Direito Civil Comentado - Art. 574, 575, 576 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 574, 575, 576
- Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com
digitadorvargas@outlook.com

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Conforme os saberes do relator no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 574, p. 305-306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Presume-se prorrogada a locação, por tempo indeterminado, ante a falta de declaração contrária do locador, dentro dos trinta dias imediatos ao término do prazo contratual, permanecendo o locatário de posse da coisa por mais de um mês, sem dita oposição do locador. Diante da relação jurídica de trato sucessivo, continuada a cada mês, uma atitude expressiva de oposição, obstáculo de continuidade contratual, por parte do locador, é pressuposto necessário a afastar a presunção de prorrogação. Dar-se-á, em princípio, pela notificação para a entrega do bem e ao denunciar o término, no exercício de direito material que o locador obtém, mediante o comunicado de conhecimento, a efetiva extinção da locação.

Mas é preciso seja o aviso premonitório, que guarda forma livre, expedido em tempo hábil no sentido de produzir os seus efeitos jurídicos a elidir a presunção. O posicionamento jurisprudencial é exato, a conferir eficácia no plano do direito material decorrente da vontade contida na notificação. O aviso basta em si mesmo; a sentença que vier declarar o direito de o locador reaver a coisa, apenas o pronuncia, pois, locação já não mais existe. Outro obstáculo de oposição, inequívoco a evidenciar não prorrogada a relação ex locato, é o manejo imediato da ação cabível para o locador reaver a coisa (cf. RT, 530/288: “a propositura da ação de despejo por término do prazo contratual é a mais expressiva oposição do locador à prorrogação tácita da locação...”).

Insta observar que o Código Civil não situa a prorrogação presumida no tempo. A presunção exige prova manifesta do desinteresse do locador, admitindo a manutenção continuativa da locação por permanecer o locatário na posse do bem. Entretanto, há de observar quando se tornará ilesa a locação por falta de oposição do autor, como afirma a norma. Lembrem-se as locações residenciais, onde findo o prazo estipulado, a presunção ocorre, “se o locatário permanecer por mais de trinta dias, sem oposição do locador” (Art. 56, parágrafo único, Lei n. 8.245/91). O decurso de tempo certo faz presumir ipso legis a prorrogação da locação. Tal ocorrerá, sem dúvida alguma, na locação que aqui se trata, embora o dispositivo em comento omita o prazo. A inserção do lapso temporal é recomendável, para aclarar a norma.

Saliente-se, porém, uma vez prorrogada a locação por tempo indeterminado, permanecendo as condições antes pactuadas, esta vencerá mês a mês, cabendo, a qualquer tempo, a notificação, para cessar a indeterminação temporal e, de consequência, romper a locação ampliada. Cumpre assinalar, nesse aspecto, não cogitar a norma codificada prazo para a desocupação do bem objeto da locação posta sob tempo indeterminado. Ao afastar a concordância na manutenção, a parte locadora há de conceder, logicamente, prazo de aviso prévio, mediando o período entre a denúncia e a efetiva restituição da coisa. O § 2º do Art. 46 da Lei n. 8.245/ 91, com propriedade, refere à concessão do prazo de trinta dias, o que se compatibiliza com o sistema. No mesmo sentido, tratou o Art. 1.209 do CC de 1916, sem mais correspondente. De qualquer sorte, apesar da antedita disposição análoga, é indispensável menção ao prazo, contado da notificação, para a locação de coisa regida pelo novo Código. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 574, p. 305-306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na distinção de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 574, p. 612: O vertente dispositivo prossegue a leitura do artigo precedente. Caso o contrato alcance o seu termo e o locador não se manifeste acerca da devolução do bem, haverá uma presunção de prorrogação da locação, mas doravante sem prazo.

Na prática, o artigo inviabiliza a parte final da norma pregressa. Com efeito, o locador está dispensado de interpelar o locatário para a restituição do bem nos contratos com termo, mas se não agir será penalizado pela manutenção da locação, agora sem novo prazo. Em síntese, a interpelação acaba se tornando um ônus para o locador, sob pena de suportar um prejuízo para si: submeter-se à prorrogação indefinida do contrato.

Em verdade, o legislador enunciou uma espécie de aplicação da teoria da supressio, pois a omissão do locador por um prazo razoável gera no locatário a legítima expectativa de confiança na manutenção da locação, impedindo que tardiamente possa aquele reaver a coisa para si. Melhor seria se o legislador tivesse adotado regra semelhante à da Lei do Inquilinato (art. 46, § Iº, da Lei n. 8.245/91) e fixasse em trinta dias o prazo de exercício de oposição por parte do locador, como condição de prorrogação contratual. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 574, p. 612, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Concordemente Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 574: A permanência da coisa na posse do locatário, sem oposição do locador, firma presunção de que as partes anuíram com a prorrogação do contrato. Prorrogam-se todas as cláusulas que não forem incompatíveis com a continuidade do contrato. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 574, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 575.  Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

Em face da sistemática introduzida pela lei inquilinária, reguladora da locação predial urbana, restou revogado o art. 1. 196 do Código Civil de 1916. Nesse sentido: REsp 20.900-SP: 17.068-5~: 16.982-SP, 13.781-SI’, 13.453-SP; entre outros: Assim sendo, a norma ali referida, segundo o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 575, p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Ensejando ao locador arbitrar novo aluguel, não mais se compatibiliza com a sistemática legal daquelas locações. Contudo, trazendo o NCC idêntica norma, o arbitramento unilateral resulta cabível na espécie de locação regida por este, assumindo o aluguel no período da retenção ilícita, pela resistência do locatário ao recobramento da coisa, caráter de penalização, a par da verba indenizatória pelos danos que a coisa venha a sofrer, inclusive os sucedidos de caso fortuito.

Acresce considerar que o arbitramento não pode se ressentir de sua razoabilidade, sob pena de constituir enriquecimento sem causa do locador. O controle da moderação é cometido ao juiz, autorizado pelo parágrafo único do presente dispositivo, verificando este se a imposição se comporta em patamar justo e adequado às circunstâncias do caso. Impõe-se a redução do valor estipulado, quando, em contrário, importar excessiva onerosidade ao locatário renitente em devolver a coisa, sem perda, todavia, de o aluguel representar sanção pela infringência contratual. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 575, p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 575, p. 612-613: Como sanção pelo inadimplemento da obrigação de restituir a coisa após a notificação, o locatário será atingido de duas maneiras preconizadas nesse dispositivo.

Primeiramente, o locador arbitrará uma espécie de aluguel-pena, que se estenderá até a devolução do bem. Cuida-se de uma cláusula penal cuja finalidade é inibir a inexecução do dever de restituição pelo constrangimento financeiro e, ao mesmo tempo, ajustar um valor indenizatório independente da realidade dos danos que o locador tenha sofrido. Aliás, inexiste dispositivo semelhante a esse no que se refere a locação urbana (Lei n. 8.245/91).

Aqui houve uma inovação por parte do legislador, eis que o parágrafo único permite a redução judicial da cláusula penal pelo seu caráter manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio jurídico. Mas, além de seguir a letra do art. 413, a norma acresce a necessidade de o magistrado observar a natureza de penalidade do aluguel. Vale dizer: aplicar a redução de valores descomunais, mas mantendo um acréscimo razoável sobre o valor normal de locação, sem retirar o caráter coercitivo do aluguel, sob pena de estimular a inadimplência do locatário no sentido de desconsiderar o dever de restituição.

A recusa à restituição da coisa, findo o prazo da interpelação, também implica agravamento dos riscos do locatário. Aqui não há novidade, pois, pelo fato de incorrer em mora, assumirá até mesmo a responsabilidade patrimonial pelos danos decorrentes do fortuito que acarretem a perda do bem. O art. 399 do Código Civil adverte que a única possibilidade de isenção cie riscos pelo locatário decorre da demonstração de que o evento extraordinário acarretaria a perda da coisa mesmo se restituída no prazo correto. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 575, p. 612-613, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo apreciação de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 575: O locatário que, notificado não devolver o bem ao locador, sujeita-se a dois ônus: arcar com a responsabilidade pela perda ou deterioração por caso fortuito ou força maior, que ao primeiro se equipara para efeitos civis, e ao pagamento do aluguel que for arbitrado pelo locador. A liberdade do locador é ampla, mas o valor pode ser reduzido pelo juiz se o julgar excessivo. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 575, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

 

§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

 

§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.

 

O conhecimento que se adquire por meio do estudo e leitura do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 576, p. 306-307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado:

 

O proprietário apesar de não ter a posse direta, não perde a disponibilidade dominial da coisa locada, podendo aliená-la, no curso do contrato, conforme o seu interesse. Entretanto, para que a locação não prossiga até o seu término, a ela não se rendendo o terceiro adquirente, forçoso é a falta de cláusula de vigência no caso de alienação ou, em sua presença, não esteja o contrato registrado. O registro, no cartório competente (conforme a natureza da coisa, móvel ou imóvel), obriga o adquirente a respeitar o contrato de prazo determinado. Não havendo a cláusula vigorativa de permanência ou em se achando o contrato por prazo indeterminado, situa o § 2º do artigo em comento, a respeito da alienação de coisa imóvel, casos em que o adquirente obriga-Se à notificação de retomada, concedido o prazo legal de trinta dias a contar do aviso.

 

Outro silêncio da lei aqui se faz detectado. Mais uma vez, o Código não aborda situações típicas da relação locacional, merecedoras de fomento ou proteção legal, como é o caso do direito de preferência do locatário - aquisição do bem, embora trate do direito de retenção de benfeitorias (Art. 518), quando a ele o CC de 1916 não se refere. A Lei n. 8.245 no seu Art. 27 dispõe assim: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Logo adiante, estabelece a caducidade de tal direito, se não manifestada pelo locatário, de modo incontroverso, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Diante disso, é ponderável pensar que a preferência se opera, como direito do locatário inerente à natureza da relação locacional, no mesmo feitio do Art. 515, e somente quando não a exercida, estará o locador permitido à alienação livre. Dúvida não resta da necessária ciência das condições do negócio ao locatário como dever do locador para aquele preferir o bem em igualdade de condições com terceiros. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 576, p. 306-307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na douta apreciação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 576, p. 613-614: Temos aqui uma das mais tradicionais maneiras de distinguir os direitos obrigacionais dos direitos reais. Aqueles se caracterizam pela relatividade, produzindo efeitos entre as partes, não sendo extensíveis os deveres especiais a terceiros estranhos à relação jurídica. Já os direitos reais são absolutos no sentido da oponibilidade erga omnes dos deveres de abstenção perante toda a coletividade.

 

Portanto, no contrato de locação - como em qualquer relação obrigacional -, a venda do bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o imediato acesso à posse do bem, já que a transferência da titularidade é acompanhada da ampla possibilidade de exploração econômica da coisa. Daí que o novo proprietário exercitará a denúncia vazia contra aquele com quem não contratou locação.

 

Todavia, se o locatário cuidou de ajustar cláusula de vigência do contrato para o caso de alienação do bem, sendo essa registrada no Cartório de Títulos e Documentos (bem móvel) ou no RGI (bem imóvel), o contrato de locação adquire eficácia real perante eventuais adquirentes, submetendo-se estes ao aguardo do término do prazo estipulado para o negócio jurídico. Não se cuida de uma conversão em direito real, apenas do acréscimo a um direito obrigacional de oponibilidade coletiva em razão da publicidade do registro e inserção de cláusula contratual.

 

Mesmo que o locatário não tenha se acautelado com o registro da cláusula de vigência - submetendo-se ao direito potestativo de resilição por parte do novo proprietário -, cuidando-se de bens imóveis, impõe-se a notificação daquele com a concessão do prazo de noventa dias para a desocupação.

 

Assim, o brocardo “venda rompe a locação” tem a sua eficácia condicionada ao exercício da interpelação pelo novo proprietário, sob pena de prosseguimento da relação locatícia. O Código Civil não trata da matéria, mas é imperativo que o locatário não fique eternamente à mercê do exercício da denúncia pelo novo proprietário.

Por último, não obstante o silêncio do Código, o locatário deverá ser convocado para exercitar o direito de preferência para a aquisição do imóvel locado em condições de igualdade com a proposta do terceiro. Não se trata de aplicar analogicamente o art. 27 da Lei n. 8.245/91 - pois aqui não se adota a norma especial -, mas de resguardar o exato cumprimento do negócio jurídico de locação sem que tal medida acarrete prejuízos ao locador, já que receberá do locatário idêntico valor que auferiria do terceiro. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 576, p. 613-614, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme o registro de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 576: O contrato de locação, ordinariamente, somente vincula as partes contratantes e, por isso, aquele que adquire a coisa por ato inter vivos não está obrigado a respeitar o contrato, podendo requerer a posse da coisa imediatamente. Se isso ocorre, o locador fica obrigado a indenizar ao locatário os prejuízos sofridos uma vez que se obrigou por prazo certo, que não terá sido atingido por ato de sua responsabilidade.

A lei prevê, no entanto, a possibilidade de se dar eficácia ao contrato contra terceiros mediante o registro do contrato no registro de títulos e documentos de domicílio do locador, se se tratar de bem móvel, ou no registro de imóveis respectivo, no caso de bem imóvel.

O dispositivo prevê, ainda, em consonância com a legislação especial, que o locatário somente possa ser despejado 90 dias após ser notificado pelo adquirente, no caso de bem imóvel. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 576, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).