão da relação de direito obrigacional. Necessariamente não há coincidência entre a posição de locador e a de proprietário, pois mesmo um não proprietário poderá ceder o uso e gozo da coisa em locação (sublocação) se não houver proibição contratual. Nesse caso, a posse será tripartida, cabendo a posse direta ao sublocatário e a posse indireta ao proprietário e àquele que cedeu a posse (v. g., usufrutuário que cede o exercício do usufruto a um terceiro - art. 1.393 do CC).

 

No condomínio, nenhum dos condôminos isoladamente poderá locar a coisa comum para terceiros sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único, do CC). A restrição é coerente com a natureza do modelo jurídico: cada comproprietário detém uma fração ideal da coisa, que permite a sua disposição com exclusividade, mas a posse comum é de fruição de todos os condôminos, daí a necessidade do consentimento geral.

 

Cuidando-se de contrato consensual, é suficiente o acordo de vontades no tradicional esquema proposta/aceitação, sendo a tradição da coisa uma obrigação de dar coisa certa que recai sobre a pessoa do locador. Já no comodato, mútuo e depósito, a entrega da coisa é elemento de formação do negócio jurídico, tratando-se de contratos reais.

O objeto do contrato de locação será um bem móvel ou imóvel, consistente em coisa infungível e inconsumível, tendo em vista a necessidade de sua restituição ao locador, ao término do contrato, com a manutenção de sua substância, preservando-se a essência. Ora, sendo os bens fungíveis e consumíveis passíveis de exaurimento, a sua cessão descaracterizaria a locação, conforme a acepção a eles conferida pelos arts. 85 e 86 do Código Civil.

 

A locação será contratada por prazo ou sem prazo. Em qualquer dos casos, a temporariedade é fundamental, pois a perpetuidade conduziria a uma espécie de enfiteuse, que não pode mais ser constituída a partir de 11 de janeiro de 2003 (art. 2.038 do CC).

O preço é um dos elementos essenciais da locação. Ao contrário da compra e venda, a vontade das partes quanto ao preço não importa em transmissão da propriedade, mas em cessão de posse. O aluguel é a contraprestação fundamental do locatário, a mais importante de suas obrigações. Se não houvesse a onerosidade, instalar-se-ia o comodato. A retribuição é explicada como compensação pecuniária ao proprietário que é privado da posse imediata da coisa e da percepção de seus frutos naturais e industriais. Daí servirem os pagamentos em dinheiro ou bem de outra espécie - como frutos civis, pouco importando se o locatário utiliza a coisa efetivamente ou não. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 565, p. 603-605, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Da parte de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 565: se nos oferece, segundo Orlando Gomes “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa não fungível” (Contratos, n. 210, p. 305).

A locação do direito romano, deu origem aos seguintes contratos típicos, além da locação de coisas: a) prestação de serviços (art. 593 a 609 do Código Civil); b) empreitada (arts, 610 a 626 do Código Civil); c) contrato de trabalho (consolidação das Leis trabalhistas – CLT); d) transporte (arts. 730 a 756 do Código Civil).

Atualmente, o termo é utilizado para designar, exclusivamente, a locação de coisas: a) móveis (arts. 565 a 578 do CC); b) imóveis urbanos (Lei n. 8.245/91); c) Imóveis rústicos ou rurais (Lei n. 4.504/64 – Estatuto da Terra, art. 95).

Locação é contrato bilateral, oneroso, consensual, impessoal, de duração.

As regras sobre o contrato de locação, estabelecidas no Código Civil, valem, na íntegra, para a locação de bens móveis. Com relação aos bens imóveis, as referidas regras valem em caráter supletivo, i.é, vigoram na ausência de disciplina diversa na legislação especial.

Partes na locação são locador e locatário (nas locações de imóveis urbanos empregam-se, igualmente, senhorio e inquilino). O locador não precisa ser proprietário da coisa, basta que seja possuidor, com direitos de uso e gozo.

O adquirente da coisa, por ato inter vivos só é obrigado a respeitar a locação se houver previsão contratual e se o contrato tiver sido levado a registro (art. 576, § 1º, Código Civil).

A locação por prazo determinado transmite-se aos herdeiros das partes (art. 577 do Código Civil). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 565, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 566. O locador é obrigado:

I — a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II — a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacifico da coisa.

Por via de regra, diante da bilateralidade contratual, confrontando-se com o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 566, p. 301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: impondo deveres jurídicos recíprocos às partes da relação jurídica (composto contratante), a norma institui e especifica os deveres de prestação do locador, i.é, aqueles básicos defrontados com a coisa locada e os inerentes do vínculo locatício diante do locatário. Em relação ao bem objeto da locação, obriga-se o locador a entregá-lo hábil a servir à utilidade designada (RT, 771/331) e a conservá-lo estável nesse fim, enquanto o contrato vigorar. Perante o locatário, assume a garantia de prover e tornar efetivo o uso tranquilo da coisa tocada (posse mansa e pacífica), privando-se de qualquer conduta que venha arriscar o uso assegurado do bem alugado, respondendo, inclusive, pelos vícios ou defeitos do objeto, preexistentes à locação (art. 568. Iª parte).

A segurança do uso pacífico da coisa envolve cinco categorias, segundo J. M. de Carvalho Santos, arrimado em Manzini e conforme registro feito por Villaça Azevedo e Laura Tucci (Rogério Laura Tucci e Álvaro Villaça Azevedo. Tratado da locação predial urbana, São Paulo, Saraiva, 1980, v. 1 (p. 196-7), clássica obra jurídica sobre o tema: “a) abstenção de todo fato que possa privar o locatário da totalidade ou de uma pane mais ou menos considerável do gozo da coisa locada; b) não mudar a forma da coisa locada; c) garantir o locatário por todos os defeitos e vício da coisa locada que impeçam o seu uso; d) responder pelos impedimentos advindos ao uso e gozo por ato da administração, ou por ato de terceiro; e) defender o locatário das turbações causadas por terceiro à coisa locada”.

Cláusula contratual pode afastar a incidência da obrigação versada no primeiro inciso, enquanto o segundo inciso aponta obrigação legal não suscetível de ser excepcionada, isto porque pertinente à segurança da efetividade do próprio contrato. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 566, p. 301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No seguimento Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 566, p. 605-606: Tratando-se a locação de contrato consensual, a entrega da coisa consiste em obrigação de dar coisa certa a cargo do locador. Descumprindo-se a referida obrigação, abrem-se duas opções ao locatário. Poderá pleitear a resolução do contrato por inadimplemento, ou insistir na tutela específica da obrigação de dar (art. 498 do CPC). A inexecução do contrato também será viabilizada quando a entrega da coisa for desacompanhada das pertenças, que lhe concedem utilidade e serviço (art. 93 do CC). Se as partes não convencionarem em sentido diverso, haverá uma exceção à regra do art. 94 do Código Civil, ao preceituar que os negócios jurídicos sobre o bem principal não alcançam as pertenças.

O princípio da boa-fé objetiva indica que não é suficiente a entrega da coisa, mas sim o dever instrumental de cooperação com o locatário, aqui traduzido na necessidade de entregar a coisa em condições de cumprir perfeitamente a sua destinação, resguardando-se as legítimas expectativas do possuidor direto.

Se, em princípio, as despesas de conservação da coisa incumbem ao locador, tal obrigação poderá ser transferida ao locatário, em razão de cláusula expressa em contrário.

Ademais, o locador garantirá ao locatário o uso pacífico da coisa. Isso importa em afirmar que, durante a locação - antes do advento de seu termo ou, não havendo termo, antes do prazo da interpelação - qualquer tentativa de retomada da coisa será infrutífera, sendo certo que o locatário ajuíze ação possessória para a tutela de sua posse direta, perante o proprietário que desrespeitar a temporariedade da relação obrigacional (art. 1.197 do CC). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 566, p. 605-606, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Desfrutando do conhecimento de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 566: a entrega da coisa ao locatário em estado de servir ao uso a que ela se destina é cumprimento da obrigação contratual a cargo do locador. Além disso, é dever do locador mantê-la nesse estado e reparar os danos normais.

O locador não deve garantir o uso pacífico da coisa contra atos próprios e de terceiros (art. 568 deste Códex). Obriga-se, ainda, o locador, a indenizar ao locatário as benfeitorias necessárias, as uteis que tiverem sido feitas com seu consentimento e as voluptuárias a que se houver obrigado (art. 568 do Código Civil). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 566, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Via de regra, seguindo orientação do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 567, p. 301-302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A redução proporcional do aluguel é assegurada por lei se a coisa locada sofrer deterioração, sem culpa do locatário, cabendo-lhe, por este modo, o direito de minimizar o preço da locação como forma compensatória das restrições do uso, ou, alternativamente, rescindir o contrato pelo desproveito absoluto à finalidade daquele uso. Essa opção do locador é permissivo legal, não podendo o locador objetar tal direito.

Jurisprudência: “Não tem incidência a norma prevista no art. 1.190 do Código Civil, que autoriza ao locatário requerer a redução proporcional do aluguel ou a rescisão do contrato, na hipótese em que a reparação do imóvel deteriorado, objeto da locação, baseou-se em responsabilidade contratual. — Não agride o art. 1.206 do Código Civil a previsão contratual que impõe ao inquilino a conservação do prédio locado, porquanto as obras a que aludem referida cláusula referem-se à deterioração natural do imóvel, não sendo decorrentes de fato alheio a sua conduta, como no caso do incêndio ocorrido no prédio. — Recurso especial não conhecido” (STJ, 6ª T., REsp 85.929-SP, rel. Min. Vicente Leal, DJ de 20-8-2001).

Ressalva Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 567, p. 606-607: O artigo não cuida de vícios redibitórios do bem locado (art. 441 do CC), pois faz alusão à deterioração da coisa em momento posterior à contratação, gerando a perda do sinalagma funcional do contrato que nasceu equilibrado cm suas prestações.

Outrossim, a deterioração sofrida pelo bem locado decorre do fortuito, pois, em havendo culpa do locador pelo evento, ao locatário será lícita a cumulação de qualquer das alternativas assinaladas no dispositivo com uma pretensão indenizatória pelos danos causados.

Em princípio, a leitura do artigo sugere que diante da depreciação da coisa seja outorgado ao locatário o direito potestativo de reduzir proporcionalmente o valor locatício, ou resolver o contrato, extinguindo a relação contratual. Mas isso poderia implicar o abuso do exercício desse poder, quando a resolução fosse exigida diante de uma insignificante avaria no bem, causada pelo decurso do tempo. Preservando o princípio da proporcionalidade, a parte final do artigo condiciona o direito potestativo extintivo à deterioração que retire da coisa “o fim a que se destinava”. Assim, somente uma significativa depreciação material da coisa ameaça a aplicação do princípio da conservação do negócio jurídico.

Não obstante o silêncio do Código Civil, aplicando-se o princípio da simetria, o locador também poderá obter a revisão judicial do preço a fim de resgatar o sinalagma funcional, demonstrando que o decurso do tempo gerou desproporção manifesta entre prestação e contraprestação (art. 317 do CC), do mesmo modo que se facultou na Lei n. 8.245/91, que cuida da locação de imóveis urbanos (art. 19). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 567, p. 606-607, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Se o locador, completa Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 567, violar o dever de realizar os reparos relacionados à deterioração normal da coisa, pode o locatário resolver o contrato, desde que a deterioração torne inservível ao uso a que se destina, ou pedir redução proporcional do aluguel. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 567, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).