Direito Civil Comentado - Art. 568, 569, 570 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 568, 569, 570
- Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

O dispositivo apresentado, segundo Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 568, p. 302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado, fala da posse direta do locatário sobre o bem locado não poder ser molestada, inclusive pelo locador, cumprindo este resguardá-la, notadamente de terceiros que tenham, aleguem dispor ou pretendam haver direitos sobre o objeto da locação. A coisa alugada haverá de permanecer incólume e desembaraçada, durante o tempo do contrato, como deflui da obrigação cometida ao locador pelo inciso II do art. 566 e por tal comando submete-se ele ao dever de proteger a coisa contra terceiros que pratiquem atos de embaraços ou turbativos de direito. O locador sujeita-se, ainda, a responder pelos vícios redibitórios ou pela evicção da coisa locada.

Na qualidade de possuidor direto, o locatário poderá manejar as ações possessórias para resguardar o estado de fato e o seu direito de uso contra turbações de fato, isto é, aquelas praticadas por terceiro sem qualquer pretensão de direito e sobre as quais o locador não se obriga pôr a salvo. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 568, p. 302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Na lição de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 568, p. 607: O dispositivo em relato é partido cm três enfoques acautelatórios do locatário: quanto à evicção, tutela possessória e vícios redibitórios.

Sendo a evicção a perda de um bem em virtude de uma decisão que conceda o direito sobre ele a um terceiro, poderá ela se traduzir não apenas na perda da propriedade, mas na posse do bem locado. Nesse caso, será o locatário ressarcido dos prejuízos decorrentes pelo locador, caso desconhecesse o fato de a posse da coisa ser alheia ou litigiosa (art. 457 do CC).

O locatário é o possuidor direto do bem em virtude de relação obrigacional em que o locador mantém a posse indireta. Destarte, ele é legitimado ao ajuizamento de ação possessória autônoma perante qualquer um que pratique ameaça, turbação ou esbulho à posse (art. 1.210 do CC), sem se olvidar do exercício da autodefesa, pelos meios necessários c proporcionais à agressão. Vale dizer: tratando-se de posses paralelas, qualquer dos possuidores poderá defender o poder fático sobre a coisa, sem a necessidade de concurso processual com o outro possuidor.

Por fim, faz-se menção aos vícios redibitórios, como aqueles ocultos e anteriores à tradição, que tornem a coisa imprópria ao uso a que é destinada. Exemplificando: uma pessoa loca uma vaga de garagem autônoma cm julho e, no período de chuvas de dezembro, descobre uma grave infiltração que lhe acarreta dificuldades na utilização do próprio espaço.

Além das medidas peculiares de acautelamento da posse, é facultado ao locatário pleitear a própria resolução do negócio jurídico quando o vício redibitório for extenso ou a agressão à posse importar em esbulho. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 568, p. 607, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No esclarecimento de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 568: Se terceiro alegar ser detentor de qualquer direito que venha a prejudicar a plena fruição da coisa pelo locatário tem o locador o dever de defender este. Desse dever deriva a responsabilidade do locador pela reparação dos danos que vier a sofrer o locatário por tais atos de terceiros. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 568, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 569. O locatário é obrigado:

I — a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II— a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III— a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV — a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Segundo esclarecimento do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 569, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: As obrigações estatuídas por lei ao locatário impõem: a) a fiel observância ao uso convencionado ou presumido da coisa locada, restrito aos fins colimados no contrato; b) a guarda da coisa com responsabilidade e diligência idênticas às que teria o seu proprietário, ou seja, como se lhe pertencesse; c) o dever de pontualidade, no implemento da obrigação em prazo acordado ou, este não ajustado, conforme o costume local; d) o dever de fazer ciente o locador sobre as turbações de direito por pretensão de terceiros, perante as quais obriga-se aquele resguardar o locatário; e) a restituição da posse da coisa ao locador por término da locação, apresentado o bem as suas condições, eximindo-se, porém , o locatário, das deteriorações decorrentes de sua utilização normal. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 569, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 608-609: O inciso I guarda simetria com o disposto no art. 566, I. Sendo o locador obrigado a entregar ao locatário a coisa em estado de servir ao uso a que se destina, naturalmente incumbirá ao locatário usar e fruir do bem em atenção ao uso convencionado pelas partes ou, na falta de disposição expressa, presumido pela natureza do imóvel e atividade a ser exercitada pelo locatário. Destarte, ele atuará como bonus pater familiae, conservando a coisa como se fosse sua, a fim de que possa cumprir a derradeira obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu (inciso IV).

Prosseguindo, o inciso II remete à obrigação que caracteriza o próprio modelo da locação: o pagamento do preço. O aluguel se traduz em uma obrigação de dar quantia certa, em prestações sucessivas, na época convencionada no contrato. Todavia, no silêncio da convenção, o legislador remete ao costume do lugar do pagamento. Mais ponderada, nesse sentido, parece-nos a Lei do Inquilinato (art. 23 da Lei n. 8.245/91), que estabelece o prazo legal supletivo do sexto dia útil do mês seguinte ao aluguel vencido. Mas, nas locações regidas pelo Código Civil, será necessário buscar os usos e práticas do local do pagamento, que será o do local do imóvel (art. 328 do CC) ou, tratando-se de bem móvel, o domicílio do inquilino, salvo se as partes convencionarem o contrário - dívida portável (art. 327 do CC).

O inadimplemento conduz à ação de despejo na Lei n. 8.245/91. No Código Civil, a inexecução do pagamento de prestações relativas a bens móveis gera a pretensão à resolução contratual cumulada com pedido sucessivo de reintegração de posse. A pretensão de cobrança é sujeita a três prazos: a) três anos - prédios urbanos e rurais (Lei n. 8.245/91 e art. 206, § 3º, I, do CC); b) cinco anos - dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular (art. 206, § 5º, I, do CC); e c) dez anos - dívidas ilíquidas ou não tituladas, conforme o prazo geral do caput do art. 205 do Código Civil.

O inciso III traz nova hipótese de aplicação de regra de simetria. De acordo com o art. 566, II, incumbe ao locador garantir ao locatário o uso pacífico da coisa. Ora, essa tutela só será plenamente satisfeita se o locatário levar ao conhecimento do locador as agressões pra ticadas por terceiros contra a posse, sejam elas de direito, sejam fáticas (apesar de o dispositivo só se referir àquelas). Caso o locatário se olvide de atender à referida obrigação e houver prejuízo decorrente da agressão possessória, será lícito ao locador o pleito de desconstituição da relação jurídica, acompanhado de indenização. Em suma, não obstante possa o possuidor de direito manejar de forma autônoma os interditos possessórios, isso não exclui o dever de informação - aqui não apenas ligado ao princípio da boa-fé, mas inserido como obrigação acessória.

Por fim, o inciso IV caracteriza a obrigação última do locatário: restituir a coisa locada no estado em que a recebeu. Caso não se devolva a coisa, a posse se converte de justa a injusta pelo vício da precariedade (art. 1.200 do CC), legitimando o ajuizamento de ação de reintegração cie posse. Outrossim, não basta a restituição em si, mas que a coisa mantenha dentro do possível as suas características, caso contrário o locatário será indenizado pelos prejuízos decorrentes da conduta negligente ou dolosa do locatário, excetuando-se os prejuízos provenientes do próprio desgaste normal da coisa. Em vez de perquirir perdas e danos, podem as partes ajustá-los previamente por cláusula penal (art. 411 do CC), dispensando a quantificação dos prejuízos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 608-609, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Grosso modo, como leciona (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 569: A prestação assumida pelo locatário no contrato é a de pagar o aluguel. Além deste dever, a lei o obriga a empregar a coisa conforme o uso ajustado, a conservá-la, a reparar os danos anormais que causar a ela, a dar conhecimento ao locador das turbações e a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo deterioração advinda do uso normal, sob pena de sofrer ação possessória.

Se a turbação da posse por terceiros materializar-se por meio de ação judicial, é obrigado o locatário denunciar a lide ao locador, sob pena de responder por eventuais danos que este vier a sofrer em virtude da ação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 569, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

Por via de regra, como apontado no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 570, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O desvio de uso da coisa locada implica modificar a destinação compatível que lhe seria dada em razão da avença e configura infração legal e contratual a permitir a rescisão do contanto, autorizando, ainda, indenização por perdas e danos. O mesmo ocorrerá por abuso de gozo do locatário que provoque danos à coisa, e que se obriga restituir no estado em que foi recebida. Trata-se de deterioração culposa, respondendo o locatário por infringência ao disposto no inciso IV do art. 569. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 570, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No entendimento de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 609: A norma é desnecessária, haja vista que apenas reitera a obrigação do locatário já assinalada no art. 569, I, do Código Civil. Se ele não conceder ao bem a destinação que lhe é inerente em razão do ajuste contratual ou da própria finalidade para a qual foi concebido, permitir-se-á o exercício da ação de resolução contratual pelo locador. A norma equivocadamente utiliza o termo “rescisão”, apenas cabível aos casos em que o contrato é desfeito por um vício no objeto, já existente na origem do negócio jurídico (v. g., vício redibitório ou evicção).

De qualquer modo, a norma é uma boa amostragem da teoria do abuso do direito, na medida em que a ilicitude da conduta do locatário não deriva do exercício de uma atividade ilegal, mas da desconformidade do exercício de seu direito subjetivo com a finalidade (resultado) para a qual ele deveria ser orientado. A ilegitimidade da destinação econômica do bem revela o abuso do direito a teor do art. 187 do Código Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 570, p. 609, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No mesmo sentido Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 570: Utilizar a coisa de modo diverso daquele que consta no ajuste configura descumprimento contratual. Todo e qualquer descumprimento grave dá à parte prejudicada o direito de rescindir o contrato. Mesmo que não seja grave, o descumprimento dá ao prejudicado o direito de cobrar indenização ao infrator. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 570, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).